導語：利用財稅職能構建和諧樓市分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】2006年房地產調控沒有取得預期效果的原因之一是調控沒有觸動現行房地產財稅制的某些缺陷，要構建持續、健康、和諧發展的樓市，除依靠行政、金融手段外，更要發揮財稅的職能調節作用。本文分析了現行房地產財稅制的缺陷，提出了發揮財稅職能作用，構建和諧樓市的具體措施。

一、引言

2006年，中央政府對房地產市場的宏觀調控從行政、金融、土地、稅收等方面多管齊下，中國房地產市場經歷了

較大規模的政策調控，但迄今為止，國內大部分城市房價上漲的勢頭并沒有明顯改變。2007年1月25日，國家統計局局長謝伏瞻在國務院新聞辦舉辦的新聞會上公布的數據顯示，2006年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。造成房價越調越漲，沒有達到預期效果的原因固然有很多，但調控沒有觸動現行房地產稅制的某些缺陷無疑是最重要的原因之一。要構建持續、健康、和諧發展的樓市，除依靠行政、金融手段外，更要發揮財稅的職能調節作用。

二、現行房地產財稅制的缺陷

（一）房地產行業稅費過高。我國房地產業的稅費名目繁多，負擔沉重。目前我國與房地產直接有關的稅種多達13種，針對房地產行業的收費項目就更加繁雜。房地產行業稅費過高造成多方面的消極影響。

1.加大了開發建設成本，嚴重扭曲了房地產商品的真實價值，最終加重了消費者的負擔。

2.沉重的稅負導致大量隱性市場的偷漏稅交易。

3.費擠稅現象日趨嚴重，影響了正常的稅收工作，削弱了政府財政宏觀調控職能，使得國家稅收政策難以發揮其作為經濟杠桿的調節作用。

4.收費權利屬于基層部門，較為分散且游離于預算外，容易孳生腐敗現象。

（二）房地產業稅制結構不合理，稅收注重流轉環節的征收，輕視持有環節的征收。目前我國房地產稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則多稅并課。從筆者整理的房地產各環節稅收（含教育費附加）一覽表（見表1）可以看出：中國房地產稅費主要集中在流轉環節，持有環節只有區區房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，而且，《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定了個人所有非營業用的房產免納房產稅，《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》雖未規定個人用于居住的房屋不用繳納城鎮土地使用稅，但各地基本上對個人居住用房沒有征收城鎮土地使用稅。因此，對個人占用房產幾乎就不征稅。這樣造成有錢人大量購置房地產，占用、浪費了大量土地、房屋資源，推動了房價的上漲。

（三）一些稅收法規的規定給規避稅費者留下了漏洞。如：國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）本是要加強對個人轉讓房產的個稅征收，按稅法規定個人轉讓房產應按財產轉讓所得繳納20%的個人所得稅，但該通知同時又規定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額，具體比例在住房轉讓收入1%-3%的幅度內由地稅局確定。這一規定給規避稅費者留下了空間，致使政策大打折扣。又如：國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）本是要加強土地增值稅的征收，但又規定房地產開發企業有五種情形稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。給規避者留下了空子，為權力尋租留下了空間。再如：按《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，將房產贈送他人，不征收營業稅，結果出現了大量的假贈與，偷逃營業稅。

（四）一些政策缺乏可操作性，嚴重影響了稅收征管的力度，致使稅源流失嚴重。如：土地增值稅，雖然《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》早在1993年即已公布，1994年1月1日起開始執行，但該條例及實施細則對土地增值稅的清算單位及清算條件沒有具體規定致使該稅種十多年沒有依法征收，近期國家稅務總局頒布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》才解決了這個問題。又如：對個人出租房屋征收個稅的規定，由于中國目前的財產登記制度不健全，尤其是不執行私有財產登記制度，嚴重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失。

三、發揮財稅職能，構建和諧樓市

（一）改革收入分配制度，著力提高低收入者收入水平，擴大中等收入者比重。中央黨校2006年春季學期進修一班學員的一項課題研究成果指出，目前中國收入分配相當不均，基尼系數為0.46，高于國際上公認的0.4的“警戒線”。按現行分配格局，房價降一半仍然有許多人買不起房屋。要解決大多數人的住房問題，必須從源頭上解決問題，那就是改革收入分配制度。目前中央高層已高度重視收入分配不公問題，中共中央政治局2006年5月26日召開會議，研究改革收入分配制度和規范收入分配秩序問題，中共中央總書記主持會議并發表了重要講話。

（二）利用財稅政策，抑制地方政府抵制調控房價的利益驅動。房地產業現在已成為各級地方政府重要的財政收入來源，成為地方經濟的支柱產業。在土地一級市場，各級地方政府在經營城市的理念下，大量出讓土地，作為積聚財政資金的最好途徑。土地交易成了地方政府擴大財源的一個重要渠道，土地收益也成了地方政府的一項主要收入。許多地方土地收入已經占到地方財政收入的一半以上，土地已經變成地方政府名副其實的第二財政。并且，土地收益金只是納入財政專戶管理，歸屬于預算外資金，中央政府鞭長莫及。不僅在土地市場，房地產交易市場的活躍，也為地方政府提供了豐厚的地稅收入，很多地方房地產稅收占到稅收收入的三四成甚至更高。面對如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產業趨之若騖，也難怪中央房地產調控政策在地方執行中會大打折扣。因此，改變土地出讓金收益分配體制，加大中央分享比例并將其納入預算制度已成為必然選擇。可根據各地的經濟發展水平、城市規模、城市人口、收入水平、現有居住面積、閑置面積、房價等指標確定土地出讓數量特別要明確房地產用地數量。除考慮加大土地出讓金中央分享比例外，可考慮將房地產營業稅暫時作為共享稅，由中央與地方分成。為彌補地方政府財政缺口，解決地方政府負擔過重的問題，可實行基數返還政策，即分成后，地方政府實際收入下降后按開始實行分成體制的上一年為基數，由中央財政逐級進行返還。

（三）“明稅、少費”，減少簡化交易環節稅收，增加持有環節稅收。這方面國家稅務總局地方稅司副司長高世星向《財經》雜志作了具體闡述：“改革現有的城市房地產稅、房產稅、城市土地使用稅和土地增值稅，取消相應的有關收費，實現簡并稅種，構建統一的房地產稅制，將是今后地方稅務工作的重點。”

“明稅、少費”就是要取消不合理的行政事業性收費，將合理的收費以稅收的形式保留下來。

減少簡化交易環節稅收，一是要降低交易環節的稅率；二是隨不動產稅的開征而取消部分稅種。如何減少交易環節稅收，筆者認為，當前可采取如下措施：

1.轉讓環節，根據使用年現對二手房交易實行有差別的營業稅率、個人所得稅稅率，具體稅率見表2。對普通二手房營業稅免稅期先后由一年延長至2年，再由2年延長至5年和強征個人所得稅，對炒房者并沒有起到限制作用，反而減少了房屋的供給，使二手房市場出現低迷，引起房價上漲。事實上，延長二手房免稅期及強征個稅，對真正的炒家并沒有起到作用。他們一樣與開發商、房屋中介、售樓人員配合，炒樓花、簽假合同、辦理所謂退房、更名、退稅的手續。2.出租環節，調減出租房屋稅負，搞活房屋租賃市場?，F階段，僅靠政府財力還無法建設足夠的安居房、廉租房供低收入人群居住。在投資渠道不暢的情況下，鼓勵民間資金投資于房屋租賃市場，是一個不錯的選擇。然而，由于現階段對個人閑置房幾乎不征稅，對出租行為征予較重的稅收，使得一些人寧可讓房子閑置下來，也不去出租，有的雖出租了卻偷逃稅收。因此，對出租房屋的行為，政府應制定稅收優惠政策，降低出租房屋的稅收，搞活房屋租賃市場。根據目前房屋租賃收入水平，使房屋租賃的綜合稅負不高于5％是明智的選擇。雖然從表面上看，稅率降低了，但實際上卻促進了住房二級市場的發展，有利于將大量的隱性出租房屋納入正規管理渠道，稅收收入不降反升。

增加持有環節的稅收就是要做好不動產稅的開征工作。鑒于不動產稅的開征是一個系統復雜的過程，現階段應加強房產稅的征收并可將非出租用房的房產稅稅率適當提高?？山梃b國外經驗，引入“第一居所”的概念，對納稅人有多處自用住宅，但其主要居住的一處住所就是第一居所。第一居所人均居住面積在一定的數額之內（如30或50平方米）的部分免征房產稅，超面積部分及其他居所一律照章繳納房產稅，同時將計稅依據由按房產原值計稅改為房產市場價值納稅，使閑置房的房產稅高于用來出租時的綜合稅，盤活閑置用房，使其或出租或轉讓。

（四）將購房超過30天的退房視銷售，照章征收稅費。要盡快建立全面、及時、準確的樓市資料統計系統，監測系統與信息體系。將全部房源實行網上銷售，禁止銷售環節中收取定金或所謂“誠意金”的行為，打擊房產銷售中的欺詐、違規交易、囤積房源和哄抬房價的行為。為打擊炒買炒賣行為，可將購房超過30天的退房視同銷售，征收稅費。

（五）調整契稅中普通住宅的界定標準。按照《契稅暫行條例》規定，契稅稅率為3%-5%。財稅[1999]210號文規定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。2005年國辦發[2005]26號文對普通住宅的界定為：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。本輪調控規定“套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。相應地，契稅優惠政策中的普通住宅也應以90平方米為界線，與此次調控政策相協調。

（六）對高檔房屋開征消費稅。高檔住宅、特別是豪華、超豪華別墅，不僅占用了大量土地等稀缺資源，而且容易誤導市場價格，引起其他社會成員的盲目攀比跟風，引起不理性的消費行為。深圳市國土資源和房產管理局的報告顯示，2006年上半年，深圳普通商品住宅價格為每平方米7，119.35元，同比上漲18.94%；非普通住宅價格為每平方米13，263.21元，同比上漲竟高達53.57%！開征消費稅，可以起到抑制高檔住宅的興建，對穩定房價具有積極作用。

四、結束語

衣、食、住、行是人們最基本的生存要求，住房是人們解決溫飽后的第一需要；構建和諧社會是我國當前社會的主旋律，和諧樓市是和諧社會的重要組成部分。研究如何發揮財稅在構建和諧樓市中的職能調節作用是從事財稅理論研究與實踐工作者當前的一個重要課題，具有重要的現實意義。