導語：如何才能寫好一篇按揭貸款合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

按揭貸款合同范本

抵押權人： (貸款人)

抵押人： (借款人)

擔保人： (擔保人)

第一條 總則

抵押權人與抵押人于20 年 月 日會同擔保人簽訂本房產按揭貸款合同(下稱合同)，抵押人同意以其與擔保人簽訂之房產買賣合同項下之全部權益抵押予抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行合同全部條款;抵押權人向抵押人提供一定期限抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業之部分樓款。擔保人同意承擔該筆貸款之擔保責任。

經三方協商，特訂立本合同，應予遵照執行。

第二條 貸款內容

一、貸款金額 幣 元整。抵押人必須將此筆貸款全部以抵押人購樓款名義，存入售房單位賬戶。

二、貸款期限從 年 月 日至 年 月 日共 月。

三、貸款利率：月息 。如遇國家利率調整，貸款利率相應調整。

第三條 還本付息

一、本合同項下之貸款本金及其相應利息以分期付款等額償還的方式還本付息。期數___________每期應繳付本_________息__________(不包括利率調整帶來之應繳金額變動)，首期還款日_______________。

二、抵押人必須在抵押權人處開立存款賬戶。抵押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用，可照付該賬戶，若因此而引致該賬戶發生透支，概由抵押人承擔償還之責。

三、如果抵押人未能按規定及時繳付本息時，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%以上的罰息。抵押人所欠利息，按日累積計收。

第四條 提前還款

一、抵押人自愿提早繳付本合同規定之部分或全部款項時，需提前1個月以書面形式通知抵押權人并經認可，且應給予抵押權人相等于該部分或全部款項1個月利息之補償金。

二、在下列所述之任何情況下，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，及(或)立即追討擔保人。

1.抵押人及(或)擔保人違反本合同之任何條款。

2.抵押人及(或)擔保人有不正當或違法經營。

3.抵押人及(或)擔保人發生任何之重大變化而影響其履行本合同條款能力。

4.抵押人舍棄抵押房產。

第五條 手續費及其他費用

一、抵押貸款手續費：抵押人應按貸款金額的3繳付手續費，在貸款日一次性付清。抵押權人在任何情況下都不予退還該筆手續費。

二、抵押貸款文件及保管費：抵押人在貸款日一次性付￥100元整。

三、公證費用及抵押登記費用：有關本合同所涉及之公證及抵押等費用，全部由抵押人支付。

四、由于抵押人及/或擔保人的原因引致抵押權人采取正當行為而引起的費用，概由抵押人及(或)擔保人負責償還，且該項費用自發生之日起至收到之日止，同樣按日累積計收利息。

第六條 房產抵押

一、本合同項下的房產抵押是指抵押人與擔保人簽訂之房產買賣合同內抵押人全部權益抵押，包括：

1.房產物業建筑期內(售房單位發出入住通知書日期之前)抵押人之權益抵押。

2.售房單位發出入住通知書后抵押人之房產物業抵押(見附表)。

二、抵押房產物業登記：

1.物業建筑期之購房權益抵押應向市房地產權登記處辦理抵押備案。抵押人之房產買賣合同及由售房單位出具之已繳清樓價款證明書等交由抵押權人收執和保管。

2.物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業之《房產權證書》由擔保方負責辦妥并交由抵押權人收執和保管。

三、抵押房產物業的保險

1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保。保險標的為本合同項下之抵押房產。投保金額不少于重新購置抵押房產金額之全險。在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，否則由此引起的一切費用及損失，概由抵押人承擔。

2.保險單上必須注明抵押權人為保險第一受益人，且不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償之金額(除非經抵押權人書面同意)，保單正本由抵押權人執管。

3.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直到全部收回。

4.倘該房產在本合同有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。

四、抵押之解除：

該抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合同全部條款及其他所有義務后，抵押權人即須在抵押人要求及承擔有關費用之情況下，解除在抵押合同中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業之房產權證書及房產買賣合同，另具函市房地產產權登記處將該項抵押物之抵押登記予以注銷。

五、抵押物之處分：

1.抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項或抵押權人按本合同規定要求抵押人立即提前歸還部分或全部欠款而不得時，抵押權人即可通過拍賣、轉讓、出租抵押物等形式行使其處分抵押物之權力。

2.抵押權人處分抵押物所得價款在依次扣除處分該抵押物而支出的一切費用、所欠之一切稅款及抵押人根據此合同一切應付之費用及雜費后，扣還抵押人所欠貸款及應付利息。如有余款，抵押人將其退還抵押人或其他有權收取之士，如不足，抵押權人有權另行追索抵押人及(或)擔保人。

3.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權人概不負責。

第七條 抵押人聲明及保證

抵押人在遵守本合同其他條款的同時，還作聲明及保證如下：

一、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處。

二、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分以任何形式處置。如上述抵押房產之全部或部分發生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。

三、抵押人將抵押房產出租必須事先征得抵押權人的書面同意，且租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計1個月內，租客即須遷出。

四、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，擔保人有權以任何形式處分抵押物并對抵押人有追索權，抵押人對擔保人則沒有反索權。

五、按照抵押權人合理之請求采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人之合法權益。

第八條 擔保及擔保責任

一、擔保人是中華人民共和國的企業法人，是本合同項下抵押權益之房產買賣合同的賣方，也是本合同項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：

1.擔保額度：以本合同項下貸款本息及與本合同引起有關之訴訟費用為限。

2.擔保期限：以本合同生效之日起至擔保人交付房產，發出入住通知書和辦妥房產權證并交與抵押權人止。

二、擔保人保證按抵押權益之房產買賣合同的要求，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不負任何責任。

第九條 抵押權人在核實已收齊全部貸款文件后起3天內須將貸款金額全數貸出。

第十條 其他

一、對本合同任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合同履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合同和有關法律規定的債權人應享有的一切權益和權力。

三、本合同不論因何種原因而在法律上成為無效合同、或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合同，并立即向擔保人和抵押人迫償欠款本息及其它有關款項。

四、抵押權人向抵押人和擔保人討還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單(有明顯錯誤者例外)，即作為抵押人和擔保人所欠之確數證據，抵押人和擔保人不得異議。

五、本合同未盡事宜，按照國家有關法律及有關法規執行。

第十一條 本合同按中華人民共和國法律訂立，并受其保障。

第十二條 附則

一、本合同須由三方代表簽字，并經市公證處公證。

二、本合同以抵押權人貸出款項之日期作為合同生效日。

三、本合同內所述之附表一、二，抵押貸款申請書，借款借據及抵押人與擔保人所簽訂之房產買賣合同為本全約不可分割之一部分。

四、本合同用中文書寫，一式五份，均具有同等法律效力，抵押人、抵押權人、擔保人各執一份，公證處、登記處各存檔一份。

本合同各方已詳讀及同意遵守本合同全部條款。以下簽章作實：

抵押人：(公章) 抵押權人： 擔保人：

代表： 代表： 代表：

登記機關：

篇2

1.借款人合法有效的身份證件；

2.借款人經濟收入證明或職業證明；

3.借款人家庭戶口登記簿；

4.有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；

5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；

6.所購二手房的房產權利證明；

7.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號；

8.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告；

9.所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權文件；

10.貸款人要求提供的其他文件或資料。

二手房按揭貸款范本

委托人： （以下簡稱甲方，即買方）

受托人：（以下簡稱乙方）

第三人： （以下簡稱丙方，即賣方）

買賣雙方已經簽訂位于____________市 （以下 簡稱“該房屋” ）的買賣（居間）合同，三方在協商一致的基礎上，本著平等、自愿的原則，簽訂本合同。

第一條 甲方申請貸款事項

貸款銀行：

貸款期限： 年

貸款金額：人民幣 元。

以上事項以貸款銀行審定為準。

第二條 委托事項

1、甲方委托乙方向銀行代為提出貸款申請，貸款銀行作出同意或者不同意的決定均 視為乙方完成本事項。

2、乙方根據貸款銀行的需要為甲方向銀行貸款提供階段性擔保。擔保期限為：自貸 款銀行發放貸款起至該房屋抵押完成、 《房地產權證》交回貸款銀行為止。如果貸款銀行 不需要乙方提供階段性擔保，甲方仍應按本合同第三條約定向乙方全額支付服務費。

第三條 貸款服務費金額及支付方式

1、貸款服務費金額：人民幣 元，由甲方在簽訂本合同時一次性 支付給乙方。

2、因代辦貸款產生的郵寄費用（包括乙方向甲方發出的郵寄函件）復印費用等，由 甲方承擔。

第四條 甲方責任

1、甲方應當符合相應的貸款條件，應當按照規定提交相關證件資料，并保證其真實、 準確、合法、有效、及時。否則，甲方應自行承擔其責任，除乙方已經收取的貸款服務費 不予退還外，還應賠償乙方損失。

2、按規定應當由甲方本人到場辦理手續的，甲方應在乙方電話或書面通知后 2 個工 作日內達到指定地點辦理手續。如果甲方未到場辦理手續的，甲方應按每日 40 元的標準 向乙方另行增加支付貸款服務費。

3、甲方應無條件配合乙方辦理該房屋的抵押登記手續，同意乙方將抵押登記后的《房 地產權證》轉交給貸款銀行收執保管。甲方遲延交驗證件資料或拒絕配合辦理抵押登記手 續（包括甲方因其他糾紛致使該房屋被司法凍結、查封等情形） ，導致乙方不能及時開展 工作的，均屬甲方違約。甲方應按其實際延誤的時間，以每日 30 元的標準向乙方另行增 加支付貸款服務費； 延誤時間超過 5 日的， 另行增加貸款服務費標準違按每日 60 元計算。

4、甲方應當按本合同約定支付給乙方服務費及有關費用。

5、如甲方違反本條第 1、2、3 款約定的義務，乙方有權隨時解除本合同。合同解除 時貸款銀行已發放貸款的，甲方應將所借全部款項立即給付給乙方（銀行發放的貸款額及 相應利息） ，由乙方轉交給銀行。

6、在乙方為甲方提供階段性擔保期間，如該房屋過戶到甲方名下的，甲方即以該房 屋為乙方提供反擔保抵押。

第五條 乙方責任

1、乙方應在收妥相關證件資料后，及時在貸款銀行、登記機關等規定時限內或約定 時限內辦理委托事項。如因貸款銀行或登記機關的原因造成不能準時辦理相關事宜的，乙 方免責。

2、乙方為甲方向貸款銀行提供階段性擔保。

3、乙方應履行本合同規定的通知義務。

4、乙方應對所代收的各項稅、費專款專用，及時給付，不得挪用。

第六條 丙方責任

1、同意甲方采用貸款方式支付購房款。

2、丙方應履行該房屋轉移登記中應盡的責任，包括稅、費的承擔、資料的及時提供 及人員的及時到場等事項。

3、因丙方原因導致本合同不能履行，丙方除應向甲方和乙方分別支付違約金 10000 元人民幣外，還應賠償甲方和乙方的全部損失。如貸款銀行已經發放貸款的，則丙方應立 即將該貸款及相應利息給付給乙方，再由乙方歸還給銀行。

第七條 送達地址確認

甲方、丙方確認因履行本合同而產生的相關文書郵寄送達地址為：

甲方收件人：

地址：

丙方收件人：

地址：

如未填寫，則甲方、丙方確認其身份證或營業執照上記載地址為相關文書的郵寄送達 地址。乙方按上述地址寄出相關文書 3 日，則認為已經送達和履行了通知義務。

第八條 特別約定

1、按照該房屋買賣（居間）合同約定的有關該房屋產權轉移登記稅、費和抵押登記 費用的承擔方，應在簽訂本合同時將該費用先行支付給乙方，由乙方代收代支。

2、因費用承擔方未能及時支付上述費用給乙方，乙方將不向貸款銀行出具放款通知 單，因此而產生的不能準時發放貸款所造成的后果均由責任方承擔。

第九條 糾紛的處理

如因履行本合同產生的糾紛，三方可協商解決；協商不成的，任何一方可向乙方所在 地人民法院。

第十條 本合同一式三份，經三方簽字或蓋章后生效。

甲方：

乙方：

丙方：

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聯系電話：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

抵押人(借方)：_________

身份證號碼：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

擔保人(發展商)：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

第一條 總則

合同三方經充分協商，一致同意并于_________年_________月_________日簽訂本樓宇按揭抵押貸款合同(下稱“本合同”)。抵押人(即借方)同意以其與擔保人于_________年_________月_________日簽訂之“商品房預售契約”(編號為_________)之全部權益抵押給抵押權人，并同意該“商品房預售契約”項下之房產向當地房地產管理局辦理房產抵押手續，以該房產抵押給抵押權人，賦予抵押權人以優先第一位抵押權，并愿意履行本合同全部條款。抵押權人(即貸方)同意接受抵押人以上述商品房預售契約之全部權益，作為本合同項下之抵押物(資料詳見附表)，并接受擔保人承擔合同項下貸款的連帶擔保責任。抵押權人向抵押人提供貸款，作為抵押人購買抵押房產之部分樓款。抵押人同意抵押權人為其指定本合同的擔保人。

第二條 釋義

在本合同內，除合同內另行定義外，下列名詞的定義如下：

1.“營業日”指抵押權人公開營業的日子。

2.“供款”指抵押人所欠抵押權人之貸款本金利息。

3.“欠款”指抵押人欠抵押權人之一切款項，包括供款、罰息、有前的手續費及其他費用。

4.“商品房預售契約之全部權益”指抵押人與發展商簽訂的“商品房預售契約”內所應擁有的全部權益。

5.“擔保人”指與抵押人簽訂“商品房預售契約”的賣方。

第三條 貸款

一、貸款金額：人民幣_________(大寫)。

二、期限_________年，由抵押權人貸出款項之日起計(借款日以借據日期為準)。

三、貸款年利率為_________%。在合同期內，如抵押權人按有關規定調整貸款利率時，應書面通知抵押人并按通知的規定進行調整。

四、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，轉入抵押權人指定抵押人所購樓宇之發展商之賬戶。

第四條 供款

一、供款按貸款期限以第一個月為一期，采用定額月金償還方式，共_________期;

二、貸款日期在貸款日當月的十四日之前(包括十四日)，則起供月為當月;貸款日期在貸款日當月的十四日之后，則起供月為貸款日的下個月;供款日為每月十五日。

三、月供款的計算：月供貸款金額X貸款期月利率X(1+貸款期月利率)還款期數=_________款額 (1十貸款期月利率)-1

依上式計算的每期供款金額按抵押權人簽發的《按揭供款通知書》執行。

四、抵押人必須在抵押權人指定之行所開立活期存款賬戶，在每月的十四日之前將當月供款足額存人或匯抵該賬戶。抵押人并特此不可撤銷地授權抵押權人從該賬戶扣收月供款、罰息及其他與該筆貸款有關之費用。如有變更賬號，須書面通知抵押權人。

第五條 逾期利息及罰息

每月分期供款應繳收之金額，按本合同第四條第四點的規定辦理。如逾期未能足額交付當月供款，抵押人必須盡快補足，并同時向抵押權人交付逾期罰息，罰息額按貸款余額每日萬分之_________復利計算直至付清。

第六條 提前還款之規定

一、抵押人可在本合同執行期內任何一個營業日提前繳付剩余貸款，包括提前全部還清和部分還款，抵押人提前還款需提前一個月以書面通知抵押權人，抵押權人不收取任何無關的費用。

二、抵押人提前還款需首先繳交提前還款日當月份的供款。

三、每次提前部分還款的金額不少于抵押權人之有關規定。

四、部分還款后，抵押人可選擇變更月供款金額或變更供款期限，并以書面通知抵押權人。

第七條 手續費及其他費用

一、有關本合同所涉及之公證及抵押物案/登記/注銷費、律師費、保險費、手續費等費用，概由抵押人負責支付。

二、抵押人如不依照本合同之規定付清一切欠款，抵押權人進行追索而引起的一切費用，概由抵押人負責支付。

三、抵押人需負責繳付當地政府部門對抵押房產所征收的一切費用。抵押人如不繳交而由抵押權人為保障其本身權益而先支付者，抵押權人可將已墊付的費用并人抵押人欠款內，向抵押人進行追索。

第八條 房產抵押之規定

一、本合同項下之房產抵押是指：

1.地產之權益抵押：即抵押人簽訂“商品房預售契約”經監證之后，由抵押人將該商品房預售契約所應擁有之全部權益以優先第一位抵押給抵押權人。

2.房產抵押：即抵押人將其所簽訂“商品房預售契約”項下以抵押人名義購買之房產以優先第一位抵押給抵押權人作為本合同貸款之抵押物。

二、在簽訂本合同之日，抵押人須將其簽訂之“商品房預售契約”交給抵押權人或抵押權人指定的律師事務所保管。抵押期間，對抵押物進行確權，申領產權證時，須同時辦理抵押登記，有關購房發票、《房地產證》等抵押物之證明文件之正本將由抵押權人保管，并作為本合同抵押物之憑據。

三、抵押人選購之房產如有缺點(無論顯著或隱藏)引致損失或損傷，與抵押權人無關，抵押權人不負任何責任。

第九條 房產保險之規定

一、抵押人在與抵押權人簽訂本合同時，必須向抵押權人指定或的保險公司一次性為該房屋投保，保險額不小于購買該房產的總價款額，投保期不得短于借款期，如果利率調整而抵押人選擇延長供款期數，原房屋保險到期后需補辦保險。

二、抵押人在為該房產投保之后，必須將該房產之保險單據正本交給抵押權人保管并任命抵押權人為其代表人，接受該

房產之保險賠償金及任命抵押權人為該項賠償金之支配人(即抵押權人為第一受益人)。 三、倘該房產在本合同有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則，則該房產保險單項下之賠償金將用于修理損壞部分。

四、該房產之保險賠償金如不足清付抵押權人應收之欠款時，不足之款應由抵押人負責清付。

五、如抵押人還清抵押權人應收之全部欠款后，抵押權人應將該房產保險賠償金之受益人轉為抵押人名下，同時將該房產之保險單據交還抵押人收執。

第十條 房產抵押之解除

抵押人還清抵押權人應收之全部欠款(不論屆期滿與否)，并履行本合同全部條款后，即可聯同或委托抵押人或其人到當地房地產管理局辦理注銷抵押備案或抵押登記。

第十一條 抵押房產之處理條件和權利：

一、抵押權人可于下列情形之一發生時依法處置該房產并通知擔保人履行連帶擔保職責：

1.抵押人不遵守本合同之任何條款及不支付本合同規定之任何應付欠款。抵押權人給予抵押人一個月催收應付欠款之通知，而抵押人未能遵守該項通知還款給抵押權人。

2.抵押人自欠繳之日起連續滿60天仍未清繳全部應付欠款(包括各期供款和應計罰息)。

3.抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管、查封財產，或抵押人為公司組織而被解散或清盤。

4.抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收。

5.抵押人舍棄該房產。

6.抵押人使用抵押房產作非法用途，引致當地政府對該抵押房產可能進行沒收或處理。

7.抵押人的繼承人或受遺贈人或代管人只能履行部分或拒絕履行抵押人在本合同的任何責任。

8.抵押人未征得抵押權人書面同意而擅自將抵押房產出售、出租、抵押、贈與、轉借、托管或其他方式處分。

9.抵押人不按時繳交有關購房合約或抵押物的任何稅款(包括地稅、或有關政府部門所征收的其他稅項)或有關抵押物之有關物業管理費用。

10.為公民個人的抵押人_________抵押人本身發生病變(包括精神不健全)、死亡、或被宣告死亡或被宣告失蹤。

二、抵押權人在自行依法行使其處理該房產之權利時，可委托人處理上述事宜。該房產依法變賣時，擔保人在同等條件下有優先購買該房產之權利。

第十二條 抵押房產的處分及所得款項之規定

一、抵押人如不支付本合同規定的任何款項、或不遵守本合同各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人應以書面形式給予抵押人要求還款的通知。若通知書之還款期屆滿，抵押人仍未能遵照該通知將有關欠款五條件地償還予抵押權人，抵押權人即可依法認定：在不違反中華人民共和國法律的情況下采用適當方式處分抵押物，包括但不限于以下任何一種方式處分抵押物：

1.以抵押權人認為合適的售價出售本合同項下的部分或全部抵押房產;

2.以抵押權人認為合適的租金及年期出租部分或全部的抵押房產及收取租金和其他收益;

3.經有關房產部門同意的任何其他處分方式。

二、抵押權人依據自本條第一款規定處分抵押物時，有權代表抵押簽署有關抵押的買賣、出租這文件及合約，有權出具收據或租單。

三、抵押權人按本合同規定處分抵押物，抵押人不得為此向抵押權人提出任何損失賠償要求。

四、抵押人不遵守本合同規定之條款或發生任何違約的事項，而擔保人又未按時履行擔保職責時，抵押人須將由出租或拍賣或變賣該房產所得之款項依下列次序處理：

1.第一用于償付因出租或拍賣或變賣該房產而支出之一切費用;

2.第二用于償還抵押權人應收之欠款;

五、抵押權人處理該房產所得款項，余數不足以償還押權人應收之欠款，抵押權人有權向抵押人繼續追究或由擔保人負連帶責任。

六、抵押權人處理該房產所得款項，除去必須首先支付該房產或處分該房產之有關費用及償還抵押權人應收之欠款外，還有剩余，抵押權人應將余款交給抵押人收訖。

第十三條 抵押人之責任及權利

一、在本合同有效期內，抵押人必須：

1.向抵押權人提供詳實之一切有關文件及資料，并保證有關文件及資料無任何偽造和隱瞞之處。

2.主動依期清還本合同內所有欠款，則抵押人有權繼續享用該房產。

3.按照抵押權人指定之利息率繳付未付欠款，直至該欠款結清為止。

4.向有關部門繳交該房產之任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費，保障該房產免受扣押或涉及法律訴訟。

5.準許抵押權人及其授權人，在合理的時間內依法進入該房產，以便查驗。

6.維持該房產之原狀、整齊或完好。

7.在更改住址、通訊地址或聯系電話時，立即通知抵押權人和擔保人，并以書面形式加以確認，如有延誤而造成的損失概由抵押人承擔。

8.在掛失或更改委托抵押權人扣款之活期賬戶時，立即以書面通知抵押權人，如有延誤而造成的損失概由抵押人承擔。

二、抵押人出具委托書委托抵押權人或其人代其向當地房地產管理局申領《房地產證》(及)《房地產共有證》)和《房屋他項權證》并辦理該房產抵押備案或抵押登記手續。抵押人之《房地產證》(及《房地產共有證》和《房屋他項權證》)由抵押權人收執。

三、抵押人如需要較長一段時間離開現有通訊地址，而不能親自履行本合同之各條有關規定時，必須委托人代其執行本合同項下各抵押人自負。

四、未征得抵押權人書面同意，抵押人絕對不得擅自將房產出售、轉讓、再抵押、抵償債務、舍棄或以任何方式處置該房產。

五、抵押人將該房產出租必須與承租人訂立租約，并征得抵押權人之書面同意，否則該租約無效，且租約內必須訂明：抵押人違;反本合同時，由抵押權人發函日起計30天內，租客即須遷出。

六、如抵押人有任何法律訴訟、仲裁，或法院傳訊，抵押人保證及時書面通知抵押權人和擔保人。

七、抵押權人或擔保人在處理該房產所得款項，除去必須首先支付與該房產或處分該房產之有關費用外，余款不足以償還抵押權人應收之欠款、抵押人必須向抵押權人或擔保人清付不足之款。還有剩余，抵押人有權要求將余款收訖。

八、該房產之保險賠償金如不足額清付抵押權人應收之欠款時抵押人必須向抵押權人清付不足之款，如還有剩余，抵押人有權要求將該筆余款收訖。

九、如抵押人還清抵押權人應收之全部欠款并履行本合同之全部條款后，抵押人有權要求抵押權人將該房產保險賠償金之受益人轉為抵押人名下并將該房產之保險單據交還抵押人收執。

十、如擔保人代抵押人償還抵押權人應收全部欠款，抵押人無條件同意抵押權人將該房產之抵押權益轉給擔保人。

第十四條 抵押權人之責任及權利

一、抵押權人在抵押人辦妥抵押備案手續之后，以抵押人購樓款之名義轉入抵押權人指定購樓房之發展商之賬戶。由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項之情況發生，抵押權人概不負責且有關各項費用恕不退還。

二、抵押權人必須依照本合同之規定向抵押人收取供款。

三、依照本合同有關條款，抵押權人要求抵押人提前繳交部分或全部應付欠款時，必須知會抵押人。

四、抵押權人處分該房產所得款項，除必須首先支付與該房產或處分該房產之有關費用外，如果余數不足以償還抵押權人應收之欠款，抵押權人有權問抵押人追索賠償或向擔保人追索。如有剩余，應將余款交給抵押人收訖。

第十五條 擔保人之責任、權利

一、擔保人是中華人民共和國的

企業法人，是該合同項下抵押權益之房產買賣合同的賣方(即售房單位)，也是本合同項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下： 1.擔保額度;以本合同項下貸款本息及與本合同引起有關費用為限，保證額度并不從抵押物的擔保額中抵扣。

2.擔保期限：從合同生效日起至本合同項下貸款本息、罰息和其他費用全部還清為止。

二、擔保人責任

1.在擔保期限內自愿承擔本合同項下貸款的連帶擔保責任。

2.如抵押人未能按時履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即可直接從擔保方在抵押權人下屬之行、所開立之結算賬戶內扣收抵押人所欠抵押權人之欠款。

3.保證按“商品房預售契約”所列售房單位之責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，并交付使用，抵押權人對此不負任何責任。

4.同意抵押人將其房產買賣合同之權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償合同項下貸款全部貸款本息及欠款之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人(包括擔保人)侵犯。

5.保證與抵押權人緊密合作，使本合同各項條款得以順序履行，協助辦理該抵押物業登記備案等有關手續，以保障抵押權人利益。

6.在本合同執行期間，抵押人要求將所抵押之物業退還或調換并經擔保人同意后，擔保人必須征得抵押權人的書面同意，并代抵押人償還全部欠款。

三、當擔保人接到抵押權人以書面形式發出的履行擔保通知之日起15天之內(以抵押權人發出通知的郵戳為準)不予答復即視同認可抵押權人可直接從擔保人結算賬戶內扣收此筆擔保之有關款項，擔保人不得有異議。

四、如擔保人代抵押人償還抵押權人應收之全部欠款，抵押權人無條件同意將該房產之抵押權益轉給擔保人。

五、如擔保人合并或分立，擔保人在此聲明：原擔保責任無條件地由合并后存續的公司或新設立的公司承擔及由分立后的公司承擔。

第十六條 其他

一、本合同規定之權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積，本合同規定之權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定之其他賠償辦法。

二、抵押權人、抵押人、擔保人與本合同有關之通知、要求，均應以書面形式表達為準。抵押權人向抵押人發出書面通知，抵押人之郵送地址按抵押人填寫的《個人按揭貸款申請表》中的郵送地址，如有變更須及時通知抵押權人。信件在投郵7天后，及任何以人手傳遞的函件一經送出，即被視為已送對方。

三、在本合同有效期內，如該房產發生繼承、遺贈等法律行為，繼承人或受遺贈人自接受該房產之日起計30天內，持有效證件與抵押權人或其人到原登記機關辦理有關該房產之變更手續及繼接抵押人履行本合同之全部條款。

四、在辦理抵押物案、登記或注銷及出租、出售抵押物時，抵押權人有權指定人(包括律師)代為辦理上述各項事宜，抵押人不得提出異議，并應承擔由此而產生的全部責任和費用。

五、在本合同履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合同和有關法律規定的債權人應享有之一切權益和權力。

六、抵押權人向抵押人和擔保人索還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單(錯誤者例外)，即作為抵押人和擔保人所欠確數證據，抵押人和擔保人如有置疑，需提供有關書面還款憑據，否則不得異議。

第十七條 適用法律及糾紛的解決

一、本合同適用中華人民共和國法律。

二、在爭議發生時，各方均有權選擇以調解、仲裁、訴訟等方式解決。

三、如抵押人來自海外或港澳或臺灣地區，或為該等地區居民，抵押權人有權在抵押人之來處或居住地執行本合同內抵押權人之權利，以及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動。抵押人必須承認本合同同時受該等地區之法律保障，不得提出異議，如本合同內任何規定，在該地區之法律上被認為無效，并不影響其他規定之效力。

四、本合同適有當地房產管理部門等有關規定。

五、在爭議解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。

第十八條 附則

一、本合同須由三方代表簽字，經公證處公證，并辦妥抵押人所購樓宇的抵押備案或抵押登記后生效。

二、本合同內所述之“附表”、“商品房預售契約”及“借據”，為本合同不可分割之一部分。

三、本合同用中文書寫、一式_________份，均具有同等效力，抵押權人執_________份，抵押人、擔保人、公證處各執_________份。

抵押權人(蓋章)：_________ 抵押人(簽章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

擔保人(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

篇4

我國的按揭業務參考的是香港的作法，按揭實際是為幫助房地產開發商和購房者完成樓宇買賣而由銀行提供抵押貸款的融資業務活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按揭貸款糾紛案件，海口市新華區法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。

1.受理的基本情況

該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當年受理這類案件26件，訴訟標的額最小的為17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標的額最小的為3.6萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標的數最小的為3萬余元，訴訟標的額最大的為219萬元。

從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產商承擔連帶保證責任。的理由均為購房者與房地產商違約，未按期償還按揭貸款及承擔保證責任，判決結果一般為確認購房者與房地產商未按期償還借款，應負違約責任，購房者應償還尚欠的本息。但對房地產商所應承擔的保證責任及購房者以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認識及判決結果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點

（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設銀行海南住房城建支行，部分為省工商銀行營業部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產信貸部改建而成，原建行海南省房地產信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業務，放貸后因追索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件，除個別案件標的額超300萬元的以外，都訴至新華法院，因此，海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

（2）被告均有兩個，一被告為個人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯系；另一被告為售房方的房地產開發商，房地產開發商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

（3）被告下落不明、不應訴者多。作為房地產開發商的被告均出庭應訴，但作為個人購房者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應訴的購房者只有4個人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯系，法院查找無著，無法直接送達，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的規定，按下落不明公告送達。有一方當事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%.

（4）個案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不同、期限不同，對擔保合同關系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結果亦有所不同。

3.產生訴訟的主要原因

從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數量上升較快，經初步分析，產生糾紛引訟的原因主要有以下幾個方面：

（1）因購房者與房地產商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產商簽訂了買賣合同，為了購房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個法律關系，一為購房者與房地產商的房屋買賣合同關系，另一個法律關系為購房者與銀行、房地產商的按揭關系，所涉及的兩種合同關系密切，但屬不同法律性質。而購房者因按揭貸款的目的是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的時間、質量等與房地產商發生糾紛，購房者就以房地產商違反房屋買賣合同為由，不履行按揭還款義務。

（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因對海南的經濟環境不滿意，而離開海南到別處發展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。

（3）因房地產行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產尚有余溫，房價在當時看來不算高，但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉而另行以低價購買其認為質量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題

1.注意區分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系。

從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購房與房地產商發生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發生的抵押關系，第四個法律關系是房地產商為保證按揭人清償貸款與銀行發生的保證關系，第五個法律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發生的保險關系，第六個法律關系是按揭人不能按規定向銀行償還本息，由房地產商將房屋回購的關系。〖ZW（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。

2.注意根據住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則。

為適應建立和發展社會主義市場經濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內容的合同、同樣的事由，其法律的適用與處理原則可能完全不同。

（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經濟合同法》及最高法院1994年頒布的《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》、《借款合同條例》以及中國人民銀行的有關規定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法》有關合同履行一章的規定。

（2）關于處理原則

①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規規定，一般認定為有效的民事法律行為。

②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關規定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規規定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據我國《城市房地產管理法》第61條、《擔保法》第41條的規定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩個性質不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規定等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了國務院1990年的《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押應依照規定辦理抵押登記的規定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規規定如何辦理抵押登記，因而無法依該條例規定的規范辦理抵押登記，不能以未登記為由認定抵押合同無效。

③房地產商作為保證人是否承擔責任、承擔何種責任，審判實踐中有不同的認識。筆者認為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的責任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔的是一般保證還是連帶責任保證責任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應適用的有關法律法規、司法解釋來確定，如適用最高法院《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》第七條的規定，保證人承擔的是賠償責任，如適用《擔保法》第十九條的規定，則保證人承擔連帶責任保證。對于保證人擔保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務承擔保證責任；應適用《擔保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應注意根據該法第二十八條第一款的規定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人只對物的擔保以外的債務承擔保證責任。

保證責任期限未約定或約定不明確的，如應適用最高法院的《規定》，則保證人應當在被保證人承擔責任的期限承擔保證責任，如應適用《擔保法》第二十五條的，則保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。

三、住房按揭貸款有關問題的分析

（一）住房按揭貸款合同與傳統按揭的異同：

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關銀行所辦理的住房按揭貸款業務與傳統的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進而促使購房者與房地產商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔保貸款條件嚴格。以香港法律為例，房地產商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；〖ZW（〗見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第2期，第34頁。〖ZW）〗而中國人民銀行于1997年4月28日頒發的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發的《個人住房擔保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規定。

現住房按揭貸款合同與傳統按揭的不同之處在于：

（1）傳統的按揭一般是約定樓宇所有權不直接轉讓給購房者，而是由購房者充當按揭人，把樓宇作按揭標的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權轉讓給銀行（購房者保留贖回權），待銀行收回貸款本息后，按揭權人即銀行才將樓宇所有權讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質押外，房地產商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產商在房屋買賣合同和住房按揭貸款合同中，均未規定樓宇所有權的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉讓給購房者。

（2）傳統的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購樓宇等按揭標的物），而現開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》中有明文規定。

（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：

（1）按揭期限普遍太短。從我國的經濟發展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房款的能力并不高，在已按規定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉型期，個人的收入起伏較大，大部分當被告的個人購房者系無力連續每月支付較高的貸款本息而違約的。

（2）按揭人（購房者）與按揭權人（銀行）大都未辦理房產抵押登記手續。其原因在于銀行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結果可能導致抵押合同未生效，銀行無法行使優先受償權。

（3）對保證人（房地產商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確定保證人應承擔的責任。《擔保法》規定保證方式有一般保證和連帶責任保證，而產生糾紛的住房按揭貸款合同中均未明確規定保證的具體方式，而代之以“無條件擔保責任”、“不可撤銷擔保責任”等字眼，以致訴訟中當事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或屬于哪一種保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機制的對策

為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產，解決空置房屋多，而居民購買能力不足的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發展房地產業的一個重要的方面。

（1）合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸款的需求，即使銀行發放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業務的發展受到影響。從國外按揭業務的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的情況比較普遍。（參見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第6期。）適當延長按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與居民的承受能力相適應，從而激發居民對按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀行按揭貸款業務的長期、健康的發展。中國人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》第五條規定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規定：最長貸款期限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭，增大了對購房者支付首期款與每月還款額的壓力。因此，銀行應合理確定按揭貸款期和比例，國家有關部門對按揭期限、比例的規定應再適當放寬。

篇5

關鍵詞：擔保貸款；商品房；商業銀行

一、商品房擔保貸款的概念及種類

商品房擔保貸款，既一般我們俗稱的商品房按揭貸款，包括期房擔保貸款和現房擔保貸款兩種，也稱樓花按揭和現樓按揭。“按揭”這一詞原是地方方言，多見于我國的港、澳地區，其并非是我國固有的法律概念，而是通過法律移植從香港傳入我國內地的一種英美法中的擔保法律制度。

目前，我國內地法律并無按揭這一規定，只是在2000年最高人民法院審委會審議的《關于適用若干問題的解釋（送審稿）》的說明中，涉及到樓花按揭。該說明將樓花按揭定義為“樓宇預售合同中的買方支付部分購樓款后，將其依合同取得的對樓宇的期待權讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔保，也稱按揭貸款。”樓花按揭是以其在預售合同中的全部權益為抵押，而法律規定的抵押是以現存實物為抵押標的，因此稱為準抵押。從而在法律層面正式確認了樓花按揭即在建商品房擔保貸款的法律地位。

二、商品房買賣中的合同種類及關系

在商品房買賣中一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，以及通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。為了使讀者對前述四類合同及相互之間的關系有進一步深入的理解，筆者根據相關法律及長期積累的辦案經驗總結要點如下：

（一）抵押貸款合同不是購房合同的從合同。雖然，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”，但抵押貸款合同與購房合同并不存在主從關系，理由如下：

首先，合同目的不同且相對獨立。抵押貸款合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。

其次，兩者所生之債務的范圍不具有依附性。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發生依據和限額，而抵押貸款合同所生的債務可單獨產生，雙方是相對獨立的。

最后，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發生變化，并不實質影響到資金借貸關系。

在商品房買賣糾紛中，買受人沒有能力支付購房款，或者因商品房買賣合同無效、被撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時，如果不允許當事人解除合同，對買受人或者貸款銀行都是極為不利的，故此，在不突破主從合同理論框架的前提下，通過司法解釋直接支持在解除購房合同的同時可以解除抵押貸款合同不失為一種很好的現實解決方式。

（二）抵押擔保合同、保證擔保合同應是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發商簽訂的購房合同。

（三）購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無關，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產，購房人與開發商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效。

三、銀行在商品房買賣合同糾紛中的獨立請求權

商品房擔保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為條件，與商品房買賣合同具有密切聯系但又相互獨立。根據訴訟法中關于有獨立請求權第三人的理論，即主張由于訴訟結果而使自己權利受到損害的案外人，也可以獨立請求權第三人身份參與訴訟。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發生糾紛而請求確認買賣合同無效、撤銷或解除時銀行的訴訟地位問題，有兩種觀點。一是銀行作為抵押權人，可依據對買賣合同的標的物所享有的抵押物權，作為有獨立請求權的第三人向人民法院提訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同關系一并解決，否則人民法院應僅審理商品房買賣合同。二是銀行只可作為無獨立請求權第三人參加訴訟。理由：根據《民事訴訟法》第56條規定，“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提訟”。而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發生的糾紛訴訟中，根據合同相對性原則，銀行對雙方爭議的標的買賣合同關系并沒有直接利害關系，因此，銀行不能作為有獨立請求權第三人參加訴訟，而只是案件處理結果與其有法律上利害關系的無獨立請求權第三人，它只可申請參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨就擔保貸款合同的，人民法院根據具體情況予以訴的合并，可以將擔保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理。

篇6

查車按揭貸款進度方法：

1、到貸款機構查詢車貸，需要帶著貸款合同和本人身份證。

2、給貸款機構打電話進行查詢。

3、若是通過銀行辦理的車按揭貸款，可以通過手機銀行APP查詢，登錄手機銀行APP后，在首頁搜索欄里輸入“貸款進度”，然后點擊搜索，根據指示完成操作即可查詢。

（來源：文章屋網 ）

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一、個人住房按揭的內涵及法律特征

個人住房按揭是由銀行、房地產開發公司（開發商）和購房人三方共同參加的買賣商品房的一種融資活動。作為一種嶄新的融資方式（僅就中國而言），即為貸款買房子，它是在購房人交付銀行規定的一定比例的購房款后，差額部分由銀行提供貸款。個人住房按揭涉及銀行、開發商、購房人三方，它在開發商、銀行、購方人三者利益上找到了一個最佳結合點，既能幫助開發商尤其是中小開發商渡過難以籌集大量資金以應付高昂地價和建設費用的困境，又能幫助購房人緩解一時難以湊足較大數額購房款的困難，進而解決了資金供求矛盾，有利于實現住房的擴大再生產。因此，自個人住房按揭產生之日起，就大受三方歡迎并不斷發展完善。其具體做法為：開發商為盡快取得售樓價款，向房地產市場推出樓花（期房）或現房，購房人向開發商訂購期房或現房，交付一定比例的首期購房款（一般不超過購房總價款的30%），之后向與開發商訂有協議的銀行申請購房貸款，交清購房款余額，經出證、產權抵押登記后將物業權益移轉給銀行作抵押，購房人定期向銀行還本付息，銀行提供的此種貸款即為個人住房按揭貸款。

個人住房按揭貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業務的重要組成部分。有人認為按揭貸款有所購房屋作抵押，又有開發商提供保證，可謂“雙保險”，貸款風險系數趨于零。然而隨著個人住方按揭貸款的迅速發展，這種觀點顯得愈來愈片面。事實上，銀行在按揭業務中同樣存在風險，實踐中也出現了大量的按揭糾紛，銀行信貸權益遭受到了極大的侵害。因此探討和建立一套行之有效的個人住房按揭中銀行風險的防范機制顯得十分迫切和必要。

那么，在按揭業務中銀行風險來源于那些因素？有那些表現形式？要深刻、準確認識這些問題首先必須從法律角度分析個人住房`按揭的法律特征，這是分析銀行風險、建立防范機制的前提。

根據前述定義，個人住房按揭最顯著的法律特征是：它涉及二個合同、三方當事人。具體分析如下：

其一，二個合同是指購房合同和個人住房按揭貸款合同。前者是后者的前提，沒有購房合同則必然沒有按揭貸款合同；按揭貸款合同則是購房合同的補充，沒有按揭貸款合同，購房合同就成為履行不能的合同。因此二個合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一個合同的違約行為均可能導致另一個合同的履行成為不可能或者不必要，這是個人住房按揭區別于其他民事經濟法律關系的一個突出特征。

其二，三方當事人是指開發商、購房人和銀行。（一）開發商和購房人之間是房屋買賣關系，雙方的權利義務關系具體體現在購房合同中；（二）銀行與購房人的關系則包含兩層含義：第一層是借貸關系，購房人是債務人，銀行是債權人；第二層是抵押關系，購房人是抵押人，銀行是抵押權人。（三）開發商與銀行的關系。目前理論界與實務界存在兩種相異的觀點：第一種觀點認為是連帶保證法律關系，開發商是保證人，銀行是被保證人，開發商對購房人所借貸款本息向銀行承擔連帶保證責任，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款銀行可向開發商進行追償。第二種觀點認為是回購權利義務關系，是購房人與銀行之間的房屋抵押法律關系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產生的一種民事權利義務關系。當購房人逾期未還款構成違約時，銀行依法處分抵押房產，開發商向銀行允諾無條件回購該房產，并將回購房款優先償還銀行貸款本息，對此購房人作為抵押人在按揭貸款合同中予以書面確認。這實際上是抵押權人與賣方、抵押人就處分抵押物達成協議而產生的一種抵押物處分權利義務關系。

二、商業銀行在個人住房按揭中的主要風險

在個人住房按揭的二個合同、三方當事人之中的任何一個環節，一旦發生違約情況，就很有可能發生銀行風險，危及銀行信貸資產安全，損害銀行合法權益。因此，在個人住房按揭中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現形式多樣化。概括起來銀行在個人住房按揭中主要存在如下風險：

（一）來源于開發商的風險

1、開發商的欺詐行為。開發商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其他用途或這攜款而逃，此種情況在樓花按揭中產生的概率較大。

2、開發商由于經營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協議無法履行，必然導致按揭貸款協議無法正常履行，銀行信貸資產受到損害。

3、由于開發商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行按揭貸款協議。

4、開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證，無法取得房產證或開發商違法預售等原因，導致銀行風險等。

（二）來源于購房人的風險

1、購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續履行按揭貸款協議。

2、購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議。

3、購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業執照等。

（三）來源于銀行自身的風險

1、銀行在審查開發商資質、購房人還貸能力時因疏忽大意未發現開發商資質欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。

2、銀行在訂立合同時因簽章不規范導致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關系到合同的成立或生效，因此簽章問題顯得異常重要）從而危及銀行權益。

（四）來源于其它方因素的風險

在按揭貸款協議履行期限內，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用范圍內的土地，雖給購房人一定補償金但數額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償的部分貸款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災等難以預料的自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產或無力支付保險賠償金從而使銀行權益受到損害。

三、建立防范機制，化解銀行在個人住房按揭中的風險

個人住房按借貸款的期限一般較長，各種人為事件或意外情況均有可能發生。事先對各種可能產生的銀行風險進行有效的法律防范可謂明智之舉，這也是維護銀行信貸債權的根本所在。筆者認為銀行風險防范應著重從風險轉移、風險化解、風險預防三方面考慮，借鑒國外及香港的有益經驗，進行綜合防范，建立行之有效的有中國特色的個人住房按揭銀行風險的法律防范機制。

（一）明確開發商所應承擔的法律責任，確立風險化解啟動機制

在香港住房按揭中，銀行與開發商不在任何法律關系，住房按揭僅限于購房人與銀行之間，與開發商無關。但是，我國從經濟發展水平、企業資信、個人信用等各方面實際情況出發把開發商列入住房按揭法律關系中且占據重要地位。實踐證明這種模式適應了中國目前的實際情況，極大促進了我國住房商品化進程。作為住房按揭中重要一方的銀行當充分利用這一有效模式防范和化解金融風險。正如前文所述，銀行與開發商的關系存在兩種不同的觀點，筆者認為最好將二者緊密結合起來達到真正的“雙保險”的目標，從而有效化解銀行風險，對任何一方的偏廢都將導致銀行風險。在這種風險化解機制下，當購房人不能按合同償還借款時，首先開發商必須回購該抵押房產，并優先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償的，開發商對不足部分承擔保證責任，這樣銀行可以真正實現“雙保險”

（二）保險業必須全面介入住房按揭，建立住房按揭銀行風險轉移機制

保險融資與住房按揭融資具有許多內在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求均可以通過保險業的介入而得以妥善解決，使保險與按揭各方利益得到最佳組合。銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立：

1、購房人所購房屋的財產保險。此處值得注意的事，在實際操作中，筆者發現在絕大多數保險合同中都明確寫著“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產并不擁有所有權，這種作法違反《保險法》的規定，該保險法律關系是無效的。對此筆者建議在保險合同中可以明確約定“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優先受償”。

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2、購房人的人壽保險，1998年4月下旬，國家發展計劃委員會與荷蘭國際集團共同舉辦了“住房融資與壽險聯合運營機制研討會暨荷蘭住房融資模式介紹會”。荷蘭國際集團（ING)提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”，筆者認為“ING模式”為我國住房按揭風險防范提供了一個嶄新的思路。“ING模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。“ING模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業務領域，同時也給開發商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防范機制。

3、開發商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業務，其核心是當開發商和購房人因某種原因（保險責任范圍）導致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。

(三)開辟律師業務與個人住房按揭業務的契合點，確立個人住房按揭銀行風險預防機制

個人住房按揭從根本上講是一種融資活動，其突出特點是信用行為，而對于信用程度的認定往往需要有專業法律技能，因此律師業介入個人住房按揭成為必要和可能。實際上律師業與按揭的競合在國際上是十分普遍的，而我國在目前仍缺乏足夠的結合面。筆者認為，律師至少可以在以下幾個方面發揮其重要作用：

1、對開發商進行資信審查。開發公司是否依法設立，是否具有房地產開發權，公司注冊資金來源及注資是否充足，公司組織機構、管理機構是否健全等。

2、對購房人的資信進行審查。首先審查購房人是否符合法律規定的主體資格，其次審查經濟收入來源是否足夠和穩定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖等情況。

3、對開發項目的合法性進行論證審查。如開發商是否合法取得土地使用權，使用權的用途、期限以及是否可能自由轉讓；該項目是否經合法程序審批報建、該項目是否具備預售條件、有否取得預售證、可否保證依時取得合法有效證明等。

4、代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險合同。從合同形式、合同內容兩方面依法維護開發商、銀行、購房人的合法權益，確保各契約的真實性和合法性。

5、律師對按揭資金的流向可以起監管職能。律師通過對開發商銀行賬戶的監管，使按揭資金確能用于項目開發建設，并保證按工程進度有計劃用款，防止開發商抽逃資金。

律師介入住房按揭業務，從防范銀行風險的角度講具有如下重大意義：（1）從程序和實體上保證整個按揭行為的合法性，防止因銀行審查不慎而帶來的隱憂；（2）律師對自己的法律行為負責，如因律師過錯而導致合同無效或者其他損失，律師應承擔相應的法律責任，包括民事賠償責任、行政責任甚至是刑事責任。

（四）實行制度創新，加強制度建設，提高商業銀行信貸管理水平和防范風險能力

法律是一種最具穩定性和最強約束力的制度。制度建設對于發展經濟的作用已為大多數的經濟學家和法學家所認同。在制度建設中，制度創新更是重中之重。制度創新這個概念，在經濟學里的含義是指能使創新者獲得追加利益的現存制度的變革，它與技術創新有某種相似性，制度創新往往是采用某種組織形式或者經營管理形式方面的一種新發明的結果。從觀念上講，制度創新就是解放思想，轉變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結果，因此對于創新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產生預期的純收益是這兩種勇氣相結合的結果。目前我國有很多銀行經營者已經意識到了制度創新對于改進管理制度，提高經濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試，但是，還遠遠不能適應我國經濟和金融形勢發展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內部經營機制包括信貸管理機制已經不能適應市場機制的需要，需要通過制度創新，拋棄原有的舊制度、舊機制，建立新制度、新機制，同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業銀行新的適應市場機制需要的靈活高效的內部經營機制和信貸管理機制，使商業銀行獲得新的生命力，真正按照企業化的要求經營，去追求和實現利潤最大化，最終做到防范金融風險，保障銀行信貸資產安全。

（五）提高認識，強化管理，建立一套權責分明，平衡制約，運作有序的內控機制以防范住房按揭中得銀行風險

篇8

關于按揭的性質，學界主要有“不動產抵押說”、“權利抵押說”、“權利質押說”、“讓與擔保說”四種觀點，其中尤以“不動產抵押說”影響最廣。筆者認為，按揭這一房地產業與金融業的交融產物，既然本身有著極強的生命力，我們就不能用現有的法律規范去裁量它，而是應該用能更充分發揮其價值又克服其弊端的法律設計去規定它。筆者不同意“不動產抵押說”。如以樓花按揭實務中按揭貸款合同的相關約定來探究銀行同意以買受人預售合同中的權利設定擔保的原意，結論應當是買受人以轉讓其在商品房預售合同當中享有的對建成房屋的合同權利給銀行，同時保留回贖權以取得按揭貸款。買受人如約履行了還款義務，則享有回贖權。反之，銀行將取得設定按揭的買受人在買賣合同項下的合同權利，此點明顯與流抵押禁止原則相違背。此外，按揭實務中很重要的一個環節就是按揭人須將有關合同文本及權屬憑證交銀行收執，這與不動產抵押是不同的。不動產抵押的優先受償效力僅依據抵押登記的完成即可獲得保證，抵押權人無需占有抵押人之相關權狀。如將內涵豐富的按揭制度歸入抵押范疇，片面強調其擔保權能，就會抹殺該制度特征，降低該制度存在的意義。結合借款人與銀行之間簽訂的貸款合同對雙方權利義務的約定以及期房貸款實務來看，流擔保約款（按揭合同常常約定，在按揭人不能履行還貸責任時，按揭銀行可以直接取得按揭人在房屋買賣合同中的全部權益以清償所有欠款）及借款人享有回贖權等內容都與抵押制度的特征相異，而“讓與擔保說”于我國按揭實務性質的解釋最具合理性。

讓與擔保，系指債務人或第三人為擔保債務人之債務而將擔保標的物或財產權移轉與擔保權人，于債務清償后，標的物應返還與債務人或第三人，債務人不履行時，擔保權人得就該標的物受償之非典型擔保。讓與擔保的主要特征是以移轉擔保標的物的所有權或其他財產性權利為方式，以達成為債權提供擔保信用為目的。讓與擔保制度的特征必須以“讓與”（transfer）及“擔保”（security）兩項特征解釋，其中任何一項的缺失都會導致對制度本身的損害。相對于“擔保”而言，“讓與”才是該擔保制度的特征與靈魂。藉此“讓與”才將其與典型擔保物權區別開來，即制度的最大價值在于以“權利轉移型非典型擔保物權”的特質，避免了典型擔保物權在實行方式上的繁瑣及高成本。此外，在拍賣等的實行程序中，往往會將擔保物以低于其實際價值的價格拍出，這也將損害債務人的利益。而在非典型擔保物權靈活的實行程序中可以避免這些弊端，并使其成為非典型擔保物權產生的強大動因之一。

如何防范銀行在按揭中的風險是按揭法律制度構建的重點。在以前的貸款合同中，銀行為保險起見，往往要求發展商的擔保期間為業主（借款人）履行合同期滿之日起兩年內有效，而業主的還款期往往長達十年以上甚至長達三十年。實際上在此存在一個誤區，因實踐中樓盤的開發商皆為項目公司，在項目開發完畢后，項目公司一般即會注銷，所以讓發展商為業主擔保如此長的時間既不可能亦無必要。在內地，銀行辦理按揭業務的最大風險在于樓盤爛尾，故建議修改對發展商的擔保責任期間條款，要求發展商為業主擔保至辦理完房產證為止較為實際。在期房按揭中，業主須到當地房產登記部門辦理期房按揭登記手續，房屋建成并領取房產證后，業主與銀行要辦理期房按揭登記轉換為抵押登記的手續。對于上述登記的轉換，目前法律及司法解釋皆沒有明確規定。實踐中會產生這樣一個問題，因房屋價格下跌或涉嫌以按揭形式套取銀行貸款（即發展商以員工或第三人假按揭的形式申請銀行按揭貸款）情況下，業主通常不會與按揭銀行辦理上述轉登記手續，發展商也往往以房產未辦理抵押登記，銀行放棄物權擔保為由拒絕承擔保證責任。對此，筆者提出兩個解決辦法：第一，因按揭的特點之一是房產證正本由銀行收執，故銀行可在按揭貸款合同中約定，房產竣工后，由業主委托發展商代向房地產產權登記部門申領《房地產證》交銀行收執，并與銀行辦理按揭登記轉換為抵押登記的手續。第二，在目前各地房管登記部門登記制度尚不完善的情況下，即使未辦理轉換登記的，只要銀行不存在重大過失，賦予期房按揭登記具有抵押登記同等的效力。不可否認，此做法在目前我國尚未有完善的不動產登記制度情形下具有“救急”的色彩。

將按揭定位于讓與擔保，產生的另一個效果是在按揭人（業主）不履行還款義務時，按揭權人（銀行）就所按揭房產折價或者拍賣的價款受償的順序可以對抗建筑工程承包人的優先受償權。合同法第二百八十六條規定：建筑工程的承包人對建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。就該優先受償權的順位，最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定：建筑工程承包人的優先償還權優于抵押權和其他債權。上述規定和批復產生了兩個問題，第一個問題是，當購買商品房的消費者（業主）尚未取得房屋產權時，如該房屋的承建商要求以所建房屋優先償還工程款，雖然業主已交納了全部或部分房款，但因建筑工程承包人就工程款受償的順序優于業主，會造成大量業主無法安居，如樓盤爛尾，業主更會血本無歸。第二個問題是，如業主是通過按揭貸款買房，按揭銀行雖然辦理了按揭登記，但如將按揭定位于不動產抵押的話，依最高法院的上述批復，按揭銀行權益實現的順序同樣低于建筑工程承包人就工程款的優先受償權。對于第一個問題的解決，最高法院出臺的上述批復第二條又補充規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”因以按揭方式購房的業主一般是交付購房的全部或者大部分款項的，故依上述批復，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗按揭人。對于第二個問題，筆者認為，如將按揭定位于讓與擔保，上述問題可以解決。在辦理了按揭登記后，因購房的業主已將其對發展商的權益讓渡給了按揭銀行，而承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗該業主權益，那么受讓業主權益的按揭銀行當然可以藉此對抗承建商的工程價款優先受償權。

對于現房按揭與抵押的關系。因為任何民事法律都不應該限制當事人選擇權利保護形式的自由，以讓與擔保還是抵押來對貸款債權提供擔保，是當事人意思自治范圍內的自由，應尊重其意愿。但是有一個問題應予明確：若當事人在抵押合同中明確選擇以抵押方式為債權提供擔保，卻又借鑒讓與擔保或按揭制度的某些內容約定在借款人未能清償債務時，銀行將取得抵押物所有權的，因其違反流抵押約款禁止原則而無效。但整個抵押合同并不因此而歸于無效，當事人設定擔保的意思仍應予以保護，此種保護只應限定在抵押權人享有優先受償權的范圍之內。故在未來的物權法中以讓與擔保對現行按揭實務進行一體規范當屬最恰當的解決方法。

篇9

浙江五聯律師事務所受原告XXX委托，指派我作為其人參加本案的訴訟，現根據本案事實、對方辯駁和相關法律，發表如下意見，供法庭參考：

一、在該地下商鋪買賣合同中，當事人是原告和被告。被告的主要義務是交付合格的商鋪給原告并按規定辦理好權屬證書，原告的義務是交款。現在原告已經按照合同約定向被告足額交付了購房款，其義務已經履行完畢。而根據合同約定，被告理應在XXXX年XX月XX日之前，為原告辦理地下商鋪的所有權證書，這是被告的主要義務，但被告至今仍然沒有為原告辦理。由于原告無法取得地下商鋪的所有權證書，導致商鋪的權利無法得到有效的保障，原告的合法財產權無法獲得法律保證，原告也無法行使出租、轉讓等增值投資行為。故人認為被告的行為已構成嚴重違約，并侵害了原告的合法利益。這點請法庭確認。

二、被告聲稱是因為政府辦證部門的政策發生調整，使他無法辦理如期辦理出房屋權屬證書。對這點，首先，人認為，被告作為一個房地產項目的開發商，在開發和出售相應的房地產項目時，理應當對我國現行的房地產政策有清楚的了解和掌握，這是他的法定義務。其次，人假設被告聲稱是政策臨時性調整導致無法辦理產權證成立，那么，被告應對自己的開發產品存在缺陷承擔法律責任，即被告負有舉證義務，被告理應當提交行政部門不受理的書面材料，但遺憾的是被告沒有提交，也就是說無法提交。

因為據我所知，國家在2001年和2004年期間，沒有出臺新的辦理房屋權屬法法律和規章，最新的《城市房屋權屬登記管理辦法》也是建設部在2001年8月15日修訂后公布實施的。而根據《杭州市土地管理規定》第19條和第29條規定；具有依法獨立使用的地下空間，相關權利人應依法申報，由政府代表登記發證。人從該地方性法規可以看出，地下商鋪權屬證書的辦理是不存在政策上的障礙的。根據合同法規定第118條規定，如果確實存在不可抗拒的政策調整，那么，被告理應當將無法辦理權屬證書的情況及時通知原告，讓原告可以及時根據該通知來決定是繼續履行還是解除合同，以維護自己的利益。但被告在長達近1年的時間里，從來沒有以任何形式向原告盡到告知義務，人為地擴大了原告的損失，使得原告的巨額投資無法及時抽回，嚴重侵害了原告的利益。

綜上所述，人斷定，被告所稱謂的因國家政策調整是不存在的，被告的該辯駁理由不成立，請法庭依法確認。

三、對于被告的第二個答辯理由，人回答如下：

原告與銀行簽訂按揭貸款合同，依據是原告與被告之間的簽訂并合法生效的商品房買賣合同，原告以較高利率的商業貸款形式向銀行貸款，是因為她沒有足夠的錢來一次性支付巨額購房款，而且她所獲得的貸款全部已經由銀行直接劃給了被告。如果原告不向被告購買該地下商鋪，那么原告根本就不會去和銀行簽訂按揭貸款合同，原告也就無須向銀行支付銀行利息了，所有的保險費、公證費等辦理按揭貸款合同的費用也就不會產生的了。根據合同法第113條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條也非常明確地規定：由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

因此，人認為，既然所有的這些利息和費用都是因原告與被告簽訂了該商品房買賣合同所產生，現在既然該合同因被告嚴重違約導致無法繼續履行，那么根據以上規定，該經濟損失理所當然應由被告全部承擔。這點請法庭依法確認。

四、人認為被告存在嚴重的欺詐行為。根據被告提交的證據一（杭土驗字（XXXX）第XX號文件），被告人的地下商鋪的綜合竣工復核驗收是在2004年3月才通過。這很清楚說明了開發商在向原告交付地下商鋪時是存在法律上的缺陷的，即被告是在沒有通過竣工驗收情況下就將商鋪交付給原告使用的，這嚴重違背了我國的建筑法的強制性規定。這其實也是被告無法為原告按期辦理出產權證書的最根本原因。而且，根據我國目前的有關法律規定，明知地下商鋪未經竣工驗收合格和無法辦理所有權證書，明知國家有法律強制性規定“房屋未經驗收合格不得交付”，卻依然向原告出售，且在出售時隱瞞事實，不告知買受人，這顯然是一種嚴重的欺詐行為。這點請法庭確認。

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2、接到通知之后，我們攜帶相關的證件，如身份證以及貸款合同前往建行柜臺進行辦理提前還款手續。

3、我們要去建行辦理手續的話要了解建行需要攜帶的哪些證件，一般去建行辦理提前還貸手續需要帶本人身份證和借款合同就可以了。

4、之后填寫申請表格，提交還貸申請，提交完之后到銀行辦理相關的文件簽字，拿回權利證書之后全部還清貸款。