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摘要:自改革開放以來，特別是房屋私有化制度的確立以來，房屋產權的附帶權利糾紛也隨之增多，如公共綠地的所有、公攤面積的所有等問題，此公共場所或者物的所有問題，是屬于開發商所有、物業公司所有、還是業主共有，或者某個業主獨有，這些所有權糾紛也隨之增多，本文旨在對小區停車位的權屬之爭，從理論角度闡述其權屬的界定，再從實踐角度分析其出現的問題，進而試著探求解決問題的方法，以期為司法實踐解決進一點綿薄之力。

關鍵詞:停車位權屬;小區停車位;物權法

隨著改革開放政策的步步深入，公民的私有財產得到普遍保護。在這個過程中，私有財產的權利保護也日益成為司法實踐的焦點，這也促使國家對物權的保護更加重視，并于2007年制定并頒布了《中華人民共和國物權法》，這部法律的頒布，體現了國家對物權私有制度保護的重視。而在司法實踐中，房屋所有權作為不動產的權屬，一直以登記制作為權屬界定的標準。而作為同樣是不動產的小區停車位的權屬問題，則在司法實踐中產生了很大的分歧。雖然在《物權法》里，規定的業主的建筑物區分所有權中，停車位和車庫作為業主，應當享有優先購買的權利。但這并不能作為所有權明晰的理由。如果將車位或者車庫賣給了除業主之外的人，那么車位作為小區的一部分，也應當由業主作為區分所有權來處理。因此，停車位的非業主所有權和業主的建筑物區分所有權就產生了矛盾。那么在實踐中，我們如何更好的來處理兩者之間的關系，就是解決小區停車位權屬之爭的關鍵所在。本文旨在對小區停車位權屬爭議現狀的展現，通過對權屬爭議原因的分析，來探求解決爭議的方法，以達到服務司法實踐的目的。

一、小區停車位權屬

(一)小區停車位的概念。小區停車位是指住宅小區設置在地上或者地下的以停放機動車輛為目的的屬于開放式空間的場所。車庫是指在住宅小區內設置的以停放機動車輛為目的的具有封閉空間的場所［1］。(二)業主的建筑物區分所有權。(1)概念業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。(2)特征客體具有整體性的特點。建筑物區分所有權的所有權形式是體現在建筑物整體區域上的。其具有內容多樣性的特點。具體是由專有權、共有權和管理權(成員權)三個部分組成。整體具有統一性的特點。其權利不僅是權力的機械組合，而是具有獨立、統一、整體性特點的權利體。具有專有權的主導性。權利人擁有了專有權就自然擁有了共有權、管理權。

二、我國現行法律對小區停車位的規定

我國小區的停車場所，大多都由停車位或者車庫組成。因此，本文所指的車位，包括設置了建筑物區分所有權的小區里的車位和車庫。由于車位車庫和小區內其他土地使用權存在不同，要明確權利歸屬，就必然適用建筑物區分所有權理論。就是指在小區里，如果車庫是開發商獨有的，那么開發商可以把車位(庫)單獨出售，也應單獨為其進行物權登記;車庫是和商品房共有的，開發商就無權將車位(庫)單獨出售，車位(庫)就是小區全體業主共有，更不能單獨登記。而具體哪些車位為共有那些是獨有，是根據停車場所的物理狀態及所處位置不同來區分的。(一)地面車位。由于地面車位是在裸露的地面之上劃出，就是說，是在公有土地使用權上設置的，那么，車位的產權實際上就是土地使用權。一般來看，開發商和小區業主完成房屋買賣后，小區內的所有業主就按份共有了該小區的全部土地使用權。此時，車位就隨著土地使用權一起交付給了小區的全體業主。(二)首層車庫。有的樓房，存在首層架空層，位于建筑物的底部，本身就是建筑物的一部分。但是權利歸屬則需要分情況來看。根據相關規定，依據層高是否超過2．2米為標準，來看是否計入建筑面積。低于2．2米，不單獨計算建筑面積，首層車庫是房屋建筑的從物，是全體業主共有;當層高于2．2米時，則需要計入建筑面積，參這時，首層車庫就成為了開發商所有。(三)獨立建設的多層停車位。小區內的獨立建筑的多層停車位是為了增加停車位而建設的獨立建筑。結構上具有獨立性。那么，作為獨立建設的建筑，需要獨立計算建筑面積，共有建筑物的土地使用權。并且在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》以及《建設工程規劃許可證》等法律文件中，必須明確規定了這種獨立建筑停車位的土地使用權的土地面積。所以，根據建筑物區分所有權的理論，可以成為開發商的專有部分。(四)地下車位。主要根據是否屬于人防工程性質將其分為兩類，分別判斷其歸屬:(1)利用人防工程改造的車位根據法律規定，人防工程實行多元化投資，不僅由國家建設，商品房的開發商也可修建。實踐中，在開發商經過政府相關部門同意后，可以將這樣的人防工程改建為停車位使用。那么，我們在實際認定產權時，應當本著誰投資誰受益的原則。在人防工程的實際維護管理中，都是由開放商或者小區業主承擔的維護和管理費用，國家并沒有任何投入。因此單純的認為人防工程改建的地下車庫由國家所有是不合適的，這類地下停車位，應當歸屬于開發商或者小區業主所有。(2)非人防工程性質的地下車位從實際來看，在我國開發商出售房屋時，普遍將地下的建筑物視為地上建筑物的附屬部分，并當作地上建筑物的一部分來處分。因此，地下工程面積就不分攤土地使用權的份額，也就沒有辦法單獨取得所有權。但是，我國各個政府部門在處理實際問題時，由于立場等原因，態度和認定結果卻不盡相同。因此，現在的房產管理部門在核定建筑面積時，對層高大于2．2米的地下室和半地下室計算全部建筑面積，可以單獨取得所有權［2］。《物權法》規定:建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。而且，目前地下建筑在城市中的重要性顯得日益突出。我們必須認識到，地下與地上的建筑沒有實質性差別，不應區別對待。因此，對于層高小于2．2米的，應當認定其為地上建筑的一部分，由小區業主共有;而層高大于2．2米的地下車庫，雖然沒有和地上物有連接，但它是可以進行獨立經營運作的。因此，這部分地下車位應當認定為開發商的專有物權。《物權法》規定:建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用共有的道路建設停車位的，就屬于業主共有。

三、法規和司法實踐中體現出的問題

(一)法律不明確，缺乏實際操作性。《物權法》雖然規定車位應當首先滿足業主的需要，但在實踐中，經常會遇到遇到業主不能承擔高價位的車位和車庫的情形，這時，業主的優先權就無法實現。《物權法》雖有規定可以將小區車位和車庫的所有權交由房屋買賣的當事人進行約定，但在實際中，沒有約定或者約定不明情況下，確定車位和車庫的所有時，仍然是無法可依;雖然規定了“業主共有的道路或者其他場地”中“共有”，但共有形式卻沒有明確規定。(二)沒有明確區分不同類型的車位權屬。我國的住宅小區車位可分為專有和共有兩類。《物權法》只是規定占用業主共有的道路車位是屬于共有，對其他形式的車位和車庫則沒有做出明確規定。所以司法實踐中，因車位和車庫所有權確定不明發生的糾紛，大多都是地下車位和車庫。對共有車位的使用制度還沒有明確的法律規定，這顯然不利于明確權利歸屬，極易產生糾紛。實際中，大多數小區大選擇將車位臨時出租給業主。這在法律上更加不容易界定，非常容易引起爭議。(三)車位權屬登記制度的缺失。我國《物權法》規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此，在對車位和車庫進行處分時，應當對其所有進行相應的病更登記。但是關于住宅小區停車位的登記制度還并不完善，在實踐中，基本沒有為小區停車位辦理變更登記的，作為不動產的停車位，不登記就表明其所有權不明。許多開發商便以轉讓使用權或長期租賃等方式變相銷售，混淆所有權與使用權，業主無法取得真正的所有權，為車位問題留下新的隱患［3］。

四、車位所有權確定相關法律和制度的完善

(一)立法明確各類車位的權屬。司法實踐中，沒有規定責任后果，僅僅是通過約定來決定車位所有權的歸屬，是非常容易引起糾紛的。那么在今后的立法實踐中，則必須要明確哪些權利屬于業主共有，是不能由約定來決定的，且不能出售給除了業主以來的第三人的。并且共有車位必須占到所有停車場所的一定比例。除法律規定明確為共有的部分，其他都屬于專有部分。必須交由業主和開發商約定，約定不明時，推定為開發商所有。在小區車位所有權已經明確后，要區分共有部分和專有部分的不同，要明確其權利分解，完善相關的制度。(二)要出臺相關司法解釋，增強可操作性。為增強法律規定的可操作性，可以通過出臺相關法律法規或司法解釋的形式，進一步細化法律實踐，要明確業主購買車位和車庫的時限和方式方法。對于購買車位和業主，則由專業評估機構對車位價格進行評估，業主就通過此價格來決定是否購買相應的車位。如業主都不同意購買，則開發商可在限制對外出售比例的前提下，向小區之外的第三人出租出售車位。(三)確立車位專用制度。在對車位專用制度的具體規定中，為防止開發商濫用權力，并存在損害業主正當利益的行為，應允許業主向業主委員會提出異議，由業主委員會在召開業主大會時，通過表決決定是否更改業主專用權方案，對共有車位進行重新分配。同時，為防止開發商通過車位進行雙重獲利行為，可將設定費與使用費均歸全體業主共有。并且，開發商通過車位收取的設定費和使用費，必須返還給業主，用于小區日常維護等費用支出。(四)完善小區車位所有權登記制度。登記制度是保證車位所有權公信力的根本保證。現今，全國對車位登記的做法沒有明確的統一規定，有的城市存在將車位權屬設置在房產證中注明的方式登記，這使得車位只能隨房產的轉移而轉移，所有權變更并不靈活，實際操作性不強，顯然與《物權法》的相關規定也不符合。因此，必須對車位單獨確權、單獨登記。(1)專有部分車位的登記專有部分車位登記中爭議較大的，即是利用人防工程改造的地下車位和非人防工程性質的地下車位登記問題。對地下車位，應當區分是否是人防工程改建。對于是不是人防工程改建的地下建筑，要明確其使用制度，通過相關法律規定，對地下建筑物頒發相應的使用權證書和產權證書，使這部分其權屬能夠得到確認;而對于是人防工程改建的地下建筑的登記，如果開發商能夠取得相應證明文件，證明該部分人防工程改建的地下建筑在平時的用途為停車位，且由開發商投資建造，就可以認定開發商為所有權人。(2)共有部分車位的登記目前，我國對區分建筑物的共有部分并沒有進行登記，這為開發商利用其強勢地位損害業主合法利益提供了便利。同時，由于沒有設立相應的登記制度，業主也無法借助產權公示登記來對抗開發商的違法行為。那么，對屬于共有部分的車位，也應當予以登記公示，明確所有權。當然，這種登記可以通過在房屋產權登記簿上注明，以標示產權的方式，就已經可以起到保護業主利益的效果。(3)共有部分專用使用權的登記通過租賃等方式獲得對共有部分的專用使用權，其性質應當認定為使用者合法使用。所以，我們必須遵照規定，通過登記與公示，使專用使用權自使用權合同生效時設立，登記后就可以對抗善意第三人。除了房屋登記簿這種形式外，筆者認為還可采用約定的形式，即將有關專用使用權事項記載于小區的小區業主內部約定里，避免房屋登記機構專門登記程序上的繁瑣及變更登記的困難等［4］。

五、結語

停車位權屬問題是一個非常具有實踐意義的問題，特別是在司法實踐中，它真真切切的體現在我們的實際生活中。因此，我們必須要認真的解決它。但隨著科技的發展，它又會以很多不同的形式體現出來，那么，我們就要有足夠的耐心去應對它。只有規范的停車位管理制度，才能讓車位(庫)更好地為我們服務，這才是我們討論停車位權屬問題的意義所在。

參考文獻:

［1］王利明．論物權法的車庫的歸屬及相關法律問題［J］．現代法學，2006(5)．

［2］陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究［M］．北京:法律出版社，1995．

［3］粘凌燕．住宅小區停車位權屬問題［J］．山東工商學院學報，2011(1)．

［4］王久成．小區車位權屬問題的完整總結［EB/OL］．www．66law．cn/laws/121239．aspx．

作者:李波 單位:邢臺廣播電視大學