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一、投資性房地產后續計量模式的現狀

在成本模式下，投資性房地產的折舊和攤銷都是可以減免稅費的，有的甚至不需要繳納稅費，這就節省了很大一筆開銷，而公允價值的后續計量，則不會對投資性房地產進行折舊或攤銷，就可以增加當期的利潤。而這部分利潤的產生其實是沒有現金流的支撐的，換句話來講，就是他只是虛假的利潤，雖然在新規出臺時，大量的企業紛紛表示會投入使用，但是經過我們的后續關注可以得出，幾乎沒有幾家公司采用公允價值模式進行后續的計量，依然沿用傳統的成本模式。

二、投資性房地產公允價值的含義

投資性房地產的公允價值通常是指其市場價值，即資產負債表，符合公允價值定義，在市場上可以取得的最可能的價格。它是銷售者能夠合理取得的價格和消費者能夠取得的最有利的價格。投資性房地產的公允價值還反映在市場對于熟悉情況并自愿的當事人根據目前的市場狀況，可能對投資性房地產未來租賃所產生的租金收益所持的看法。

三、公允價值模式的弊端

（一）公允價值后續計量相對比較困難。在企業進行經濟轉型的過程中，企業間的非貨幣性交易不規范，而且由于金融市場和生產資料市場還處于不成熟的發展階段，價格就會收到很多因素的影響，并不能反映出真實的市場價值。而且就房地產的事業而言，全國各地的發展情況并不一致，有的地方評估業根本就沒有發展起來，根本無法取得房地產的公允價值。給企業自我運營的空間相對較大，根本無法做到準確的評估。（二）《企業會計準則》對公允價值模式的要求不合理。準則規定，企業如果采用公允價值模式對相關資產進行后續計量，那么他們的會計政策必須覆蓋至所有其他投資性房地產，兩種計量模式不能并用。對于大型企業來講，它的投資性房地產很可能涉及到很多區域，而我國除特大極少數城市和地區擁有房地產市場之外，大部分地區根本無法取得公允價值。這必然影響到企業的公允價值的選取模式。而規定投資增值與賺取資金的投資性房地產采用統一標準進行計量的方法顯然不合理。（三）公允價值模式不利于企業的利潤。1.采用成本模式對企業利潤進行后續計量時，由于折舊、攤銷費用的“稅盾”效果，可以減少企業當期的所得稅費用。而在公允價值模式下，該項投資以每年結賬日的公允價值為基礎更新賬面余額，盈虧進入當年利潤，就沒有了稅前扣除一說了。如果房價持續上漲，企業應用公允模式進行后續計量就會導致企業長期處于高利潤狀態，就會多繳一筆所得費。這種泡沫式的高利潤會導致企業的壓力大增，資金鏈崩盤，最終難以承受。2.為保證公允價值的可靠性，企業就會外聘獨立機構進行調查評估，這就又會增加一筆企業開銷。3.公允價值反映出的企業利潤波動較大。價格是跟著價值規律上下波動的，我們的房價不可能一直上漲，跟隨價格的高漲企業在短時間內可能會取得較高的利潤，但是一旦價格滑落，企業的業績也會跟著跌入谷底，增加了企業的財務風險和經營風險。（四）公允價值下的財務報表只是裝飾1.由于企業治理結構的缺陷以及執法人員的執法不嚴，雇傭與被雇傭的關系等不同的方面，為會計人員對財務報表進行粉飾提供了便利。2.企業可以通過資產交換來規避因房地產公允價值波動造成的企業利潤損失。

四、公允價值的優勢

（一）影響企業融資能力。資產規模是影響企業融資的重要因素。使用公允價值之后使得被低估的投資性房地產更符合市場價值，將企業的增值信息明顯化，從而擴大了上市公司的資產規模。對于擁有投資性房地產的房地產企業來講，可一定程度上緩解資金緊張的局面。為更好的融資創造條件。（二）所有者權益的影響。上市公司通常采用成本模式對投資性房地產進行計算，只有存在確鑿證據證明其公允價值能夠持續獲得，才能使用公允價值進行計算。而投資性房地產的計量模式一旦確定是不允許更改的，在采用公允價值的首年，各相關上市公司會調整年初所有者權益，將部分按成本計價的房地產改為用公允價值進行計量，這就會使公司上年度的資本公積得到大幅度的提升，所有者的權益就會大大增加。

五、結論

雖然我國出臺了公允價值的后續計量方式，但是并沒有得到房地產企業的認可和支持。公允價值的計量方式在實踐中產生的泡沫經濟不利于房地產市場的健康發展，而且很可能在短時間內將房地產事業拖垮，將美國經濟危機的情形再現。所以建議各大企業不要盲從，應該繼續采取觀望的態度，在市場進一步成熟之后，再采取相應的措施。

參考文獻：

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[3]陳杰.公允價值在投資性房地產后續計量中的應用[J].北京工業職業技術學院學報,2010,9(01):102-108.

作者:何元春 單位:中審眾環會計師事務所