導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)合同管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

當前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期，已由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)下滑，成本不斷提升同時面臨著資金鏈斷裂的危險。這里面的原因有很多：政策因素、市場因素、決策因素、管理因素等等。其中對于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進行，特別是在房地產(chǎn)市場蕭條期，充滿了不確定性，這對合約管理提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)項目的合約管理對房地產(chǎn)項目開發(fā)有著重要的意義和深遠的影響。

1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標及意義：

1.1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標：

房地產(chǎn)項目開發(fā)目標一般是通過項目開發(fā)建設(shè)及營銷從而取得預(yù)期回報及超額利潤。而房地產(chǎn)項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發(fā)目標而進行的。

具體來說就是在房地產(chǎn)項目通過設(shè)定預(yù)期利潤從而制定開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規(guī)劃，并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理：分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。

1.2 房地產(chǎn)項目合約管理的意義：

合約管理對于房地產(chǎn)項目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航，同時為降低企業(yè)風險、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面：

1.3對于企業(yè)：

1.3.1 最顯而易見的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營風險；

1.3.2 企業(yè)合同管理的一個最基礎(chǔ)的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象；

1.3.3 企業(yè)合同管理的一個很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟效益；合同管理通過控制隨意的決策，通過對合對方的準確分析判斷，通過科學的談判對策，通過對合同條款的的合理設(shè)計，通過對旅行過程中集體問題的妥善處理，通過合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。

1.4對于管理人員：

1.4.1了解項目運行全過程的合同組成；

1.4.2 了解企業(yè)項目運營的費用組成；

1.4.3 掌握項目全過程運行狀態(tài)、進度；

1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務(wù)組成等。

2 房地產(chǎn)合約的分類：

2.1 根據(jù)項目開發(fā)過程分為：

2.1.1 項目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設(shè)計合同等

2.1.2 項目開發(fā)期間合同：建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價業(yè)務(wù)委托管理合同等

2.1.3 項目開發(fā)后期合同：銷售租賃合同、委托經(jīng)營管理合同等

2.2 根據(jù)項目外包策略分為：

2.2.1 自主管理類合同：

2.2.2 業(yè)務(wù)外包類合同：

3 房地產(chǎn)項目合約管理的思路

合約管理思路：

此房地產(chǎn)項目合約管理思路可以概括為：

3.1 制定項目合約規(guī)劃的依據(jù)：

3.1.1 根據(jù)項目可研報告以及投資決策文件，確定項目最高拿地價格，并以此參與項目土地競標，競標成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

3.1.2 方案設(shè)計完成后編制項目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件，確定最少自有資金數(shù)額，已經(jīng)融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；

3.1.3 施工圖設(shè)計完成后編制項目開發(fā)進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據(jù)項目開發(fā)進度計劃，倒排計劃，確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制（如下圖所示）；

3.1.4 根據(jù)項目項目成本方案，確定項目開發(fā)個階段合約的預(yù)計合同金額；

3.1.5 根據(jù)項目營銷、招商方案，確定營銷、招商等活動確定合約預(yù)計簽訂時間及金額；

3.1.6 根據(jù)項目風險防范方案，確定需要注意防范風險部分的相關(guān)合同的預(yù)計簽訂時間及金額。

由以上項目信息完成項目整體合約規(guī)劃：

3.2 根據(jù)項目合約規(guī)劃的安排推進合約的簽訂：

3.2.1 合作伙伴的選擇：根據(jù)合約規(guī)劃的安排，在預(yù)期的時間內(nèi)先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工，合作伙伴資料庫就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松，而且通過項目合約的監(jiān)控反饋，還能給合作伙伴進行評分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。

3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節(jié)及相關(guān)簽約要點，如：

建設(shè)工程施工合同簽約要點

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務(wù)六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關(guān)條款

建設(shè)工程的初步設(shè)計已被批準只能分包部分工程給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的合同整體性的審查：合法性分析、完備性分析、公正性分析、準確性分析明確發(fā)包人權(quán)利與義務(wù)防范工程承包合同風險索賠范圍

篇2

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，社會資金不斷涌入，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益劇烈，如何加強企業(yè)內(nèi)部控制提升管理效率是每個企業(yè)做強做大的必經(jīng)之路。絕大多數(shù)企業(yè)收入、成本都是通過合同來約定，房地產(chǎn)企業(yè)合同種類繁多，尤其施工合同金額大、履約時間長。本文以房地產(chǎn)企業(yè)加大合同管理為研究對象，希望通過本文的研究為相關(guān)企業(yè)提供借鑒意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理過程中存在的問題

合同是企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的反映，是經(jīng)濟業(yè)務(wù)起點到終點的規(guī)范和約束。合同管理是指對合同進行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進行跟蹤管理，是系統(tǒng)全程的動態(tài)管理過程。合同管理不僅僅關(guān)注合同的訂立內(nèi)容，還關(guān)注合同簽訂前的準備工作及合同簽訂后的履約管理。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)合同管理大致存在下列問題。1.相關(guān)主體的資信審查匱乏。資信審查指的是，對房地產(chǎn)項目的審查包括承辦方的信用審核和資質(zhì)審核。房地產(chǎn)項目合同簽訂之前的擬定環(huán)節(jié)、相關(guān)主體的資質(zhì)和履約能力等等直接關(guān)系到盈利能力。房地產(chǎn)公司倘若在擬定合同前，忽視了對合作方的審核，很容易埋下合同風險，導致內(nèi)控管理機制失效，甚至影響房地產(chǎn)公司的正常經(jīng)營。因此，如何加大對合同主體的審核機制是房地產(chǎn)工作簽訂合同之前的重要內(nèi)容。例如某些“皮包公司”缺少施工資質(zhì)，也缺少固定的營運場地，“皮包公司”僅僅是通過利用某些大型施工企業(yè)騙得發(fā)包方對施工方的信任，倘若房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對其的資質(zhì)審查，很容易影響其后續(xù)的盈利能力。2.合同文本內(nèi)容不細致嚴謹。合同是企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)經(jīng)濟行為的規(guī)范和約束，若合同條款內(nèi)容約定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多種選擇，各個利益主體處于自身經(jīng)濟利益的考慮選擇對自身最有利的履約方式，相關(guān)的糾紛矛盾也將隨之發(fā)生。3.合同重簽訂，輕執(zhí)行，違約風險加大。合同生效后，其合同主體便需承擔相應(yīng)的責任和義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的施工合同、銷售合同等履約時間長達好幾年，部分企業(yè)在合同簽訂后對履約的條件、時間、違約條款等關(guān)鍵要素沒有持續(xù)跟蹤，導致出現(xiàn)未按合同履約或者違約現(xiàn)象。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金支出的審批程序較為繁瑣，資金收支缺乏預(yù)算，后續(xù)的工程款無法按約支付，導致拖欠工程款、農(nóng)民工工資和延期竣工交房等問題，引起了嚴重的訴訟案件，拉低了該房地產(chǎn)企業(yè)的社會信譽，造成了無法挽回的經(jīng)濟損失。4.合同保管零散，缺乏系統(tǒng)管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同種類繁多，根據(jù)合同標的物可分為采購合同、施工合同、勘察設(shè)計合同、廣告宣傳合同等、不動產(chǎn)銷售及租賃合同等。部分房地產(chǎn)企業(yè)的合同在各個部門各個經(jīng)辦人員手中零散保管，沒有系統(tǒng)保管管理，不能從既往的合同中分析總結(jié)收入成本的有效數(shù)據(jù)，甚至出現(xiàn)合同缺失導致合同履行缺乏依據(jù)的情況。

三、基于內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司加強合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指對合同進行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進行跟蹤管理，是系統(tǒng)全程的動態(tài)管理過程。房地產(chǎn)企業(yè)首先要參照企業(yè)內(nèi)部控制制度，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展階段，制定職責明確、分工合理的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)需依據(jù)各個部門的職能，科學規(guī)劃合同商榷、草擬、審批、履約、保管等合同管理中各個環(huán)節(jié)的執(zhí)行部門，明確每個部門在合同管理過程中的職責，需要注意的一點是財務(wù)部門一定要對合同有前期介入或者審批，并由獨立部門（比如審計部或者風控部）對前面各個環(huán)節(jié)進行程序監(jiān)督或過程監(jiān)督，由此形成全面的系統(tǒng)的動態(tài)的合同管理，減少企業(yè)的合同風險。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意識主要包括法律意識的宣傳培養(yǎng)，也包括合同條款內(nèi)容中對法律法規(guī)的遵守和運用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)可定期組織員工學習房地產(chǎn)法律法規(guī)，在日常合同管理環(huán)節(jié)中，培養(yǎng)員工法律和風險意識，提高員工的法律知識水平。另一方面，可以設(shè)置專門的法務(wù)部門或者外聘法律顧問，對重要或者一定金額以上的合同參與合同草擬或者對合同出具法律專業(yè)意見或建議，彌補具體業(yè)務(wù)部門在法律條文上的知識空白或欠缺。3.強化合同管理的監(jiān)督機制。強化合同管理監(jiān)督機制可從組織架構(gòu)和內(nèi)控措施入手，房地產(chǎn)企業(yè)可指定或者新增合同管理的監(jiān)管部門，合同監(jiān)管部門要定期或者不定期對進入供應(yīng)商目錄庫的合作方資質(zhì)的審查、合同審批的程序、合同的執(zhí)行、合同的保管歸檔進行檢查，詳盡落實合同管理的內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)合同管理中存在的問題，責令相關(guān)部門及責任人改正工作糾正偏差。4.提升合同管理的電子信息化水平。房地產(chǎn)企業(yè)合同繁多，有條件的企業(yè)要利用信息技術(shù)進行合同管理，比如委托開發(fā)或者購買專門的合同管理軟件，逐步實現(xiàn)合同管理的程序化和電子化。尚不具備條件的企業(yè)也應(yīng)分類建立合同臺賬，比如施工合同臺賬、不動產(chǎn)銷售合同臺賬、不動產(chǎn)租賃合同臺賬、廣告宣傳合同臺賬等，對合同主體、標的、金額、付款方式、保證金、已收付款、最終結(jié)算價、是否履行完畢等關(guān)鍵因素進行登記，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的集成與匯總，提高合同管理效率。5.提高房地產(chǎn)企業(yè)的合同履約能力。房地產(chǎn)企業(yè)合同簽訂后，承辦部門便需積極開展合同的交底工作，交底工作是需將合同內(nèi)容細化至每個部門和員工，保證合同條款正確有效執(zhí)行，全方位樹立員工的合同管理意識。例如，合同履約部門需落實合同履行義務(wù)，在履約時需堅持安全性、謹慎性原則，加大對各類文件管理的同時，收管文件原件，并做好相關(guān)文件交接記錄，例如施工項目的簽證、設(shè)計等等，保管與之相關(guān)的資料，切實防范合同履約的法律風險。再如，財務(wù)管理部門加大對流動資金的管理力度、及時監(jiān)管價格波動趨勢、及時關(guān)注尾款結(jié)算、保證金收回等情況，提醒履約部門做好收尾工作，這些都可實現(xiàn)合同管理的“閉環(huán)管理”。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在保證自身權(quán)益的同時，還需重視合同糾紛的索賠機制，在施工項目竣工驗收時，可由組成驗收隊伍小組，按照國家標準進行驗收，杜絕流于形式的驗收方式，加大對開發(fā)項目的質(zhì)量把控，減少日后客戶的投訴和索賠糾紛。最后，針對我國法律政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)需對此加以重視，樹立風險導向性合同管理理念，預(yù)防可能發(fā)生的法律風險，對其可能發(fā)生的違約問題盡快解決，并擬定解決方案，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。例如，當房地產(chǎn)企業(yè)履行抗辯權(quán)時，倘若由于房地產(chǎn)企業(yè)的原因引起的合同履約方面存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需積極彌補合同，防止違約行為的發(fā)生。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)企業(yè)風險管理意識的增強，合同管理也逐步成為其內(nèi)控管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需加大對合同的管理力度，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻

［1］劉哲.財務(wù)人員在房地產(chǎn)銷售企業(yè)合同管理中的作用［J］.中國市場，2018，（30）：156＋158.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；合同管理；研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地獲取、前期手續(xù)辦理、招投標、施工建設(shè)到完工交付，參與主體多,開發(fā)建設(shè)周期長,涉及合同種類繁多。合同的制訂、履行過程中出現(xiàn)的問題多，本文主要介紹和施工方簽訂的施工合同容易出現(xiàn)的問題及解決方案。

一、工程合同概念

建筑工程合同指的是承發(fā)包雙方以實現(xiàn)建設(shè)工程目標,明確相互責任、權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的一項協(xié)議；是承包人實行工程建設(shè),發(fā)包人支付價款,掌控工程項目投資、進度、質(zhì)量,從而確保工程建設(shè)活動能夠順利開展的法律文件。[1]建筑施工合同的內(nèi)容主要由建設(shè)工期、工程造價、技術(shù)資料、工程質(zhì)量、材料與設(shè)備供應(yīng)責任、撥款與結(jié)算、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款構(gòu)成。

二、建設(shè)單位合同管理常見問題

（一）招標階段工作不當

招投標時，投標單位比較多，競爭激烈，依據(jù)法律法規(guī)，要嚴格堅持公平、公開、公正、擇優(yōu)的原則展開。[2]但是在實際招標過程中，由于各方面的原因，最終的中標單位并不一定是配合最好的單位。

（二）現(xiàn)場合同管理存在漏洞

建設(shè)單位對施工現(xiàn)場的合同管理不重視，造成施工方現(xiàn)場行為違反合同而建設(shè)方?jīng)]有發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象，對建設(shè)方造成經(jīng)濟損失。

（三）沒有及時變更合同

合同變更主要由合同內(nèi)容變更以及合同主體的變更這兩部分構(gòu)成。若合同的主體與變更內(nèi)容脫節(jié)達不到一致，后期勢必會在合同變更索賠時產(chǎn)生諸多繁瑣問題，進而對完善合同管理造成不利的影響。

三、建設(shè)單位合同管理對策

（一）招標時嚴格審查企業(yè)資格

在工程招標時還應(yīng)該對施工企業(yè)的主體資格、企業(yè)信譽、注冊資金、財務(wù)經(jīng)濟狀況、履約能力、與招標工程相類似的工程施工經(jīng)驗等進行嚴格審查，以確保投標企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量。在價格的選擇上遵循工程規(guī)律，防止“超低價”的價格，避免出現(xiàn)“低價中標，高價索賠”的現(xiàn)象。多數(shù)房地產(chǎn)公司建立招標采購中心，參與招標采購全過程，從源頭選好施工單位。

（二）健全合同管理機構(gòu)

做好合同管理工作的基礎(chǔ)是建立健全合同管理機構(gòu)。在建設(shè)單位內(nèi)部，需要成立專門的合同管理機構(gòu)，對合同加以統(tǒng)一管理與保存，匹配專業(yè)合同管理者對合同管理加以負責，設(shè)立合同臺賬，及時統(tǒng)計、檢查合同并報備合同管理機構(gòu)，進一步提升工程合同管理工作的水準。

（三）施工合同簽訂注意要點

1合同價款的結(jié)算方式是否明確，到底采用固定單價、固定總價還是按實結(jié)算的方式結(jié)算。2合同中是否約定了風險幅度。按照2013工程量清單計價規(guī)范的規(guī)定，采用工程量清單計價規(guī)范的規(guī)定，采用工程量清單招標的工程宜采用固定單價合同，且雙方應(yīng)在招標文件或合同中明確風險內(nèi)容及范圍、幅度，不得采用無限風險、所有風險約定風險范圍及幅度。主要材料、人工、機械風險幅度在±3%～±6%區(qū)間考慮，如果合同中沒有對上述幅度進行約定則應(yīng)補充相應(yīng)條款。3應(yīng)重點關(guān)注預(yù)付款、進度款等條款的約定。關(guān)于暫列金額、專業(yè)工程暫估價、文明安全施工費在預(yù)付款及進度款中的支付問題進行明確約定。工程質(zhì)量保證金由于不同的保修時間，往往會引起承發(fā)包雙方的爭議，建議約定時間，比如自工程交付之日起2年內(nèi)無質(zhì)量問題，退還質(zhì)保金的70%；防水工程質(zhì)保期滿后無質(zhì)量問題，7日內(nèi)支付質(zhì)保金的30%。4工程暫估價材料確定應(yīng)該約定，暫估價材料價格確定的程序及價差調(diào)整方式。工程水電費的計量及結(jié)算方式，尤其涉及多家分包單位的工程，水電費應(yīng)嚴格計量，杜絕重復計費和水電浪費。5工程延期的條款是否約定，界定工程竣工的時點是否科學合理，尤其對涉及工期提前獎的項目，各方對時點的約定必須清楚：建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位四方驗收通過還是備案通過。

（四）設(shè)計變更的簽證與索賠管理

設(shè)計變更的簽證、索賠務(wù)必做到準時按照程序展開。許多業(yè)主或者監(jiān)理工程師在變更工程時隨性較大，通常在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)圖紙有問題，又或者是實際情形出現(xiàn)變動時就會提出施工單位變更或會議上的口頭通知，施工現(xiàn)場人員需要做好現(xiàn)場施工記錄和會議紀要，并讓業(yè)主和監(jiān)理進行簽字認可；要準時發(fā)出變更核定單，及時跟蹤簽字，且簽字手續(xù)要保存好；變更核定單務(wù)必做到規(guī)范完整，變更內(nèi)容要做到清晰準確，實事求是，與此同時簽字蓋章要做到規(guī)范。變更費用要在變更單確認后要及時確定，各項費用的計算要做到有理有據(jù)，有規(guī)范可尋，準確到位。

（五）推行合同示范文本制度

公司合同管理部、法律事務(wù)部要嚴格依照國家頒布的合同范本來制定各自單位的合同范本，各項目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下兩方面的好處。首先，能夠促使當事人知曉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)，讓現(xiàn)實中實行的項目建設(shè)工程合同與法律法規(guī)的要求一致，防止缺少項，杜絕產(chǎn)生有失公允的條款，同時也提高當事人熟知合同運行的流程的能力；其次，能夠使得行政管理機關(guān)加強合同的監(jiān)督力度，仲裁機構(gòu)或者人民法院可以及時有效的裁判糾紛，最大力度的對當事人的利益進行維護。采用標準化的范本進行合同的簽訂，對于推動建設(shè)工程合同管理制度的日益完善。

四、結(jié)束語

建設(shè)項目合同是建設(shè)單位市場化運作的基礎(chǔ)，施工合同管理是工程管理的重要環(huán)節(jié)。對施工合同進行有效管理能夠促進雙方全面履行合同約定的義務(wù)，維護雙方利益，確保工程質(zhì)量。就合同管理工作而言，建設(shè)單位要根據(jù)施工合同管理中的問題及時采取必要措施，提升合同意識，完善合同管理機構(gòu)，推行合同示范文本，控制施工合同的簽訂，重視懂合同管理的專業(yè)人才，提高履約中的施工現(xiàn)場管理，加強合同索賠管理。

參考文獻：

[1]宋宗宇.建筑合同法規(guī)原理與實務(wù)[M].重慶:重慶大學出版社,2005.

[2]游燕.造價工程師在工程合同咨詢工作中的要點解析[M].北京;2012.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；合同管理；優(yōu)化建議

一、內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念

內(nèi)部控制屬于企業(yè)管理的范疇，主要是指根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，單位建立起來的使各項業(yè)務(wù)活動互相聯(lián)系，互相制約的措施，方法以及規(guī)程，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，內(nèi)部控制根據(jù)控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，財務(wù)活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務(wù)活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經(jīng)營方針，決策的貫徹執(zhí)行，促進經(jīng)營活動的經(jīng)濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，內(nèi)部控制發(fā)揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數(shù)方確定各自的權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現(xiàn)法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態(tài)性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經(jīng)濟利益不受損害。

二、房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)在整個開發(fā)過程中，環(huán)節(jié)較多，涉及到的內(nèi)容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質(zhì)量，對其合同雙方提出明確的要求，規(guī)范責任義務(wù)，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務(wù)政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業(yè)的納稅籌劃，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)實施有效的合同管理至關(guān)重要。

1.控制建筑工期及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛

由于房地產(chǎn)建筑工程階段是整個開發(fā)過程的核心環(huán)節(jié)，建筑工期，工程質(zhì)量，工程進度，工程費用等都需要通過合同來進行約定，通過加強合同的管理，對合同的相關(guān)內(nèi)容進行協(xié)定，一方面，可以對建筑實施過程做出統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)各個資源，規(guī)避資源浪費，另一方面，明確建設(shè)主體各方的責任與義務(wù)，促使各方按照合同約定的履行義務(wù)并處理所出現(xiàn)的經(jīng)濟糾紛，能夠起到規(guī)范建設(shè)主體行為的積極作用，防范法律風險，對整頓我國的建筑市場起到了積極的促進作用，因此，加強合同管理至關(guān)重要。

2.提升房地產(chǎn)競爭實力，是迎接國際競爭的需要

當前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)全面開放，市場競爭愈發(fā)激烈，面對來自于國外房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊與挑戰(zhàn)，就必須適應(yīng)國際規(guī)則，加強合同管理，才能與國外的企業(yè)爭得一席之地，因此，通過有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經(jīng)營發(fā)展更加規(guī)范化與系統(tǒng)化，從這一角度來看，加強合同管理是迎接國際競爭的必然選擇。

3.有利于納稅籌劃，規(guī)避稅務(wù)風險

在營改增之后，增值稅的稅率也發(fā)生了一系列的變動，增值稅對新開發(fā)項目會有成本的影響，并且在當前，稅務(wù)征管形式依然嚴峻，企業(yè)面臨著一系列的稅收風險，給企業(yè)帶來巨大的壓力，例如稅務(wù)稽查雙隨機制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯(lián)合執(zhí)法，多部門聯(lián)合懲戒，這些措施的實行都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的壓力，開展稅務(wù)籌劃十分必要，但是，稅務(wù)籌劃的出發(fā)點就是對合同進行管理，通過梳理合同，一方面，可以對項目的成本進行明確，進而通過成本的確定開展稅務(wù)活動，節(jié)約企業(yè)的經(jīng)濟成本，例如大包工程發(fā)票的開具，總分包合同申報稅款是否可以進行稅務(wù)抵扣等，這些都可以通過合同的具體約定進行相應(yīng)的籌劃，進而節(jié)約企業(yè)的稅務(wù)成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責任，工程施工時進行稅收風險控制，規(guī)避稅務(wù)風險。例如印花稅，房地產(chǎn)合同中單個合同金額最大的一般都是總包合同，在營改增之前房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅，合同金額一般都是含稅價。在營改增之后就是增值稅，合同簽訂的時候如果還是按慣例一個含稅總金額，那么在繳納印花稅的時候就會多繳納。如果在合同簽訂的時候價、稅分別體現(xiàn)，那么在繳納印花稅的時候只要按價的金額為計稅依據(jù)就行。例如增值稅，在2019年國家又一次降稅減負，4月1日以后增值稅從原來的10%降為9%，在簽訂合同的時候如果總包合同是固定含稅價，那么由于稅率的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)相當于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時候價、稅分別體現(xiàn)，這樣一來，相當于節(jié)約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅，在簽訂售房合同時，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費的金額為計稅基數(shù)。但是分開成兩個合同簽訂，一個毛坯售房合同、一個裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計稅基數(shù)就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。

三、針對房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理提出的相應(yīng)的優(yōu)化建議

通過以上分析，可以知道房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，能夠控制工期以及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛和稅務(wù)風險，提升房地產(chǎn)競爭實力，是迎接國際競爭的需要，因此，需要根據(jù)房地產(chǎn)的合同管理提出相應(yīng)的優(yōu)化建議，提升合同管理水平。

1.細化合同細則，明確彼此的責任義務(wù)

房地產(chǎn)合同牽涉內(nèi)容較多，是一項技術(shù)性以及專業(yè)性很高的工作，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目包括土地出讓，資金借貸，勘察設(shè)計以及施工與竣工等階段，每一個階段需要制定相應(yīng)的合同，合同的內(nèi)容又不盡相同，因此，為了保證合同的實施效果，避免法律糾紛，應(yīng)該細化合同細則，明確彼此的責任，主要從以下幾個方面進行完善，首先，提升房地產(chǎn)建筑企業(yè)合同雙方的合同責任意識，規(guī)避口頭合同，私下合同以及陰陽合同等情況，將合同的具體內(nèi)容落到實處，明確彼此的責任與義務(wù)，雙方應(yīng)該本著互惠互利的原則認真履行自身義務(wù)，其次，由于房地產(chǎn)建筑涉及環(huán)節(jié)較多，因此，一方面，需要細化各個合同的細則，比如原材料購買環(huán)節(jié)，施工環(huán)節(jié)，通過制定相對應(yīng)的合同細則，明確彼此的義務(wù)，才能夠為合同雙方的經(jīng)濟活動提出一定的制約，另一方面，動態(tài)把握合同全流程，隨著房地產(chǎn)建筑工程的開展，從準備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環(huán)境中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該委派專業(yè)的合同管理負責人及時分析合同環(huán)境的動態(tài)變化，例如原材料價格上漲，施工工期延誤等情況對合同造成的影響，進而及時管理合同，規(guī)避經(jīng)濟損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養(yǎng)，培養(yǎng)綜合性強的合同管理人才，由于建筑行業(yè)的業(yè)務(wù)涉及的專業(yè)較多，經(jīng)濟，內(nèi)控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標準組織招聘活動，并且定期對其進行經(jīng)濟，法律等工作的培訓，提升他們的專業(yè)水平。

2.建立合同信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)信息化管理控制

目前，隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，通過建立有效的信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)合同的動態(tài)管理已經(jīng)成為主要趨勢，本文認為，可以從以下幾個方面進行完善，首先，根據(jù)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)情況引進符合業(yè)務(wù)操作的信息系統(tǒng)軟件，并且提升各個部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺操作準確及時，其次，將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)錄入到信息平臺中，包括原材料成本，施工工期，機械設(shè)備以及人工成本等，員工需要在信息系統(tǒng)中定期更新數(shù)據(jù)，以保證信息平臺所反饋的數(shù)據(jù)真實完整，為合同管理提供準確的參考依據(jù)，再次，實現(xiàn)各個部門的信息共享，合同管理人員通過信息平臺可以看到各個施工項目的信息數(shù)據(jù)，隨時掌握合同各個條款的履約，糾紛等變化情況，以實現(xiàn)對合同的及時管理糾正，最后，定期對信息平臺進行維護，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。

3.加強與各方的聯(lián)系，防止出現(xiàn)合同爭端

合同管理最重要的一個部分就是加強與稅務(wù)部門以及交易方的聯(lián)系，防止出現(xiàn)稅務(wù)問題以及法律爭端，因此，需要從兩個方面進行開展，首先，根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容進行合理的稅務(wù)籌劃，節(jié)約稅務(wù)成本，并且當合同環(huán)境發(fā)生變動時，稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容也會隨之變動，容易發(fā)生稅務(wù)風險，因此，需要及時與稅務(wù)部門進行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關(guān)于稅務(wù)業(yè)務(wù)的問題，也需要與稅務(wù)部門進行交流，合理變更合同稅務(wù)內(nèi)容，另一方面，需要加強與交易方的聯(lián)系，合同相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變動要及時通知對方，與對方進行友好協(xié)商，在爭取對方理解，雙方互惠的基礎(chǔ)上對合同內(nèi)容進行變更，盡量規(guī)避法律爭端等現(xiàn)象。

四、小結(jié)

本文通過闡述房地產(chǎn)內(nèi)部控制合同管理對于行業(yè)的影響作用，明確了有效的合同管理對于房地產(chǎn)企業(yè)這種特殊行業(yè)來說至關(guān)重要，并且從信息化建設(shè)，加強各方協(xié)同以及細化合同細則等方面提出了優(yōu)化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進步。

參考文獻：

篇5

（一）合同管理是促使經(jīng)營目標實現(xiàn)的前提

合同作為當事人之間在法律基礎(chǔ)上確定、變更和終止雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，其基本屬性是一種契約。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中，通過簽訂合同將房地產(chǎn)項目任務(wù)委托他人或者承接他人的房地產(chǎn)項目任務(wù)，是其在整個警用活動中擁有法律保障，在整個房地產(chǎn)項目的經(jīng)營過程中，合同內(nèi)容和準則是合同雙方執(zhí)行任務(wù)的最高行為準則，合同雙方應(yīng)嚴格按照合同相關(guān)規(guī)定享受合同賦予的權(quán)利和履行合同規(guī)定的義務(wù)，只有在合同的約束下，雙方當事人的行為才能夠被制約、監(jiān)督，雙方當事人的權(quán)益才得以保證。因此，合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的基礎(chǔ)，也是促使經(jīng)營目標實現(xiàn)的前提。 對企業(yè)的管理手段加以嚴格規(guī)范

隨著我國經(jīng)濟的高度發(fā)展，市場競爭越來越激烈，要想保證市場中各個經(jīng)濟主體能夠在公平有序的環(huán)境下競爭，必須對市場經(jīng)濟體制的法律法規(guī)加以完善。房地產(chǎn)企業(yè)隨著建筑行業(yè)的高速發(fā)展而迅速崛起，其項目合同的簽訂可以說是涉及到多種領(lǐng)域，甚至還涉及到企業(yè)內(nèi)部和合作單位之間的多個部門，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作是相當復雜的。例如房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中出現(xiàn)雙方溝通不暢、相互之間進行詆毀或徇私舞弊等不良現(xiàn)象時，通過雙方簽訂的合同，不僅可以對雙方行為加以約束，也能夠在一定程度上維護公平競爭的秩序。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理是規(guī)范企業(yè)管理手段的重要途徑，也是維護企業(yè)良好形象的依據(jù)。 有效防范企業(yè)經(jīng)營風險

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)具有投資成本高、工程施工量大、工程建設(shè)工期長、受到國家政策干預(yù)程度高等特點，由此在其經(jīng)營過程中存在較大的經(jīng)營風險，而企業(yè)要想對這些風險加以防范和管理，必須加強合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)的工程在建設(shè)過程中的立項、施工和竣工驗收階段中都面臨著多種不同風險因素。比如，在工程項目的招標中，由于招標方和投標方了解的信息不通，對招標方而言需要對各種風險加以考慮，使得開發(fā)企業(yè)無法作出合理的選擇，如果企業(yè)對合同進行有效管理，便能夠?qū)︼L險加以準確判斷和合理規(guī)避，進而更好地控制開發(fā)項目的進度、質(zhì)量、成本和安全。 房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理的措施

（一）構(gòu)建完善的合同管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂合同開始到履行合同結(jié)束的過程中，涉及到專業(yè)管理部門較多，無論其中哪一個部門出現(xiàn)錯誤，都會使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營造成嚴重的經(jīng)營損失。因此，為了避免合同履行過程中出現(xiàn)失誤情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的合同管理體系并制定高效的工作流程，從而確保企業(yè)合同管理效率的提高。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的完善的合同管理體系內(nèi)容應(yīng)包括完善的管理部門職責權(quán)限制度、合同編制制度、合同審核制度、合同監(jiān)督制度等，只有對合同管理者的責任加以明確，才能保證合同管理者盡最大能力管理好合同;高效的工作流程應(yīng)該與合同管理體系相協(xié)調(diào)，在合同管理體系構(gòu)建的同時制定相應(yīng)的管理工作流程，首先合同管理人員應(yīng)該掌握合同管理制度的內(nèi)容，然后對合同歸口進行管理，最后需要對合同內(nèi)容及其履行情況進行審核。 制定并完善合同示范文本制度

在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取決于兩方面的原因，一方面合同當事人可以借助合同示范文本對相關(guān)的法律、法律加以熟悉，以此確保合同是在法律規(guī)范的基礎(chǔ)上得以簽訂的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履約率。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)該在原本的合同示范文本制度的基礎(chǔ)上對其加以完善，例如對當事人的權(quán)利、義務(wù)和責任進行更為全面的分析和了解，確保合同的可執(zhí)行性，也可在很大程度上防止當事人出現(xiàn)主觀上的錯誤?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)對合同示范文本進行考慮，而在合同執(zhí)行過程中，應(yīng)完善合同示范文本，以此防范合同風險。 設(shè)立健全的合同管理機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在加強合同管理過程中，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的實際情況和企業(yè)本身的特點，設(shè)立健全的合同管理機構(gòu)。合同管理機構(gòu)的主要任務(wù)應(yīng)該包括制定相關(guān)的合同管理制度、對企業(yè)簽訂的各個工程合同進行審核、對工程合同的簽訂和執(zhí)行情況等進行跟蹤檢查和監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)對合同管理中，合同管理機構(gòu)應(yīng)該合同簽訂和履行中，承擔有關(guān)合同法律、法規(guī)的宣傳工作，對合同管理人員進行培訓，對合同內(nèi)容進行審查，當合同中出現(xiàn)糾紛時應(yīng)參與合同糾紛的解決。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在合同管理過程中，設(shè)立健全的合同管理機構(gòu)，明確合同管理機構(gòu)應(yīng)承擔的責任和義務(wù)，保證機構(gòu)在企業(yè)管理中發(fā)揮的紐帶作用，最終使工程項目合同的簽訂、履行、變更和終止等活動得到有效控制。 加強對合同管理人員的培訓

合同管理人員的素質(zhì)是影響合同管理工作效率和質(zhì)量的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強合同管理，提高合同管理質(zhì)量，應(yīng)該對合同管理人員進行定期或不定期培訓。企業(yè)在提高合同管理人員素質(zhì)中應(yīng)考慮以下幾方面的工作： 選擇合適的合同管理人員。房地產(chǎn)企業(yè)在聘用合同管理人員時，應(yīng)選擇對房地產(chǎn)工程項目建設(shè)過程和施工環(huán)節(jié)全面了解的、具有一定合同管理知識的、有較強法律法規(guī)意識的人，只有對多方面業(yè)務(wù)熟悉的管理人員，才能夠在管理合同中應(yīng)用合同管理技能提高管理質(zhì)量。 重視合同管理人員的培訓工作。房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍和領(lǐng)域較廣，因此房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同內(nèi)容涉及的法律、行政法規(guī)等知識較廣泛，這就需要合同管理人員不斷學習合同管理法律，為了滿足管理人員學習合同管理法律的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期或不定期對管理人員進行專業(yè)知識培訓，不斷提高管理人員的業(yè)務(wù)水平。 合同管理人員不斷強化自身的學習。合同管理人員應(yīng)在實際工作中積極汲取國際成熟的合同管理經(jīng)驗，不斷完善合同內(nèi)容，盡可能減少合同中出現(xiàn)的失誤，從而降低合同履行中的爭議，提高工程合同管理水平。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招標；合同管理

引 言

隨著國家對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控，各個房地產(chǎn)商之間的競爭戰(zhàn)略也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，正走向產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略的調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對其執(zhí)行的主要手段――工程招標采購及合同管理提出了更高的要求。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標采購

招投標制度作為工程承包發(fā)包的主要形式已在國內(nèi)外工程建設(shè)項目中得到廣泛的實施，作為一種競爭性很強的采購方法，成為了市場經(jīng)濟的一個調(diào)節(jié)手段，它不但可以為業(yè)主找到好供貨商及承包人，并且可以對資源進行優(yōu)化配置，逐步形成優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，實踐表明，工程招標采購是工程項目建設(shè)中進行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商主要手段，一直以來，工程招標采購在房地產(chǎn)項目開發(fā)中起著重要作用。

2 提高工程招標采購效果的對策

詳盡而準確的技術(shù)標準是提高工程招標采購效果的基礎(chǔ)保證。對于專業(yè)性很強、特別是采用非常規(guī)標準的分包工程，僅依建筑設(shè)計圖紙，很難準確而全面地說明技術(shù)的要求。在此情況下投標報價，會使得各個投標單位根據(jù)不一致的技術(shù)標準進行競價，競標成功后，中標單位一般會采取質(zhì)量低標準競標的方案，采購達不到預(yù)期的效果。因此相關(guān)的設(shè)計、技術(shù)、材料人員要對于標的項目進行充分的材料標準和性能的研究，此類研究要建立在正規(guī)的市場調(diào)研以及保證質(zhì)量效果的前提之下，在詳細的技術(shù)和經(jīng)濟論證之后，確定相應(yīng)的技術(shù)要求。

3 合理的招標商務(wù)付款方式

合理且符合工程實際情況的招標付款方式是提高工程招標采購效果的重要條件，對于吸引優(yōu)秀的承包商來參與競標報價是十分重要的。為了吸引優(yōu)秀的承建商來參與競標，工程付款的方式應(yīng)靈活的制定，在投標的單位與本公司現(xiàn)金流之間取得平衡，即合理使用延期的支付方式。這不但有助于施工單位的資金周轉(zhuǎn)，同時有助于建設(shè)單位合理利用和控制現(xiàn)金流。

4 邀標對象的細致遴選

邀請投標對象的細致遴選是提高工程招標采購效果的源頭環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目工程招標采購一般采取邀請招標，邀請的家數(shù)在3～5家之間，過多會使招標的協(xié)調(diào)管理難度加大，也會使招投標周期延長；少于3家，則不能實現(xiàn)充分競爭，也容易發(fā)生串標事件。邀請招標對象一般通過各種渠道招標信息，接受報名，前期接洽，考察公司生產(chǎn)加工能力或最近1年內(nèi)完成的與本招標標的物相似的項目。在遴選優(yōu)秀的適合本項目的競標單位是主要目的，也是整個招標采購工作的源頭環(huán)節(jié)，但易出現(xiàn)的偏差是，考察下來確定投標的公司在承建實力、水準上不在一個檔次上，而不同檔次水準的公司在承建質(zhì)量和成本控制水平上是有著顯著差別的，若不同水平的公司一起競爭，將不能保證在提供相同優(yōu)質(zhì)水準服務(wù)基礎(chǔ)上比較出最低報價的，最終會造成優(yōu)汰劣勝的相反效果。當然，也有走公開招標形式的招標是進入市場的，這就需要符合市場招標的要求，有的家數(shù)會比較多，九家的也有。這就需要制定出符合項目要求的報名條件，以設(shè)置好招標的門檻，盡量避免一些不適合招標項目要求的單位參與。

5 房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目活動中一個重要的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中可涉及許多參與者和許多手續(xù)，這需要用合同來保證主體間的權(quán)利和義務(wù)。只有確定了當權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，才可能保證合同各方在開發(fā)活動中的職責和義務(wù)，共同推動開發(fā)行為的前進。許多開發(fā)商和承包商或其它的單位因為不注重合同問題，事先未通過對合同的管理來規(guī)避和防范今后的風險，而因為出現(xiàn)了問題造成巨大經(jīng)濟損失及其它的間接損失。作為房地產(chǎn)開發(fā)行為中的參與者，有必要明確房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的重要性及其目的。

6 提高工程項目合同管理效果的對策

（1）實現(xiàn)工程造價改革，推行建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范的實施。順應(yīng)市場，由市場定價是工程造價改革發(fā)展的必然趨勢，是理順招標投標管理與建設(shè)工程施工合同管理關(guān)系的前提。分析眾多施工企業(yè)現(xiàn)行的施工合同管理與招標投標管理中存在的問題不難發(fā)現(xiàn)，盡管施工合同中的合同條件就是招標投標文件的組成部分，但是投標文件中的“商務(wù)標”部分工程造價是依據(jù)社會的平均生產(chǎn)力及社會“人工、材料、機械”的市場平均價格綜合編制而成，這種靜態(tài)的工程造價體系往往是多年不變，已遠遠不能適應(yīng)一般施工企業(yè)的現(xiàn)場施工管理要求，與企業(yè)的施工定額及市場“人工、材料、機械”價格相背離。在實際施工中企業(yè)不得不根據(jù)自身的特點修改施工組織設(shè)計，根據(jù)企業(yè)定額重新編制施工預(yù)算。按建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范實施后，招標投標時的工程量清單，將由投資商或業(yè)主委托有資質(zhì)的工程造價咨詢單位依據(jù)設(shè)計圖紙和計價規(guī)范直接計算給出，可減少圖紙理解錯誤，并大大減少工程量計算的重復勞動。施工企業(yè)在投標過程中根據(jù)自身的管理水平、企業(yè)定額及采購能力等報出適合自己企業(yè)的價格，在以后的施工中得以嚴格貫徹執(zhí)行。

（2）大力推行建設(shè)工程施工合同示范文本和招標投標示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。FIDIC合同條款之所以能夠在世界范圍內(nèi)得以廣泛應(yīng)用，由于FIDIC合同條款本身的嚴密和完善，同時它能給工程管理帶來便利，可以減少合同履約過程中的爭議。我們有理由相信隨著我國建設(shè)工程施工合同示范文本的不斷完善，廣大業(yè)主及施工企業(yè)將能提高對合同示范文本的認識，大力推廣和應(yīng)用建設(shè)工程施工合同示范文本，規(guī)范合同的表述形式，它必將從根本上改變合同管理的現(xiàn)狀，減少合同中語句矛盾、錯誤和兩義性問題的存在，提高合同履約率，進而提高建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理水平。

（3）加強建設(shè)工程施工合同的價格管理。隨著建設(shè)工程造價的不斷改革，推行清單計價，理順市場，規(guī)范市場價格，建立并完善建筑工程成本管理機制，招標投標文件以及施工合同管理必定成為項目管理最有效的工具，以工程量清單中的單項報價以及招投標文件中的工期、質(zhì)量以及進度條款作為合同執(zhí)行的依據(jù)。與此同時，因為在工程建設(shè)中引入監(jiān)理工程師和造價工程師等管理機構(gòu)，他們受到業(yè)主的委托進入施工的現(xiàn)場，參與項目管理，實行項目成本的全過程控制，徹底地改變了過去外行來管理內(nèi)行、合同管理跟據(jù)不足的現(xiàn)象。保證了合同中工期、質(zhì)量、進度及投資的動態(tài)控制，解決了建設(shè)工程從招標投標管理到工程施工合同管理的施工全過程的動態(tài)管理與監(jiān)控，通過施工合同的價格管理過程從源頭上控制了工程實體形成過程的投資。

7 結(jié) 語

要想提高工程招標采購的效果，必須在采購中的每一處環(huán)節(jié)上做精做細；另一方面，工程招標采購各個環(huán)節(jié)在招標采購活動中是互相聯(lián)系和關(guān)聯(lián)的，只有所有環(huán)節(jié)的工作都能得到提高才能使整個招標采購的效果得到體現(xiàn)。合同在建設(shè)項目管理過程中起著至關(guān)重要的作用，其關(guān)系著建設(shè)工程各方的利益。在我國，由于建設(shè)工程合同而引發(fā)的社會糾紛屢有發(fā)生，加強建設(shè)工程合同管理不僅是維護建設(shè)工程市場穩(wěn)定的需要，也是市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，亦是建筑業(yè)迎接國際性競爭的需要。

參考文獻

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甲方背景：_______房地產(chǎn)評估有限公司的前身為國家建設(shè)部中大公司評估咨詢部，國家一級評估機構(gòu)，于____年____月____日，注冊資金____萬元人民幣，在北京、上海、天津、廣州、武漢、濟南、蘇州、長春、西安等全國主要城市建有分部。在全國開展房地產(chǎn)政策法規(guī)信息咨詢、房地產(chǎn)評估、土地評估、企業(yè)策劃、投資顧問、人才培訓、物業(yè)管理顧問等業(yè)務(wù)，其中，房地產(chǎn)評估在全國具有較高的聲譽和權(quán)威性，是建設(shè)部批準的首批國家一級評估機構(gòu)，也是建設(shè)部指定的唯一一家具備房地產(chǎn)估價師考試培訓資格的企業(yè)。

乙 方：

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乙方背景：

_______________________________________________。

為進一步拓展在全國的房地產(chǎn)評估、土地評估業(yè)務(wù)，更好地為抵押貸款、保險、投資入股、企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值確定、土地出讓、轉(zhuǎn)讓、商品房買賣、二級市場住房(含房改房、經(jīng)濟適用住房)上市交易、移民房地產(chǎn)擔保提供評估服務(wù)，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，甲乙雙方本著發(fā)揮各自優(yōu)勢，友好協(xié)作，互惠互利的原則，建立真誠合作的伙伴關(guān)系。

雙方合作方式可以靈活多樣。暫可采取邀請評估、聯(lián)合評估、指定評估、委托評估等合作方式，其它合作方式可隨時商議。

甲方(公章)： 乙方(公章)：

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關(guān)鍵詞：地理信息系統(tǒng)，地籍管理，房地產(chǎn)管理

中圖分類號：C922 文獻標識碼：A 文章編號：

地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System或 Geo－Information system），簡稱GIS, 它是特定而又十分重要的空間信息系統(tǒng)。它是在計算機硬、軟件系統(tǒng)支持下，對整個或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術(shù)系統(tǒng)。地理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)是空間化數(shù)據(jù)，特點是其強大的空間數(shù)據(jù)分析處理能力。隨著中國城市化進程的不斷加速，房地產(chǎn)管理工作不斷深入發(fā)展，各房地產(chǎn)管理部門紛紛加入了信息化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化的改革大潮中。房地產(chǎn)管理日益呈現(xiàn)出的集成化、智能化、自動化趨勢，利用地理信息系統(tǒng)管理房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)并將數(shù)據(jù)分析整合，能為各級房地產(chǎn)部門的日常工作提供了便利的平臺和服務(wù)，也能為各級政府決策提供了數(shù)據(jù)平臺和分析工具。

一、GIS技術(shù)在房地產(chǎn)管理的應(yīng)用方式

1、 GIS在地籍管理中的應(yīng)用

地籍管理歷來是國家行政管理的措施之一，是地政的重要組成部分，是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性工作。我國地籍管理的主要內(nèi)容包括:土地調(diào)查、土地登記、土地分類、土地統(tǒng)計、地籍檔案管理等。從技術(shù)上來說，地籍測繪和地籍管理經(jīng)歷了從按照地籍號排序立卷的紙質(zhì)實物管理模式，過渡到以計算機輔助制圖為輔助手段的紙質(zhì)檔案為主，電子圖形文檔為輔的半電子管理方式，因為沒有建立系統(tǒng)的管理平臺，因此缺乏從空間信息分析的角度對地籍實體的綜合和深入分析。傳統(tǒng)的地籍管理是以地籍圖為核心的，側(cè)重點在于建立數(shù)據(jù)庫或者滿足于制圖的要求，所以說傳統(tǒng)的地籍管理無法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)管理所要求的統(tǒng)計、趨勢分析等功能。由于地籍管理的主要對象是空間的地理數(shù)據(jù)及其附屬的屬性數(shù)據(jù)，GIS用于地籍管理，能將圖形數(shù)據(jù)與相應(yīng)的屬性數(shù)據(jù)鏈接起來，能夠?qū)崿F(xiàn)圖形的拓撲查詢以及圖形、屬性數(shù)據(jù)的相互查詢。建立地籍管理信息系統(tǒng)，旨在管理海量的土地地理數(shù)據(jù)和權(quán)屬信息數(shù)據(jù)，首先可以實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門的自動化管理，然后，還將為“數(shù)字城市”或者“數(shù)字房地產(chǎn)”建設(shè)提供重要的基礎(chǔ)。

2、 GIS在房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)測中的應(yīng)用

房地產(chǎn)利用動態(tài)監(jiān)測是及時、準確掌握房地產(chǎn)利用狀況,為政府決策以及各級房地產(chǎn)管理部門制定管理政策和落實各項管理措施提供科學依據(jù)的重要手段。由于遙感對地觀測技術(shù)具有覆蓋面廣、宏觀、強、快速、多時相、豐富的綜合信息等特點,已廣泛應(yīng)用于獲取和提取各類專題房地產(chǎn)信息。

利用航空像片高幾何分辨率與衛(wèi)星影像的高分辨率的融合的復合多源遙感影像技術(shù)也得到了廣泛應(yīng)用和發(fā)展。此外,通過GIS技術(shù)進行房地產(chǎn)評價及發(fā)展趨勢預(yù)測、利用GPS技術(shù)作為主要定位手段的3S技術(shù)在房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)測中的綜合運用,還可以更及時、可靠的獲取信息以及實現(xiàn)信息的共享和輔助決策服務(wù)。

當前，由于房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，土地利用和房地產(chǎn)利用狀況、價格分析等成為政府決策中非常重要的一部分內(nèi)容，利用GIS中的各種工具，通過建立科學的數(shù)學模型，可以模擬房地產(chǎn)開發(fā)，通過對比不同方案可以甄選出最優(yōu)方案，各類高效的分析工具也可以為決策提供參考依據(jù)。

3、GIS在土地利用規(guī)劃中的應(yīng)用

房地產(chǎn)利用規(guī)劃是依法管理房地產(chǎn)和合理開發(fā)、利用、保護房地產(chǎn)資源的依據(jù)。規(guī)劃的現(xiàn)勢性和科學性直接影響待房地產(chǎn)管理工作的成效，并對社會經(jīng)濟的發(fā)展布局和發(fā)展速度產(chǎn)生重大形響。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的規(guī)劃方式已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)利用規(guī)劃的現(xiàn)勢性要求，也無法體現(xiàn)房地產(chǎn)利用總體規(guī)劃對房地產(chǎn)管理工作的指導作用。而且房地產(chǎn)利用規(guī)劃涉及到大盤的圖形、屬性數(shù)據(jù)和專題數(shù)據(jù)的處理、管理和統(tǒng)計分析、空間分析問題。所以必須采用GIS技術(shù)和其他現(xiàn)代化信息技術(shù)，建立相應(yīng)的規(guī)劃管理信息系統(tǒng)才能使規(guī)劃管理工作達到科學化、規(guī)范化和標準化的水平，而且隨著計算機和信息化技術(shù)的發(fā)展，GIS技術(shù)在房地產(chǎn)利用規(guī)劃中將具有廣闊的應(yīng)用空間。

4、GIS在土地信息化管理中的應(yīng)用

GPS技術(shù)在房地產(chǎn)管理的外業(yè)作業(yè)中，作為取代目前手工作業(yè)方式完成的大多數(shù)野外作業(yè)的有效手段，將會大幅度地提高作業(yè)精度和節(jié)省大量的費用和時間。這種數(shù)據(jù)與遙感數(shù)據(jù)一起在對自然界的描述過程中將會發(fā)揮很大作用。在房地產(chǎn)管理中，除了一些數(shù)據(jù)的規(guī)范化工作需要人工完成外，大量的圖紙錄入、繪制以及有關(guān)數(shù)據(jù)信息的管理、錄入，都將由于計算機科學中的人工智能技術(shù)和并行處理技術(shù)的發(fā)展而在GIS的支持下成為自動化作業(yè)。作為GIS的重要組成部分的房地產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫在結(jié)構(gòu)上也將發(fā)生重要的變化。這些數(shù)據(jù)庫存貯的數(shù)據(jù)總量將會更大而且具有更強的聯(lián)網(wǎng)功能，涉及的地理范圍也將明顯擴大。這是因為多維數(shù)據(jù)信息的引入，將會使數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)密度激增。與此同時，由于聯(lián)網(wǎng)環(huán)境的支持，使通過GIS使用房地產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫信息的用戶，以及可用的數(shù)據(jù)資源種類在數(shù)量上也會急劇增加。

二、GIS在當前房地產(chǎn)管理應(yīng)用中存在的主要問題

1、數(shù)據(jù)來源的不穩(wěn)定性與數(shù)據(jù)質(zhì)量的不確定性

房地產(chǎn)資源的影響因素復雜，需要大量的數(shù)據(jù)，且精度要求較高。目前，收集到的數(shù)據(jù)普遍存在來源不一、數(shù)據(jù)格式各異、時間尺度不一致等原因造成房地產(chǎn)資源管理數(shù)據(jù)質(zhì)量難以保證，這些都嚴重影響了數(shù)據(jù)的共享以及GIS的推廣應(yīng)用。

2、專業(yè)模型缺乏通用性

現(xiàn)代房地產(chǎn)資源的研究已進入側(cè)重模擬、監(jiān)測和管理的階段。在這個階段，問題的解決依賴于模型的建立，然而現(xiàn)有的模型多是面向某一地區(qū)特定條件下建立的，大多不具有空間和時和時間上的可移植性。

篇9

現(xiàn)將《廣州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理實施辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

                           廣州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理實施辦法

第一章  總  則

第一條  為加強本市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是指在依法取得使用權(quán)的國有土地上進行商品房屋及其相配套的城市基礎(chǔ)公用設(shè)施建設(shè)的行為。

第三條  在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)及經(jīng)營活動，適用本辦法。

第四條  本市城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

第五條  廣州市建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）是本市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理的行業(yè)主管部門。區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門在各自行政區(qū)域內(nèi)負責房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理工作。

第二章  開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)

第六條  從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)），必須持有市建設(shè)行政主管部門核發(fā)的開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級證書。

第七條  在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)、經(jīng)濟組織必須辦理工商登記和技術(shù)資質(zhì)審核手續(xù)，依法取得獨立企業(yè)法人資格：

（一）向市工商行政管理部門申請，核發(fā)《企業(yè)法人名稱登記核準通知》。

（二）向市建委申請，提出行業(yè)主管部門的審批意見。

（三）向市工商行政管理部門申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》副本。

（四）向財政、稅務(wù)部門辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。

（五）由市建設(shè)行政主管部門審定技術(shù)資質(zhì)等級后，核發(fā)《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級證書》。

（六）憑驗資證明、《營業(yè)執(zhí)照》副本和《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級證書》向市工商行政管理部門申領(lǐng)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正本。

開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后1個月內(nèi)，到市建設(shè)行政主管部門備案。

第八條  開發(fā)企業(yè)按其擁有自有資金、技術(shù)、經(jīng)濟管理人員、開發(fā)實績等條件，劃分為一級、二級、三級、四級共4個等級。按以下標準評定其開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級：

一級開發(fā)企業(yè)的自有流動資金不得少于2000萬元；須配備工程師（含建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、概預(yù)算、電氣等專業(yè)工程師）10名以上，會計師、經(jīng)濟師、統(tǒng)計師各1名以上，配備具有初級技術(shù)職稱的專職統(tǒng)計員。

二級開發(fā)企業(yè)的自有流動資金不得少于1000萬元；須配備工程師（含建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)概算等專業(yè)工程師）6名以上，會計師和經(jīng)濟師各1名，配備具有初級技術(shù)職稱的專職統(tǒng)計員。

三級開發(fā)企業(yè)的自有流動資金不得少于500萬元；須配備工程師（含建筑或結(jié)構(gòu)專業(yè)工程師）3名以上，會計師1名，配備具有初級技術(shù)職稱或持有《統(tǒng)計人員上崗專業(yè)知識合格證書》的統(tǒng)計員。

四級開發(fā)企業(yè)自有流動資金不得少于300萬元；須配備建筑或結(jié)構(gòu)工程師1名，配備助理會計師和統(tǒng)計員。

第九條  開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級由市建設(shè)行政主管部門或由其委托縣級市建設(shè)行政主管部門負責審查評定：

（一）市建設(shè)行政主管部門審查評定市區(qū)內(nèi)資、外商投資開發(fā)企業(yè)（含香港、澳門、臺灣地區(qū)以及外國投資者在市區(qū)設(shè)立的中外合作、合資和外商獨資企業(yè)，下同）和縣級市一級、二級內(nèi)資開發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級。

（二）各縣級市建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負責審查評所在市三級、四級內(nèi)資開發(fā)企業(yè)和外商投資開發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級?？h級市屬一級、二級的開發(fā)企業(yè)由縣級市建設(shè)行政主管部門初審同意后，報市建設(shè)行政主管部門審定。

第十條  申請辦理開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級審查，應(yīng)提交下列材料：

（一）申請報告。

（二）營業(yè)執(zhí)照。

（三）企業(yè)章程。外資開發(fā)企業(yè)還須提交對外經(jīng)濟貿(mào)易部或其委托審批機構(gòu)發(fā)給的批準證書和企業(yè)合同、章程。

（四）法人代表證明。

（五）驗資機構(gòu)出具的自有流動資金的驗資證明。

（六）技術(shù)、經(jīng)濟管理人員資格證書，任職文件及聘用合同。

（七）開發(fā)經(jīng)歷和實績材料。

（八）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他書面材料。

第十一條  開發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級每兩年評定一次，實行升降級制度。

申請升級的開發(fā)企業(yè)，除符合第八條規(guī)定的標準外，晉升一級、二級、三級的開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)歷分別不得少于4年、3年、2年，并有相應(yīng)的綜合開發(fā)實績。

對不符合原定技術(shù)資質(zhì)標準的開發(fā)企業(yè)，由原資質(zhì)審批機關(guān)予以降級或吊銷技術(shù)資質(zhì)證書。

第三章  計劃統(tǒng)計

第十二條  房地產(chǎn)綜合開發(fā)用地納入計劃管理。市、縣級市建設(shè)行政主管部門會同計劃、國土、規(guī)劃部門，每年根據(jù)市經(jīng)濟發(fā)展需要和社會實際承受能力，確定當年房地產(chǎn)綜合開發(fā)總規(guī)模，提出商品房建設(shè)計劃，報同級人民政府批準后實施。規(guī)劃、土地管理部門、金融機構(gòu)根據(jù)計劃安排規(guī)劃審批、土地使用權(quán)出讓、貸款規(guī)模。

第十三條  商品房屋建設(shè)（包括利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)項目）必須納入商品房屋建設(shè)計劃。

商品房屋建設(shè)計劃分為預(yù)備項目和正式項目計劃。商品房建設(shè)施工應(yīng)按年度申報商品房屋年度建設(shè)計劃。

商品房項目開始施工后，列入年度商品房建設(shè)計劃的公共配套設(shè)施投資，不得低于當年商品房計劃投資的10％。開發(fā)企業(yè)必須按照計劃完成相應(yīng)公共配套設(shè)施建設(shè)。

第十四條  開發(fā)企業(yè)申報預(yù)備項目計劃需向市建設(shè)行政主管部門報送下列資料：

（一）《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊》。

（二）辦理規(guī)劃報建及征地拆遷手續(xù)的有效文件。

（三）建設(shè)銀行或會計師事務(wù)所出具的年度預(yù)備項目計劃所需的資金證明。

第十五條  預(yù)備項目計劃經(jīng)市建設(shè)行政主管部門審核后，報市計劃部門下達。開發(fā)企業(yè)須持經(jīng)批準的預(yù)備項目計劃，向土地房管部門辦理批準用地、征地拆遷、土地使用權(quán)出讓等手續(xù)；向規(guī)劃管理部門辦理建筑報建手續(xù)，領(lǐng)取《建設(shè)工程報建審核書》。

第十六條  開發(fā)企業(yè)憑下列資料到市建設(shè)行政主管部門申報正式項目計劃：

（一）規(guī)劃方案批文及其總體規(guī)劃圖。

（二）《建設(shè)工程報建審核書》。

（三）建設(shè)銀行或會計師事務(wù)所出具的正式年度項目計劃所需的資金證明。

（四）《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊》。

（五）利用外資合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目，須提供經(jīng)市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會（以下簡稱市外經(jīng)貿(mào)委）批準的合作合同、章程及外商進資證明。

第十七條  正式項目計劃經(jīng)市建委或縣級市建設(shè)行政主管部門審核后，報市計劃部門下達。

開發(fā)企業(yè)須持經(jīng)批準的正式項目計劃向市計劃部門、建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)管理部門分別辦理《固定資產(chǎn)投資許可證》、《施工許可證》、商品房交易及產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

第十八條  開發(fā)企業(yè)實行綜合開發(fā)統(tǒng)計制度，定期向建設(shè)行政主管部門和統(tǒng)計部門報送統(tǒng)計資料。不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。建設(shè)行政主管部門依據(jù)企業(yè)報送的統(tǒng)計資料評定其開發(fā)、建設(shè)及經(jīng)營情況。

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按資質(zhì)等級配備相應(yīng)的專職或兼職統(tǒng)計人員，并指定統(tǒng)計工作負責人。

第十九條  房地產(chǎn)綜合開發(fā)統(tǒng)計工作實行分級管理。市建設(shè)行政主管部門負責全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的統(tǒng)計工作，各縣級市建設(shè)行政主管部門負責本市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)綜合開發(fā)的統(tǒng)計工作，各區(qū)建設(shè)行政主管部門負責本區(qū)區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的統(tǒng)計工作。

第四章  開發(fā)建設(shè)

第二十條  進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)規(guī)劃管理部門批準的規(guī)劃設(shè)計要點，委托有相應(yīng)技術(shù)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制開發(fā)項目修建性詳細規(guī)劃。

第二十一條  除單幢建設(shè)的普通民用建筑項目外，房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案由開發(fā)企業(yè)報請所在區(qū)（或縣級市）規(guī)劃管理部門會同各專業(yè)管理部門按照規(guī)劃設(shè)計要點進行論證后，報市規(guī)劃管理部門審批。

開發(fā)項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計，應(yīng)當委托具有相應(yīng)資格的單位承擔。

第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)項目實行市、區(qū)兩級建設(shè)行政主管部門合理分工、條塊結(jié)合的管理制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理開發(fā)項目的《規(guī)劃用地許可證》后的15日內(nèi)，持規(guī)劃批文到市建設(shè)行政主管部門備案、領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目實施過程的主要事項和政府有關(guān)部門對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營的審查、批準、處理意見均記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。開發(fā)企業(yè)每年10月將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送項目所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部門驗核。

第二十三條  開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)讓中的受讓人應(yīng)當在向原審批機關(guān)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的15日內(nèi)，持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)變更登記證明和原《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》，到市建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項目開發(fā)人變更手續(xù)。

第二十四條  開發(fā)企業(yè)進行新區(qū)開發(fā)、舊城改造需要進行建筑物拆卸施工的，須委托有相應(yīng)資格的施工企業(yè)進行施工。開發(fā)企業(yè)在開始建筑物拆卸施工前，應(yīng)向房屋所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部門申請，經(jīng)批準并領(lǐng)取《建筑物拆卸工程施工許可證》后才能進行拆卸施工?！督ㄖ锊鹦豆こ淌┕ぴS可證》由市建委統(tǒng)一印發(fā)。

第二十五條  《建筑物拆卸工程施工許可證》由開發(fā)企業(yè)內(nèi)具有工程師以上職稱的工程技術(shù)人員作為申報人，在授權(quán)范圍內(nèi)代表開發(fā)企業(yè)向所在區(qū)（或縣級市）建設(shè)行政主管部門辦理申請手續(xù)。拆卸項目的工程技術(shù)和安全責任由申報人負責，拆卸項目的經(jīng)濟責任及工地管理責任由開發(fā)企業(yè)承擔。

第二十六條  申報人辦理《建筑物拆卸工程施工許可證》須提交下列文件資料：

（一）開發(fā)企業(yè)申請報告及法人授權(quán)書、申報人技術(shù)職稱證書及任職證明。

（二）市國土局房管局鑒證的房屋拆遷補償協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)交換證明。

（三）房屋拆卸安全技術(shù)管理方案。內(nèi)容包括承擔拆卸工程施工的企業(yè)名稱、資質(zhì)證明；拆卸房屋原有結(jié)構(gòu)構(gòu)造勘察結(jié)果及其1∶500建筑物位置平面圖；拆卸安全技術(shù)監(jiān)督措施；拆卸施工現(xiàn)場圍閉方式；工地余泥排放準運證；對分期拆卸的項目，應(yīng)列出分期的安全保障措施。

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。建設(shè)工程開工，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將指定的施工現(xiàn)場總代表人、委托建設(shè)監(jiān)理單位和施工單位項目經(jīng)理情況，報項目所在地的區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門備案。

第二十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項目實行建設(shè)監(jiān)理制度。開發(fā)企業(yè)必須委托具備建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)的單位實施建設(shè)監(jiān)理，審查工程計劃和施工方案，監(jiān)督施工單位嚴格按規(guī)范、標準施工，控制工程進度和質(zhì)量，檢查安全防護設(shè)施，認定工程質(zhì)量和數(shù)量，參與處理質(zhì)量事故，驗收工程，提出竣工報告。

第二十九條  綜合開發(fā)項目，實行單項工程項目竣工驗收和住宅小區(qū)（組團）竣工綜合驗收制度。

第三十條  單項工程完工后，必須報有關(guān)專業(yè)管理部門進行單項工程驗收。

單項工程驗收不合格的房屋，不得交付使用。

第三十一條  全部工程完工，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將用地紅線范圍內(nèi)的占用道路、綠地的臨時建筑、堆放的材料、工地圍墻拆除、清理干凈，并疏通排水管道，及時修復施工過程中損壞的市政、公共設(shè)施。同時申報綜合驗收。

第三十二條  商品住宅小區(qū)（組團）全部竣工并經(jīng)全部單項工程驗收合格后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當憑相應(yīng)的驗收資料向市建設(shè)行政主管部門提出組織綜合驗收的申請。建設(shè)行政主管部門收齊有關(guān)資料后，應(yīng)在60天內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收。

經(jīng)有關(guān)部門同意實施分期建設(shè)的住宅小區(qū)（組團）的綜合驗收可以分階段進行，待全部建成后再進行整體綜合驗收。

綜合驗收應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

（一）規(guī)劃要求是否落實。

（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建成。

（三）單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完善。

（四）拆遷補償安置方案是否落實。

（五）物業(yè)管理是否落實。

第三十三條  居住小區(qū)或住宅組團的綜合驗收，分兩步進行：

（一）由開發(fā)企業(yè)向項目所在區(qū)建設(shè)行政主管部門申請組織初步驗收。

（二）通過初步驗收的住宅小區(qū)，由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門組織正式驗收，驗收合格的，核發(fā)《廣州市新建住宅小區(qū)（組團）驗收合格證書》。

第三十四條  開發(fā)企業(yè)銷售的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，屬竣工1年以內(nèi)（含1年）的，由市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站負責鑒定，屬竣工1年以上的，由市國土局房管局屬下房屋安全鑒定所負責鑒定。

經(jīng)鑒定，如屬非購房者使用原因造成，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)負責保修，質(zhì)量問題嚴重的，應(yīng)予以更換或退貨。

質(zhì)量問題如屬于施工企業(yè)或其他責任人過失造成的，銷售商品房的開發(fā)企業(yè)有權(quán)向該責任人追索賠償，或由該責任人自行承擔。

第三十五條  在建的住宅小區(qū)，或分期建設(shè)，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用設(shè)施，由開發(fā)企業(yè)自行或委托有管理資格的物業(yè)管理單位提前介入管理。承擔維護居民入住范圍的生活環(huán)境衛(wèi)生和安全，協(xié)助有關(guān)部門預(yù)防和制止各種違法建筑等行為。

第三十六條  建成并通過綜合驗收的住宅小區(qū)（組團），憑《廣州市新建住宅小區(qū)（組團）驗收合格證書》，向所在區(qū)建設(shè)行政主管部門辦理移交管理手續(xù)。

第三十七條  商品房及其配套設(shè)施移交管理時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)同時移交其驗收檔案資料，繳交住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，并與區(qū)建設(shè)行政主管部門簽訂提供物業(yè)管理用房的合同書。

第五章  房地產(chǎn)經(jīng)營

第三十八條  除享受國家優(yōu)惠的政策性居民住宅實行政府限價外，開發(fā)企業(yè)銷售商品房按照市場供求情況自行定價。開發(fā)企業(yè)須在簽訂商品房銷售（預(yù)售）合同30日內(nèi)分別向市（縣級市）建設(shè)行政主管部門、房管部門和物價管理部門如實申報銷售（預(yù)售）成交價。

第三十九條  利用外資興建商品房，需具備市建設(shè)行政主管部門對該項目建設(shè)管理的初步審查意見。

申請辦理利用外資興建商品房項目初步審查，須報送下列文件資料：

（一）中方合營者申請辦理立項手續(xù)的報告。

（二）合作各方共同簽定的意向書或協(xié)議書。

（三）項目可行性研究報告或項目建議書。

（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計要點。

（五）《建設(shè)用地通知書》。

第四十條  開發(fā)企業(yè)在向市外經(jīng)貿(mào)委申報審批項目合作合同、章程時，須提交該項目用地有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同，或經(jīng)政府主管部門批準獲得土地使用權(quán)的有效文件，作為合作企業(yè)合同的附件。

第四十一條  開發(fā)企業(yè)赴境外購買土地、房屋，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)當填報《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》，辦理有關(guān)國有資產(chǎn)管理及對外經(jīng)濟管理審批手續(xù)。

第四十二條  開發(fā)企業(yè)向境外出售商品房，應(yīng)經(jīng)市建設(shè)行政主管部門審核同意，并報市外經(jīng)貿(mào)委批準。開發(fā)企業(yè)在境外出售（預(yù)售）商品房應(yīng)公布批準機關(guān)及批準文號。

第四十三條  開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房屋，必須持有《預(yù)售商品房許可證》。開發(fā)企業(yè)刊登售房廣告以及簽訂銷售、預(yù)售商品房合同時，必須載明預(yù)售商品房許可證號碼。

第四十四條  開發(fā)公司出售商品房，買賣雙方必須簽定售房合同，并到土地房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬登記。

第六章  法律責任

第四十五條  有下列行為的，由市建設(shè)行政主管部門按規(guī)定進行處罰。

（一）違反本辦法第二十四條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責令其限期補辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款。

（二）違反本辦法第三十九條規(guī)定，不如實審報成交價格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款。

第四十六條  對下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處20000元以下的罰款。

（一）違反本辦法第七條規(guī)定，逾期未備案的。

（二）偽造、涂改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的。

（三）不如實填寫或不按規(guī)定時間交驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的。

第四十七條  對下列行為，由市建設(shè)行政主管部門責令其停止活動，并可處以項目總投資額1％以下罰款，并視具體情況對開發(fā)企業(yè)降級處理：

（一）違反本辦法第二十一條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔設(shè)計任務(wù)的。

（二）違反本辦法第二十五條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工單位承擔施工任務(wù)的。

第四十八條  各建設(shè)行政主管部門要按規(guī)定對開發(fā)企業(yè)進行資質(zhì)審查，對2年以上無開發(fā)業(yè)績，或有嚴重違規(guī)行為的企業(yè)，由市建設(shè)行政主管部門分別給予降級、撤并和吊銷開發(fā)資質(zhì)證書等處分。

第四十九條  違反第二十四條，未向原土地審批部門辦理轉(zhuǎn)讓或變更手續(xù)，通過私下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或私自以合營方式開發(fā)房地產(chǎn)的，由市、縣規(guī)劃土地部門分別對其違法用地、違法建設(shè)作出處理。并由市、縣級市建設(shè)行政管理部門對有關(guān)開發(fā)企業(yè)給予降級處理。

規(guī)劃、土地部門除按規(guī)定進行必要的處罰外，對情節(jié)嚴重者，按規(guī)定收回其土地使用權(quán)。

第五十條  當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起15日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上級機關(guān)申請復議。當事人對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴。

第五十一條  建設(shè)主管部門及其他有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、貪污受賄、徇私舞弊的，由其所在單位或其上級主管機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第七章  附  則

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；管理；問題；對策

引言

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有自身獨特的特點，它是極易受經(jīng)濟市場影響的一個行業(yè)，對整個社會的穩(wěn)定尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)一直都是受到社會各界關(guān)注的重點行業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國城市的房價呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢，老百姓的經(jīng)濟承受能力無法滿足過高的房價，“蝸居”、“北漂”一族的出現(xiàn)都是當前高昂房價的真實體現(xiàn)。因此，如何對房地產(chǎn)進行正確、合理的管理，研究出一套有效的項目管理模式，是當前所有房地產(chǎn)行業(yè)都必須關(guān)注的一個重要問題。下文筆者重點論述房地產(chǎn)項目在管理中存在的問題及應(yīng)采取的措施，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項目管理概述

1.1 概念

通常所說的房地產(chǎn)項目管理，實質(zhì)上是工程項目管理的一個分支，是指房地產(chǎn)項目的管理者通過綜合對系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法的運用，全過程、全方位的綜合管理房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用，優(yōu)化配置房地產(chǎn)項目中的各項生產(chǎn)要素，從而為將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提供給用戶。它是一門實用性很強的綜合性學科，是發(fā)展?jié)摿艽蟮男屡d學科。

1.2 原則

在對房地產(chǎn)項目進行管理的過程中，應(yīng)堅持相應(yīng)的原則。首先應(yīng)堅持成本最低原則，從房地產(chǎn)項目管理的角度來看房地產(chǎn)的成本運作，應(yīng)做到成本的最低化，不斷降低運行房地產(chǎn)的成本，實現(xiàn)的最低目標成本的要求，但其前提條件必須要保證質(zhì)量；其次，必須對房產(chǎn)質(zhì)量管理嚴格把握，做到行之有效的項目管理運作；再次，應(yīng)堅持責任對等的原則，因為房地產(chǎn)行業(yè)極易受到市場經(jīng)濟的影響且是一個暴利的行業(yè)，對于房地產(chǎn)商來說，不能為了追求利潤而忽視的質(zhì)量，應(yīng)講責任與利益對等，從而保證房地產(chǎn)項目管理的有序進展。

2 房地產(chǎn)項目管理中存在的問題剖析

2.1 缺乏科學合理的前期可行性研究

房地產(chǎn)項目管理的最基本的前提便是前期研究。只有確定了具體合理的方案，才能有序的進行下期的投資建設(shè)項目。然而，當前很多房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了對項目前期可行性的研究，在拿的項目后，為了趕工程進度，立馬動工，而沒有對市場調(diào)研及前期可行性進行充分的研究，僅僅依據(jù)目前市場經(jīng)濟的動向，在實際施工過程中，就會導致嚴重的重復建設(shè)社會資源的狀況，從而對資源造成嚴重的浪費，不利于企業(yè)和國家的長遠發(fā)展。

2.2 缺乏完善的項目監(jiān)督程序

由于對房地產(chǎn)項目前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了獲取利潤，過分追趕工程進度，對工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問題的監(jiān)管不重視，監(jiān)管工作不到位。當出現(xiàn)實際問題時，房地產(chǎn)商僅僅是將設(shè)計圖紙與現(xiàn)實施工存在的爭議簡單對比，并沒有堅持從實際出發(fā)的原則，而是從經(jīng)濟利益的角度圖紙進行修改，很多臨時調(diào)整的決策都是由開發(fā)商廠商一手操辦，缺少有效項目監(jiān)督，沒有制定完善的項目監(jiān)督程序及當實際施工與圖紙設(shè)計出現(xiàn)偏差時的解決措施，這就嚴重制約了房地產(chǎn)項目管理的科學性。

2.3 缺乏強烈的合同管理意識

當前，我國房地產(chǎn)商在對項目管理中存在的又一個嚴重的問題是缺乏合同管理意識，很多房地產(chǎn)商的合同管理意識比較。近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，逐步融入世界經(jīng)濟競爭之中，不同文化之間的沖擊對傳統(tǒng)的“口頭”合同思想產(chǎn)生了很大的影響。這意味著，在以后的合同管理中，房地產(chǎn)商必須認真斟酌合同中的每個詞、每個字，更不可隨意的憑個人主觀意識去修改合同。然而，當前我國很多房地產(chǎn)商沒有認識到經(jīng)濟形式和競爭形式的變化，合同意識很淡薄，由于缺乏強烈的合同管理意識，對房地產(chǎn)項目的管理產(chǎn)生了很多不利的影響。

3 改善我國房地產(chǎn)項目管理的措施探究

通過上文對房地產(chǎn)項目管理中存在的問題進行剖析，我們可以看出當前房地產(chǎn)項目管理的問題主要集中在前期的可行性研究、項目監(jiān)督程序及合同管理意識方面，針對這些問題，筆者認為我們可以從下述幾點著手，改善我國房地產(chǎn)項目的管理。

3.1 科學有力的加大進行前期可行性研究

在進行項目施工前，開發(fā)商應(yīng)收集和整理各方面的信息如市場經(jīng)濟信息、競爭對手的信息等，從市場定位和產(chǎn)品研究及項目的品牌戰(zhàn)略進行科學的前期可行性研究。隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，開發(fā)商不能僅僅依靠單純的廣告的投入來進行企業(yè)的品牌建設(shè)，越來越多的消費者逐步趨向理性和成熟的消費，他們對產(chǎn)品的質(zhì)量及系列的售后服務(wù)更加注重。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)深刻意識到這一點，客觀合理的對自己的產(chǎn)品有進行評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實現(xiàn)及企業(yè)自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地產(chǎn)項目管理程序

為了確保項目管理的順利進行，必須不斷完善和公開程序監(jiān)督，才能保證項目管理目標的實現(xiàn)。針對目前各地房產(chǎn)項目管理程序不規(guī)范的問題，應(yīng)該充分發(fā)揮監(jiān)委會的作用，借助第三方力量，避免 “自己監(jiān)督自己”現(xiàn)象的出現(xiàn)。因為房產(chǎn)項目存在點多、面廣、戰(zhàn)線廣的特點，涉及的內(nèi)容更是全面，只有通過有效的管理程序，按部就班，適時的調(diào)整項目當中遇到的問題，使項目能夠順利的進行下去。

3.3 強化房地產(chǎn)合同管理意識

房地產(chǎn)商應(yīng)在前期充分完整的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，不斷提高項目管理意識。針對當前房地產(chǎn)中普遍存在項目管理意識不強的局面，只有通過對管理意識的不斷強化，讓其意識到項目管理的重要性。首先必須要轉(zhuǎn)變觀念，改變傳統(tǒng)的“口頭“做法的觀念，意識到合同所具有的強制性及其所具有的威力，這樣才能從根本上解決房地產(chǎn)合同管理意識不強的局面，也能更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理。

結(jié)論

綜上所述，當前由于早房地產(chǎn)項目管理中對項目前期的可行性缺乏研究；在項目實施過程中對項目監(jiān)督程序不夠完善以及合同管理意識淡薄等問題，嚴重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們應(yīng)針對出現(xiàn)的問題及時采取解決措施，諸如加大對前期可行性的研究、不斷完善房地產(chǎn)項目管理的程序以及逐步提高房地產(chǎn)合同管理意識等，從而有效的推動我國房地產(chǎn)項目的管理，更好的為市場經(jīng)濟服務(wù)。

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