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同志們：

房地產業是一個鏈條長、關聯度高、帶動作用強的重要產業，橫跨生產、流通、消費三大領域，對金融、建材、運輸、裝飾、家電等50多個相關產業都有直接的拉動，和廣大人民群眾的生產生活息息相關，對區域經濟發展、財稅收入增長、城鄉就業增加以及居民住房條件改善、城市容貌改觀和人居環境優化，都具有十分重要的促進作用。黨中央、國務院和省委、省政府高度重視房地產業發展，近期更作為改善宏觀調控、擴大國內需求、保持經濟增長的重要方面，出臺了旨在激活房地產市場、促其持續穩定健康發展的一系列政策措施。對我市房地產業的發展問題，市委、市政府也一直十分關注，明確提出要作為新興服務業發展的五大重點之一，政策傾斜，強力推進，促其率先崛起，真正成為拉動區域經濟發展的支柱產業。守剛書記就此多次作出重要指示，在前不久召開的全市經濟社會發展務虛會暨重點工作督查點評會上，又作了突出強調。今天這個座談會，就是落實市委重大決策和守剛書記指示精神，研究如何應對新形勢、新變化，促進房地產業又好又快發展思路舉措的一個實際步驟。會前，洪剛市長牽頭組織有關部門搞了大量調查研究，形成了一個很有見地的調研報告。剛才，衛平同志通報了當前全市房地產業發展現狀，有關部門負責人講了很好的意見，企業的同志也談了一些打算設想及中肯建議。我感到，大家都動了很多腦子，作了深入思考，講的意見建議都很有針對性，對我們制定政策措施、做好下步工作具有重要的借鑒意義。下面，結合大家的發言和自己的思考，我再就房地產業發展問題講些意見。

第一，正確把握形勢，堅定信心決心。這是促進房地產業振興發展的基本前提。剛才已經講到，房地產作為一個綜合帶動效應突出的重要產業，與眾多行業和領域有著千絲萬縷的聯系，因此，相對其他產業，它對宏觀經濟環境變化的反應也更為敏感和強烈。當前房地產業發展面臨的新情況、新矛盾、新困難，就充分印證了這一點。在這樣的大背景下，如何科學研判形勢，把握發展走向，特別是善于在應對復雜局面和壓力挑戰中發現并用好機遇，在偏冷的大環境中保持自身加快發展的熱度和力度，就成為我們必須解決好的一個突出問題和關鍵所在。對當前的形勢怎么看？我感到有以下三點需要很好地認識和把握。

一是對當前面臨的困難挑戰要有清醒的認識。應當說，這幾年我市房地產業發展勢頭一直是好的，投資規模不斷擴大，開發面積持續增加，市場銷售穩中趨旺。去年全市房地產開發投資573億元，施工面積8626萬平方米，竣工面積1638萬平方米，銷售面積1789萬平方米，房地產業上繳稅金796億元，占“兩稅”收入的比重提高到108%。今年頭8個月，全市房地產投資和施工面積、銷售面積仍然分別保持284%、36%和191%的增長幅度。但是進入9月份，受美國次貸危機加深、國際金融市場動蕩和經濟危機向實體經濟傳導等多種因素的共同影響，我市房地產市場發生急劇變化，主要指標增幅明顯下滑，其中當月房地產投資及房屋銷售面積增幅分別下滑91、59個百分點。10月份市場低迷狀況又有所加劇，土地交易流拍現象開始增多，商品房銷售量大幅下滑，一些房地產企業資金鏈條岌岌可危，有的重點片區招商開發嚴重受阻，加之房產價格與周邊地區相比仍然較高，越來越多的居民群眾持幣待購、觀望等待，這些都使房地產的發展遇到了近年來少有的困難局面。究其原因，有國際金融危機對房地產業產生沖擊的反應、國家加強宏觀調控特別是原有從緊貨幣政策的影響等共性因素，更有我市房地產業結構不盡合理、整體實力較弱、抗御市場風險能力不強的個性問題，也有房地產開發成本壓縮空間有限、居民收入增勢放緩、實際購買力難有大幅提升等可能長期存在的矛盾。這幾個方面的疊加作用，勢必使房地產業增長乏力的局面短時間內難有大的改觀，融資難、招商難、銷售難等方面的矛盾還可能進一步加劇。對此，我們一定要有清醒的認識，把可能遇到的困難挑戰估計得更充分一些，把應對舉措制定得更周密一些，始終牢牢把握房地產業發展的主動權。

二是對國家積極靈活的調控政策要有敏銳的反應。黨的十七屆三中全會，對國家宏觀調控政策調整作了新的部署，大的調子由年初的“兩防”改為“一保一控”，確定把擴大內需尤其是消費需求作為保經濟增長的重要著力點；9月份以來，針對國際經濟持續動蕩的新形勢，國家有關部門接連出臺調低法定存款準備金率和存貸款利率、取消利息稅等政策；10月22日，又著眼激活房地產市場，出臺了調整首套房契稅稅率，暫免征印花稅、土地增值稅，下調商業性個人房貸利率、首次購房首付比例、公積金貸款利率等政策；11月5日國務院召開常務會議研究部署的十項擴大內需、力保增長的具體措施中，第一條就是加快建設保障性安居工程，同時還提出了提高城鄉居民收入和加大金融支持力度等方面的要求；近一個時期包括在內的全國20多個省市，也紛紛制定出臺了一系列切合自身實際的“救市”政策措施。這些既提升了公眾對經濟持續快速發展的信心，又顯示了各級政府力避房地產市場滑坡、防止出現更大面積連鎖反應的意圖和決心。隨著這些政策的落實，勢必會使房地產業的發展出現新的轉機，特別對建材價格回落、開發成本降低、緩解一度緊繃的房地產企業資金鏈，起到積極有效的作用。如果利用好這些利好因素，把相關工作做到家，完全能夠營造一個適宜房地產業持續健康發展的“小氣候”。

三是對我市房地產業發展的空間和潛力要有足夠的估量。目前我市正處在城市化加速推進階段，大量人口將向城鎮聚集，按城市化水平每年提升1個百分點來測算，年新增城鎮人口就將達到8萬多人。據有關部門調查，全市現有城鎮居民中的20%都有購房意愿和打算，僅市直機關事業單位就有5000多人需要改善住房條件。今年1-9月份全市城鄉居民儲蓄存款余額達83844億元，較年初增加13387億元、增長13%。假使這些儲蓄有10%用來買房，按全市均價每平方米3000元計算，可購買90平方米住房31萬套。尤其要看到，隨著城市布局框架的逐步拉開，舊城改造、片區開發以及城鄉新型社區建設力度的持續加大，再加上經濟適用房、廉租住房等保障性住房建設面積的持續擴大，相關扶持政策的落實到位，這些都會給我市房地產業發展帶來源源不斷的龐大剛性需求，現有開發建設規模遠遠不能滿足潛在的需要，房地產業不僅沒有過熱，反而需要繼續升溫提速、加快發展。總之，我們一定要全面客觀地面對房地產業發展的新形勢，辯證、理性地看待房地產市場的波動與調整，不能因為出現暫時困難而悲觀失望、無所作為，更不能因為對形勢研判不準確、運用政策不到位而喪失機遇、陷入被動，必須冷靜觀察，沉著應對，因勢利導，順勢而為，克難攻堅，開拓創新，努力走出緊環境下房地產業持續快速健康發展的新路子。

第二，完善政策舉措，強化激勵扶持。這是促進房地產業振興發展的重要條件和有力保障。目前情況下，保持房地產業又好又快發展需要協調聯動，綜合施策，抓住重點，解決關鍵問題。從宏觀層面特別是政府層面來講，我認為有三個方面的問題務必要認真研究，拿出得力舉措加以有效解決。

一是政策問題。一方面，要不折不扣地落實國家、省新近出臺的促進房地產業健康發展的各項政策。國地稅、財政、金融、建設、土地、規劃等相關部門要密切配合、各司其職，保證各項政策執行到位，爭取在最短時間內，在稅費減免、貸款減息等最直接的環節上，收到較為理想的成效。另一方面，要緊扣我市實際，本著有利于房地產業健康發展、有利于調動居民群眾購房積極性、有利于增強房地產企業競爭實力、有利于規范房地產市場秩序的原則，在國家相關法規政策大框架內，盡快研究出臺更具體、更到位、更有力的扶持政策。對外地特別是周邊地區新近出臺的一些扶持政策，也可以采取“拿來主義”的辦法大膽借鑒、為我所用。對這個問題，請崔洪剛副市長牽頭，徐建設副秘書長及市建委等部門具體負責，作進一步調研論證，盡快代市政府起草扶持房地產業發展的具體政策，提交市政府常務會議研究，報市委常委會審定后下發實施。

二是資金問題。首要的是協調金融機構增加房地產貸款規模。各商業銀行要增強大局意識和社會責任感，把房地產業作為信貸扶持的重點領域，積極向上級行協調爭取，努力增加對房地產業的貸款額度，務求創出金融機構與房地產業風雨同舟、互利共贏的新局面。對現有開發樓盤和信用較好的企業，要優先保證其貸款需求；對資金鏈緊繃、困難較大的開發企業，要“雪中送炭”，及時給予貸款支持，堅決避免大幅抽回資金、只收不貸、加劇開發企業資金困難的現象發生。緩解房地產開發資金壓力，還要在相關環節的具體操作上開動腦筋、做活文章。要積極推行“凈地”出讓，原則上不再搞“毛地”招拍掛。要探索試行房地產用地一區多宗，在大的片區中允許搞分期、分片開發，分期繳納土地費用。要努力提高用地熟化程度，對房地產開發項目所在片區，增加土地前期開發投入，配套完善各類管網和基礎設施。通過這些措施，幫助企業減少開發成本、縮短建設周期，集中有效投入突破重點項目。還要持續加大房地產招商引資力度，吸引實力雄厚、資質水平高的境內外大公司、大財團參與我市房地產開發，借助外力緩解資金緊張的局面。

三是環境問題。各級各部門都要注重聽取房地產開發企業的意見建議，充分體諒他們面臨的實際困難，不失時機地改進服務措施、減少環節程序、加快工作節奏、提高審批效能，積極推行一站式審批、一條龍服務，決不允許隨意設置門檻、增加環節，更不允許搞權利尋租、吃拿卡要。要整頓規范房地產開發市場秩序，重點是把好市場準入關口，依法嚴厲打擊非法從事房地產開發的企業，集中扶持實力強、信譽好的大型開發企業。進一步完善拆遷安置相關政策，保證補償標準和安置措施有序落實、執行到位。繼續嚴查各類違法建筑，尤其要堅決遏制城區主干道沿線、河湖沿岸及城鄉結合部的亂搭亂建行為。要加大對各類黑惡勢力和霸頭的打擊力度，依法懲處參與強買強賣、強裝強卸、強攬工程的不法分子和違法行為。要逐項排查已批準的開發項目因拆遷難而影響開工建設的具體問題，集中精干力量專題研究，依法從速各個突破，為項目順利推進掃除障礙。要把好輿論導向，強化正面引導，努力為房地產業的持續快速健康發展營造良好外部環境。

第三，規范經營行為，增強企業活力。這是促進房地產業振興發展的基礎和根本所在。經過這些年的不懈努力，我市房地產開發建設隊伍日益發展壯大，相繼成長起一批管理科學、裝備精良、業績突出的優勢開發企業。戰勝當前遇到的暫時困難，促使我市房地產業重振雄風，仍然需要廣大房地產開發企業自強不息，勇于擔當，開拓奮進，在應對挑戰、攻堅克難中做大做強。每個房地產企業都要眼睛向內嚴格審視自我，著重查找開發、建設、經營等方面的薄弱環節和突出問題，把化解困難矛盾作為企業完善提高的重要契機，在練內功、壯實力上狠下功夫。一要強化內部管理，提高企業素質。在健全完善各項規章制度的同時，積極應用現代科學管理方法，突出強化質量管理、現場管理、標準化管理和成本控制管理。主動嫁接現代物流業運行鏈條，搞好生產原料的調集配用，在保證質量的前提下力求實現開發效益最大化。有條件的企業要適時開展技術改造與更新，大上精良裝備，運用科學施工方式提高建設效率。要注重高層次人才的培養引進，積極尋求與境內外大企業、大集團的合資合作，促使自己擴張規模、提升資質，更多地承攬大工程、大項目。二要依據市場導向，調整供房結構。利用多種渠道和形式搞好市場調查，準確掌握供求動態，相應調整開發規模、投資重點和戶型結構，努力增加中低價位、中小套型住房供應量，大幅降低商品房空置面積，在滿足不同群體住房需求的同時加速自身資金回籠，形成投入產出的良性循環。要嚴格執行開發建設規劃有關容積率的具體規定，更多地興建相對集中的高層住宅、小區，配套抓好公共設施建設，切實創新物業管理與服務模式，以科學的結構、適宜的戶型、優美的環境、良好的服務吸納和引導居民群眾增加住房消費，提高開發收益。三要履行社會責任，依法誠信經營。住房開發建設直接關系群眾切身利益，關系社會和諧穩定。房地產開發企業一定要牢記自己擔負的責任，堅持把工程質量作為開發建設乃至企業發展的生命線，環環緊扣、一絲不茍地抓標準落實、抓施工監管、抓驗收把關，務求多出優良工程、精品工程。要高度重視施工安全，全方位強化防范控制措施，堅決防止發生重大安全事故。要嚴格依據法規政策規范營銷行為，切實履行合同、兌現承諾，杜絕延期交房、面積縮水、后續管理服務不到位等影響企業信譽、損害群眾利益的現象。要響應市委、市政府號召，積極承攬經濟適用房、廉租房的開發建設，主動參與城中村、棚戶區改造工程，為改善中低收入居民及弱勢群體的住房條件多做貢獻。要認真執行勞動法規，切實保障和維護本企業職工的合法權益，及時兌付農民工工資，增強自身的凝聚力、向心力，樹立良好的企業形象。總之，我們要順應新形勢變化要求，用好上級出臺的各項利好政策，合理引導房地產投資與消費，政府、企業乃至社會各界同舟共濟、齊心協力，多想扶持、激勵的辦法，多做解難、減負的工作，多下擴總量、調結構、增效益的功夫，力促我市房地產業繁榮振興，為全市科學發展、跨越發展增添新的動力、做出更大貢獻。