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我市房地產業的發展，大幅度增加了地稅收入，起到了支柱稅源的作用。但由于房地產開發、銷售周期長，多個項目滾動開發，成本核算復雜，且納稅方大多為私營業主，財務核算不健全，加之政府相關的管理部門對其開發經營和稅收繳納也未形成有效的操作性強的管理規范加以控管，房地產業的發展與稅收的發展不均衡。我們在稅務稽查中發現房地產企業的稅收征管存在許多問題，應引起高度重視。

一、存在問題

（一）財務核算不規范

一些房地產企業建賬不規范，未按財務會計制度規定建立健全財務核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預收帳款處理，不按規定開具房地產銷售發票，以自制或購買的收款收據收取售房款隱瞞收入，造成預售款不申報或者滯后申報，占壓稅款；商品房出租收入，不申報營業稅和房產稅；房地產開發企業在預付施工企業工程款時未按規定及時取得發票，這嚴重影響了工程成本的及時結轉。

（二）行業稅收管理措施不到位。

1、企業所得稅征收方式問題

目前對企業所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財務核算狀況發生變化后仍未進行變更，導致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時，其企業所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個納稅年度未變，但其日常申報時又是核定應稅所得率征收，且實際上其財務制度往往又不健全或無法進行查賬。

2、土地增值稅清算問題

我市很大一部分房地產企業認定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進行清算。按照規定房地產全部竣工決算、銷售完畢要進行土地增值稅清算，有的房地產開發企業利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。對清算要求賬務核算健全、嚴格按項目進行賬務處理，結轉成本核算收入，而企業往往不能及時結轉成本，提供扣除項目的依據不足，計算程序復雜，稅務部門大多按核定征收率進行預征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。

3、稅款所屬期問題

稽查部門在檢查時，發現往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應有的處罰。這種情況在檢查房地產企業中經常發生，因行業特點或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務機關在年關所謂的調庫）導致納稅人當年實現的稅款到次年繳納，在納稅申報時又以次年的所屬期申報且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區分又不好延伸檢查，對往年實現到次年繳納的稅款很難準確進行處理，導致房地產企業存在違法事實但難以進行處罰的矛盾被動局面。

4、印花稅漏申報問題

印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發現絕大部分企業都存在漏征行為，好多企業對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運輸合同、加工承攬合同等不知道要申報繳納印花稅，主要原因是財務人員對印花稅的計算申報從思想上不夠重視，往往只關注營業稅等正常稅收申報，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財務人員對印花稅的有關具體規定也不甚了解。

二、加強房地產業稅收征管的建議

1、提前介入房地產企業稅收管理

在房地產企業稅收專項檢查中，許多企業漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產稅收管理滯后分不開的。我們對房地產企業的稅收管理往往是從銷售環節才介入，原因是與政府有關部門信息不溝通，導致稅務部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產企業從立項開始就產生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規劃設計等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權要繳納土地使用稅。另外，要加強對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習慣從而提高遵從度。

2、實行房地產專業化管理

要規范房地產業的日常稅收管理，強化項目跟蹤和后續管理，建立房地產開發企業稅源監控制度。要實行項目管理，建立房地產開發項目稅收管理臺帳要加強納稅輔導，要加大對項目的巡查巡管力度，，房地產企業預收定金、預收房款時必須開具正式發票，對商品房出租的，要督促企業并入收入納稅，加強對地下室、車庫發票的控管，實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。項目結束后及時對其進行土地增值稅清算，對賬務不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應進一步發文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。

3、加強房地產業納稅申報的管理

不能把房地產業作為稅款調劑的“蓄水池”，而應當要求企業正常納稅申報，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報，以免影響稅務檢查對已交稅款的確認，即使要調劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報入庫，建議市局加大對房地產業納稅申報的督促督查力度，對隨意調劑稅款的，要依法從嚴處理。另外，對企業有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續，沒有履行手續的，一律按規定加收滯納金。

4．加強對企業所得稅的管理

要加強對房地產行業成本核算的審查。對在成本核算時，不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關聯關系轉移利潤，通過虛開建安發票加大建安工程造價的，要從嚴查處。要加強企業所得稅法及其實施條例的學習，加強企業所得稅匯算清繳的業務培訓和相關報表填寫的輔導。要重視對企業所得稅征收方式的認定，企業所得稅征收方式應一年一定。

5．加強對分紅收入個人所得稅的控管

要加強對房地產開發企業開發商個人股東利潤分配個人所得稅的征管，這是監控難點，也是稅源重點，要力爭取得征管突破。鼓勵公民對稅收違法行為的舉報，建議修改舉報案件管理辦法，除給實名舉報者給予獎勵外，對匿名舉報查證屬實的，也要給予適當的獎勵。

6、加強稅收征管查的聯系

管理部門在納稅評估、巡查巡管理等日常管理中對發現有偷稅嫌疑的應按規定移送給稽查部門查處。稽查部門要及時將稽查情況反饋給征管部門，相關法律文書應移送給有關征管部門，并有針對性地提出加強征管的建議。