導語：住房保障問題的探索與思考一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

自20*年4月貴州省在全國首創廉租住房“租售并舉”，尤其是20*年11月在安順市召開現場會以來，可謂“一石激起千層浪”。據了解，全國已有多個省份探索廉租住房“租售并舉”，住房和城鄉建設部等國家有關部委專門進行了調研。貴州省廉租住房“租售并舉”探索中推行已逾一年，進而引起國家主管部門關注的關鍵時刻，如何根據廉租住房保障的“實事”，來探“求”保障方式的“是”？作為廉租住房“租售并舉”的首創者，很有必要結合實踐的情況來談談我們的一些思考，并對一些善意的質疑闡述我們的觀點。

一、從“執政為民”宗旨的高度來深層次理解廉租住房保障工作

“安居樂業”一直是中國民眾最淳樸的要求之一。住房問題是重要的民生問題，黨的十七大要求必須“堅持發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享”，并明確提出了“住有所居”的目標。聯合國千年發展目標，也把人人享有適當住房作為一項重要內容。廉租住房制度作為一項重要的住房保障制度，國家一直有明確的要求。早在1998年7月，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）就明確規定“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他高收入家庭購買、租賃市場價商品住房”。這個政策的核心就是把住房劃分為商品住房和保障性住房兩個部分。隨后，20*年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔20*〕18號）明確要求，建立和完善廉租住房制度，強化政府住房保障職能，以財政預算資金為主，多渠道籌集資金，形成穩定規范的住房保障資金來源。這個政策提出了住房保障資金要求。20*年5月，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔20*〕26號）又提出，各地要抓緊開展城鎮最低收入家庭住房困難情況調查，建立保障對象檔案，廉租住房制度建設情況要納入省級政府對市（區）、縣政府工作目標責任制管理。20*年5月，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔20*〕37號）明確指出，要編制包括廉租住房在內的住房建設規劃，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在20*年底前建立，20*年底前各地都要安排一定規模的廉租住房開工，對廉租住房制度和實物工程建設提出了時間要求。20*年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔20*〕24號）明確提出了廉租住房保障時間表，即“20*年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；20*年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。‘十一五’期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭”。20*年12月，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（國辦發〔20*〕131號），明確了需要保障住房困難家庭的具體數據，2009年解決260萬戶城市低收入住房困難家庭住房問題，到2011年底基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭住房問題。同時，在這十余年之間，國家有關部委分別于1999年5月、2004年3月、20*年12月三次下發了廉租住房保障的有關辦法，并聯合或者單獨了系列配套文件。

這些延續而又不斷發展的政策規定，正充分詮釋了國發〔20*〕24號文“黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的”這一開章明義的表述，充分體現了我們黨“立黨為公、執政為民”的宗旨要求。因此，我們應該從更高的高度、更深的層次來充分理解、領會和把握廉租住房保障這項德政工程的根本要求。結合國發〔20*〕24號文“城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑”的要求，我們可以得出這樣一個認識，應該通過廉租住房保障這一個主要途徑，使低收入家庭得到與社會發展水平相稱的住房保障，確保低收入住房困難家庭實現“住有所居”。由此，廉租住房保障的各項工作措施，也都應該圍繞這個目標去進行，只要有利于實現這個目標，不違反國家法律法規和政策規定禁止性要求的，我們都可以去試、去做，而且，還應當把它做好。

二、廉租住房保障在具體方式上要符合“實事求是”精神的本質要求

圍繞改善群眾居住條件這一根本目的，我們要真正按照科學發展觀“以人為本”的要求，從本質上去思考和推動廉租住房保障工作。由此，在廉租住房保障的具體方式上，應該根據“實事求是”的精神，結合不同的地區實際進行探索。

（一）廉租住房出售不存在保障對象錯位問題。全面理解貴州省推行的廉租住房“租售并舉”，我們要看《貴州省城市低收入家庭廉租住房管理試行辦法》中的幾條表述。第二條，本辦法適用于本省行政區域內城市（含縣城）低收入家庭廉租住房保障制度的實施和管理；第五條，城市低收入家庭廉租住房保障方式以實物配租、出售廉租住房和發放租賃補貼相結合。實物配租，是指縣級以上人民政府向符合條件的申請對象直接提供住房，并按照廉租住房租金標準收取租金。出售廉租住房，是指在保障對象有一定經濟承受能力時，地方人民政府根據經濟發展狀況以成本價或略低于成本的價格將公有住房出售給保障對象。租賃補貼，是指縣級以上人民政府在廉租住房房源不足時，向符合條件的申請對象發放補貼，由其到市場上租賃住房。可以看出，貴州省的廉租住房政策，不光有出售，同樣包括租賃補貼、實物配租。對于沒有經濟承受能力或者暫時沒有購買意愿的應保家庭，實行租賃補貼或實物配租；對于有經濟承受能力且有購買意愿的應保家庭，可以出售廉租住房。幾種方式的保障對象都明確指向城市低收入住房困難家庭。在國家層面，國發〔20*〕24號文為廉租住房保障提出了時間表，要求為低保家庭、低收入家庭提供廉租住房保障，并明確了從低保家庭擴大到低收入家庭的時限，就是“十一五”期末；《廉租住房保障辦法》第二條也規定“城市低收入住房困難家庭的廉租住房保障及其監督管理，適用本辦法”。由此可見，貴州省廉租住房“租售并舉”保障對象與國家規定是一致的，都是城市低收入住房困難家庭，所不同的只是保障方式多了一種“出售”而已。目前，有一種聲音認為，廉租住房就只是“租”，其余方式則違背了廉租住房的本質。但是，我們看《廉租住房保障辦法》第五條“廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合”，這其中的一個“等”字，實際上就是為各地根據實際情況探索新的保障方式預留了空間。至于“廉租住房”這個名詞內在的含義，應該隨著社會的發展而發生變化，而不應該僅僅拘泥于靜止的、字面意思的理解。

（二）廉租住房保障面積應該體現人性化的理念。廉租住房為低收入家庭提供住房保障，應該滿足最基本的、人性化的功能需求。20*年8月所發國發〔20*〕24號文規定，新建廉租住房套型建筑面積控制在50㎡以內。隨即，20*年11月九部委的《廉租住房保障辦法》要求“新建廉租住房，應當將單套的建筑面積控制在50㎡以內”。這里，我們注意到，對于廉租住房面積規定使用了兩種不同的表述，前一個是套型建筑面積，后一個是建筑面積。這兩者怎么理解呢，一種理解是，之前20*年7月建設部所發《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房〔20*〕165號）稱“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積”，即套型建筑面積等于建筑面積；而另一種理解為，建設部第142號公告修訂，自20*年9月1日起實施的《住宅設計規范》（GB50096—1999）明確規定“套型建筑面積等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數；標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積”。從這里可以看出，套型建筑面積在不同項目上所對應的建筑面積有所不同。50㎡套型建筑面積按一般測算，建筑面積大致要大于套型建筑面積5—10㎡。對于這兩種理解，我們更傾向于第二種，原因不光是前一種屬于行業解釋，后一種屬于國家標準；更因為廉租住房面積的浮動，體現了人性化的要求。比如，人口問題，如果一個應保家庭有4人，按照貴州省城鎮人均建筑面積15㎡的保障標準，則該戶廉租住房建筑面積應達到60㎡（各地人均保障面積有所不同，如江蘇揚州市為16㎡、福建龍巖市為15㎡、安徽巢湖市為14㎡）。再如，代際問題和性別問題，建筑面積50㎡最多是二室一廳，祖孫三代應保家庭極有可能不得已兩代人同床，甚至大齡小孩與異性長輩同床，這是不符合人性化考慮的。同樣道理，如果應保家庭是一口或者兩口之家，也就沒有必要非建50㎡不可。同時，我們傾向于第二種理解也有政策支撐。比如，國發〔20*〕24號文“廉租住房保障面積標準，由城市人民政府根據當地家庭平均住房水平及財政承受能力等因素統籌研究確定”；《廉租住房保障辦法》第六條“市、縣人民政府應當根據當地家庭平均住房水平、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數量、結構等因素，以戶為單位確定廉租住房保障面積標準”。這些規定，也正是考慮了各地實際情況、每戶實際情況，而做出的靈活性的規定。當然，從廉租住房出售的角度來說，一是廉租住房面積浮動，有更充分的條件來考慮住宅使用功能和空間組合，避免了隨著經濟社會發展、住房保障面積標準提高可能導致小面積廉租住房重復建設或者重建浪費的問題；二是通過對有購買意向的保障對象的調查，普遍反映建筑面積50㎡難以滿足居住需求，存在著小面積廉租住房無人愿買的問題。對于像貴州這樣經濟較為落后的省份，如果不采用出售部分廉租住房以回籠部分資金，再用于新建廉租住房的辦法，其近百億元的地方匹配資金省、市、縣幾級政府是難以承受的，就極有可能影響到“十一五”期末完成應保盡保的任務。根據這樣的實際，可將超出保障面積部分，按經濟適用住房計價并區分產權，即可解決此問題。

（三）廉租住房出售不是國有資產的流失。質疑廉租住房出售導致國有資產的流失可能基于兩種認識，第一種是認為將國家給應保家庭的補貼變成了他的私產，是國有資產流失。第二種是認為國家應收的土地收益和稅費流失。對于第一個問題，國家對低收入住房困難家庭的補貼，就像低保金一樣，是政府對社會弱勢群體應有的救濟，是維持社會保障安全線必須的支出。通過廉租住房出售，將給與保障對象的租賃補貼轉換為購房的分期款，可以使長期發放的貨幣補貼轉化為固定資產，何樂而不為？只有購房者不屬于保障范圍，才可以說是國有資產流失，而這僅僅是一個技術把關問題，而不是一個涉及廉租住房出售制度缺陷的問題。對于第二個問題，廉租住房出售以后，其享有的是有限產權，實質上也是購房戶與政府共同享有一定比例的共有產權房，其房產證上也標注有“廉租住房”字樣。并且，購房戶必須滿一定年限并補繳稅費和土地收益后方能出售。這樣，國家應收的稅費和土地收益沒有流失，只是征收時間早晚的問題。

（四）廉租住房出售徹底解決了“退出難”問題。有人認為，廉租住房購房家庭在經濟水平提高后不會退出所購房屋，因此缺乏退出機制。對此，我們認為，廉租住房購房家庭的購房資金已經通過修建新的廉租住房用于其他應保家庭。購房戶經濟水平提高后，實際上已經通過購買廉租住房實現了部分退出，如要完全退出則可以通過補繳稅費和土地收益獲得完全產權。因此，不存在還有退出的問題。反而是廉租住房出售一戶就徹底減少了一戶應保家庭，一勞永逸地解決了其住房問題，并實現了“居者有其屋”的更高層次的保障目標。同時，從現實可能的條件來看，在我國個人信息統計不全的情況之下，政府部門并不能及時、準確地掌握其經濟水平變化情況，導致不能及時終止租賃補貼或者實物配租。尤其是對于實物配租而言，因我國個人信用體系尚不健全，即使實物承租戶經濟水平提高后政府部門要求其退出，也有可能缺乏有效手段。因此，比較而論，廉租住房出售徹底解決了“退出難”問題，不失為它的一個亮點。

三、廉租住房保障方式應該在工作實踐中實現逐步發展和完善

對于廉租住房保障方式，具體指廉租住房出售而言，思路對了，大的方向就錯不了，操作層面的技術問題，可以逐步改進。

貴州省20*年4月提出廉租住房“租售并舉”以后，貴州省住房和城鄉建設廳隨后印發《關于廉租住房出售的指導意見》、《關于廉租住房出售的補充意見》、《關于廉租住房出售中相關問題的補充通知》三個文件，對廉租住房出售的對象審核、價格控制、上市準入作了明確規定。廉租住房只能出售給自愿購買的符合廉租住房保障條件的家庭。在房源不足時采取輪候、搖號等方式確定購買對象。廉租住房出售價格實行政府定價，按照成本價或者略低于成本價出售。購買廉租住房可一次性付款也可分期付款，享受租賃補貼保障對象申請購買廉租住房的，在與住房保障部門簽訂購房合同后，未入住前可將其應領取租賃補貼以分期付款方式轉作購房款，入住（房屋交付使用）后，不再享受租賃補貼，并按未交房款產權比例繳交廉租住房租金。這種制度設計，有效解決了以往保障對象因靠租賃補貼不足以在市場上租到房屋，“將就”現有房屋居住，其所獲租賃補貼大多用于改善生活條件，以致年年補貼，年年住房困難依舊這一現實問題。對于廉租住房上市準入，作了嚴格的限制，要求在規定年限內不得上市交易；滿規定年限并補足稅費、土地收益等相關價款取得完全產權后方可上市交易；在規定年限內確因特殊原因需上市交易的，須經審批并由住房保障部門回購；所購廉租住房上市交易的，不得再次申請保障性住房，等。同時，三個文件還對廉租住房出售的購房流程、產權界定、資金監管、物業管理、抵押繼承等均作了明確規定，以便對廉租住房出售進行完整的管理。

需要說明的是，貴州省廉租住房“租售并舉”以來，其制度也是根據實踐中遇到的具體問題不斷發展和完善的。比如，指導意見規定廉租住房購買對象為自愿購買的符合廉租住房保障條件的家庭，比較籠統，而補充意見就對廉租住房購房資格進行了細化，列出了四條標準。再如，指導意見曾規定上市必須滿十年，后考慮到各地實際情況，在補充意見里改由各地自行確定年限。并提出，與指導意見不相符的，以補充意見為準。又如，補充意見和補充通知對指導意見里沒有涉及或者操作性不強的購房流程、購房家庭低保核定、抵押、繼承、補繳稅費和土地收益標準等均作了規定。此外，《貴州省城市低收入家庭廉租住房管理試行辦法》確曾要求新建廉租住房建筑面積應控制在50㎡以內。但現正如前文所述，我們對廉租住房面積規定有了新的不同的理解，等等。

這些問題，并不是說我們執行規定不嚴謹，反而充分說明了對于廉租住房出售這一項前無古人的工作，我們是以“摸著石頭過河”的改革創新精神進行不斷的、積極的探索。新生事物往往是弱小的，不完美的，但是因為它適合當地的土壤、氣候，有它需要的養料和元素，所以它是成長的、生命力是強的。我們現在應該要做的，就是關注它的發展，并對它進行矯正。

結語：住房，除開居住而外，承載了太多的社會內涵，比如戶籍、比如婚姻、比如教育，等等，這在城市，尤其如此。擁有一套住房，是城市里許多人的夢想，對于城市的低收入家庭而言，顯得尤為沉重。廉租住房出售，圓了他們的夢。城市低收入家庭擁有一套住房之后，其又會帶來多少心理認知、精神狀態等的變化？由此而帶來的，對城市低收入家庭自理能力的幫助，以及他們今后可能的發展等等，就是社會學家研究的范疇了。現在，我們雖然無法用冰冷的數據來測量，但是，感同身受，至少，我們可以觸摸到那一顆滾燙的心。