對物業(yè)管理企業(yè)而言，醫(yī)院后勤視的。研究醫(yī)院及其后勤保障的功能、角色、運作，面臨的問題、發(fā)展趨勢，是拓展和搞好醫(yī)院物業(yè)管理的前提。在這方面，新東升做了有益的嘗試。

一、醫(yī)院的物業(yè)管理具有以下特點：

1、技術(shù)性強。

2、24小時連續(xù)運行：

二、醫(yī)院

根據(jù)醫(yī)院后勤的物業(yè)工作特點．醫(yī)院后勤物業(yè)管理內(nèi)容主要有以下幾個方面：

醫(yī)院物業(yè)外包是醫(yī)院為降低人工成本，逐步將維修、養(yǎng)護(hù)等工作崗位交給一家或多家物業(yè)管理公司承擔(dān)，是醫(yī)院勞動用工的補充形式［1］。通過物業(yè)外包，有利于吸收專業(yè)公司先進(jìn)的管理經(jīng)驗，專業(yè)的人做專業(yè)的事，從而取得最大的效率和效果，也有助于提升醫(yī)療服務(wù)能力。目前，醫(yī)院勞務(wù)外包業(yè)務(wù)種類較多，包含保潔、安保、導(dǎo)醫(yī)、護(hù)工、配送、配餐、分診、財務(wù)收費、維修維保等工作崗位。江蘇省蘇北人民醫(yī)院全面推行后勤服務(wù)社會化20年以來，完成了物業(yè)服務(wù)、被服洗滌、消防監(jiān)控、維修維保、綠化養(yǎng)護(hù)等后勤項目的社會化。這種所有權(quán)與管理權(quán)相分離的運營模式，減輕了醫(yī)院管理的壓力，緩解了后勤人員臃腫的現(xiàn)狀，降低了醫(yī)院后勤管理成本，提高了運行效率。

1醫(yī)院物業(yè)外包原則與管理體系

醫(yī)院后勤實行社會化是衛(wèi)生改革的趨勢，是深化醫(yī)療衛(wèi)生體制改革的需要，有利于醫(yī)院吸收專業(yè)公司的管理經(jīng)驗及先進(jìn)設(shè)備。根據(jù)工作實際與醫(yī)療工作相關(guān)度，遴選符合條件的優(yōu)質(zhì)外包服務(wù)單位，合理確定物業(yè)外包的范圍并實施分類管理。

1.1物業(yè)外包原則

醫(yī)院物業(yè)管理應(yīng)堅持因地制宜、分門別類、精簡高效、統(tǒng)一的原則。物業(yè)外包是將社會化的企業(yè)融入醫(yī)院管理體系，承擔(dān)后勤服務(wù)社會化工作，如園林綠化、建筑保養(yǎng)、維修維保等項目。醫(yī)院引入物業(yè)化管理應(yīng)根據(jù)醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)管理、醫(yī)院自身管理及后勤軟硬件管理的現(xiàn)狀、服務(wù)內(nèi)容等制定可行性方案，選擇有專業(yè)資質(zhì)、社會口碑好的物業(yè)公司。

1.2物業(yè)外包管理體系

摘要：針對房改政策實施至今醫(yī)院仍然參與職工住房和社區(qū)管理這一典型現(xiàn)象，分析認(rèn)為問題根源在于私有化后職工住房的保障房屬性、社區(qū)建成年代久遠(yuǎn)、部分共用部位與設(shè)施設(shè)備等產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰、職工對醫(yī)院的依賴等因素，考慮到職工住房和社區(qū)管理社會化的必然性與長期性，認(rèn)為醫(yī)院應(yīng)轉(zhuǎn)變思維，職能定位，從政策執(zhí)行人、業(yè)主權(quán)益擁有者、服務(wù)供應(yīng)方等視角，依托屬地政府、社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)單位建立多元主體共治模式，推動社區(qū)中形成對話、競爭、妥協(xié)、合作和集體行動為主的可持續(xù)社區(qū)治理機制，維護(hù)包括醫(yī)院在內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

關(guān)鍵詞：公立醫(yī)院；職工住房；社區(qū)管理

自1988年全國房改啟動以來，公立醫(yī)院職工住房經(jīng)歷了提租、公房出售、住房補貼發(fā)放等過程，從公有產(chǎn)權(quán)變?yōu)樗接挟a(chǎn)權(quán)，原職工生活區(qū)漸變?yōu)榉菃渭兟毠ぞ幼〉某鞘猩鐓^(qū)，但醫(yī)院并未按預(yù)期從職工住房和社區(qū)管理中脫離，分析這一典型現(xiàn)象背后原因有助于醫(yī)院未來采取適當(dāng)對策。

1醫(yī)院職工住房和社區(qū)管理歷史沿革與現(xiàn)狀

房改以前，醫(yī)院一般都設(shè)有房管部門，負(fù)責(zé)職工住房和社區(qū)管理，涉及新房分配、舊房調(diào)配等重大事項時，醫(yī)院通常組建分房委員會并制定方案。房改期間，醫(yī)院房管部門按照各階段房改政策要求，負(fù)責(zé)租金、公房出售價格或住房補貼等計算，配合職工及相關(guān)機構(gòu)辦理房屋上市交易等，負(fù)責(zé)在原職工社區(qū)引進(jìn)物業(yè)服務(wù)單位。房改以后，職工住房商品化，成為職工“私有財產(chǎn)”，商品化后職工住房的上市交易使得更多社會人員入住職工社區(qū)，從而改變了原有的“醫(yī)院-職工”單一社區(qū)管理模式。但此種模式并沒有按預(yù)期實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理社會化。以某大型綜合性三級甲等醫(yī)院為例，該醫(yī)院于1984年10月開院，院區(qū)周邊曾配套建有兩個職工社區(qū)，社區(qū)中目前仍存在未上市與已上市房改房、成本價房、優(yōu)惠價房、承租公房等多種公有住房。醫(yī)院仍設(shè)有房管科并負(fù)責(zé)：①職工住房改革相關(guān)持續(xù)性工作，包括職工住房上市交易、住房檔案管理、住房補貼計算、房改政策解答與實施等；②物業(yè)服務(wù)單位選聘和監(jiān)管職責(zé)，參與調(diào)解物業(yè)服務(wù)單位與居民糾紛，尤其是與社區(qū)中醫(yī)院職工業(yè)主的糾紛；③社區(qū)共用部位、大型和公用設(shè)施設(shè)備修繕與資金保障等；④社區(qū)內(nèi)醫(yī)院集體用房和地下空間管理。即房改政策實施以來，兩個職工社區(qū)各有物業(yè)服務(wù)單位，均未建立以業(yè)主大會為核心的社區(qū)自治機制，醫(yī)院并未從職工住房和社區(qū)管理事務(wù)中脫離，只是從過去的直接管理轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前隱形化的間接管理。

2醫(yī)院參與職工住房和社區(qū)管理的原因分析

為進(jìn)一步提升我區(qū)物業(yè)管理工作水平，強化管理力量，創(chuàng)新管理模式，提高管理覆蓋率，推進(jìn)物業(yè)管理工作規(guī)范化，區(qū)政府決定開展物業(yè)管理協(xié)管員配備試點工作。現(xiàn)結(jié)合我區(qū)實際，制定如下實施方案：

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

1、成立區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由副區(qū)長擔(dān)任，副組長由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長擔(dān)任，成員由區(qū)監(jiān)察局、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)人力資源和社會保障局、區(qū)財政局、區(qū)民政局和相關(guān)鎮(zhèn)街主要負(fù)責(zé)人組成，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室主任由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長或由主管局長兼任，負(fù)責(zé)物業(yè)管理協(xié)管員選聘的組織協(xié)調(diào)工作。

2、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)物業(yè)管理協(xié)管員試點配備方案制定、選聘組織及使用監(jiān)督指導(dǎo)工作。

3、區(qū)財政局負(fù)責(zé)物業(yè)管理協(xié)管員待遇審定及經(jīng)費撥付工作。

4、區(qū)監(jiān)察局、區(qū)人力資源和社會保障局負(fù)責(zé)物業(yè)管理協(xié)管員資格審查、公益性崗位補貼、社會保險補貼審核等工作。

摘要:后勤管理是物業(yè)管理中的重要組成部分，包含電梯管理、食堂管理、宿舍管理、車輛交通管理、服裝管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、辦公用品管理、財產(chǎn)管理等多項內(nèi)容。后勤物業(yè)管理在企業(yè)發(fā)展中具有重要的作用，需要實施規(guī)范化、制度化、專業(yè)化的發(fā)展。在具體實踐中需要有效管理，做好協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督與服務(wù)。分析闡述了后勤物業(yè)管理中精細(xì)化管理的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞:后勤物業(yè)管理;精細(xì)化;應(yīng)用

后勤物業(yè)管理是一項具體而復(fù)雜的工作，采用精細(xì)化管理模式有利于提高后勤物業(yè)管理的綜合效率。精細(xì)化管理既有宏觀管理的優(yōu)勢，也有細(xì)節(jié)上的優(yōu)勢，在后勤物業(yè)管理中運用精細(xì)化管理是物業(yè)管理改革發(fā)展的趨勢，也是后勤物業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的必然要求。精細(xì)化管理是一種理念。也是一種文化，是社會精細(xì)化分工的必然要求，在現(xiàn)代管理學(xué)中精細(xì)化管理實現(xiàn)了規(guī)范化和個性化的管理。

1精細(xì)化管理在后勤物業(yè)管理中的重要價值

1.1有利于促進(jìn)后勤物業(yè)管理升級

后勤物業(yè)管理是開展各項工作的基礎(chǔ)性工作，也是單位運行發(fā)展的重要保障。后勤物業(yè)管理相對于正常的工作項目有一定的差別，后勤物業(yè)管理是保障性的工作，具體內(nèi)容比較繁雜，管理的項目多、內(nèi)容多、人員多。在后勤物業(yè)管理中必須要進(jìn)行升級化發(fā)展才能夠適應(yīng)當(dāng)前改革發(fā)展的需要。對后勤物業(yè)管理實施精細(xì)化管理，實際上就是規(guī)避后勤物業(yè)管理中繁瑣的程序，實施精細(xì)化的管理模式，突出管理的效用，提高管理的水平，從多方面促進(jìn)管理達(dá)到規(guī)范化要求。實施科學(xué)化設(shè)計使后勤物業(yè)管理真正符合時展的要求，符合事業(yè)發(fā)展的要求，讓后勤管理工作能夠提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高整體水平，以保障各項事業(yè)能夠穩(wěn)步運行。

一、物業(yè)管理人才現(xiàn)狀與發(fā)展需求分析

1.物業(yè)管理人才嚴(yán)重供不應(yīng)求

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2012年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約612萬人，較2008年的250萬人上升145%，較2004年的144萬人上升325%，但是，物業(yè)管理師數(shù)量僅有43,919人，平均每家企業(yè)只有0.6個，占全國612萬從業(yè)人員的0.7%，由此可見，物業(yè)管理師隊伍數(shù)量與需求呈現(xiàn)出了較嚴(yán)重的失衡。《發(fā)展報告》第四部分有關(guān)制約行業(yè)發(fā)展的主要問題也指出，“行業(yè)從業(yè)人才隊伍匱乏”這一實際情況。依據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。但實際情況是我們?nèi)珖诠艿?0萬個項目中，具備物業(yè)管理師資格的項目經(jīng)理數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到《暫行規(guī)定》的要求。

2.企業(yè)規(guī)模化發(fā)展過快，人才“拔苗助長”趨勢明顯

《發(fā)展報告》指出，到2012年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約71,000家，較2008年的58,406家增長23%，較2004年的26,700家增長166%。物業(yè)管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。9年時間，企業(yè)發(fā)展規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長，而物業(yè)管理行業(yè)薪酬競爭力低，導(dǎo)致物業(yè)管理人才無論從數(shù)量還是質(zhì)量上，都無法滿足企業(yè)規(guī)模高速發(fā)展的需要，許多企業(yè)因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導(dǎo)致出現(xiàn)從業(yè)者能力與崗位能力要求嚴(yán)重不匹配的現(xiàn)象。

3.未來物業(yè)管理人才將按物業(yè)管理業(yè)態(tài)及專業(yè)細(xì)分

摘要：一個運行良好的物業(yè)管理體制,不僅是房地產(chǎn)成熟發(fā)展的標(biāo)志,而且是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個重要環(huán)節(jié),已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時的一個很有份量的法碼。2000年寬帶接入服務(wù)商風(fēng)起云涌忙于圈地,智能化、信息化小區(qū)拔地而起,作為同小區(qū)的建設(shè)管理越來越不可分割的物業(yè)管理公司該如何積極應(yīng)對這一市場機會?

深圳市現(xiàn)有大小物業(yè)管理公司1100家,進(jìn)行注冊登記的就有600家。經(jīng)過近20年的發(fā)展,深圳物業(yè)管理不但形成了一個在城市管理中占有重要地位的新興行業(yè),而且在追求高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的事業(yè)目標(biāo)中不斷進(jìn)取,樹立了一個新興服務(wù)行業(yè)的良好形象。然而面對北京、上海物業(yè)管理咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢,深圳物業(yè)管理如何繼續(xù)保持旗艦地位,如何利用社區(qū)優(yōu)勢拓展公司的生存空間?這些也許將成為對物業(yè)管理公司而言并不輕松的話題。

一、網(wǎng)絡(luò)化管理日漸成為物業(yè)管理的主角

物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體,全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。通常情況下,住宅的管理是一個勞動密集型的行業(yè),然而它并非一般意義上的體力勞動。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術(shù)已不容選擇地進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè),物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理。

(一)消費群領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程

只要輕輕一點,就可以搭乘網(wǎng)絡(luò)--這艘新世紀(jì)的諾亞方舟,獲取各種服務(wù)的誘惑的確讓不少人心動。一項調(diào)查表明,深圳有58.6%的人擁有個人上網(wǎng)電腦,調(diào)查還顯示,2001年家用電腦市場將再上一個臺階,14.7%的城市居民表示了強烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費用的大幅下調(diào),更進(jìn)一步使網(wǎng)絡(luò)家居為越來越多的人所接受。根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計,到去年年底中國已有網(wǎng)民2230萬,任何一個積極尋求發(fā)展的物業(yè)管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場經(jīng)濟第一線。

一、物業(yè)管理專業(yè)人才的需求現(xiàn)狀分析：

1.我國的房地產(chǎn)市場將有大的發(fā)展，這將直接拉動對物業(yè)管理專業(yè)人才的需求。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，占每年固定資產(chǎn)投資的七分之一。我國又處于經(jīng)濟發(fā)展和城市化的加速期，對房地產(chǎn)的總量需求每年都在增加。我國即將加入世貿(mào)組織，對房地產(chǎn)業(yè)而言，是機遇與挑戰(zhàn)并存，從總體上看，入世有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。入世有利于加速我國房地產(chǎn)業(yè)市場體制的建立和發(fā)展。有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)力水平和經(jīng)營管理水平。有利于擴大外商對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，擴大房地產(chǎn)的融資渠道，從而帶給我國房地產(chǎn)市場難得的發(fā)展機遇。

國際經(jīng)驗表明，在人均年收入達(dá)到1萬美元以前，住宅業(yè)將推動經(jīng)濟快速增長。申奧成功后我國房價再次火爆，預(yù)示著在我國新一輪逐步形成的消費浪頭中，房地產(chǎn)市場將持續(xù)升溫。物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分必然隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。而這個發(fā)展需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才。

2.我國的物業(yè)建筑面積呈不斷增長之勢，物業(yè)管理行業(yè)正得到前所未有的發(fā)展，需要大量的專門物業(yè)管理人才。

我國的物業(yè)建筑面積呈不斷增長之勢。以北京、上海為例，有關(guān)部門統(tǒng)計：從1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1萬平方米，年均新建住宅968.7萬平方米，到2000年年底，全市住宅總量將近1.9億平方米，人均住宅使用面積16.2平方米。據(jù)了解，按照1990年開始編寫的《北京市城市總體規(guī)劃》，1991年到2010年每年的房屋建筑量按1000萬平方米計算，其中住宅675萬平方米，平均每年新建525萬平方米，這樣，預(yù)計今后20年可新建住宅1.05億平方米，前10年新建5300萬平方米，到2000年時常住城市人口為750萬人，住宅總量1.39億平方米，人均居住面積可達(dá)9.6平方米，人均使用面積14.4平方米；后10年再新建5200萬平方米，到2010年北京常住人口達(dá)到850萬人，住宅總量達(dá)到1.9億平方米，人均居住面積11.18平方米，人均使用面積16.76平方米。單看上海的商品房這一項，就可以推斷出這是一個很大的市場。上海新建商品房年銷售面積在1997年686萬平萬米；1998年1151萬平萬米，比上年增長68％；1999年1329萬平方米，比上年增長15％；2000年1397萬平方米（快報），比上年增長5％；2001年1－2月商品房銷售131.64萬平方米，同比增長了88％這么廣大的物業(yè)市場不能再走舊式的房屋管理老路，要發(fā)揮，提升其價值，必須與現(xiàn)代物業(yè)管理這種新的管理模式相結(jié)合，走這條路，是市場經(jīng)濟體制的必然結(jié)果。這就需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才。

目前，物業(yè)管理在我國廣州、深圳、上海、北京等一線城市的發(fā)展已經(jīng)頗具規(guī)模，一批優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，一些先進(jìn)的物業(yè)管理理念也相繼綻放；物業(yè)管理服務(wù)的范圍已覆蓋住宅、商用、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、工廠及特殊物業(yè)等所有物業(yè)類型；物業(yè)管理服務(wù)所帶來的物業(yè)保值增值效益也得到人們的充分肯定。然而在我國的二、三線城市，物業(yè)管理的發(fā)展卻是參差不齊，有的甚至可以說是舉步維艱。保定市的物業(yè)管理就面臨著這樣的困境。本文首先從保定市住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀中總結(jié)出住宅物業(yè)管理混亂的原因，然后從不同的方面提出幾點建議，旨在扭轉(zhuǎn)保定市物業(yè)管理市場矛盾的局面，為保定市物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展盡一點綿薄之力。

一、保定市住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析

保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。保定市得天獨厚的地理位置以及歷史賦予它的文化底蘊，注定它將是一個宜居之地，然而該城市房地產(chǎn)產(chǎn)品的形象及物業(yè)管理服務(wù)的理念與品質(zhì)卻配不上這個歷史古城的內(nèi)涵。物業(yè)管理即使在最基本的服務(wù)領(lǐng)域——住宅物業(yè)內(nèi)的發(fā)展都是寸步難行，更別談什么品牌創(chuàng)新和在其他物業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)開發(fā)。通過總結(jié)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求與抗拒并存通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，保定市的住房消費者已經(jīng)基本認(rèn)識到了物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值增值效益，但在生活中卻又總是阻礙物業(yè)管理的發(fā)展。具體表現(xiàn)為，人們在購房或者租房時總是要選擇物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)，甚至不惜支付較高的房價或租金。然而在生活中卻又不配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，不服從物業(yè)服務(wù)人員的管理，亂搭亂建、亂停車輛、違規(guī)裝修等行為屢禁不止，甚至有的連物業(yè)服務(wù)費都不交。導(dǎo)致有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)連年入不敷出，面臨倒閉的的困境。有的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)干脆撤出不管，留下的爛攤子也無人愿意接手，使得小區(qū)常年陷入無人管理的混亂局面。需求與抗拒的矛盾充斥著整個物業(yè)管理市場，使得保定市住宅物業(yè)管理陷入一片混亂。

2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量整體較差俗話說，一個巴掌拍不響，保定市的物業(yè)管理發(fā)展面臨如此困境，也不能把所有的責(zé)任都?xì)w于業(yè)主或使用人身上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身也存在很多問題。通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)主或使用人的抱怨主要有以下內(nèi)容：①小區(qū)內(nèi)的環(huán)境太差了，幾天都沒有人打掃衛(wèi)生的和清運垃圾，樓道的樓梯上都是土，垃圾道及下水溝處都臭了；②小區(qū)的安全性太差了，自行車總丟，汽車安著報警器都能被偷走，三樓不裝防盜窗都能進(jìn)小偷；③平時看不見物業(yè)管理人員干活，一到收錢的時候就來了，水管、電纜壞了需要維修，費用都要業(yè)主平攤，憑什么？物業(yè)管理做的這么差，誰會愿意交物業(yè)費呀。可見，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)要求的并不高，主要集中于對基本服務(wù)的質(zhì)量要求和對費用收支情況的了解方面。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠在以上方面滿足業(yè)主及使用人的需求，那么物業(yè)服務(wù)費的收取也就不再是難事。可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量差是造成目前困境的主要原因。

3、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低，專業(yè)人才匱乏物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量差是有其根本原因的。目前保定市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度很不完善，物業(yè)管理人員從上到下整體素質(zhì)偏低，缺乏專業(yè)知識和專業(yè)技術(shù)支撐，更談不上多方面人才的吸納和儲備。加上物業(yè)管理較低的行業(yè)利潤和瑣碎的日常工作，不能吸引優(yōu)秀的人才投身到物業(yè)管理行業(yè)，或者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不肯支付較高的工資聘請有經(jīng)驗或較高學(xué)歷的物業(yè)管理專業(yè)人才，物業(yè)管理行業(yè)人才的流失十分嚴(yán)重。可見，缺乏一支先進(jìn)的物業(yè)管理隊伍是物業(yè)管理質(zhì)量不能提高的主要原因。

本文作者：李國鵬工作單位：鄭州經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院

河南物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中凸顯的問題

河南物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展比較晚，起步比較低。鄭州作為河南的省會城市，是全省的政治經(jīng)濟和文化中心，發(fā)展比較迅猛，城市建設(shè)規(guī)模比較大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，極大地帶動了城市的發(fā)展，也推動了物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，為中原城市群發(fā)展起到了引領(lǐng)和帶頭作用。但由于中原城市群建設(shè)尚處于發(fā)展階段，集聚效應(yīng)沒有形成，區(qū)域發(fā)展不均等原因，全省的物業(yè)行業(yè)發(fā)展良莠不齊，整體發(fā)展水平滯后，離中原經(jīng)濟區(qū)整體發(fā)展要求還相去甚遠(yuǎn)。總的來看，還存在以下一些突出問題：1、服務(wù)內(nèi)容多限于常規(guī)化和低端服務(wù)項目，服務(wù)內(nèi)容滿足不了城市建設(shè)日益發(fā)展和群眾生活水平日益提高的需要。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但河南省多數(shù)地市物業(yè)服務(wù)僅限于少數(shù)幾種，甚至在一些地市，僅僅局限于住宅和賓館商業(yè)等物業(yè)形式。物業(yè)管理的服務(wù)項目仍主要是簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容。2、物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等問題。由于受對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，河南省物業(yè)管理覆蓋率總體仍然偏低，而且地區(qū)之間發(fā)展不平衡。從實際情況看，鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽等市以及一些城市開發(fā)區(qū)物業(yè)服務(wù)開展廣泛、發(fā)展比較快；而較偏遠(yuǎn)的城市、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的地區(qū)及小城市推進(jìn)的比較慢，物業(yè)管理服務(wù)意識和服務(wù)的提供都較落后。這種差異會造成觀念與服務(wù)內(nèi)容和要素的錯位，增加市場資源配置成本。另外，地區(qū)差異較大，存在狹隘的地方主義；易造成市場分割，削弱整合優(yōu)勢。中原城市群中城市間的合理分工、彼此聯(lián)系、協(xié)同作用，在空間形態(tài)上就要表現(xiàn)為一定地域范圍內(nèi)系統(tǒng)的融合，從而實現(xiàn)城市間物業(yè)行業(yè)商品和要素跨區(qū)域的自由流動，即商品、人才、勞動力、資金、信息等要素在城市群之間的流動像在一個城市那樣，不因為流動要跨越行政邊界而增加額外成本或把這種成本降為最低。3、社會化、市場化程度低，運作不規(guī)范。隨著多年國有企事業(yè)單位的改革，有一定數(shù)量的行政、企事業(yè)單位開始擺脫后勤管理模式，逐步向社會化、專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理方向發(fā)展，并由一些大中城市逐步向中小城市過渡，目前多數(shù)地區(qū)已完成了這一過程。但在一些地方，仍存在部分產(chǎn)權(quán)單位后勤管理機構(gòu)未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，或者物業(yè)管理權(quán)限比較混亂，職責(zé)不清，權(quán)責(zé)不明，不符合市場主體的運行條件。另外，一些地區(qū)物業(yè)項目仍存在“誰開發(fā)誰管理”、“物業(yè)公司依附于開發(fā)商”的狀況，物業(yè)服務(wù)公司沒有以獨立法人資格自主運營，不具備走向社會承攬物業(yè)服務(wù)項目，進(jìn)行物業(yè)管理的市場化、社會化運作的環(huán)境和條件。部分物業(yè)管理企業(yè)不具有獨立的締約和競價地位，物業(yè)管理資源配置的市場程度相對較低，公平競爭流于形式。雖然目前全國的大中城市已普遍推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但絕大部分是邀請招標(biāo)，部分項目還存在陪標(biāo)現(xiàn)象，市場競爭尚不充分。4、從事物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，從業(yè)人員專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理是新興的行業(yè)，人才儲備基礎(chǔ)薄弱，從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展，尤其突出地表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有部分管理人員與承擔(dān)的任務(wù)不相適應(yīng)，職工隊伍的專業(yè)技能培訓(xùn)也跟不上行業(yè)發(fā)展。河南是勞動力輸出大省，但相對于自身經(jīng)濟發(fā)展的需要，又存在著留不住人才，專業(yè)人才短缺的矛盾。從業(yè)人員素質(zhì)是影響物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，盡快培養(yǎng)出一批高素質(zhì)的行業(yè)管理人才，加快物業(yè)管理學(xué)學(xué)科的建設(shè)已成為當(dāng)務(wù)之急。5、我國物業(yè)管理尚未形成一個適合我國國情的現(xiàn)代物業(yè)管理理論，在中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)過程中，更需要一套完善的物業(yè)管理理論和法規(guī)指導(dǎo)中原經(jīng)濟區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展。《物業(yè)管理條例》的頒發(fā)已經(jīng)五年多時間，但部分市地物業(yè)管理政策法規(guī)的立、改、廢工作仍顯滯后，目前沿用的法規(guī)有不少與《條例》精神相左，給物業(yè)管理的和諧推進(jìn)帶來困難。例如，《條例》關(guān)于物業(yè)管理承接驗收制度規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗”，但現(xiàn)在有的企業(yè)則將查驗重點放在對業(yè)主自用部位的工程質(zhì)量逐項驗收上，從而介入到開發(fā)商和業(yè)主關(guān)于質(zhì)量問題的糾紛中，承擔(dān)了不必要的責(zé)任和風(fēng)險。對于成立物業(yè)業(yè)主委員會和建立專項維修資金制度仍然是目前一些矛盾發(fā)生的焦點，如何界定業(yè)主與物管企業(yè)的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以及配套的法律法規(guī)及保障實行的有關(guān)制度尚待統(tǒng)一制定。物業(yè)管理政策可操作性較差也是物業(yè)管理公司面對的一大困境。物管政策可操作性較差則主要體現(xiàn)在市場定價機制和維權(quán)執(zhí)法問題。物業(yè)管理公司制定收費標(biāo)準(zhǔn)要有法可依，對于個別業(yè)主惡意不交費問題上，須制定相應(yīng)的保障實施措施。一些企業(yè)沒有認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹《條例》確立的各項制度，有的經(jīng)理對《條例》的有關(guān)精神理解有偏差，至今仍然固守多年的習(xí)慣做法，運作中越位和錯位問題比較普遍。

河南物業(yè)管理突圍之路

物業(yè)管理是中原經(jīng)濟區(qū)城市發(fā)展的重要軟環(huán)境，為促進(jìn)中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的發(fā)展，針對以上中原城市群物業(yè)管理方面存在的問題，提出以下對策和建議：1、走精細(xì)化發(fā)展之路，提高服務(wù)的專業(yè)化。推進(jìn)相應(yīng)的高端物業(yè)管理服務(wù)，提升中原經(jīng)濟區(qū)物業(yè)管理服務(wù)層次。改善目前服務(wù)比較單一的現(xiàn)狀，發(fā)展家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等多方面、多層次服務(wù)，不斷拓展物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)水平。從簡單的專項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從規(guī)范化到標(biāo)準(zhǔn)化，從大眾化到個性化，從“以企業(yè)為中心”到“以客戶為中心”；物業(yè)管理覆蓋面從原來單一的住宅物業(yè)向辦公樓、大廈、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、大學(xué)、商業(yè)街、市場等物業(yè)項目延伸，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合性物業(yè)，從純市場化的物業(yè)服務(wù)到機關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務(wù)等，發(fā)展更多的規(guī)范化物業(yè)管理項目，使物業(yè)管理拓展到不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。鼓勵高品質(zhì)的物業(yè)管理商將服務(wù)引入到地市級城市，使高品質(zhì)項目的物業(yè)管理服務(wù)成為當(dāng)?shù)氐墓芾淼浞丁９膭罡叨宋飿I(yè)管理商進(jìn)行全方位的介入并進(jìn)行全程咨詢顧問服務(wù)，將高端物業(yè)在人力資源、管理經(jīng)驗、管理技術(shù)、管理模式以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢及實際管理運作中積累的經(jīng)驗全程導(dǎo)入到當(dāng)?shù)毓芾砩痰倪\作之中，推動本土管理商向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)發(fā)展，以合作項目的運作拉動本土物業(yè)公司人員綜合質(zhì)素、管理技能、公司運作的整體跨越式提升。2、創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，加強物業(yè)企業(yè)的社會化服務(wù)功能。地方建設(shè)、房管部門等政府主管機構(gòu)應(yīng)倡導(dǎo)公開招標(biāo)競爭。積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項目的公開招標(biāo)制度，將物業(yè)管理推向社會，通過合法競爭獲得項目管理權(quán)。政府應(yīng)通過法律和行政的手段強制執(zhí)行物業(yè)項目的招投標(biāo)制度，并保障公開進(jìn)行，公平競爭。同時，對競爭企業(yè)提出明確要求，如招標(biāo)資格，投標(biāo)格式、程序、評標(biāo)人員的組成，開標(biāo)的公布等。招標(biāo)主體可以逐步從建設(shè)單位擴大到業(yè)主大會、國家機關(guān)和企事業(yè)單位；對于中原城市群的中小城市也積極推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)。政府部門既要營造競爭的環(huán)境，更要維護(hù)競爭的秩序。業(yè)主在選聘物業(yè)管理企業(yè)過程中，要本著公開公正的原則，將招投標(biāo)活動置于陽光下，加強監(jiān)督，杜絕“暗箱操作”。按法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內(nèi)（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商對其開發(fā)的項目有權(quán)決定物業(yè)管理公司。開發(fā)商要本著對自己、對廣大業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，擇優(yōu)聘用物業(yè)管理企業(yè)。要打破“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷模式，積極推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營，逐步形成公平、公開、公正的市場競爭機制。應(yīng)盡可能創(chuàng)造條件，引入國際高端物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提升區(qū)域物業(yè)管理的社會化服務(wù)水平。3、提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)，進(jìn)行專業(yè)化培養(yǎng)。伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，需要一大批物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人和專業(yè)技術(shù)人員，全面提高隊伍素質(zhì)。要加強職業(yè)資格考試制度，推進(jìn)物業(yè)管理師考試注冊工作，加快建立職業(yè)經(jīng)理人隊伍。強調(diào)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力，明確物業(yè)管理專業(yè)人員的基本職責(zé)，并強調(diào)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定和恪守職業(yè)道德。此外，還要注重企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線員工的技能培訓(xùn)，建立一支具有良好敬業(yè)精神，恪守職業(yè)道德，具備熟練專業(yè)技能的員工隊伍，以適應(yīng)行業(yè)、企業(yè)發(fā)展的需要。為加強專業(yè)物業(yè)管理人員培養(yǎng)和為物業(yè)管理發(fā)展儲備后備人才，應(yīng)加強物業(yè)管理人員的職業(yè)化培訓(xùn)和采取訂單培養(yǎng)方式，大力發(fā)展職業(yè)教育。促進(jìn)職業(yè)教育規(guī)模化、品牌化發(fā)展，加強示范性職業(yè)學(xué)院、職教實訓(xùn)基地等建設(shè)，鼓勵學(xué)校突出自身優(yōu)勢，興辦特色學(xué)校、特色專業(yè)，實現(xiàn)差異化發(fā)展，為中原經(jīng)濟區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展提供大量高素質(zhì)的合格人才。4、加強區(qū)域物業(yè)管理的法律規(guī)章制度建設(shè)，建立完善的區(qū)域物業(yè)管理政府協(xié)調(diào)機制。以《物業(yè)管理條例》為準(zhǔn)則，在中原經(jīng)濟區(qū)范圍內(nèi)開展全方位物業(yè)管理政策法規(guī)立、改、廢工作，既保證了地方政策和國家法規(guī)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，也使《條例》的規(guī)定更具可操作性。在執(zhí)法層面上，各級房地產(chǎn)主管部門依照《條例》賦予的職責(zé)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會，督促建設(shè)單位履行前期物業(yè)管理的相關(guān)義務(wù)和監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)。對于中原城市群城市間物業(yè)管理企業(yè)的排斥、整體的調(diào)控和必要的約束和限制。要站在全局、整體、長遠(yuǎn)高度，改變傳統(tǒng)觀念，超脫本位利益，打破人為藩籬，打破行政區(qū)劃的束縛，用市場調(diào)節(jié)手段優(yōu)化配置物業(yè)管理各類資源，為物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)要素自由流動創(chuàng)造良好的環(huán)境。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，開展與省外及國際同行的交流活動，推動中原經(jīng)濟區(qū)物業(yè)管理行業(yè)與國際接軌。通過與區(qū)域外、國外同行的交流和合作，不僅有利于我們揚長避短、少走彎路、實現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢，而且有利于提高河南省物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和水平。促進(jìn)中原經(jīng)濟區(qū)內(nèi)地區(qū)與地區(qū)、企業(yè)與企業(yè)之間的交流與合作，可由行業(yè)協(xié)會牽頭并組織區(qū)域內(nèi)地區(qū)之間的工作交流活動，通過召開研討會、舉辦培訓(xùn)班、組織互訪等活動，交流經(jīng)驗，互相借鑒。中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)將極大促進(jìn)河南省的城市化進(jìn)程，為未來物業(yè)管理巨大社會需求奠定了基礎(chǔ)；中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展對物業(yè)管理的需求對于物業(yè)管理行業(yè)來講，既是空前的機遇，也是重大的挑戰(zhàn)。在這一歷史的進(jìn)程中，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，不僅是物業(yè)管理企業(yè)的重任，也是每一個物業(yè)管理人的歷史責(zé)任。