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物業服務行業是隨著我國住房制度改革而派生出來的現代服務行業，作為一個行業，迄今已被廣大消費者所認可。隨著物業服務分等收費，菜單式服務的推行，使物業管理服務趨于標準化和規范化方向的發展，提升了物業的服務水平。然而，物業發展階段遺留下的售后公房問題又制約了物業整體管理水平的上升，其過低的服務收費標準，不但阻礙了物業管理企業的發展，而且成為其生存的瓶頸。為之，盡快調整售后公房收費標準為當務之急。

一、售后公房和服務收費的現狀：

現有居住物業約2600萬平方米（其中：售后房建筑面積約900余萬平方米），782個住宅小區（其中：商品房小區343個，售后房及直管公房小區439個），在我區注冊的物業管理企業共有223家（其中：一級資質1家，二級資質18家，三級以下資質204家），已組建業主委員會539個。

以服務收費而言，對售后公房目前依然執行1996年政府部門規定的收費標準。其收費項目主要為：管理費、保潔費、保安費，合稱“三項費用”，高層另加電梯水泵運行費。其中：電梯運行費為每平方米建筑面積0.55元/月，業主實際支付0.15元，其余0.40元從業主繳納的房屋維修基金中列支。

據調查，在實際執行中，一般多層住宅一室半或一室一廳每月10.5～12元/戶；二室戶（含二室半或二室一廳）每月13～15元/戶；三室戶以上（含三室半或三室一廳）每月16～19.5元/戶。

二、現行售后公房收費標準存在問題及成因分析：

1、企業運營成本居高不下，原標準已不適應社會發展的要求

自1994年開始實施公有住房出售政策。作為一種公房出售的配套政策，當初對售后房收費標準的定價有其合理性，但售后公房收費標準自1996年調整后執行至今已十多年，依然維持原有標準，就突現其不合理。在這期間，物價的上漲、勞動力成本的上升，企業人員工資增加，管理運行成本的累年提高已是物業服務企業不堪重負。讓我們看一些數據，就足以說明問題。

職工最低工資標準從1995年270元調整至年的750元（目前已調整為840元），按照國家規定提取的福利費也由年38％調整為43％，年增幅達到292％（見表三）。與居民生活密切相關的水、電、煤氣等公用事業收費，已形成周期性調整態勢，且調整幅度較大。水費由1992年的每立方0.18元調至年的每立方1.03元，漲幅達到4.7倍;電費由每千瓦時0.21元調至每千瓦時0.61元,漲幅達到2.9倍;煤氣費由每立方0.20元調至每立方1.05元，漲幅達到4.3倍（見表四）。

％、醫療保險12％、失業保險2％、生育保險0.5％、工傷保險0.5％、住房公積金：7％

36％包括：養老金按管理人員年平均工資總額的25％計提、醫療保險、住房公積金等費用按11％計提。（滬價房[96]第157號）

而目前售后公房物業管理費平均每平方米只有0.23元，僅為商品房平均物業收費0.8元的28.8%。企業職工工資的調整、管理費用的不斷上升，企業運營成本居高不下。使原本捉襟見肘的物業公司背上了沉重的包袱。物業公司的經營管理舉步維艱。

2、后公房管理費入不敷出，導致管理服務上的缺位：

售后公房管理費低，而物業人員的收入、辦公費用等則在提高，加上物業行風建設、實事工程、舊住房綜合整治等額外項目的增多，物業公司管理費入不敷出的矛盾十分突出，只能通過多種經營所得的利潤，來彌補管理費的不足。不少物業公司幾年前還能靠收取停車費、出租非居住房屋等多種經營收入來彌補經費不足，而從去年開始，單靠打“擦邊球”獲取的收入已很難抵充虧損，售后公房小區普遍出現了收不抵支，而且缺口越來越大。

我們先以《市一九九六年度商品房物業管理公共服務費及高層住宅電梯、水泵運行費理論成本測算口徑》表測算作為參考，以五萬平方米住宅為核算單位（一般情況下達不到上述面積）為依據，管理的成本大致在為平方米每月0.36元，而售后住宅以平均每套6元，再加保潔保安費為每套10元計，也以五萬平方米住宅為核算單位（一般情況下售后住宅達不到上述面積）為依據，平均每套45平方米為單位，其每平方米每月0.36元左右，與十一年前公布的商品房收費標準基本持平。

如以全國物業管理行業出版的年某物業公司的費用測算分析，結合的實際情況，年也依據上例五萬平方米住宅為核算單位，管理該小區的實際費用如下（表五）：

即十一年后管理費用是原來標準的2.81倍，（與市政府最低保障工資線增幅基本持平）。

從上述表格可以看出，十幾年來物業管理的成本已大幅度上升，以60.80萬元年收入管理5萬平方米小區為單位平均分攤，每平方米建筑面積管理成本要達到1元，若扣除保潔保安費12元/月，以45平方米建筑面積為一單元，則售后公房的管理費要平均達到每月每戶33元，與現在的每月6元相比相差甚遠。

3、管理費收繳難度增大，在物業管理上難有實質性突破

由于售后公房的收費標準長期來游離于市場水平之外，低廉的收費與業主日益高漲的服務要求嚴重背離，不少業主以服務不到位、管理措施跟不上為由拒付管理費，導致管理費的收繳率逐年下降，有的小區甚至不到50%。低收費標準和低收繳率嚴重影響企業的生存和發展。況且這些售后房小區大都建造年代較久，房屋及設備設施老化，在維修養護方面每年要投入大量的資金，這對企業來說是個沉重的負擔。

企業為了提升競爭能力，適應越來越激烈的市場競爭，必然要摔“包袱”，要調整產業結構，進行資源整合。這種長期處于虧損經營的小區，遲早要被調整，企業必將退出小區的管理服務。一旦企業退出小區的管理服務，使小區處于“真空”狀態，不但使小區的住戶和業主受損，還將影響到我們的社會穩定與和諧發展。

三、探尋問題的根結

1、物業管理政策的滯后性，落后于物業發展的需求

在物業管理行業發展的短短20多年里，隨著房產業的發展日趨市場化、社會化，而政策法規的不完善，影響了物業服務企業的規范發展。現行的售后公房物業收費標準為十年前所制定，多年來一成不變，相悖市場規律。盡管政府有關部門對此也作過多次醞釀，但懸而未決已使過低的售后公房收費標準成為突現的瓶頸問題，這一問題的長年沉積，不僅對我們的經濟發展不利，而且對我們的社會穩定與和諧發展帶來隱患。

2、物業管理的商品消費觀念尚未建立

居民的思想觀念有待進一步轉變。在計劃經濟體制下，職工的住房由國家統包、統管，房屋的維修也由房管部門負責。這種傳統的模式在人們的觀念中根深蒂固。再加上福利性分房制度，使不少業主尚未建立物業服務的商品消費觀念，對相對較高的物業管理費難以接受，既受益于福利分房，又依然想受益于低廉的售后公房收費標準。作為一個小區的業主，只意識到住房是自己的，謀求最小的支出得到最好的服務，而未意識自己是小區共有的一分子。當然，這從中也存在個別業主的經濟承受能力問題。但這種傳統的觀念使不少物業服務企業虧本運行，且管理面積越大，虧損越大，企業經營的良性循環機制無法建立，極大地阻礙了物業行業的發展。

四、對策與建議

近年來房地產行業的迅速發展，為物業行業的發展提供了廣闊的空間，物業市場越來越趨于成熟。但現行的售后公房管理服務價格體系，已經嚴重損害了企業和業主的利益。應該盡快建立與物業市場發展相適應的收費標準，并充分發揮市場化價格管理對物業市場的調節作用。

最近，市政府通過了《市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》的通知指出“要加強公房和售后公房管理”，“明確售后公房住宅小區的物業服務標準，逐步推行售后公房‘菜單式’分等收費管理模式，借此契機，針對目前售后公房收費過低的現狀，擬著力以幾方面為抓手：

1、應盡快調整售后公房物業服務收費標準

售后公房物業收費嚴重偏離市場標準，與形勢發展、居民居住需求不相適應。任其自流，負面效應會更大。如以上述測算標準，建議以45平方米建筑面積為一單元，售后公房的服務費調整為33元，實行分部到位，第一年調整33元的60%，第二年再調整40%，以后每三年根據CPI指數，勞動力成本等微幅調整一次，從而改變售后公房物業服務費收不抵支、入不敷出的現狀，使售后公房物業服務收費標準走上良性軌道，推動物業管理水平的整體上升。

2、售后公房服務分等收費標準可現行試點

《市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃）》已明確“逐步推行售后公房菜單式分等收費管理模式”，這是標準化、規范化的發展方向。隨著社會經濟發展和人們生活水平的不斷提高，居民對物業管理要求也越來越高。我們可遵循“合理、公開以及費用與服務水平相一致”的原則，逐步建立和完善“質價相符”的物業管理服務收費機制。盡快制訂售后公房服務分等收費辦法。可根據售后公房所處的地段、建造年份、服務等級的不同，實施不同的收費標準。

建議：先行試點，逐步推廣。試點的關鍵是物業管理標準與物業管理質量相一致。可先確定一些條件比較好的小區，進行物業管理費的調整，確保這些小區的物業管理水平上一個檔次，使其發揮先發效應。政府也可予以在稅收上適當優惠與傾斜或無息貸款，讓物業公司改善小區硬件設施，提高軟件上的服務質量，使居民直接感受到調整收費后，物業管理明顯的帶來的不同。可現行試點3至5家，以點帶面，發揮聯動效應。當然，還需要充分估計困難，比如，業委會成立的小區對小區提升服務、提高收費標準業主大會不通過怎么辦？包括解決混合型小區同等服務不同收費標準的問題，這同樣需要有規劃措施。

3、要充分考慮業主和企業雙方的承受能力。

物業收費涉及千家萬戶，社會影響大，雖然物業服務收費日趨規范，但由于業主層次、素質不同、經濟收入的參差不齊，直接會影響到小區的服務與管理。只有充分考慮社會承受能力，同時制定相關的政策，才能使措施的落實恰到好處，這需要區政府、街道的參與。在制定收費標準時，基于原來售后公房收費較低，應針對不同對象加以細分，作一些政策規定。對于那些對革命做出重大貢獻的老干部，可采取津貼式（補貼式）；對月收入低于本市民政部門規定的城鎮居民最低生活保障標準，且符合特困條件的家庭，一是減免其部分物業收費；二是政府有關部門按月對其發放適當的物業補貼或由街道政府或由相關部門直接撥款物業服務企業為特定人員支付。從現實情況看，面積大的售后公房小區，每年上百萬資金的注入維持，也只能是國有企業所為。如此暗貼不如明補。這對調整售后公房服務收費標準，推動售后公房服務發展想必會減少阻力。

4、加強售后公房政策出臺的宣傳

售后公房的服務企業步履艱難，見于報端的難有一見。坦率說，呼吁一多，且難以解決，自然負面影響更大。然而，不宣傳，為以后的政策出臺同樣不利。所以，還是需要讓百姓了解目前售后公房服務企業的困境，還是需要不斷地加以宣傳，讓百姓有個逐漸接受的過程。隨著人們生活水平的不斷提高，業主對物業服務的要求同樣在增強。

建造一個溫馨的居住環境、優質服務的生活小區，對我們構建和諧社會相得益彰。