導(dǎo)語：新時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展方向分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：我國物業(yè)管理企業(yè)歷經(jīng)30余年地發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、從業(yè)人數(shù)等都得以迅速提升。在新時(shí)代，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策和法律環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、社會(huì)文化和自然環(huán)境，還是從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的角度來看，物業(yè)管理公司正面臨著一系列的變化。面對(duì)阻礙物業(yè)管理公司取得進(jìn)一步發(fā)展的各種因素，物業(yè)管理公司如何在新的發(fā)展時(shí)期尋找到適合自身發(fā)展的路徑值得企業(yè)思考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);環(huán)境發(fā)展;策略

在新時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的繁榮。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的水平影響到居民基本生活需求的滿足程度，影響到和諧社區(qū)的建設(shè)，甚至?xí)绊懙絿窠?jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程。

一、物業(yè)管理概述

物業(yè)管理自上世紀(jì)80年代引入我國，作為一種新型的管理服務(wù)，由于其所涉及的物業(yè)形態(tài)多樣性以及管理要求的復(fù)雜性，目前沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理的定義。一般認(rèn)為，物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理方簽訂相關(guān)合同委托其對(duì)自有產(chǎn)權(quán)物進(jìn)行地一系列管理和維護(hù)活動(dòng)，包括物業(yè)所有人的各種不動(dòng)產(chǎn)及配套設(shè)施地日常維修、養(yǎng)護(hù)，日常管理范圍內(nèi)地秩序維護(hù)等。物業(yè)管理自引入中國以來經(jīng)歷了三個(gè)階段：1981-1993年是中國物業(yè)管理的新興階段。此階段物業(yè)管理尚未與房地產(chǎn)業(yè)完全分離，物業(yè)管理公司仍不清楚其定位，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)的認(rèn)識(shí)尚未完全形成。1994-1999年，這是物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展階段。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理的內(nèi)涵，由此催生了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。發(fā)展較快的城市隨之出臺(tái)了系列物業(yè)管理?xiàng)l例或制度，物業(yè)管理模式逐步走向社會(huì)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化。但在當(dāng)時(shí)物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)還不完善，對(duì)于物業(yè)所有人及物業(yè)管理方的責(zé)任權(quán)利劃分還不明晰。1999年后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期，也帶來了物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，國家出臺(tái)了一系列物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，物業(yè)管理的內(nèi)容得到了很大的規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程得到了促進(jìn)。在物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程中可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)所有人及管理方的權(quán)責(zé)越來越明晰，業(yè)主自治程度越來越高，資金管理的透明程度也越來越高，經(jīng)歷了由最開始的開發(fā)商自管到由物業(yè)公司管理，再到合作管理，最后演變?yōu)闃I(yè)主自管的模式。

二、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展內(nèi)外部環(huán)境

在新時(shí)代，物業(yè)管理公司的內(nèi)部和外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大。人民生活水平的不斷提高導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)需求的數(shù)量和質(zhì)量的提高。人們開始關(guān)注個(gè)性化、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。除了小區(qū)住宅物業(yè)外，隨著政府改革的深入，政府機(jī)關(guān)部門、企事業(yè)單位以及學(xué)校、醫(yī)院等非住宅物業(yè)，也開始成為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的對(duì)象。資本市場(chǎng)也開始關(guān)注物業(yè)管理公司。從政策和法律環(huán)境來看，自1994年頒布《城市新住宅小區(qū)管理辦法》以來，《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及出臺(tái)的《中華人民共和國物權(quán)法》等一系列法律法規(guī)使得物業(yè)管理行業(yè)法律環(huán)境逐步完善，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)也不斷完善，規(guī)范了物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)了物業(yè)管理企業(yè)上市進(jìn)程。而且物業(yè)管理師從業(yè)資格制度被取消，企業(yè)注冊(cè)的難度降低，使得越來越多的人才被吸引到物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)中。從技術(shù)環(huán)境的角度來看，隨著互聯(lián)網(wǎng)的廣泛使用，出現(xiàn)了大數(shù)據(jù)物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)深度挖掘企業(yè)價(jià)值，提升物業(yè)管理企業(yè)效率。移動(dòng)終端、智能設(shè)備在物業(yè)管理企業(yè)中得以普及和推廣，這些促進(jìn)了物業(yè)管理公司的專業(yè)化發(fā)展。從社會(huì)文化和自然環(huán)境的角度來看，目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都位于經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的中國東部地區(qū)，相比之下，中西部地區(qū)物業(yè)管理公司的發(fā)展規(guī)模和速度相對(duì)較慢。對(duì)于物業(yè)管理公司自身而言，外部環(huán)境的不斷優(yōu)化推動(dòng)了物業(yè)管理公司的快速發(fā)展。一些物業(yè)管理公司在管理規(guī)模、員工人數(shù)、企業(yè)收入和利潤方面都有所增加。但是物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展也面臨著一些問題，作為物業(yè)管理企業(yè)的上游，房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在著一些短視的傾向，只注重短期的效益，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量和后期的管理問題，增加了物業(yè)管理企業(yè)后期管理的難度。而對(duì)于物業(yè)管理的下游，大多數(shù)業(yè)主目前還沒有培養(yǎng)出物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)，即使繳納了少量的物業(yè)管理費(fèi)，也希望獲得超值的物業(yè)服務(wù)，缺乏對(duì)一些公共空間的管理意識(shí)，并質(zhì)疑物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得物業(yè)管理公司很難收取物業(yè)管理費(fèi)，而且產(chǎn)生了很多物業(yè)糾紛問題。對(duì)于企業(yè)本身來說，很多物業(yè)管理公司并沒有對(duì)自身形成一個(gè)良好的定位，與相關(guān)專業(yè)部門如市政、供暖、房管、環(huán)衛(wèi)等沒有形成良好的社會(huì)關(guān)系，一些物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)種類單一，提供的服務(wù)質(zhì)量較差。由于缺乏相關(guān)的物業(yè)管理專業(yè)人員，很難將物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理升級(jí)到很高的水平。

三、新時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展策略

任何企業(yè)都存在于一定的宏、微觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境中，企業(yè)想要獲得可持續(xù)性的發(fā)展必須要熟悉自己所處的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)與市場(chǎng)距離較近、終端黏性較強(qiáng)的企業(yè)，更應(yīng)該對(duì)自己所處的各種環(huán)境有清晰的認(rèn)知。只有在分析了內(nèi)外部環(huán)境對(duì)自身的影響之后，才能幫助企業(yè)確定發(fā)展方向，找到適合自己的發(fā)展路徑，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)所處的環(huán)境以及面臨的一些問題，對(duì)于新時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，本文提出了以下幾點(diǎn)建議：（一）明確市場(chǎng)定位。作為一種新型的服務(wù)模式，物業(yè)管理涵蓋了多種形式的服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)想要涵蓋所有形式的物業(yè)管理，在沒有合適的外部環(huán)境和足夠的自身能力的基礎(chǔ)上是不可能達(dá)成的。提供盡可能多的物業(yè)管理服務(wù)可能是物業(yè)管理公司自身實(shí)力或規(guī)模的體現(xiàn)，但是這需要企業(yè)投入相當(dāng)多的人力、物力成本，在企業(yè)實(shí)力還不允許的情況下，全面覆蓋業(yè)務(wù)類型只會(huì)使得企業(yè)各類服務(wù)的質(zhì)量都不高。因此，物業(yè)管理公司準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位可以幫助物業(yè)管理公司集中資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于提供相同或相似服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)來說，如何使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，需要企業(yè)找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，在某一個(gè)方面或多個(gè)方面具備其他企業(yè)所不具備的差異性優(yōu)勢(shì)，才能快速的被市場(chǎng)識(shí)別，幫助消費(fèi)者進(jìn)行選擇。（二）規(guī)范經(jīng)營管理。物業(yè)管理公司在開發(fā)過程中遇到的大多數(shù)問題，例如服務(wù)質(zhì)量低、與業(yè)主關(guān)系不佳、收費(fèi)難等，都是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)不具備科學(xué)的經(jīng)營管理體系，物業(yè)管理企業(yè)想在新的時(shí)期取得進(jìn)展，必須要走規(guī)范經(jīng)營管理之路。物業(yè)管理企業(yè)需要結(jié)合自身的特點(diǎn)以及行業(yè)內(nèi)外環(huán)境建立一套完善的企業(yè)管理制度，將企業(yè)內(nèi)部的所有經(jīng)營管理活動(dòng)都納入進(jìn)來，都需要按照制度進(jìn)行。對(duì)于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間產(chǎn)生的糾紛問題，也可以通過完善物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理得以改善。健全的經(jīng)營管理體系闡明了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的權(quán)利和責(zé)任，尤其是收費(fèi)問題，按照規(guī)范化的管理流程以及與業(yè)主簽訂的業(yè)務(wù)合同，將物業(yè)管理公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到最低。同時(shí)，規(guī)范化經(jīng)營使得物業(yè)管理公司可以在提升管理規(guī)模的同時(shí)幫助企業(yè)降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量，提升經(jīng)營效益，幫助企業(yè)構(gòu)建品牌價(jià)值，成為更多客戶選擇的對(duì)象，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。（三）加強(qiáng)新技術(shù)應(yīng)用。隨著互聯(lián)網(wǎng)的推廣，科學(xué)技術(shù)成為引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之一，物業(yè)管理企業(yè)也需要跟上時(shí)展的潮流，加速新技術(shù)在物業(yè)管理服務(wù)中的應(yīng)用。物業(yè)管理企業(yè)可以引入“互聯(lián)網(wǎng)+思維”，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)可以將各種服務(wù)鏈接起來，打造物業(yè)管理企業(yè)的新業(yè)態(tài)，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)，拓寬物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍。現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)中大多數(shù)員工為基層的清潔工和秩序維護(hù)員，對(duì)于這類員工不需要很高的知識(shí)水平和技術(shù)能力，物業(yè)管理公司可以引入機(jī)器人來取代這部分人力資源，降低人力資源管理的成本。物業(yè)管理企業(yè)還可以運(yùn)用大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等多種技術(shù)進(jìn)行智能化管理，為業(yè)主提供安全舒適、智慧化的生活環(huán)境。此外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立信息化管理系統(tǒng)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)將企業(yè)的各種信息進(jìn)行及時(shí)的更新和管理、交互，方便企業(yè)人員溝通和使用信息，提高物業(yè)管理公司的管理效率。（四）吸引、培養(yǎng)優(yōu)秀人才。任何企業(yè)的發(fā)展都離不開人的作用，體現(xiàn)了優(yōu)秀人才對(duì)企業(yè)的重要性。想要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理公司必須擁有高素質(zhì)的人力資源。一方面在人才引進(jìn)中，物業(yè)管理公司要舍得投入，對(duì)于優(yōu)秀的人才一定要把握住機(jī)會(huì)吸納進(jìn)公司。另一方面，在物業(yè)管理公司的現(xiàn)有員工中，有必要增加員工的培訓(xùn)投入。在日常經(jīng)營管理中注重對(duì)企業(yè)員工必要技能和素質(zhì)的培養(yǎng)，可以聘請(qǐng)專家對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，定期對(duì)員工培訓(xùn)的情況進(jìn)行考核。除了對(duì)員工專業(yè)方面的技能進(jìn)行培養(yǎng)外，還需要注重對(duì)員工全方位能力和素質(zhì)的提升。根據(jù)物業(yè)管理公司自身的實(shí)際情況，盡可能制定科學(xué)的績(jī)效考評(píng)方式和有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬管理體系，對(duì)優(yōu)秀的人才可以給予部分股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)，增加員工對(duì)企業(yè)歸屬感和忠誠度，造就一批高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的客戶滿意度，從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

物業(yè)管理公司歷經(jīng)30年的發(fā)展，從一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的部門成為一個(gè)發(fā)展前景廣闊的行業(yè)，它在提高人民生活質(zhì)量、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代，物業(yè)管理公司所處的宏觀和微觀環(huán)境都發(fā)生了巨大的變化。企業(yè)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了各種問題，但是相信企業(yè)憑借自身的不懈努力，在明確自身市場(chǎng)定位、規(guī)范經(jīng)營管理、加快新技術(shù)應(yīng)用、積極吸引培養(yǎng)優(yōu)秀人才后，一定可以把握住時(shí)展的機(jī)遇，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，更好地滿足人們對(duì)于美好生活的追求。

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作者:牛志偉 單位:山西能投基礎(chǔ)設(shè)施投資開發(fā)有限公司