導語：房地產稅收征管現狀的工作方案一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

*年8月以來，*市西鄉塘區內的房地產行業樓盤項目陸續上馬，為城區地方稅收收入開辟了新的骨干稅源，使舉步維艱的地方財政重現新的活力，同時也給城區地方稅收的征管工作提出新的課題。在上級部門的正確領導和城區政府的大力支持下，*市西鄉塘區地稅局積極探索對重點房地產行業地方稅收的征管辦法，緊緊抓住重點房地產行業樓盤、樓市價格急劇升溫的大好機遇，嚴征細管，熱情服務，將精細化管理落到實處，取得了較好的效果。截止*年9月底，累計征收房地產開發行業各項地方稅款9853.89萬元，同比增收3961.72萬元，增幅67.23%（其中：營業稅同比增收1727.43萬元；增幅50.67%，土地增值稅同比增收1291.04，增幅達200.91%），為促進*年*市、城區地方經濟發展作出了應有的貢獻。

一、西鄉塘區房地產行業重點稅源概況和稅收實現情況

房地產行業稅源監控工作是西鄉塘區地方稅務局組織收入工作的重要組成部分，房地產行業企業對西鄉塘區地方經濟發展有較大影響力，可以說房地產開發企業經營狀況的變動直接影響到西鄉塘區地方稅收收入的變化，并且其影響力是持續和較穩定的，在制造業稅收相對穩定的前提下，通過對房地產開發企業數據解讀可以推斷地方經濟發展態勢，解釋稅收增長原因，探尋稅收增長點，為稅收征收管理決策提供依據，因此，房地產行業稅源監控是西鄉塘區地方稅務局稅收征管工作的重中之重。目前，西鄉塘區重點稅源管理股管轄的房地產企業共29戶，其中國家總局重點監控20戶，區局重點監控4戶，城區局重點監控5戶。分年度看，*年、*年、*年1-9月分別征收6189.56萬元、8178.47萬元、9853.89萬元，稅收收入占總收入比重分別為8.93%、14.30%、23.75%，呈現逐年上升的態勢，因此房地產開發行業稅收收入在西鄉塘區起著不可替代的作用。

二、西鄉塘區房地產稅收監控管理的主要做法及成效

（一）強化素質，落實制度。一是選調政治、業務素質強的稅收人員從事的房地產企業稅收管理工作；二是定期組織業務學習和研討，及時研究和解決工作中出現的重點、難點問題；*年來，通過研討解決了房地產企業未完工開發產品的稅務處理、代建工程和提供勞務的稅務處理、合作建造開發產品稅務處理等問題，形成了一系列的管理辦法，確保房地產行業稅收有條不紊的開展。其次，建立了嚴格的控管制度，將制度涵蓋于管理的方方面面。用監控管理辦法明確房地產項目情況收集、稅務登記、稅收政策執行等事項要求，結合*市地稅局項目屬地管理原則，建立重點開發項目稅收月報表、項目預售、銷售前后的保全清算制度等。三是結合執法過錯追究制，加強檢查和監管。稅源管理最重要的因素是人的因素，西鄉塘區地稅局在完善一系列的征收管理制度的基礎上，加強內部的組織協調和監督工作，堅持以制度管理人和事，對執行不到位的及時限期改正、糾正和責任追究，切實保證制度不折不扣得到貫徹落實。

（二）收集房源，處處留心。一是留心廣告找房源。我們高度重視房源信息，從廣告入手查找房源，要求稅收管理員密切關注報刊和“房交會”、互聯網上的房產信息。二是全面清查房源。對轄區內房地產項目和企業進行了全面調查清理；同時，設立專職外勤人員深入到房地產項目進行調研，跟蹤監控。三是發動群眾探訪房源。定期深入樓盤、大街小巷進行宣傳，向群眾了解在建房地產項目，并通過城區稅源辦、居委會、中介公司等組織掌握房源狀況。

（三）建立網絡，時時互動。在城區區委、區政府的大力支持下，與城區稅源辦定期召開房地產管理聯席工作會議，協調房地產企業及項目管理，強化了日常信息交流和情況通報，形成了稅源控管體系。部門互相配合是關鍵。我們主動上門，逐個走訪城區開發辦、房產局、規劃局、建管站等涉稅房地產管理部門，了解它們的工作職能和工作程序，尋找加強管理的途徑和手段，同時收集了大量最新樓盤立項、審批、開工、預售等信息，進行落實。通過召開地方政府參加的房地產企業座談會，宣傳房地產各項政策，提供政策咨詢服務，實現執法與服務有機融合、征稅與納稅良性互動。

（四）宣傳政策，面面俱到。一是定期下戶，政策宣傳到位。對在管的房地產企業，有管理員定期下戶，了解企業經營狀況，宣傳房地產稅收政策。二是加強輔導，規范管理到位。督促企業強化財務管理，幫助企業做好財務會計資料規范管理，為稅收征管提供準確資料。要求房地產企業必須保存完整的合同、協議、工程結算發票、預收賬款收據等財務資料。

（五）納稅評估，嚴格把關。按照“廣泛借鑒、規范流程、指標對比、務虛與務實相結合”的思想開展納稅評估工作。細化評估方法步驟；通過一系列指標、系數橫向、縱向比對發現問題；務虛與務實相結合、指標數據與實物現場相結合、納稅人這一“點”與對應行業這一“面”相結合。*年，通過對房地產行業納稅評估，評估入庫各項地方稅95萬元。

三、西鄉塘區房地產稅收監控管理的存在問題

一是部門溝通不到位。地稅、工商、國土、規劃、房產、建設、金融部門往往各自為政，根據部門職能實施行政管理，不能有效實現資源共享和信息互換，對房地產業社會化綜合協調管理水平尚處于較底層次，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。如：部分房地產開發商在未向主管稅務機關申請辦理稅務登記的情況下，照樣可以通過開發項目的立項審批和資質審查；地稅部門與國土資源、財政、土地管理、規劃建設管理、房產管理、銀行等相關部門的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。二是稅源監控乏力。具體表現在稅收管理員對房地產業的經營方式、開發程序和經營規律還不十分熟悉，對所得稅及房地產業相關稅收政策的了解和掌握相對不足，對企業財務核算尤其成本核算知識的掌握不夠熟練。三是納稅意識淡薄。一些開發商以追求最大利潤為目的，在項目開工后不依法履行其納稅義務，往往不擇手段以達到其偷逃或擠占國家稅款的目的，不主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記，不按規定如實申報其應稅所得，而采取多種手段偷稅。主要表現在：一是預售收入不入賬，不按規定計提企業所得稅。二是企業收取的房租收入、廣告費收入不申報，以完工房產抵付各種應付款項，如借款、工程款、租金、廣告支出、獎勵支出等。三是采取虛報成交金額、協議少開發票手段，達到房地產企業少繳所得稅的目的。四是虛增建筑成本，減少應納稅所得額，偷逃稅款。四是帳目資料欠規范。由于房地產企業是個特殊的核算主體，開發周期長，少則三、四年，多則七、八年，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨年度審核工作量大、企業法人、財務人員變更頻繁，且財務核算人員的水平參差不齊，帳目資料保管不善，帶來審核工作難以到位。加之投資主體多元化和少數納稅人對稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導致地稅機關對房地產業的登記管理難度增大，并在一定程度上和一定范圍內存在征管盲區。

四、加強西鄉塘區房地產行業稅收管理的建議

(一)加強宣傳輔導，整頓征管秩序。要以稅收政策法規的宣傳為切入點，有針對性地加強對城區房地產開發企業負責人、財務辦稅人員的稅法宣傳輔導，對其財務核算上存在的問題及時予以糾正，使納稅人懂法、知法、守法，增強依法納稅的意識，確保稅收及時足額入庫。要采取如開座談會、上門宣傳、媒體公告等多種形式向企業宣傳解釋稅收政策、增強企業守法經營、依法納稅的意識，營造房地產行業良好的稅收秩序，促進房地產行業的健康發展。

（二）探索管理辦法，提高征管質效。要完善行業管理制度。通過調查研究，制定房地產開發企業所得稅征收管理辦法，對企業辦理稅務登記、征收方式確定、申報資料報送、稅款預繳，以及地稅機關對企業涉稅信息采集、歸檔等各項管理事項，進行具體、明確的規定，確保企業申報資料齊全，內部管理規范。同時要針對房地產開發未完工不易確認收入、完工銷售后納稅人容易“人去樓空”的特點，抓突出矛盾，抓主要環節，采用“定率預征”的方法來破解難題。一是核定利潤預征。要通過房地產企業所得稅征管暫行辦法，規定房地產企業必須按月申報企業所得稅，按月預繳所得稅，工程完工后匯算清繳，多退少補。二是企業申報預繳。要嚴格執行*市地稅局《關于加強房地產開發企業所得稅管理有關問題的通知》和《*市地稅局關于調整土地增值稅預征率的通知》的文件要求，規定開發企業預繳企業所得稅、土地增值稅。三是銷售開票預征。要根據國家稅務總局《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》國稅發[*]82號、《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發[*]31號文件精神，借助房地產稅收管理有關政策法規規定，聯合財政、房產部門，選準預征切入點，執行“統一比例、先稅后證”的管理辦法，確保證、預繳稅款及時足額到位。

（三）夯實管理基礎，實施源頭控管。要掌握房源控制稅源。強化日常巡查，對城區房地產開發企業建立“一戶一檔”，登記開發產品的可售面積、可售總收入、預售收入、銷售收入結轉情況、成本情況以及納稅情況。在產品開發初期，要求企業提供《項目立項書》、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發情況；開發產品竣工后，要求企業及時上報已完工產品的成本費用分攤辦法，防止企業轉移利潤，逃避納稅；要建立動態監控管理臺賬，逐戶登記開發項目、分季度反映與有關部門的信息交換情況、預售收入、納稅情況、企業賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。要規范扣除費用范圍夯實稅基。要加強對開發產品的成本管理。一是明確開發產品的成本核算對象，防止企業隨意在各成本核算對象間進行調節。二是強調經營成本的核算要求，要求企業對實際發生的成本、費用的核算，按照一般的經營常規、慣例、財務會計制度和稅收政策的規定，嚴格區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限，正確核算開發產品的會計成本和計稅成本。特別是對于因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本以及為開發產品而發生的共同成本，要求企業按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配，分別計入相應的成本對象。三是嚴格執行成本結轉必須與收入匹配的規定。評估成本的實際扣除是否與收入相配比，結轉成本的開發產品面積，是否與已結轉收入的開發產品面積相一致。要嚴格評估堵塞漏洞。切實做好企業涉稅信息采集工作，規范企業檔案資料管理，以此為基礎，結合巡查情況，積極開展房地產企業所得稅納稅評估，及時發現和處理問題，堵塞漏洞；要集中優勢兵力評深、評透，對虛開、代開發票虛列成本等行為進行嚴懲，整頓和規范房地產稅收秩序。要認真進行納稅評估總結和案例分析工作，對評估過程中發現的問題，進行深入細致的剖析，完善管理措施，探索建立房地產稅收“以評估促管”、“以日常檢查促稅收”的長效機制和管評良性互動機制。