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房地產中介服務業有廣義和狹義之分。狹義的房地產中介服務業僅包括房地產經紀業、房地產價格評估業和房地產咨詢業。廣義的房地產中介服務業則包括為房地產經濟活動提供信息咨詢服務和事務服務的各類服務性機構，如經紀、估價、咨詢、金融服務、研究、培訓、軟件和網絡等。本文所說的房地產中介服務業僅指其狹義部分。

我國房地產中介市場服務的主要業務范圍包括:(l)提供房地產法律、法規、政策與業務技術咨詢服務；(2)提供房地產開發項目轉讓、房屋買賣、租賃、房地產市場分析等信息服務；(3)提供房地產價格評估與開發項目可行性研究服務；(4)提供商品房經紀及租賃服務；(5)提供代辦房地產過戶、備案、登記、抵押、保險等手續與代領房地產權屬證書服務。

二、我國房地產中介服務業的發展現狀

(一)房地產中介市場發展的規模特征

首先，房地產中介服務業發展不平衡。地區間房地產市場發展的不平衡，直接到房地產中介服務業的發展不平衡。無論是從深度或是廣度來看，沿海地中介服務業規模都遠遠超過了內陸地區。

其次，中介企業絕對數童多，相對規模小。多種原因促使了我國房地產中介服務業的迅速膨脹。然而，就相對規模而言，我國的房地產中介服務業遠遠不能適應房地產市場發展的需要，這主要表現在：一是奉行市場化經營原則的中介企業受到資金、專業技術的限制，規模普追偏小。一是我國房地產中介服務的質量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發展階段，專業分工不夠細致，企業缺乏駕馭市場與組織業務的才能。房地產作為不動產，是一種特殊商品，其交易是產權交易，不僅有一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規，而且還需要具有相當的專業知識。隨著房地產業的發展和市場機制的日趨完善，對房地產中介服務機構的專業化會有更高要求，開發商和消費者對專業化的中介商會更加依賴。

（二）房地產中介市場的結構特點

首先，體系結構徑渭分明。除了由政府管理部門派生或設立的房地產交易中心(市場)基于信息來源、業務爭取、專業人才、專門技術等優勢，有能力開展多功能和多方位的服務以外，其他中介企業一般只能從事某項單一的服務業務。這種體系結構的缺陷表現為多個服務業各自為戰、相互割裂、業務缺乏創新，存在某些服務領域欠缺和一些常規惡性競爭并存的現象。與開放的、充分競爭市場條件下的中介服務業內部專業化再分工截然不同的是，我國這種徑渭分明的房地產中介市場體系結構形成于由行業發展、行政管理和技術創新等構成的多重壁壘。從根本上來說，它是中介服務業低水平發展的一種反映。

其次，地域性特征突出。我國的房產中介企業不僅差、小，而且具有很強的地域性。在一個地區同時存在多家同類企業競爭局面，這些房地產中介服務機構對外聯絡不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態中，不僅缺乏情報、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個地區或城市市場，并成功地把自己的品牌打入外地市場。

最后，業務結構以生產型和數量型為主。我國房地產投資需求在很長時間內的增長速度一直快于消費需求的增長速度，這直接引起了房地產供求雙方對中介服務播求意識上的差別。另一方面，我國房地產中介服務的發展還是以數量為主，質量不高，介入產業的層面還顯得非常膚淺和有限。市場上的大多數房地產信息咨詢中介操作水平低，資料不全，手段簡陋，服務范圍窄，業務主要是二手房屋買租賃的中介，沒有幾家中介機構能夠提供市場分析、投資咨詢、營銷、廣告策劃等高質量、高層次的服務。

三、入世后房地產中介服務業進一步發展的對策建議

（一）政府要堅持扶持和開放并重，促進行業發展

加入世貿組織后，政府一方面要展行其承諾，開放市場；但是另一方面又要促進本國產業發展尤其是要保護和扶持本國的幼稚產業。房地產中介服務業就是一個應該被政府扶持的產業，政府應該充分利用WTO的規則，促進它的發展。具體來說，政府可以從以下幾方面著手:

首先，建立健全行業法規，優化市場競爭環境。使房地產中介規范化，盡快建立和健全房地產中介行業的法律、法規，是房地產市場對其提出的客觀要求和中介業本身規范發展的必然要求，同時也是國際市場公平競爭的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國際準則和游戲規則操作，讓國外公司進入后有規可據，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國際慣例的市場競爭機制。不過法規的完善過程中應掌握兩個準則:一必須強調絕不是削足適履地制定迎合國外中介服務行業進入中國的行業法規，甚至更應強調對等和公平。二充分利用國門互開的條件，學習國外經營，以期以較高起點縮短我國行業法制建設完善的歷程。

其次，確立房地產中介合理的開放模式，運用服務貧易壁壘控制開放度。在國際貿易實踐中，服務貿易的開放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當前我國該行業存在競爭力太弱的限制，我們的開放模式選擇保守型較合理。加入世貿組織，各個國家都會采用各種形式的服務貿易壁壘限制外國行業的進入和保護本國行業發展，對于房地產中介行業而言，主要保護方式為選擇開業權限制、就業限制。入世后外資中介進入我國基本不存在行業限制，加入WIO后這種直接限定外資進入的規定將更不復存在。但基于房地產中介行業的特殊性，開業權可以通過行業管理條件加以限制。根據我國當前法規，房地產中介機構的成立是需要專門資格要求的，因此，房地產中介機構最佳的壁壘措施主要表現在對個人執業資格許可、機構資質許可和設立條件限制上。

（二）房地產中介企業要借鑒國外先進經驗，苦練內功，走創新之路

房地產中介企業是房地產中介市場的微觀主體，加入WIO對房地產中介企業的影響無疑是十分巨大的，面對入世后外國房地產中介企業的大舉進入，我們的中介企業只有全方位地提高自己的素質，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者認為以下幾方面是值得重視的。

首先，要走向國際化和規范化。企業走向國際化，這不單純是企業主觀意愿的問題，更是環境變化所提出客觀要求。為了適應環境的國際化，在越來越多的行業，國內企業相繼進入外市場。中國房地產中介企業盡管尚處于初級發展階段，但面臨國際和國內的市場競爭，可以利用技術創新上的后發優勢，采取靈活的策略聯盟，發揮本土優勢，根據自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業內外要求和條件的國際化目標。筆者認為，對單個企業而言，應當樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發展遠景，以應對中國加入WTo之后本行業的機遇與挑戰。

其次，房地產中介服務要注重業務創新。中介機構的大量增加必然導致行業之間的激烈競爭，單憑傳統的中介業務品種，我國中介機構將很難面向經濟全球化的競爭。為此，中介商將不得不以營銷為主導，以技術為基礎來創新業務品種，尋找市場新的空白點。當前人們提到的樓宇轉按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業務范圍包括住宅、寫字樓、公寓、商業用房等的買賣、置換、租賃、政策咨詢、法律咨詢等全方位服務，并統一對外承擔法律責任，它既能發揮經紀人靈活機動、熱情服務的優勢，有利于公平競爭，又能體現大公司規范、誠信的品牌形象。而房地產虛擬經營和“網上中介城”的發展則是對信息技術和經營模式的。

最后，企業要重視人才，合理利用人才。服務是中介企業的生命線，而房地產中介服務人員的素質則決定了中介業的未來發展。而我國房地產中介行業由于發展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使各個企業在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業決策者就需要根據自身條件，有效地開發人力資源，實行有效的激勵機制，創造具有特色的企業文化環境，形成一套獨特的經紀人培訓系統，從而精心打造出一支“房地產中介服務人員的精英隊伍”。

參考文獻：

1、廖俊平、方建國主編:《房地產中介實務》，廣州經濟出版社，2001年版。

2、張圣翠，趙維加:《國際服務貿易法》，上海三聯出版社，2000年版。

3、陳憲:《國際服務貿易—原理、政策、產業》，立信會計出版社，2000年版。

4、顧經儀，侯放:《WTO法律規則與中國服務貿易》，上海財經出版社，2004年版。

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一、房地產抵押權標的物的范圍問題

設立抵押的目的是，一旦債務人不履行債務，抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規定，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓，但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而，在我國，土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的問題

我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權，二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

（二）以集體土地使用權設定抵押的問題

從我國的基本國情出發，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現行法律、法規規定，集體所有的土地不能開發經營房地產。對于集體土地使用權能否設定抵押的問題，亦規定的極為嚴格。我國《擔保法》第37條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。可見，只有經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權和鄉（鎮）、村企業有地上房屋的集體土地使用權可以設定抵押，其他類型的集體土地使用權不得設定抵押。

（三）以城市房屋所有權設定抵押的問題

我國法律、法規允許并保護房屋所有權。由于我國擔保法明文禁止宅基地設定抵押，故而，農民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權的抵押作一探討。根據我國《擔保法》第36條、《城市房地產管理法》第47條規定，以依法取得的城市房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產作為一個整體加以規范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因為房屋與土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權是實現地上建筑物所有權的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據。在我國，原則上依法取得所有權的城市房屋均可以設定抵押。但是下列城市房地產不得設定抵押：①權屬有爭議的房地產；②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產；⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；⑥依法不得抵押的其他房地產。在以下列城市房地產設定抵押時還須注意法律的限制性規定：①以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。③以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。④以中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。⑤以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。⑥預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

二、房地產抵押權與承租權、典權的關系問題

（一）房地產抵押權與承租權的關系問題

所謂房地產承租權是指承租人通過支付租金，依房地產租賃合同而享有的對房地產的占有使用權。房地產承租權追求的是房地產的使用價值，同時轉移房地產的占有，而房地產抵押權追求的是房地產的交換價值，并且不要求轉移房地產的占有，可見，房地產的抵押權與承租權為相容之權，可以并存于同一房地產之上。但是，當抵押人不能履行到期債務而抵押權人將抵押房地產拍賣時，則可能出現承租權使抵押權人不能及時地、充分地實現其權利或者影響承租人繼續租用該房地產的權利和利益的情形，這就出現了抵押權與承租權的沖突問題。那么，應如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產承租權設定在先，房地產抵押權設定在后的情況。“近代社會立法大多認為，租賃關系可以對抗第三人。根據買賣不破租賃原則，即使將租賃標的物讓與第三人所有，設定其上的租賃關系對第三人來說仍然繼續存在。”既然連所有權都對抗不了這種已經形成的承租權，那么，抵押當然也不得破壞租賃，抵押權對抗不了承租權。所以，我國《擔保法》第48條規定：“抵押人就已出租的財產設定抵押權的，應當書面告知承租人，原租憑合同繼續有效。”也就是說，當抵押房地產因抵押權的實現而由他人取得時，租賃合同仍對新的產權人發生效力，在租賃期滿前，新的產權人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產承租權設定在先時給予承租權以對抗抵押權的效力。

2.房地產抵押權設定在先，房地產承租權設定在后的情況。對此，我國有關行政規章只規定了“經抵押權人同意，抵押房地產可以出租。抵押房地產出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。”而對于抵押權與承租權的效力未作明文規定。我國臺灣“民法”第866條規定：“不動產所有人設定抵押權后，于同一不動產上得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響。”日本民法典第395條規定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權登記后進行登記，亦可以之對抗抵押權人。但是，其租賃害及抵押權人時，法院因抵押權人請求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權可以對抗抵押權，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權就可以對抗租賃權了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權不得對抗抵押權或拍買人的所有權。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認為，我國立法機關立法時應根據“先物權優于后物權，物權優先于債權”的原則，注意維護房地產抵押權優先的效力，確立承租權的效力以不損及抵押房地產價值、不影響房地產抵押權的實現為前提，賦予房地產抵押權人在特定條件下請求法院解除房地產租賃合同的權利，如：在拍賣抵押房地產時，因拍賣人顧忌房地產上有承租權的存在而無人應買或降低應買，致使賣得價款不足以清償抵押債權時，則抵押權人有權要求解除承租權。

（二）房地產抵押權與典權的關系問題

雖然典權是我國特有的不動產物權制度，淵遠流長，迄今存在，但我國現行法律、法規尚無明文規定，典權關系一直由民事政策及判例法調整，這既不利于財產關系的穩定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權與抵押權的關系作一探討。所謂典權是典權人通過支付典價而占有出典人的不動產所享有的使用收益的權利。典權與抵押權同為不動產物權，但典權是以使用收益為目的的用益物權，典權的目的在于房地產的使用價值，典權須占有轉移房地產，當出典人逾期不行使回贖權時，視為絕賣，典物歸典權人所有，而抵押權是以清償債務為目的的擔保物權，其目的在于取得房地產的交換價值，故而，典權與抵押權也為相容之權，可以并存于同一房地產之上。然而，當典權人行使典權涉及典物上設定有抵押權時，或者抵押權人行使抵押權而抵押房地產上設定有典權時，勢必會發生典權與抵押權的沖突，那么，應如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產抵押權設定在先，房地產典權設定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規定：“不動產所有人設定抵押權后，于同一不動產上得設定地上權及其它權利，但其抵押權不因此而受影響。”所謂其它權利，包括典權。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產上設定抵押權后，復就同一不動產與第三人設定典權，抵押權自不因此受影響。抵押權人屆期未受清償，實行抵押權拍賣抵押物時，因有典權之存在，無人應買，或出價不足清償抵押權，執行法院得除去典權負擔，重行估價拍賣。拍賣之結果，清償抵押債權有余時，典權人之典價，對于登記之后權利人，享有優先受償權。執行法院于發給權利移轉證書時，依職權通知地政機關涂銷其典權之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認為，既然抵押權的目的在于取得房地產的交換價值，無須占有轉移房地產，為充分有效利用房地產，我國立法應借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產所有人在設定抵押權后，仍可以在同一房地產上設定典權，但以抵押權不因此而受影響為前提，即先設抵押權之效力優于后設典權，不受后設典權的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權人首先取得典物所有權的情況下，由于典物上已有抵押權存在，典權人在取得典物所有權的同時，也得接受典物上的抵押權，即典權人仍應以抵押物保障抵押權人抵押權的實現。因為，依法理，在抵押權設定后取得抵押物所有權的人，其權利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務，使抵押權消滅，而取得求償權與代位權，或參加應買保持其權利。”（注：李湘如編著：《臺灣物權法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產典權設定在先，房地產抵押權設定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設定抵押權，學者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權，雖然出典人不得在典物上設定與典權相抵觸的權利，如重典或地上權等，但對于與典權不相抵觸的權利，應準其設定，以發揮物權的功能，只是典權設定后再設抵押權的，典權的效力優先于抵押權，不受后設抵押權的影響。臺灣判例否定說認為，典權既然可以作為抵押權的標的物，再允許出典人就同一不動產為債務的擔保，而以典物設定抵押權，會使權利行使發生沖突，且使法律關系愈趨復雜，殊非社會經濟之福。（注：王澤鑒著：《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認為，此說不能成立。因為“典權人以典權設定抵押權時，是以典權為標的物，而不是以典物為標的物，拍賣時，僅能拍賣典權。出典人于典權設定后，就典物設定抵押權，是以有典權負擔的典物所有權為標的物，二者標的既不相同，其權利的行使，不致于發生沖突，亦不會使法律關系趨于復雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設抵押權的效力劣于典權，不能除去典權而為拍賣，則當出典人未能償還后來設定抵押權的債務，抵押權人可以將典物所有權拍賣受償，典權人對于拍定人仍有同樣的權利，其典權不受影響。如果因實行抵押權影響了典權人的權利時，則典權人享有請求解除抵押權的權利；當出典人逾期不回贖典物，典權人取得典物所有權時，則后設立的抵押權即歸于消滅，不復存在。而且債權人既然知道有典權設定在先，仍然愿意再設定低押權，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權人將典權設定抵押權，而卻不允許出典人以其對典物的所有權設定抵押權，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認為，我國立法應賦予房地產所有權人將房地產出典后，應可以在該房地產上設定抵押權的權利，但以不影響典權的實現為條件。

三、房地產抵押權實現的問題

（一）房地產抵押權實現的條件和方式

房地產抵押權的本質在于擔保債權的實現。對于有效的房地產抵押，房地產抵押權設定后，如果債務人履行了債務，房地產抵押權即歸于消滅；如果債務的履行期限尚未屆滿，房地產抵押權人無權行使抵押權，否則，屬于侵權行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產抵押權人才有權要求依法處分抵押房地產，以實現其抵押權：（1）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔保法》第53條規定：“債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。”據此，在我國，抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人進行協商，協議是實現抵押權的必經程序，協議不成時，抵押權人只能向人民法院，通過法院實現抵押權，抵押權人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。然而，根據《城市房地產管理法》第46條關于“債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”的規定，拍賣抵押房地產成為城市房地產抵押權實現的唯一方式。對此，筆者認為不妥。因為，盡管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產的價格，對抵押人與抵押權人雙方當事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實踐中卻經常會遇到設置抵押的房地產因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產抵押權人的抵押權豈不是無法實現、形同虛設？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權人請求查封拍賣債務人之不動產，無人受買，擬由司法機關發給產權轉移證書，擬通報試辦可否？”為內容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復：“關于債權人請求查封拍賣債務人的不動產，無人受買，債權人請求移轉產權時，由司法機關發給產權移轉證書的問題，經與司法部聯系后，我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關取得聯系，準由債權人持此移轉證書逕向該管地政府機關辦理登記過戶手續”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復也作了類似規定：“在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，經抵押權人同意，將折價后的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有”。所以，司法實踐中，在拍賣抵押房地產時，如確實無人受買，抵押權人是可以通過法院裁定以抵押房地產折價抵償債務，抵押權人憑法院裁定到土地管理部門或房產管理部門辦理有關土地使用權或房屋所有權的變更登記手續，取得土地使用權或房屋所有權的。因此，筆者以為，《城市房地產管理法》將拍賣作為房地產抵押權實現的唯一方式，忽視了房地產抵押權實現的復雜性，既與《擔保法》的有關規定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產抵押權得以實現，應將拍賣抵押房地產作為房地產抵押權人實現抵押權時的首選方式，而不是唯一方式，當抵押房地產在拍賣時確實無人受買、無法變現時，抵押權人有權要求采取折價或者變賣的方式實現抵押權。這一點應由立法機關盡快作出立法修改。

（二）房地產抵押權實現中應注意的幾個法律問題

1.抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。因為，法律賦予抵押權人的是一種從抵押物上取得相當價值的權利，而不是任意處分抵押物的權利，只要抵押權人能從抵押物上獲得相當的價值以滿足自己的債權，就算充分實現了自己的抵押權，所以共有人或承租人的優先購買權與抵押權人行使抵押權并不矛盾，應依法保護共有人或承租人的優先購買權。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有制性質，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

3.設定抵押的房地產是以劃撥方式取得土地使用權的，拍賣房地產時，該劃撥土地使用權應納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項拍賣必須由土地管理部門負責。而依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額，即繳納土地使用權出讓金是法律規定的抵押權人實現抵押權的一個先決條件，抵押權人只是對繳足土地使用權出讓金后的余款才享有優先受償的權利。

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考試方法改革的首要目的是使學生有針對性的去學習。一方面，房地產經濟學課程考試方法改革可以提高平時的教學效果，使學生有目的的去學習。學生在剛接觸專業課程時懷著好奇的學習心態，但不明確要學習的內容，也不知道學習的方法，通過考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學內容，通過不同形式課后作業的安排對重要知識點進行強調，使學生能全面掌握學習重點，并能在完成作業的過程中掌握比較好的學習方法。另一方面，從教育心理學的角度來看，教學不僅是教師教學生學的一個過程，而且是一個讓學生在平時學習中體驗成功、享受進步的過程。學生對成功的體驗不應只有期末考試這一次機會，而應該在平時的學習過程中、在知識的掌握廣度和深度上、在學習方法的把握上、在口頭表達能力上、在集體合作意識上都有著進步的體驗，因此老師在平時的教學中，對學生各方面能力進行培養時，還要結合學生取得的相應成績給予充分的肯定，調動學生的學習積極性，使他們在經歷了專業學習后，逐步成長起來。為此，進行考試方法的改革，改變期末“一考定成績”的做法，使得學生注重平時學習，在平時的積累中掌握較好的專業學習方法，逐步培養專業分析能力，達到與學與教的教學目的。

二、考試方法改革方案設計

根據對工程管理專業同學的調查，絕大多數同學希望能在平時學習過程中，通過課堂的教學和課后有目的的學習，認識房地產經濟發展現狀，掌握有效的方法去分析經濟問題。因此，房地產經濟學精品課程教學小組內的各位教師決定在房地產經濟學課堂內試行新的教學和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產經濟學課程教學過程中，我校房地產和工程管理專業的學生均參與到考試方法改革的實踐中，考試方法改革方案設計如下:學生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學期末總成績(100%)。平時成績的考核內容主要包括:

(1)平時考勤，平時課堂點名或者點人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項考勤成績為零。

(2)學期論文，課程學習過半后開始專業論文的寫作練習，在該學期的最后一堂課上交，并以論文質量為評分標準。

(3)四次大型作業，每次作業最高分為5分，根據完成作業的態度、作業中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結水平進行相應打分。早期布置的作業以獨立作業形式為主，2年后進行了調整四次大型作業有獨立完成的，也有分小組完成的。獨立完成的作業部分由老師打分，小組作業通常以小組授課或無領導小組討論形式展開，由老師和其他組的同學進行打分后，取加權平均分計算。

(4)期中口語測試成績，期中對學生的學習情況進行檢測，采用抽題口試的方式，學生隨機抽取題庫中的習題，現場回答問題，老師給出得分，這些口試習題與課堂回答問題結合在一起，鍛煉學生的口頭表達能力。但從2013年開始我們取消了此種方式，因為整體90后學生表現出來的風格和80后學生有較大區別，他們勇于表達，表達能力也普遍較強，缺點是言之無物，因此更多的應該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進行鍛煉。

三、考試方法改革效果分析與完善思路

將以上改革方案付諸實施后，發現同學們在平時的學習中投入了更多的時間和經歷，并且鍛煉了同學們集體學習能力和團隊合作精神。學生反映，考試方法改革后平時學習時間較過去增加了1/3，學習的積極性更強，對專業課程的理解和相關領域的認識都有提高，逐步掌握了專業課的學習方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發現還存在一些問題，亟待進一步完善。

(一)教學形式和作業內容設置應更多元化

考試并不是目的，教學內容、教學形式和作業的安排要從學生掌握專業知識，提高研究分析能力角度進行設計。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學中加強對學生課堂教學和課外科研的結合力度，另一方面建立起有利于科研創新人才培養的課程體系、教學模式和考試方法，多管齊下促進本科教育質量的提高和人才培養。將本科課堂教學從傳統的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學輔助式等多樣化教學方法轉換，調動學生的學習積極性，使得課堂外教學效果能得以延續，提高教學質量。從作業形式設計上，早期我們的作業形式較多以獨立完成為主導，每一次作業針對專業能力培養的一個側面，雖然學生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進一步對作業形式進行探索，力求作業形式的多元化，加大集體作業比例，使得對學生能力的鍛煉和培養更為全面。

(二)作業內容設計應更為科學合理

隨著2012年所在學院大力推進考試方法改革，很多課程都加大了平時的作業量。特別對于大二下和大三的學生，專業課程比較多，還有很多學生修了雙學位或者準備出國考試，因此學生的課業負擔明顯加重，和2012年前相比，學生普遍反映作業太多了，因此一方面我們將進一步探索作業形式的多樣化，另一方面在作業內容設計上將會適當精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進度的展開，由易到難，由獨立完成到集體完成，并使作業內容和作業形式相配合。以學生為主體，實行“邊學習、邊研究、邊實踐”的作業過程，培養學生的實踐、研究與認知能力，提高創新意識和創造能力，使其在大學期間能培養起終生受益的學習習慣和研究方法。

(三)作業評分標準應更科學化

對獨立完成的作業部分，專業任課老師掌握評分標準，對于小組作業部分，由專業老師和其他小組成員共同打分。由于學生對討論問題難以進行有效的專業評價，因此造成了集體作業打分時具有一定隨意性，使得這類作業的考核評分難以真實準確的反映小組成員水平，因此需進一步探討集體作業評分標準的設定模式，使其更為科學化，能有效反映小組成員的專業水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學，對集體作業進行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學時間上經常出現沖突，因此這類方式難以有效持續進行，目前還在進一步考慮如何制定科學的評分標準。

(四)期末考試內容應與平時作業結合起來

期末考試是該門課程的總結性考試，試題除了考查學生對該門課程基礎知識的掌握情況以外，更要側重考查學生運用所學課程知識分析問題、解決問題能力和創新能力。因此期末考卷的設計應和平時作業的內容、方法等結合起來。這一方面可以使學生平時作業的積極性提高，重視平時作業的資料收集、專業分析和知識整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強，學生無法通過考前抱佛腳的形式去加強訓練，再者也使得學生在期末對一學期的專業知識的學習方法、學習內容有更高層面的總結和回顧。

(五)期末卷面考試也應適當改革

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所謂房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生背離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產開發風險作為一種客觀存在的現象，明顯地呈現出以下特征：1）綜合性。房地產開發涉及到企業內部的各個方面和企業外部環境的各種因素，是企業財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。

2、房地產開發面臨的主要風險

2.1政治風險

是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。

2.2經濟風險

是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。

2.4技術風險

是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經營風險

是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產開發風險的因素剖析

3.1政策環境與經濟形勢

房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。

經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。

3.2房地產市場的發育程度與供求狀況

在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。

3.3開發時機的選擇

經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發地點的選擇

房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發類型的選擇與開發規模的確定

房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。

3.6開發周期的長短

房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。

4、處置房地產開發風險的具體措施

4.1事先有效避開風險源地

例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務方式控制風險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。

4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測

要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。

此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。

參考文獻

[1]李啟明等編著房地產投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998

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房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設周期長、開發經營業務復雜的特點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環節多,核算對象繁雜,客觀上為房地產開發企業調節利潤或偷漏稅金創造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產開發企業存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產和開發成本

2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產開發企業大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”,然后設法改變土地用途,聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理,虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時,將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本,而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則,虛增了開發成本。

對于房地產開發企業高估土地使用權的問題,建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比,對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題,企業會計制度未明確規定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時,先將評估增值部分沖轉,按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。

二、人為調節經營收入

(一)將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續后即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬,不確認收入。

(二)隱瞞收入,私設小金庫。房地產開發企業除自行開發業務外,還經營合資開發、委托代建、待售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約,可操作空間大,成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發產品的合資中,房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業務中,房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環,或只作往來核算,形成賬內小金庫;在待售商品房出租業務中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。

(三)將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理。按規定,房地產開發企業將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的,應視同銷售進行賬務處理,按規定計繳營業稅及附加。但房地產開發企業往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務處理。

(四)將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產開發企業在銷售出租房、周轉房時,往往不按規定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出,既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。

對于上述調節經營收入的行為,建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外,還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發票存根、動遷房發票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相關資料,查閱企業的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發票存根、動遷房發票存根”相核對;將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法,查實企業人為調節收入的問題。

三、人為調節開發成本和經營成本

(一)隨意提取公共配套設施費,調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施,通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中,預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業為了調節利潤,往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準,多計或少計開發成本。

(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則,企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤,根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時,不是按規定的方法計算分攤,而是根據企業利潤情況和財務報告的需要,在開發成本和財務費用之間為劃分,調節當期利潤;對于計入開發成本中的借款費用,在各開發項目中的分配也未經過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發項目之間負擔借款費用不合理的現象。(三)不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中,一般以開發項目(同一塊土地上同期開發的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉,造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結轉經營成本,后銷售的商品房少結轉經營成本,形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。

(四)擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業,為了少繳土地增值稅和企業所得稅,房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發成本中,增大商品房開發成本和經營成本;此外,企業還通過虛報工程結算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發成本和商品房經營成本,以降低開發產品增值率,少繳土地增值稅;虛減經營利潤,少繳企業所得稅。

對于以上問題,建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外,還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據總投資或預計總收入的一定比例,對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算;根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發產品的開發成本和經營成本,審查出人為調節成本的數額,并提請企業調整賬務,按規定補繳稅金。

四、漏繳規費

(一)漏繳土地出讓金。有的房地產開發企業通過各種關系以危房改造、開發經濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規定僅于回遷安置和按經濟適用房開發出售,而是開發成高檔商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊,房地產開發企業取得土地后改變用途的,應按規定補繳土地出讓金。但實際上,房地產開發企業將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。

(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規費。房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用,如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關系操作空間和政策利用空間,房地產開發企業往往利用各種關系,采取緩繳、欠繳或關系減免等方法,漏繳各種規費。

對于上述問題,建議審計人員應詳細了解房地產開發企業的經營過程,掌握相關法規和各項費用上繳標準,將企業已上繳的土地出讓金和各項規費與國家及當地政府部門規定的應繳數進行對比,查出漏繳金額,提請企業按規定補繳或披露。

五、套取銀行信用,違規貸款

房地產開發投資金額大,建設周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:

(一)將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行,套取銀行信用。房地產開發企業取得的土地使用權,在未曾開發時屬于企業的無形資產,可用于抵押貸款;在對該土地進行開發時,其土地使用權應從無形資產轉入開發成本,此時,該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本,實質上已不具有價值。但房地產開發企業往往將已進行開發土地的土地使用權抵押給銀行,辦理抵押貸款。

(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產開發企業為解決資金困難,往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續,套取銀行按揭貸款。

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隨著社會與經濟的快速發展，我國的房地產業得到了前所未有的發展，眾多的房地產工程項目如雨后春筍般的出現。工程管理是房地產開發的重要環節之一，通過在房地產開發中實施工程管理，能夠有效的解決房地產開發中出現的問題，對保證房地產開發項目的質量，控制成本，以及提高房地產開發公司的聲譽都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地產開發中的應用

2.1房地產開發中的規劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產開發公司在確定房地產開發項目時，千頭萬緒，規劃管理作為房地產開發工程管理的第一階段，在整個房地產開發中占據非常重要的位置，房地產開發中的規劃管理主要包括以下幾個方面:其一，根據營銷策劃部門所做的市場調查，對房地產開發項目的地理位置進行合理的定位，規劃處房地產建筑規模等級以及相應的需求量;其二，積極同規劃部門溝通，通過運用規劃部門對于規劃政策的了解以及豐富的規劃知識，根據相關的規定，制定出能夠實現最高效益的房地產開發的規劃指標;其三，根據《建筑工程質量管理條例》和《中華人民共和國招投標法》的相關規定，進行房地產開發項目方案的設計競標，重點從項目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進行客觀、公正、綜合的評價。

2.2房地產開發中的設計管理房地產開發中的設計管理直接關系到建筑設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手:其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位，然后根據《建筑工程質量管理條例》以及《中華人民共和國招投標法》等相關法律，設計出“施工方便、技術先進、經濟合理、安全適用”的房地產開發項目的設計方案;其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求;其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率;其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量，當需要進行圖紙改進時，應該按照相關的規程程序辦理手續。

2.3房地產開發中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產開發中的關鍵環節，由于房地產開發項目具有涉及面廣、影響大、內容多、施工周期長等特點，因此工程管理目標的實現和施工管理的質量具有直接的關系。房地產開發中的施工管理主要包括以下幾個方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產開發中的施工管理，應該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創造安全的環境，對保證施工質量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產開發商以及施工單位都應該充分的認識到房地產開發的安全結構和永久性的重要性，并嚴格的按照國家的相關規定進行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產開發公司和施工企業簽訂的施工合同，是房地產開發公司對項目進行施工管理的重要法律依據，因此施工管理的首要任務就是制訂相應的合同，除了國家規定的標準條款之外，施工合同還應該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應、工程施工、工期、工程質量、工程竣工和驗收等眾多方面的內容，通過實施合同管理，對房地產開發項目的質量、工期、成本三個方面進行有效的控制;其三，質量管理，施工中的質量管理至關重要，質量管理主要包括以下幾個方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的質量直接關系到建筑工程的質量，施工單位應該推行材料設備使用準入制，對房地產開發項目使用的主要材料進行質量標準定位，當施工材料進場時，施工單位應該檢查施工材料是否具備生產許可證、質量合格證以及相應的檢驗報告等，必要時，應該對材料進行現場抽查，并將抽查的樣本送到有資質的試驗室進行檢測，檢測合格之后才允許材料進場，材料進場之后，還應該進行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質，并制定相應的材料領用制度，防止出現濫領、冒領等問題;

(2)由承擔質量監理的工作人員，按照施工合同以及相關的規定，對施工單位進行嚴格監督和管理，保證施工工序達到相應的質量標準之后，才能進行下一道工序的施工，施工單位也應該在施工中實行自我質量控制;

(3)當工程竣工后，由監理人員根據國家的技術標準進行檢驗，檢驗合格后才能竣工，以此保證工程的質量;其四，工期管理，工期管理是房地產開發中的另一個重要內容，因為工期不僅關系到房地產開發公司、施工企業的利益，還關系到購房者的利益，因此應該嚴格地控制工期，可以采用P3軟件進行項目進度管理，保證工程能夠按照既定的計劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機制，嚴格執行公正、公平、公開的原則，選擇價格較低，并且具有質量保證的施工企業;做好工程概預算，并以此為依據，撥付工程款;控制好施工質量，盡可能避免出現工程變更以及因為質量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應該有審計部門把關，不能隨意進行估算。

3結束語

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各地方的產業已經形成群聚和集群化

在知識經濟時代粗放的工業生產只能淪落為代工廠，賺取微薄的加工費；零亂的產業布局將沒有任何競爭優勢，將使地域內整體經濟限于困頓。現代經濟的發展打破了“同行是冤家”是傳統定勢，相同的行業在一個地域范圍內進行扎堆，由此形成一個地方的經濟特色產業，比如牙刷生產廠家扎堆在江蘇的一個小鎮——杭集鎮，這個小鎮生產了全世界百分之八十的牙刷；打火機生產企業集中在浙江的溫州，這里生產了世界百分之八十的打火機。這種同行業企業扎堆的現象稱為產業群聚。同行業的群聚大大降低了生產、經營成本，形成規模優勢，構成當地經濟支柱，解決了當地大部分人口的就業，是主要的稅收來源。一家大型企業的入住會帶動許多該產業上下游企業圍繞該龍頭企業進行配套，形成以一家大型龍頭企業為依托，連接上下游企業的產業集群，比如現代汽車入住北京的順義區，帶動了當地汽車相關配件的生產。無論是產業群聚還是產業集群都構成地方經濟的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調整產業結構，規劃自己地區的產業群聚和產業集群。北京市各區縣的經濟規劃中也逐步形成了各自產業群聚和產業集群。

但是產業群聚或是產業集群存在另一個風險，就是把雞蛋都裝進了一個籃子，這就要求地方必須高度重視，科學規劃當地的產業群聚或產業集群，并使之進入良性的和可持續性的發展，良性和可持續性產業發展需要一個完善的運營管理模式，這個管理模式非知識產權戰略規劃莫屬，因此我國2008年推出了《國家知識產權戰略綱要》，2009年又要地方推行知識產權戰略規劃。

地方產業群聚或產業集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產業群聚/集群的知識產權戰略規劃

規劃的重點

地方知識產權戰略規劃應當根據當地產業群聚和產業集群整體發展規劃進行重點設計。

當工業產業已經在各地方形成了群聚和集群，當知識產權已經成為企業間的競爭工具，已經成為各地方的核心競爭力的表現，在知識產權高度受重視的今天，政府考慮的不應再是對知識產權單純地進行法律保護，不再是簡單地用金錢獎勵的形式刺激企業粗放、零散地進行創新，對知識產權戰略必須要有全新的思維。我國《國家知識產權戰略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識產權戰略規劃，而地方知識產權戰略規劃的重點將是對當地產業群聚和產業集群的知識產權戰略規劃。

規劃的要點

產業群聚和集群在知識產權方面都有非常典型的特征，對其知識產權戰略規劃必須以該特征為要點進行。

產業群聚基本由相同產業的企業構成，那么其在創新方面就有很多共性的東西，創新的技術很容易成為共性技術，意味著一個創新可以使用于產業群聚的所有企業，這將大大降低整體創新的成本；意味著由政府出面整合單個企業零散的創新行為，將產業群聚中的企業聯合起來共同完成單個企業無法完成的產業技術發展規劃成為可能。產業集群和產業群聚有些不同，集群主要由龍頭企業帶動產業鏈的上下游企業，政府的知識產權戰略規劃可以從龍頭企業入手，工作相當群聚要容易開展一些。無論是產業群聚還是產業集群，其知識產權戰略規劃一般都由以下幾大要點構成（本規劃未涉及商標/品牌）：

1、建立當地產業群聚的專利信息數據庫；

2、利用龐大的專利數據庫進行定向檢索，再進行專利分析；

3、制作專利地圖，規劃產業群聚的技術開發方向，指導群聚企業進行創新，共同研發新技術，開發出有價值的前沿而且適用群聚產業的新技術；

4、規劃最優的開發模式。

利用群聚中各企業的比較優勢，對群聚企業內部進行合理分工，使得各企業充分發揮自己的長項在各自優勢領域進行創新，再將技術進行優化組合，集成為專利池或上升為產業標準。

5、設計最大效益的使用規則。

充分發揮創新技術的邊際效益，制定群聚中企業共性技術和其他技術的許可使用規則，使得單個企業單個創新在群聚中得到廣泛的運用，將單個創新技術放到整個產業群聚中，使效益最大化；

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關鍵詞：房地產建筑管理中的若干問題 房地產規劃的設計原則 探討有效的規劃管理措施

中圖分類號：F29 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0745（2013）06-0132-01

1前言

日前，房地產開發項目已經不是一個簡單純粹的為了保障人們生活的基本問題了，它的開發和管理中的各個環節包括開發項目的實施原則、開發項目與政府和企業部門的規劃關系以及對所開發項目的位置的選擇和對周圍環境的影響程度等方面都處處都體現出了房地產的開發和管理是一條綜合的產業鏈。正是由于其綜合性強和牽扯面多的特點，才導致在開發和執行的過程中難免出現這樣或那樣的問題。本文將對房地產的開發管理過程以上的問題進行簡要的探討。

2房地產建筑管理的現狀分析

2.1房地產的規劃策略不適應當前情況

總體來講，全國各個省市在對城市總體規劃中的房地產的開發管理以及規劃的問題上早在幾年前就有所規劃和設想，當然也在穩定不移的實施當中。然而，由于很多城市發生了翻天覆地的新變化，在經濟和生活的各個方面上也獲得了突飛猛進的改變，因此幾年前所規劃好的房地產開發管理方案就不能適應如今已經革新的新城市的需要了，也就顯得滯后于城市的發展和需要了。另一方面，很多在多年以前的城市規劃的設計方案至今也為獲得批準，這就影響了城市房地產項目的開發和管理。房地產事業的快速崛起和發展以及城市規劃的落后性都給城市房地產的開發帶來了負面效應，也導致了房地產開發緊隨著缺乏市場規劃的腳步走下去。這樣只會產生與政府溝通不足而導致的重復小區出現的自行開發的情形，完全脫離政府規劃也將導致小區周邊醫療設施和交通設施以及教育機構等配套設施的缺失，導致房主子女的教育問題突出，加劇屋主和開發商的矛盾，也白白浪費了新建設的小區這一資源。

2.2房地產商和政府在規劃問題上缺乏溝通而導致的問題

從商人的角度來講，利益高于一切，當然房地產開發商受利益的驅使就會根據市場新情況來整改房地產規劃方案，當然變動后的規劃方案也需通過政府的審核批準才能實施。然而政府也要審時度勢的根據現有的詳盡的城市規劃來綜合考慮規劃的可行性。其間也不乏一些開發商隱瞞業主整改規劃而導致一部分業主承受經濟損失，更加帶來生活的不便。另一方面，由于現在城市發展速度快，已規劃的制度已經遠不適合當前城市的發展而面臨的政府重新整改城市建設規劃的狀況，這就給開發商和屋主帶來很大的損失也因負責人不明確的制度使得這些損失常常得不到相應的彌補，其造成的結果還體現在如下幾方面：第一，城市的道路建設貫穿于房地產開發項目中，這就導致建筑面積減小，并且綜合考慮道路建設所帶來的噪音以及環境污染就使得房屋價格的下降和調整，然而這種損失也往往得不到政府相應的彌補；第二，考慮到開發項目周邊配套設施的建設需要而更改建筑物的使用性質而導致之前建筑費用的損失一般也得不到政府的補償；第三，政府在整個城市良好運作的過程中承擔著引導和監督的重要責任，然而往往也就導致其運作的封閉性，這種制度已經遠遠落后于城市的發展和需要了，也就導致城市規劃的合理性和公平性，影響城市規劃的整體效果。各種政府部門針對同一區域所產生的各種不同規劃也產生了部門沖突，影響著規劃的實施和管理。持久不批的一些房地產規劃方案也因市場需求的改變和商機的缺失而失去其時效性。

3房地產規劃的制定原則和細節把握

房地產的開發和改造過程都會對周邊環境產生一定的負面影響和損害，因此導致某些地段已經不能再開發下去了。所以開發者需要充分考慮到項目的實施對大自然壓力并在大自然的承受范圍內開展建造過程，項目負責人要做到有所為有所不為，量力而行、盡力而為，努力實現經濟和環境的可持續發展。

房地產的開發規劃不僅要考慮經濟和建筑物的使用價值，同時也要滿足社會不同階層人們的生活需求和審美需求，堅持顧客就是上帝的宗旨，也充分考慮到社會的底層人物的需求，為其提供舒適安逸的生活環境，避免他們產生抵觸感和陌生感。

房地產的開發是綜合考慮經濟和環境效益并且以業主的需求為主體的改善城市風貌的過程，在此過程中應當充分遵守國家的規定，在住宅區完善各種公共設施和周邊環境，并對交通情況和醫療衛生情況做出具體的規劃來達到國家的標準，重點把握房屋的建筑質量。

4規劃管理的方案和有效措施

在社會多元化發展的今天，房地產的開發和管理都應當打破傳統的、由政府采取的封閉式的城市規劃安排，從建筑的設計到管理都應當與政府的權利機構分開，避免政府的部分權利人士為了一己私利而干預和操控建筑的選址以及管理等方面的規劃過程。為了保證規劃的合理性和可行性，應當設立相應的各種機構來征求廣大業主的意見和建議，大范圍的開展調查活動作為城市房地產規劃的根本前提。另外，還應當盡量學習和引進外國的成功管理經驗來改變政府在整個規劃過程中的作用而不是純粹的領導和安排，政府的職責在于參與制定城市發展規劃并監督整個實施過程，全面的進行市場調研并反映人們的根本需求和思想動態，進而對城市改造和建設提出嚴謹的、科學的開發規劃文案來盡量滿足人們的生活需求，提高人們對社會的滿意度。對于房地產建造所征用的土地，政府也應當出面對土地進行開發，并且完善周邊的基礎設施及相應的教育機構和醫療機構，再出讓土地給開發商，并且給開發商規劃好開發的方向和相關管理細則，利用合同的形式使開發商們不得擅自改變規劃思路并要承擔一定的法律責任來加以約束。

5結束語

房地產的開發和規劃的管理改善不是一朝一夕的事情，更加需要廣大業主的監督和反饋，只有符合可持續發展觀并注重房屋的質量問題，將各種先進手段運用到房屋建造中來，積極挖掘開發過程中存在的問題就能實現綜合化的管理并達到和諧統一。

參考文獻：

[1]周海.淺議房地產工程管理的幾個關鍵點[J].中國科技博覽，2010，12（32）：34-36.

[2]叢霄.淺析建筑施工管理的相關問題[J].中華民居，2010，7（12）：94-96.

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關鍵詞：次貸危機；金融創新；策略

一、美國次貸危機的根源

次級債危機的源頭是美國所實行的寬松房貸政策和創新貸款產品。所謂次級房貸，是住房按揭的一種類型，指的是銀行將錢貸給收入很少或個人信用記錄較低的人。貸款給這些人的原因在于貸款機構能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。為振興國內經濟，美國于2001年大幅減稅和降低利率，同時房地產按揭市場開始放松個人貸款信用政策，在提供優質貸款的同時提供次級抵押貸款。貸款人可以在沒有資金的情況下買房；一旦買房，房價繼續上漲，令貸款人可以用不斷升值的房屋作抵押，進行再融資。次級抵押貸款市場日益繁榮。在這樣的背景下，越來越多的人有買房的沖動。而信貸公司由于急于開拓業務，不記后果地把一些銀行信譽較差甚至還有一些根本不具備還款能力的人拉入他們的業務范圍，為了顯現銀行業績，不斷開發一些針對還款能力弱的金融產品，這就是“次級貸款”產生的背景。在房價高漲情況下，由于抵押品價值充足，貸款不會產生問題；但隨著2004年至2006年美聯儲17次調高利率，對利率敏感的房屋市場開始有了反映，房屋價格、開工率和銷售額均下滑并屢創新低，房屋價值嚴重縮水，使得抵押品價值不足貸款本息，收入不高的按揭人面臨著貸款違約，進而引起按揭提供方的壞賬增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統風險增加，并且已經波及全球，最終導致了經濟危機。

二、我國房地產金融市場發展現狀

我國房地產業高度依賴銀行資金，而商業銀行也一直把房貸業務作為信貸投放的重點。我國80％左右的土地購置和房地產開發資金，直接或間接地來自銀行貸款；而通過按揭貸款買房的個人，占全部購房者總數的90％，占銀行貸款比例20％，這是一個極端保守的數字。如果不重視房貸的潛在風險，及時采取措施防范和化解風險，屆時銀行淪為房東就恐怕不止一家兩家了，最終形成大規模金融危機。

目前盡管受到宏觀調控政策的制約，但是目前的房地產價格下降的勢頭近年內無法逆轉。信貸業務蘊含的風險已經凸顯，許多信貸機構的大量貸款無法收回已成既定的事實。我們追究某一方的責任既是不負責的，又是于事無補的。個中有許多方面的原因交錯：

1、部分房地產開發企業高負債經營導致財務風險。我國大部分房地產開發商自有資金較少，開發資金來源以銀行信貸等間接融資為主，大量業主資金鏈條斷裂，就導致不良貸款的產生。

2、發放房地產貸款過程中存在操作風險。近年來，各商業銀行為了擴大盈利范圍，搶占市場份額，在住房抵押貸款業務的資格審查中，對貸款人提供資料的真實性、合理性審查僅通過貸款人單位提供的收入證明來完成，這種提供收入證明的方式易弄虛作假，在對貸款人的信用狀況進行調查的過程中也存在一定的缺陷，只根據貸款人在銀行的信用記錄進行判斷，而對那些在銀行沒有信用記錄及負債情況的申請人來講，就無法查實其真實的信用狀況。這樣銀行就無法判斷貸款人的還貸能力，為以后貸款人發生違約埋下隱患。部分銀行為了自身短期效益，采取對住房按揭盲目擴張的態勢，不僅違規放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入，而且以金融創新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大。

3、假按揭凸現道德風險。假按揭通常采用的方式是開發商虛擬若干購房人，與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。有的開發商在通過虛擬購房人取得銀行貸款后，將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開發商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。

4、法律法規限制了貸款抵押品的執行，加大了法律風險。更為關鍵的是，高法條關于房貸的司法解釋指出，“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”這使得銀行收回抵押房產進行拍賣的進程加了執行難度。

5、流動性過剩。流動性過剩是全球普遍存在的問題，我國尤其嚴重。為了抑制流動性過剩，央行采取加息政策，這使商業性住房貸款的利率大幅上升，提高了購房者的資金成本。近幾年，隨著住房貸款利率的上升，房價也上漲，一方面，銀行主動向房地產投資信貸資金，另一方面，個人的購房需求高漲。房價持續上漲，人們的預期也隨之上漲，又推動房價的進一步上漲，這樣不斷循環的結果，使房產市場火爆，房貸過度投放，一旦非常情況，將使房價下跌，很可能出現類似美國的情況：由于利率大幅上升，房價下跌而造成借款人無力還貸的局面，誘發貸款危機三、走出當前困境，我國房地產業應采取的發展策略

防范國內房地產市場發展中的各類風險的對策如下：

1、加快廉租房建設。仿效新加坡模式，建立大規模的廉租房體系，不僅可以解決低收入群體的住房問題，還可以起到調節房價的作用。業內人士稱，從長期的市場變化來看，廉租房的供給每增加5％，就會迫使房價下降3％～4％。最終的房地產市場格局，將是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在購買第一套住房的時候享受補貼或者金融支持，高收入家庭則只能按照市場原則投資商品房。

2、完善市場信息采集和披露體系，提高市場透明度。一個有效率的市場離不開市場透明度的提高，全面、可靠的市場信息是包括政府、企業、個人等在內的市場參與各方判斷市場形勢、做出正確決策的基礎。信息技術的普及和產權登記體系的建立，使市場信息采集和實時處理成為可能。

3、建立風險監控體系。一方面加強對抵押物的資產評估，另一方面加強對房地產企業經營管理、市場政策風險研究，以及對資產安排、開發實力等進行徹底評估。銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，再輔之以抵押資產和擔保資產的評估，從而有效規避風險。如果政府監管部門缺乏必要的風險指引和勸告，缺乏對市場運行的監測，不能對金融機構進行及時的風險提示，就會失去對危機的預警。我們必須在堅持以規制性監管為主的基礎上，實現規制監管與原則監管的有機結合，穩步推進金融業綜合監管，防止出現監管重疊、監管遺漏或空缺的現象。

4、推進房貸資產證券化。金融衍生產品的過度泛濫以及債券評級體系的失真是美國次貸危機快速傳導的助推器。而適度的資產證券化，對于中國銀行業來講是非常必要的。一是分散過度集中于銀行體系的系統性風險的需要，二是拓展了等中間業務市場，改進了商業銀行存貸利差的單一收入結構。三是有助于改變商業銀行信貸資金過分依賴一般存款的情況。推進貸款證券化的工作，同樣應該借鑒美國次貸危機的教訓，本著循序漸進、先試點后推廣的原則逐步推進，金融產品決不能過度衍生，基礎資產不能無限制放大，堅決防止投資機構杠桿融資。

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【論文摘要】文章通過對福建電子信息產業集群發展狀況的分析，闡明福建電子信息產業集群發展的態勢，解構存在的問題，并從政府職能的正確定位、企業自身的行為選擇、市場環境的培育等三個方面著手，提出福建省的電子信息產業集群發展的思路和對策。

一、福建省電子信息產業集群現狀

1、信息制造業已成為電子信息產業的主導

近年來，福建省電子信息產業發展迅速，產業規模不斷擴大，產業升級不斷推進，企業競爭力逐步增強，產業集聚效應明顯。2007年，福建省信息產業完成銷售總收入超過2612億元，完成增加值830億元。其中信息產品制造業完成工業總產值2002億元，增長14.5%，實現銷售收入1930億元，增長11.6%，實現工業增加值370億元。軟件產業完成軟件及系統集成銷售收入220億元，增長41%。目前福建省電子信息業的產業集群依然以信息制造為主：計算機及其外設產業集群產值684.9億元，占全行業48%；手機產業集群產值105.5億元，占全行業7.4%；數字視聽產業集群產值151.3億元，占全行業10.6%。這三大產業集群生產總值占行業總產值的66％。

2、產業集聚、集群化發展趨勢顯現

福廈沿海五個設區市信息產品制造業完成工業總產值占全省的97%，其中福州、廈門兩市信息產品制造業完成工業總產值占全省的85%，福州、廈門兩市軟件產業規模占全省的96%。目前已形成了福州、廈門兩大信息產業增長極，并開始沿高速公路干線向山區輻射延伸，2007年全省9個設區市增長較快的有三明、南平、龍巖，分別達到45.1%、38%、30.7%；福州、廈門、漳州3個產值超百億元的設區市增長分別為8.2%、6.3%、3.3%。以福州、廈門為重點的福廈沿海作為國家信息產業基地，其效應與作用日趨凸顯，福廈沿海已成為我國具有國際競爭力的信息產業聚集帶。

3、信息產品品牌建設效果顯著，競爭力有所提升

品牌是企業創造競爭優勢的法寶。截至目前，福建省已有9項產品入選“中國名牌產品”，同時廈門燦坤實業股份有限公司的蒸汽電熨斗，漳州萬利達光催化科技有限公司的電磁爐被國家質檢總局列入2007年度“國家免檢”產品。廈華電子第三次蟬聯中國電子商會評測的年度“中國十佳平板電視”榜首，穩居平板電視市場一線龍頭品牌。廈華、夏新、飛毛腿、萬利達4個品牌入選首批300家“全國重點保護品牌”名單，福通士達公司與廈門大學化學系等單位合作成功開發出了具有自主知識產權的白光LED燈用YAG熒光粉，整體性能達到甚至超過了國際著名品牌的標準；宏發電子公司自行開發研制的工控繼電器、家用電器繼電器、信號繼電器、車載繼電器等系列產品被廣泛應用于工業自動化控制和國防工業高尖端技術領域，成為全球繼電器行業的重要廠商。這些品牌將享受國家品牌戰略規劃、品牌價值評估等一系列保護措施。

4、信息產品運用廣泛，有效拉動產業增長

目前福建省已有78.5%的企業使用信息技術和利用互聯網進行信息采集和數據收集，開展初步的電子商務活動，提高資金周轉率達15%以上。50%以上的大中型企業不同程度地應用了計算機管理信息系統，76.5%的企業使用信息化技術進行輔助辦公，提高工作效率高過3-8倍，全省40%以上的制造業企業應用了信息技術改造生產設備和生產流程，節約能耗達20%以上，35%以上的輕工、化工、建材、制藥、冶金、篩煤、林產工業企業應用信息技術實現生產過程計算機自動化控制，產品質量平均提高20%以上，同時降低消耗、改善了勞動環境；信息技術在傳統產業的推廣應用，促進全省傳統生產企業節能降耗，改變運營模式，實現了管理創新、技術創新、工藝創新，提高了產品的技術含量和附加值，提高了企業技術水平和生產效益，有效地促進了企業經濟增長方式的轉變。

二、福建省電子信息產業發展存在的問題

1、企業規模小，總體發展滯后，總力競爭力不足

福建省90%以上的企業為小企業，目前福建信息產業集成電路產業銷售收入不到40億元，約占全國集成電路產業的0.5%，全省電子信息產業雖然具有一定的規模，但由于產業投入不足、企業研發力量弱，又缺乏新的影響力大帶動力強的大型項目的支撐，自主知識產品比例僅占10%左右。目前福建省信息產品制造業雖然總量居全國第八，但是與居前三位的北京、廣東、上海相比仍有較大的差距。僅是北京的16%、廣東的23%，相比差距明顯。軟件業盡管也有了一定的發展，但產業總體規模偏小，發展滯后，低于全國10%左右的平均水平。

2、綜合配套能力弱，產業鏈不完整，缺乏強有力的產業集群的支撐

新型元器件發展滯后于整機發展，大部分核心技術和關鍵配套產品依賴國外省外供給，生產所需的關鍵設備、儀器和材料基本依賴進口。目前雖然擁有戴爾、冠捷、廈華、夏新、聯想移動、中華映管、松下等一批大型骨干企業，但這些企業的主要產品除顯示器外均尚未形成相對完整的產業鏈。如戴爾計算機的大多數零部件福建省都沒有生產，聯想移動、夏新的手機配件多從深圳等地采購，福建省產品所需的液晶顯示屏大部分靠進口，這些情況嚴重影響了企業的盈利能力，存在產值大、成本高、利潤低的不利狀況，總體競爭力不足。信息產品制造業雖已初步形成包括計算機及網絡產品、數字視聽產品、移動通信產品等在內的23條產業鏈，但除CRT顯示器已基本形成較完善的產業鏈外，其余產品尚末形成完整的產業鏈，產業鏈省內配套率低于三分之一。關鍵元器件發展滯后，核心元器件不能就地配套，產業鏈關鍵環節缺乏，削弱了產業凝聚力。

3、資金缺乏，對外資企業的依附性強，自主創新不足

從資本來源上來看，福建省信息產業對外資的依附性強，如福州顯示器及計算機外設產業集群的所屬企業大部分都是外商投資企業，尤其幾個龍頭企業更是外商絕對控股。在新產品新技術的研發上由于資金缺乏，投入不足，無法吸引和留住高級人才，尤其是缺乏能承擔系統分析、高端設計、熟悉國際軟件項目運作的項目帶頭人，以及既熟悉軟件技術又懂行業管理的復合型人才。人才缺乏加之企業技術投入的不足，造成自主創新不足，產品基本處于國際產業鏈中下游環節。

三、加強福建電子信息產業集群發展的對策措施

1、發揮政府職能，加強對產業集群的引導，提升福建信息產業整體競爭力

產業集群的形成與發展是政府與市場共同作用的結果。政府的職能在產業集群的發展中的定位具有至關重要的作用。福建也應在全國信息產業發展格局和規劃框架下，找準福建信息產業發展的定位。按照“建設一帶，增強兩極，對接融合”的總體要求，積極推進信息產業空間布局的戰略性調整，不斷增強福建承接海峽東岸以及兩個三角洲的產業轉移和產業鏈延伸、輻射能力，促進沿海與山區的產業對接與融合，實現海峽西岸經濟區與海峽東岸以及兩個三角洲信息產業的資源整合、優勢互補、聯動發展，提升福建信息產業的整體競爭力。

2、有效整合企業價值鏈，調整企業的選擇行為，完善產業集群的支撐體系

整合企業價值鏈。保留企業自身價值鏈上最具核心競爭力的部分，分割、轉出將對競爭力影響不大的部分，吸收、合并對企業競爭力有重要影響的部分，通過對企業價值鏈的有效整合，使企業轉為經營最具相關性的幾種產品和業務，增強產業集群的核心競爭力，并大大提高工作效率和經濟效益，實現內部的范圍經濟，實現企業價值最大化的目的。同時以現有的產品和市場為中心，實施相關產品的聯合生主。一方面考慮同種產品的規格多樣化和同類產品的品種多樣化的特點，向左右橫向擴展經營范圍。另一方面對企業現有產品和業務的相關性進行評估。對與現有產品和業務縱向具有很強相關性的多元化生產的產品，實施縱向一體化，擴大企業的經營范圍。

3、拓展融資的渠道，鼓勵金融企業加大對電子信息產業的資金支持力度

充分利用資本市場拓寬融資渠道，鼓勵和支持符合條件的上市電子信息產業企業發行債券或增發股票、配股；鼓勵和支持符合條件的電子信息產業企業買“殼”上市；鼓勵和支持有條件的電子信息產業企業在國內外證券市場發行債券或股票，擴大電子信息產業利用證券市場資金規模，推進電子信息產業的快速發展。引導和鼓勵金融機構和擔保公司為信譽和市場前景較好的電子信息業提供融資和擔保，解決集群內企業融資難的問題。

【參考文獻】

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