導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇建筑產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一部分 建筑工程項(xiàng)目總論總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、建筑工程項(xiàng)目概況

(一)項(xiàng)目名稱

(二)項(xiàng)目承辦單位

(三)可行性研究工作承擔(dān)單位

(四)項(xiàng)目可行性研究依據(jù)

本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)如下：

1.《中華人民共和國(guó)公司法》;

2.《中華人民共和國(guó)行政許可法》;

3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)(20xx)20號(hào) ;

4.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》;

5.《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃》;

6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年審核批準(zhǔn)施行;

7.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年

8. 企業(yè)投資決議;

9. ……;

10. 地方出臺(tái)的相關(guān)投資法律法規(guī)等。

(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、建筑工程項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題

(三)項(xiàng)目政策保障問(wèn)題

(四)項(xiàng)目資金保障問(wèn)題

(五)項(xiàng)目組織保障問(wèn)題

(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題

(七)項(xiàng)目人力保障問(wèn)題

(七)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

(八)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

(九)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

(十)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在的問(wèn)題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

1.項(xiàng)目總投資來(lái)源及投入問(wèn)題

項(xiàng)目總投資主要來(lái)自項(xiàng)目發(fā)起公司自籌資金，按照計(jì)劃在20xx年3月份前完成項(xiàng)目申報(bào)審批工作。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資資金到位時(shí)間在20xx年4月底。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項(xiàng)目可研報(bào)告編制、項(xiàng)目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收等工作。

項(xiàng)目發(fā)起公司擬設(shè)立專項(xiàng)資金賬戶用于項(xiàng)目建設(shè)用資金的管理工作。對(duì)于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。

2.項(xiàng)目原料供應(yīng)及使用問(wèn)題

項(xiàng)目產(chǎn)品的原料目前在市場(chǎng)上供應(yīng)充足，可以實(shí)現(xiàn)就近采購(gòu)。項(xiàng)目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對(duì)原材料環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)原料供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。

3.項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)性問(wèn)題

項(xiàng)目生產(chǎn)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購(gòu)先進(jìn)技術(shù)工藝設(shè)備，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生產(chǎn)技術(shù)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進(jìn)、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

第二部分 建筑工程項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開(kāi)展的支撐性條件等等。

一、建筑工程項(xiàng)目建設(shè)背景

(一)建筑工程項(xiàng)目市場(chǎng)迅速發(fā)展

建筑工程項(xiàng)目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、擴(kuò)大出口創(chuàng)匯、吸納社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮的作用越來(lái)越明顯……

(二)國(guó)家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

我國(guó)非常中國(guó)建筑工程領(lǐng)域的發(fā)展，國(guó)家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強(qiáng)，突出表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

(1)穩(wěn)定國(guó)內(nèi)外市場(chǎng);

(2)提高自主創(chuàng)新能力;

(3)加快實(shí)施技術(shù)改造;

(4)淘汰落后產(chǎn)能;

(5)優(yōu)化區(qū)域布局;

(6)完善服務(wù)體系;

(7)加快自主品牌建設(shè);

(8)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

(三)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

……

二、建筑工程項(xiàng)目建設(shè)必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、建筑工程項(xiàng)目建設(shè)可行性

(一)經(jīng)濟(jì)可行性

(二)政策可行性

(三)技術(shù)可行性

本項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進(jìn)性，關(guān)鍵設(shè)備引進(jìn)國(guó)外廠商，其他輔助設(shè)備從國(guó)內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過(guò)多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實(shí)踐，公司創(chuàng)造出一流的建筑工程工藝和先進(jìn)的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)和檢測(cè)，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項(xiàng)目順利開(kāi)展。

(四)模式可行性

建筑工程項(xiàng)目實(shí)施由項(xiàng)目發(fā)起公司自行組織，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目運(yùn)作由該公司全資注冊(cè)子公司主導(dǎo)，項(xiàng)目產(chǎn)品面向國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)。目前，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展均較為迅速，市場(chǎng)空間放量速度加快，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

(一)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

(二)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

(三)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

(四)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查

(五)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

(六)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場(chǎng)信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

(一)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(二)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(三)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

(四)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(五)建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(六)建筑工程項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案一、建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

(一)工藝設(shè)備選型

(二)工藝說(shuō)明

(三)工藝流程

三、建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案

(一)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃

(二)營(yíng)銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國(guó)家部分收購(gòu)

4、經(jīng)銷人情況分析

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-經(jīng)銷人情況分析

(三)促銷策略

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-促銷策略

……

第五部分 建筑工程項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)一、建筑工程項(xiàng)目建設(shè)地

(一)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

本項(xiàng)目位于湖北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，下圖為該園區(qū)規(guī)劃：

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-地理位置

(二)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

(三)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

(四)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

近年來(lái)，項(xiàng)目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新的帶動(dòng)力量;餐飲娛樂(lè)、交通運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)……

(五)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

(六)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸

項(xiàng)目運(yùn)作立當(dāng)?shù)兀嫦驀?guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運(yùn)輸網(wǎng)。公路四通八達(dá)，境內(nèi)有3條國(guó)道、2條省道，高速公路建設(shè)步伐進(jìn)一步加快，將進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\(yùn)輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項(xiàng)目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時(shí)投放到銷售目標(biāo)市場(chǎng)。

二、建筑工程項(xiàng)目土建總規(guī)

(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1、廠址

2、廠房建設(shè)內(nèi)容

3、廠房建設(shè)造價(jià)

(二)土建規(guī)劃總平面布置圖

(三)場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸

1、場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

(四)項(xiàng)目土建及配套工程

1、項(xiàng)目占地

2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

(六)項(xiàng)目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 建筑工程項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對(duì)影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

一、建筑工程項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方案

(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

二、建筑工程項(xiàng)目資源利用及能耗分析

(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

三、建筑工程項(xiàng)目節(jié)能方案

按照國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨(dú)列一章。按照國(guó)家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的公共建筑項(xiàng)目、建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的居住建筑項(xiàng)目以及其他年耗能20xx噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目立項(xiàng)必須取得節(jié)能審查批準(zhǔn)意見(jiàn)后，項(xiàng)目方可立項(xiàng)。因此，對(duì)建設(shè)規(guī)模超過(guò)發(fā)改委規(guī)定要求的項(xiàng)目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告》一樣，是項(xiàng)目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。

(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目節(jié)能分析

四、建筑工程項(xiàng)目消防方案

(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目消防措施

(三)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

(四)滅火系統(tǒng)

(五)消防知識(shí)教育

五、建筑工程項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案

(一)項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施

第七部分 建筑工程項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

一、建筑工程項(xiàng)目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、建筑工程項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

(一)勞動(dòng)定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓(xùn)

本項(xiàng)目采用“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”實(shí)施人員培訓(xùn)，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項(xiàng)基本技能。經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負(fù)責(zé)人針對(duì)崗位特有業(yè)務(wù)進(jìn)行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準(zhǔn)確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時(shí)間，這對(duì)于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時(shí)間都具有極好的效果。

第八部分 建筑工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。所謂項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)間。這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、建筑工程項(xiàng)目實(shí)施的各階段

(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

(二)資金籌集安排

(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

(五)施工準(zhǔn)備

(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

(七)竣工驗(yàn)收

二、建筑工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-實(shí)施進(jìn)度

三、建筑工程項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

(一)建設(shè)單位管理費(fèi)

(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)

(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

(四)辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)

(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用

第九部分 建筑工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、建筑工程項(xiàng)目總投資估算

二、建筑工程項(xiàng)目資金籌措

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說(shuō)明：

(一)資金來(lái)源

(二)項(xiàng)目籌資方案

三、建筑工程項(xiàng)目投資使用計(jì)劃

(一)投資使用計(jì)劃

(二)借款償還計(jì)劃

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定

(一)計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說(shuō)明

1.《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》，[主席令第24號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。

2.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，[財(cái)政部令第5號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。

3.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，[國(guó)務(wù)院令第512號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。

4.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，[財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。

5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年審核批準(zhǔn)施行。

6.項(xiàng)目必須遵守的國(guó)內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。

(二)項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定

五、建筑工程項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

(一)直接成本

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-直接成本

(二)工資及福利費(fèi)用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費(fèi)用

(五)修理費(fèi)

(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(七)其他費(fèi)用

(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(九)總成本費(fèi)用

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-總成本費(fèi)用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤(rùn)分配估算

八、現(xiàn)金流估算

(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-現(xiàn)金流估算

第十部分 建筑工程項(xiàng)目不確定性分析在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 建筑工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說(shuō)明

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤(rùn)率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。

(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

(l)計(jì)算公式

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：

Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

(2)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的;

2)Pt>Pc時(shí)，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。

(四)項(xiàng)目投資收益率ROI

項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-投資收益率

ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤(rùn)率(或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

(五)項(xiàng)目投資利稅率

項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額或平均年利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

(六)項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn)(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。

投資收益率項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-凈利潤(rùn)率

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率高于同行業(yè)的凈利潤(rùn)率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利能力滿足要求。

(七)項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表

二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

第十二部分 建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

五、其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

第十三部分 建筑工程項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)和建議。主要內(nèi)容有：

1、對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)

2、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明

3、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

4、對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

5、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

6、可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。

1、項(xiàng)目建議書(shū)(初步可行性報(bào)告)

2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文

3、 廠址選擇報(bào)告書(shū)

4、 資源勘探報(bào)告

5、 貸款意向書(shū)

6、 環(huán)境影響報(bào)告

7、 需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告

8、 需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告

9、 引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告

10、引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

11、其他主要對(duì)比方案說(shuō)明

12、其他

三、附圖

1、 廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)

2、 總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)

3、 工藝流程圖

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有決定性影響。因此要全面開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌⒐⒆≌阮愋偷慕邮芗靶枨笄闆r。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開(kāi)發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫(kù)、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國(guó)外建材科技,2006(05).

篇3

摘 要 我國(guó)建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而我國(guó)建筑業(yè)本身起步比較晚，把它作為一門產(chǎn)業(yè)的概念，直到上世紀(jì)80年代初才被確認(rèn)，然而這并不影響建筑業(yè)的飛速的發(fā)展和壯大，其就業(yè)容量大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高是許多產(chǎn)業(yè)無(wú)法比擬的。建筑產(chǎn)品直接反映著當(dāng)前的科技水平、管理水平、生活理念以及人文生活等，在很大程度上影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變和國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的速度與質(zhì)量。改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)建筑業(yè)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，但是我國(guó)建筑業(yè)也面臨許多挑戰(zhàn)的同時(shí)享受發(fā)展機(jī)會(huì)，建筑業(yè)需要完善自我來(lái)面對(duì)挑戰(zhàn)、迎接機(jī)遇。

關(guān)鍵詞 建筑業(yè) 機(jī)遇 挑戰(zhàn)

一、當(dāng)前我國(guó)建筑業(yè)發(fā)展面臨的主要挑戰(zhàn)

1.激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)：我國(guó)加入WTO已經(jīng)十年了，也就意味著過(guò)渡期已經(jīng)結(jié)束，我國(guó)建筑市場(chǎng)而言，其核心是：（1）允許外國(guó)企業(yè)在中國(guó)成立合資、合作企業(yè)；（2）合資、合作企業(yè)注冊(cè)資金水平高于國(guó)內(nèi)企業(yè)注冊(cè)資本的水平；（3）合資、合作企業(yè)要承擔(dān)一定比例的外資工程；（4）不允許外國(guó)企業(yè)在中國(guó)國(guó)內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)直接承攬工程。合資合作企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始享受國(guó)民待遇，并允許外資成立獨(dú)資企業(yè)。由于過(guò)渡期的政策限制，外商在國(guó)內(nèi)建筑市場(chǎng)的份額還不到2%，沒(méi)有對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)形成太大的沖擊。但隨著過(guò)渡期的完結(jié)，外資系建筑企業(yè)將逐步在中國(guó)開(kāi)展建筑承包業(yè)務(wù)，我國(guó)建筑企業(yè)將面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

2.人力資源短缺的挑戰(zhàn)：2011年春節(jié)過(guò)后，沿海地區(qū)和內(nèi)地同時(shí)出現(xiàn)嚴(yán)重的缺工現(xiàn)象。其中，廣東珠三角地區(qū)用工缺口達(dá)200萬(wàn)。常年約有1200萬(wàn)農(nóng)民工外出打工的人口大省、民工大省安徽，也出現(xiàn)了“用工荒”。有專家指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“人口紅利”正在枯竭，用工荒正成為全國(guó)普遍現(xiàn)象，傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)將加速喪失優(yōu)勢(shì)，說(shuō)明中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)“劉易斯拐點(diǎn)” ，“民工荒”的連年出現(xiàn)和劉易斯拐點(diǎn)的出現(xiàn)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言將是一個(gè)里程碑式的標(biāo)志。“民工荒”環(huán)境下帶來(lái)的勞動(dòng)力成本的上升對(duì)于當(dāng)前勞動(dòng)力密集型的建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種極大的考驗(yàn)。也將給建筑企業(yè)帶來(lái)根本性的革命，建筑企業(yè)必須為降低勞動(dòng)力使用量被迫提高機(jī)械化程度來(lái)降低勞動(dòng)強(qiáng)度和用工依賴度。

3.管理、技術(shù)及人才爭(zhēng)奪上的挑戰(zhàn)：我國(guó)建筑業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)模式將進(jìn)一步與國(guó)際接軌，建筑業(yè)企業(yè)將在更大范圍、更廣領(lǐng)域和更高層次上參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、投融資管理體制的改革和現(xiàn)代建筑市場(chǎng)體系逐步完善的大環(huán)境下，市場(chǎng)淘汰將進(jìn)一步加速，一些資金薄弱、技術(shù)落后的中小企業(yè)將面臨生存考驗(yàn)。同時(shí)具備技術(shù)、管理、人才、資金優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的境外承包商進(jìn)入我國(guó)建筑市場(chǎng)，與國(guó)內(nèi)企業(yè)爭(zhēng)奪大型工業(yè)、能源項(xiàng)目和土木工程的總承包市場(chǎng)，以及大型具有標(biāo)志性建筑的設(shè)計(jì)市場(chǎng)。人才爭(zhēng)奪也將進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式開(kāi)始由國(guó)內(nèi)的、區(qū)域的、不完整的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向國(guó)際化的、全方位的競(jìng)爭(zhēng)；由工程能力的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向承建能力加上融資能力的競(jìng)爭(zhēng)；由單一的設(shè)計(jì)或施工的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向項(xiàng)目管理及工程總承包（EPC）交鑰匙的競(jìng)爭(zhēng)；建筑業(yè)企業(yè)改革與發(fā)展也將由單純追求產(chǎn)值、規(guī)模，轉(zhuǎn)向以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、增強(qiáng)影響性及提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益

二、建筑業(yè)發(fā)展正面臨重要的發(fā)展機(jī)遇

1.統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的建筑市場(chǎng)：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，我國(guó)建筑市場(chǎng)也將由之前的不完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這將有一個(gè)更為完善的建筑市場(chǎng)交易規(guī)則。徹底打破行業(yè)壟斷和地區(qū)封鎖，維護(hù)全國(guó)統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的建筑市場(chǎng)環(huán)境。國(guó)家也將加大建筑市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)厲查處各類不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，建立和完善工程風(fēng)險(xiǎn)管理制度，建立健全建筑市場(chǎng)信用體系。進(jìn)一步完善招標(biāo)投標(biāo)制度，調(diào)整強(qiáng)制性招標(biāo)的范圍，逐步實(shí)現(xiàn)非政府投資項(xiàng)目在不影響公共安全和公眾利益的前提下，業(yè)主自主決定是否招標(biāo)。這些市場(chǎng)規(guī)則的形成和完善將對(duì)于一個(gè)建立完善管理體系的建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)將是一個(gè)大好的的發(fā)展機(jī)會(huì)和良好的發(fā)展平臺(tái)。

2.建筑企業(yè)面臨“十二五”發(fā)展新時(shí)代：中國(guó)制定頒布了“十二五”規(guī)劃綱要，確定了未來(lái)5年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想、戰(zhàn)略目標(biāo)、主要任務(wù)。中國(guó)將以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。隨著我國(guó)建筑業(yè)逐步打破部門、行業(yè)、地區(qū)、所有制的界限，按照市場(chǎng)需求、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、企業(yè)自愿、政府引導(dǎo)的原則，鼓勵(lì)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力的大型建筑業(yè)企業(yè)成為新特級(jí)企業(yè)，聯(lián)合、兼并科研、設(shè)計(jì)、施工等企業(yè)，實(shí)行跨專業(yè)、跨地區(qū)重組，扶持一批資金雄厚、人才密集、技術(shù)先進(jìn)，具有科研、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工管理和融資等能力的建筑企業(yè)形成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。“十二五”規(guī)劃綱要的實(shí)行，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型帶來(lái)許多新的建筑施工項(xiàng)目，也就意味著我國(guó)在接下來(lái)的五年將有大量的工程建筑業(yè)務(wù)，這為我國(guó)建筑業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇。

3.寬闊的市場(chǎng)機(jī)遇：隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)的開(kāi)放，在國(guó)外建筑企業(yè)進(jìn)入我國(guó)建筑業(yè)的同時(shí)，我國(guó)建筑企業(yè)也將可以進(jìn)入國(guó)際建筑市場(chǎng)，建筑企業(yè)可以發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，國(guó)家也將鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)。建筑企業(yè)可以加強(qiáng)“走出去”戰(zhàn)略規(guī)劃，廣納適應(yīng)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的優(yōu)秀管理人才，提高在世界范圍組合生產(chǎn)要素的能力，通過(guò)國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力價(jià)格相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，依托建筑業(yè)平臺(tái)進(jìn)行勞務(wù)性輸出，發(fā)展核心和優(yōu)勢(shì)技術(shù)，盡快使本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、技術(shù)、工程質(zhì)量安全管理水平和凈資產(chǎn)收益率等達(dá)到國(guó)際同行先進(jìn)水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑市場(chǎng)監(jiān)管司.中國(guó)建筑業(yè)改革與發(fā)展研究報(bào)告(2009)――應(yīng)對(duì)危機(jī)與促進(jìn)發(fā)展.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2009.10.

篇4

Abstract: For building integrated photovoltaic ( BIPV ) project，cost and benefits have been changed more in each phase of whole life cycle because of appling PV modules，especially in the investment and operation phases. Therefore, inclulding usual method, incremental cost, incremental benefits and external economy for Carbon emission reduction etc. should be focus on in economic evaluation about BIPV project.

關(guān)鍵詞： 光伏建筑一體化（BIPV）；全壽命周期；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

Key words: BIPV；whole life cycle；economic evaluation

中圖分類號(hào)：[TU-9] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2012）11-0116-02

0 引言

十二五規(guī)劃提出重點(diǎn)發(fā)展光伏建筑一體化（Building Integrated Photovoltaic，簡(jiǎn)寫為BIPV）組件生產(chǎn)技術(shù)，包括可直接與建筑相結(jié)合的建材、雙玻璃BIPV組件、中空玻璃組件等，應(yīng)用于廠房屋頂、農(nóng)業(yè)大棚和幕墻上以解決BIPV組件的透光、隔熱等問(wèn)題，結(jié)合美學(xué)原理，設(shè)計(jì)出美觀、實(shí)用、可直接作為建材和構(gòu)件用的BIPV組件。①

光伏建筑一體化項(xiàng)目對(duì)于調(diào)整能源結(jié)構(gòu)和推進(jìn)節(jié)能減排均具有重要意義，是符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的新興產(chǎn)業(yè)。目前，光伏建筑一體化處于快速發(fā)展階段，國(guó)家也給予相應(yīng)的補(bǔ)貼。因此，對(duì)于光伏建筑一體化項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在立項(xiàng)時(shí)如何進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是一個(gè)值得研究的課題。

由于光伏系統(tǒng)的使用，光伏建筑一體化項(xiàng)目和同類建筑項(xiàng)目相比，在全壽命周期各階段的費(fèi)用與收益均有明顯的增加與減少。因此，本文引入光伏建筑一體化全壽命周期的概念，旨在研究光伏建筑一體化項(xiàng)目與沒(méi)使用光伏系統(tǒng)的同類建筑項(xiàng)目相比，在全壽命周期各階段的成本費(fèi)用的凈增量。同時(shí)，探討光伏建筑一體化項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與一般建筑項(xiàng)目相比，所具有的自身特點(diǎn)。

1 光伏建筑一體化全壽命周期的概念

工程建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期是指從建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)思開(kāi)始到建設(shè)工程報(bào)廢（或建設(shè)項(xiàng)目結(jié)束）地全過(guò)程。在全壽命期中，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)歷決策、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)、報(bào)廢回收五個(gè)階段，各階段及其內(nèi)容如圖1所示。

對(duì)于光伏建筑一體化項(xiàng)目而言，在項(xiàng)目的決策階段，主要工作是選擇合適的與光伏產(chǎn)品結(jié)合或集成的建筑項(xiàng)目，確定投資目標(biāo)，投資目標(biāo)直接決定評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)。在確定投資目標(biāo)時(shí)，需要同時(shí)考慮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目將要形成的效應(yīng)和發(fā)電用途也在考慮之列；設(shè)計(jì)階段是對(duì)之前訂立的投資目標(biāo)進(jìn)行落實(shí)，從建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)始，考慮光伏產(chǎn)品與建筑如何結(jié)合或集成，如特殊的建材、構(gòu)件等，以及美觀的要求；施工階段需要從三大控制入手，同時(shí)需要額外關(guān)注使用到光伏產(chǎn)品的地方在建筑力學(xué)上的要求以及施工質(zhì)量；運(yùn)營(yíng)和維護(hù)階段除了建筑項(xiàng)目本身的使用以外，尤其要關(guān)注光伏產(chǎn)品在建筑上的應(yīng)用是否能夠滿足規(guī)定的用途，各方的效益是否與投資目標(biāo)一致；報(bào)廢回收階段是對(duì)已損的光伏組件進(jìn)行處理。光伏組件的使用壽命為25年，因此，對(duì)于很多光伏建筑一體化項(xiàng)目而言，還遠(yuǎn)未達(dá)到報(bào)廢回收階段。并且，在現(xiàn)有技術(shù)水平下，很多光伏組件在25年后仍然可以繼續(xù)輸出功率，只需更換部分已損組件，光伏系統(tǒng)仍可產(chǎn)生電力。對(duì)于已損光伏組件的處理，目前在回收工藝上尚未形成相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，EVA、背板等材料一般被當(dāng)作垃圾焚燒處理。

2 光伏建筑一體化項(xiàng)目全壽命周期經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

2.1 光伏建筑一體化項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本原理 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一般采取有無(wú)對(duì)比方法識(shí)別項(xiàng)目的費(fèi)用與效益；采用影子價(jià)格估算各項(xiàng)費(fèi)用與效益；采用內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)進(jìn)行定量的經(jīng)濟(jì)效益分析，并編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表。

光伏建筑一體化項(xiàng)目與沒(méi)使用光伏系統(tǒng)的同類建筑相比，費(fèi)用增量和效益增量分別出現(xiàn)在全壽命周期的不同階段。因此在對(duì)費(fèi)用和效益進(jìn)行識(shí)別時(shí)，不必考慮建筑項(xiàng)目本身的費(fèi)用與效益，只需分析所增加和減少的值出現(xiàn)在項(xiàng)目的哪一階段，最后得出的凈增加值為正還是負(fù)。

對(duì)于光伏建筑一體化來(lái)說(shuō)，當(dāng)采用有無(wú)對(duì)比方法識(shí)別項(xiàng)目的費(fèi)用與效益增量時(shí)，基本不涉及到使用影子價(jià)格對(duì)費(fèi)用和效益進(jìn)行調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)，影子價(jià)格涉及到市場(chǎng)定價(jià)貨物、政府宏觀調(diào)控價(jià)格貨物和特殊投入物等三個(gè)方面。關(guān)于市場(chǎng)定價(jià)貨物的調(diào)整，基本上不出現(xiàn)在各種費(fèi)用增量和效益增量中。在幾種主要的政府宏觀調(diào)控價(jià)格的產(chǎn)品和服務(wù)中，上網(wǎng)電價(jià)將對(duì)光伏建筑一體化項(xiàng)目的效益產(chǎn)生直接影響，而上網(wǎng)電價(jià)作為政府調(diào)控的價(jià)格在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是穩(wěn)定的。特殊投入物中有影子工資、土地和自然資源，其中影子工資主要體現(xiàn)在光伏組件安裝的勞動(dòng)力成本上，但這一部分占比非常小；土地的影響為零，因?yàn)楣夥ㄖ惑w化系統(tǒng)就是利用建筑本身，不占用土地；自然資源如硅等只是出現(xiàn)在光伏產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，光伏建筑一體化項(xiàng)目不需要重復(fù)考慮光伏產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程的諸多因素。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中有經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。在對(duì)具體的光伏建筑一體化項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，也需要計(jì)算這些指標(biāo)。

2.2 全壽命周期內(nèi)光伏建筑一體化項(xiàng)目的費(fèi)用增量和效益增量 對(duì)于光伏建筑一體化項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在全壽命周期中，涉及到成本費(fèi)用增加的環(huán)節(jié)主要在投資階段。設(shè)計(jì)階段和施工階段費(fèi)用增量所占比例較小，這是因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段只需要在原有的設(shè)計(jì)費(fèi)上加上對(duì)于光伏系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)的費(fèi)用調(diào)整，在施工階段主要是光伏組件的安裝等環(huán)節(jié)，而這兩部分所產(chǎn)生的費(fèi)用增量并不大。效益增加的環(huán)節(jié)主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)階段，通過(guò)光伏產(chǎn)品的使用可以產(chǎn)生電力，以上網(wǎng)電價(jià)賣出或供內(nèi)部負(fù)載消耗，并實(shí)現(xiàn)碳減排，增加社會(huì)效益。至于項(xiàng)目的報(bào)廢回收階段，由于產(chǎn)生的費(fèi)用和效益增量相比前四階段小很多，這里不予討論。

由上述分析可以看出，在光伏建筑一體化項(xiàng)目全壽命周期的五個(gè)階段中，費(fèi)用增量與效益增量主要體現(xiàn)在投資階段和運(yùn)營(yíng)階段。以下著重對(duì)這兩個(gè)階段進(jìn)行論述。

2.2.1 投資階段 光伏建筑一體化項(xiàng)目與沒(méi)有使用光伏系統(tǒng)的同類建筑相比，費(fèi)用增加體現(xiàn)在初始投資上，主要是光伏組件及相關(guān)設(shè)備的初始投資。例如，廣東順德1.03MW屋頂電站2010年的初期總投資2603.6萬(wàn)元，其中電池組件、逆變器柜、交直流配電柜、匯流箱、鋼支架、監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)備及材料費(fèi)用近1900萬(wàn)，除此之外，還有其他費(fèi)用如安裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、管理費(fèi)等②。

如果光伏系統(tǒng)的發(fā)電量用發(fā)電廠發(fā)的電來(lái)替代的話，同等規(guī)模和裝機(jī)容量的發(fā)電廠在初始投資中雖然少了光伏組件及相關(guān)設(shè)備的投資，但會(huì)增加土地的征用，發(fā)電廠相關(guān)設(shè)備與機(jī)器的投資，各種物料的采購(gòu)，人力資源和技術(shù)的投入，以及各種管理費(fèi)用。

2.2.2 運(yùn)營(yíng)階段 由于初始投資一次性計(jì)算在投資階段，所以后面各階段在計(jì)算費(fèi)用增量時(shí)不再考慮折舊。因此光伏建筑一體化項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)階段的費(fèi)用增量只有基本的維護(hù)費(fèi)用，而光伏組件的日常維護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)比設(shè)計(jì)和施工階段的費(fèi)用增量小。與采用電廠發(fā)電相比，同等規(guī)模的發(fā)電廠在運(yùn)營(yíng)階段需要在煤、水、運(yùn)輸及維護(hù)等方面投入大量費(fèi)用。

光伏建筑一體化項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)階段的收益主要有：

①電力的收益。光伏系統(tǒng)產(chǎn)生電力，可以以上網(wǎng)電價(jià)賣出或供內(nèi)部負(fù)載消耗。以保加利亞Beatpark光伏發(fā)電項(xiàng)目為例，這是由江蘇金智科技股份有限公司和普樂(lè)新能源（蚌埠）有限公司于2009年對(duì)外投資的項(xiàng)目，一期工程裝機(jī)容量為2MW，投資金額為人民幣6000萬(wàn)元，年發(fā)電量為260萬(wàn)千瓦時(shí)③，當(dāng)?shù)厣暇W(wǎng)電價(jià)為0.38歐元/千瓦時(shí)④，每年電力收益可達(dá)98.8萬(wàn)歐元。保加利亞該項(xiàng)目每年發(fā)電量要高于中國(guó)內(nèi)地的許多光伏電站，例如蚌埠某2MW電站一年發(fā)電量為220萬(wàn)千瓦時(shí)，這是因?yàn)楸＜永麃喌墓庹涨闆r與空氣清潔程度均優(yōu)于中國(guó)內(nèi)地。再如，一期已投入運(yùn)行的廣東順德1.03MW屋頂電站每年發(fā)電量為106萬(wàn)千瓦時(shí)，國(guó)內(nèi)上網(wǎng)電價(jià)以1.15元/千瓦時(shí)計(jì)，每年電力收益為121.9萬(wàn)元。

②碳減排及其價(jià)值。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的電力折算標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)核算，每節(jié)約1千瓦時(shí)電，就相應(yīng)節(jié)約了0.404千克標(biāo)準(zhǔn)煤，因而可以減少污染物的排放，計(jì)有0.275千克碳粉塵、1千克二氧化碳、0.033千克二氧化硫、0.015千克氮氧化物。

碳減排的國(guó)際交易價(jià)格約為10.5歐元/噸。前文提到的保加利亞Beatpark光伏發(fā)電項(xiàng)目每年發(fā)電260萬(wàn)千瓦時(shí)，減排二氧化碳為2600噸，碳減排量的價(jià)值為27300歐元。廣東順德屋頂電站每年碳減排價(jià)值可算得為11130歐元。

以上對(duì)光伏建筑一體化項(xiàng)目全壽命周期做了分析，以實(shí)例討論了投資階段和運(yùn)營(yíng)階段的費(fèi)用增量和效益增量。從現(xiàn)金流量角度來(lái)看，光伏建筑一體化項(xiàng)目的投資回收期會(huì)很長(zhǎng)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，凈收益為負(fù)。對(duì)具體的光伏建筑一體化項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，按目前的參數(shù)來(lái)計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其結(jié)果可能是虧損的；然而從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，相應(yīng)的價(jià)格等參數(shù)在未來(lái)的20年內(nèi)會(huì)有很大的變動(dòng)。由于資源越來(lái)越稀缺，熱電系統(tǒng)所依賴的各個(gè)關(guān)鍵因素的價(jià)格都會(huì)上漲，例如煤價(jià)、有色金屬（例如銅）價(jià)格、土地成本等因素，這會(huì)導(dǎo)致熱電廠的初始投資費(fèi)用不斷上升。另外，從用戶與用電需求特性來(lái)看，國(guó)家雖然保障居民用電，但由于工農(nóng)業(yè)用電的特殊性，如要求緊急配電、不能斷電等特點(diǎn)，這種電價(jià)會(huì)很高，因此，電價(jià)有提價(jià)的空間。光伏建筑一體化項(xiàng)目和熱電廠相比，在土地成本、資源、電價(jià)等因素上有很多優(yōu)勢(shì)，該類項(xiàng)目可以節(jié)約標(biāo)煤，項(xiàng)目本身不再涉及到有色金屬的使用，不占用土地。隨著光伏組件及逆變器等價(jià)格的下跌，光伏系統(tǒng)的成本不斷降低，初始投資不斷減少（目前2MW裝機(jī)容量的光伏電站初始投資已從2009年的6000萬(wàn)元下降至3000萬(wàn)元左右）。因此，從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)看，在做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，必須考慮到光伏建筑一體化項(xiàng)目所發(fā)電量的收益會(huì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高，而投資費(fèi)用會(huì)不斷下降。

3 結(jié)語(yǔ)

光伏建筑一體化項(xiàng)目和同類建筑項(xiàng)目相比，各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用和效益都發(fā)生了變化，這要求在對(duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，要綜合考慮初始投資和后期的效益。本文引入全壽命周期的概念，在項(xiàng)目的全壽命周期的各階段分析費(fèi)用增量和效益增量。對(duì)光伏建筑一體化項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，費(fèi)用增量和效益增量主要出現(xiàn)在投資階段和運(yùn)營(yíng)階段，其他三個(gè)階段的增量值所占比例較小，因此在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)需要對(duì)這兩個(gè)階段著重分析。

國(guó)內(nèi)已經(jīng)投入運(yùn)行的光伏建筑一體化項(xiàng)目還處在前期示范階段，像廣東順德屋頂電站這類示范工程的經(jīng)濟(jì)效益尚不明顯。但在該類項(xiàng)目的全壽命周期里，除了項(xiàng)目的初始投資之外，綜合分析運(yùn)營(yíng)階段的電力受益，以及碳減排等外部經(jīng)濟(jì)性所帶來(lái)的成本抵減，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可以通過(guò)的。另外，光伏建筑一體化項(xiàng)目還會(huì)產(chǎn)生不小的社會(huì)效益，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生環(huán)境和生態(tài)效果和技術(shù)擴(kuò)散效果。

注釋：

① 《太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》.

②廣東順德非晶硅太陽(yáng)能屋頂光伏電站可行性研究報(bào)告.

③保加利亞Beatpark光伏發(fā)電項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及在線數(shù)據(jù).

④目前保加利亞上網(wǎng)電價(jià)下調(diào)至0.27歐元/千瓦時(shí).

參考文獻(xiàn)：

[1]《太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》.

篇5

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì)　房地產(chǎn)業(yè)　發(fā)展模式

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

當(dāng)前，低碳經(jīng)濟(jì)已經(jīng)影響到了社會(huì)發(fā)展的多個(gè)領(lǐng)域，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的十五個(gè)行業(yè)之中，都或多或少的感受到了低碳經(jīng)濟(jì)的存在，都在不同程度上對(duì)這一新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式做出的響應(yīng)。但是，即便如此，我們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的關(guān)注和實(shí)踐程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我國(guó)的較高的GDP增長(zhǎng)速度在很大程度上是通過(guò)消耗大量的資源獲得的，如果長(zhǎng)期的按照這種模式發(fā)展下去，我國(guó)在可持續(xù)發(fā)展和創(chuàng)新能力培育方面，將表現(xiàn)出乏力的狀態(tài)，而這是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和和諧社會(huì)的建立極為不利的[1]。因此，有必要直面生態(tài)環(huán)境的惡化和能源的短缺事實(shí)，通過(guò)實(shí)施節(jié)能減排，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，才能都構(gòu)建生態(tài)文明社會(huì)，才能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。而作為一個(gè)高耗能的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大量的GDP的同時(shí)，也在對(duì)資源和環(huán)境產(chǎn)生著直接和間接的影響，尤其在低碳經(jīng)濟(jì)的視角下，房地產(chǎn)業(yè)需要為此作出積極的反應(yīng)，以“低碳建筑”的形式尋求未來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間，一方面要在整個(gè)生命周期中減少化石能源的使用，較少二氧化碳的排放量，另一方面，要在施工或者使用過(guò)程中，積極的使用“環(huán)境友好型”的技術(shù)材料，最大限度的降低材料對(duì)環(huán)境的污染。本文以此為基礎(chǔ)，對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式進(jìn)行了研究，首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的必要性進(jìn)行了分析，然后討論了低碳經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，最后從多個(gè)角度給出了發(fā)展低碳房地產(chǎn)的途徑。旨在通過(guò)本文的工作，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和國(guó)家節(jié)能減排戰(zhàn)略的實(shí)施提供一定的管理信息。

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展模式的必要性分析

1.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的潛力巨大

根據(jù)我國(guó)《低碳地產(chǎn)研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)有的建筑中，建筑面積已經(jīng)超過(guò)了500億m2，并且以每年20億m2以上的建筑面積遞增。在這些建筑物中，有99%以上屬于高能耗建筑，并且只有不到5%的建筑采取了能源效率措施，在有意的進(jìn)行節(jié)能減排[2-4]。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走低碳房的發(fā)展道路是有巨大的潛力的。而實(shí)際上，按照美國(guó)咨詢機(jī)構(gòu)——麥克勞？希爾建筑信息公司——研究報(bào)告的預(yù)測(cè)，到2013年，我國(guó)低碳建筑的產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到目前的三倍以上，而10年后，我國(guó)用于建筑節(jié)能項(xiàng)目的投資會(huì)出現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。

1.2低碳經(jīng)濟(jì)有助于平衡我國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)

在我國(guó)目前，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直牽動(dòng)著社會(huì)的神經(jīng)，高房?jī)r(jià)購(gòu)房者難以承受，低房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商和地方政府無(wú)法承受。總之，房?jī)r(jià)是消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商和地方政府博弈之中的棋子，一直在做沒(méi)有規(guī)律的擺動(dòng)。而對(duì)一個(gè)成熟的市場(chǎng)而言，任何商品的持續(xù)擺動(dòng)和持續(xù)背離價(jià)值規(guī)律都是不正常的，回歸到一個(gè)合理的、穩(wěn)定的水平是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)上的要求。但是，在這一關(guān)鍵的歷史時(shí)期，將低碳經(jīng)濟(jì)應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，將有助于平衡我國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)狀況。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，低碳經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)成本的降低，使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。

1.3中國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整依靠房地產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重頭戲，尤其在我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在大面積的鋪開(kāi)的歷史時(shí)期，我國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接相關(guān)[5]。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠在一定程度上拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、改變城鄉(xiāng)的面貌、提高人們的居住水平，為社會(huì)的發(fā)展和人們精神生活的額進(jìn)步做出較大的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，在這一過(guò)程中，還能夠也為政府提供一個(gè)巨大的、持續(xù)的收入來(lái)源。因此，我國(guó)的當(dāng)務(wù)之急便是怎樣繼續(xù)發(fā)揮好房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性作用，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整服務(wù)。而不是一聲令下過(guò)度的打壓房地產(chǎn)，瞬間將房?jī)r(jià)回歸到幾年前的水平，這樣是不現(xiàn)實(shí)也是不科學(xué)的。

2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的過(guò)程中需要面臨的挑戰(zhàn)

2.1人們?cè)絹?lái)越關(guān)注居住的舒適度問(wèn)題

在人們的物質(zhì)生活得到了前所未有的滿足之后，人們對(duì)精神生活的追求變得越來(lái)越明顯，而舒適度的提升便使得家用耗能設(shè)備的使用頻率和數(shù)量越來(lái)越多。但是，一個(gè)基本的事實(shí)是，房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍還停留在原始的階段，尚未延伸到節(jié)能環(huán)保材料的研制和生產(chǎn)方面[6]。在這種情況下，作為購(gòu)買方的房地產(chǎn)業(yè)就要受制于新材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。尤其在面對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)在對(duì)新材料的研制提出更高的要求外，還要實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展。

2.2當(dāng)前我國(guó)住宅低碳技術(shù)仍存在著不足

房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施低碳發(fā)展路線需要技術(shù)上的支撐，但是，到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在住宅技術(shù)方面還存在著明顯的不足：首先，在節(jié)能技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品轉(zhuǎn)化方面存在一定的困難。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的低碳技術(shù)方面研究經(jīng)費(fèi)投入數(shù)量有限，加之推廣宣傳的力度不夠，使得節(jié)能減排技術(shù)在向市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，缺乏相應(yīng)的政策與合適的轉(zhuǎn)化方式，這樣一來(lái)，轉(zhuǎn)化工作的成功率較低，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的效益也十分有限；其次，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的低碳產(chǎn)品良莠不齊，對(duì)這一行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了不良的影響；最后，應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能減排產(chǎn)品的價(jià)格一般較高，在低碳住宅中進(jìn)行普及是有一定難度的。

3、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低碳地產(chǎn)的模式分析

3.1構(gòu)建公共機(jī)制倡導(dǎo)低碳生活

為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展模式，需要?jiǎng)?chuàng)造有利于低碳房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新的環(huán)境條件，全面的建立規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工及物業(yè)管理領(lǐng)域的密切合作的研發(fā)體系，強(qiáng)化企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的動(dòng)力機(jī)制，支持低碳房地產(chǎn)技術(shù)的研發(fā)、示范和使用[7]。同時(shí)，要鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)投身到低碳發(fā)展的領(lǐng)域之中，倡導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)低碳意識(shí)，使其居住空間內(nèi)的裝飾、通風(fēng)和采光、隔熱、保溫等都能夠選擇低碳的建筑材料、選用節(jié)能型的取暖和制冷系統(tǒng)，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠?qū)崿F(xiàn)“節(jié)能減排”，控制碳排放量。

3.2制定地產(chǎn)低碳評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

發(fā)展低碳地產(chǎn)需要要有一套符合我國(guó)國(guó)情的低碳評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主要圍繞低碳設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則、低碳施工技術(shù)規(guī)范、低碳等級(jí)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行。比如，對(duì)低碳設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則來(lái)講，就應(yīng)該從土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和住宅小區(qū)規(guī)劃等設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)入手，堅(jiān)持新能源與建筑的一體化設(shè)計(jì)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)建造成本、運(yùn)營(yíng)成本、維護(hù)成本和環(huán)境成本之間的綜合平衡。

3.3健全低碳房地產(chǎn)技術(shù)體系

我國(guó)應(yīng)該通過(guò)開(kāi)創(chuàng)低碳信貸產(chǎn)品、設(shè)立碳基金、鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)參與清潔發(fā)展機(jī)制項(xiàng)目，支持其建立低碳經(jīng)濟(jì)技術(shù)體系。為此，需要在以下幾個(gè)方面做出努力：（2）加強(qiáng)建筑材料的保溫性、提高供暖系統(tǒng)的使用能效等途徑，在符合城市規(guī)劃和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)下，適當(dāng)延長(zhǎng)建筑物的使用壽命；（3）采用低碳技術(shù)和零碳技術(shù)乃至負(fù)碳技術(shù)策略，加速發(fā)展天然氣、核電、風(fēng)能、太陽(yáng)能、水能、地?zé)崮芎蜕镔|(zhì)能等可再生能源；（3）采用被動(dòng)式的能源策略，在建筑全生命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)再利用、再節(jié)約、再循環(huán)。

4、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱產(chǎn)業(yè)，因其處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的中游，因此與電力、鋼鐵、有色、石化、建材、化工、輕工、紡織等行業(yè)都直接或者間接的相關(guān)。因此，在低碳經(jīng)濟(jì)的號(hào)召下，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該走低碳之路，并是其成為化解中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境污染矛盾的一個(gè)重要的突破口，使國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)能夠最終實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉博，徐偉航，王積田.　淺析低碳經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展蛻變[J].　商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010（10）：1-2.

[2]鄭華，張濤，黃有亮，陳德軍.　低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2010（7）：111-113.

[3]魏潤(rùn)卿.　論低碳經(jīng)濟(jì)與低碳地產(chǎn)、綠色建筑[J].　科技管理研究2010（22）：38-41.

[4]喻燕，盧新海.　中國(guó)低碳房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題與對(duì)策[J].　城市發(fā)展研究，2010（5）：48-50.

[5]黃樸，崔建霞.　淺析低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[J].　價(jià)值工程，2010（11）：8-9.

篇6

第一章 總論

第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承擔(dān)單位

一、項(xiàng)目名稱

二、項(xiàng)目承辦單位

三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

四、可行性研究報(bào)告編制單位

五、項(xiàng)目承辦單位概況

第二節(jié) 項(xiàng)目背景

一、行業(yè)背景

1、國(guó)際方面

2、國(guó)內(nèi)方面

二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、國(guó)際方面

2、國(guó)內(nèi)方面

三、企業(yè)發(fā)展定位分析

四、項(xiàng)目建設(shè)的有利條件

第三節(jié) 可行性研究依據(jù)、原則和范圍

一、可行性研究依據(jù)

二、可行性研究原則

三、可行性研究的范圍

第四節(jié) 建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案與產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

一、建設(shè)規(guī)模

二、產(chǎn)品方案

三、產(chǎn)品質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

第五節(jié) 技術(shù)方案

一、技術(shù)方案

二、主要技術(shù)來(lái)源

第六節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

第七節(jié) 可行性研究結(jié)論和建議

第二章 竹木工藝品產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析

第一節(jié) 20xx-20xx年竹木工藝品產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景和宏觀環(huán)境分析

第二節(jié) 國(guó)內(nèi)竹木工藝品產(chǎn)業(yè)格局分析

一、行業(yè)總體情況

二、國(guó)內(nèi)主要竹木工藝品廠家分析

三、竹木工藝品市場(chǎng)分析

第三節(jié) 國(guó)內(nèi)竹木工藝品市場(chǎng)供需情況分析

第四節(jié) 國(guó)外竹木工藝品市場(chǎng)供需情況分析

第五節(jié) 竹木工藝品產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)市場(chǎng)分析

一、國(guó)際目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

二、國(guó)內(nèi)目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

三、擬建生產(chǎn)線的目標(biāo)市場(chǎng)

四、競(jìng)爭(zhēng)力分析

1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

2、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析

五、進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)主要措施

第三章 廠址與建設(shè)條件

第一節(jié) 廠址

一、地理位置

二、氣象、水文與地質(zhì)條件

第二節(jié) 建設(shè)條件

一、主要原材料供應(yīng)

二、包裝材料

三、零星材料

四、各種勞保用品、竹木工藝品

五、公用設(shè)施

第四章 工程技術(shù)方案

第一節(jié) 概述

一、全球竹木工藝品生產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)狀

二、本項(xiàng)目的核心技術(shù)問(wèn)題

三、主要技術(shù)來(lái)源

四、生產(chǎn)線技術(shù)指標(biāo)及消耗

五、生產(chǎn)組織

六、工藝流程及物料平衡

第二節(jié) 主生產(chǎn)線各系統(tǒng)

一、原料系統(tǒng)

二、生產(chǎn)系統(tǒng)

三、包裝系統(tǒng)

第三節(jié) 生產(chǎn)線主要設(shè)備選購(gòu)

第四節(jié) 控制系統(tǒng)方案

第五節(jié) 產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與控制

第六節(jié) 總圖運(yùn)輸

一、工程概況

二、平面布置

三、豎向布置

四、廠區(qū)綠化

五、全廠運(yùn)輸

第七節(jié) 建筑與結(jié)構(gòu)

一、工程地質(zhì)條件

二、主要建(構(gòu))筑物建筑、結(jié)構(gòu)方案選擇

三、確定防火、防蝕、防潮、防塵、防水、防煙、隔音、隔熱、保溫等建筑特殊處理措施

四、主要建(構(gòu))筑物建筑特征和結(jié)構(gòu)類型

第八節(jié) 給排水

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

二、設(shè)計(jì)范圍

三、給水

四、排水及污水處理

第九節(jié) 供配電與通訊

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

二、設(shè)計(jì)范圍

三、供配電設(shè)計(jì)

四、車間配電和照明

五、接地

六、防雷、防靜電

七、通信

第十節(jié) 壓縮空氣

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

二、用氣負(fù)荷

三、設(shè)備選型及車間布置

四、供氣

第十一節(jié) 燃料

一、燃?xì)庥命c(diǎn)

二、燃?xì)鈦?lái)源

三、流程

第十二節(jié) 生產(chǎn)線主要設(shè)備表及估價(jià)表

第五章 節(jié)約能源

第一節(jié) 概述

第二節(jié) 節(jié)約熱能措施

第三節(jié) 節(jié)電措施

第四節(jié) 節(jié)水措施

第五節(jié) 節(jié)能效果

一、裝備節(jié)能

二、建筑節(jié)能

三、產(chǎn)品應(yīng)用的節(jié)能效果

第六節(jié) 節(jié)能效果分析結(jié)論與建議

第六章 環(huán)境保護(hù)

第一節(jié) 本項(xiàng)目執(zhí)行的相關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)

第二節(jié) 概述

一、廢氣處理

二、廢水處理

三、固體廢棄物處理

四、粉塵處理

第三節(jié) 主要污染源和污染物

一、廢氣

二、廢水

三、廢渣

四、噪聲

第四節(jié) 三廢處理方案

一、廢氣處理方案

二、廢渣處理方案

三、廢水處理方案

四、噪音處理方案

第五節(jié) 其它防治措施

一、綠化

二、環(huán)境監(jiān)測(cè)

第七章 安全與工業(yè)衛(wèi)生

第一節(jié) 概述

第二節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)

第三節(jié) 生產(chǎn)所用的易燃、易爆物質(zhì)和生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的有害因素

一、易燃、易爆物質(zhì)

二、粉塵

三、噪聲

四、高溫

第四節(jié) 設(shè)計(jì)中所采取的防范和治理措施

一、易燃、易爆物的防護(hù)

二、除塵

三、防噪與減噪措施

四、通風(fēng)降溫與空調(diào)

五、其它措施

第五節(jié) 預(yù)期效果及評(píng)價(jià)

第八章 消防

第一節(jié) 消防標(biāo)準(zhǔn)及要求

第二節(jié) 消防措施

一、總圖與建筑

二、工藝

三、給排水

四、電氣

第九章 勞動(dòng)組織與定員

第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)

一、組織結(jié)構(gòu)

二、工作制度

第二節(jié) 定員

一、管理人員

二、生產(chǎn)線生產(chǎn)人員

三、人員培訓(xùn)

第十章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排

第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

一、建立竹木工藝品項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

五、施工準(zhǔn)備

六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

七、竣工驗(yàn)收

第二節(jié) 項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容表

第十一章 投資估算

第一節(jié) 工程概況

第二節(jié) 編制依據(jù)

一、定額依據(jù)

二、設(shè)備價(jià)格

三、材料價(jià)格

第三節(jié) 有關(guān)進(jìn)口設(shè)備材料費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)

第四節(jié) 其他費(fèi)編制

第五節(jié) 投資分析

一、按項(xiàng)目工程性質(zhì)劃分

二、按項(xiàng)目費(fèi)用性質(zhì)劃分

第十二章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

第一節(jié) 說(shuō)明

第二節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

一、產(chǎn)品方案及售價(jià)

二、總投資與資金籌措

三、稅金

四、定員及工資標(biāo)準(zhǔn)

五、基準(zhǔn)收益率

第三節(jié) 財(cái)務(wù)測(cè)算成本費(fèi)用說(shuō)明

第四節(jié) 盈利能力分析

一、損益和利潤(rùn)分配表

二、現(xiàn)金流量表

三、計(jì)算相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)(投資利潤(rùn)率、投資利稅率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期)

第五節(jié) 測(cè)算結(jié)果

第六節(jié) 敏感性分析

一、單因素敏感性風(fēng)險(xiǎn)分析

二、多因素敏感性分析

第七節(jié) 結(jié)論

第八節(jié) 項(xiàng)目總投資

第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

第一節(jié) 主要風(fēng)險(xiǎn)

一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

1、原材料價(jià)格

2、能源價(jià)格

3、市場(chǎng)需求

二、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

三、其他風(fēng)險(xiǎn)

第二節(jié) 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

二、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

三、其他風(fēng)險(xiǎn)的防范

第十四章 研究結(jié)論與建議

篇7

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟

估算我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：

1　根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢(shì)移動(dòng)平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。

2　利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級(jí)或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來(lái)源進(jìn)行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計(jì)2004年各級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計(jì)算各級(jí)企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級(jí)或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。

3　利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級(jí)或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。

4　將步驟2推算出的各級(jí)或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級(jí)或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

1　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢(shì)移動(dòng)平均法，令移動(dòng)長(zhǎng)度為2，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動(dòng)平均值mt和二次移動(dòng)平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：

將表1的數(shù)值代入式(1)，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。

(2)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。

(3)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值

首先，計(jì)算2004年各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)與一級(jí)企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。

其次，計(jì)算2004年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個(gè)平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。

最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表3的各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的數(shù)量與表6中各級(jí)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。

2　我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值，如表8所示。

估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個(gè)。

(2)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。

(3)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。

在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M(fèi)。

由相關(guān)研究報(bào)告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進(jìn)行推算，得到2009年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值

將表10的各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的數(shù)量與表12的各級(jí)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。

3　我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值，如表14所示。

估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個(gè)。

(2)推算2009年我國(guó)各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量

2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。

(3)推算2009年我國(guó)各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。

銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。

由《2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進(jìn)行推算，得到2009年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表16中的各投資來(lái)源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來(lái)源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

篇8

【關(guān)鍵詞】太陽(yáng)能建筑設(shè)計(jì)運(yùn)用

一、太陽(yáng)能利用簡(jiǎn)述

太陽(yáng)能能源是來(lái)自地球外部天體的能源（主要是太陽(yáng)能）人類所需能量的絕大部分都直接或間接地來(lái)自太陽(yáng)。正是各種植物通過(guò)光合作用把太陽(yáng)能轉(zhuǎn)變成化學(xué)能在植物體內(nèi)貯存下來(lái)。煤炭、石油、天然氣等化石燃料也是由古代埋在地下的動(dòng)植物經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的地質(zhì)年代形成的。它們實(shí)質(zhì)上是由古代生物固定下來(lái)的太陽(yáng)能。此外，水能、風(fēng)能、等也都是由太陽(yáng)能轉(zhuǎn)換來(lái)的。一般太陽(yáng)能的利用有被動(dòng)式利用（光熱轉(zhuǎn)換）和光電轉(zhuǎn)換兩種方式。太陽(yáng)能發(fā)電一種新興的可再生能源。廣義上的太陽(yáng)能是地球上許多能量的來(lái)源，如風(fēng)能，化學(xué)能，水的勢(shì)能等等。

二、當(dāng)前太陽(yáng)能在建筑設(shè)計(jì)中運(yùn)用的現(xiàn)狀與不足

我國(guó)太陽(yáng)能產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀目前太陽(yáng)能的利用主要分為兩個(gè)方面：一、利用光熱效應(yīng)，即把太陽(yáng)光的輻射能轉(zhuǎn)換為熱能，如太陽(yáng)能熱水器和太陽(yáng)灶就是典型的例子。我國(guó)太陽(yáng)能熱能利用發(fā)展較為成熟，已形成較完整的產(chǎn)業(yè)體系，太陽(yáng)能光熱產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)遙遙領(lǐng)先于世界水平，其自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)率達(dá)到了95%以上。但是中國(guó)的光伏發(fā)電技術(shù)雖然不斷進(jìn)步，價(jià)格逐漸下降，但是由于發(fā)展時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)不足，從整體水平來(lái)看，中國(guó)光伏產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還落后于國(guó)際水平，在實(shí)際利用中還存在較多問(wèn)題，主要如下：

（一）太陽(yáng)能技術(shù)研究不夠深入

雖然當(dāng)前太陽(yáng)能技術(shù)利用形式有多種，在日常生活中也有所利用嗎，但是從當(dāng)前的實(shí)際效果來(lái)看，其具體發(fā)揮的效用依舊是非常低的。加上我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平在占據(jù)國(guó)土面積大部分的農(nóng)村的應(yīng)用還是極其少的，在我國(guó)北方大部分地區(qū)的城市中在供熱上還依舊使用的煤礦燃料。其中原因就在于太陽(yáng)能技術(shù)還不夠完善，不夠成熟，其成本相對(duì)其他能源而言較高。

（二）政府支持力度不夠

從當(dāng)前我國(guó)的具體實(shí)施情況中不難發(fā)現(xiàn)，政府在太陽(yáng)能技術(shù)的支持力度上遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上西方發(fā)達(dá)國(guó)家，科研機(jī)構(gòu)、學(xué)校教育、城市供熱改造等基礎(chǔ)設(shè)施上都需要在未來(lái)的時(shí)間內(nèi)去不斷加強(qiáng)投入。另外由于太陽(yáng)能技術(shù)專業(yè)性較強(qiáng)，很多地方政府其認(rèn)識(shí)不夠深入更難以實(shí)施支持。

（三）宣傳推廣力度不大

環(huán)保節(jié)能雖然得到了大眾的普遍認(rèn)同，尤其是在當(dāng)今環(huán)境變化過(guò)快、氣候變暖的前提下，提倡環(huán)保我國(guó)很多地方政府都有涉及，也有不少相關(guān)政策出臺(tái)，但這大都是針對(duì)于一些污染企業(yè)的治理，是一種事后處理的或挽救的治標(biāo)不治本的方式，并不能從跟不上去改變這種局面。尤其是對(duì)太陽(yáng)能技術(shù)的推廣上更是極少觸及，這也是導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)太陽(yáng)能技術(shù)發(fā)展慢的重要因素之一。

（四）太陽(yáng)能技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)

太陽(yáng)能技術(shù)不論是在經(jīng)濟(jì)上還是保護(hù)環(huán)境上都具備這較大的優(yōu)勢(shì)，是替代傳統(tǒng)建筑供能的有效供熱設(shè)備。如果讓建筑空調(diào)系統(tǒng)的熱源在冬季太陽(yáng)能的方式運(yùn)行，則可以省去鍋爐和鍋爐房，不但節(jié)省了初投資，而且全年僅采用電力這種清潔能源，有效地解決了大氣污染問(wèn)題。即起到了減少投資，降低成本的又保護(hù)了環(huán)境，減少了有害物質(zhì)排放。是未來(lái)極具發(fā)展?jié)摿Φ募夹g(shù)，也是值得我們?nèi)ゲ粩嘌芯亢屯茝V使用的技術(shù)。

三、太陽(yáng)能在未來(lái)建筑設(shè)計(jì)中運(yùn)用的必然性

（一）利于環(huán)保

環(huán)境污染是全球都必須要面對(duì)和加以改善的大問(wèn)題，而建筑本身在們的日常生活中不僅是能源消耗的重要角色而且對(duì)環(huán)境也有著極大的影響。建筑消耗了全球近一半的能源而且眾多的自然界物質(zhì)原料也都用于建筑各種建筑物，而且因建筑引起的空氣污染，光污染，電磁污染占據(jù)了環(huán)境總污染的1/3還多。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展這種現(xiàn)象也將愈加嚴(yán)重，尤其是

隨著空調(diào)的價(jià)格越來(lái)越低廉其使用這也將越來(lái)越多，但是其產(chǎn)生的二氧化硫等有害物質(zhì)將對(duì)空氣造成污染，進(jìn)而對(duì)環(huán)境構(gòu)成破壞，但是發(fā)展綠色建筑，推廣使用太陽(yáng)能技術(shù)，節(jié)能減排將大為的降低建筑能源的消耗，也必將降低有害物質(zhì)的排放，進(jìn)而減少對(duì)環(huán)境的破壞。

（二）利于降低用戶使用成本

建筑成本的費(fèi)用涉及多個(gè)方面在當(dāng)今的商品房當(dāng)中，其價(jià)格的高昂使眾多的購(gòu)房者望而卻步，這其中除了建筑成本之外其供暖設(shè)備等費(fèi)用也是相對(duì)較多，尤其是一些大型空調(diào)的使用，在給我們制造涼爽和溫暖的同時(shí)也在增加我們的日常支出。雖然我們當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)有極大提高但空調(diào)應(yīng)用率卻并非十分的普及，其中功能消耗大就是重要影響因素之一。而綠色建筑使用一些環(huán)保的設(shè)備其實(shí)際消耗的能量是十分之小的，如一盞11瓦的節(jié)能燈相當(dāng)于60瓦的白熾燈亮度，同時(shí)在建筑中采用墻體保溫、中空雙層玻璃窗等不僅可以起到保溫的作用而且也改善了建筑熱環(huán)境的質(zhì)量，提高了供熱系統(tǒng)的效率。而這些設(shè)備的供電可以通過(guò)使用太陽(yáng)能來(lái)為其提供能量，既節(jié)約了資源也降低了用戶的成本。

（三）利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

我國(guó)既是一個(gè)人口大國(guó)，也是資源大國(guó)但是整體人均占有資源還達(dá)不到世界平均水平，而建筑能源消耗卻已經(jīng)占到社會(huì)總消耗的三分之一左右，對(duì)資源的可持續(xù)利用和保障經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而在解決資源利用和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展當(dāng)中，綠色建筑就憑借著其既不破環(huán)境又能充分利用資源的、既能滿足人們?nèi)粘Ｐ枰帜芙档湍茉聪慕档统杀镜膬?yōu)勢(shì)，有效的緩解了當(dāng)前資源消耗過(guò)大的矛盾，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展節(jié)省了寶貴的資源，也為未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供更多的保障，是可持續(xù)發(fā)展道路上重要方面。

四、太陽(yáng)能在建設(shè)設(shè)計(jì)中運(yùn)用的要點(diǎn)

太陽(yáng)能是新型能源與可持續(xù)利用能源，主要有光-熱轉(zhuǎn)換、光-電轉(zhuǎn)換、光-化學(xué)轉(zhuǎn)換三種利用模式。目前使用最廣，利用較為成熟的為光-熱轉(zhuǎn)化以及光-電轉(zhuǎn)化，光-化學(xué)轉(zhuǎn)換模式還依舊處于研究階段，使用較少，主要是通過(guò)氫氧化鈣或重金屬氫化物熱分解儲(chǔ)能。隨著科技的不斷發(fā)展，未來(lái)太陽(yáng)能利用將得到更大的推廣，必將成為未來(lái)能源使用的重中之重。

建筑業(yè)是社會(huì)發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)之一，尤其是在當(dāng)今更成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重頭戲，但是建筑業(yè)在帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也加劇了能源的消耗。尤其是隨著人們物質(zhì)生活提高，房屋已經(jīng)不僅僅是個(gè)休息場(chǎng)所，更多的成為了人們追求精神享受的生活環(huán)境。而如何在建筑設(shè)計(jì)中更多的利用綠色能源，減少非可持續(xù)能源的消耗，在環(huán)保的基礎(chǔ)之上，通過(guò)合理設(shè)置太陽(yáng)能利用平臺(tái)是當(dāng)今以及未來(lái)建筑設(shè)計(jì)的新理念和思路。具體可痛過(guò)以下方式進(jìn)行設(shè)計(jì)：

（一）提倡綠色建筑理念

在綠色建筑的運(yùn)用中要把適合該項(xiàng)目的技術(shù)合理的進(jìn)行分配，達(dá)到最大優(yōu)化值。綠色建筑并不是展示高新技術(shù)的，而是使用適宜技術(shù)來(lái)達(dá)到建筑的舒適性、能源消耗度最低一環(huán)保的目的。

(二)正確使用太能集熱系統(tǒng)

在太陽(yáng)能的使用中集熱系統(tǒng)的運(yùn)用是關(guān)鍵，集熱系統(tǒng)的設(shè)置科學(xué)與否關(guān)系到供熱系統(tǒng)的良好運(yùn)行，進(jìn)而影響到居住者的正常生活。因此，在太陽(yáng)能的使用中要嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定，使用符合標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備，并結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)在建筑設(shè)計(jì)中合理運(yùn)用，保障太陽(yáng)能集熱系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

(三)合理設(shè)置太陽(yáng)能利用設(shè)備空間

雖然當(dāng)前太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)開(kāi)發(fā)取得了顯著效果，但在大多數(shù)城市建筑中并沒(méi)有為太陽(yáng)能熱水設(shè)備(熱水器)等設(shè)置空間，導(dǎo)致眾多欲使用太陽(yáng)能熱水器的用戶無(wú)法安裝使用，也進(jìn)一步阻礙了太陽(yáng)能技術(shù)的推廣和使用。因此，建筑開(kāi)發(fā)者和設(shè)計(jì)者應(yīng)本著環(huán)保節(jié)能和尊重使用者的意愿，科學(xué)合理設(shè)置太陽(yáng)能供熱設(shè)備的安放空間。

（四）融合太陽(yáng)能與建筑集成技術(shù)

未來(lái)能源將是制約社會(huì)發(fā)展重要因素之一，而太陽(yáng)能作為新能源可以在建筑設(shè)計(jì)上發(fā)揮更大價(jià)值。如建筑整合設(shè)計(jì)就是很好的利用，其是指將太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)納入建筑設(shè)計(jì)全過(guò)程，以達(dá)到建筑設(shè)計(jì)美觀、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的要求。采用模數(shù)化太陽(yáng)能建筑部件(如可移動(dòng)遮陽(yáng)部件、窗間墻型空氣集熱器、陽(yáng)臺(tái)型太陽(yáng)能集熱器、水平遮陽(yáng)構(gòu)件以及通風(fēng)窗等)，既能較全面的運(yùn)用主被動(dòng)太陽(yáng)能技術(shù)，又讓這些部件構(gòu)成了現(xiàn)代住宅的立面元素。

四、結(jié)語(yǔ)

太陽(yáng)能是眾多新能源技術(shù)當(dāng)中最具發(fā)展?jié)摿Φ囊环N，太陽(yáng)能利用太陽(yáng)發(fā)出的熱量作為熱源，進(jìn)行能量轉(zhuǎn)換的供暖、發(fā)電等，具備高效節(jié)能、環(huán)保效果顯著、可再生清潔能源開(kāi)發(fā)與利用等多重顯著優(yōu)勢(shì)。在建筑設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)者可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，結(jié)合太陽(yáng)能利用的要點(diǎn)充分發(fā)揮太陽(yáng)能的優(yōu)勢(shì)降低建筑能源消耗，提升能源利用率。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉鑒民.太陽(yáng)能利用[M].電子工業(yè)出版社，2010-6-1

篇9

中金公司研究報(bào)告表示，從歷史上來(lái)看，礦價(jià)上漲通常都伴隨著鋼價(jià)的上漲，鋼鐵公司的盈利能力并不會(huì)因礦價(jià)上漲而削弱。由于2010年需求增速高于供給增速，加上產(chǎn)能過(guò)剩程度有所改善、產(chǎn)能利用率提高，所以鋼企能夠順利將上漲的成本向下游轉(zhuǎn)嫁。

而長(zhǎng)城證券最新研究報(bào)告表示，前期鋼鐵股下跌對(duì)政策收緊的預(yù)期已釋放得較為充分，對(duì)投資鏈的收縮也有預(yù)期，股價(jià)對(duì)后續(xù)緊縮政策的敏感性會(huì)降低，股價(jià)將主要受庫(kù)存和鐵礦石價(jià)格兩大指標(biāo)影響。需求旺季將使庫(kù)存見(jiàn)頂回落。繼續(xù)維持推薦評(píng)級(jí)，建議投資者提前布局鋼鐵板塊，等待鋼價(jià)上漲、庫(kù)存見(jiàn)頂回落后，在一季度末至二季度可能出現(xiàn)的階段性投資機(jī)會(huì)。

銀河證券研究報(bào)告也表示，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)逐步向好和下游需求不斷恢復(fù)，鋼鐵行業(yè)景氣觸底回升。目前，鋼鐵股的市凈率僅為當(dāng)前市場(chǎng)整體水平的23％，處在歷史最低水平。給予謹(jǐn)慎推薦的評(píng)級(jí)。

國(guó)泰君安重點(diǎn)推薦寶鋼股份、新興鑄管等。建議關(guān)注有礦石資源的公司，如酒鋼宏興、凌鋼股份，以及歷年出口比例較高的鞍鋼股份、華菱鋼鐵等。

長(zhǎng)城證券推薦的個(gè)股包括：1.精品板材企業(yè)，如寶鋼股份、太鋼不銹等；2.擁有鐵礦石資產(chǎn)或集團(tuán)供礦的鋼企，如酒鋼宏興、凌鋼股份、鞍鋼股份等。

行業(yè)評(píng)判

銀河證券家電業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)

受益于刺激消費(fèi)的政策，家電業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)定，尤其是在出口逐步復(fù)蘇的環(huán)境下，行業(yè)保持增長(zhǎng)是大概率事件，預(yù)計(jì)今年家電業(yè)銷售保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。但是，由于原材料價(jià)格上漲，行業(yè)估值水平較高，給予家電業(yè)謹(jǐn)慎推薦評(píng)級(jí)。重點(diǎn)關(guān)注白色家電的格力電器和小天鵝，以及黑色家電的TCL集團(tuán)。

海通證券航空股保持相對(duì)強(qiáng)勢(shì)

2月份國(guó)航和南航紛紛停牌籌劃增發(fā)注資，有助于公司資產(chǎn)負(fù)債率的下降和資本金上升，以及未來(lái)運(yùn)力的擴(kuò)張和盈利的改善。由于世博會(huì)可能把今年航空旺季提前，以及人民幣升值預(yù)期正在增強(qiáng)，3月份航空股可能將繼續(xù)維持相對(duì)強(qiáng)勢(shì)。維持對(duì)國(guó)航、南航及海航的增持評(píng)級(jí)。

國(guó)泰君安建筑裝飾業(yè)績(jī)將暴增

建筑裝飾工期一般8個(gè)月左右，去年下半年簽訂大量合同，其中較多結(jié)轉(zhuǎn)至今年，意味著建筑裝飾公司今年業(yè)績(jī)將爆發(fā)式增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)有近15萬(wàn)家企業(yè)，最大的金螳螂市場(chǎng)份額也僅占1％左右，典型的大行業(yè)小企業(yè)。隨著小企業(yè)退出，大企業(yè)市場(chǎng)份額逐步提高。建議謹(jǐn)慎增持金螳螂和洪濤股份。

中金公司密切關(guān)注生豬產(chǎn)業(yè)鏈

口蹄疫仍在蔓延，所以二季度CPI高于市場(chǎng)預(yù)期將是大概率事件，通脹或?qū)⒊蔀槎径仁袌?chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。可重點(diǎn)關(guān)注生豬產(chǎn)業(yè)鏈，包括動(dòng)物疫苗公司(中牧股份、金宇集團(tuán))、生豬養(yǎng)殖企業(yè)(正邦科技、羅牛山和新五豐)、豬飼料生產(chǎn)企業(yè)與禽畜養(yǎng)殖企業(yè)(新希望、通威股份和民和股份等)。

中信證券LCD上游最具成長(zhǎng)性

國(guó)內(nèi)LCD產(chǎn)業(yè)鏈去年取得了重大突破。國(guó)內(nèi)在中游和下游的投資機(jī)會(huì)不大，但在上游，國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)始在液晶、玻璃基板和偏光片等領(lǐng)域取得技術(shù)突破。憑借區(qū)域、成本和政策優(yōu)勢(shì)，這將是最可能突破和最具成長(zhǎng)性的市場(chǎng)。給予永太科技和誠(chéng)志股份增持的評(píng)級(jí)，建議關(guān)注彩虹股份和深紡織A。

中投證券動(dòng)力煤需求繼續(xù)上升

受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和高耗能工業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)。煤炭需求今年將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而供給仍受行業(yè)整合、運(yùn)力約束和進(jìn)出口影響，預(yù)計(jì)煤炭供求將維持總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給偏緊的局面。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣上升，預(yù)期動(dòng)力煤需求將保持上升勢(shì)頭。重點(diǎn)關(guān)注中國(guó)神華、大同煤業(yè)和神火股份。

投資策略

招商證券A股或跟隨美股波動(dòng)

美國(guó)失業(yè)率連續(xù)第二個(gè)月低于10％。這為美國(guó)居民收入和消費(fèi)穩(wěn)步復(fù)蘇埋下了伏筆，也意味著中國(guó)出口復(fù)蘇的可靠性增強(qiáng)；美國(guó)相對(duì)突出的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍會(huì)使美元相對(duì)較強(qiáng)，從而抑制大宗商品價(jià)格和全球通脹上升速度，二季度有可能是中國(guó)貨幣政策的觀望期。決定今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵因素在于出口以及出口復(fù)蘇所拉動(dòng)的民間投資和就業(yè)回升，這意味著A股市場(chǎng)很可能將重新跟隨美國(guó)經(jīng)濟(jì)和美股的波動(dòng)而波動(dòng)。建議堅(jiān)持持有航空、醫(yī)藥等后周期性消費(fèi)服務(wù)業(yè)股票，同時(shí)適當(dāng)提高倉(cāng)位布局周期性行業(yè)，如銀行、地產(chǎn)、鋼鐵、機(jī)械，等待反彈機(jī)會(huì)。

銀河證券關(guān)注三大行業(yè)兩主題

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)將對(duì)股指構(gòu)成有力支撐。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，1～2月發(fā)電量同比大增25％；預(yù)計(jì)上市公司一季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)45％左右。在風(fēng)險(xiǎn)釋放的背景下，預(yù)計(jì)股指將獲得支撐，向下空間受到抑制，震蕩中樞可能企穩(wěn)上移。上證綜指核心波動(dòng)區(qū)間為2900-3200點(diǎn)。可關(guān)注三大行業(yè)、兩大主題：受融資融券和股指期貨創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的證券行業(yè)、具有估值優(yōu)勢(shì)和事件驅(qū)動(dòng)的石化行業(yè)、行業(yè)景氣和事件驅(qū)動(dòng)的航空與水運(yùn)行業(yè)，以及受政策推動(dòng)的低碳經(jīng)濟(jì)主題和區(qū)域振興主題。

篇10

8月28日，毅德國(guó)際（01396.HK）2014年半年報(bào)，當(dāng)期公司實(shí)現(xiàn)收入9.74億元，同比增長(zhǎng)413%；歸屬普通股東的凈利潤(rùn)2.21億元，同比增長(zhǎng)213%；而2013年上半年公司收入則同比下降70%，凈虧1.93億元。

毅德國(guó)際2013年10月31日在香港上市，2014年上半年已是公司連續(xù)兩個(gè)報(bào)告期實(shí)現(xiàn)200%以上的高增長(zhǎng)，而公司ROE也繼續(xù)保持在50%左右，且由于快周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式，公司被指為業(yè)內(nèi)唯一處于凈現(xiàn)金財(cái)務(wù)狀況的活躍地產(chǎn)商。

根據(jù)Wind資訊提供的數(shù)據(jù)，毅德國(guó)際2013年全年收入、凈利潤(rùn)分別為47.58億元、11.78億元，同比分別增長(zhǎng)196%及444%。

不過(guò)，2014年以來(lái)公司股價(jià)不斷下跌，按照9月3日的收盤價(jià)1.59元（人民幣）/股計(jì)算，已經(jīng)較年內(nèi)最高價(jià)大幅下跌55.13%。按照券商測(cè)算，毅德國(guó)際資產(chǎn)凈值（NAV）約為4.97 元/股。經(jīng)過(guò)前期的大幅下跌，目前股價(jià)僅相當(dāng)于券商估測(cè)每股凈資產(chǎn)（NAV）的32%。

從各項(xiàng)良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)及市場(chǎng)估值來(lái)看，這家在香港上市的民營(yíng)企業(yè)或許被錯(cuò)殺。

業(yè)績(jī)連續(xù)高增長(zhǎng)

毅德國(guó)際的主營(yíng)業(yè)務(wù)是開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)大型商貿(mào)物流中心，主要是在內(nèi)地三四線城市及選擇性地進(jìn)入二線城市，其絕大部分營(yíng)業(yè)額來(lái)自物業(yè)銷售，同時(shí)計(jì)劃通過(guò)租金收入增加營(yíng)業(yè)額。

資料顯示，公司已在西安、廣東等地設(shè)立20多個(gè)商貿(mào)物流園區(qū)。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，按大型商貿(mào)物流中心的數(shù)量計(jì)算，毅德國(guó)際在中國(guó)排名第二；按大型商貿(mào)物流中心的估計(jì)及尚未完工總建筑面積計(jì)算，公司在中國(guó)排名第三。

根據(jù)公告，毅德國(guó)際2013年全年、2014年上半年交付的項(xiàng)目總建筑面積分別為69.4萬(wàn)平方米、13.91萬(wàn)平方米，同比分別增加95%、249%。

對(duì)于2014年中期業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，毅德國(guó)際半年報(bào)中解釋稱，主要是當(dāng)期確認(rèn)了贛州、綿陽(yáng)、玉林及濟(jì)寧商貿(mào)物流中心的物業(yè)銷售收入。

2014年上半年，毅德國(guó)際先后與地方政府新簽訂了三份投資框架協(xié)議，即蚌埠商貿(mào)物流中心、天津商貿(mào)物流中心及佳木斯商貿(mào)物流中心，另外還獲得了占地面積約為30萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，該土地上規(guī)劃物業(yè)的總建筑面積約為50萬(wàn)平方米。

截至2014年6月30日，毅德國(guó)際在中國(guó)7個(gè)省份及自治區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)10個(gè)商貿(mào)物流中心項(xiàng)目，確權(quán)總建筑面積947.3萬(wàn)平方米，已交付總建筑面積140.28萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備面積合計(jì)810萬(wàn)平方米，上半年合約銷售平均售價(jià)為6618元/平方米。

“這為未來(lái)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)提供了堅(jiān)強(qiáng)的保證，毅德國(guó)際2014-2016年度仍有望實(shí)現(xiàn)超過(guò)30%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。”海通國(guó)際的研究報(bào)告估測(cè)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，商貿(mào)物流地產(chǎn)屬于迅速崛起的地產(chǎn)行業(yè)子板塊，發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?/p>

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，過(guò)去十多年間商貿(mào)物流中心市場(chǎng)迅猛發(fā)展。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2010-2011年，商貿(mào)物流中心的總樓面面積增加逾2倍，商家銷售總額增加逾4倍。

海通國(guó)際認(rèn)為，目前地產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)零售業(yè)及新興的電子商務(wù)行業(yè)之間正發(fā)生著歷史性的資源整合，有望創(chuàng)造出新的巨大社會(huì)價(jià)值，這一子板塊的主要參與者均將受益匪淺。

此外，毅德國(guó)際從發(fā)展之初就已經(jīng)確定了未來(lái)的發(fā)展方向，將競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)不那么激烈的三四線城市當(dāng)做自身的戰(zhàn)略目標(biāo)，未來(lái)將充分享受政策的紅利。

2014年上半年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，提出要重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，將小城鎮(zhèn)培育成為商貿(mào)物流、交通樞紐等專業(yè)特色鎮(zhèn)。另外，商務(wù)部也即將《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的意見(jiàn)》，其中就包括推動(dòng)重點(diǎn)領(lǐng)域商貿(mào)物流發(fā)展，提高組織化水平，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)等。

另外，毅德國(guó)際管理層也提到，公司將適時(shí)積極地融入電商、互聯(lián)網(wǎng)金融等新經(jīng)濟(jì)，并通過(guò)自建及合作的方式，積極推動(dòng)這一進(jìn)程，有利于培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

盈利能力超茅臺(tái)

除了業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)外，毅德國(guó)際還表現(xiàn)出了極強(qiáng)的盈利能力。

根據(jù)《證券市場(chǎng)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，毅德國(guó)際2012-2013年的凈資產(chǎn)收益率（ROE）分別高達(dá)51.7%、50.8%，就連躺著都能掙錢的貴州茅臺(tái)（600519.SH）也望塵莫及。

Wind資訊顯示，貴州茅臺(tái)2012-2013年的ROE分別為45%、40%。

房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬(wàn)科A（000002.SZ）2012-2013年的ROE也不過(guò)分別僅有21%、22%，遠(yuǎn)不及毅德國(guó)際。

從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，毅德國(guó)際所處商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有華南城（01668.HK）、五洲國(guó)際（01369.HK）、高力集團(tuán)（01118.HK）、卓爾發(fā)展（02098.HK）、海寧皮城（002344.SZ）。如表所示，這些上市公司2013年的ROE也均不及毅德國(guó)際，且部分公司與之相差甚遠(yuǎn)。

毅德國(guó)際擁有超高盈利能力的背后，是其明顯的拿地成本優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)上市招股說(shuō)明書(shū)，截至2013年7月末，毅德國(guó)際的8個(gè)商貿(mào)物流中心項(xiàng)目已經(jīng)拿到了450萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，平均拿地成本只有每平方米279元。

毅德國(guó)際2014年上半年新簽的蚌埠項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2-3季度完成拿地，根據(jù)相關(guān)報(bào)道，其成本預(yù)計(jì)等于甚至低于公司目前280 元/平方米的平均水平。

海通國(guó)際證券分析師候凌中稱，毅德國(guó)際的拿地成本是行業(yè)內(nèi)最低。

毅德國(guó)際解釋稱，公司在項(xiàng)目談判及收購(gòu)過(guò)程中具備極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和有力的議價(jià)能力，從而能夠不斷地獲得有利的土地收購(gòu)條款，此外嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠玫剡x擇流程也是土地成本較低的一個(gè)主要原因。

毅德國(guó)際2013年10月的招股說(shuō)明書(shū)顯示，公司最近3年土地收購(gòu)金額占營(yíng)業(yè)額的比重分別為20.5%、17.2%和13.8%；同期，公司的毛利率分別達(dá)到了52.1%、48.3%和61.7%。

如表所示，毅德國(guó)際2013年的毛利率為61.7%，除了海寧皮城之外，均明顯高于同行的華南城、五洲國(guó)際、高力集團(tuán)、卓爾發(fā)展。

快周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式

毅德國(guó)際實(shí)行“建設(shè)-出售”的業(yè)務(wù)模式，在項(xiàng)目的早期發(fā)展階段以銷售物業(yè)為主，如獨(dú)立交易區(qū)展示單元，并爭(zhēng)取將絕大部分物業(yè)售予積極開(kāi)展業(yè)務(wù)的中小型企業(yè)，因?yàn)檫@些中小企業(yè)傾向于通過(guò)獲得產(chǎn)權(quán)而非租賃物業(yè)的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)。

等到中期，流轉(zhuǎn)資金足夠多、市場(chǎng)做活之后，公司便將其余物業(yè)作為投資，以便擁有長(zhǎng)期收入。

毅德國(guó)際目前絕大部分收入來(lái)自物業(yè)銷售，根據(jù)財(cái)報(bào)，公司2014年上半年該塊業(yè)務(wù)收入由2013年同期的1.87億元增加至9.64億元，占總收入的比例為99.01%，2013年這一比例為99.84%。

海通國(guó)際的研究報(bào)告稱，由于商業(yè)模式特殊，項(xiàng)目前期投入少，周轉(zhuǎn)快，毅德國(guó)際擁有目前地產(chǎn)板塊最佳的資產(chǎn)負(fù)債表，是業(yè)內(nèi)唯一一家處于凈現(xiàn)金財(cái)務(wù)狀況的活躍地產(chǎn)商。

截至2014年6月30日，毅德國(guó)際的銀行貸款及其他借貸余額為17.52億元，而總現(xiàn)金結(jié)余約31.04億元。

“凈現(xiàn)金狀態(tài)有助于降低毅德國(guó)際的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)，為未來(lái)新的項(xiàng)目投資提供資金來(lái)源，并為外部融資留下足夠的財(cái)務(wù)杠桿空間，此外也能夠提高項(xiàng)目后期物業(yè)的售價(jià)和租金。”有財(cái)務(wù)人士分析稱。