導語：如何才能寫好一篇房地產公司開發計劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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(一)依托我市良好的自然環境和“最佳宜居城市”等名片，會同相關部門、友鄰協會、企業及中介機構，組織實施“走出去”戰略，搞好整體策劃和宣傳，全力打造“煙臺地產”品牌。這其中主要抓好以下幾項工作：一是加強與相關部門和當地及駐煙媒體的溝通和聯系，做好正面引導和宣傳，適時進行房地產市場情況和信息披露，通過客觀、準確、適時、適度的宣傳報道，引導開發商理性投資，老百姓理性消費；二是與友鄰協會、中介機構和開發企業合作，根據煙臺的實際，通過各種形式的招商會、推介會、座談會、說明會、展示會和投資會，吸引外來投資和消費。重點引導企業向北京、東北及西部煤炭基地拓展。

(二)協同主管部門，加強對骨干企業的宣傳扶持力度，為做強做大本地企業搞好服務。年內，要配合主管部門利用這次房地產市場調整期，鼓勵和扶持一批信譽好、投資實力強、項目影響力大的企業，并在項目選擇、資金投向、優惠政策等方面予以傾斜，并做好宣傳推廣、引導我市房地產業穩定健康發展。

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(三)解放思想、拓展思路、積極做好為企業發展服務工作。年內，要在人才培訓、外出考察、尋找商機、政策扶持、資金投向、招商引資等方面，本著急企業所急、幫企業所需的原則，積極主動的做好服務工作。還要注意發揮監督咨詢委員會的作用，及時的分析形勢，研究對策，與企業群策群力，共渡難關。

(四)圍繞行業文化建設，積極開展形式多樣的文體活動。年內，擬組織第五屆系統內乒乓球比賽。圍繞國慶60周年擬開展“煙臺人與住房攝影征文比賽”；并根據相關情況，舉辦一些喜聞樂見的文體活動，以此弘揚地產人良好地精神風貌。

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關鍵詞：房地產公司；戰略導向；績效管理體系

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-00-02

績效管理體系是企業為實現自己的運營目標而建立的一整套用于績效管理和評估的流程與系統，房地產公司由于其生產運營特點，需要有專業的管理體系來激勵內部員工從而確保企業在激烈的市場競爭中處于優勢地位。

一、我國的房地產市場概況

隨著我國經濟的不斷發展和城鎮化的趨勢，國民對住房的需求量逐漸加大，我國的房地產發展前景廣闊。同時，我國的房地產市場競爭壓力巨大，一方面，各種房地產公司數量眾多，另一方面房地產行業的高回報讓更多的企業想要進入這一領域，但縱觀我國的房地產市場經過近三十年的發展，行業分化也在不斷加劇，大型房企在資源整合能力、經營管理等方面的優勢繼續擴大。這些大型房能夠在競爭中占得優勢，如我國發展規模較大的萬科、保利地產、綠地集團等三家房企，2012年全年銷售額都在千億元以上，銷售額突破百億有53家，而其它大部分的企業都屬于中小企業，競爭優勢不明顯，銷售額在幾十億，甚至不足億元。

二、房地產公司經營特點

房地產公司是以經營不動產即土地、建筑物及其附帶的各種權益來進行盈利的公司。我國的房地產公司根據用戶對住房的不同需求劃分為三種，其一是以土地資源開發、建筑物項目開發為主的房地產開發公司，其二是向市場提供房屋銷售消息并進行一系列的咨詢活動的房地產中介公司，最后一種是為住宅小區提供服務的物業公司，這三種房地產公司在目前的市場競爭中都各有優勢。筆者將以房地產開發公司為重點，詳細的分析其經營特點。

第一，房地產開發公司的資金需求量巨大。房地產開發公司在進行一系列的土地開發、項目建設、銷售等過程中，都需要巨額的資金投入，同時在對要開發項目進行可行性評估、建筑設計、工程管理、營銷等具體環節中，需要專業人才到位和穩定，因此，資金便成了公司能否正常運營的關鍵。

第二，房地產公司開發周期較長。房地產開發公司的運營模式是先投資后盈利，在進行前期投資過程中，房地產開發公司需要進行土地資源的開發、土地原住居民的搬遷調解、工程設計評估、現場勘查等，尤其是司前期階段開發手續的取得非常繁雜，政府各級審批存在很多不確定性和花費時間長，取得合法開工手續后，才會開始建筑工程的施工，所以從進行土地的取得到成品的銷售需要耗費很長的一段時間，投資期漫長。

三、房地產公司戰略導向分析

戰略導向即公司發展所要遵循的戰略發展目標和方向。在我國房地產公司中，戰略導向的作用是十分巨大的。

首先，戰略導向有利于公司應對來自市場的各種競爭。戰略導向包括公司根據顧客、競爭者、公司應用技術這三方面的特點而制定的具體的戰略目標，因此，在面對不同的市場需求時，公司能夠及時的調整內部生產。

其次，戰略導向有利于公司核心競爭力的提高。公司在擁有了戰略導向的指導后，能夠明確自己每一階段的發展目標，并根據大的發展方向來進行內部的適當調整，確保公司發展的總體性。

四、績效管理體系分析

績效管理體系包括有戰略目標的制定、角色職能的明確、管理流程的控制、績效反饋與評估等方面內容。在進行績效管理體系的建立與完善時，企業需要做好具體的分工和戰略目標的制定。戰略目標是在公司大的戰略導向的指導下指定的，是績效管理體系建立的基本落腳點。制定戰略目標不僅需要公司進行企業的發展規劃的討論，更需要相關高層進行經營目標的分解，將企業的大發展目標細分到各部門的戰略目標。

另外，績效考核需要公司能夠明確責任到人，從企業的高管到基層員工都必須明確自己的職能。績效考核的開展是在戰略導向的指導下進行的，首先，通過對公司的戰略導向進行充分的了解，做出大致的銷售目標計劃表。

在績效管理體系中，每一環節都要求企業能夠認真完成，績效反饋與評估是在員工相關工作完成的基礎上對內部員工開展的工作，反饋能夠讓員工看到自己的不足，而評估能夠讓企業了解個流程出現的問題并進行改進，從而推動績效考核的完善。

五、戰略導向下的房地產績效管理體系的完善

基于戰略導向的房地產績效管理體系的建立需要房地產企業根據目前房地產市場的概況和公司的實際發展情況進行具體的實施。

第一，房地產公司需要總結出原有的績效管理體系的優缺點。在進行公司績效管理體系的完善時，對公司固有的管理體系的優缺點的分析是必不可少的。固有的管理體系對公司內部員工有一定的管理作用，但由于其管理理念或方法逐漸的脫離現代社會的發展步伐，因此在公司的實際運營過程中發揮的作用較小，而房地產公司運營環節多，人才需求量大，因此進行員工績效考核是十分必要的，通過對員工完成工作量的記錄與反饋，公司能夠敦促基層員工提高工作效率，進而幫助公司實現經營目標。

第二，企業要在企業發展戰略的指導下制定完善的經營戰略。績效考核中經營戰略的制定是最基本的環節，只有將經營目標制定好，公司的運營才有了具體的方向，員工也才能根據該目標開展自己的工作。戰略目標是企業發展的大體方向，是符合公司實際狀況的戰略分析及建構，在戰略目標下進行經營目標的制定能夠確保房地產公司根據公司的年度計劃開展具體的項目活動。

房地產開發公司需要根據公司發展的總體規劃，結合目前房地產市場的現狀，首先制定出總體的年度銷售目標和拿地目標，然后將目標具體的劃分給每個項目或分公司，項目或分公司經理根據下發的任務量制定部門的具體執行計劃。而在資金使用方面，公司需要根據項目的預估成本進行資金的管理和分配，從而加大資金的利用率。

房地產績效體系的構建可以借助國際上流行的BSC工具，BSC又稱為平衡計分卡，它為績效管理提供了一條新的思路。房地產開發公司要作出戰略性的規劃，則必須要考慮到財務、流程、顧客滿意度以及人才梯隊建設等各個方面的，而房地產公司在戰略規劃的制定上更應借助平衡計分卡來推進這四個維度目標的實現。首先，在財務方面，平衡計分卡的應用，有利于無形資產向有形資產的轉化，通過對新的收入來源的開發、現有資產利用率的提高以及客戶價值的增加來形成長期股東價值。而企業在戰略方面既需要保證房地產企業自身的形象以及股東的回報率，又要實現自身的業務轉型轉化從而開發新的收入來源，尤其是在經濟危機頻繁發生的形勢下，房地產企業更要提高自身的經營能力，提高現有資產的利用率，從而使自身經受得住業績的考驗。其次，在房地產企業內部運營方面，需要建立起“事業部制”的管理模式，并形成相關的制度體系。在未來的幾年里，企業應把戰略集中在服務創新和產品創新這兩點上，通過產品的創新開發出領先于市場的產品，通過服務創新來吸引客戶，從而最大限度地挖掘客戶的價值，并通過運營的改善以及當前社會環境的創造和利用，從而使得企業無形資產能夠成功實現客戶和財務成果的轉化。再者，在客戶的服務和維護方面，應對品牌建設和服務加大投資的力度，從而滿足客戶的需求，通過維護好企業與客戶間的關系，以達到客戶價值的實現。最后，在人才梯級建設方面，應加強對員工的知識和服務技能的培訓，從而提高員工的戰略能力素質，并且還要加強人才的引進，提拔具有良好的領導能力的年輕人才，以此來不斷充實房地產企業的人才資源。此外，良好企業文化的形成也有助于提升員工對企業的歸屬感，因此，企業應以文化來留住人才，從而實現人才的培養與企業價值創造的協調一致發展。

第三，房地產公司需要根據具體的績效成果，建立完善的激勵體制。房地產公司在前期工程報建過程中，需要對員工進行培訓并建立具體的獎懲制度，工程報建的手續和相關資料的整理是一項考驗員工能力的工作，在進行手續準備和資料的整理過程中，員工需要花費大量時間和精力，同時，工程報建的程序繁瑣，而報建周期的縮短有利于公司后期工程建設的開展和提高資金的使用效率。因此，獎懲制度的建立是十分必要的。

六、結束語

做好房地產公司的績效管理體系建設，對于促進房地產公司戰略目標的實現有積極的推動作用?？冃Ч芾眢w系需要做好組織、流程及個人三者之間的績效管理，同時企業在流程管理、評估階段也要發揮作用。在我國目前嚴格控制房價的政策下，房地產公司要積極的做出應對，通過績效管理體系促進公司內部凝聚力的形成，使企業能夠在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]趙春.房地產公司基于戰略導向的績效管理體系改進研究[J].科學與財富，2012（02）.

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房地產公司中財務管理的作用主要表現在兩方面：第一，促進資金的循環使用率，好的財務管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實現企業資金的最大化作用。第二，有效的控制項目的成本，財務管理可以根據工程預算的控制和調整，找出適合投資項目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。

2房地產公司中財務管理的問題

2.1資金投入周期長，風險大

房地產的利潤豐厚但投入資金和風險性大，從土地開發到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產公司的資金壓力，一些用于商業的還需增加裝修費用和物業的聯系費用，更加重房地產公司的資金周轉運行。而在長期工程周期中，會引發很多不確定的因素，而房地產公司的調整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風險。

2.2不夠重視成本和費用管理

在房地產公司中所指的成本和費用管理是指對經營費用和產品成本的預算、控制、分析和計劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產公司的資金潛力，實施節約目標，有效控制各項費用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實際的房地產公司財務管理中，沒有做到全過程的費用控制管理，甚至有些擅自增減調整預算，導致各部門的最初預算和最終決算出現差異，打亂整個財務計劃性的管理。

2.3財務管理體系復雜

房地產公司的財務體系比一般的物業管理公司或小企業涉及面更廣，物業公司財務管理主體對象是業主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產公司包含了土地征用費、安撫費、工程費用和后期的基礎設施費、物業費及安裝費用，這些費用的主體對象不同，財務關系表現也不同，例如前期與土地擁有者的關系，工程建設中與設計方、承包方、施工方、材料方及監理方的關系，后期與工商部門及買房者的關系，財務體系龐大關系復雜。而房地產公司又因投入過大，常常出現邊建設邊銷售的情況，增加了財務的債權管理。

3房地產公司中財務管理的解決對策

3.1降低資金成本

房地產公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進行資金的周轉，融資能使公司的資金周轉方便，但是通過借債進行，債務風險較大，而貸款會產生利息增加財務的風險。所以在進行工程的成本預算方面，應經過詳細的研究和分析，科學合理的進行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財務管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財務人員必須熟練掌握核算和結算的信息，管理、控制和監督資金成本，降低債務風險，合理配置公司資本。

3.2創立財務制度

我國的房地產公司的財務管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強內部的財務管理，財務人員必須做到對項目資金的分析和研究，對風險不僅能預測，還能做到有效的降低；建立財務監督管理制度，全面監督公司的經營活動，對籌集資金和降低資本進行合理有效的分配；完善公司財務部的制度，使全部人員參與監督并嚴格執行。

3.3優化融資，重視信用

房地產公司優化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風險。第二，統一管理資金，財務管理中應注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實現資金的最大化效益。在公司方面應注重企業信譽，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業運營和資金運轉。

3.4協調關系，加強財務檢查

財務預算工作是依靠公司全員進行的，所以財務管理部門應處理好與各部門的關系，使其積極配合，順利完成財務預算工作。房地產公司的領導層也需重視和支持財務預算工作，可單獨設置預算執行和審計部門，協助財務預算的順利開展。財務管理中還應定期進行檢查和考核，對階段性的資金投入進行重點管理，對有問題的資金應立即匯報領導，加強回收資金的銜接使用，分析研究新項目的投資風險，做好資金的項目運行方案，提升資金循環使用率，降低成本費用，提高公司的經濟效益。

4結束語

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“緊箍咒”下生存

全球經濟前景陰霾，房地產行業作為中國經濟極其重要的支柱產業之一，在限購政策下步履蹣跚。

金地（集團）股份有限公司（下稱金地集團）董事長凌克對于新一年中國經濟的走勢則保持了謹慎樂觀，他在回答《英才》記者時認為，盡管經濟會出現復蘇態勢，但勢頭也較微弱。

同樣是應對調控政策，中坤投資集團有限公司（下稱中坤）似乎準備得更早。在投資黃山宏村項目以及喀什項目10多年后，黃怒波認為中坤旅游地產的路是走對了。

不過，當下限購的“緊箍咒”仍是影響行業和房地產企業最主要的因素，但也不斷有大型房地產公司完成銷售計劃，這或許會把2013年的行業運行態勢帶來一絲復蘇的安慰。

盈利收窄

“盈利在收窄，我們要更加高效更加節省?！绷杩朔Q，金地集團為應對調控政策，甚至開發的戶型上也會更加傾向于“剛性需求”客戶。

而在黃怒波的判斷中，房地產公司在接下來的一年應該減少物業的持有，同時由住宅地產轉型。至于中坤自身，其未來主要方向則是全力發展旅游地產，黃怒波的打算是在10年后打造一家國際品牌的度假企業。

在公司戰略上，凌克概括為三個方面：一是告別粗放開發模式，轉向科學化、精細化經營；二是由單一的住宅業務向多元化業務轉變；三是由單一中國本土業務向國際化轉變。不久前收購星獅地產，金地集團在商業地產的經營上則更近了一步，同時，也為自身“一體兩翼”的戰略構架打通了新的脈絡。

然而，戰略的調整對于任何企業來說都并不容易，凌克認為房地產公司應于現在做好準備，未來的30年，中國的房地產公司一定要走向世界?！暗綍r候如果不是國際化的公司，是沒有競爭力的?！?/p>

央企闊民企窮

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關鍵詞：房地產 項目成本 管理 控制

在經濟全球一體化的今天，房地產企業之間的競爭非常激烈，如何在這激烈的競爭中獲勝是所有房地產公司所面臨的共同問題。其實，最好的辦法就是在合理、合法、項目質量達標與房屋安全狀況良好的情況之下降低成本投資，不僅可以招攬更多的客戶，而且也能贏得良好的口碑。既讓客戶住上了便宜、舒適的房子，也讓房地產公司能獲得了相當不錯的利益，所以對項目成本的有效管理和控制是一箭雙雕的好事情。

一、房地產企業項目成本的構成

房地產公司是現在我國經濟產業發展的支柱之一，也是經濟發展的晴雨表。近年來，房屋價格一直居高不下，這是多方面的原因造成的。但最主要的還是房地產公司項目投資的成本過高。房地產企業項目成本主要包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用等六部分。其中土地成本所占的比例是最大的，但是因為目前城市建設，用地緊張，土地價格變化幅度不大，所以要想壓縮土地成本幾乎是不可能的，因而只能從其余的五個方面著手來降低房地產企業項目成本。

二、房地產企業項目成本的管理及其控制中的問題

（一）開發周期長

房地產項目的開發是從項目論證、取得土地、房屋設計到施工，整個開發過程周期很長。而且，一套房子也不是一天、兩天或是一個月、兩個月就能建立起來的，往往都得花一年甚至是幾年的時間才能建成。在此期間，建房的原材料的價格、工作人員的工資等是在不斷變化，當然，隨著社會主義市場經濟的持續發展，漲價、漲工資是一定的。這么多的不確定因素給項目成本的設定，信息數據的收集與分析等帶來了很大的困難。于是，常常會出現房地產企業項目的成本比預期的要高。所以，房地產公司從自身的利益角度出發，就會抬高房屋售價，人們的購買欲降低，房地產公司銷售量下降，這樣一種惡性循環對公司和客戶來說都是不利的。至此，縮短開發周期來降低項目成本是房地產公司應該想辦法解決的問題之一并且刻不容緩。

（二）營銷手段落后

現在，房地產的營銷手段還停留在發傳單打廣告的傳統方式上，效率低、覆蓋面不廣、針對性不強。在一般的城市，一套房子至少也得幾十萬，所以并不是每一個人都買得起房子的。同時，每個人的追求也不一樣，有些人喜歡悠閑、寧靜的鄉村生活，這種人群他們就不愿意在城市買房子；還有一部分低收入人群，目前的他們是買不起房子的，但是，一些銷售人員不考慮實際情況，逮到一個看房子的客戶就不停地游說，不但浪費了客戶時間，招致客戶的反感，也降低了工作的效率。因此，這種盲目的宣傳只不過是加大了項目成本的投資，收效甚微。

（三）項目成本控制的組織管理不善

進入新紀元之后，房地產公司迅速成長壯大，房價更是翻了數翻，公司收益頗豐。按理說，房地產公司內部的組織管理應該是很完善的，但是事實卻與之相反。在經濟效益上，房地產公司確實賺了不少，這點不可否認，但在內部管理制度上還存在缺陷。長期以來，房地產公司都只是將項目成本的管理與控制交給財務部門，認為公司的資金運轉應該由領導層和財務會計負責，而把真正執行項目的相關施工部門排除在外，使得落實成本控制目標缺乏具體的實施者，在出現項目投資超出成本預算的時候，各部門之間相互推卸責任，公司管理體系一片混亂。

（四）財務成本控制不當

我國大多數房地產企業只注重項目工程的造價成本，忽略了對財務成本的控制。沒有建立相關管理制度，至使在財務成本管理上沒有一個標準，更多的是依靠財會人員多年的工作經驗，他們認為財務成本控制不重要，所以就不重視，這就在一定程度上造成了財務賬目很混亂、不精確的情況發生。事實上，財務成本是項目成本中重要的一環。就目前現狀而言，房地產公司忽視財務成本而制定的融資方案危險性較高，應對市場經濟變化的能力較差。所以，即使在房地場反展前景這么好的市場經濟條件下，還是會看到一些房地產公司因投資不當而破產的。

三、加強房地產企業成本的管理以及控制的措施

（一）采用合同約束制，控制產品造價

房地產公司大都把工作的重點放在項目施工方面而忽視了施工前的設計成本控制即企業項目成本中的前期費用。有些設計人員經濟觀念淡薄、設計隨心所欲，一旦工程動工，設計圖稍稍改動，那所帶來的投資成本金額差是非常大的。因此，在正式施工前，項目設計圖必須是已完結且準確無誤的，公司和設計師之間簽訂正式合同，互相約制，保障雙方權益。在決定施工的時候，和原料供應商、施工工人也應該簽訂相關協議，確保工程的原材料充足，施工人數到位，也避免了施工過程中產品造價的提高?？傊龊脤﹂_發項目的動態管理，以此來控制產品造價，降低房地產企業成本。

（二）優化營銷手段，促進產品銷量

隨著科學技術的迅速發展，高科技產品層出不窮。在信息化時代的今天，要改變傳統的營銷模式，建立新的營銷系統。首先，根據事先做好的市場調研工作來制定項目計劃，針對潛在客戶進行有計劃的營銷。其次，由于網絡技術的發達，可以在制作本公司的銷售網頁，通過互聯網先讓客戶對自己公司的情況有一個大概了解，讓顧客填上基本信息以及所想要購買的房屋類型和價格。房地產公司就能很快、很全面的收集客戶信息，然后安排工作人員進行整理、分析之后做電話回訪。這樣減少了傳單廣告的紙質宣傳費用，降低了營銷成本。最后，要提高銷售人員的工作素質，加強人事管理。以工作效率高低為標準，形成優勝劣汰制，促進員工之間的相互競爭力，提高產品銷售量。

（三）加強項目成本管理，建立成本控制責任制

房地產公司內部項目成本的管理者每一個人都應該承擔與之權限相應的責任，從項目設計到項目施工之間的項目成本投資的管理過程要全程記錄與分析。財務部門要時刻了解施工動態，做好與各部門的相關交接工作，配合領導層的管理。同時，公司要設置監管部門，對財務、項目等實行不定期的考察，督導每個部門能按部就班的完成各自工作。至此，各個部門環環相扣，就能加強房地產企業項目成本管理。對于每一個項目過程中的工作要落實到個人，建立成本控制責任制，確保每一環節的成本控制在預定目標之內，這樣也避免了工作人員之間相互之間推卸事故發生責任。

（四）重視財務成本控制

在財務成本中最主要的是資金成本，它是公司為籌集和使用資金付出的代價，是企業財務管理中的重要概念。每個公司都想以最小資金成本獲得所需的資金份額，但是，在市場經濟中，它會受各種因素的影響，波動幅度大，應該引起高度重視。再者，房地產的投資金額比較大，加上施工周期長，使得公司承擔較大風險。對于這種風險性，企業的負責任早已熟悉，在大規模的調配、使用資金上都是大手大腳的，不注意財務成本的節約。所以要加強對財務成本的控制，開源節流，促使房地產公司可持續發展。

參考文獻：

[1]趙天銀，劉安勝，詹漢生，建筑工程項目管理[M].中國建筑工業出版社，2008

[2]張勇強.房地產開發企業的成本控制[D].南京師范大學，2009

[3]袁經勇.談工程項目過程管理與程序化設計[J].工程造價管理，2010

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房地產信托產品還能不能投資?這是個問題!

與近期房地產信托大熱不相稱的，是又一款房地產信托產品涉嫌提前清盤——期限為3年的“浙江金磊房地產開發有限公司股權投資信托計劃”(預期年收益9％-15.75％)，竟然暗藏巨大騙局。

慶幸的是，隨著安信信托四處周旋，最終信托產品融資方——浙江金磊房地產開發有限公司大股東高曉東出資收購公司股權和安信信托債權，確保信托計劃提前終止與投資者3.5億元投資本息安全。

或許，把這段“追債”經歷拍成電影，驚險程度不亞于一部好萊塢電影。但它折射的卻是房地產信托風險管理的另一面：投資者資金到底安不安全，最后一道防火墻竟然變成信托公司的“兜底能力”。

盡管“兜底能力”在不同人眼里并不一致，投資者更傾向把它視為信托公司施展魔力迫使融資方老老實實還本付息的“能力”。就像安信信托最終讓這款信托產品連帶擔保人全額買單一樣，在信托公司及產品銷售渠道合作方眼里，“兜底能力”只有一個底線，即信托公司最終有沒有能力用經營利潤給違約信托產品“買單”。

其實，隨著數千億元房地產信托產品陸續進入償付期，投資者與信托公司都走在一條鋼絲繩上，一不留心就跌進“房地產信托違約”風波。

兩者唯一的不同是，信托公司賭的是“壞賬概率”：假設每款房地產信托產品報酬率在1％-2％，只要信托公司100個房地產信托項目里，不超過2個違約(需要信托公司拿利潤兜底)，就是信托公司的“勝利”。

而投資者賭的是運氣——但愿自己的房地產信托產品不要出現違約，就是自己的“成功”。

兩者在房地產信托產品投資風險的“僥幸心理”，同樣反映在私人銀行與第三方理財機構的臉上。一位第三方理財機構人士曾透露他們“左右逢源式”的房地產信托產品選擇標準：無論是信托資金使用用途，還是信托投資項目資料都存在作假可能，唯一能判斷的，只能是信托公司的“兜底能力”。

即使誰也不知道，所謂的“兜底保證”，究竟能持續多久?對信托公司而言，這就是賭壞賬概率!但是，它卻向每位投資者揭示一個問題：房地產信托產品背后的“水”很深很深——沒人知道投資者的錢究竟到了誰的口袋。

信托界曾流傳著一個趣聞：在房地產信托政策收緊期間，一家房地產公司先花費1億元競拍一批藝術品，再通過評估公司將上述藝術品估值定在5億元，再找到信托公司以藝術品抵押，要求發行信托產品募資3億元，名義是信托融資用于購買藝術品保值增值，但資金真正流向卻是給這家房地產公司旗下幾個房產開發項目輸血或償還銀行貸款。

誰來保障投資者的利益呢?

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融資瓶頸

近年，招商地產在中國房地產市場上可謂春風得意，其土地儲備面積達到了880萬平方米；2008年，招商地產表示將繼續加大拿地的力度，擴張計劃肯定會超過2007年。然而，急速擴張的步伐也讓招商地產的資金鏈日益繃緊。根據之前該公司的表態，2008年銷售80萬平方米住宅，將回籠100億資金，其中60億用于項目建設投入。實際上，截至2008年6月，公司實現回收銷售現金僅14億。較長的開發周期對公司財務狀況無疑會有一定的影響。

房地產公司資金鏈困窘的絕非招商地產一家。泛海建設2008年進入大規模開發建設階段，資金需求量巨大。迪馬股份董事會也通過有關議案，準備在2008年度擇機增加土地儲備，而這自然又需要大量資金投入。大量的資金需求偏遇到來勢洶洶的貨幣緊縮政策，銀行貸款之門幾乎被堵死。

來自銀行的間接融資受阻之后，資本市場的直接融資也變得十分艱難。2007年10月以后，A股市場對房地產股的大規模融資和再融資行為就一直大門緊閉。

借道信托

房地產作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。國泰君安證券研究所的報告稱，2008年房地產行業資金缺口達7100億元。面對銀行緊縮銀根、資金緊張的局面，房地產公司在二級市場融資被嚴格限制的情況，紛紛改道信托。

2008年1月16日，招商地產公告表示將啟動信托融資方案，此舉是希望“通過信托的方式將租賃資產做一個資產證券化產品”。

公告顯示，在此次信托融資方案中，招商地產將于上海國際信托有限公司設立支持信托，信托期限不超過3年，融資規模為10億元。此項資產支持信托項下區分為優先級受益權和次級受益權。優先級受益權由上海信托以優先級信托單位的形式向投資者發行；次級受益權由招商地產享有，同時取得優先級信托單位的發行資金。按照計劃，招商地產、上國投、建行三方合作：招商地產以控股子公司深圳招商房地產、深圳招商新安置業部分物業的財產權作為信托財產，與上海信托設立“上信國瑞?招商地產資產支持信托”，并發行“上信國瑞?招商地產資產支持信托”優先級信托單位，然后通過建行“乾圖理財”產品進行資金募集。繼股權融資、公司債券融資后，招商地產又使用了新的融資方式。

其實，這并不是招商地產第一次啟動如此規模的信托計劃，此前在2006年，招商地產便成功獲得10億元的大額信托貸款，該筆信托貸款是與新華信托合作的項目，為期3年，尚未到期。

不光是招商地產，多家房地產上市公司均有過信托融資的歷史。2007年3月28日，華僑城曾借道信托，融資6.5億，時間期限為5年；2008年4月30日，華發集團將其及其下屬公司持有的公司股權156224686股中的50%即78112343股質押給深圳國際信托投資；之前，華發集團與工商銀行、深國投有限公司合作，共同設立了半年期額度為6.13114億元的“深國投?華發股份股票收益權資金信托”，目前上述信托計劃募集的資金已經到位。

融資多元化

根據招商地產的公告，該公司跟上海國際信托有限公司正式簽署《上信國瑞?招商地產資產支持信托合同》后，成功募集資金人民幣6.5億元，信托融資年綜合成本為募集資金總額的7.72%。雖然6.5億元的信托融資在國內已經較大，但與此前宣布的不低于10億元的規模相比仍有所降低。

實際上，隨著2002年7月18日，信托業的“一法兩規”完全出臺以后，信托業在中國才開始真正的崛起。從2002年以后到現在，信托每年對房地產業做的資金貢獻差不多在500~600億人民幣之間。

信托融資的優勢顯而易見。一方面，信托產品融資速度快，一般周期在2~3個月；另一方面，信托產品使用靈活，它可以設置成股權投資信托、財產信托或者優先購買權信托，甚至還可以做表決權信托，受益權轉讓信托等等，創新的空間非常大。

但是，同時我們也應該看到，該融資方式在我國發展先天不足，國家政策等各個方面均有所限制。2007年2月，銀監會新修訂的信托監管規章。雖然新辦法取消了對集資信托計劃200份合同份數限制，但是對自然人準入門檻要求更高了。2008年5月，中國銀監會再次發文叫停商業銀行融資性信托擔保業務。這些在一定程度上必然影響到房地產信托融資產品的規模和流動性。

信托融資對發信托者成本也較高。據了解，集合類信托資金成本在12~15%，單一類信托則高達20%左右。

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關鍵詞：房產；成本控制

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產成本管理控制概述

1、房地產成本管理的概念。 房地產成本管理是房地產公司生產經營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。主要是為了提高房地產公司在同行業的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。

2、房地產成本所涉及的內容。（1）土地、建筑安裝、設備成本。這是房地產開發成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費用是開發成本中最主要的成本支出之一，占據著相當大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。（2）廣告營銷成本。當今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產開發的后期就是廣告營銷的環節，也是房地產成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用。（3）管理成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。（4）其他不可預見財務成本。根據對一些具體的房地產經營運行過程可以確定：獲得土地使用權成本、管理成本在項目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數低；工程施工前期規劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關注即可。

二、房地產公司成本管理中的問題

1、成本核算對象的設立不規范。 在成本的管理中要實現有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產企業成本的核算對象應根據項目的核算內容來確定相應的核算對象。

2、 成本費用分攤不合理 。 房地產成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規劃和規定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費。

3、賬物不一致。 由于房地產企業的生產經營涉及到多個方面，因而其財務管理就顯得極其重要，一套完善的制度規范對于實現其合理高效的財務管理有著非常重要的作用。

4、工程成本核算的依據無法及時取得。 房地產企業在進行工程成本的核算中要取得真實有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發票，并在此基礎上進行核對。

三、對房地產成本控制與管理提出的相應方法及設想

1、獲得土地使用權成本管理。 獲得土地使用權的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補償費用、拆遷費用、土地契稅等。這部分成本主要受當地的地價影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設計費用和調研費用等，設計費用是控制管理的重點。對設計費用進行嚴格重點的管理控制，同時兼顧其他費用，在一定程度上控制好這部分成本的預算和管理。

3、工程建安運行成本管理控制。（1）大于 10 萬元的項目采用公開招標的形式，小于10 萬元的項目采用比選的形式，是降低成本的最重要環節；招標前一定要對標書中的主要材料做市場調查，標書中主要材料一定要約定三個左右的品牌。（2）關于鋼材價格的控制，對于一年開發大于 40 萬平方米的房地產公司一年的鋼材使用量按 2 萬多噸計算，如果將鋼材價格和經銷商鎖定，鋼材一項的成本降低就會超過1000 多萬元，因此在控制甲供材上嚴格把關，節約資源消耗。（3）關于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請稅務系統的給我們做一個稅務籌劃的話，也許稅務這一快也能為我們降低成本提供新的亮點。（4）關于樓盤的優化，做為房地產公司一定要有自己的設計團隊，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時定要固化，形成自己的風格，對降低成本、縮短開發周期、降低廣告成本會起到事半功倍的作用。（5）要關心員工，把感情留人、事業留人、和適當的待遇留人的理念體現在日常工作中，這樣員工才會各盡其能、各施所長，把工作做得更好。

4、銷售、運營成本管理控制。 這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產品銷售過程中產生的各種費用，包括廣告宣傳費用、銷售人員費用、管理人員費用、售樓處費用等。首先要進行各項銷售、運營的成本預算，并且建立各極的宣傳網絡和平臺，將產品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機制；使銷售、運營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。

5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產公司在整個運營周期所發生的各種不可預見及管理成本。這部分財務成本，主要受項目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓勵機制 。 首先，要在思想上重視。領導要在思想上和重視程度上加強，同時所有員工都加強主觀認識。其次，還要建立一定的鼓勵機制。對在成本管理這項工作中表現好并且業績突出的部門或個人加以重獎，充分調動所有職工的積極性。而且，除相關激勵制度外，一個企業的文化建設也會對成本的管理控制有一定的激勵作用。

7、制定完善的成本計劃。 房地產企業成本的控制在開展之前就必須有一個明確的目標和完整的控制計劃以指導后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環節。

8、實行全程成本控制。 由于房地產企業的生產經營不是一個短期的投資行為，其往往是一個長期的投資過程，因此在其成本控制中要實行全過程的成本控制管理，以達到成本支出最小化的目的。

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【摘要】 本文對政策調控期我國房地產業存在的財務風險及其形成因素做了比較詳細的研究，分析了政策調控期房地產業財務風險的各種情況，有針對性地對一系列問題擬定出了系統的應對策略，從而確保政策調控期房地產業投資的科學性、合理性和安全性。在當前的政策改革的大環境下，房地產公司要實現科學合理的長期發展，就需要提高自身應對策略及財務管理水平，重心應多放在財務風險應對的能力上。針對正在政策調控下的房地產公司所存在的一系列弊端，本文通過多方面數據研究，對政策調控期房地產公司財務風險及應對策略進行了探討。

 

【關鍵詞】 政策調控 房地產公司 財務風險 應對策略

房地產業是我國一個非常有代表性的資金密集型的行業，房地產公司具有資金投入大、回收期長、變現能力弱等明顯特點。就當下而言受全球經濟變動以及我國政策調控的影響，暗藏在房地產業的財務風險隱患已經成為很多房地產公司穩定發展乃至生存首要解決的大問題。

 

一、近年來房價持續走高及社會資源過度集中于房產的成因

1、目前我國房產市場需求占主導地位

在十六大關于建設小康社會的目標當中提出：城鎮人均住房由19平米升至30平米、城鎮化由百分之三十漲到百分之五十。在實現這兩個目標的框架內，截止到2020年，我國城鎮居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當長的時期，房產市場的主流是需求占主導地位。而根據我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產開發的土地就相對太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導致住房供應無法滿足人們預想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我國近年來經濟發展迅速，國民經濟水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質量的改善和提高，對住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個方式。

3、不正確的住房消費理念促使房價一路走高

很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動了我國房價的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現象使許多購房者成為不理性消費大軍中的一員，這些不正確的消費觀念催動了房價持續上漲而不下跌的局面。

 

4、地價上漲與房價上漲相輔相成

地價是房價的根源，我國房產市場一度出現地價漲高房價也隨著漲高，再出現地價跟著房價繼續漲高的惡性循環，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價以及開發商囤積土地所造成的。

 

5、開發商的哄抬炒作促使房價居高不下

房產開發商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價等方式哄抬房價。這是房產商追求高暴利的一種投機行為。 

二、我國房地產在宏觀調控下的環境分析

在房價上漲過快、房產泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產行業和經濟的健康發展，出臺了一系列宏觀調控政策，包括上調存款準備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調節和土地供應調整等。2010年4月27日史上最嚴厲的“國十條”出臺，但由于政策實施的時滯性和房地產行業的復雜性，房地產調控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發停貸、銷售觀望的大背景下，開發商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發項目是箭在弦上不得不發，如果不加強風險應對，很多房地產企業一旦資金鏈斷裂，項目就會形成爛尾樓，企業會有倒閉或被兼并的危險。

 

三、政策調控期房地產公司財務風險以及風險出現的原因

1、資金結構失衡，負債比率過高，資金鏈斷裂的風險

近年全國規模以上房地產開發企業平均資產負債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報的上市房企有七成資產負債率上升，遠高于其他行業平均負債水平，對信貸資金的依賴性超強。房地產開發企業一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調控政策的出臺，存款準備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發項目。另外調控政策的出臺，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產企業面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險。

 

2、財務人員素質參差不齊，風險意識淡薄，財務制度不健全

部分企業財務主管人員觀念老化，知識陳舊，認為財務管理只是簡單的記賬、報賬，認為房地產開發就是人力、物力、財力的簡單組合，根本沒有意識到財務預算管理、監督管理的重要性。如果沒有對人力、物力、財力的事前詳細預算，就不能進行開發中的成本控制，起不到有效的監督功能，會造成成本增加，更難預測日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發財務風險。

 

3、房地產企業稅收成本的提高

提高房地產企業的土地增值稅和企業所得稅預征率是國家房地產調控政策之一，預征率的提高導致企業提前多交稅款，使企業流動資金雪上加霜；另外國家對房地產企業的調控致使稅務部門更加關注房地產企業財務，稅務管理部門依據當地平均水平制定出建安成本線，加大了企業的財務管理成本。

 

四、房地產企業財務風險防范及控制措施

1、改變經營策略，多渠道融資，增強企業抗風險能力

房地產開發企業的行業特點決定了短期內無法脫離對信貸資金的依賴，在住宅開發資金限貸的嚴峻形勢下，有條件的房地產企業，或說是有商業用地儲備的房地產企業，適時開發商業地產，以商業地產融資，同時將商業地產進行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續向保障房傾斜，房地產企業應充分把握保障房政策的契機，通過積極創新保障房融資形式，來補充企業現金流。房地產企業還應降低收益預期，改變公司經營策略，適應調控大環境下住宅剛需的要求，適時調整戶型結構，推出小戶型，適當降低售價，以價換量，快速回籠資金，堅持“高周轉”的銷售策略，保持快速的市場應變能力，以增強企業抗風險能力，化解企業資金鏈斷裂的危險。

2、執行嚴格的財務預決算制度，嚴格資金管理，嚴控成本

很多房地產企業往往注重工程工期和質量，而忽略財務管理的重要性，致使很多項目達不到預期盈利要求。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為大的框架，對公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對項目建設的可行性做出科學的分析，合理測算開發成本，開發費用，經營效益等，從而提高開發投資的準確性，減少投資方案的錯誤。同時對資金需求和運用計劃進行安排，確保按年度投資計劃及時間節點執行，杜絕資金使用的隨意性。一些費用的支出要有嚴格的管理控制，杜絕費用超出預算的情況發生，一定要安全、合理地去運用資金，注重資金的管理，最大限度發揮財務的監督功能。

 

3、加強稅收籌劃，減少企業稅收負擔

房地產開發企業主要涉及營業稅、土地增值稅和企業所得稅三大稅種，在實際開發建設中財務部門應在

不觸及稅務紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業的稅收負擔。比如土地增值稅，在房地產開發項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關規定和優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進行如下籌劃：合理定價，以20%的增值額臨界點進行籌劃；分散收入，將可以單獨分開處理的部分單獨簽訂合同；銷售籌劃，通過獨立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產銷售給子公司，子公司再將其對外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用；代收費用籌劃，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。以此類推房地產企業營業稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進行籌劃。企業所得稅也可從稅基、稅率、優惠政策利用等各個方面進行籌劃，在此不再一一列舉。

 

4、提高財務人員的責任意識和業務水平，完善內部審計

財務人員的綜合素質決定了企業的財務管理水平，現階段高素質財務人員應具備以下職業能力：一定的政策理論水平，會計政策的職業判斷能力，實施內部控制的能力，綜合運用財務會計信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產企業要充分認識人才的重要性，在引進高素質、高層次人才的同時，加強內部財務人員的培訓，將繼續教育工作做到經?；⒅贫然袑崕椭鷷嬋藛T提升業務素質、積累經驗、更新知識；同時加強內部審計，強調過程控制和主動控制，最大限度發揮內部審計的風險估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護公司的權益，發揮經營效益。

 

五、結論

我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。房地產企業必須清醒認識到調控大環境下自身存在的問題、面臨的風險，并積極應對，以使我國的房地產業步入健康、良性的發展軌道，保持經濟的可持續發展。

 

【參考文獻】

[1] 王希迎：房地產企業融資新解[m].中國經濟出版社，2005.

[2] 揚、盛立軍、潘蒂：私募融資230問：中小企業融資操作全程指導[m].華夏出版社，2005.

篇10

過去的10年，“房地產”締造了數以萬計的千萬富翁。對于許多投資客來講，在“房地產”行業喝湯，都比在其他行業“吃肉”油水大。然而自2009年以來，受國家經濟宏觀調控的影響，抑制房地產的政策接二連三出臺，房價上漲的預期日益渺茫，與之相伴的房地產股也持續萎靡不振。這兩條通往“房地產”的投資之路堵上了，我們是否還有機會淘金？

房地產信托：火了！

今年以來，房地產信托的年化收益率不斷走高，越來越多的投資者開始走上了介入“房地產”的第三條通道：房地產信托。據中國信托協會統計，僅2011年1～4月，信托公司共發行集合類房地產信托項目222個，募集資金722.11億元，發行數量同比增長66.92%，募集資金規模同比增長115.26%。5月份更是創下歷史新高，募集資金高達250億元。

與此同時，房地產信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地產信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以來的年化收益率則在7%以上，最低收益率接近10%的房地產信托產品隨處可見，而最高收益率則從11%提高至15%。

北京市民林先生在4月份的時候開始殺入房產信托領域，當時就購買了中融的一款房地產信托，兩年期，年化收益率11%左右。此后他又頻頻光顧各大信托公司的網站想再做一些投資。

他告訴記者，現在的信托產品很火，相當難買。有時，他知道一個新產品后，與客戶經理聯系，還沒考慮好自己是不是買呢，人家告訴他已經賣完了。比如，上個月，他看到平安信托推出一款金地在深圳的別墅項目信托產品，同股同權，年化收益率可以達到20%。他想：金地我熟悉呀，是一家不錯的房地產公司，可什么叫同股同權呢？問問吧。于是，給客戶經理打電話，還沒張嘴問他的問題呢，剛提“金地深圳別墅”6個字，客戶經理就說：“抱歉，先生，這款產品我們已經預約完了，我再給您推薦幾款其他的產品吧……”

后來，他才知道，客戶經理推薦的順序是：買過他們產品的老客戶、1000萬元以上的大客戶、300萬元以上的客戶、其他散客。像他這樣100萬元級別的，就屬于排在最后的散客。所以，有一些收益高的信托產品，客戶經理還沒通知到他呢，就已經被搶完了。由此，房地產信托火爆可見一斑。

房地產信托：安全嗎？

但是當記者問及林先生對房產信托了解的程度時，他告訴記者，其實現在就是看好它的高回報，也知道有風險，但是因為太好賣了，有時候還沒了解清楚是什么項目、位置在哪兒、開發商是誰、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就想買了，對于風險程度還真不是十分了解。

中融信托公司的工作人員陳同告訴《小康?財智》記者，其實現在的房地產信托分產品有融資型和投資型兩種，二者最大區別在于運作主體完全不同，前者主要由房地產公司提供相應信托資金回購或資產抵押條款，或信托公司受讓房地產公司相應債權形式發行信托產品融資，信托公司僅僅充當貸款中介角色；而后者在實際運作過程里，信托公司必須參與房地產項目開發進程，并從項目開發收益分得一杯羹。

“相比融資型信托產品主要考慮房地產公司資產抵押物估值，而投資型信托產品必須考量信托資金所投資的房地產開發項目銷售前景與現金回籠速度?！标愅硎?，“但目前信托公司對房地產項目開發營銷尚缺乏豐富經驗與運作案例，所以目前發行的大多是融資型信托產品，這個還是比較成熟的?！?/p>

在房地產信托產品安全性的考量上，當前多數信托公司已設計各自的房地產信托融資項目資質評分體系。記者調查發現，首先信托公司會將各城市GDP、人均購買力、土地購買成本等的收益比等列為房地產投資風險高低的評估標準。而落實到單個房地產開發項目時，四證齊全、開發商背景均會成為風險評判依據。

但是卻有業內人士指出，房地產信托還是蘊含一定的風險，不要盲目迷信風險控制能力，任何高回報的投資都是有一定的高風險的。

因為隨著預期收益率的不斷走高，意味著開發商通過信托融資的成本在增加。據業內人士介紹，以前，一款預期年化收益率8%的房地產信托產品，加上向信托公司、銀行等相關機構支付的咨詢費、托管費等財務顧問費用為5%，開發商的融資成本在13%左右，而現在，隨著越來越多的開發商往信托上擠，承諾的預期年化收益率越來越高，平均達到10%左右，給信托公司的費用也在加大，7%、8%很正常。那么，開發商的融資成本就將達到17%以上，這就需要開發商要有很高的利潤。而在目前的市場行情下，開發商的利益應該是越來越低的。受到雙方面的重壓，開發商的壓力很大，房地產信托也就存在違約的風險。

選擇產品要謹慎

“日前接到銀監會的窗口指導電話，除保障房以外的房地產信托業務下半年暫停。目前華澳、興業、中海、華寶、中融、平安、愛建等公司已經停發地產信托?！?月底中信信托負責全國房地產信托業務的投資總監向記者透露，“除了保障房性質的信托計劃，沒有很好的合作關系，不會再發新的信托產品了?！?/p>

上述投資總監表示，現階段房地產信托收緊有兩個因素，一是應銀監會的要求，因為銀行的開發貸款在不斷收緊，而信托卻在大規模放款，與當前的市場調控相違背；二是由于房地產市場走勢不明朗，政策的變化無法預估，加上信托所要求的投資回報不斷上升，各大信托公司在風險掌控上也開始收緊。

而各家信托公司提供的“產品質量”相差較大。因此，即使接下來投放的房地產信托產品會比較謹慎，投資者還是應該注意產品結構、風險控制的甄別，不能只關注投資預期收益。

“收益和風險是成正比的，收益越高風險肯定越大。”招商銀行理財師表示，地產信托產品收益高但也有風險。購買信托類產品一定要仔細看清合同，弄懂內容。

上述招商銀行理財師還建議，在選擇房地產信托產品時，應考慮如下三個方面。

首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。市場上有些信托公司起步較早，已擁有了多年房地產直接投資的經驗。