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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）45-0059-01

一、引言

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問(wèn)題得不到緩解，比如：房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問(wèn)題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來(lái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。

二、 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析

簡(jiǎn)單的說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場(chǎng)中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有很多種，比如：匯率、利率、市場(chǎng)環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。

信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。

金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)威脅。

三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別 容易受到市場(chǎng)和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于銀行的變動(dòng)。

1.信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長(zhǎng)，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問(wèn)題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長(zhǎng)，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，

2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來(lái)源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國(guó)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏剑霈F(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。

三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施

對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來(lái)源，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

1.密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口

房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒(méi)有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)估值開(kāi)展市場(chǎng)業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場(chǎng)中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過(guò)程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過(guò)分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說(shuō)來(lái)，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1] 汪春燕 淺析我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)2011 （18）.

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論文關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

1 美國(guó)次貸危機(jī)

2001年911事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過(guò)程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過(guò)購(gòu)買美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō)：“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來(lái)巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過(guò)程中流于形式，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力，會(huì)造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶占市場(chǎng)份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因，分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高，逐步形成泡沫；居民購(gòu)房熱情高漲，個(gè)人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉(zhuǎn)貼于

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來(lái)源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題，銀行的不良貸款會(huì)增加，影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。

雖然說(shuō)，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看，由于市場(chǎng)規(guī)模小，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面，盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑，很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題，結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn)，并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施，銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。

住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn)，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ)，使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新，并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度，以此來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

由于信息不對(duì)稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問(wèn)題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機(jī)制等，這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系，通過(guò)完善信用體系，可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，加強(qiáng)管理

房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無(wú)法收回，就將房產(chǎn)拍賣，但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施，應(yīng)當(dāng)注重事前的審查，銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德，也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。

篇3

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過(guò)程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開(kāi)”之說(shuō)，一個(gè)“三七開(kāi)”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開(kāi)”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開(kāi)發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92萬(wàn)元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過(guò)去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說(shuō)：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒(méi)有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂(lè)意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬(wàn)億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來(lái)，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過(guò)20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。一般來(lái)講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過(guò)度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施(1)內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國(guó)家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過(guò)它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過(guò)程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開(kāi)”之說(shuō)，一個(gè)“三七開(kāi)”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開(kāi)”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開(kāi)發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92萬(wàn)元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過(guò)去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說(shuō)：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒(méi)有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂(lè)意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬(wàn)億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來(lái)，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過(guò)20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。一般來(lái)講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過(guò)度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

篇4

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)過(guò)度集中于間接融資市場(chǎng)

這個(gè)問(wèn)題可以通過(guò)比較房地產(chǎn)企業(yè)信貸市場(chǎng)融資和資本市場(chǎng)融資的比例得到說(shuō)明（見(jiàn)表1）。表1中的資本市場(chǎng)融資包括股票和債券融資，數(shù)據(jù)來(lái)源于wind咨詢，間接融資數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)，為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源于中國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款之和。該表顯示，房地產(chǎn)企業(yè)間接市場(chǎng)融資規(guī)模遠(yuǎn)高于資本市場(chǎng)融資規(guī)模，即使在2007年至2009年間，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資規(guī)模有所提升，兩者的比例也不足10%。

自2010年以來(lái)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)實(shí)際上關(guān)閉了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)融資的大門，房地產(chǎn)首發(fā)、增發(fā)、債轉(zhuǎn)股、可轉(zhuǎn)債等基本上均維持零紀(jì)錄，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資規(guī)模大幅萎縮（見(jiàn)表2）。此間，雖然發(fā)改委對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資網(wǎng)開(kāi)了一面，發(fā)行規(guī)模持續(xù)高增長(zhǎng)，但即使這樣房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資與信貸市場(chǎng)融資的比例在3%的低位徘徊，遠(yuǎn)低于前幾年的水平。

顯然，房地產(chǎn)融資對(duì)間接融資的過(guò)高集中度易于加大間接金融機(jī)構(gòu)特別是銀行金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行金融機(jī)構(gòu)形成穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也不利于金融體系的穩(wěn)定。

（二）房貸在銀行信貸市場(chǎng)中占比過(guò)高

近年來(lái)，房貸在銀行各項(xiàng)貸款中的占比一直保持在20%以上[1]，特別是近一兩年來(lái)，在金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)緊縮調(diào)控等宏觀政策條件下，這個(gè)比例不降反升，2013年以來(lái)各月的比例超過(guò)30%（見(jiàn)表3）。從行業(yè)投放結(jié)構(gòu)看，主要上市銀行公開(kāi)披露的年報(bào)信息表明，除個(gè)別銀行外，房地產(chǎn)業(yè)貸款投放高于其他行業(yè)的貸款投放。[2]這些信息表明，國(guó)家關(guān)于金融為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的政策還沒(méi)有完全落地。房貸規(guī)模的居高不下也成了房?jī)r(jià)不斷走高的重要推手，加大了國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的難度。

（三）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)于保障房的支持不夠

自2008年國(guó)家重新重視保障房的建設(shè)和消費(fèi)以來(lái)，保障房融資一直成為其中一個(gè)重要瓶頸，首先是在保障房建設(shè)方面，由于國(guó)家財(cái)政資金有限，大量資金需要訴諸于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)渠道，但由于保障房建設(shè)的投資回報(bào)率偏低，相應(yīng)的投資和信用風(fēng)險(xiǎn)較大，又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)緩釋或信用增級(jí)工具，商業(yè)金融對(duì)保障房建設(shè)的支持動(dòng)力不足。其次是在保障房消費(fèi)融資方面，由于保障房消費(fèi)主體均為中低收入者，債務(wù)償付能力低，而且基本沒(méi)有信用記錄，加之缺乏政策性的增信手段，商業(yè)金融對(duì)保障房消費(fèi)的支持動(dòng)力也不夠。以“十二五”規(guī)劃為例，“十二五”期間國(guó)家計(jì)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，2011年和2012年各1000萬(wàn)套，后三年1600萬(wàn)套，按每套60平方米，每平米成本價(jià)2000元估算，共需資金約4萬(wàn)億元，其中商業(yè)性融資按60%估算，那么需要來(lái)自商業(yè)性渠道的資金約2.4萬(wàn)億元，2011年和2012年每年需要商業(yè)性融資7000億元。近幾年對(duì)保障房的商業(yè)融資渠道雖有多種探索，但主要渠道還是商業(yè)銀行貸款，事實(shí)上公開(kāi)披露的有關(guān)保障房的融資資料中基本見(jiàn)不到來(lái)自非銀行貸款渠道的數(shù)據(jù)信息。表4顯示，2011年和2012年的保障房建設(shè)貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保障房融資需求額，融資缺口占比均超過(guò)70%。在保障房建設(shè)目標(biāo)硬性考核下，此種融資缺口實(shí)際上以扭曲形式表現(xiàn)，如保障房粗制濫造埋下安居隱患，向開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行攤派或與開(kāi)發(fā)商組成尋租聯(lián)盟等等。

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患

雖然目前公開(kāi)披露的一些信息（比如商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款不良率）顯示房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)憂，但從房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)視角看，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)向銀行金融機(jī)構(gòu)的集中度過(guò)高，持續(xù)給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)管理施加壓力，也不利于整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。二是房地產(chǎn)信托資金的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國(guó)房地產(chǎn)信托目前依然對(duì)于信托人的債權(quán)事實(shí)上實(shí)行剛性對(duì)付，房地產(chǎn)信托資金的對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)存在。近年來(lái)，房地產(chǎn)信托資金持續(xù)高增長(zhǎng)，這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步放大這一風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)信貸資金存在嚴(yán)重的期限錯(cuò)配問(wèn)題，埋下流動(dòng)性、收益性等風(fēng)險(xiǎn)隱患。該風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在個(gè)人按揭貸款，由于此類貸款期限多為20年以上，二期對(duì)應(yīng)的負(fù)債多為短期性的，這樣的錯(cuò)配會(huì)進(jìn)一步釀成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)。

二、關(guān)于應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)問(wèn)題的若干對(duì)策

針對(duì)以上房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題，相關(guān)對(duì)策應(yīng)著眼于促進(jìn)解決房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)過(guò)于集中于間接融資渠道，致力于破解保障房商業(yè)性融資難的問(wèn)題，有效分散和化解房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）有效擴(kuò)大房地產(chǎn)直接融資渠道的比重

降低房地產(chǎn)間接融資集中度過(guò)高的有效對(duì)策無(wú)疑是通過(guò)擴(kuò)大直接融資比重來(lái)稀釋。但鑒于注重原因，目前房地產(chǎn)企業(yè)直融化既存在不利因素也存在有利條件。不利因素主要表現(xiàn)在：就股票市場(chǎng)融資而言，由于以往針對(duì)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的放行往往伴隨著地價(jià)和房?jī)r(jià)的飛漲即所謂股價(jià)、地價(jià)和房?jī)r(jià)的互相拉扯，因此在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策選項(xiàng)中，提高房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻甚至?xí)和７康禺a(chǎn)企業(yè)的上市，往往成為必選項(xiàng)。最近的一次即自2010年以來(lái)至今實(shí)施的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)融資實(shí)施的關(guān)門政策應(yīng)該說(shuō)是史上最嚴(yán)厲的一次。考慮到房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)繼續(xù)從緊概率較大，房地產(chǎn)股票市場(chǎng)融資的封凍政策將繼續(xù)發(fā)揮作用。監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)融資的關(guān)門政策也與資本市場(chǎng)系統(tǒng)性制度重構(gòu)有關(guān)，自2012年9月份上證和深市均暫停IPO至今，期間的增發(fā)規(guī)模雖高達(dá)近4000億，但房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)確實(shí)少得可憐（見(jiàn)表2）。

有利因素主要表現(xiàn)在一是中國(guó)政府在《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規(guī)劃》中的內(nèi)容之一是顯著提高直接融資的比例，這對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的直融化提供了良機(jī)。二是十八屆三中全會(huì)后股票市場(chǎng)發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，自2012年9月份暫停的IPO將隨著注冊(cè)制的實(shí)施而重啟，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)融資無(wú)疑是一個(gè)利好因素。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)融資的有利因素強(qiáng)于不利因素，預(yù)計(jì)最早在明年上半年房地產(chǎn)企業(yè)融資將順利搭上股票市場(chǎng)IPO的列車。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)直融化還可借助債券、基金、海外資本市場(chǎng)等渠道。

（二）強(qiáng)化政策激勵(lì)引導(dǎo)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)保障房支持動(dòng)力不足的癥結(jié)在于保障房建設(shè)和消費(fèi)信用存在缺陷，同時(shí)缺乏相應(yīng)的增信安排。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)保障房商業(yè)融資的增信是通過(guò)公共政策機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)的。即政府借助于財(cái)政和政策性金融手段提升保障房融資的信用水平，這些手段包括財(cái)政補(bǔ)貼、擔(dān)保、保險(xiǎn)、保證、流動(dòng)性支持等。如美國(guó)的聯(lián)邦住房局職責(zé)之一即為低收入家庭的購(gòu)房貸款提供低費(fèi)保證，美國(guó)的退伍軍人局則為另一類低收入群體即退伍軍人的購(gòu)房貸款提供免費(fèi)保險(xiǎn)。美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家均有針對(duì)中低收入群體購(gòu)房或租房融資的財(cái)政貼息或代償安排。而我國(guó)雖存在對(duì)中低收入群體或多或少的購(gòu)房或租房的財(cái)政補(bǔ)貼但缺乏對(duì)保障房融資的擔(dān)保、保證、保險(xiǎn)等增信支持體系。政府應(yīng)嘗試建構(gòu)政策性住房金融體系，該體系除了給予保障房建設(shè)直接提供適當(dāng)?shù)娜谫Y支持以外，還應(yīng)針對(duì)保障房建設(shè)和消費(fèi)中的商業(yè)融資提供信用增級(jí)可支持，以有效彌補(bǔ)保障房融資的信用缺陷，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)增加對(duì)于保障房的資金支持。至于政策性住房金融的建構(gòu)思路，可考慮兩種選項(xiàng)，其一是重構(gòu)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，分離其所有的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，恢復(fù)其政策性銀行地位，并賦予其對(duì)于包括保障房在內(nèi)的公共項(xiàng)目建設(shè)融資和增信的職能。其二是新設(shè)政策性住房金融機(jī)構(gòu)。兩種選項(xiàng)各有利弊，選項(xiàng)一的優(yōu)勢(shì)在于充分利用現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)資源，達(dá)到建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)的目的，不利之處在于，國(guó)開(kāi)行已經(jīng)步入商業(yè)化的路徑，不管是在復(fù)歸其政策性銀行本性還是分離其商業(yè)銀行業(yè)務(wù)方面均存在決策阻力和機(jī)會(huì)成本。選項(xiàng)的好處是，省卻了方案一的重構(gòu)成本，但機(jī)構(gòu)新設(shè)和招兵買馬的成本較高。

（三）有效推進(jìn)資產(chǎn)證券化，緩釋房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

資產(chǎn)證券化是應(yīng)對(duì)信貸期限錯(cuò)配、債務(wù)關(guān)系集中度過(guò)高等金融風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，由于在最近一輪的全球性金融危機(jī)中資產(chǎn)證券化一度被貼上風(fēng)險(xiǎn)禍源的標(biāo)簽，中國(guó)也因此停止了2005年啟動(dòng)的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作。但自2012年上半年以來(lái)資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用被重新認(rèn)識(shí)，資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作得以重新推進(jìn)而且新試點(diǎn)著眼于將資產(chǎn)證券化引入常規(guī)化發(fā)展的軌道，以避免短期的政策和人為擾動(dòng)而引發(fā)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，進(jìn)而引發(fā)金融市場(chǎng)的波動(dòng)。新試點(diǎn)也同時(shí)引入多種新的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，防止證券化技術(shù)的濫用和風(fēng)險(xiǎn)的放大。如單個(gè)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買持有單只資產(chǎn)支持證券的比例，原則上不得超過(guò)該單資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的40%；信貸資產(chǎn)證券化各發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的5%，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限等等。

但資產(chǎn)證券化的有效推進(jìn)仍存在一些約束因素。一是額度規(guī)模較為有限。2013年新試點(diǎn)僅放出3000億額度，而且其中1000億已經(jīng)給了國(guó)開(kāi)行，其他銀行分2000億的“羹”，難免有僧多粥少之嫌。二是對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定過(guò)嚴(yán)。新試點(diǎn)要求將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化，禁止將風(fēng)險(xiǎn)較大資產(chǎn)證券化。然而證券化的一個(gè)核心功能將存在一定風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)通過(guò)證券化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)重構(gòu)。正是基于此原因，2008年全球性經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)后發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)資產(chǎn)證券化的監(jiān)管更多聚焦于對(duì)資產(chǎn)證券化技術(shù)的濫用行為（諸如無(wú)限次資產(chǎn)組合和證券化）施加限制，但并沒(méi)有要求將證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級(jí)別提高到優(yōu)質(zhì)級(jí)。由此我國(guó)只要求將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的做法不僅使得資產(chǎn)證券化基本喪失風(fēng)險(xiǎn)管理的功能，而且也大大降低資產(chǎn)證券化發(fā)起人的積極性。

由此，有效推進(jìn)我國(guó)資產(chǎn)證券化還需要政策層面至少在如下兩個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)，其一適度擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模。考慮到房地產(chǎn)領(lǐng)域中個(gè)人抵押貸款存在較為明顯的期限錯(cuò)配問(wèn)題，建議重點(diǎn)給予房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域更大的試點(diǎn)規(guī)模；其二是放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量約束，就房地產(chǎn)信貸而言，只要是投資級(jí)以上的資產(chǎn)均可作為房地產(chǎn)貸款證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]倪鵬飛.中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2011―2013）[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2012

篇5

1 房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開(kāi)”之說(shuō)，一個(gè)“三七開(kāi)”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開(kāi)”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開(kāi)發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過(guò)度投機(jī)。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過(guò)大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來(lái)源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

篇6

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；金融；問(wèn)題；對(duì)策

【中圖分類號(hào)】F832

1、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一

眾所周知， 大部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法滿足發(fā)行股票和債券的要求，只能依賴銀行信貸進(jìn)行融資。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款進(jìn)行融資，商業(yè)銀行貸款對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展擁有不可替代的影響。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過(guò)銀行貸款這一間接融資方式。銀行貸款幾乎是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一渠道，因而是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，宛如一條“獨(dú)木橋”線路。

預(yù)收款和定金是個(gè)人住房款的主要來(lái)源，作為房地產(chǎn)企業(yè)的其他資金來(lái)源項(xiàng)，在房地產(chǎn)總投資資金額中占有很大比重，而事實(shí)上，這部分資金絕大部分同樣來(lái)自于銀行貸款，這表明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，單一的融資方式存在難以避免的弊端，無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要，限制房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，引起資金鏈緊張，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行，也增大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響巨大，應(yīng)引起人們足夠的警惕和關(guān)注。

1.2 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚不完善、金融體系不健全

隨著改革開(kāi)放的發(fā)展和城市住房制度、土地使用制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資逐漸得到深入發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)重要組成部分，經(jīng)歷了由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的財(cái)政供給融資方式，向現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的金融資源配置融資方式的轉(zhuǎn)變過(guò)程。但是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整體發(fā)展尚不完善，金融體系尚不健全，缺乏多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，股權(quán)、債券、信托、基金等方式發(fā)展緩慢，無(wú)法構(gòu)成多元化的房地產(chǎn)金融體系和分擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 相對(duì)落后的法律法規(guī)制約著房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良好發(fā)展需要相應(yīng)完善、健全的法律法規(guī)來(lái)維護(hù)。雖然國(guó)家和地方政府各個(gè)機(jī)構(gòu)接連出臺(tái)了一系列法律法規(guī)，但是從整體角度考察，我國(guó)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)尚不完善，沒(méi)有一套成形的科學(xué)有效的金融體系，嚴(yán)重落后與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展過(guò)程中操作程序面臨較多阻撓，缺乏經(jīng)濟(jì)和法律法規(guī)的協(xié)調(diào)性和相互一致性，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資工作正常實(shí)施和運(yùn)行。

2 發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對(duì)策及建議

2.1強(qiáng)化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融避險(xiǎn)工具

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的末端環(huán)節(jié)與最終表現(xiàn)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成效歸根結(jié)底體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新上。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)方面展開(kāi)： 第一，積極推進(jìn)住房按揭貸款證券化。住房按揭貸款證券化，可以擴(kuò)充資金融通的渠道，分散銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，帶來(lái)連鎖的良性效應(yīng)。第二，設(shè)計(jì)并推行房地產(chǎn)金融衍生品。政府可以通過(guò)設(shè)計(jì)并推行房地產(chǎn)金融衍生品，如房地產(chǎn)指數(shù)期貨等，為銀行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和普通購(gòu)房者提供避險(xiǎn)工具。值得強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要認(rèn)真考察其合理性。如，衍生產(chǎn)品可以采取不同的還款期限，避免還款資金流過(guò)于集中。第三，大力推行“銀行 + 信托”模式的房地產(chǎn)金融組合工具。“銀行 + 信托”模式 的房地產(chǎn)金融組合工具指以信托為前端融資、銀行為后端資金支持的金融組合工具，能在分散銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，增加房地產(chǎn)資金的供給渠道的作用。

2.2 拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)

積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，加快推進(jìn)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)，將集中風(fēng)險(xiǎn)分散化。重點(diǎn)推出房地產(chǎn)投資信托基金，分流房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的直接融資，減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。注重研究將保險(xiǎn)資金引入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源主體的多元化。改善住房公積金制度，規(guī)范住房公積金使用投向，提高資金使用效率，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面。適當(dāng)放寬房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)股票和公司債券等融資方式，讓更多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)從資本市場(chǎng)上的直接融資，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道，通過(guò)股票交易市場(chǎng)上市發(fā)行和公司債券的發(fā)行，提高房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)中直接融資的比重，降低其從銀行間接融資的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場(chǎng)，促進(jìn)金融資源優(yōu)化配置

一個(gè)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是由多層次的市場(chǎng)組成的，既要完善一級(jí)市場(chǎng)，也要大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。相對(duì)而言，我國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展還處于萌芽狀態(tài)，兩級(jí)市場(chǎng)發(fā)展很不平衡。為此，完善我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場(chǎng)，要求一級(jí)市場(chǎng)必須加強(qiáng)住房抵押貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信用借貸市場(chǎng)的建設(shè)； 二級(jí)市場(chǎng)合理適度開(kāi)發(fā)住房抵押貸款的相關(guān)證券，通過(guò)信用的再交易、再流通，將一級(jí)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，對(duì)債權(quán)進(jìn)行深加工和轉(zhuǎn)移，并為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品提供市場(chǎng)載體。

2.4 大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，能有效改變房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)重依賴銀行信貸的單一局面，著重發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)存的一些問(wèn)題。在高度發(fā)達(dá)的成熟房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，不但有基礎(chǔ)的一級(jí)市場(chǎng)，而且還具備發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)，因而出現(xiàn)了包括投資基金、指數(shù)化證券、信托證券等在內(nèi)的新型房地產(chǎn)金融工具。二級(jí)市場(chǎng)不但為房地產(chǎn)資產(chǎn)提供流動(dòng)性，能大大保持和增加房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且可以降低融資金融機(jī)構(gòu)中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，增加對(duì)融資機(jī)構(gòu)的有效管理，把風(fēng)險(xiǎn)分散于整個(gè)金融市場(chǎng)中。

2.5 加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐

金融創(chuàng)新產(chǎn)品品種層出不窮。金融創(chuàng)新是當(dāng)今國(guó)際金融市場(chǎng)上的一大潮流，為了突破自身發(fā)展局限、規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)、改善融資方式、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐，并需要各級(jí)政府、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)共同合作來(lái)實(shí)現(xiàn)。 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多樣化的融資需求是金融創(chuàng)新不斷發(fā)展的有效動(dòng)力。未來(lái)，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)融資中的金融創(chuàng)新主要表現(xiàn)為如下兩部分：首先要有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，其次是不斷滿足房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資需要。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新作為房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要因素，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展會(huì)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，伴隨著政府不斷給予的支持和幫助，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀調(diào)控和規(guī)劃管理不斷強(qiáng)化，法律法規(guī)和規(guī)章制度不斷完善，金融產(chǎn)品和工具不斷創(chuàng)新和豐富，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能從中選出效益最高、成本最低的最優(yōu)籌集資金形式，房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)逐步得到發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)的不斷改進(jìn)和完善，才能使中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資朝著均衡、良性的方向蓬勃發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]吳佳.基于中小房地產(chǎn)企業(yè)視角的發(fā)個(gè)地產(chǎn)信托融資方式優(yōu)化研究[J].商業(yè)時(shí)代.2012（10）：63-64

篇7

1.拓寬房地產(chǎn)融資渠道。

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主，所以我國(guó)有必要盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，具體可以考慮以下幾個(gè)手段:首先是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化。實(shí)施住房貸款證券化，不但可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，還會(huì)使整個(gè)資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，有效降低銀行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)成本。其次還可以發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，以及在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)等方式。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過(guò)對(duì)直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而從根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)銀行內(nèi)部控制。

要努力完善銀行內(nèi)部控制，從根本上改變金融企業(yè)治理結(jié)構(gòu)缺陷顯著的問(wèn)題，加快股份制改造和健全內(nèi)控機(jī)制，徹底改變銀行不良資產(chǎn)比例偏高、風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的現(xiàn)象，建立有效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。首先，商業(yè)銀行要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、分析和監(jiān)測(cè)體系，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，制定與房地產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，以提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力，防范與控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，商業(yè)銀行要建立一套嚴(yán)密的營(yíng)銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進(jìn)行投機(jī)套利或挪用貸款從事不當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。此外，要加強(qiáng)銀行信貸從業(yè)人員的培訓(xùn)，使其有良好的職業(yè)道德和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，最大程度地規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，應(yīng)根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，防止房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立健全信用評(píng)級(jí)體系。

建立健全的信用評(píng)級(jí)體系，有利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。這個(gè)制度可對(duì)個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行追蹤調(diào)查和動(dòng)態(tài)監(jiān)控，有利于客觀評(píng)定個(gè)人信用度，便于金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)概率、分析貸款風(fēng)險(xiǎn)類別，有效預(yù)防將要產(chǎn)生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國(guó)銀行應(yīng)引進(jìn)保險(xiǎn)制度，應(yīng)該建立健全抵押保險(xiǎn)制度和政策性擔(dān)保機(jī)制。這不僅有利于促進(jìn)商業(yè)銀行在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)流程中操作的嚴(yán)格化、標(biāo)準(zhǔn)化，有效抑制其盲目放貸的現(xiàn)象產(chǎn)生，也有助于商業(yè)銀行規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。

我國(guó)政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)性和及時(shí)性，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序地均衡發(fā)展。我國(guó)必須完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地收集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以根據(jù)所掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。政府要引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過(guò)度投機(jī)，還要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。如為鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界金融危機(jī)影響了世界各國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就是其中受到較大影響的產(chǎn)業(yè)之一。這是因?yàn)槠渑c金融業(yè)的聯(lián)系最為緊密，所以對(duì)金融危機(jī)的反應(yīng)也最為靈敏。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。它能夠通過(guò)市場(chǎng)各方相互博弈而不斷膨脹,最終危及整個(gè)金融體系乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的安定。在極端條件下，會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終泡沫破裂將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且能促使整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及分類

1.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

我國(guó)自2009年以來(lái)，受國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)整等諸多的因素，商品房的銷售量呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。大量存量房和經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，給樓市帶來(lái)新的變化，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)已基本形成。在這種狀況下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)：一、房?jī)r(jià)仍然過(guò)高，已遠(yuǎn)超居民購(gòu)買力。這個(gè)問(wèn)題在我國(guó)大城市顯得更為突出。以國(guó)際上通用的判斷房?jī)r(jià)是否合理的指標(biāo)――房?jī)r(jià)收入比看,幾年前上海就達(dá)到了10.5倍,廣州為10.7倍,深圳達(dá)到了16.1倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了4～6倍的合理區(qū)間,使得居民難以承受。二、住房投資規(guī)模過(guò)大,且仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下,去年1～2月,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比仍增加32.9%,這說(shuō)明,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然過(guò)熱。三、商品房空置面積上升。空置面積增加,極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫并帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。四、市場(chǎng)秩序混亂。主要表現(xiàn)為：一是不能明碼報(bào)價(jià)。二是購(gòu)房?jī)r(jià)外任意設(shè)定收費(fèi)。三是各機(jī)構(gòu)搭車收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。如測(cè)繪費(fèi)、按揭貸款律師見(jiàn)證費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等,開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)又將此費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者,這些都大大加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。五、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)驟增。目前房地產(chǎn)業(yè)所需資金中約60%來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商自有資本少,嚴(yán)重依賴銀行資金的現(xiàn)象普遍。銀行向開(kāi)發(fā)商貸款面臨著巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)，再加上銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款也存在很大的風(fēng)險(xiǎn),這些都是引發(fā)金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的程度。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類：

一是房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，存在著泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。世界各國(guó)爆發(fā)的金融危機(jī)的導(dǎo)火索有兩個(gè)，一個(gè)是股票市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，另一個(gè)是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的功能有兩個(gè)，一個(gè)是居住，一個(gè)是投資，所以房地產(chǎn)業(yè)很容易出現(xiàn)投機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)著不少行業(yè)的發(fā)展，如建筑、鋼材等，而這些行業(yè)資金也大多來(lái)自銀行，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，極容易產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

二是土地儲(chǔ)備貸款存在著隱性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過(guò)程中，地方政府往往希望獲得較高的土地溢價(jià)，由此帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。土地儲(chǔ)備屬于政府行為，使得土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。此外，土地的價(jià)格本身也是頻繁波動(dòng)的，這些都增加了土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)貸款的隱性風(fēng)險(xiǎn)。

三是消費(fèi)者投機(jī)預(yù)期帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前我國(guó)的住房政策是鼓勵(lì)中低收入家庭購(gòu)買住房的宏觀調(diào)控下，逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場(chǎng)現(xiàn)狀，根據(jù)供需原理，供不應(yīng)求必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)急劇上漲，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)可看出，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般是在放貸后5-10年后才開(kāi)始暴露。目前，我國(guó)個(gè)人住房貸款的不良率正呈逐年上升態(tài)勢(shì)。

四是法律、法規(guī)不健全帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)現(xiàn)行法律體系涉及個(gè)人信用方面的內(nèi)容較少，沒(méi)有一部專門的法律、法規(guī)來(lái)規(guī)范個(gè)人信用活動(dòng)中的行為。少數(shù)相關(guān)的法律，比如《擔(dān)保法》，《貸款通則》、《合同法》等與個(gè)人信用銜接不夠，針對(duì)性不強(qiáng)。另外，對(duì)于個(gè)人失信行為也無(wú)明確規(guī)定具體的懲罰力度及方式。

2.防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

2.1構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系

針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資困境，建議相關(guān)部門應(yīng)區(qū)別近期和遠(yuǎn)期采取不同的策略來(lái)解決。針對(duì)近期融資問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可采取發(fā)行融資券、利用融資租賃、合作開(kāi)發(fā)等方式解決，針對(duì)遠(yuǎn)期困境，有關(guān)部門則應(yīng)思考進(jìn)行一定的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，以求永久解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中長(zhǎng)期融資問(wèn)題。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我國(guó)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有著很大的影響。應(yīng)在條件成熟時(shí)對(duì)土地制度進(jìn)行必要的改革，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地管理模式的轉(zhuǎn)變。有效的規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，加快改革和完善與穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)密切相關(guān)的其他各項(xiàng)制度。

2.3完善與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律、法規(guī)體系

國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融相關(guān)的法規(guī)和制度，已規(guī)范其行為，確定房地產(chǎn)金融的法律地位，如制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個(gè)人購(gòu)房貸款管理法》等一系列配套法規(guī)。明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利及義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人能嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)的貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)。

2.4改革商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理制度

在我國(guó)，開(kāi)放商將開(kāi)發(fā)貸款與住房按揭貸款捆綁銷售是導(dǎo)致開(kāi)放商貸款不良率高的主要原因之一。在利率市場(chǎng)化還不能完全起作用的情況下，銀行必然會(huì)以放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款條件為代價(jià)取得住房按揭業(yè)務(wù)。因此，如果將開(kāi)發(fā)商貸款與住房按揭貸款強(qiáng)制性分開(kāi)，銀行就必然會(huì)加大對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的審查力度和風(fēng)險(xiǎn)控制力度，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)大大降低。

2.5建立防范個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)制度

我國(guó)目前還沒(méi)有建立個(gè)人信用制度，這直接導(dǎo)致了個(gè)人信用不高。可通過(guò)建立完善的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)制度并結(jié)合經(jīng)濟(jì)手段形成對(duì)個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本遠(yuǎn)大于收益，從而降低借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)惡意違約及采用欺詐等手段騙貸的借款人信息及時(shí)在網(wǎng)上公布，嚴(yán)重的可取消其終身貸款資格，而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越易獲得貸款且貸款期限、利率水平也可獲取更多優(yōu)惠。

基金項(xiàng)目：淮安市科技支撐計(jì)劃項(xiàng)目資助（項(xiàng)目編號(hào)：HAS2009051）。

篇9

（一）非銀行金融機(jī)構(gòu)融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資近年來(lái)發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場(chǎng)融資

鑒于中國(guó)大陸融資困難，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛到中國(guó)香港、新加坡等地通過(guò)發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場(chǎng)影響力和信用評(píng)級(jí)都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場(chǎng)成功融資的主要是國(guó)內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

（三）通過(guò)創(chuàng)新方式獲得銀行資金

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過(guò)新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場(chǎng)熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過(guò)向客戶發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會(huì)叫停。[1]但很快一些更為復(fù)雜的操作方式出現(xiàn)：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，再將這一資產(chǎn)管理計(jì)劃對(duì)接信托公司，最終投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；另一種方法是找一筆過(guò)渡性資金，先成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃，再由銀行拿理財(cái)產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計(jì)劃的受益權(quán)。③這些方式實(shí)質(zhì)上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資，比如借用應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款來(lái)為開(kāi)發(fā)商融資。應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款④的常用操作方法是：首先，由開(kāi)發(fā)商與建筑商或設(shè)備供應(yīng)商簽訂商務(wù)合同，提供服務(wù)或設(shè)備，形成建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的應(yīng)收賬款；其次，由建筑商或設(shè)備供應(yīng)商以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時(shí)，要么由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還錢給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設(shè)備供應(yīng)商到期不還，由銀行向開(kāi)發(fā)商主張債權(quán)代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的貸款，實(shí)質(zhì)上是在為開(kāi)發(fā)商融資。

二、宏觀調(diào)控背景下購(gòu)房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控向縱深發(fā)展，對(duì)需求方的調(diào)控力度也日漸加大，對(duì)購(gòu)房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來(lái)，繞過(guò)限貸政策的購(gòu)房者融資創(chuàng)新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機(jī)構(gòu)融資

受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當(dāng)公司等民間借貸機(jī)構(gòu)融入短期小額資金。但向民間借貸機(jī)構(gòu)借款往往需要抵、質(zhì)押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預(yù)期明確、金額較小且期限較短的購(gòu)房者需求。當(dāng)然，如果資金缺口非常小，購(gòu)房者可根據(jù)月收入狀況向消費(fèi)金融公司申請(qǐng)消費(fèi)貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購(gòu)房者資金缺口較大，難以承擔(dān)小貸公司、典當(dāng)公司的高成本融資，或者短期內(nèi)無(wú)法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購(gòu)房者可以動(dòng)用運(yùn)營(yíng)資金購(gòu)房，然后向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款甚至是裝修貸款來(lái)緩解運(yùn)營(yíng)資金壓力。個(gè)人購(gòu)房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)消費(fèi)貸款用于購(gòu)房，只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購(gòu)房者完全無(wú)法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購(gòu)房者可以通過(guò)一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來(lái)獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購(gòu)房者，可以直接動(dòng)用這一授信額度購(gòu)房。

（三）通過(guò)房地產(chǎn)銷售公司搭建的融資平臺(tái)獲得資金

購(gòu)房者從民間借貸機(jī)構(gòu)和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進(jìn)行的，但目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)令人警惕的新動(dòng)向：房地產(chǎn)銷售公司正努力與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿足購(gòu)房者資金需求的融資平臺(tái)。在公開(kāi)宣傳口徑上，一些知名的房地產(chǎn)銷售公司與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的合作往往強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：房地產(chǎn)銷售公司提供優(yōu)質(zhì)的客戶資源，與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的資金資源形成有效互補(bǔ)，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁(yè)典型推廣案例中，房地產(chǎn)銷售公司與借貸機(jī)構(gòu)合作，對(duì)有資金缺口的購(gòu)房者融資都有意淡化購(gòu)房色彩，轉(zhuǎn)而突出家庭消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)等功能，⑦但這些需求都是購(gòu)房者在購(gòu)房后的資金緊張?jiān)斐傻模@難道不間接構(gòu)成為購(gòu)房人融資？購(gòu)房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購(gòu)房，然后申請(qǐng)此類合作金融產(chǎn)品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產(chǎn)品中，小貸公司等民間借貸機(jī)構(gòu)提供的家庭消費(fèi)貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過(guò)程中并沒(méi)有過(guò)多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購(gòu)房的可能。⑧民間借貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類融資服務(wù)并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識(shí)地向償還能力強(qiáng)的二套房甚至多套房購(gòu)房者傾斜，這類人群凈資產(chǎn)較高，往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物，違約風(fēng)險(xiǎn)低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識(shí)地選擇資金缺口小、借款時(shí)間短的客戶，回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加速資金周轉(zhuǎn)。

三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

毫無(wú)疑問(wèn)，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，在繞過(guò)房地產(chǎn)金融調(diào)控壁壘、通過(guò)創(chuàng)新方式取得各類融資的過(guò)程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動(dòng)力驅(qū)使他們承擔(dān)高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產(chǎn)者背景下商品房?jī)r(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制

“生產(chǎn)者”是一個(gè)與“消費(fèi)者”相對(duì)立的概念，是美國(guó)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認(rèn)為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，自行安排生產(chǎn)，自行規(guī)定價(jià)格，然后通過(guò)龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者進(jìn)行勸說(shuō)，讓消費(fèi)者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價(jià)格來(lái)購(gòu)買商品，這就是“生產(chǎn)者”。在生產(chǎn)者市場(chǎng)中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費(fèi)，出現(xiàn)這種市場(chǎng)力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機(jī)構(gòu)，可以動(dòng)用規(guī)模性的力量，而消費(fèi)者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價(jià)或維權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)典型的生產(chǎn)者市場(chǎng)，唐文進(jìn)就對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行過(guò)深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，從買地到設(shè)計(jì)，從施工到銷售，都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)團(tuán)隊(duì)決策并主導(dǎo)完成的，反觀消費(fèi)者，除了決定買還是不買以外，對(duì)商品房的上述開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)有直接影響力。⑨因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)者特征明顯。在一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)上，價(jià)格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會(huì)福利最大化情形相比，生產(chǎn)者剩余多而消費(fèi)者剩余少，這一點(diǎn)與壟斷非常類似。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量龐大，但由于商品房是地上附著物，購(gòu)房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對(duì)某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開(kāi)發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產(chǎn)市場(chǎng)是生產(chǎn)者市場(chǎng)還是具有壟斷特征的市場(chǎng)，其價(jià)格必定比完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的價(jià)格高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。靜態(tài)來(lái)看，即便政府實(shí)施金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然有足夠的利潤(rùn)空間來(lái)承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)成本；動(dòng)態(tài)來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)，如果此前的利潤(rùn)空間不足以承擔(dān)提高了的財(cái)務(wù)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)提高商品房出售價(jià)格的方式來(lái)轉(zhuǎn)移成本，以保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開(kāi)發(fā)商定價(jià)為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本上升，該區(qū)域商品房供給變動(dòng)到S2，如果此時(shí)P1的價(jià)格不足以使開(kāi)發(fā)商獲得正常利潤(rùn)，即經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，他們就會(huì)漲價(jià)至P2，此時(shí)商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴(yán)重，不利于開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，于是開(kāi)發(fā)商自己或發(fā)動(dòng)銷售公司加大宣傳力度，千方百計(jì)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行游說(shuō)，逐漸使得對(duì)該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開(kāi)發(fā)商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的尋租機(jī)制

既然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以較為自由地將財(cái)務(wù)成本上升轉(zhuǎn)移成商品房?jī)r(jià)格上升，那么理論上，只要還有漲價(jià)的空間，繼續(xù)上升的財(cái)務(wù)成本也是可以接受的，除非價(jià)格嚴(yán)重透支了消費(fèi)者的購(gòu)買力，使出全部游說(shuō)本領(lǐng)也無(wú)法提高商品房需求，價(jià)格無(wú)法繼續(xù)上漲，財(cái)務(wù)成本的上升耗盡了開(kāi)發(fā)商全部的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，否則這一尋租過(guò)程不會(huì)停止。這一機(jī)制使得開(kāi)發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本承擔(dān)能力，各類型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的動(dòng)力，面對(duì)政府的金融調(diào)控政策，供給方自然會(huì)合作起來(lái)，想盡一切可行的路徑，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開(kāi)發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調(diào)控前更高的利息收入和服務(wù)收入。針對(duì)二套房甚至多套房的購(gòu)房者，首先，這部分人資產(chǎn)凈值較高，可以提供其他房產(chǎn)進(jìn)行抵押或者其他資產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押，風(fēng)險(xiǎn)保障程度較高；其次，這部分購(gòu)房者購(gòu)二套房普遍付較高比例首付或購(gòu)多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強(qiáng)。這兩方面原因也使得資金供給方在風(fēng)險(xiǎn)可控下能得到較高的利息收入和服務(wù)費(fèi)。值得說(shuō)明的是，房地產(chǎn)銷售公司在這一過(guò)程中有兩個(gè)方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說(shuō)者，只有更多的人被他們打動(dòng)進(jìn)而購(gòu)房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購(gòu)房人資金缺口不大，但受制于房地產(chǎn)金融調(diào)控政策無(wú)法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會(huì)努力尋找銀行和民間借貸機(jī)構(gòu)合作搭建針對(duì)購(gòu)房人的金融平臺(tái)，在賣出更多商品房獲取收益的同時(shí)，還可分享對(duì)購(gòu)房人融資產(chǎn)生的部分收益。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，資金提供方在房地產(chǎn)銷售公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產(chǎn)金融調(diào)控反而有助于調(diào)動(dòng)他們的尋租熱情———對(duì)難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，這部分資金來(lái)源彌足珍貴。

四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

針對(duì)政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，不論是作為商品房供給方的開(kāi)發(fā)商，還是作為商品房需求方的購(gòu)房者，都因?yàn)楦鞣N房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開(kāi)了調(diào)控壁壘，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動(dòng)商品房在供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲。之所以推動(dòng)商品房供給不斷增加，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資并沒(méi)有受到調(diào)控政策的顯著影響，特別是對(duì)那些大的開(kāi)發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對(duì)低，這些足以調(diào)動(dòng)他們拿地和建設(shè)的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時(shí)商品房?jī)r(jià)格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產(chǎn)者市場(chǎng)上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和銷售公司通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電話等各種媒體對(duì)消費(fèi)者展開(kāi)高強(qiáng)度宣傳和游說(shuō)，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產(chǎn)者市場(chǎng)上，市場(chǎng)定價(jià)權(quán)較大程度上歸于生產(chǎn)者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過(guò)金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開(kāi)發(fā)商們也能通過(guò)漲價(jià)消化提升的融資成本。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速聚集

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下，開(kāi)發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時(shí)不斷推高房?jī)r(jià)，根本原因在于其能夠通過(guò)宣傳和游說(shuō)拉動(dòng)需求，但針對(duì)二套房和多套房購(gòu)房者的金融創(chuàng)新類融資恰好說(shuō)明這種宣傳和游說(shuō)的力量正在減弱———開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷售公司僅通過(guò)宣傳和游說(shuō)已難以有效拉動(dòng)需求，還必須解決二套房和多套房購(gòu)房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購(gòu)房需求。而一旦這一部分購(gòu)房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來(lái)消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們本著先于其他人逃離市場(chǎng)的心理進(jìn)行恐慌性拋售的可能，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到沉重打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一旦成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)甚至整個(gè)金融體系都會(huì)受到震動(dòng)。一方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機(jī)構(gòu)資金都將面臨較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。受近年來(lái)房地產(chǎn)金融調(diào)控的影響，銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實(shí)力較強(qiáng)的一線開(kāi)發(fā)商和地區(qū)龍頭開(kāi)發(fā)商，貸款成本也相對(duì)較低，這部分資金出現(xiàn)問(wèn)題的可能性較小，因此銀行體系相對(duì)安全。但其他各類融資由于主要面對(duì)的是中小型開(kāi)發(fā)商，成本較高，違約風(fēng)險(xiǎn)非常大。如果這些違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。值得說(shuō)明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來(lái)相對(duì)安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關(guān)聯(lián)，比如通過(guò)銀行發(fā)放的委托貸款，以及實(shí)際上來(lái)自于銀行表內(nèi)或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨(dú)善其身實(shí)際上是不可能的。另一方面，房?jī)r(jià)如果出現(xiàn)較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購(gòu)房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)暴露的同時(shí)被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn)，這又會(huì)反過(guò)來(lái)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域諸多創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)是繞過(guò)調(diào)控壁壘，這使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果大打折扣，政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當(dāng)程度上削弱了政策制訂部門的聲譽(yù)———他們的調(diào)控手段總是漸漸地失效，調(diào)控目標(biāo)總是難以實(shí)現(xiàn)。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常嚴(yán)重———人們漸漸習(xí)慣了市場(chǎng)的“智慧”，而不大理會(huì)政策的規(guī)制。近年來(lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯，與這種預(yù)期的不斷強(qiáng)化不無(wú)關(guān)系。

五、針對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時(shí)推高房?jī)r(jià)，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聚集。為此必須調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路，采取果斷措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的管理。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)的判斷，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是加大供給和管理市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期。雖然近幾年來(lái)，政府主管部門加快了保障房建設(shè)，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個(gè)突出問(wèn)題：其一，保障房建設(shè)計(jì)劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對(duì)充足，少數(shù)地區(qū)甚至過(guò)剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對(duì)較少，并且往往處地偏遠(yuǎn)，相當(dāng)部分有資格的購(gòu)房者購(gòu)不到房，成功購(gòu)房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設(shè)、出售過(guò)程中存在管理漏洞，出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量無(wú)法保障、購(gòu)房人資質(zhì)可疑等違規(guī)現(xiàn)象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題，政府主管部門一方面應(yīng)該合理安排保障房建設(shè)計(jì)劃，加大一、二線城市的保障房供給數(shù)量，特別是要在城市相對(duì)中心地段多建設(shè)一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開(kāi)發(fā)商的同時(shí)，緊鄰開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格形成壓力；另一方面要嚴(yán)格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對(duì)各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的管理是另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控思路，要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不斷增加和多樣化的預(yù)期，要強(qiáng)化社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，房地產(chǎn)主管部門和宣傳主管部門要定期全國(guó)和各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的數(shù)據(jù)，特別是風(fēng)險(xiǎn)提示性的數(shù)據(jù)，并多渠道進(jìn)行分析與宣傳。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售機(jī)構(gòu)的宣傳管理，對(duì)于夸張不實(shí)的宣傳和欺騙性的游說(shuō)，要加大打擊力度，盡最大可能促使購(gòu)房人理性決策。

（二）調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路

如前所述，在針對(duì)房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的各類金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來(lái)看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)皆可控，但如果把各種表外業(yè)務(wù)考慮進(jìn)來(lái)，可能結(jié)果并不樂(lè)觀。此外，一些銀行通過(guò)其他主體間接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資，或者通過(guò)其他信貸業(yè)務(wù)對(duì)購(gòu)房者提供融資以彌補(bǔ)后者購(gòu)房后的資金缺口，實(shí)際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且成本不斷推高，風(fēng)險(xiǎn)卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調(diào)控措施，如銀監(jiān)會(huì)2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額并加強(qiáng)管理，這意味著銀行理財(cái)產(chǎn)品通過(guò)證券公司成立資產(chǎn)管理計(jì)劃再通過(guò)信托公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資（市場(chǎng)通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場(chǎng)參與者眾多，業(yè)務(wù)多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動(dòng)很難徹底切斷，嚴(yán)格的控制并不一定帶來(lái)資金流動(dòng)減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

篇10

【摘要】房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國(guó)家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面提供了有益的借鑒。

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過(guò)程分析

1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開(kāi)發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開(kāi)發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開(kāi)發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過(guò)回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示

結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。

1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)階段和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來(lái)相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來(lái)許多不確定性。此外,國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。

其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過(guò)大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來(lái)源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場(chǎng)以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開(kāi)發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

4、銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹(shù)立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策;二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來(lái)源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來(lái)源是否可行等;三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過(guò)高等;四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無(wú)超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

【參考文獻(xiàn)】

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