導語：規劃局商品房銷售和建設管理工作意見一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為了讓被拆遷戶在動遷后能買到合適的住房，市政府在加大城區商品房建設力度的同時，將繼續建造部分專供城市建設項目拆遷涉及的被拆遷戶購買的商品房（以下簡稱拆遷商品房）。為提高拆遷商品房建設水平、規范操作程序、維護被拆遷戶的合法權益，現就拆遷商品房銷售和建設管理提出如下意見：

一、拆遷商品房的銷售對象

拆遷商品房只供市區（**經濟開發區、臨港新城管轄范圍除外）內城市建設過程中涉及的被拆遷戶購買，開發商不得自行對外銷售。

二、拆遷商品房的選購原則和選購方式

（一）選購原則

1．根據“劃定區域，分批選購”的原則由被拆遷戶選購拆遷商品房。城市建設項目涉及的被拆遷戶選購拆遷商品房的區域安排由市建設局另行制定并公布。

2．被拆遷戶需選購拆遷商品房的區域和戶型，由拆遷實施單位在簽訂拆遷補償安置協議時按規定與被拆遷戶明確，并辦理好相應手續。被拆遷戶須簽訂拆遷補償安置協議后，搬遷結束經驗收合格交出舊房鑰匙后才能參加選房。

（二）選購方式

根據拆遷實施情況和拆遷商品房建設情況，由拆遷實施單位采用分期分批組織抽簽或采用先簽協議并先搬遷結束的先選房的辦法，組織被拆遷戶選購。供被拆遷戶選購的拆遷商品房房源，按照城市建設項目拆遷的不同期限，根據該小區內房屋竣工情況，按從東向西、從南向北的原則，以相應比例劃出相應面積的房屋，供不同區域的被拆遷戶按次序選購。開發商憑市人民政府房屋動遷管理辦公室出具的售房通知書或相關證明方可辦理售房手續。

三、拆遷商品房的銷售和結算辦法

（一）被拆遷戶向開發商購房結算辦法

1．集體土地上的被拆遷戶在確認的產權置換面積內購買多層或高層（含小高層）拆遷商品房的價格均按平均銷售基價550元/㎡結算；在確認的產權置換面積之外購買拆遷商品房的價格按市物價局、市建設局、市房產管理局公布的多層或高層（含小高層）的市場價結算。國有土地上的被拆遷戶購買拆遷商品房的價格按市物價局、市建設局、市房產管理局公布的多層或高層（含小高層）的市場價結算。上述價格不包括物業管理費、裝潢垃圾清運費、單元防盜門費用和其它代辦費。

2．樓層差價：

⑴多層拆遷商品房的樓層調節系數根據具體情況由市建設局確定并公布，但層次差價增減總額的代數和為零。其中底層有車庫的五層房屋樓層系數為：一樓為0，二樓為+3，三樓為+6，四樓為+3，五樓為-12。

⑵高層（含小高層）拆遷商品房的樓層差價結算以5層為基準，5層樓層差價為0，5層以下每降一層減30元/㎡，5層以上每升一層增10元/㎡。

3．多層或高層（含小高層）拆遷商品房的閣樓均按600元/㎡結算，自行車庫按400元/㎡結算。

4．拆遷商品房物業管理費、裝潢垃圾清運費、單元防盜門費用和其它代辦費的收取，由開發商按照市場商品房配套設施收費標準和市建設局的相關規定執行，但必須報市物價局核準后才能收取。

（二）集體土地上拆遷項目的用地單位和開發商的結算辦法

用地單位和開發商的結算價格按政府土地拍賣時設定的多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡計算，該價格包含政府代收規費、房屋維修基金和管道天然氣設施建設費等。

其中，550元/㎡在開發商售房時由集體土地上的被拆遷戶結算給開發商；多層拆遷商品房按1430元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房按1750元/㎡由集體土地上拆遷項目的用地單位按拆遷項目安置所需拆遷商品房的面積計算金額，預先存入市建設局設立的拆遷商品房建設資金專用帳戶，由市建設局在開發商售房時按規定核準后結算給開發商。

（三）市政府和開發商的結算辦法

1．開發商在銷售時，對集體土地上被拆遷戶超過產權置換面積部分購買收取的市場價、國有土地上被拆遷戶購買收取的市場價與多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡的余額部分（不包含閣樓和自行車庫），經市建設局審核后由市政府收回。

2．拆遷商品房在建設過程中政府不墊支任何資金。同時，項目建設涉及的所有政府代收規費、房屋維修基金和管道天然氣設施建設費等，開發商均應按規定足額繳納，政府不予減免。

3．在拆遷商品房小區中經規劃允許建造的公共、商業服務設施配套用房，除社區用房、物業管理用房和規劃載明特殊用途的外，均由市政府委托市建設局按多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡統一收購，專項用于城市建設拆遷涉及的營業用房的產權調換。對產權調換后的剩余房屋，經市政府批準后，可采用公開拍賣等形式對外公開銷售，其收益歸市政府所有。

4．拆遷商品房小區（包括小區內的綠化等配套設施）在經市相關部門驗收合格交付使用后兩年內，由市建設局負責將本小區拆遷商品房按相關規定安置。若超過上述期限未安置完畢，由市政府委托市建設局負責將未安置完畢的剩余房屋按多層拆遷商品房平均銷售基價1980元/㎡、高層（含小高層）拆遷商品房平均銷售基價2300元/㎡統一回購，繼續用于城市建設拆遷安置。

四、拆遷商品房的建設標準和管理要求

（一）拆遷商品房的建設標準

1．拆遷商品房開發建設單位必須履行基本建設程序，按規定辦理所有相關手續。

2．拆遷商品房建設必須按照國家施工驗收規范要求組織施工，嚴格執行江蘇省新頒布的《住宅工程質量通病控制標準》，并按《市政府辦公室轉發市建設局關于進一步加強我市民用建筑節能管理工作的實施意見的通知》（**政辦發〔20**〕62號文）的要求實施建筑節能。

3．拆遷商品房建設所選用的建筑材料和建筑構配件須有產品質量保證書，并經檢驗合格后方可使用，未經檢驗或檢驗不合格的，不得使用。其中外墻涂料采用封樣驗收的辦法。

4．建筑工程結構形式采用框架結構，主體結構使用商品混凝土，房屋墻體材料（包括內隔墻）采用粘土多孔磚或其它新型砌塊，并按規定設置沉降觀測點。工程主體質量評定達到**市優質結構工程的房屋建筑面積應占總建筑面積的30%以上。同時應保證施工現場的文明整潔，獲得**市文明工地的房屋建筑面積應占總建筑面積的40%以上。

5．建筑外墻面裝飾材料應采用面磚與涂料相結合的設計方案。其用材、品質及色彩必須經市規劃局、市建設局確認。內墻面采用白色內墻涂料，其中廚房間、衛生間墻面及室內地坪采用水泥砂漿細拉毛。

6．外墻窗必須采用符合節能要求的鋁合金雙層玻璃窗，鋁合金窗壁厚不得小于1.4mm，并留紗窗軌道。閣樓通往平臺的門采用符合節能要求的鍍膜鋁門，色彩符合規劃設計要求。門窗材料、質量在同類產品中須確保中、高檔水準。自行車庫門采用白鐵皮門，每戶分戶門采用中檔以上防盜門，單元防盜門采用中檔以上電子防盜門（分戶防盜門不得向住戶另外收取費用，并且一個小區只能采用一個品牌防盜門）。采用的分戶防盜門、單元電子防盜門必須為列入國家建設部產品目錄的品牌，質量須符合公安部有關驗收評定標準，并報市建設局備案。

7．拆遷商品房水表出戶的設計和安裝按照《關于新建住宅水表出戶設計和安裝要求的通知》（**建〔20**〕95號文）執行。房屋平面設計中應布置管道井，預留冷、熱水管道。住宅煙氣集中排放系統必須按設計要求組織施工，使用的煙道、煙氣止回閥和防火隔離門必須具有出廠合格證和有關專業部門出具的檢測合格證明。

8．房屋設計時頂層為閣樓層，閣樓平臺需按規定加裝防護設施，防護設施材料須采用不銹鋼材質。閣樓層須有衛生間，閣樓層到下一層設置樓梯。其中在拆遷商品房中安排建造的45㎡戶型，其閣樓在方案設計時不設單獨樓梯，只設上人孔，該閣樓不得向被拆遷戶收費，由開發商無償提供給選購的被拆遷戶。

9．屋面必須設計隔熱保溫層。太陽能熱水器的設置應根據屋面立面效果及屋面大小統一設計，同時應考慮被拆遷戶移裝原有太陽能熱水器的安裝位置。

10．陽臺設置按規定要求，陽臺要求封閉，封閉材料、質量標準與外墻窗相同。陽臺內設置不銹鋼曬衣架，配備2根不銹鋼曬衣桿。各戶型內均安裝燈頭，不預留吊扇鉤，但預留線路及開關。

11．按照隱蔽、美觀、實用的原則統一設置空調室外機位置。進戶樓道外須設計雨蓬，室內樓梯間采用普通水泥砂漿鏡光粉面，扶手采用普通木扶手。底層車庫外窗必須安裝不銹鋼防盜柵。

12．房屋設計時，每種戶型內主臥室采用內隔墻分隔，廚房間、衛生間須用內隔墻分隔。廚房間配備一只中檔以上的水池，衛生間配備相應規格1.2米以上中檔以上的浴缸、馬桶（每戶一套），且各種管線均應設計、安裝到位。

13．各類管線及小區道路、下水道在小區規劃時必須委托有設計資質的單位設計。供電、供水、電信、有線電視、燃氣管道等均應設計并安裝到戶（其中電信線路按雙線路設計施工）。工程給水管材、排水管材、電線管材、導線材料等質量必須符合國家質量標準要求。

14．小區配套園林綠化建設標準不得低于國家居住區設計規范規定的綠化建設標準。小區環境及景觀設計在小區規劃時必須委托有資格的設計單位設計，設計方案須經市規劃局、園林局審定。

15．小區道路可采用砼路面、黑色瀝青砼路面或中、高檔道板磚、地磚鋪設。小區室外的各種管、溝、井蓋板須采用符合國家相關標準和要求的新型復合材料制成的標準蓋板。

16．小區內必須按規劃要求配備相應的物業管理用房、社區用房及相關環境、健身等配套設施，建設均按規劃批準的設計方案組織開展。

17．拆遷商品房小區必須實行封閉管理，圍墻采用通透式圍墻，使用材料須確保不銹蝕。小區須配備安全防范系統，預留遠程集中抄表系統、周圍監控系統、寬帶上網系統。

18．拆遷商品房的驗收必須按照《**市住宅工程質量分戶驗收管理辦法》嚴格執行分戶驗收的相關規范標準。確保工程驗收質量，確保工程無屋面滲漏、外墻面滲漏、陽臺滲漏、衛生間、廚房間滲漏，無墻面裂縫、樓面裂縫、管道的跑、冒、滴、漏等質量通病發生。如果發生質量通病由建設單位按規定進行處理。

19．工程質量保修范圍、質量保修期限、工程質量保修金等按國家有關規定執行，并向每一戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

（二）部分配套設施標準

1．對具有一定規模的拆遷商品房小區均要設立集中式汽車停車庫，由市規劃局按相關規定提出具體規劃設計條件，并在小區規劃時一并予以明確。

2．集中式汽車停車庫由中標開發商進行建設并無償提供，建設費用不列入拆遷商品房房價。今后該集中式汽車停車庫及小區道路停車位的使用由小區物業管理單位以租金形式向入住的住戶進行拍租，拍租收入用于補貼小區物業管理。

3．多層拆遷商品房底層統一安排自行車庫，不設置汽車庫。自行車庫不得對外開門，每個自行車庫的使用面積不小于8平方米。為切實維護被拆遷戶的利益，自行車庫的銷售面積由開發商委托相應的專業機構進行核算，并報市建設局備案。

高層（含小高層）拆遷商品房統一設置汽車停車位，由中標開發商無償提供。今后該停車位的使用由小區物業管理單位以租金形式向入住的住戶進行拍租，拍租收入用于補貼小區物業管理。高層（含小高層）統一設置自行車公用停車位，總量不得低于每戶2輛，自行車公用停車位須架裝管理設施，提供高層（含小高層）住戶免費停車。

（三）嚴格方案報批

拆遷商品房必須嚴格按市建設局提供的戶型和比例要求進行設計和建設，中標開發商在開工前必須將戶型設計方案、戶型配置比例方案，報送市建設局審核、市規劃局審定，經批準同意后，方可組織實施。小區配套設施的規劃設計方案須單獨報送市規劃局審批。

（四）實施物業管理

為使拆遷商品房小區的環境質量和外部容貌保持整體美觀，對小區的日常管理均采取物業管理模式，并在購房協議中明確。物業管理要嚴格按照《**市物業管理實施辦法》（**政發〔2003〕111號文）和《**市人民政府辦公室關于進一步加強物業管理的意見》（**政辦〔20**〕79號文）的規定執行。

（五）加強監督管理

市建設局設立拆遷商品房建設監督管理辦公室，負責對拆遷商品房建設的指導和監督，加強跟蹤監督管理，以確保工程建設質量。中標開發商在土地拍賣中標后15天內，必須與市拆遷商品房建設監督管理辦公室（設在**路129號市綜合開發管理辦公室內）簽訂“拆遷商品房建設責任管理協議書”，并規范建設程序，嚴格質量管理，確保建設質量。

五、此前規定與本意見不一致的，以本意見為準。