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【摘要】文章從公共性視角定位我國住房市場,針對我國住房市場近些年發展過程中存在的問題,找出形成這些問題的癥結所在,得出我國政府在住房改革過程中過分強調住房的市場化,忽視其在住房供應和保障方面的責任,并據此提出促進我國住房市場科學發展的財稅政策建議。

【關鍵詞】公共性，公共政策，住房市場，財稅政策

眾所周知,住房在經濟生活中的重要性是顯著的。它關系著每一個居民生活居住的福利水平,關系著一個國家經濟的發展程度,也關系著一個國家城市化的進程。然而,近年來我國的房地產市場價格一路飆升,不僅影響了我國房地產市場健康有序發展,甚至成為我國國民經濟發展的潛在隱患。

本文通過對我國住房市場現狀分析,從公共性視角,試圖找出合適的財稅政策來促進我國住房市場持續穩定健康發展。本文的結構是第一部分是對中國住房市場現狀分析;第二部分是對我國住房市場的定位;第三部分討論的是中國住房市場產生的問題在于公共政策的缺失;第四部分是試圖提出財稅方面的公共政策以促進住房市場的科學發展。

一、中國住房市場的現狀分析

2008年和2009年上半年,為了應對全球金融危機,我國政府采取了寬松的財政、金融、稅收政策,再加上房地產市場潛在剛性需求和強烈的改善型、投資型意愿,中國的樓市迅速由低迷轉為繁榮。從2009年底到2010至今,調控政策頻出,但無濟于事,中國的樓市如一匹脫韁野馬,越調越漲。中國的住房市場已然成為投機者的樂園,據報道,上海、北京、三亞等房地產一線城市,一手房的購買中,投資性購買已占40-50%,這足以表明中國的住房市場已嚴重偏離居住本質。另據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查,發現大約6540萬套住宅電表連續六個月為零。以每套住宅平均100平方米計算,65·4億平方米空置商品房相當于2009年住宅竣工面積的11·3倍,這相當于2009年住宅銷售面積的7·7倍,說明中國當前住房空置率遠比想像的要嚴重。房價的非理性上漲,不僅吹大了房地產的泡沫,同時也積累著銀行系統的風險,而且房地產泡沫的吹大也嚴重阻礙了國家經濟戰略的轉移、產業結構的調整,導致居民消費的嚴重擠出。與此同時,當前的住房市場已然成為社會財富在短期內聚集到少數人手中的轉移機制,使得居民之間的財富分配越來越不平均。住房價格高減緩了城市化進程,從而可能影響未來經濟增長。

房價不斷上漲已經越來越成為一個政治上潛在的問題,特別是在覺得自己被排除在房地產市場外的年輕人中,他們對未來充滿著焦慮和迷茫。

二、住房市場公共性定位

住房既是投資品也是消費品;既是必需品也是奢侈品;既是市場的一般產品也是一種公共品。正是住房屬性的多樣性及住房市場的性質決定了中國住房市場不能一味的強調將其市場化,忽視政府在住房供應和保障方面的責任。總之,要使中國的住房市場持續、穩定、健康發展,純粹靠市場角度而不從公共性角度來定位就無法處理好中國的住房市場問題。

所謂住房市場的公共性定位就是要將住房定位為不同于一般商品的民生消費品,住房的標準屬性應該以消費品為主,而不是以投資品,更不是以投機品為主。

首先,在現代文明社會,住房的公共性第一要義是指每個公民的基本居住權具有原則上的優先權。在西方現代文明國家中,無一例外的將保證每個居民住房基本的居住權作為這些國家住房市場的基本政策。因此,在土地公有制的中國,保證每一個公民基本居住權利得優先性更應該成為中國住房市場發展的宗旨。

其次,中國的十七大報告強調:中國共產黨的根本宗旨就是全心全意為人民服務,黨的一切奮斗和工作都是為了造福人民,要始終把實現好、維護好、發展好最廣大人民的根本利益作為黨和國家一切工作的出發點和落腳點,做到發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享。從總書記的這段報告的精神來看,中國的經濟并非一味的追求GDP的增長,更重要的是看發展是否符合絕大多數人的利益。如果中國的住房市場成為富人的市場,僅僅是為少數人服務的那么這將是與黨的宗旨所背離的。

最后,由于中國的土地是國有的即由全國人民所共同享有的。人民有權利共同分享土地的增值和土地附屬物上的溢價,有權利調整和分配中國城市化過程中住房上的利益。

三、公共性政策的缺失是中國住房市場產生問題的根源

從1998年開始至今的我國住房制度改革,我國政府通過推進住房市場私有化、市場化、貨幣化和社會化等方式來減少公共住房的提供,縮小在住房方面的開支,從而改變政府、單位和個人之間的住房責任。然而實際上,地方政府及其一些當權者利用現有的住房制度、土地制度、信貸制度、稅收制度等缺陷,讓中國的住房市場成為少數富人和當權者在短時間內攫取社會財富的重要工具。所以,中國房地產市場只有住房的產業政策而沒有住房的公共政策。

首先,我國一直以來將房地產行業定位為支柱產業,把經濟增長作為發展住房市場的目標,滿足居民的基本居住需求只是經濟增長之后的目標。由于住房的屬性既可為投資品也可為消費品,如果住房市場是以投資為主導的市場,那么其發展就必然背離公共利益的基本宗旨。而目前中國住房市場的發展模式、運作方式、土地財政和稅收信貸等政策都是無法體現公共性的,也就是無法體現絕大多數人利益和意志的,這就是為什么中國住房市場發展至今問題越積越多,房價越調越高的原因。

其次,由于沒有住房的公共政策,絕大多數人無法分享隨著經濟增長、國有土地溢價的成果。政府用納稅人的錢,不斷完善城市基礎實施,而土地及住房的增值并不是因為房屋的物理結構或建筑物的增值,這些都是政府在城市基礎設施和服務開支被資本化入住房的價格中。任何一個國家和地區都不能容忍“買房如買菜”、“買房如搶房”這種近乎瘋狂的投機行為,這些投機者們極有可能沒有對買房的所在城市納稅過,對這個城市也沒有任何的感情,他們買進純粹就是為了賣出。

如果政策的制定者對這些投機行為熟視無睹,繼續的空調,過高的房價就會使得絕大多數人成為利益的受害者,反之,開發商、投機者和中國的地方政府則成最大受益者,此時政府將失去對人民的公信力。

第三、住房市場發展到現在已經形成復雜的利益網絡,利益集團通過公開呼吁、游說、行賄部分官員等方式影響著政策的制定和實施。可以說,房地產的最大問題就在于房地產開發商、既得利益集團借助資本權力滲透到社會生活的公共方面,左右著政策、輿論的導向,以此來維持住房市場的暴利,從而使得房地產開發商及其他既得利益集團利益的制度化和合理化。

總而言之,由于沒有住房市場公共政策導致了現在住房市場的問題:居民的基本居住權無法得到保障、住房利益分配失衡、住房市場價格嚴重扭曲、房地產貪污腐化盛行等,這都與沒有從公共性角度來制定住房政策的原因。只有通過住房市場公共政策的確立,才是化解中國住房市場各種矛盾和問題的根本之路。

四、促進我國住房市場科學發展的財稅政策建議

針對中國目前住房市場存在的公共政策缺失的問題,筆者認為應該主要通過財稅方面的公共性政策,盡快控制住不斷上漲的房價,真正讓老百姓住有所居,從而使我國住房市場真正走上科學發展之路。為此,提出以下幾點財稅方面的政策建議:1·從短期來看,應充分利用和嚴格執行現有稅收政策,并開征房產稅,嚴厲打擊房地產方面的投機行為。眼下最快、最有效的方法就是要盡快取消二手房交易稅收優惠,全面恢復二手房政策的本來面目。按我國現行稅制規定,二手房中需要對買房征收最重要的稅種有土地增值稅、營業稅、個人所得稅。土地增值稅依據房屋買賣增值額的比例,按照30%-60%的四檔累進稅率征收;如果購房不超過五年,則另需按房屋差額5·5%征收營業稅,如果不是生活唯一住房,則還需按房屋差額的20%征收個人所得稅。如果是投資性住房轉讓的話,理論上稅負應該比較重的。但是,我國大部分地方一直以來執行的是二手房交易優惠稅率,即按房屋差額的5·5%征收營業稅:按房屋交易額的1%征收個人所得稅;按房屋交易額的1%征收土地增值稅。所以它的名義稅負遠大于其實際稅負,如果嚴格執行土地增值稅的話就可以起到打擊住房市場的投機行為。

2·從遠期看,應在房地產保有環節開征物業稅。據中國政府網消息,國務院同意發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。《意見》指出,出臺資源稅改革方案,逐步推進房產稅改革。另據《上海證券報》等媒體報道,上海房產稅的征收范圍將擴大到居民住宅。從已經披露的信息來看,房產稅較為溫和,雖然具有類物業稅的性質,但并不等同于物業稅。而開征物業稅可以規范地方財產稅收,使其徹底擺脫依靠賣地為生的局面,給地方財政一個穩定的、可持續的財源,但是開征物業稅又面臨許多技術性問題如征收范圍的確定、制度的設計,稅收征管措施的配套等,這就需要以漸進方式實現物業稅對住房市場的調控作用,通過先在一些地區試點運行,而后在全國進行推廣的分步走策略,從而促進中國住房市場科學發展。

3·政府應該在住房市場發揮其應有的作用,增加財政資金的投入,大力加強廉租房建設,我國過去住房市場的發展過多的追求經濟的增長和人居居住面積的增加,今后我國的住房市場的發展應該更多的關注其公共性上,更加注重社會公平和解決民生問題,讓廣大中低收入家庭共享改革和發展的成果,在發展經濟適用房的同時,加快建立健全廉租房方面的步伐,盡可能提供更多老百姓能承受的廉租房,真正做到住有所居。

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