房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。二、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地

三、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

四、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

隨著我國現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕⑸唐坊淖》空撸耖g買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當(dāng)事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，筆者依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買賣合同效力及其履行談?wù)務(wù)J識(shí)。

一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國務(wù)院的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、房屋買賣的實(shí)際履行問題

房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當(dāng)事人履行的前提條件，只有認(rèn)真全面履行了合同，當(dāng)事人的權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。作為房屋買賣合同的標(biāo)的物（房屋），其履行的標(biāo)志目前是以國務(wù)院1988年的《城市私房管理?xiàng)l例》和1950年政務(wù)院的《契稅暫行條例》為準(zhǔn)。也就是說房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和繳納契稅為必要條件。其一、關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)問題。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，實(shí)際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對(duì)國家來講體現(xiàn)著國家對(duì)房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動(dòng)產(chǎn)的管理，對(duì)當(dāng)事人來講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。一般來說，既然有房屋買賣書面協(xié)議，就必然辦理房屋過戶手續(xù)。但實(shí)踐表明，由于種種原因當(dāng)事人雖達(dá)成了房屋買賣書面協(xié)議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個(gè)司法解釋，以處理由此而產(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（第56條）。第二、1988年4月2日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（第85條）。第三、1990年2月17日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問題的復(fù)函》。筆者認(rèn)為，前兩個(gè)規(guī)定對(duì)當(dāng)事人之間依法成立的房屋買賣協(xié)議是采取有條件承認(rèn)其效力的辦法，對(duì)買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個(gè)規(guī)定卻又完全否認(rèn)在當(dāng)事人之間雖達(dá)成房屋買賣協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前均可翻悔。這些規(guī)定不僅實(shí)踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自愿原則，為當(dāng)事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以，問題的實(shí)質(zhì)是房屋買賣協(xié)議的有效成立與實(shí)際履行是兩個(gè)階段的問題，不能混為一談，履行過程中出現(xiàn)的問題應(yīng)按履行法則處理，而不能以此否認(rèn)合同成立的法律效力。其二，關(guān)于契稅問題，根據(jù)《城市私房管理?xiàng)l例》和《契稅暫行條例》的規(guī)定，不僅辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)須提交契證，而且房屋買賣、完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理完畢。逾期交納者，除照額補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過房?jī)r(jià)。這些規(guī)定也只能說明房屋買賣的實(shí)際履行問題，與合同成立與否也沒有必然的聯(lián)系。

目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個(gè)人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價(jià)格相對(duì)便宜，吸引了眾多二手房買主。但因?yàn)槲覈鴮?duì)非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對(duì)二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對(duì)于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場(chǎng)價(jià)格賣出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

在大陸法系國家，合同法中的誠實(shí)信用原則，歷來被稱為債法的最高指導(dǎo)原則或“帝王規(guī)則”。作為具有崇尚一諾千金、“民無信不立”、講究誠信信用歷史傳統(tǒng)的我國，更是把誠實(shí)信用原則確定為我國《合同法》的基本原則之一。

按照我國法學(xué)界的主流觀點(diǎn)，誠實(shí)信用原則之所以被奉為債法的最高指導(dǎo)原則或“帝王規(guī)則”，之所以被確定為《合同法》的基本原則之一，是因?yàn)榇_定誠實(shí)信用原則在《合同法》中的崇高地位，首先可以保持和弘揚(yáng)傳統(tǒng)道德、商業(yè)道德和社會(huì)公德，規(guī)范交易活動(dòng)；其次可以保障雙方嚴(yán)格履行合同，以維護(hù)社會(huì)交易秩序，從而保障雙方的經(jīng)濟(jì)利益；再次，誠實(shí)信用原則在具體的社會(huì)實(shí)踐中，還起著確定行為規(guī)則，平衡利益沖突，解釋法律和合同的作用等。

涉及到我國《合同法》的立法實(shí)踐，我國《合同法》除了在第6條把誠實(shí)信用原則確定為《合同法》的基本原則外，《合同法》第42條還把誠實(shí)信用原則確定為訂立合同雙方不得違背的原則，第60條把誠實(shí)信用原則確定為合同雙方履行合同的原則，第90條把誠實(shí)信用原則確定為在合同終止后合同雙方還要遵守的原則，第125條把誠實(shí)信用原則確定為解釋合同涵義的原則，等等。由此可見，我國《合同法》在立法中已經(jīng)把誠實(shí)信用原則確定于合同的訂立、履行、解釋、終止的各個(gè)階段之中，從而有可以看出誠實(shí)信用原則的適用貫串于《合同法》中的始終。此外，我國眾多的法學(xué)家、立法專家對(duì)《合同法》的條文闡釋、學(xué)術(shù)著述，也都在強(qiáng)調(diào)了誠實(shí)信用原則在我國《合同法》中的重要性。

本文，筆者僅從合同履行的角度，闡述一下在合同的履行上，誠實(shí)信用原則的適用前提或者適用范圍。

正如上面所言，我國的《合同法》以及我國眾多的法學(xué)家、立法專家對(duì)《合同法》的條文闡釋、學(xué)術(shù)著述都在闡明一個(gè)觀點(diǎn)：任何合同，合同雙方都要按照誠實(shí)信用的原則去履行。

不過，按照筆者多年學(xué)習(xí)《合同法》的感受，以及許多合同糾紛的司法實(shí)踐，一直有個(gè)疑問縈繞心頭：自始沒有法律約束力的合同，諸如無效的合同，被撤銷的合同，合同雙方當(dāng)事人也要按照誠實(shí)信用的原則去履行嗎？

目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個(gè)人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于*年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價(jià)格相對(duì)便宜，吸引了眾多二手房買主。但因?yàn)槲覈鴮?duì)非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對(duì)二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．*年，國務(wù)院出臺(tái)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2．*年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對(duì)于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場(chǎng)價(jià)格賣出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，由此而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件也不斷增多，這類案件爭(zhēng)執(zhí)的標(biāo)的一般較大，案情又復(fù)雜多樣，處理不當(dāng)，很可能造成矛盾激化，影響社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就此類案件處理中出現(xiàn)的部分問題闡述一下處理的方法和法律觀點(diǎn)：

一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)

這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買賣合同。2、對(duì)房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定

這是一個(gè)處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯(cuò)和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，由此而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件也不斷增多，這類案件爭(zhēng)執(zhí)的標(biāo)的一般較大，案情又復(fù)雜多樣，處理不當(dāng)，很可能造成矛盾激化，影響社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就此類案件處理中出現(xiàn)的部分問題闡述一下處理的方法和法律觀點(diǎn)：

一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)

這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買賣合同。2、對(duì)房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定

這是一個(gè)處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯(cuò)和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

房屋買賣合同近幾年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種形式的房屋買賣合同糾紛案件增多，我們?cè)趯徖砀黝惙课葙I賣合同糾紛案件中遇到許多新型疑難爭(zhēng)議問題，按照上級(jí)法院的部署，我們對(duì)有關(guān)疑難和爭(zhēng)議問題及相關(guān)討論意見進(jìn)行了調(diào)研和歸納，請(qǐng)大家共同參入討論研究，也請(qǐng)上級(jí)法院明確和統(tǒng)一指導(dǎo)性處理原則或意見。

一、審判實(shí)踐實(shí)踐中存在的疑難爭(zhēng)議問題及討論意見

1、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償利益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（即關(guān)于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。

近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會(huì))不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補(bǔ)償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現(xiàn)為資金，于是將拆遷補(bǔ)償安置的房屋預(yù)先對(duì)外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣(轉(zhuǎn)讓)協(xié)議，約定:將其舊房拆遷后將來補(bǔ)償(回遷安置)的樓房轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付一定的對(duì)價(jià),受讓人以被拆遷人的名義,按照當(dāng)?shù)?本村)拆遷補(bǔ)償安置方案參入挑選回遷安置房,根據(jù)挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進(jìn)行貨幣結(jié)算。簽訂轉(zhuǎn)讓（買賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數(shù)額的價(jià)款（有的是定金，也有的一次性給付全部?jī)r(jià)款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉(zhuǎn)讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對(duì)該（買賣）轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)和效力發(fā)生爭(zhēng)議，如何認(rèn)定該合同的性質(zhì)和效力。

第一種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上存在房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，此種情況下，應(yīng)當(dāng)通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉(zhuǎn)讓的，則雙方間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，否則就是無效。

第二種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上是房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，即出讓方將其依據(jù)當(dāng)?shù)兀ū敬澹┎疬w補(bǔ)償政策取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人給付相應(yīng)價(jià)款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉(zhuǎn)讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償安置辦法給與拆遷補(bǔ)償安置。因此，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉(zhuǎn)讓雙方通知拆遷人就可以了。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，由此而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件也不斷增多，這類案件爭(zhēng)執(zhí)的標(biāo)的一般較大，案情又復(fù)雜多樣，處理不當(dāng)，很可能造成矛盾激化，影響社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就此類案件處理中出現(xiàn)的部分問題闡述一下處理的方法和法律觀點(diǎn)：

一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)。這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，即首先，應(yīng)以書面形式辦理，其次，它必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性，即買方一般須為公民個(gè)人，賣方須對(duì)房屋有完全的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。除以上規(guī)定，一般來說，農(nóng)村居民私有房屋的買賣也應(yīng)經(jīng)房屋所在村民委員會(huì)同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。這一方面不再多述。而對(duì)于城鎮(zhèn)私有房屋買賣，則與農(nóng)村私有房屋買賣有著不同的規(guī)定，主要的法律依據(jù)有：1、1983年12月國務(wù)院的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，該《條例》規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購房證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)，……任何單位或個(gè)人都不得私自買賣城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號(hào)文件中規(guī)定，《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定，只適用于解決《條例》實(shí)施前的歷史遺留問題，《條例》實(shí)施之后，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》辦理。

另外，《條例》還規(guī)定，買賣城市私有房屋，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。根據(jù)該規(guī)定，只有經(jīng)房屋管理部門同意的城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同才能有效，但是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？對(duì)此在司法界有不同的認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的有效要件，因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定：這是一個(gè)處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯(cuò)和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題。某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購房合同無效。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實(shí)，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，后者的購房合同則因侵犯了前者的合法權(quán)益而應(yīng)認(rèn)定無效。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益。如具有這些因素，則應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記無效，如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認(rèn)無效前，不能不說前者對(duì)房屋的占有是無法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。

所謂房屋買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買房者，買房者支付價(jià)款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展起來，但同時(shí)房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈逐年上升的趨勢(shì)，成為了社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)

一、房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因

由于我國的商品房市場(chǎng)從上世紀(jì)90年代后期才開始形成，我國在這方面的法律法規(guī)和行政管理規(guī)范至今仍處于一個(gè)不斷完善的階段，加之各方當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同的法律特征不了解或認(rèn)識(shí)上有偏差，致使商品房合同糾紛的產(chǎn)生原因紛繁復(fù)雜、表現(xiàn)形式千差萬別，近年來審理房屋買賣合同糾紛案件來看，主要有以下四個(gè)方面：

（一）、審批手續(xù)不全：1、由于房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目審批手續(xù)不健全或開發(fā)施工的資金不足，導(dǎo)致新建商品房買受人在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)潛伏了無法及時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證或不能按合同約定及時(shí)入住的危險(xiǎn)。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經(jīng)濟(jì)適用住房出售，導(dǎo)致買受人因第三人提出異議而不能取得產(chǎn)權(quán)證或無法及時(shí)使用房屋。3、房屋銷售廣告宣傳與實(shí)際項(xiàng)目的質(zhì)量或環(huán)境差距懸殊，使房屋買受人無法獲得理想中的房屋，無端增添許多煩惱。

（二）、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化過快：由于房屋屬于價(jià)款較高的大宗商品，而房屋買賣從簽訂合同到實(shí)際履行往往需要一段時(shí)間，每當(dāng)房屋市場(chǎng)的交易價(jià)格發(fā)生重大變化時(shí)，都有許多買家或是賣家，特別是期房或必須在一定期限后才能過戶的單位集資房和經(jīng)濟(jì)適用住房的當(dāng)事人，寧愿承擔(dān)違約責(zé)任，也不愿按照合同的約定購買或交付房屋。受市場(chǎng)影響而大量發(fā)生的另一類糾紛就是房貸糾紛，這類糾紛主要發(fā)生于國家對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)行緊縮政策的背景下。由于銀行對(duì)于個(gè)人房貸審查嚴(yán)格，特別是對(duì)購房人的資信或首付比例要求提高，讓很多購房人出現(xiàn)貸款難或者首付增多，從而使許多購房者或者客觀上湊不齊首付的購買人無法繼續(xù)履行支付剩余房款的義務(wù)。

（三）、交易機(jī)制不健全：很多人將合同與物權(quán)變動(dòng)混為一談，一些人以買賣的房屋未進(jìn)行登記過戶而主張房屋買賣合同無效，而故意不履行合同約定的義務(wù)；還有一些人以為只要簽訂了房屋買賣合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權(quán)，對(duì)是否及時(shí)辦理買賣房屋的登記過戶手續(xù)并不在意，由此給一些心術(shù)不正的售房方留下了進(jìn)行欺詐或毀約的機(jī)會(huì)。