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隨著社會經(jīng)濟水平的提升和城市化進程的推進，人們生活的水平在不斷提升，同時人們的用電量也在提高，對電氣設(shè)備正常運行的要求也越來越高。而隨著電氣智能化的發(fā)展和現(xiàn)代化產(chǎn)品的更新?lián)Q代，都對物業(yè)部門的電氣設(shè)備管理水平和技術(shù)提出了更高的要求，要求物業(yè)部門要做好電氣設(shè)備的維護及保養(yǎng)工作，確保小區(qū)的正常運行，從而保證人們?nèi)粘Ｉ畹男枨蟆?/p>

1物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)的重要性

隨著物業(yè)企業(yè)的管理水平不斷提高，物業(yè)企業(yè)對電氣設(shè)備的維護及保養(yǎng)意識也不斷增強，并且人們對電氣設(shè)備的依賴以及要求越來越高，所以物業(yè)企業(yè)只有做好電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作，提升物業(yè)管理水平，推動物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，才能夠為人們提供良好的生活環(huán)境。對此，物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)的重要性主要表現(xiàn)為以下3個方面。1.1有利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。物業(yè)企業(yè)在進行物業(yè)管理時，電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作是其重要環(huán)節(jié)，同時電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作的質(zhì)量影響著物業(yè)管理的質(zhì)量，而物業(yè)管理的質(zhì)量又直接影響企業(yè)的社會地位以及企業(yè)競爭力。因此，物業(yè)企業(yè)只有通過高效的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作，才能夠有效提高物業(yè)企業(yè)的聲譽力，才能夠樹立起物業(yè)企業(yè)良好的形象，從而為物業(yè)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。1.2有利于提升資金利用水平。在物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理工作中，只有高效的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作，才能夠有效的減少資源的浪費，從而提高物業(yè)企業(yè)資金利用的效率，促進物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的提升。這是因為高效的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作，可以有效延長電氣設(shè)備的使用壽命以及減少電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)的周期，很多程度上節(jié)省了設(shè)備維修的費用，并且電氣設(shè)備的正常運行也避免了停工造成的損失，從而使得物業(yè)企業(yè)可以充分利用企業(yè)資金創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。1.3有利于降低安全事故發(fā)生頻率。新時期，人們致力于和諧安全社區(qū)的建立。而在物業(yè)管理工作中，有效的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作，不僅可以保證電氣設(shè)備的正常運行，而且可以有效提升電氣設(shè)備的技術(shù)性和安全性，從而降低安全事故的發(fā)生頻率，推動和諧安全社區(qū)的發(fā)展。

2物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)的方法

物業(yè)企業(yè)在公共配套設(shè)施中所配備的電氣設(shè)備具有較大的比重，并且電氣設(shè)備與排水、供電、電梯、消防等方面都有著緊密的聯(lián)系，一旦電氣設(shè)備發(fā)生故障問題，則會導(dǎo)致這些系統(tǒng)無法正常運行，給物業(yè)管理和人們生活造成極大的不便。因此，在進行電氣設(shè)備的維護及保養(yǎng)工作時，相關(guān)的維修人員應(yīng)當按照規(guī)范操作進行，并且及時的對電氣設(shè)備進行維護及保養(yǎng)，保證電氣設(shè)備的正常運行。2.1充分調(diào)查了解電氣設(shè)備的情況。當電氣設(shè)備發(fā)生故障時，維修人員并不是事故發(fā)生的現(xiàn)場目擊者，操作人員才是，所以維修人員在進行維修工作時，要及時向操作人員或者用戶了解故障情況，包括設(shè)備故障外部情況、是否有異常聲音和氣味、是否曾經(jīng)修理過、修理的內(nèi)容等等方面，通過他們的陳述及時地了解電氣設(shè)備與正常運行時有何異常，從而快速的縮小核查范圍，找出電氣設(shè)備發(fā)生故障的原因。2.2進行直觀的檢查。維修人員在對電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)時，要通過望、聞、聽、切的方法進行，即進行直觀的檢查。望，就是要眼看，維修人員在進行電氣設(shè)備的維護時，首先就是要看，查看設(shè)備的零件位置是否正確、電控裝置是否有報警提示、是否有保險燒斷、元器件是否有裂痕、電纜電線是否完好等等，通過肉眼來觀察這些較為淺顯的故障。聞，就是維修人員要聞是都有異?；蛘叽碳ば缘臍馕叮ǔＧ闆r下，電氣設(shè)備發(fā)生故障時，無論是短路、連接錯誤、導(dǎo)線松動、觸點接觸不良、熔斷器熔斷、虛焊、假焊等原因造成，都會伴隨著發(fā)熱現(xiàn)象使得絕緣材料散發(fā)出刺激性的氣味，維修人員可以尋找這些氣味的來源，可以有效地減少核查的時間，同時進行維修也更加具有針對性。聽，就是要區(qū)別出電氣設(shè)備與正常運行時聲音有什么異常，電氣設(shè)備在正常運行的情況下所發(fā)出的聲音一般都是比較均勻柔和的，因此維修人員要充分掌握不同聲音之間的區(qū)別。切，就是要用手去觸碰電氣設(shè)備元件的溫度，看看是否有某個元件不正常發(fā)熱，以此來判斷故障發(fā)生的部位。2.3采取合理的檢查方法。在電氣設(shè)備的維護及保養(yǎng)工作中，具有許多的檢查方法，維修人員在對電氣設(shè)備的檢查過程中，要根據(jù)實際的情況采取合理有效的檢查方法，以此有效的保證設(shè)備的正常運行。而常見的檢查方法，主要分為以下幾個方面：（1）對比法。對比法就是要求維修人員要把設(shè)備檢測的數(shù)據(jù)與平時記錄的正常數(shù)據(jù)及圖紙資料來進行比較，以此判斷出設(shè)備發(fā)生故障的原因。如果檢測的電氣設(shè)備沒有平時記錄和圖紙資料，可以參照同等型號的設(shè)備進行比較。（2）置換元件法。置換元件法的應(yīng)用，主要是針對電氣設(shè)備發(fā)生電路故障時原因難以確定或者是需要花費的檢查時間過長，便可以通過置換同樣性能的元件來進行實驗，以此判斷出故障發(fā)生是否是由該電器引起。需要注意的是，在應(yīng)用置換元件法時要認真檢查拆卸下來的電器是否損壞，在確定是由該電器本身因素造成的故障后，才能夠更換新的電器，這樣可以有效避免置換的新電器再次損壞。（3）逐步接入法。當電氣設(shè)備發(fā)生電路短路或者接地時，通常會有明顯的外部表現(xiàn)，比如會冒煙、有火花等。但是電氣設(shè)備內(nèi)部設(shè)有護罩，除了熔斷器熔斷之外，會很難發(fā)現(xiàn)其他的外部現(xiàn)象，這時便可以采用逐步接入的方法，通過更換熔體，然后把多個支路交聯(lián)電路，再一路一路逐步地斷開電路，最后通過通電試驗來判斷故障發(fā)生在哪一條電路上。判斷出故障發(fā)生在哪一條電路之后，在將這條電路分成幾部分，逐步接入電路，如果在接入某段電路時熔斷器熔斷，那么就可以判斷出故障發(fā)生在這段電路的某個電器元件上。這一方法操作簡單，但是也有其缺點，會容易導(dǎo)致一些損壞并不嚴重的電器元件徹底損壞，所以需要斟酌后采用。2.4遵循維修先后原則。在進行電氣設(shè)備的維護及保養(yǎng)時，維修人員應(yīng)當遵循維修先后的原則，具體就是要先了解清楚之后再動手操作，先從外部開始再到內(nèi)部，先從機械檢查再到電氣檢查，先清潔設(shè)備后再維修，先從簡單開始再復(fù)雜，先從靜態(tài)入手再到動態(tài)，先直流后交流，先發(fā)現(xiàn)故障后進行調(diào)試。總之，就是要遵循以上原則，才能夠及時地發(fā)現(xiàn)故障問題并且解決，從而有效避免故障問題的進一步擴大。

3電氣設(shè)備的管理方法

3.1完善電氣設(shè)備管理制度。物業(yè)企業(yè)在進行物業(yè)管理時，還需要完善相應(yīng)的電氣設(shè)備管理制度，通過制度規(guī)范電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作。具體措施為：第一，建立起完善的設(shè)備接管驗收機制，做好電氣設(shè)備的接管驗收工作，并且要在電氣設(shè)備維修及保養(yǎng)工作之前進行，以此確保電氣設(shè)備驗收的質(zhì)量；第二，要規(guī)范技術(shù)和安全操作的流程，明確要求設(shè)備管理人員要嚴格按照相關(guān)的管理制度進行技術(shù)和安全方面的操作，以此延長設(shè)備的使用壽命；第三，完善電氣設(shè)備保養(yǎng)制度，將日常的設(shè)備保養(yǎng)工作與設(shè)備檢修工作緊密聯(lián)系，并且制定相應(yīng)的保養(yǎng)和檢修計劃；第四，加強設(shè)備運行的管理，要涉及到各個設(shè)備運行系統(tǒng)，采取精細化的管理制度，以此保證設(shè)備正常運行。3.2加強電氣設(shè)備基礎(chǔ)資料管理。在物業(yè)管理工作中，還需加強電氣設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理，以此更好地為設(shè)備管理工作提供數(shù)據(jù)支持。物業(yè)企業(yè)可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起相應(yīng)的設(shè)備基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫，包括設(shè)備原始資料、技術(shù)登記、設(shè)備卡片等方面的內(nèi)容，以此方便管理人員可以有效的收集、查詢和應(yīng)用這些基礎(chǔ)資料，從而更好地進行設(shè)備的維護管理工作。此外，管理人員應(yīng)當提升自身的責(zé)任意識以及專業(yè)能力，積極學(xué)習(xí)計算機操作技術(shù)，更好地管理和應(yīng)用這些基礎(chǔ)資料，從而有效提升設(shè)備維護管理工作的效率。3.3提升電氣設(shè)備管理人員的綜合素質(zhì)。首先，在選用電氣設(shè)備管理人員時，要充分考慮其是否具備相應(yīng)的管理能力和綜合素質(zhì)，以此保證他們與崗位需求相適應(yīng)；其次，制定培訓(xùn)計劃，要定期的對電氣設(shè)備管理人員進行專業(yè)性的培訓(xùn)，尤其是提升他們的綜合實踐能力，幫助他們積累更多的維修檢測技術(shù)和經(jīng)驗；最后，設(shè)立相應(yīng)的考核機制，對電氣設(shè)備管理人員進行考核工作，并且落實獎懲制度，以此增強設(shè)備管理人員的工作意識和工作責(zé)任，從而更好地進行設(shè)備維護管理工作。

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作者:李崗 單位:重慶中國三峽博物館