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加息、限購、信貸緊縮都觸動著開發商最緊張的神經，隨之而來的是個人住房信貸業務中“假個貸”風險隱患日益加大。對假個貸泛濫，要分析背景，剖析成因，有的放矢，綜合治理。

一、假個貸的分類與表現形式

目前個人住房信貸的“假個貸”，無論在理論界還是實務界都沒有統一的定義。為引起有關方面重視，筆者根據自己的感受將假個貸分為狹義和廣義兩種。狹義假個貸一般僅指一手房按揭過程中不以真實購買住房為目的，通過虛構住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房板揭中請，騙取銀行信貸資金的行為。其表現形式包括：

1)從借款(購房)人看，一般為開發商的關聯人、關系人，如股東、親屬、雇員及其與之關聯的建筑商、材料供應商、老鄉、朋友等，一般無借款記錄或資信狀況良好。借款人可能知曉，也可能根本不知曉，或被開發商誘惑，或被開發商脅迫，或與開發商串通，或是開發商杜撰。電話核實往往對所購房產的價格、結構、戶型、房屋質量、交房日期、物業管理、配套設施、周邊環境、交通、房價之外的費用等情況了解不清，不同客戶有的電話竟然相同，實為開發商預留的電話。

2)從購房合同看，標的房屋有的是沒有賣出的，有的是已賣出的重復按揭，合同內容可能填寫不全，缺乏要素，交易價格大多高于市場價格，有的購房合同因為不能備案而直接將已備案的合同進行涂改。

3)從首付款情況看，與個人用現金或POS劃款不同，一般采取從公司賬戶轉賬，不同借款人付款公司賬戶可能相同。

4)從收入證明看，收入證明普遍高于實際水平或市場水平，表面看，收入負債比較低，償債能力很強。

5)從借款金額看，金額高，動輒幾十萬，有的上百萬，但一般不會達到銀行會議審批的額度。

6)從抵押看，都是期房抵押，以前有見收件單放款的情況，銀行個貸專營中心成立前開發商代辦抵押現象較多，可能存在抵押懸空的惡劣情況。

7)從還款情況看，在還款時間和拖欠時間上往往一致，開發商定期集中將資金劃轉到若干個指定還款賬戶，有的甚至利用銀行的代收代付系統功能，當開發商資金斷裂時就會造成批量逾期。廣義假個貸除此之外還包括個貸業務發展過程中其他可能給銀行貸款帶來風險損失的假的因素或成分，包括：1)假商業用房按揭。開發商有存量商業用房，或不想賣，或賣不出，但需要資金，于是找關聯人、關系人購房，期房抵押，不過戶。2)假收人證明。為了達到規定的收入負債比，杜撰假的工作單位、職務，虛開高額的收入證明。3)假單身、未婚證明。為隱瞞配偶、規避個人住房差別化信貸政策的制約，杜撰假單身、未婚證明。4)假收入負債比。一人多筆貸款或關聯人多筆貸款，綜合起來收入負債比高，還款能力不足，于是化整為零，降低收入負債比，逃避會議審批。5)假用途。以貸款購房掩蓋其他經營用途…。

二、假個貸的危害

在住房金融的發展過程中，很多銀行都經歷過“假個貸”之痛。假個貸和真個貸混在一起，以假亂真，看不出有什么不同，開發商資金周轉過來，貸款及時歸還，假的就變成真的；開發商資金斷裂，貸款歸還出現問題，真的才裸為假的。雖然假個貸要經過近十個環節的“嚴格審查”，但開發商、銀行、房交所等各個環節都在各自的“原則”和容忍度下心照不宣的操作，不大影響假個貸業務的順利辦理。假個貸對銀行信貸業務的開展有著致命的危害，表現在：

1)加劇了房地產業泡沫。假個貸使銀行信貸資金以開發貸款之外的形式注入房地產業，一定程度上造成房地產業虛假繁榮，從而進一步誘導社會上大量住房建設、住房消費和住房投資資金涌人房地產市場，形成惡性膨脹，最終導致房地產市場發生劇烈振蕩，泡沫破滅。

2)蠶食了銀行優質資產質量。隨著我國城市化進程的加快及居民購房消費需求的增強，個人住房信貸業務正逐步成為商業銀行大力發展的戰略支柱業務，不符合大數定律的群發性假個貸猶如一顆“老鼠屎”，攪壞了銀行這塊低風險、高成長性和厚利性的“一鍋粥”。

3)沖擊了銀行信貸風險防范的“底線”。真實性是銀行“三鐵”的基本要素，也是信貸業務的基石，假個貸的泛濫蒙蔽了銀行人的雙眼，影響了銀行內各部門對個人住房貸款業務市場風險的準確把握和判斷。

4)貽害了銀行信貸人員。房地產業的泡沫和開發商的虛張聲勢，往往造成少數銀行客戶經理的短視和錯覺，僥幸的心理促使他們接受開發商的“安排”而滑落到不能自拔的深淵，“叛徒”的出現極大地稀釋了銀行隊伍的純潔性。

三、假個貸泛濫的成因

與任何事物一樣，“假個貸”有其內在的發展規律。筆者認為，房地產泡沫是誘發假個貸大量泛濫的經濟社會原因，開發商、中介機構、銀行等經濟主體為追逐各自利益，為假4"-貸大開方便之門，各方面資金大量進入房地產業，制造了房地產業的虛假繁榮，也必然增加各自的博弈風險。當房地產泡沫擠壓或破滅時，假個貸也必然暴露出自己的本來面目。假個貸的出現一方面的原因是房地產開發商的投機鉆營，另一方面主要的原因來自于銀行內部。下面僅從銀行內部方面進行一些剖析。

1)放松警惕，個貸業務有抵押、風險低的麻痹態度是假個貸泛濫的思想根源。由于目前個貸業務不良貸款額和不良貸款率遠低于銀行平均水平，絕大部分貸款都有前階段市場價值不斷上升的房屋作抵押，因此很多銀行經營管理人員，沒有把個貸業務的風險防范提上議事日程，使個貸業務難以逃脫“粗放發展——不良或案件上升——整治規范一一再有序發展”的怪圈。假個貸早已出現，但是屢禁不止。

2)個貸業務超常規發展，某些單位、部門、個人的短期利益驅動是假個貸滋生泛濫的土壤。個貸業務近幾年來呈加速發展之勢，可謂聲勢浩大，一年一個臺階，由于儲備的樓盤不是很多，指標又壓人，基層人員為了完成指標，追求績效，只得使出渾身解數，惡性競爭，放松條件，包裝過關，唯開發商事從，鉆政策制度空子，做假成風，遇假不怪，做假未出事的僥幸心理更是助長了繼續做假，在做假人理直氣壯，打假人底氣不足的生態環境里，假個貸不可能不肆虐泛濫。

3)個貸業務風險管理制度滯后，重業務發展輕風險防范是假個貸泛濫的重要原因。在超常規發展的環境下，業務部門出臺的管理制度帶上了濃重的重業務輕管理的烙印，差異化服務、綠色通道、免準人免擔保減手續減材料等各種措施層出不窮，與此相反卻是管理的弱化和退讓，風險管理部門還沒有真正把個貸納人全面風險管理，重對公管理輕對私管理，缺少有針對性的個貸風險控制制度。審批作為風險控制的關鍵環節，囿于發展的氛圍，只能是材料合規審批，即使是發現疑似假個貸，由于理屈詞窮，無據無理無武器，在不對真實性負責、各管一段的“警察”心理安慰下只能無能為力。

4)個貸業務管理體制不順是假個貸泛濫的內在原因。個貸業務管理體制經歷了支行分散管理和個貸中心集中管理階段。在分散管理階段，由于存在開發商代客戶經理辦理抵押的違規現象，為開發商制造假個貸大開了方便之門，滋生了大部分假個貸，甚至出現了重復抵押、抵押懸空等極端假個貸現象。為促進個貸業務集約化管理，很多銀行開始由分散管理向集中管理過渡，實行個貸中心管理體制。應該說，個貸中心在遏制假個貸方面可發揮積極作用，至少在抵押環節能有效防止極端假個貸的發生，但由于初期階段在厘清個貸中心與支行的職責和關系、同步提高效率和質量等方面有一定難度，管理體制尚未理順，個貸中心與支行之間、個貸中心內部崗位之間尚需磨合，許多細節尚需規范，管理職能尚需進一步調整，防范假個貸的措施不多，致使假個貸依然難以根除。

5)個貸客戶經理素質參差不齊是假個貸泛濫的必然結果。由于個貸業務的快速發展，客戶經理數量和業務能力跟不上業務發展要求，大部分未經系統專業培訓，大多邊干邊學，素質參差不齊，客觀上給假個貸的侵入創造了條件，不排除極少數客戶經理串通客戶套取銀行資金的案件，加上問責機制不健全、不長效，客戶經理防范風險的“前沿陣地”作用、“對真實性負責”的關口作用難以有效發揮。

四、治理假個貸的對策

我國房地產行業受全球金融危機以及自身經濟周期影響已步人調整階段，不少開發商資金周轉困難，以套取資金轉嫁風險為目的而繼續制造假個貸的動力十分強勁，對此作為銀行個貸工作人員來說必須要有清醒認識。對假個貸而言，如果說以前繁榮階段還有一些僥幸的話，現在則到了堅決打假、拒假于行門之外的時候了，否則帶來的將不再是潛在風險而是損失了。

1)全面清理假個貸，深入開展打假和整風活動，強化細化假個貸問責制度，加大對新發現假個貸的懲處力度，切實整頓片面追求業績而惡意競爭放棄職業操守的浮躁作風，對指導做假、協同做假、遇假不問、見假不否的“變節”份子嚴肅處理，發現一起處理一起，堅決清除出個貸隊伍，長正氣，樹新風，打假歸真，為個貸業務的健康發展創造良好的生態環境。

2)結合實際深入開展學習實踐科學發展觀活動，樹立正確的發展觀念，正確對待業務發展和風險防范的關系，完善個貸業務考核體系，實現又好又快的發展。業務增長指標的制定要堅持“公開公平…‘上下結合…‘跳起來摘桃子”等原則，在充分進行市場競爭力分析的基礎上，綜合考慮樓盤、網點人員、客戶群體等現有資源狀況以及存量還款等因素科學合理確定。要切實改變單一的業務發展指標考核機制，硬化貸款質量的考核，對經辦假個貸的客戶經理加大經濟處罰力度，使之養成拒絕假客戶的習慣。

3)切實推進全面風險管理，實施嚴密的過程控制，構筑堵截假個貸的風險防范體系。一是要將個貸業務的風險防范提上議事日程，強化落實風險審批部門對個貸風險的管理職責，增加個貸風險經理崗位，動態管理個貸風險；二是統一風險偏好，建立業務部門、風險審批部門協作機制，完善防范假個貸的有關制度，特別是要根據實際操作中發現的問題，從細節入手及時快速地、有針對性地制定有關操作性強的實施細則，做到統一、明確、銜接、穩定；三是突出“五個關口”的控制：對現有樓盤進行清理，加強開發商資信審查，對項目資金缺口較大、存在較大不確定性的樓盤適時退出，停止辦理按揭，對發現假個貸的樓盤一票否決，把住樓盤準人關；采取促進面談制度落實的有效措施，歸納提高假個貸的識別技巧和面談調查技巧，獎勵堵截假個貸的有功人員，把住貸前調查關；改善環境，舒緩壓力，排除影響審批人判斷和獨立決策的一切因素，把住貸款審批關；建立健全監督監控報告制度，加強對開發商財務狀況和資金使用狀況的監督，強化個貸還款記錄、還款來源、還款方式的監控，把住貸后管理關；嚴格個貸中心抵押崗辦理抵押的有關制度，堅決杜絕開發商或客戶代辦抵押現象，高度關注、定期檢驗收件單放款的抵押有效性，探討建立對客戶長期期房抵押進行定期回訪的制度以及與房產部門定期不定期核實核對抵押狀況的制度，把住抵押登記關。