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突出重點綜合整治物業(yè)管理與市民生活息息相關(guān)，多年來一直是倍受關(guān)注的社會熱點和焦點問題。如何提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，增強群眾對物業(yè)服務(wù)的認可，減少或避免群眾對物業(yè)的投訴，已成為當前的一項重要課題。對此，鄒城將物業(yè)管理列入市政府重點工作，啟動實施了住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合整治行動，為提升城市品位、促進社區(qū)和諧、改善人居環(huán)境奠定了堅實的基礎(chǔ)。但隨著鄒城經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展、城市化進程的不斷加快和人民群眾對生活質(zhì)量要求的日益提高，規(guī)范和提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，依然是一項任重道遠的社會系統(tǒng)工程。

一、立足現(xiàn)狀，找準癥結(jié)

從鄒城物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀分析，全市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)39家，其中三級資質(zhì)23家，暫定資質(zhì)16家，從業(yè)人員950余人，現(xiàn)有各類住宅小區(qū)201個，其中實行物業(yè)管理的有50個，約452萬平方米，占總面積的79%；自行管理的有151個，約118萬平方米，占總面積的21%。在這些小區(qū)中，有158個小區(qū)屬于老舊小區(qū)，建設(shè)標準低，配套設(shè)施差，物業(yè)管理名存實亡。新建小區(qū)43個，約占小區(qū)總量的21%，這些小區(qū)建設(shè)規(guī)劃合理，配套設(shè)施完善，較好的實施了社會化、規(guī)范化的物業(yè)管理，但也存在著規(guī)模偏小、基礎(chǔ)設(shè)施不到位、專營設(shè)施設(shè)備未移交等多種問題，影響和制約了物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。

具體來說，當前住宅小區(qū)存在的問題主要表現(xiàn)在：一是住宅小區(qū)缺乏必要的安防和環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施，大部分小區(qū)沒有全方位監(jiān)控，缺少垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、公共部位垃圾箱，小區(qū)內(nèi)郵政報箱的配置基本空白。二是部分老舊住宅小區(qū)沒有規(guī)劃建設(shè)停車場，小區(qū)內(nèi)停車難、亂停車的問題日益突出，基本是車滿為患，業(yè)主意見很大。三是水、電、暖設(shè)施配套不完善。就物業(yè)企業(yè)自身而言：一是鄒城物業(yè)企業(yè)資質(zhì)普遍偏低，管理小區(qū)規(guī)模較小，不利于企業(yè)發(fā)展和服務(wù)品牌的樹立，有些企業(yè)只求過得去，不求過得硬，只滿足于收繳水電費和衛(wèi)生費，物業(yè)服務(wù)面過于狹隘，沒有長遠發(fā)展觀念；有些企業(yè)與開發(fā)公司一體，長期靠開發(fā)企業(yè)救濟生存，缺乏獨立性和長遠發(fā)展觀念。二是現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部是股份制企業(yè)，由于物業(yè)管理體制問題，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法實現(xiàn)有效監(jiān)管，物業(yè)管理的體制難以規(guī)范和理順，在某種程度上，也制約了社會化物業(yè)管理的發(fā)展與實施。三是住宅小區(qū)收費難以規(guī)范統(tǒng)一，因服務(wù)質(zhì)量的差異，物業(yè)收費高低不一，有些企業(yè)收費高、服務(wù)水平低，收費不公開、不透明，業(yè)主對此反映強烈。

二、突出重點，綜合整治

搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合整治，一方面要找準住宅小區(qū)存在的突出問題，另一方面要規(guī)范物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為。針對這些問題，鄒城按照“政府組織、部門配合、群眾參與、屬地管理、分片推進、綜合整治”的原則，以規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為為重點，對小區(qū)居民普遍關(guān)心的環(huán)境衛(wèi)生、治安管理、公共設(shè)施維修、小區(qū)秩序、物業(yè)收費等熱點、難點問題，進行全面綜合整治，成立了高規(guī)格的綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組，市政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓、親自調(diào)度?；顒娱_展以來，采取印制宣傳材料、舉行宣傳啟動儀式、張貼標語橫幅、在報紙、電臺和電視臺開辟宣傳專欄，對部門和物業(yè)企業(yè)負責(zé)人實施專項訪談等方式，進一步加強宣傳教育力度，營造了濃厚的輿論氛圍。市綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組成立三個督導(dǎo)小組，分別包保三個街道辦事處，對轄區(qū)物管小區(qū)實施無縫隙管理，全面推行一線工作法，及時督導(dǎo)，定期復(fù)核，確保小區(qū)整治工作扎實有序推進。

市政府有關(guān)部門高度重視安排專人負責(zé)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作；各街道辦事處也成立了物業(yè)管理辦公室，配備專兼職人員，聯(lián)合有關(guān)部門制訂轄區(qū)物業(yè)管理意見，落實物業(yè)管理的目標措施，協(xié)調(diào)建設(shè)、規(guī)劃、城管、房管、公安、計生等部門,加強對轄區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)督和檢查，參與住宅小區(qū)物業(yè)管理移交和老舊住宅小區(qū)綜合整治工作，在全市建立了街道辦事處、政府職能部門、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)“五位一體”的社區(qū)物業(yè)管理新體制，形成“上有督查指導(dǎo)、下有管理協(xié)調(diào)”的聯(lián)動機制，使各相關(guān)單位和部門從不同的角度和方位，按職責(zé)要求服務(wù)廣大業(yè)主居民，對強化社區(qū)功能，加強小區(qū)管理，實現(xiàn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理工作的資源共享，促進物業(yè)管理服務(wù)水平的提高。同時，積極探探索成立鄒城市物業(yè)管理協(xié)會，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入?yún)f(xié)會管理，協(xié)會在政府主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，宣傳法律法規(guī)，協(xié)助制定物業(yè)管理行業(yè)道德規(guī)范、自律準則和管理標準，向政府主管部門反映行業(yè)的建議和要求，在政府和企業(yè)之間架起橋梁，化解物業(yè)管理引發(fā)的矛盾問題，指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，實行行業(yè)自律，進而不斷提高全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，社區(qū)居民委員會和業(yè)主委員會成員可以兼任居委會成員和行業(yè)協(xié)會會長，采取他律與自律相結(jié)合的辦法，共同做好物業(yè)管理工作。

從整體上看，市政府有關(guān)部門充分發(fā)揮作用，大膽探索，積極創(chuàng)新，在加強物業(yè)企業(yè)管理、指導(dǎo)建立業(yè)主委員會、推行物業(yè)項目招投標、制定行業(yè)發(fā)展政策等方面做了大量工作，鄒城物業(yè)管理工作的法制環(huán)境、政策環(huán)境和居民消費意識不斷成熟，物業(yè)管理逐步規(guī)范。

三、健全機制，長效管理

如何抓好物業(yè)管理長效管理機制，建立一個令居民滿意的和諧物業(yè)，是擺在我們面前的重要課題。通過開展住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合整治，出臺《物業(yè)企業(yè)暫行辦法》和《住宅小區(qū)公共管理規(guī)定》，逐步建立健全住宅小區(qū)物業(yè)管理的長效機制。一是確定管理服務(wù)項目的等級。根據(jù)評定的等級，執(zhí)行相應(yīng)的收費標準，遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，全面落實物業(yè)服務(wù)水平與收費掛鉤制度。對高質(zhì)量優(yōu)質(zhì)服務(wù)的企業(yè)重點扶持，制定合理的高標準收費，對服務(wù)水平一般，嚴格實行低標準收費，并經(jīng)常性進行聯(lián)合收費檢查，嚴防亂收費，并督促其提高服務(wù)質(zhì)量。對服務(wù)水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，報請上級主管部門批準，注銷資質(zhì)證書，清退出物業(yè)服務(wù)市場。二是推行物業(yè)管理進單位帶小區(qū)制度。對全市現(xiàn)有的自建自管的單位家屬院小區(qū)，按照屬地管理的原則，積極推行物業(yè)管理進單位帶小區(qū)制度，由現(xiàn)有單位選聘物業(yè)企業(yè)，在單位實施物業(yè)管理的同時，落實家屬區(qū)的屬地化物業(yè)管理，由單位選聘的物業(yè)企業(yè)，同時代管單位家屬區(qū)，落實自建自管責(zé)任，將更多的住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的范疇，進一步規(guī)范物業(yè)管理，給業(yè)主創(chuàng)造宜居的環(huán)境。三是實行物業(yè)服務(wù)招投標制度。前期物業(yè)管理的責(zé)任由建設(shè)單位負責(zé)，前期物業(yè)服務(wù)完成后，實行后期物業(yè)管理招投標制度，由街道辦事處、社區(qū)居委會加強政策引導(dǎo)，完善對物業(yè)服務(wù)招投標制度的監(jiān)督指導(dǎo)，創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，徹底打破誰建設(shè)、誰管理的壟斷經(jīng)營局面，建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙向選擇機制，造就一批守信譽、重質(zhì)量的品牌服務(wù)企業(yè)，不斷提高物業(yè)服務(wù)覆蓋面，進而提升全市物業(yè)管理水平。四是落實量化考核與獎懲制度。各街道辦事處和行業(yè)主管部門，不斷完善對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)，嚴格制定量化考核和獎懲制度，建立服務(wù)質(zhì)量評價體系和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準入和退出制度，定期和不定期到全市住宅小區(qū)內(nèi)開展執(zhí)法檢查，嚴厲查處物業(yè)企業(yè)的違規(guī)違紀行為，逐步淘汰服務(wù)水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的物業(yè)企業(yè)。有關(guān)部門建立違法行為投訴登記制度，設(shè)立舉報投訴熱線，按照各自管理職能，認真及時查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為。年內(nèi)，對服務(wù)質(zhì)量高，社會信譽好的企業(yè)，根據(jù)考核結(jié)果表彰獎勵；對經(jīng)常被投訴的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，屬地管理的街道辦事處進行規(guī)范整治，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。五是加強源頭管理控制。對新批的住宅小區(qū)，嚴格進行規(guī)劃把關(guān)，確保住宅小區(qū)內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備嚴格按規(guī)劃進行建設(shè)；今后所有新建住宅小區(qū)，都要堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)，確保物業(yè)管理用房、居委會辦公和服務(wù)用房、政務(wù)管理用房、安防設(shè)施、健身設(shè)施、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共活動場館等公共配套設(shè)施一步到位。住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金，可統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，由各專業(yè)經(jīng)營單位用于小區(qū)內(nèi)專營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)，以完善新建小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，解決住宅小區(qū)物業(yè)管理的后顧之憂，全面提升住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平。