導(dǎo)語(yǔ)：業(yè)主自治與和諧社會(huì)研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，在業(yè)主實(shí)行自治的過(guò)程中，如何調(diào)動(dòng)全體業(yè)主的參與積極性、制定科學(xué)的業(yè)主公約是很關(guān)鍵的，同時(shí)正確處理業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)的關(guān)系也是至關(guān)重要的。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治業(yè)主委員會(huì)居民委員會(huì)

theStationofOwner''''sSelf-governmentinBuildingHarmoniousSociety

Abstract:Owner''''sself-governmentisthefoundationofcommunityrunning.Inthecourseofowner''''sself-government,howtomobilizealltheowners''''participatingenthusiasmandenactreasonableownerpactarecrucible.Atthesametime,dealingwiththerelationbetweenownercommitteeanddwellcommitteeisalsovital.

Keywords:owner''''sself-governmentownercommitteedwellcommittee

隨著城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的推進(jìn),住宅已成為我國(guó)大部分城市最主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以高層建筑和多層建筑為主的住宅小區(qū)大量出現(xiàn),使得物業(yè)管理業(yè)得到了較快的發(fā)展，并隨之引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理體制。然而我們也應(yīng)注意到，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛也呈逐年上升的趨勢(shì),這使我們不得不重新反思業(yè)主的權(quán)利和物業(yè)管理企業(yè)利益之間的關(guān)系。新世紀(jì)的今天不僅是房地產(chǎn)和物業(yè)管理發(fā)展的黃金時(shí)期，更是中國(guó)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期,為了促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展，我黨提出了整合社會(huì)、“構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)”這一新理念。順應(yīng)這一新的發(fā)展目標(biāo)，充分發(fā)揮業(yè)主自治，是解決當(dāng)前物業(yè)管理工作中許多問(wèn)題的重要途徑。

一、業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

建筑物的區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生和廣大居民社區(qū)自治意識(shí)的覺(jué)醒產(chǎn)生了現(xiàn)在的物業(yè)管理制度。所有權(quán)是絕對(duì)性的權(quán)利,它排除了非所有權(quán)人對(duì)物的干預(yù)。無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)還是政府都無(wú)權(quán)干預(yù)所有權(quán)人對(duì)房屋的處分,但是其他共有所有權(quán)人卻有權(quán)干預(yù)業(yè)主對(duì)房屋共用部分的處分,而這種干預(yù)也只能要求該業(yè)主不得損害其他業(yè)主的利益。因此涉及共有部分或共用部分而產(chǎn)生的物業(yè)管理問(wèn)題只有業(yè)主才有最終的發(fā)言權(quán),而物業(yè)管理企業(yè)只能在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)開(kāi)展服務(wù)活動(dòng)。所以物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主自治。

社區(qū)的自治可能最主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的自治上。社區(qū)是城市生活的最小單位,由于土地供給矛盾,大量多層和高層住宅出現(xiàn),這些居民自然結(jié)成一個(gè)社區(qū),同時(shí)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)水平提高,社區(qū)購(gòu)物、教育、休閑等服務(wù)設(shè)施比較齊全,使居住區(qū)相對(duì)獨(dú)立;再者商業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使業(yè)主均是無(wú)傳統(tǒng)單位管理的社區(qū)人,大家居住在一起結(jié)成共同體。這些業(yè)主和居民相互地位平等,而平等的民事主體處理共同事務(wù)只能遵循民法上意思自治原則,平等協(xié)商解決矛盾,而業(yè)主自治就是社區(qū)自治最好的表現(xiàn)形式。所以建筑物的區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生和廣大居民社區(qū)自治意識(shí)的覺(jué)醒才產(chǎn)生了現(xiàn)在的物業(yè)管理制度。

所有權(quán)是絕對(duì)性的權(quán)利,它排除了非所有權(quán)人對(duì)物的干預(yù)。無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)還是政府都無(wú)權(quán)干預(yù)所有權(quán)人對(duì)房屋的處分,但是其他共有所有權(quán)人卻有權(quán)干預(yù)業(yè)主對(duì)房屋共用部分的處分,而這種干預(yù)也只能要求該業(yè)主不得損害其他業(yè)主的利益。因此涉及共有部分或共用部分而產(chǎn)生的物業(yè)管理問(wèn)題只有業(yè)主才有最終的發(fā)言權(quán),而物業(yè)管理企業(yè)只能在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)開(kāi)展服務(wù)活動(dòng)。所以物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主自治。

在我國(guó)目前業(yè)主自治的情況并不樂(lè)觀，主要表現(xiàn)有兩個(gè)方面：一、業(yè)主公約約定不合理，執(zhí)行性差；二、業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，權(quán)利觀念淡薄，搭便車現(xiàn)象嚴(yán)重。

第一、業(yè)主公約是全體業(yè)主（區(qū)分所有權(quán)人）在平等協(xié)商和意思自治基礎(chǔ)上形成的共同意思表示。它經(jīng)過(guò)了充分協(xié)商,各種業(yè)主利益妥協(xié)形成最后決議文本,由全體業(yè)主簽署或加入。它是所有業(yè)主之間非單純性債權(quán)性質(zhì)的契約,它是眾多業(yè)主之間的社會(huì)化契約,它是業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)的基本規(guī)定,是自治團(tuán)體的最高規(guī)則,也可稱小區(qū)的“小憲法”。業(yè)主公約的主要內(nèi)容關(guān)系到該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主利益的基本事項(xiàng),涉及物業(yè)區(qū)域共用、共有部分使用、共同事務(wù)的管理、代表機(jī)構(gòu)的選舉方式和權(quán)限。它對(duì)所有加入或簽署的業(yè)主具有法律約束力。但目前絕大部分的公約幾乎都存在著口號(hào)性條文多約束力不強(qiáng)，違約責(zé)任約定不明。業(yè)主自治的依據(jù)不足還能奢談什么有效自治呢？

其實(shí)這一問(wèn)題不難解決，訂立公約時(shí)咨詢法律專業(yè)人員，使公約具有較強(qiáng)的操作性，同時(shí)業(yè)主們讓渡一部分公共權(quán)利，把追究違約責(zé)任的這部分權(quán)利委托給物業(yè)管理公司行使，業(yè)主們這需就物業(yè)管理公司的管理結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督即可。{1}因?yàn)槲飿I(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的事務(wù)，它需要專業(yè)的服務(wù)人——物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理,從房屋上看,管理主要是維護(hù)、修繕;從社區(qū)角度上說(shuō),管理主要是保潔、保安、綠化;從共同居住秩序上說(shuō),管理主要是防止個(gè)別業(yè)主或租戶對(duì)共用部分的損害和對(duì)全體業(yè)主利益的損害。前兩點(diǎn)基本是服務(wù),第三點(diǎn)才是管理公共事務(wù),而物業(yè)管理的目的是提升業(yè)主的居住品質(zhì),保護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理的性質(zhì)是業(yè)主將自己對(duì)物業(yè)一部分的處分權(quán)委托給物業(yè)管理企業(yè),讓物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)業(yè)主,提高對(duì)物業(yè)利用的效益。物業(yè)管理權(quán)純粹是私法上的權(quán)利,其本質(zhì)是業(yè)主自治權(quán)利的延伸。因?yàn)橐粋€(gè)居住區(qū)內(nèi)有眾多業(yè)主,如果業(yè)主采取自我約束或自律管理的方式,雖然可行,但非常不經(jīng)濟(jì),不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)分工細(xì)化的潮流,不能得到最大效益。因此即使物業(yè)管理公司行使一些類似于行政管理的“權(quán)力”,實(shí)際上這種“管理權(quán)”仍然源于全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)和同意,是業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主維護(hù)整體利益和物業(yè)的利用秩序。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同從本質(zhì)上說(shuō)是一種委托合同。

第二、造成業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，權(quán)利觀念淡薄，搭便車現(xiàn)象嚴(yán)重的原因有很多，其中物業(yè)管理?xiàng)l例設(shè)置的自治的門檻太高、自治的成本高昂是主要原因。比如召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的兩個(gè)二分之一重大事項(xiàng)的三分之二的規(guī)定足以嚇退絕大部分想召集大會(huì)的普通業(yè)主。在那些動(dòng)輒幾百戶居住數(shù)千人的小區(qū)，召集這些業(yè)主本身就是一個(gè)浩大的工程，需要?jiǎng)佑么罅康娜肆臀锪Γ@是一般業(yè)主能力所不及的。這一問(wèn)題的解決需要政府和居委會(huì)的幫助，由有關(guān)部門給予必要的指導(dǎo)，同時(shí)完善立法，降低業(yè)主行使權(quán)利的成本，借助科學(xué)的手段比如電子簽到網(wǎng)上投票等多樣化的途徑行使權(quán)利。{2}

二、正確處理業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系

1、居委會(huì)

1982年憲法首次以根本大法的形式明確了居委會(huì)的性質(zhì)任務(wù)和作用。1989年《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》（以下簡(jiǎn)稱《居委會(huì)組織法》）取代原《條例》，其內(nèi)容較之《條例》更具體。盡管在法律地位上居委會(huì)的存在取得了合理性，但是隨著時(shí)代的發(fā)展，居委會(huì)卻面臨著向何處去的問(wèn)題。

在現(xiàn)行憲法和法律上，居委會(huì)不屬于一級(jí)政權(quán)機(jī)關(guān)，對(duì)居民不直接行使國(guó)家權(quán)力，而是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的群眾性自治組織。居委會(huì)的自治權(quán)不屬于國(guó)家權(quán)力的范疇，而是憲法所保障的城市居委會(huì)處理本居住區(qū)居民自治事務(wù)所必需的權(quán)利。居委會(huì)作為社會(huì)基層的自治組織有對(duì)本居住區(qū)的社會(huì)性事務(wù)進(jìn)行自我管理的權(quán)利。

據(jù)《居委會(huì)組織法》第三條、第四條、第五條之規(guī)定。居委會(huì)經(jīng)辦事務(wù)可分為：委托事務(wù)和自身固有事務(wù)。委托事務(wù)包括兩方面：一是必要事務(wù)，例如，人民代表選舉，人口普查，管制刑事罪犯等。二是選擇事務(wù)，由居委會(huì)根據(jù)財(cái)力物力協(xié)助政府交辦的事項(xiàng)。自身固有事務(wù)也可分為兩大部分；一是辦理與當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姼＠嘘P(guān)的社會(huì)事務(wù)；另一方面即按法律規(guī)定的自治團(tuán)體應(yīng)有的事務(wù)。

按《居委會(huì)組織法》，基層政權(quán)及其派出機(jī)關(guān)對(duì)居委會(huì)的工作指導(dǎo)、支持、幫助；居委會(huì)協(xié)助前者工作。但在現(xiàn)實(shí)中二者之間卻是主要呈現(xiàn)指揮、領(lǐng)導(dǎo)、命令和服從的關(guān)系。此外警署、房管所、環(huán)衛(wèi)所及某些企業(yè)也通過(guò)街鎮(zhèn)給居委會(huì)“布置”任務(wù)。甚至在很多居委會(huì)干部和街道的思想上，認(rèn)為兩者之間的關(guān)系就是事實(shí)上的“領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)”關(guān)系。

從居委會(huì)干部的產(chǎn)生來(lái)看，一般由街道物色人選，居民選舉更多時(shí)候只是走一形式，甚至完全不用選舉的形式，直接指定。居民的選舉權(quán)實(shí)際上被架空了。

2、業(yè)委會(huì)

在此我們首先對(duì)業(yè)主委員會(huì)的概念進(jìn)行一下界定。所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性自治組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利基礎(chǔ)是業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)的業(yè)主對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的一切有關(guān)事項(xiàng)擁有決定權(quán)。業(yè)主委員會(huì)雖依法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)。但不具備法人資格。可是業(yè)主委員會(huì)可以用自己的名義獨(dú)立提起訴訟或應(yīng)訴，在民事訴訟中屬于我國(guó)民事訴訟法第49條規(guī)定的"其它組織"一類。它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）。業(yè)主管理委員會(huì)的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會(huì)的方式選舉產(chǎn)生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。

業(yè)主委員會(huì)是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。它在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)制定業(yè)主委員會(huì)章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。可以說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在物業(yè)管理市場(chǎng)中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會(huì)的法律地位將會(huì)得到更加明確的保障。

3、二者關(guān)系

從居委會(huì)來(lái)看，法律賦予其工作內(nèi)容有七項(xiàng)：進(jìn)行法律政策宣傳、對(duì)居民履行義務(wù)和愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)教育和開(kāi)展精神文明建設(shè)活動(dòng)；辦理居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；維護(hù)居民合法權(quán)益、向政府或派出機(jī)關(guān)反映居民意見(jiàn)要求和提出建議；調(diào)解民間糾紛；協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安；協(xié)助政府或派出機(jī)關(guān)做好公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)和青少年教育；以及開(kāi)展社區(qū)服務(wù)內(nèi)容等。

對(duì)這七項(xiàng)工作進(jìn)行分類，可以發(fā)現(xiàn)它們并非都是自治事務(wù)而是包括行政工作、社會(huì)工作和自治事項(xiàng)三大類，其中行政事務(wù)占據(jù)了居委會(huì)工作的主要方面。對(duì)此，如果居委會(huì)沒(méi)有行政能力和行政功能，或者說(shuō)居委會(huì)確是居民自治組織的話是難以承受和完成的。

相形之下業(yè)委會(huì)工作主要集中于業(yè)主自治事務(wù)。其中包括代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)交涉和簽訂合同，了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，召集業(yè)主大會(huì)并報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，以及配合公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)內(nèi)治安等工作。

從工作優(yōu)劣的監(jiān)督來(lái)看，作為一個(gè)自治組織必然受法律法規(guī)、政府部門以及權(quán)力機(jī)構(gòu)的監(jiān)督制約。如業(yè)委會(huì)受《條例》的約束和政府主管部門以及業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，如發(fā)生違法行為，業(yè)主大會(huì)和政府部門可據(jù)《條例》追究業(yè)委會(huì)的法律責(zé)任。然而類似約束《居委會(huì)法》的條款里找不到，可見(jiàn)的是居委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和生活補(bǔ)貼由政府規(guī)定并撥付，居委會(huì)辦公用房由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌解決。{3}

由于1990年法律制定時(shí)全國(guó)尚未形成業(yè)主群體，《居委會(huì)法》未涉及居委會(huì)與業(yè)委會(huì)關(guān)系，然而在《條例》里十分清楚地闡述了二者的法律關(guān)系，即業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居委會(huì)，支持其開(kāi)展工作并接受指導(dǎo)和監(jiān)督。但《物業(yè)管理?xiàng)l例》只規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)要配合公安機(jī)關(guān)，要配合居民委員會(huì)，并且受其指導(dǎo)和監(jiān)督，而沒(méi)有規(guī)定要配合其他政府機(jī)關(guān)，也沒(méi)有規(guī)定居民委員會(huì)應(yīng)該承擔(dān)什么法律義務(wù)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)自己的工作。因此，這些規(guī)定其實(shí)是片面的。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主基于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的自主治理組織，居委會(huì)作為居民公共事務(wù)的自主治理組織，雖然其權(quán)利基礎(chǔ)有差異，但具體職能方面的確有很多重復(fù)。如何協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，事關(guān)城市社區(qū)治理能否順利發(fā)展，需要公民在實(shí)踐中繼續(xù)探索和積累經(jīng)驗(yàn)，也需要全國(guó)人大及其常委會(huì)進(jìn)一步修改和完善并制定基層群眾自治的相關(guān)法律。

4、建議

為此，重新確立居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的法律地位，合理協(xié)調(diào)二者的關(guān)系成為當(dāng)務(wù)之急：

第一，明確居委會(huì)的性質(zhì)和職能。居委會(huì)對(duì)社區(qū)具有行政和自治雙重功能，對(duì)業(yè)主自治組織發(fā)揮監(jiān)督和制約作用，但不能與業(yè)主自治組織相混淆。

第二，改革居委會(huì)體制，精簡(jiǎn)人員、減少事務(wù)。現(xiàn)由居委會(huì)承擔(dān)的工作中，可以交由業(yè)主委員會(huì)和社會(huì)組織的事務(wù)，應(yīng)盡可能地轉(zhuǎn)讓給他們。

第三，業(yè)委會(huì)在業(yè)委會(huì)選舉等重大事項(xiàng)上應(yīng)主動(dòng)接受居委會(huì)的監(jiān)督。目前越來(lái)越多的居民成為房屋所有權(quán)人，而這些業(yè)主在基層民主建設(shè)中將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。但由于種種原因，相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾尖銳，甚至在業(yè)主內(nèi)部也存在利益訴求差別較大的不同“派別”，普通業(yè)主對(duì)選舉籌備者缺乏基本的信任，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的選舉進(jìn)程困難重重，且缺乏有效的監(jiān)督。而做為傳統(tǒng)居民自治組織的居委會(huì)則由于長(zhǎng)期從事基層工作，且具有半官方的背景，在推進(jìn)并監(jiān)督業(yè)委會(huì)選舉方面具有天然的優(yōu)勢(shì)。

三、結(jié)論

我們國(guó)家正處于政治經(jīng)濟(jì)體制改革的階段，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多新鮮事物，當(dāng)然這些新事物中也有些會(huì)帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)，但不應(yīng)因?yàn)橛幸恍┤秉c(diǎn)與負(fù)面影響就否定甚至拒絕這些新事物。任何事物的發(fā)展與完善都需要一個(gè)過(guò)程，也就是說(shuō)，完美東西的出現(xiàn)是以代價(jià)的付出為前提的。社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步都是要付出代價(jià)，作出犧牲的。物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的發(fā)展也不例外。業(yè)主的自律、業(yè)主委員會(huì)充分發(fā)揮自己的作用、物業(yè)公司的高質(zhì)量服務(wù)與管理以及主管部門的有效依法行政等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都是一個(gè)過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中是要交一定的學(xué)費(fèi)的，付出一定代價(jià)的，我們所能做的只是如何把這個(gè)代價(jià)最小化。

{1}賴淑華、朱文進(jìn)主編：《小區(qū)物業(yè)管理制度與業(yè)主手冊(cè)》，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2005年版，第102頁(yè)。

{2}許海峰主編：《物業(yè)管理》，人民法院出版社，2004年版，第89頁(yè)。

{3}王中秋編著：《住宅小區(qū)業(yè)主熱點(diǎn)問(wèn)題解答》，中國(guó)計(jì)量出版社，2003年版，第36頁(yè)。