導語：城市房屋權屬登記行為合法性研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

城市房屋權屬登記，是房屋權屬法律化的重要標志。隨著市場經濟的發展和城市建設步伐的加快，房地產開發、利用和房地產權益保護問題也越來越引起人們的關注。從各地法院審理的涉及城市房屋權屬登記類的訴訟案件情況看，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益任重而道遠，需要進行深入地研究和探討。筆者從職權依據、適用法律、事實證據、執法程序等方面就城市房屋權屬登記行為的合法性審查上略談已見。

一、通過職權審查，確立房地產行政主管部門為城市規劃區內國有土地范圍內房屋權屬登記管理的合法地位。

城市房屋權屬登記機關一般是房地產行政主管部門，其職權依據來源于《中華人民共和國城市房地產管理法》和建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》。《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條第二款規定：縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。遼寧省人大常委會頒布的《遼寧省城鎮房地產交易管理條例》第五條第一款規定：省、市、縣房產管理部門、土地管理部門按照本級人民政府規定的職權，各司其職，密切配合，負責房地產管理。建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條第一款規定：房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。從上述規定中不難看出，作為涉案被告的房地產行政主管部門需具備作出被具體行政行為-房屋所有權登記發證行為的主體資格，作為登記發證行為的職權依據充分、合法，沒有超出法定職權。

但是，在個別地區筆者發現，城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記管理混亂，出現了多個部門登記發證的現象，最突出的是村鎮建設行政主管部門介入到城市規劃區國有土地范圍內房屋權屬登記發證工作中來，“證”出多“門”。根據國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》和建設部《建制鎮規劃建設管理辦法》規定，各地負責對集體所有制土地上的房屋進行權屬登記的機關一般是村鎮建設行政管理部門。由于缺乏統一的、具體的規范性文件，導致集體土地上的房屋權屬登記發證工作混亂，有的出現手續不全即給發證、重復發證的現象，甚至將國有土地上的房屋亦進行登記發證。這種現象顯然與《中華人民共和國房地產管理法》相悖。因此，縣級以上人民政府應當根據法律、法規的規定，明確房地產行政主管部門和村鎮建設行政管理部門的職責和分工，分清城市規劃區國有土地范圍內的房屋和集體所有制土地范圍內的房屋權屬登記工作，尤其是應對城市規劃區內集體所有制土地范圍內的房屋權屬登記工作劃清界限，避免交叉管理或者重復發證，確立房地產行政主管部門為城市規劃區國有土地范圍內房屋權屬登記管理的合法地位。

二、通過適用法律審查，確保房屋權屬登記工作適用法律準確、規范。

目前，現行的《房屋所有權證》是中華人民共和國建設部監制的統一文本，其中注明“根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，為保護房屋所有權人的合法權益，對所有權人申請登記的本證所列房產，經審查屬實，特發此證。”從中可以看出房地產行政主管部門頒發《房屋所權證》所適用的法律依據是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》，但沒有寫明適用法律依據的條款項目。實質上其適用的法律依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》第十六條，該條規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記。這一關鍵性條款，應當寫在《房屋所有權證》中，以進一步明確房屋登記機關在登記發證的具體行政行為中所適用的法律依據，確保房屋權屬登記工作適用法律準確、規范。

三、通過事實證據審查，確認房屋權屬登記行為的客觀性。

事實證據審查主要是審查房屋權屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據的證據是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權屬登記行為案件的事實證據審查主要是對總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。

1、總登記。

總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

2、初始登記。

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。

進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

3、轉移登記。

轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。

申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、契約、證明、公證書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

4、變更登記。

變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。

申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續、證明等等。

5、他項權利登記。

他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。

申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

6、注銷登記。

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。

申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。

四、通過程序審查，認定房屋權屬登記的程序是否符合法律規范的規定。

根據建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，申請人辦理房屋權屬證書應在規章規定的期限內提出申請并提交有關證明文件，房地產行政主管部門在受理登記申請后進行權屬審核，認為申請人提交的產權來源資料齊全，權屬清楚的，核準登記，頒發房屋權屬證書。通過程序審查，認定房屋權屬登記是否符合法律規范所規定的程序。

此外，值得注意的是注銷房屋所有權證行為的審查，它是城市房屋權屬登記合法性審查的又一側重點。建設部57號令《屋權屬登記管理辦法》第二十五條規定，登記機關發現申報不實、涂改房屋權屬證書、房屋權利滅失而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記、因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的有權注銷房屋權屬證書。而上述行為又多發生在房屋初始登記、轉移登記、變更登記和他項權利登記中，往往造成注銷房屋權屬證和前文提及的注銷登記二者的混淆。這兩種行政行為的區別是：一是提起程序不同。注銷登記是因權利人申請而被提起；注銷房屋所有權證是登記機關依職權而提起。二是提起事由不同。注銷登記是因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等原因提起；注銷房屋權屬證書是因申報不實、涂改房屋權屬證書、房屋權利滅失而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記、因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。三是處理程序不同。注銷登記是經申請人申請并提交相關證明文件，經登記機關審查后核準注銷，并注銷房屋權屬證書；注銷房屋權屬證書是登記機關經調查核實后作出書面處理決定送達當事人，并收回原發放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。

在審判實踐中，對登記機關注銷房屋權屬證書的行為是行政處理行為還是行政處罰行為也存在著不同爭論，引的法律后果也有所不同。筆者贊同前一種觀點，對登記機關注銷房屋權屬證書的行為不應當按照《中華人民共和國行政處罰法》所規定的程序辦理。

如孫某訴房地產管理處注銷房屋所有權證一案，原告于1995年涂改他人已作廢的房產執照到被告處換領房屋所有權證，被告工作人員因審核不細為原告換發了房屋所有權證。1998年，原告的房屋在動遷時被群眾舉報，被告作出了注銷原告房屋所有權證的決定。原告不服，以注銷決定屬于行政處罰行為，且涂改行為在兩年內未被發現，不應再給予行政處罰，被告的行為違反了行政處罰法的規定，請求予以撤銷。本案經一、二審法院審理后認為，原告所持房屋所有權證是用經涂改作廢的房照換領形成的，是不具備合法條件的房屋權屬證書，房地產管理處未認真審查即為原告換發的房屋所有權證是錯誤發證。房地產管理處在查明原告的違法行為及本機關的錯誤發證后所作的注銷房屋所有權證行為，是依職權作出的一種行政管理行為，并非是對原告違反行政法規的行為給予的處罰，故該注銷決定不適用行政處罰法的規定。原告的訴訟理由不能成立，判決維持了被告的注銷決定。

綜上，只有對城市房屋權屬登記行為進行各方面審查后，使登記行為做到事實清楚、證據確鑿、適用法律、法規正確、符合法定程序，才能夠得到法律的支持和保護。