導(dǎo)語：市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)措施一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

第一條為提高政府制定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的科學(xué)性、合理性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)定價(jià)行為，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》、《山東省政府制定價(jià)格成本監(jiān)審實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于市、區(qū)（市）價(jià)格主管部門制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審的行為。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。

第四條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審工作由市、區(qū)（市）價(jià)格主管部門組織實(shí)施，市、區(qū)（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)配合價(jià)格主管部門開展工作。

市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審工作由市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)；各縣級市、城陽區(qū)、黃島區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審工作由所在地區(qū)（市）價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)。

第五條各區(qū)（市）行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)審。

第六條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。

（二）相關(guān)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。

（三）對應(yīng)性原則。計(jì)入物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

（四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會(huì)公允水平。

第七條核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

第八條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由綜合管理服務(wù)費(fèi)用（含人員費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊）、環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

第九條人員費(fèi)用，指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

第十條辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、通訊費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。

第十一條管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。

第十二條固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

第十三條清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。

第十四條秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

第十五條綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)用是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

第十六條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。

第十七條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)，據(jù)實(shí)分?jǐn)偂Ｔ擁?xiàng)費(fèi)用應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后方可計(jì)入成本。

第十八條經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。

第十九條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項(xiàng)目按本辦法第二十條至第二十五條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。

第二十條住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)人員是指直接從事住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的人員，包括在崗職工（含合同制職工）、臨時(shí)工及其它聘用、留用的人員。

各項(xiàng)人員數(shù)指標(biāo)均按價(jià)格主管部門測定的平均數(shù)確認(rèn)，平均數(shù)的測定應(yīng)當(dāng)根據(jù)抽樣調(diào)查結(jié)果加權(quán)平均數(shù)確定。抽樣調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)根據(jù)該住宅小區(qū)服務(wù)類別、小區(qū)總建筑面積、出入口設(shè)置等因素測定。

第二十一條人員工資（包括以貨幣形式向職工發(fā)放的工資、獎(jiǎng)金、津貼等各種報(bào)酬）原則據(jù)實(shí)核定，但平均工資不得超過統(tǒng)計(jì)部門公布的上年度城鎮(zhèn)在崗職工平均工資。人員工資總額按照核定的人員數(shù)量和人均工資核定。

第二十二條工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按政府規(guī)定比例確定，超過計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其它應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，不得在相關(guān)費(fèi)用中重復(fù)列支。

第二十三條固定資產(chǎn)折舊方法采用年限平均法。折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限時(shí)，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。

第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生的費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓蟀瓷鲜龇椒ㄔ谒茌牭母魑飿I(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?/p>

第二十六條本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其它成本費(fèi)用項(xiàng)目按照有關(guān)財(cái)務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實(shí)核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允的平均水平。

第二十七條本辦法自*8年2月1日起施行，有效期至2011年12月31日止。