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［摘要］在現代經濟社會里不可避免的一種規律是一定周期內的經濟波動。經濟范疇面很廣，房地產業也是其中一種，在實際發展和運行過程中同樣存在著周期波動的循環現象。本文就房地產市場周期波動的特點進行分析，并指出應對房地產市場周期性波動要通過業務組合、資本動作、土地儲備等經營策略。

［關鍵詞］房地產市場；企業；周期波動；資本；土地

1房地產市場的周期波動特點

任何行業都存在周期波動現象，房地產也不例外。房地產存在供過于求、供求平衡和供不應求三種狀態，這三種狀態同時也構成了房地產的整個波動周期。當房地產市場產生供過于求時，就會使房屋空置率高，房價變低；當房地產市場出現一片繁榮景象時，說明房屋供不應求，這時房價會迅速增長，房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時，房地產市場的發展才是最穩定、最健康的。從供不應求至供過于求形成了房地產的一個周期，這個周期是長期的并具有循環的特性。也就是說，這個周期發生在很長的一段時間內，短期只會表現一種狀態。

復蘇、擴張、收縮、衰退四個周期過程是房地產業和其他產業都存在的。就房地產業而言，可細分為復蘇與擴張、繁榮、危機與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴張與收縮的房地產周期。在擴張階段，由于社會經濟活動的擴張導致對空間的需求增加，房地產市場出現供不應求的局面，從而刺激房地產企業項目開發活動頻繁。房地產項目開發活動的頻繁出現，會創造許多新的就業機會和增大對相關產業需求，刺激了社會經濟的發展。在收縮階段，房地產市場就會出現不景氣、衰退的局面，這個時候房地產市場與社會經濟活動之間的關系惡化，房價下降、房屋空置率居高不下，最終出現經濟下滑，導致社會對空間需求下降的惡性循環。良性循環與惡性循環互替，房價起始原點上揚，經歷了擴張和收縮兩個過程，最后落回價格原點，構成了一個循環周期，這樣不斷循環往復下去，就形成了房地產的周期波動。

2房地產企業應對市場周期波動的經營措施

(1)業務組合策略。隨著房地產市場競爭越來越激烈，多元化業務組合成為房地產企業有效規避單一業務經營風險的發展趨向和最佳選擇。所謂業務組合是指企業在經營一種特長主業之外，同時再經營一種或幾種輔助產業，以實現經營利潤的最大化。而此業務組合策略的多元化，既可以利用資本運作得以實現，又可以通過產品組合經營得以實現。房地產企業的業務組合設計應以價值為導向，具體情況具體對待，業務組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應遵守以下規則：①不偏離主營業務原則。從業務組合的定義可以看出，多元化業務組合是以主營業務為中心的，輔助業務只起輔助作用，任何產品的開發、生產和經營都不能凌駕在主營產品之上。不務正業，會導致整個經營失敗。當然主營業務也不是一成不變的，推陳出新也是非常好的想法，但不可操之過急，一定做好充分準備穩定過渡。②輔助主營業務原則。所謂業務輔助就是所經營的其他業務必須是為主營業務的推廣與銷售而設的。如果所經營的其他業務超出了這個范疇或者與主營業務沒有任何依附關系，就不能稱之為業務組合，而是多產品的經營。③易于經營原則。在業務經營上，輔助業務難度應次于主營業務，即輔助業務的生產、銷售和推廣必須保證易于經營，不得過分將時間和精力用在輔助業務上，減少對主營業務的關心。

作為主營業務的經營助手，在遵守以上原則的前提下，可從降低成本、占領市場、提高主營業務形象等角度出發，不斷開發新的輔助業務。譬如，香港恒基兆業地產有限公司自成立30多年來先后受到亞洲金融風暴、“非典”等影響，這些外部因素使得香港房地產市場出現了異常的暴漲和暴跌，極大的波動風險依然沒有撼動“恒基地產”的穩健發展局面，其重要策略之一是走了多元業務組合的道路。在受到了亞洲金融風暴、“非典”等外部因素的影響后，房地產市場不景氣，處于收縮和衰退階段，這個時候“恒基地產”收購油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業并實現整個企業內部重組，利用自身的業務組合優勢，有效地抵御了周期波動風險，使公司的地產主業順利渡過難關。“恒基地產”的成功影射了一個道理，采取多元化業務組合的策略是企業有效規避風險的一項重要舉措。

(2)資本動作策略。①從“恒基地產”的經營策略可以看出，并購與重組可有效穩定現金流。“恒基地產”在遇到市場出現異常的暴漲和暴跌情況下，通過并購與重組實現多元化經營，減少了對主營業務的過度依賴，有效規避了周期波動風險。而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。②業務組合經營有利于企業產生成本優勢。在房地產的擴張階段，可以實現利益的最大化；在房地產衰退或蕭條階段，并購和重組產生的規模經濟效應能有效地保持企業現金流穩定，降低周期波動帶來的企業風險。③財務協同效應在防止房地產周期波動風險上的應用。財務協同效應就是在可融資環境下，利用企業間的合并，實現優勢互補，揚長避短。有的企業有大量內部現金流但缺乏投資機會；有的企業內部現金流不足但有較大的投資機會。在經營不利的情況下，就可考慮企業之間融資，揚長避短，充分發揮企業的優勢。此外，當并購企業與目標企業的現金流量沒有明顯的高度相關時，風險分散化的目的就會達到。

(3)土地儲備策略。房地產企業不論處于任何市場周期中都應當有良好的土地儲備結構，它可以有效遏制房地產周期波動帶來的風險，從而穩定現有市場和獲得未來的長足發展。目前，在房地產競爭如此激烈的條件下，如何進行土地儲備是房地產企業值得關注的問題。筆者總結了三個思考點如下：

①企業建立和完善現代管理體制，能夠對企業科學的制訂短期、中期和長期的戰略計劃。就土地儲備而言，戰略目標的規劃應堅持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產市場處于低迷階段更應該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復高漲時的大量土地需求。②應深入研究城市發展規劃和不同地段的開發價值，從多種渠道獲得土地資源，保持良好的儲備結構。這就要求房地產企業有高瞻遠矚的戰略眼光與發達的信息平臺，能夠第一時間獲得土地信息并合理分析土地潛質，積極參與招標、拍賣工作，爭取獲得成本低、潛質好的土地。③區位選擇也是非常重要的土地儲備策略。選地的時候要特別注重重點區域，重點區域存在重要的商機，但并不是每個企業都有機會競爭到重點區域的土地。因此，在實際操作當中，還應注意一些不被人們重視，卻存在巨大潛質的土地，如政府規劃方向、工業園區外搬等。

3結論

房地產市場發展總的趨勢會逐步向上，表現為有“起”有“伏”的周期性波動發展。房地產企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須認識和把握房地產市場發展的周期性波動規律，并及時地作出相應的判斷和果斷地調整企業戰略，這樣才能使企業跟上發展的腳步。