導語：如何才能寫好一篇房地產市場投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

繼去年出現創紀錄的資本外流之后，中國當局收緊了對現有資本管制的執行，并加大了中國企業海外投資的難度。

中國公民每人每年只被允許用人民幣購買價值5萬美元的外匯。尋求在國外花掉更多資金的人使用各種變通辦法，比如利用多人的購匯額度，或者在境外使用中國信用卡，但國家外匯管理局已采取行動限制這類做法。此前銀行還被允許幫助客戶向海外轉移資金，但現在要獲得轉移大筆資金所需的官方批準更難了。

中國富人把目光投向海外，是為了在國內過熱的房地產市場之外分散自己的資產。近60%的同比價格漲幅，令人擔心局部的泡沫可能就要破裂。在深圳和上海等一線城市，地方政府已采取行動遏止價格飆漲，提高了購買第二套住房的難度。

流入海外一線市場的資金已經在一些國家引發反彈，例如澳大利亞和新加坡政府在本地居民抱怨價格太高、自己被排擠出房市后，均出臺了針對海外買家的限制措施。

上述報告的作者們預計，中國人士對美國住宅物業的投資將從2015年的286億美元降至2020年的約240億美元。他們相信，這一下降將緩解價格上漲壓力。

“中國買家是非常咄咄逼人的競價者，少了這樣一個咄咄逼人的競價者，整個競價的局面就會改變，”羅森咨詢集團合伙人亞瑟?馬剛表示。“在這2至3年的間隙期間，房價的上行壓力將會小一些。”

篇2

房地產行業具有顯著的周期性，在多數場合，房地產經濟周期與宏觀經濟周期大體吻合，一個完整的市場周期通常包括繁榮(高漲)、危機、蕭條和復蘇四個階段。本文根據不同周期階段的市場特征，分析市場主體的決策動機，并依次比較在各個階段FDI資金對房地產市場的不同影響(見表1)。

二、基于江蘇省數據的實證分析：FDI與房地產市場波動的五大特點

江蘇是外向型經濟大省，經濟總量和房地產市場規模在全國居于前3位，外商直接投資(FDI)流入規模已連續數年名列各省(市、區)首位。在FDI對房地產的投資形態上，包括普通住房、商業用房、工業用房、Shopping Mall、旅游地產等各類商品房，甚至還包括經濟適用房等政策性房產，因此在研究上有較強的代表性。從2005年以來的江蘇省房地產市場運行及FDI流動情況看，以國際金融危機的爆發為時點，大致可以分為三個階段：前危機階段(2005－2008年上半年)：房地產投資和房價持續上漲，FDI流入較快增長；危機中階段(2008年下半年－2009年前三季度)，房價同比下降，FDI流入大幅減少；后危機階段(2009年四季度至今)，房地產投資增速和房價快速增長，FDI流入出現反彈。對照標準的市場周期特征，可以認為前危機階段相當于繁榮時期，危機階段相當于危機和蕭條階段，后危機階段相當于復蘇階段。但與成熟市場相比，FDI流入江蘇省房地產市場的實際形態也有諸多特點，主要體現在以下五個方面。

(一)蕭條期的縮短和復蘇超預期

從歐美、日本和我國香港地區等成熟市場的實踐看，房地產市場進入蕭條階段后，一般均經歷數年乃至十余年的低迷，價格和投資規模跌幅普遍超過最高峰的50％。而此次國際金融危機爆發后，江蘇省房地產市場所經歷的蕭條階段只有一年左右(2008年三季度－2009年三季度)，房價同比下跌最大幅度為13％，蕭條階段的時間長度和下跌幅度遠小于成熟市場。隨后的復蘇力度十分強勁，在商品房成交價方面，2010年上半年已經超過了2008年危機前的最高水平，表現遠強于同期的境外成熟市場。在房地產開發投資總額方面，以開發投資同比增速為例，受金融危機沖擊，該指標從危機前的30％以上跌落至2009年末谷底值的7％，此后又逐步回升，2010年二季度已經達到10％以上。我們認為，蕭條階段縮短和復蘇力度的“超預期”，根本原因是國際金融危機對于我國而言，主要是一個外部沖擊，而不是內生性危機。特別是與國內一線市場相比，江蘇省的房地產市場整體上屬于二、三線，房價收入比、杠桿率等指標均處于相對較低水平，對危機沖擊有較強的承受和恢復能力。而危機后國家擴大內需和推進城鎮化的戰略也是推動開發投資迅速恢復的重要原因。對于外資而言，由于江蘇房地產市場的復蘇進程超過事前預期和境外市場復蘇進度，因此與內資相比，后危機階段的外資擴張速度顯得相對較慢，市場份額有所下降。

(二)流入房地產的外資占房地產開發的比重下降，但占全部外資比重上升

從流入房地產業的FDI占開發投資比例看，FDI的周期波動幅度明顯大于其他渠道投資，但在總體上流入房地產業的FDI占全部房地產開發投資的比例較低，最高不超過同期房地產開發投資的5％(見圖1)，遠低于上海、深圳等一線市場，即FDI不是推動江蘇省房地產開發的主要力量。特別是當市場進入復蘇階段后，雖然房地產業的利用外資絕對數量出現回升，但由于同期其他渠道的開發投資增速更快，導致FDI在開發投資中的份額明顯下降。但與此同時，流入房地產業的FDI占全部FDI的比例一直較高，在2008年四季度和2009年前三季度，房地產FDI占同期FDI的10％，而到2009年四季度以后，這一比例上升至17％，特別是2010年以來，這一比例進一步提高，最高達到當月FDI到賬金額的25％。因此，就江蘇省而言，在后危機階段，流入房地產業的外資增速低于同行業的內資，卻又高于其他行業的外資。

(三)政策因素對FDI流入房地產有顯著影響

分析2005年以來的江蘇省房地產開發中利用外資數量(見圖2)，可以發現有一個“雙重頂”現象，即2008年初利用外資達到最高峰，隨后開始下降，到2008年下半年開始回升接近年初高點，2009年初又開始下降，直到2010年才見底回升。我們認為，形成“雙重頂”的一個重要原因是政策面的變化。在2007年12月起實施的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》中，國家除了出臺新一輪限制外資進入房地產的政策外，還限制外資進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。“限外令”的實施，使得FDI投資房地產項目的審批周期拉長、能否獲得審批通過的不確定因素不斷增多，境外資本進入國內房地產業的準入門檻大幅度提高。從而形成了FDI流入的一個政策性項部，而后一個頂部則來自市場本身，即金融危機爆發導致了境外融資成本提高，FDI資金來源減少，從而形成了市場性頂部。

(四)外資房地產企業的收益率基本保持穩定

從2006年－2009年江蘇省外資房地產企業的主要經營指標看(見表2)，經營規模保持較快擴張，2009年外資房地產企業主營業務收入比2006年增長171％，年均復合增長率接近40％，與此同時，主營業務利潤率基本保持穩定，凈利潤率也先降后升。由此可見，在這一期間導致FDI流入數量的變化主要原因不是流入房地產業投資收益的變化，而是境外投資方的自身條件變化(如投資計劃、境外資金成本和流動性狀況等)。

(五)即使在房地產市場蕭條階段，存量FDI的流出意愿也不明顯

統計顯示，雖然金融危機爆發后，進入房地產業的FDI迅速減少，但與此同時，FDI存量的流出意愿并不強烈。據統計，2008年四季度和2009年全年，江蘇省房地產業FDI流出金額(包括撤資和利潤匯出)為3.29億美元，僅為同期房地產業FDI流入金額的8.5％。我們認為，這主要由于國內房地產業投資回報率一直處于較高水平，外資長期看好國內房地產市場，不愿意輕易退出。另一方面，國際金融危機爆發后，歐美等主要經濟體采取定量寬松的貨幣政策，一年期LI－BOR利率自2008年10月后持續走低，今年上半年甚至持續維持1％以下的歷史低位，境外資本的融資成本極低，加之人民幣升值預期不斷加強，FDI留在國內還可以享受匯兌收益，也使得存量FDI傾向于繼續留在國內。存量FDI的穩定性較強，但也應注意到，現在穩定不等于永遠穩定，如果國內房地產業收益率明顯下降或境外資金成本大幅度提高，這些存量FDI仍然有流出的可能。

三、定量分析

為進一步驗證FDI與房地產開發投資規模、

房價等指標的關系，我們使用計量經濟學的線性回歸和脈沖響應方法進行定量分析。

(一)線性回歸分析

由于房地產開發投資(簡寫為KF)的外部資金來源(不考慮內部借款和民間借貸)主要為銀行貸款(簡寫為DK)和利用外資(FDI)，因此假設t期開發投資的估計式為：KF(t)=β1FDI(t)+β2DK(t)+β3FDI(t－1)+β4DK(t－1)+……+μ，其中β為各變量的相關系數，μ為隨機變量(統計參數見表3)。

通過逐步剔除t檢驗不顯著變量的方法，最終得出開發投資規模的估計式為：KF(t)=0.076FDI(t)+0.14 DK(－3)+0.151 DK(－5)+0.17DK(－6)+0.291DK(－9)+2.253

計算結果表明：在2005年至2010年5月期間，江蘇省房地產投資完成規模與FDI流入及新增貸款呈正相關關系。當期開發投資規模主要取決于當期的FDI和此前3至9個月的新增貸款。FDI流入房地產業后，直接帶動了本地區房地產投資規模的增加。房地產開發投資中的FDI每變化1個百分點，將會促使房地投資規模變化0.07個百分點。而且是與貸款等其他資金來源相比，FDI的時滯效應要短得多。換言之，FDI流入數量的波動將很快導致房地產投資規模的相應變化。

(二)脈沖響應分析

通過脈沖響應分析來比較各變量的沖擊效應。分析結果表明：一個正向的FDI流入發生后，對江蘇省房地產開發投資規模有持續影響，在第3個月累積影響達到最大，之后呈下降趨勢(見圖3)。

同時定量分析也表明：FDI流入對江蘇省房價增速沒有顯著影響。即FDI推高房地產價格的說法在江蘇省范圍內并不顯著，本次危機以后的房價高漲更多地應歸結于內資和地方政府的推動。不過也應考慮到，由于比價效應的存在，如果境外資本抬高一線城市房地產價格，也會對周邊地區和二、三線城市形成示范，帶動房價上升。

四、結論及對策建議

(一)主要研究結論

1　在房地產市場周期的不同階段，FDI流動通過需求環節和括供給環節會對房地產市場產生不同影響，其影響既包括投資規模也包括市場價格。

2　在現階段，FDI占江蘇省房地產開發投資的比例較低，對房價的影響不顯著，但FDI的周期波動性明顯高于其他投資來源，如果其流入規模進一步擴大，將可能加劇房地產市場波動。

3　與境外市場相比，江蘇省房地產市場的蕭條階段較短，市場反彈復蘇進程較快，國際金融危機的影響主要是外生沖擊而不是內在危機。

4　目前江蘇省外資房地產企業收益率基本保持穩定，房地產業存量FDI的穩定性較好，流出意愿較弱。但不排除條件變化時FDI流出的可能性。

(二)對策建議

1　規范FDI在房地產業的市場準入和經營行為。在后危機時代，隨著全球經濟復蘇必然吸引大量的境外資本投入中國房地產業，導致房地產業的FDI較快增長。因此，應充分認識到FDI對房地產業的實際影響，綜合權衡長短期利弊，最大程度發揮FDI的正面帶動作用，引導其增加有效供給和帶動產業升級，嚴格限制其助推房地產市場投機，從而促進房地產業的平穩健康發展。

篇3

［關鍵詞］熱錢；房地產價格；聯立方程

［中圖分類號］F820.4［文獻標識碼］A［文章編號］1002-2880(2011)03-0075-02

一、引言

“熱錢”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事謀利活動的國內短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業務資金、各國國際儲備資產的部分資金以及大量涌現的各種投資基金或其他專項基金等共同構成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。2005年以來，在人民幣升值預期的背景下，大量“熱錢”通過各種渠道流入中國，通過購買人民幣資產(房地產、股票等)進行短期資本投機，以獲得國內資產價格上漲和人民幣升值帶來的雙重收益。2008年下半年以來，隨著金融危機席卷全球，部分“熱錢”又陸續開始撤離。一般而言，大規模的“熱錢”流入在給一國帶來短期資本投資、推動經濟發展的同時，也會催生資產價格泡沫;而一旦“熱錢”大規模流出，則會導致資產價格泡沫迅速破滅，對一國的宏觀經濟造成嚴重的負面影響。由于房地產市場是一個國家最主要的資產市場之一，熱錢流動可能導致房地產價格出現巨大波動，從而對國民經濟產生負面影響。因此，深入研究熱錢對房地產價格的影響并進行科學測度，對維護宏觀經濟的穩定、增強房地產市場宏觀調控的針對性具有重要的現實意義。

二、文獻評述

關于國際資本流動對房地產價格的影響，國內外學者從不同角度進行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國際資本流動對房地產價格的影響，認為短期而言，房地產價格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動了我國的住房價格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢對中國股市和房市的影響進行實證研究，發現熱錢的涌入的確明顯推動了住宅價格特別是豪華住宅價格的上漲。王元龍(2007)認為，從游資的流向來看，房地產領域是“熱錢”流入的主要目標，目前國內對房地產的需求正處于上升階段，高額的回報率吸引了大量熱錢流入到房地產行業。杜輝等(2006)分析了熱錢進入房地產市場的途徑，認為一定數量的熱錢流入可以增加房地產行業的融資，促進房地產市場的正常發展;但是大量熱錢流入到房地產市場就會造成房價不斷上漲，導致房地產市場產生泡沫。閆之博(2007)研究了GDP與FDI對房地產價格的影響，其實證結果表明GDP、FDI對房地產價格均有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。孟曉宏和李春吉(2006)分析了國際資本流入中國的現狀和影響房地產的途徑，并進一步分析了國際資本流動對房地產價格的影響。黎友煥(2008)認為人民幣升值預期和中國房地產市場的高利潤，吸引了越來越多的境外熱錢流入到中國的房地產市場，抬高了房價并助長了泡沫，給中國房地產市場帶來了巨大的風險。劉剛和白欽先(2008)從理論上分析了熱錢對中國房地產價格的影響，并提出熱錢影響中國房地產價格，進而威脅中國金融安全的三種傳導機制。呂江林和楊玉鳳(2007)認為境外資金大量流入到中國房地產市場，產生了“羊群效應”，引起大量民間資金紛紛跟風入市，推動了國內房地產價格的持續上漲。Michael F．Martin 和Wayne M．Morrison(2008)在中國熱錢問題的研究中指出，有大量熱錢流入到中國的房地產市場，推動了房地產價格的上漲。綜合來看，目前關于熱錢對房地產價格影響的大多數研究還主要集中在理論分析上，實證研究相對較少。

三、建立模型

本文應用模型檢驗國際投機資金對于房地產價格的影響，在房地產業健康發展的情況下，投機資金對需求的影響應該不顯著，房地產需求的主要影響因素應該是消費者的購買能力。同理，投機資金對價格的影響應該也是不顯著的，房地產價格應該由供給和需求共同決定。如果供給和需求對價格的影響也不顯著，而前一期價格影響較為顯著時，說明當前房地產業發展較為穩定，價格增長屬于自然增長。

本文選取中國房地產市場數據進行模型檢驗，數據來源于《中國統計年鑒(1996—2009)》和國家商務部統計數據。由于中國房地產起步較晚，數據資源有限，而且為了使各指標的統計口徑一致，選取1994—2008年度數據進行房地產市場供求分析。

首先測算游資最常用的辦法，是用外匯儲備增加額減去經常項目順差和外商直接投資，再經適當調整，扣除正常的貿易轉移支付利潤匯出以及資金回調等因素剩余的就是“熱錢”。“熱錢”估計額=外匯儲備增加額-貨物貿易順差-FDI。

本文使用Eviews估計聯立方程，模型估計方法采用系統估計方法，參數估計時使用三階段最小二乘法(3SLS)。在聯立方程模型中，Demondt、Supplyt和Pt是內生變量，其余變量為先決變量。內生變量具有一定的概率分布，其參數是模型待估元素，它不僅影響整個系統，也受系統影響。外生變量對系統有影響，但不受系統影響。

對聯立方程模型中任意一個方程，可識別的必要條件是q*≥p-1。其中，q*代表該方程不包括的先決變量個數，p代表該方程包括的內生變量個數，取等號表示恰好可以識別。可以知道方程組每個方程都滿足可識別的必要條件。

在估計過程中，不斷對參數顯著為零的變量進行調整和剔除，計算結果如以下聯立方程所示。房地產需求方程擬合的R2=0.994735，供給方程擬合的R2=0.965453，價格方程擬合的R2=0.993554。可以看出，方程擬合較好。

最終聯立方程可以表示為：

Demondt=28385.3-67804.82PYt+4.480825St-5.16029Pt-1

Supplyt=-117864.3+52754.6RPt-1+23.4968Pt

Pt=5278.791-0.055754×Supplyt+0.064505×Demondt-28.00429×CPIt+0.267482×HMt

Qt=Min(Demondt,Supplyt)

陳進：國際投機資本對房地產市場影響的實證分析四、結論分析與政策建議

1.首先分析房地產市場的需求，對于需求方程來說，房價收入比的增加會降低對房地產產品的需求，居民的儲蓄存款余額的增加會成倍增大對房地產產品的需求。目前推動我國房地產需求不斷擴大的因素正是對房地產產品的購買力和投資能力，由于城鎮居民可支配收入和儲蓄增長速度很快，所以房價收入比所體現的房地產產品購買力(PYt越小，購買力越強)正在逐漸增強；在理論上，如果需求中泡沫成分很高，那么就會出現預期價格越高，需求越旺盛的現象。而方程中價格預期的作用也影響著房地產需求，由于預期的影響與需求呈反比變化，說明目前我國房地產中具有一定泡沫成分。

2.在供給方程中，房地產價格與造價比的增大會導致房地產產品供給的增加，因為房地產價格與造價比越高說明房地產產業的利潤空間越大，這是十分符合經濟學原理的。投資盈利能力和當期價格成為影響供給的主要因素，這與當前房地產市場供給存在的惜售現象十分吻合。所謂惜售，是指開發商為獲得利潤最大化，不愿意過早出售產品而有意識地控制銷售量與銷售速度，換句話說，也就是開發商故意把房子空置起來不賣。由于房價的不斷攀升，開發商的惜售現象日益突出，主要表現在以下幾個方面:一是在一定的銷售周期內將銷售分成多期進行，將較多較好的房子留在后面賣個好價錢;二是在預售前拿出部分商品房，留給公司關系戶;三是在正式預售前進行內部發號;四是在正式銷售時進行內部銷售控制，適當保留部分好房源。這是人為制造房地產市場供求不平衡，使房地產供求信息不能準確反饋到有關政府部門，導致政府對房地產市場調控機制失靈。

3.分析房地產市場價格方程，可以看到CPI和熱錢都是顯著變量，CPI越低，人民幣升值壓力就會存在，游資流入的比例就會越大，房地產價格也就越高。根據上述模型，外國游資每流入100億美元，房地產價格會提高27元/平方米。進入中國房地產業的外資一般分為“明”和“暗”兩種，“明”的指納入商務部外資統計范圍的房地產業外商直接投資;“暗”的則指通過其他渠道進入國內房地產市場的境外資本，這就是方程中估算的“熱錢”。這些游資絕大部分是在房地產市場購買房產，而不是進行實實在在的房地產項目開發，外國游資對房地產價格的影響是顯著的，在目前中國還存在巨大的人民幣升值壓力，而且人民幣匯率遲遲未達到預期目標的情況下，“熱錢”流入房價節節高升的房地產市場，可以減輕長期滯留中國境內的成本壓力，還可以獲取房地產增值收益，一旦人民幣升值至合適水平，這部分“熱錢”即可套現撤出中國。抬高房價只是問題的一個方面，那些謀求短線炒作的海外基金，一旦人民幣升值或樓盤增值后很快撤資，剩下盲目跟進的中小投資者可能無法應對驟然的波動，將危及中國樓市的穩定。所以如果投機資金在房地產市場中比重過高，房地產泡沫過于嚴重，到那時中國房地產將面臨崩盤的危險。

在價格方程中，模型的估計結果顯示需求對價格的影響要比供給更加顯著(見相關估計系數的3SLS參數估計值)。這說明在中國房價加快城市化腳步的階段對房地產產品的需求相比較于供給更加旺盛。

［參考文獻］

［1］宋勃，高波．國際資本流動對房地產價格的影響［J］．財經問題研究，2007(3)．

［2］劉莉亞．境外“熱錢”是否推動了股市、房市的上漲?［J］．金融研究，2008(10)．

［3］王元龍．房地產走勢調查［R］．藍籌地產評論，2007．

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關鍵詞：安徽省；房地產市場；FDI

一、引言

隨著社會經濟的不斷發展，參與房地產市場的資金來源也不斷增加，這為有效促進房地產市場的繁榮創造了條件，作為在外資中占絕對優勢的FDI隨著安徽省房地產市場的發展不斷增加。規范FDI在房地產市場上的影響，從而促進安徽省房地產市場健康發展。

二、安徽省房地產發展情況

近年來，隨著經濟的增長以及農村人口城鎮化的不斷推進，安徽省的各城鎮中對住房的需求不斷增加，加上由于農村人口收入增加，在城鎮中購房居住以及投資需求也增加推動著安徽省房地產市場的發展和進步。

2000年到2012年，安徽省房地產年總投資從93.09億元增加到4459.06億元，增長了47.9倍，年均增長38.47%。而同期固定資產的增長19.17倍，年增長率為26.47%，房地產投資的增長率高于固定資產增長率12個百分點。2004年國家對房地產投資進行了宏觀調控，使得房地產投資一度出現了下降。盡管如此，房地產投資已經成為固定資產投資的重要組成部分，對安徽省經濟發展起著重要推動作用。

三、安徽省房地產企業資金來源分析

房地產的開發必須具備充足的資金，安徽省房地產市場的資金來源與全國的房地產市場的資金來源途徑大致是一樣的。

（一）自籌資金

自籌資金是發展商從房地產開發的自籌資本金，是開發商從事房地產開發的基礎。自籌資金的主要來自于開發商自己的資金、商品房的預售收入以及關聯企業的注入資金。2004年以前，全國房地產投資中的自籌自資金的比例都沒有達到這一要求，2004年以后，基本上都在30%以上，而安徽省開發商的自籌資金2000年以來一直在30%以上。

（二）國內貸款

開發商的國內貸款主要是指國內銀行提供的貸款，是開發商獲得外來自己最主要的形式。銀行貸款包括企業貸款和流動性貸款。但是由于經濟形式的變化以及房地產市場上存在的泡沫以及經濟危機的影響，安徽省房地產開發商從銀行貸款的比例不斷在下降，2000年，開發商資金中有19%是國內貸款，而到了2012年末10.59%的資金是來源于國內貸款。自2008年金融危機以來，安徽省的房地產市場出現緊縮，而為降低銀行風險，省內銀行業也縮減了對房地產的貸款。

（三）利用外資

利用外資是房地產開發商與經營的境外資金，主要包括兩部分：直接流入房地產開發企業的外資，包括外商直接投資，對外借款以及外商的其他投資，另一部分是外商購買我國商品房。安徽省房地產利用外資自2000年以來絕對數額不斷增加，但是由于流入安徽省的國內資金的增長速度更快，使得外資在該省房地產市場的總投資占比不斷下降。

四、FDI在安徽省房地產市場中的波動

房地產行業具有顯著的周期性，在多數場合，房地產經濟周期與宏觀經濟周期大體吻合，而FDI與安徽省房地產市場波動中有類似的變化趨勢。

（一）流入房地產的FDI占房地產開發投資比例下降，占全部外資波動較大

從流入安徽省房地產業的 FDI 占開發投資比例看，FDI 的周期波動幅度明顯大于其他渠道投資，但在總體上流入房地產的 FDI 占全部房地產開發投資的比例較低，最高不超過同期房地產開發投資的2.0%，即FDI不是推動安徽省房地產開發的主要力量。而FDI在房地產開發利用外資中的占比變化較大，變化范圍在0―30%之間，但總體上處于高水平。后危機時代，安徽省房地產發展放緩，外資增加的速度較慢，FDI占外資水平也下降，同期，國內的投資速度高于FDI的增長速度。

（二）經濟環境對FDI流入房地產市場有重要影響

分析2000 年以來的安徽省房地產開發中利用外資數量，可以發現有一個明顯的“重頂”現象，即2008年初利用外資達到最高峰，隨后下降，到下半年開始回升接近年初高點，2009 年初又開始下降，直到 2010 年下降速度才開始放緩。金融危機爆發導致境外融資成本提高，FDI 資金來源減少，從而形成了市場性頂部。2007年到2009年安徽省的房地產市場受金融危機影響呈現倒“V”走勢，而安徽省房地產開發利用外資走勢也出現倒“V”走勢，說明該省經濟環境的變化對房地產市場和外資的利用有類似的影響與作用。

五、規范FDI在安徽省房地產發展

在后危機時候，隨著安徽省經濟的不斷復蘇，政府加大了對房地產市場的調控和管理力度，市場開發過是的FDI流入安徽省市場更加便利，規范FDI對安徽省市場的影響對于推動房地產市場健康穩健發展有重要影響。

（1）規范 FDI 在房地產業的市場準入和經營行為

在后危機時代，隨著全球經濟復蘇必然吸引大量的境外資本投入中國房地產業，導致房地產業的FDI較快增長。因此，安徽省房地產市場應充分認識到 FDI 對該產業的實際影響，綜合權衡長短期利弊，最大程度發揮 FDI 在房地產市場上的正面帶動作用，引導其增加有效供給和帶動產業升級，同時要嚴格限制FDI助推房地產市場投機，從而促進房地產業的平穩健康發展。

（2）政府加強對房地產市場的宏觀調控

房地產市場關系著社會居民的重要切身利益，房價的上漲對經濟有利有弊，保持房價與經濟發展相適應的至關重要。省政府要充分重視房地產業FDI與經濟金融的互動關系，根據本省所處不同的發展水平和市場周期階段，進一步完善和優化監測和評價標準，防范FDI等熱錢的大量流入，把省內房價推高到有真實居住需求的均衡價格以上。

六、房地產企業要合理利用FDI

后危機時代，隨著經濟不斷復蘇，省內的房地產市場要抓住機會，整合企業的資金鏈，把流入企業的FDI的作用發揮到最大。雖然縱觀FDI在安徽省房地產市場中占比均處于較小比重，但是FDI是加強國際合作的一個重要的途徑，房地產市場充分利用FDI的積極作用，不但可以提高企業的競爭力，同時可以為省內的房地產企業的下一階段的開發和品質的提升做好實際準備。

參考文獻：

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[4]耿耿、唐波、張翼.后危機時代的外商直接投資與房地產市場波動――以江蘇省為例[J].房地產市場，2011（2）：36-39.

篇5

關鍵詞：房地產；市場泡沫；行為金融學

基金項目：德國國家學校交流局2005～2007年度項目。

作者簡介：高雷(1977－)，男，上海人，汕頭大學商學院特聘教授、碩士生導師，德國基爾大學客座教授，香港中文大學客座研究員，德國波恩大學澤爾滕實驗室博士后，主要從事國際金融研究。

中圖分類號：F293.31　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1096(2007)03－0063－03　收稿日期：2007－01－12

萊茵哈德?澤爾滕教授是德國波恩大學教授，德國科學院院士，前歐洲經濟學會主席。1994年，他因在“非合作博弈理論中開創性的均衡分析”方面的杰出貢獻而榮獲諾貝爾經濟學獎。2005年3月及11月，澤爾滕教授兩次來華講學。其問，他和高雷博士就杭州市房地產市場的泡沫問題進行了深入的探討。

一、我國房地產市場泡沫

房地產市場是一個重要的經濟領域。在西方，房地產業通常被視為一個國家經濟發展的晴雨表。我國以建立商業化的房地產市場為最終目標，從上世紀80年代起對住房體制開始改革。1998年，國家頒布了住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房體制改革，加快住房建設的通知》。近年來，我國房地產市場銷售額增長迅速，年增長超過30％(參見圖1)。

房地產市場很容易產生泡沫(Ablaham，J．M．&H．H．Pat-ric，1994；Case，K．E．&R．J．Shiller，1989；Clark，T．E，1995；Clayton，J．1996；Shiller，R．J，199)歷史上，房地產泡沫崩潰而引發的全局性經濟危機屢見不鮮，例如日本經濟由于房地產市場泡沫的破裂10多年來一蹶不振。近年來，中國房地產投資的增長明顯超過固定資產投資的增長，而房地產銷售額增長率又快于房地產投資的增長率(參見圖2)，這就令人擔心是不是我國商品房價格增長過快、房地產業利潤過高。其實，自1998年以來我國商品房房價格的增長大大超過城鎮居民收入的增長已經是一個不爭的事實。很多學者就我國房地產市場有沒有泡沫這個問題作了研究(高雷、何少華、殷樹喜，2005；易憲容，2005；牛鳳瑞，2004；杭州市統計局，2004；浙江省企業調查隊課題組，2005；魏杰，2003；包宗華，2004)。一些人認為我國房地產市場只是過熱，并沒有太多的泡沫處于可控范圍內；另一些人則堅持已經產生了許多泡沫，繼續下去泡沫肯定會破裂，從而導致金融危機的發生。前一部分人從產業周期波動、經濟起飛的需要、人民對房地產的真實需求等方面認定只是過熱現象。后一部分人從房地產信貸攀升、房價與居民收入比值過大、房價與租金比值過高，市場換手率升高、空房率攀高等方面進行分析，認為房地產市場出現了泡沫。

二、杭州房地產市場泡沫

1998年中央出臺的停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化、并允許個人利用銀行貸款購房的政策，推動了我國市場經濟體制發展最為充分的浙江省的首府杭州的房地產市場的發展。從圖3中，我們不難發現房地產投資的增長率明顯超高過全市GDP的增長率。房地產市場持續數年供需兩旺，高速擴張，商品房銷售量和銷售價格同步快速上漲。2001年以來，隨著住房信貸消費、房地產開發投資信貸政策進一步放寬，加上2002年7月1日開始實行的房地產招標制度，杭州的房地產市場出現了超速增長的情況。在2001年、2002年、2003三年中，杭州房地產投資開發額分別以38．78％、40.69％和30.56％的速度增長；住宅用地價格和商品房銷售價格持續大幅上漲。杭州的這些狀況，受到全國矚目，被稱為房地產市場的“杭州現象”。

從杭州房地產市場的現狀看，它是存在泡沫的。房價格已經偏離其市場基礎價格，也大大超過了居民的承受能力。我們知道房價收入比是國際通用的衡量家庭對房價承受能力的指標。以80平方米的商品房為例，杭州的房價收入比達到11.3倍，這遠遠高于國際認可的3～6倍的標準，況且商品房市場上120平方米以上的戶型占了多數。房地產市場出現明顯的賣方市場，炒作跡象明顯，消費者心理恐慌，出現追漲購房現象。在近年開盤的一些樓盤中，炒作者占買家的比例甚至超過50％，大大高于20％的國際警戒線。澤爾滕教授發現杭州的空房率特別高。據不完全統計，杭州的二手房市場中，有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房，甚至有部分期房，可以說這高空置率是炒房者造成的。相比于高速增長的房價，杭州的房屋租賃價格增長緩慢，平均年增長率不足1％。這就說明，如果用于租賃而不用于買賣交易的話，杭州的商品房投資是無利可圖的。房屋租賃價格與銷售價格的背離代表了資產盈利能力與資產價格的背離，宣告了資產的泡沫化。在房地產資金方面，1999年以來，杭州房地產開發投資以平均每年31.41％的速度增長，表面上看來是有充裕的開發資金作為后盾。但實際上在房地產開發的資金鏈中，直接或間接來自銀行的資金占了主導地位。2003年1～9月杭州市房地產企業貸款發放額同比增長35.1％，發放個人住房貸款同比增長48.1％，兩者合計占全社會貸款總額的將近五分之一。這說明房地產虛擬資產的膨脹很大程度上，依賴于信貸規模的擴張。

澤爾滕教授認為，我們必須警惕房地產市場的泡沫，他注意到杭州的房地產市場交易量的增長已落后于房價的增長。隨著2003年央行和國務院先后出臺121號文件和18號文件以后，銀行紛紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對某些房地產產品停止按揭，加上高房價制約，目前杭州的房地產銷售增速已經放慢。2004年年均銷售增長幅度從2003年的20％以上下降至8.9％(見2004年杭州市國民經濟和社會發展統計公報)。而商品房價格卻仍在高速上漲。2004年房屋銷售價格同比增長11.8％，比同期城鎮居民可支配收入的增幅高出2.3個百分點。根據量價理論，這可能是樓市下跌的前兆。由于房地產市場是關系國計民生的，房地產市場泡沫的破裂將對我國整個經濟、金融體系(大多數購房者都從銀行貸了

款)造成長期的后果和深重的負面影響。

三、從眾效應對房地產泡沫的影響

從眾效應是指市場投資者受其他投資者的影響而采取相同的投資策略，或者說投資者的決策是基于對大眾行為的模仿而不是基于自己的理性判斷(高雷，2005；高雷、任慧玉，2005)。澤爾滕教授和高雷博士認為，許多房地產投資者缺乏相關信息及專業知識，自己無法做出合理決策，從而遵從大多數人的判斷。面對快速上漲的房價，一些人認為他們如果現在不買房將來就買不起了，便迫不及待地買了房。而他們的購買又進一步拉升了房價，迫使另一批人因為同樣的擔憂而成為新一批商品房購買者。于是，類似于多米諾骨牌效應的連鎖反應產生了，促使房價一路攀升，直至最后崩潰。從眾效應使個人偶然行為演變為市場普遍行為，造成價格遠離價值，加強了房地產市場的泡沫與價格波動。

四、政策建議

澤爾滕教授和高雷博士對我國房地產市場存在的問題提出了具體的政策建議。

1．放寬對利率的限制。我國有很長一段時間是以計劃經濟為中心的。由于傳統的社會主義意識形態，我國目前的經濟體系中還有許多與有效、高效、健康的市場經濟制度相違背之處，這其中首要的是政府對經濟干預過多。在我國，利率不是由市場調控，而是由政府決定的。因為利率在我國房地產投機交易中扮演了一個的關鍵性角色，因此我國應該根據市場需求來調節利率，抑制房地產市場的過度投機。

2．完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。

3．改進房地產貸款和抵押政策，預防和禁止銀行貸款進入投機市場。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產市場的投機交易，那么當房地產市場泡沫破裂時，勢必會導致銀行無法收回貸款的不良局面。而目前我國銀行的壞賬比率已經高達30％!

4．封堵境外投機資金。要防止房地產泡沫繼續膨脹，就要封堵境外對人民幣有升值預期的投機資金繼續涌入。

5．加強正確的宣傳引導。由于大眾對于房地產缺乏有效信息和專業知識，極易產生從眾效應，政府必須加強宣傳和引導，使消費者能夠理性購房，避免產生連鎖反應，造成房地產投機增強吹大泡沫。

6．抑制不良信息傳播。政府部門應根據人口、收入等因素制定并公布比較詳細的房地產中長期發展規劃，并定期修改，且嚴格實施，那么大眾對房地產市場的預期也就不會忽高忽低，投機行為也就難以發生。

7．采取適當措施，避免泡沫突然破滅。我們知道，泡沫突然破滅會招致金融和經濟危機。所以，政府不要采取過激措施，而要通過小幅連續的政策來逐漸改變公眾的預期，以避免泡沫突然破滅。

8．為投資者開創新的投資領域，創造新的金融工具。國內投資者缺少有效的投資機會；到目前為止，我國只有股票市場和房地產市場這兩個主要的投資市場。這可能也是我國房地產市場過度投機的一個原因。因此我國應致力于為投資者提供新的投資市場，如期貨市場，債券市場和外匯市場等。

五、結論

篇6

從2004年開始，中央政府一直在對國內房地產市場的投資過熱及一些地方的房價快速上漲采取宏觀調控的政策。從這幾年政府對房地產宏觀調控的目標來看，每年對房地產宏觀調控的主要目標都是穩定房價，但實際上越是對房地產市場的宏觀調控，政府越是要穩定房價，各地房價上漲的幅度越大。而且，目前所看到的各

地房價僅是政府公布的新商品房銷售價格，如果以二手房價格來看國內房價的上漲幅度，那么目前全國所謂的“穩定房價”就會更加離譜了。

從最近各地房價快速飆升的情況來看，它意味著幾年來政府對房地產市場的宏觀調控所取得成果十分有限。不僅如此，“穩定房價”的房地產宏觀調控目標則成全國各地房地產市場價格上漲的動力。因為在市場經濟中，市場的價格完全是由市場的供求關系來決定，價格的變化可以改變市場供求關系來調整。如果以“價格穩定”作為政府的房地產宏觀調控目標，那就是政府向房地產市場明確表示，國內房地產市場的價格只能夠穩定在現有的一個基點上，只能是上漲而不是下跌。特別是當國內房地產市場基本上成為投資者的市場時，市場的價格基本上是投資者對市場的預期決定的。

政府對房價的穩定其實就是對房地產市場的價格擔保，即以政府政策保證房地產市場價格只漲不跌。如果政府對房價進行擔保，而且住房又是投資品，那么投資者進入這個市場就是零風險的市場（房價只漲不跌）。當一個投資市場是零風險及投資者能夠便利利用銀行金融杠桿（通過銀行按揭貸款）進入房地產市場時，那么大量的投資者涌入市場而導致房價的飆升也就自然了。特別是今年不少民眾借助股市的繁榮獲得一桶金之后，更是為不少投資者進入房地產市場提供便利的條件，這樣進入房地產市場的投資者自然更是會增加。在這種情況下，國內各地的房價豈能不飆升？也就是說，最近房價快速飆升，盡管原因有很多，但是它意味著早幾年房地產宏觀調控失效，意味著政府必須全面來改進這些政策結與政策目標相悖的政策。否則，國內各地房價上漲的勢頭根本上得不到遏制。

對于各地房價快速上漲，由于沒有明白國內房地產市場實質所在，目前所采取的政策是以建立住房保障體系為由，來加大廉租屋的建設，在增加經濟適用房及創新一個新概念限價房的建設。希望以此來調整房地產的結構，來解決中低收入居民的住房問題，來遏制過高的房價。比如，北京市已推出第二批限價為7000元/平方米土地拍賣。十分有限的經濟適用房、限價房不僅對遏制過高的房價是杯水車薪，而且也是以政府對房地產市場定價，變相來推高當地房價。試想，當地最低房價的標桿在那里，其他房地產項目的價格豈能不在這基礎上上漲？

還有隨著近期房價快速飆升，也可能引發一系列的問題，如大幅度增加政府的住房保障壓力；固定資產投資過熱進一步強化，產業結構逆向選擇；可能進一步刺激城市拆遷熱，引發新的矛盾和沖突；可能帶動物價進一步上漲，引發嚴重的通貨膨脹；房地產投資涌入，房地產市場的泡沫進一步吹大等，從而引發新一輪的更為嚴厲的房地產宏觀。

因此，要遏制目前過高的房價就得從根本上入手。就得重新確立中國的房地產發展模式及重建中國的住房保障體系。比如，為了保證中國的每一個居民都有基本的居住保證，就得建立起《住宅法》，并在此基礎上建立適應中國的住房保障體系。在該法律中，首先要明確，國有的土地是每一個中國公民所應分享的資源，它的使用就得最大努力地來增加中國公民的住房福利水平。這是中國房地產市場發展的前提。

在這個住房保障體系中，首先要讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租屋。在發達的市場體系下，這部分的住房保障所占的比重不會超過6%，中國則可放在10%比重以內，這樣有限的廉租屋才能保護這些弱勢民眾的基本的住房權利，政府也有能力來做這件事。否則比重太高，政府在財力、管理上的不足，可能會使廉租屋制度形同虛設。20%左右的中高收入者可用完全商品房解決住房問題。而這個中高收入的商品市場既可是投資品，也可以是消費品。但住房的兩棲性只能限定在這個市場的范圍之內。對于之外其余70%居民的住房，同樣也得通過市場來解決，但是他們則要在政府的各種幫助下進入房地產市場。而這個70%的房地產市場只能是住房消費市場。

篇7

2009年國內房地產市場十分怪異,1-3月份全國的房地產市場開始復蘇,住房銷售開始增長。在當時的市場,基本上是以消費者為主導,住房的銷售與價格都出現了平穩的增長。但是,隨著房地產市場復蘇,從4月份開始房地產市場開始出現量價齊漲的態勢,而且這種態勢愈演愈烈。先是從北京、上海、深圳、廣州等一線城市,然后逐漸蔓延到二三線城市,在這些城市,這種住房銷售價升量增的局面一直持續到9月份。進入10月份,國內房地產市場又出現所謂的“價滯量跌”的態勢。也就是說,2009年上半年房地產市場突然爆發出少有繁榮,但到進入9-10月份之后,這種繁榮突然又停止了。從這兩個月情況來看,一方面各地的房價節節攀升,讓越來越多的住房消費者遠離這個市場;另一方面,住房的銷售在早幾個月連創新高之后,突然間又快速下降。一方面房地產的廣告在各種媒體上鋪天蓋地,房地產的各種交易會接二連三;另一方面房地產開發商卻說房子已經賣完了,他們沒有房可賣。一方面房地產開發商大力叫喊房地產市場的“金九銀十”,另一方面傳來的信息則2009年9月銷售下降,房地產的“金九”沒有出現,“銀十”在前半個月慘然落幕。一方面土地高價拍賣,隨之相應的地方房價快速飆升;另一方面全國2009年度購置土地面積1-10月份同比下降18%等等。中國房地產市場這一系列的怪異現象,很難用傳統的理論來解釋了。特別是到了2009年11月及12月上旬,由于市場流傳說住房優惠政策將在年底終止,不少一線城市的二手房交易又開始出現火爆的場面。銷售暴增,甚至于出現一套房幾十人來搶購的場面。有人說這是房地產優惠政策將改變的預期,有人說這是房地產“剛性需求”爆發,但是無論什么理由,購買住房就如購買白菜這樣隨意的從眾現象,不僅說明當前房地產市場十分特別,也說明當前國內房地產將面臨著巨大的調整。特別是隨著政府部門發出要遏制房地產泡沫及高房價時,就更是山雨欲來風滿樓了。

現在房地產市場關注的問題是,2009年國內的房地產市場為什么會出現這樣突然的繁榮?這種繁榮能夠持續嗎?如果不能夠持續,2010年國內房地產市場將會如何發展?特別是隨著政府部門發出遏制高房價的信號,2010年的房地產政策會出現什么樣的調整?這種調整對國內房地產市場會產生什么樣的影響?下面筆者將對2009年房地產市場爆發態勢作一點分析,分析其繁榮的原因以及這種繁榮的可持續性,并從中來判斷2010年國內房地產政策變化及房地產市場發展之大勢。

最近國內房地產市場發展態勢

我們先來看一組數據,從國家統計局2009年12月公布的數據來看,1-11月全國房價無論是同比還是環比都在上漲,而且環比上漲趨勢從年初開始就沒有改變過。但是,由于中國房價統計指標體系的不科學性,實際上這些統計數據沒有從根本上反映國內絕大多數城市房價到底上漲了多少,其上漲的幅度如何。因為2009年1-11月份,普通商品房的價格在上漲,但上漲幅度不是很大。如果按照這種上漲趨勢同比不超過5%,環比上漲不到過1%。這樣房地產市場價格上漲幅度怎么也看不出問題。但是,實際的情況是,住宅的價格的上漲很大,11月份同比上漲5.7%,環比10月份上漲1.2%,而且這只是全國的平均數字。如果以單個城市的情況來看,其漲幅度是驚人的。比如11月份廣州、深圳、金華、銀川、海口等城市住宅價格分別上漲為14.7%、12.6%、11.8%、10.4%、9.6%。也就是說,在國家統計局的數據后面,許多城市的房價上漲遠遠高于全國平均數。

我們再來看房地產開發投資增長。2009年1-10月份已經完成28439億元,增長達18.9%,比年初整整增長了18個百分點。也就是說,2009年以來房地產開發投資增長每個月環比增長2%以上,而且中國住房銷售是采取預售的方式,2009年上半年房地產開發增長比較慢就在于2008年銷售下降。如果以2009年住房銷售增長80%以上的水平來推測,在未來的一二年中,這種增長態勢不僅不會改變,而且會出現快速增長的態勢。

從房地產資金使用的情況來看,最為特別的表現為以下幾個方面:2009年1-10月,房地產開發資金來源于國內銀行貸款9119億元,同比增長53.0%,與2008年同期多增加了47.0個百分點;個人住房按揭貸款6162億元,同比增長119.7%,比2008年同期多增加142.0個百分占。2009年1-10月份進入房地產的資金達到44033億元,同比增長43.4%,比2008年同期多增加了37個百分點。但絕大多數資金來自銀行,比如銀行貸款達9119億元、預售款及其他為20218億元。僅此兩方面資金占進入房地產的資金67%,特別是住房按揭貸款快速增長早就超過了2007年水平。當大量的銀行信貸進入房地產市場時,不僅可能在短期內把房價推高,制造房地產市場泡沫,而且也正在積累國內商業銀行的潛在風險。

從住房的銷售情況來看,2009年1-10月份住房銷售面積66368萬平方米,同比增長了48.4%,比2008年同期多增加了64.9個百分點,而住宅的銷售面積增長更快,為60974萬平方米,增幅達到50.1%;一般商品住房銷售金額31529億元,同比增長了79.2%;住宅銷售金額為27766億元,同比增長了84.3%,比2008年同期多增加了102.5個百分點;期房銷售金額24332億元,同比增長了79.8%,比2008年同期多增加了97.1個百分點。無論是住房銷售面積還是住房銷售金額遠遠超過2007年的水平(這兩組數據2007年1-10月分別為44723平方米和17590億元,分別超過了49%和79%)。而且從這些數字來看,住房銷售價格的增長快于住房銷售面積的增長,由此可見國內房價上漲幅度比統計數據所顯示的要大。住房銷售達到前所未有的繁榮,但其繁榮主要是住宅市場,住宅市場的繁榮又是建立在住房預售的基礎上,其所占住宅銷售的比重為90%以上。這也意味著,由于住房預售制,住房開發投資將滯后一個周期,未來國內住房開發投資會有一個較長的增長時期。

當前房地產市場為何會這樣繁榮

從上述的數據來看,2009年國內房地產市場火爆早就超過了2007年房地產泡沫吹得巨大的時期。正因為2007年的房地產市場有泡沫,才會有政府出臺房地產政策進行調整,有2007―2008年國內房地產市場全面調整。但是,沒有想到的是,在全球經濟一片衰退中,在中國經濟的財政政策及貨幣政策的全面刺激中,在全世界的房地產市場價格都在下跌時,中國的房地產市場不僅沒有擠出泡沫,反之突然間價格飚升,出現了前所未有的繁榮。而且隨著國內房地產市場的繁榮,房價上漲,住房銷售開始放緩。但房地產市場的價升量跌并沒有改變國內房地產市場價格上漲的勢頭,反之,有些城市這種上漲勢頭更為強勁。當然,從上面的幾組數據中,也不難理解這種房地產繁榮的原因所在。

可以說,2009年房地產市場在1-3月份時,國內房地產市場開始復蘇,但是真的沒有想到,國內房地產市場在2009年4-7月份出現那種前所未有的繁榮。不過,這種繁榮是建立在銀行信貸超快速擴張的基礎上的。也就是說,這次房地產市場突然繁榮的原因在于:一是由于2009年住房銷售快速增長主要是銀行信貸推動的結果,無論是住房開發的銀行貸款,還是個人按揭貸款的增長都達到歷史最高水平。二是由于大量的銀行信貸資金涌入,不少居民開始利用銀行的金融杠桿炒作房地產,從而使得以消費為主導的房地產市場在2009年4月之后開始轉變為以投資為主導的市場。而這種市場的轉變,必然會在短期內把房價步步推高。當房價推高之后,它們完全有能力利用銀行的信貸資金把房價維持在高位而不急于出售,這就是住房銷售為什么能夠在短期內突然繁榮又在短期內突然銷售下降的原因所在。三是國內銀行的信貸為什么會這樣涌入房地產市場,關鍵的問題就在于商業銀行用非理性激勵突破第二套住房信貸政策規定,讓很多投資者便利地獲得銀行的資金進入房地產市場。據筆者調查,隨著2009年國內貨幣政策調整,各家商業銀行為了爭取更高的市場份額,采取了過于寬松的信貸激勵政策,從而使得各家商業銀行紛紛放松住房按揭貸款標準與限制,讓大量住房投資者利用商業銀行的資金涌入房地產市場。但是,實際上這些按揭貸款有許多都是違規發放的,當房價上漲時,這些貸款存在的風險不高,如果房價下跌,銀行所面對的風險都會顯露出現。四是2009年以來,國內股市快速好轉,在2009年7月份國內股市指數上漲近一倍,而一些小盤股及題材股價格更是上漲好幾倍。當國內股市形勢一片大好時,肯定會有不少投資者把股市的資金轉向樓市,把樓市賺的錢轉身股市。如果循環,股市與樓市的價格輪番上漲。但是,股市與樓市有一個很大區別,因為股市的投資多是用自己的資金,而進入樓市可以利用銀行的高杠桿。當房地產市場完全是一個投資的市場,同時又能夠從銀行便利獲得資金以及有過高的杠桿率時,房地產市場的價格豈能不炒高?房地產高價的繁榮豈能不出現?而且以上的分析還沒有考慮價格因素在內,如果考慮物價因素的變化,房地產繁榮的程度比我們看到的還要高。因為2008年同比幾個月CPI達到6%以上的水平,而且2009年這幾月CPI則是負增長。如果把價格因素考慮進去,2009年的住房銷售價格增長將比公布的數據還要高。

2010年國內房地產走勢

面對這種局面,2010年國內房地產市場走勢取決于以下幾個因素。

一是盡管中央經濟工作會議認為要保證適度寬松貨幣政策的連續性,但2009年上半年是“極度寬松”而不是適度寬松。這種“極度寬松”是非常時期的應急政策,是不可持續的。從2009年7月份開始,央行就開始對上半年“過度寬松”的貨幣政策進行微調,下半年信貸增長開始放緩。如果2010年信貸政策回歸理性,那么讓大量的信貸資金進入房地產市場是不可能的。在這種情況下,進入住房市場的投資者或可能不會冒然進入,或是會把手中的住房以較高的價格賣出。2010年的信貸政策變化將成為國內房地產走勢的關鍵。

二是2010年9月底個人住房按揭貸款余額達到4.35萬億元。2009年1-9月份個人消費性貸款達到新增1.2萬億,遠遠超過了2007年的水平。這是決定房地產市場繁榮及泡沫的最為核心的因素。那么,2009年個人按揭貸款為什么會增長這樣快?最為根本的原因是國內商業銀行對信貸員的過度激勵,從而使得各商業銀行都突破現有第二套住房政策的規定,違規發放個人住房按揭貸款,從而使得房地產的炒作又烽煙四起。針對這種情況,2009年6月18日央行與銀監會下發了加強對住房信貸管理的59號文件。該通知不僅細化了以往的131號文件的精神,而且也制定了對商業銀行的違規者嚴厲處罰的規定。如果該文件能夠落實,2010年個人信貸增長會受到嚴格的限制,再加上2010年各商業銀行沒有那樣大的信貸擴張的沖動,估計個人住房按揭貸款會有一定程度的收緊。只要個人住房按揭貸款收緊,住房的投資者不僅會逐漸退出市場而且也無法讓新的投資者進入市場。如果住房的投資者逐漸地退出市場,那樣想通過銀行信貸杠桿短期內再來推高房價并非易事。不過,對此政策能否真正落實還得觀望,中央已經意識房地產炒作的嚴重性,也表示要遏制房地產泡沫,但其態度仍然不太明確,擔心對住房消費的沖擊與影響。

三是不僅美國金融危機還在持續,而且迪拜危機又爆發。這些都是房地產泡沫破滅導致的結果。因此,盡管中國政府官員有GDP增長的短期偏好,但是他們也是不愿意讓房地產泡沫炒到天上去然后破滅打擊實體經濟的。因此,最近總理明確地表示遏制國內房地產炒作與泡沫,不希望看到高房價。同時,2009年上半年房地產市場的房價快速飆升,不少城市的房地產泡沫吹大是政府“托市”的結果。政府有能力吹大房地產泡沫,同樣政府也有能力把過高的房價進行調整,否則房地產的經濟問題就容易轉化為政治問題及社會問題。因此,在這樣的一個前提下,政府希望再把房地產泡沫吹大的機率不大(比如終止住房營業稅的優惠等),房地產開發商想借此來再推房價也是不容易的,但是相應的政策如何出臺及執行還有待觀察。

四是美國金融危機后,全球經濟出現全面的衰退,各個國家的房價都處于下降的通道,特別是美國,其房價上漲近10年也只有一倍多點,但是這次房價調整已經達到30%以上,而且這種調整還在進行。但是在中國,當全國經濟全面向下調整時,國內房價則出現暴漲,不少城市暴漲到歷史最高的水平。這種與經濟常識、生活常識嚴重背離的事情盡管會一時興風作浪,但終究會回歸常識。如果一個政府不能夠真正看清這一點,看到房價短期快速飆升的本質,那么其問題的嚴重性可能比房價快速飆升還要大。當前學界對此反思很多,有些政府官員也在反思,但絕大多數地方政府仍然把房地產的發展作為其地經濟增長之動力,作為GDP增長的動力。

五是在上述的情況下,隨著先是住房消費者擠出市場,再是住房投資者不愿或不敢進入市場,而房地產開發商早就賺得盤滿盆滿而不愿意調整價格,只要政府的政策不改變或改變幅度很小,房地產市場未來幾個月將出現僵持的局面,即有價無市。至于房地產市場僵持幾個月后,市場會什么樣的變化,就在于政府的政策是著眼于短期還是長期發展。試想,高房價盡管短期內有業績,但是其結果不僅會導致房地產泡沫破滅,導致金融危機或經濟危機。如果這樣將嚴重阻礙中國經濟持續穩定的發展。

篇8

內容摘要:本文首先運用經濟學原理分析了房地產投機泡沫的形成機理,然后結合我國的現實情況,篩選出能夠有效測度我國房地產投機泡沫的五個指標,并對這五個指標進行合成,最后構建了一個綜合性的測度指標,藉此判定房地產投機泡沫程度的大小。

關鍵詞:房地產 投機泡沫 形成機理 測度指標 指標合成

房地產業是國民經濟的主導性、支柱性產業,因其產業本身具有融資量大、產業鏈長、波及面廣等特點而對國民經濟產生較大影響。隨著我國GDP增長對房地產業依賴程度的提高,房地產業在國民經濟的基礎性地位愈顯重要。與此同時,房地產業也是最容易滋生泡沫的行業之一,由于過度投機而導致的惡性投機性房地產泡沫是房地產交易中最常見、威脅最大且最難以防范和控制的泡沫。因此,構建房地產投機泡沫的預警指標并對其進行測度,可以據此估量房地產市場的熱度,判斷投機泡沫引發的可能性,并可以果斷采取相應的措施抑制投機資本的進一步滲透,防止和減輕房地產投機泡沫所造成的危害。

房地產投機泡沫的形成機理

房地產市場之所以能夠產生泡沫經濟,原因在于房地產商品既是消費品,又是投機品。房地產具有建設周期長、自然壽命和經濟壽命長以及土地供給有限等特點,這決定了房地產商品的供給曲線彈性較小,需求曲線彈性較大。由此可以判定,房地產商品價格預期形成的主要決定因素并非供給條件的改變,而是未來需求變化的預期。隨著價格上漲,投機者預期未來的價格會更高,如果投資者在(價格較低時)購進房地產,在將來賣出(預期價格更高),則將獲得數額為價格差的利潤。在此系統性預期下,投機者的行為具有“跟漲不跟跌”的特點,從而形成了房地產價格越高、需求越大的現象。在這期間如果判斷錯誤,投資者將蒙受損失。投資者之所以會采取這種投機方式,主要是因為他預期市場上擁有充足的供給。然而,在正反饋效應下,全部投資者都采取這種投機方式,就會造成房地產市場上只存在買者而缺少賣者的情況,從而在宏觀水平上打破供求均衡。在這種情況下,追求利潤最大化的投資者為獲得資本收益就會抬高價格,最終形成房地產投機泡沫。本文用圖1表示房地產投機泡沫生成機制。

在正常情況下,房地產市場的供給曲線S0是一條向右上方傾斜的曲線,需求曲線D0是一條向右下方傾斜的曲線,表示隨著房地產價格的上升,供給增加,需求減少,供給與需求數量在Q0達到均衡,此時均衡價格為P0。但若房地產市場存在投機需求,則需求曲線就會變成向右上方傾斜的曲線D1,這表明價格越高,投機者在非理性預期和“羊群效應”的作用下,會認為未來的房價會更高,投資的獲利空間更大,所以對房地產的需求量也隨著價格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S0的交點B是在存在房地產投機情況下的市場均衡點,它對應的價格P1高于房地產真實需求所支持的市場均衡價格P0。由于慣性和價格會繼續上漲的預期,投機者繼續買進房地產,在圖1中體現為需求曲線D1外移至D2,房地產價格則迅速上升到P2,并以更高的價格賣給其他風險偏好更大的投機者,繼續獲取差價利潤,而差價利潤又吸引其他投機者進入房地產市場,如此循環下去,直至泡沫破滅。

房地產投機泡沫測度指標的選取

(一)房價增長率/GDP增長率

房價增長率/GDP增長率指標為房地產投機泡沫的預示指標,可據此預測房地產價格走勢及產生房地產投機泡沫的可能性。該指標主要衡量房地產業與實體經濟的偏離程度。由于房價的增長是以GDP的增長為基礎的,而且房地產業具有經濟增長點的作用,所以其增長速度應適度高于整體經濟增長速度。當房價的增長顯著高于GDP的增長時,意味著房地產業的發展超出了國民經濟的有效支撐,虛高的房價會引發投機浪潮,造成空置率上升,引發房地產泡沫。該指標值越大,說明房地產業相對實體經濟發展的偏離就越大,即房地產業已超越一國經濟的發展速度,房地產市場開發過熱,存在房地產投機泡沫的可能性。該指標公式為:

(1)

該指標的臨界值在國際上并無嚴格標準。一般認為,若房價增長幅度是GDP增長幅度的2倍以上時,則可判定房價不正常,泡沫存在的可能性較大。以我國香港為例,1986年至1996年期間,香港該項指標的平均值為2.4,處于較高水平,1997年8月是我國香港樓市的最高峰期,該項指標達到了5.0,印證了當時樓市投機泡沫的嚴重性。

(二)房地產實際價格/內在價值

房地產投機泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲。根據這一定義,判斷房地產是否存在投機泡沫,就是對房地產實際交易價格與其市場基礎價值即內在價值進行比較。當實際價格持續大幅偏離其內在價值時,就可判定存在較為嚴重的房地產投機泡沫。房地產商品具有兩重屬性,既可以作為消費品滿足人們的居住需求,又可以作為投資品提供租金收益和資本利得。理論上,對于作為收益資產而持有或交易的商品,其內在價值是由它所帶來的未來收益的資本化價值所決定的。對于房地產產品來說,其內在價值就是其租金的資本化價值,計算公式如下:

(2)

當房地產實際交易價格偏離其內在價值達到一定時間、一定幅度時,就可以判定房地產市場存在投機泡沫。一般認為,房地產實際價格與其內在價值的比值應控制在1.05以內,否則便容易通過乘數帶動效應,導致經濟過熱,引發嚴重的房地產投機泡沫。

(三)商品房空置率

商品房空置率是依據房地產投機泡沫的外在表現設計的指標。房地產市場是否有“泡沫”,空置率是最具備說服力的指標(周方明,2006)。根據一般經濟學原理,判斷一個商品市場的狀況,主要考察該商品市場供給與需求雙方力量的變化情況。房地產市場的空置狀況,是反映需求強度的指標,它的大小將影響投資者對未來房地產市場走勢的判斷,并根據新的預期修正其在市場中的行為方式。當市場中的商品房空置面積持續上升,房屋空置率居高不下時,說明房地產市場處于供大于求的狀態,為典型的買方市場,市場力量將不利于房地產市場上的供給者。在這種情況下,房地產價格必然會受到較大的向下壓力,這樣投資者將不得不承受由于價格下降而帶來的資金緊張的困境,其中一部分投資者將不得不破產退出市場,從而減少市場供給,并恢復市場的均衡,反之亦然。然而,如果市場狀況是供大于求,房屋空置面積和空置率一直高居不下,但市場價格卻保持穩定,甚至不降反升,并伴之以投資膨脹,那市場運行必然醞釀著越來越大的泡沫。該指標計算公式如下:

(3)

該指標的國際公認警戒線為10%。投資者過度的投機需求,會使房地產投資過熱,加上投資者頻繁轉手,就會導致市場上有許多的房產空置,從而使該指標變大,因此本指標能很好地反映房地產投機泡沫的形成過程,該指標越大,房地產投機泡沫形成的可能性就越大。

(四)房價收入比

選用房價收入比指標可以在很大程度上反映房地產價格的合理程度和是否存在房地產投機泡沫。房價收入比是房地產價格與居民家庭平均年收入的比值,該比值越高,說明居民家庭購買住房的承受能力越低。該指標計算公式為:

(4)

根據國際經驗,房價收入比的合理取值區間為3~6,超過該區間,則說明房地產價格的上漲超過了居民家庭對住房的實際支付能力。若某特定房地產市場的房價收入比一直處于上升趨勢,且沒有存在市場萎縮的跡象,則說明該房地產市場中有較多的投機需求,房地產投機泡沫存在的可能性較大。

(五)房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比

在房地產市場中,房地產開發商通過金融市場獲取資金進行開發,購房者通過金融市場獲取資金購買房地產,完成居住、投資或投機活動,資金在金融市場與房地產市場之間形成“閉環”循環,金融市場推動著房地產市場的發展和膨脹。房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比反映了信貸對房地產需求的支持程度,該指標值越大,說明信貸對房地產投資的支持程度越大,投資者投入房地產消費的程度越高,產生房地產投機泡沫的基礎條件就越好。該指標計算公式如下:

(5)

參照日本出現房地產投機泡沫的經驗教訓,結合我國現實,從國家金融安全和房地產業的持續發展兩個方面考慮,房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比的臨界值為0.2。該比值越大,說明金融市場對房地產市場支持過度,引發房地產投機泡沫的可能性就越大。

房地產投機泡沫測度指標的整合

本文基于以上五個指標建立了一個度量房地產投機泡沫是否存在的綜合指標,其表達式如下:

(6)

公式中各指標的權重值可借助德爾菲法和層次分析法(AHP)確定,前者通過對專家評分結果進行統計整理獲得權重系數,后者則通過指標的兩兩成對的重要性建立判斷矩陣,從矩陣特征根得出指標的權重值。

對于通過上述表達式得到的房地產投機泡沫綜合指標值,還需進一步確定其臨界區間,通過綜合指標實際值與其臨界區間的比較,才能判斷某一市場是否存在房地產投機泡沫,若實際值超出臨界區間,還可根據實際值偏離臨界區間的幅度判斷房地產市場存在投機泡沫的嚴重性。確定綜合指標的臨界區間可采用德爾菲法,先以世界各國和各地區房地產市場為參照對象,考察這些市場房地產投機泡沫發生期間積累的歷史數據,通過公式(6)計算出這些市場的綜合指標值,得出綜合指標值的取值區間,然后用得到的綜合指標值取值區間驗證發生過房地產投機泡沫的各參照對象房地產市場的歷史綜合指標實際值,據此檢驗綜合指標取值區間的可靠程度,然后根據可靠性的大小考慮收窄或放寬綜合指標的取值區間,從而最終得到綜合指標的臨界區間。綜合指標值的臨界區間一旦確定,就可拿某一區域房地產市場計算出來的投機泡沫綜合指標值與之比較,判斷其投機泡沫的有無及嚴重程度。

結論

構建一個理論依據充分、合理有效的房地產投機泡沫測度指標體系,有助于客觀、準確地考察房地產市場的熱度和投機泡沫的演化程度。以房價增長率/GDP增長率、房地產實際價格/內在價值、商品房空置率、房價收入比和房地產貸款總額與金融機構貸款總額之比五個指標建立的房地產投機泡沫測度指標體系具有較強的實踐針對性,其合成后的綜合指標指示性較強,能夠用以判定房地產投機泡沫程度的大小。合理運用該套指標體系可以為政府有效管理房地產市場、成功處理房地產投機泡沫提供依據,可以協助政府把握最佳的宏觀調控政策入市時機,及時扭轉房地產市場發展的不良勢頭,從而引導房地產市場穩定、健康地發展。

參考文獻:

1.邱強.我國房地產泡沫的實證分析[J].社會科學家,2005(1)

2.徐蠻,任宏.中國房地產市場的投機行為分析[J].山西財經大學學報,2006(8)

篇9

關鍵詞：房地產經濟；周期性波動

房地產經濟是國民經濟的重要支柱，與其他各行各業都存在的十分緊密的聯系，因此，為了保證房地產經濟以及國民經濟的良好發展，就必須要加大對房地產經濟的重視程度，不斷完善房地產市場相關的規章制度，創建良好的市場環境保護。房地產經濟的發展趨勢一般與宏觀經濟增長保持一致，會出現經濟波動和不平穩發展，但是在時間角度來看，房地產經濟整體上是在向上、向前發展的。

一、影響我國房地產經濟波動的因素

房地產經濟在一般情況下與宏觀經增長保持一致，但是在發展過程中也會在平滑發展的基礎上出現波動，因此房地產波動就是這種在長期發展趨勢之下出現的上下震蕩。

1.國民經濟波動是影響房地產經濟波動的最基本原因

在經濟發展的過程中，不同的行業和部門經常會出現經濟發展不平衡的問題。房地產經濟的發展與增長與這這種經濟增長方式一樣，波動形式也基本相同，因為房地產經濟在國民經濟中的重要地位，是國民經濟的重要生產部門，因此房地產行業的發展就要與其他生產部門保持一致，在發展房地產行業的時候要與整個國民經濟的發展保持一致，才能夠保持相對的平衡，促進國民經濟的發展。

2.房地產市場的供需矛盾是影響房地產波動的重要內在原因

我國實行社會主義市場經濟體制，隨著商品經濟的發展，房地產經濟的波動也受到了房地產市場供給和需求矛盾的影響。根據經濟學原理可以知道，在市場經濟條件下，房地產經濟周期性的不動產經濟波動現象是房地產市場中不動產的供需矛盾造成的，因此房地產市場的供給量和需求量之間的差異是經常出現變化的，也是造成房地產經濟周期性波動的重要因素。

3.房地產價格的變化是影響房地產經濟波動的重要原因

眾所周知，房地產市場具有很大的利潤空間，因此很多企業和個人都選擇將錢投入房地產市獲得巨額收益，但是在進行房地產投資時，很容易出現投機性和盲目性的問題，巨額的資金涌入房地產市場必然會造成房地產的價格在一定時間內急速增長，違背市場規律。房地產價格的飛漲會給投資方帶來很大的利潤空間和投資回報，巨額的利益會帶動更多的人投資房地產市場，也會有更加巨額的資金流入房地產市場，造成房地產市場的繁榮，促進房地產市場交易量的上升。

二、應對房地產經濟波動的有效策略

房地產市場的經濟波動具有很大的影響力，會波及很多的行業，影響國民經濟的良性發展，在社會主義市場經濟下，政府需要加大舉措，采取宏觀調控政策對市場進行干預，針對影響房地產經濟的因素制定相應的策略，使房地產經濟良性發展，維護社會的安定與和諧。

1.針對國民經濟波動造成的房地產經濟波動的應對措施

在社會主義市場經濟模式下，政府可以采用宏觀調控來保持市場經濟的良性發展，但是宏觀調控要與整個國民經濟的宏觀調控保持一致，從而從整體上把握整個國家的市場經濟發展態勢，保證我國經濟的平穩快速發展。房地產經濟的過度發展，會影響很多行業的健康發展，也會影響整個國民經濟的發展，因此政府必須要貫徹房地產方針政策的落實與實行，及時采取宏觀調控政策，加大力度去除房地產泡沫，消除虛假繁榮。國家的宏觀調控政策會在一定程度上影響房地產經濟的發展，但是卻能夠保證房地產經濟的長遠發展，能夠使投資商獲得長遠利益，也能使房地產經濟實現可持續發展。面對房地產經濟的過度發展，國家有必要采取緊縮政策，及時解決房地產經濟發展中出現的問題，限制房地產經濟的波動范圍，保證我國經濟的可持續發展。

2.針對房地產市場供求矛盾造成的房地產經濟波動的應對措施

供求矛盾對房地產經濟造成的影響，需要依靠房地產市場的經濟運行規律來解決。目前，我國房地產市場的供應量和需求量很不平衡，因此存在很大的問題，房地產市場短暫的供求平衡之后一般會有很長時間的供求不平衡，會對房地產市場造成很大的損傷，因此政府要十分重視這個問題，對房地產市場進行調控。根據市場經濟規律可以知道，房地產經濟要通過必要的供求交替變換來促進自身發展，因此房地產市場中，只要存在商品交換，就必定會出現房地產經濟的波動，政府對房地產市場進行必要的調控，并不是要房地產市場保持絕對的供求平衡，而是要確保經濟波動處于合理的范圍，并且努力縮小這種房地產經濟波動的幅度，降低經濟波動對社會各業以及國民經濟的影響。房地產市場尖銳的供求矛盾，僅僅依靠市場的自我調節作用并不能夠對房地產經濟的合理調控，不能保證房地產市場良好的交易環境，這樣就會引發房地產市場的危機，必須要依靠強制手段來實現房地產市場的供求平衡，保證房地產行業的健康發展。

3.針對房地產價格變化造成的房地產經濟波動的應對措施

房地產的價格在很大程度上會影響房地產經濟，房價的變動會引起房地產經濟發生波動，因此國家進行宏觀調控時要從長遠出發，著眼房地產經濟大局，不要過分地在意局部利益或者是短期利益，有效調控房地產經濟，但是嚴格的宏觀調控并不是對房地產價格的強制管理，因為強制管理并不能夠解決房地產市場中存在的問題，甚至還會影響房地產經濟的良好發展。

三、結語

房地產在我國國民經濟中占據重要地位，關系著我國經濟的平穩發展，因此必須要十分重視房地產經濟的周期性變化規律，并制定出相應的應對措施。房地產業與很多行業都有著緊密的聯系，一旦房地產經濟出現問題，很多行業都會受到波及，甚至會影響整個國民經濟的發展，目前，我國應對房地產經濟波動的對策還有待完善，因此必須更加深入了解影響房地產經濟的因素，為國民經濟的發展保駕護航。

參考文獻：

篇10

關鍵詞：信貸政策；房地產市場；金融加速器效應

房地產行業的發展擴大了中國政策的調控范圍，提供了新的調控渠道，但也產生了很多的問題，信貸政策傳導渠道的增加使傳導機制更加復雜，政策實施的難度也不斷加劇。所以，對中國信貸政策的房地產價格傳導機制的研究，有利于加快房地產業的健康發展，提高貨幣政策的調控效果。綜上，研究當前信貸調控的有效性和不足，并結合中國目前房貸的現狀和商業銀行的行為特點提出建議顯得十分有必要。本文采用金融加速器的思路，研究銀行信貸和房地產價格之間的關系，考慮房地產企業外部融資成本變化，即房地產企業市值變化的情況下，銀行信貸變動對房地產市場價格的影響，其研究的意義在于銀行信貸調控會通過直接和間接的作用對房地產市場及住房價格產生直接作用。

一、金融加速器效應下信貸對房地產市場影響的機理分析

一般來講，當貨幣供應量增加以后，會引起房地產市場價格上漲和利率下降，相應的投資和產出都會增加，這樣又會影響到企業下一時期的貸款和投資，由此循環發展就產生了金融加速器效應。這一傳導過程很多學者又稱為“貨幣政策的資產負債表”傳導機制。該過程可以表述為：MRPLIY。相反，當貨幣供應量下降后，引起房地產價格下降和利率上升，使得房地產企業獲得的貸款量減少，因而企業的投資和產出都會受影響減少。該過程可以表述為：MRPLIY。綜上可知，金融加速器的核心理論是房地產企業受到政策沖擊后，企業自身資產受到影響，進而企業獲得資金的成本增加，即外部融資成本或外部融資溢價增加，從而影響到了企業的投資和產出，所以為了引用金融加速器理論進行研究，本文選取的變量為：房地產投資T作為房地產企業獲得外部融資成本的難易程度（即外部融資溢價）、貨幣政策（主要為貨幣供應量M2）、房地產銷售價格N、房地產企業獲得貸款的數量L。

中國自1998年開始對經濟進行間接調控，信貸政策主要以貨幣供應量為中心，同時，商品房的銷售可以影響房地產企業的資金、資產狀況更直接影響了其獲得貸款的難易，所以使用銷售額作為變量之一。銀行對房地產的房貸量和房地產企業的投資總量直接影響著商品房的供給。根據歷年數據，M2和房地產投資的數量級差距較大，但從整體走勢依然可以看出隨著M2的增長，房地產商的投資也在加大。商品房銷售總額、貨幣供應量和房地產貸款三個變量明顯呈現共同變動的走勢。房地產開發商因公司自身資產得到改善而獲得了更多的貸款用于投資。房地產的投資持續擴張的一種原因是信貸市場對貨幣政策的沖擊具有明顯的放大作用，即市場上貨幣供應量增加，消費者收入提高，所以增加了他們對商品房的需求，從而拉動住房價格上漲，市場前景明朗，房地產開發商的銷售額增加，從而獲得貸款的能力提高，加大投資。這種效應不斷地持續下去就形成了金融加速器效應。

二、實證分析

（一）模型的選擇和構建

本文采用VAR模型和脈沖相應函數，檢驗房地產市場信貸政策傳導的短期動態過程。VAR模型使用所有當期內生變量對每一個內生變量的若干滯后值進行回歸，從而進一步估計全部的內生變量之間的關系。向量自回歸模型如下：

該模型中，內生變量包括貨幣供應量M2、房地產銷售額N、房地產投資T、和房地產貸款量L，C為常數項，回歸分析時作為外生變量，A為系數矩陣，P為VAR模型的滯后階數。由于VAR模型中各變量進入順序會對估計結果產生一定影響，所以，變量的先后順序很重要。本文依據金融加速器原理描述的信貸政策傳導過程排列變量次序，內生變量在模型中的排列次序為：貨幣供應量M2、房地產銷售額N、房地產貸款量L、房地產投資T。樣本數據的范圍為2005年1月至2010年4月。其中房地產投資總額、商品房銷售和房地產貸款總額均未公布各年份一月份數值，本文使用每個月近似等比的增長率方式估算出每年一月份的數值。所有時間序列的變量都是使用同比增長率，上年相同月份為基期。數據來源于國泰安服務中心數據庫、人民銀行網站和中經網數據庫。

（二）模型的實證檢驗

VAR模型對信息沖擊具有長久的記憶能力，非平穩的時間序列將會對VAR模型的回歸結果產生影響，容易產生偽回歸現象，也會與經濟事實形成偏差。所以在對VAR模型和脈沖響應模型進行回歸之前，需要對變量序列進行平穩性檢驗和協整關系檢驗。房地產市場貸款、貨幣供應量、房地產銷售額、房地產投資的ADF平穩性檢驗結果表明：四個變量在5%的顯著性水平下都是一階單整的。基于此采用Johansen極大似然法來檢驗多變量之間的協整關系，滯后階數為3。在對VAR模型進行滯后階數的選取時，不一樣的選取準則存在不同的結果，滯后3階，結果如表1所示。

貨幣供應量（M2）可以在5%的顯著性的水平下是房地產市場貸款量（DL）的Granger原因，這符合經濟事實；貨幣供應量（M2）在1%的顯著性水平下分別是房地產市場投資量和銷售額的Granger原因；房地產市場銷售額和和投資額之間不存在顯著的Granger因果關系。房地產市場銷售額（N）在1%的顯著性水平下是房地產市場貸款量（DL）的Granger原因，而房地產市場貸款額（DL）在1%的顯著性水平下是房地產市場投資額（T）的Granger原因。房地產市場對貨幣政策的傳導機制與金融加速器的傳導氣質相似。貨幣政策的變動將對房地產市場的資產凈值產生影響，另外，房地產企業獲得貸款能力也隨之發生變化，因此房地產市場上的貸款數量和投資也會隨之發生相應的變動

（三）研究結論

在VAR模型中，想要對單個參數進行參數估計值的解釋是很難做到的，大部分情況是借助觀察系統中的脈沖響應函數來分析的。脈沖響應函數描述的是模型中一個內生變量對誤差沖擊的反應，具體的說，脈沖響應函數描述的是在隨機誤差項上增加一個標準差的新的影響下，對模型中內生變量在當期數值和未來某期值所帶來的影響。全國房地產市場VAR模型脈沖響應函數的結果顯示，房地產資產銷售額N對貨幣供應量M2Cholesky標準差沖擊響應在第二期達到最大值逐步上升到第六期后趨于平穩。銀行對房地產市場的貸款總額L對房地產銷售額N的單位Cholesky標準差的響應在第二期達到最大，下降到第六期后趨于平穩，達到新的均衡，房地產市場投資T總額對貸款L的單位Cholesky標準差沖擊在前兩期急劇下降，在第三期達到最值，逐步上升，第六期后趨于平穩。此外全國的房地產行業的銷售額N對貨幣供應量M2單位沖擊的累計效應為18.1%，房地產貸款總額L對房地產銷售額N的單位沖擊的累計響應大小約為23.3%。房地產市場的投資總額T對房地產貸款L的單位沖擊的累計響應為4.4%。為了方便我們比較，本文將以上三個累計數值相乘作后的數值作為衡量房地產行業金融加速器效應大小的標準。這樣全國房地產行業對貨幣政策的沖擊的金融加速器的效應為0.18%。也就是說，貨幣政策變動1個單位值，將會影響到房地產銷售額的18.1%的變動，貨幣政策變動1個單位值，還會影響到房地產市場貸款23.3%的變動，貨幣政策變動1個單位值，還會影響到房地產投資4.4%的變動，綜合上述幾個變量的變動，最終會對市場的0.18%的變動。

綜上可知，中國房地產市場對金融行業的信貸政策的傳導存在顯著的金融加速器效應。一般來說，資本市場的金融加速器效應越高，說明該市場對信貸政策變動越敏感，信貸政策的傳導效率越高，因為如果金融加速器效應高，正向量的信貸政策的變動會帶動投資的變動更大，從而產生的一系列的變動也更大。即金融加速器越高，市場受到相應的影響就越大，對信貸政策的實施效率也就越高。

三、政策建議

中國房地產市場的不斷發展增加了信貸調控政策的作用范圍，增加了信貸政策的傳導渠道，但傳導渠道的增加也使得政策傳導機制更加復雜。央行應該保證貨幣政策傳導渠道的暢通，提高貨幣政策的傳導效率，使得房地產市場和貨幣政策的良性互動。此外，還要增強貨幣政策的透明度，一致性和連續性，防止由于心理預期的變化帶來的房價的變動。由于房地產市場的即時信息直接影響調控決策的基礎，人民銀行也應該加強房地產市場數據建設，建立共享的數據信息，特高各類房地產市場信息的透明度，防止謠傳的誤導，以解決信息不對稱問題。貨幣政策工具有很多，要加強各個工具之間的配合以及貨幣政策同其他政策的配合，并且要保持這些政策實施方向的一致性，以加強貨幣政策的調控作用。

參考文獻：

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