導語：如何才能寫好一篇房地產管理法實施條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，規范房地產開發經營和管理行為，保護房地產開發經營活動當事人的合法權益，保障和促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

    第二條  房地產開發企業在本市城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發項目、銷售商品房的經營活動和有關管理部門對房地產開發經營活動的監督管理，適用本條例。

    第三條  房地產開發經營應遵循經濟效益、社會效益和環境效益相統一的方針，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。

    第四條  市建設行政主管部門負責全市房地產開發經營活動的統一監督管理，日常工作由重慶市城市建設綜合開發管理辦公室負責。

    區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門按照職責分工負責本轄區內房地產開發經營的監督管理工作。

    土地、房屋、工商、計劃、規劃、物價等行政管理部門依照有關法律、法規和本條例的規定，負責與房地產開發經營有關的監督管理工作。

    第二章  房地產開發企業

    第五條  設立房地產開發企業，應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件，并符合本條例有關資質的規定。

    取得營業執照和經核定資質等級的房地產開發企業，方可從事房地產開發經營活動。

    第六條  設立一級房地產開發企業應當具備下列條件：

    （一）注冊資本五千萬元以上；

    （二）具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于四十人。其中，具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于二十人，總工程師、總會計師和總經濟師應具備高級專業技術資格。

    （三）具有五年以上從事房地產開發的經歷，近三年累計竣工建筑面積三十萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發投資。連續五年建筑工程質量合格率達百分之百。

    第七條  設立二級房地產開發企業應當具備下列條件：

    （一）注冊資本二千萬元以上；

    （二）具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于三十人。其中，具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于十五人，總工程師、總會計師應具備高級專業技術資格。

    （三）具有三年以上從事房地產開發的經歷，近三年累計竣工建筑面積十五萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發投資。連續三年建筑工程質量合格率達百分之百。

    第八條  設立三級房地產開發企業應當具備下列條件：

    （一）注冊資本八百萬元以上；

    （二）具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于十人。其中，具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于五人，總工程師應具備高級專業技術資格。

    （三）具有二年以上從事房地產開發的經歷，累計竣工建筑面積五萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當的房地產開發投資。建筑工程質量合格率達百分之百。

    第九條  設立四級房地產開發企業應當具備下列條件：

    （一）注冊資本二百萬元以上；

    （二）具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于五人。其中，工程技術負責人具有相應專業中級以上專業技術資格，財務負責人具有相應專業初級以上專業技術資格，配有專業統計人員。

    第十條  設立房地產開發企業，應按本條例第十三條規定的審批權限到市或區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門申辦資質初審，然后持建設行政主管部門審查意見到工商行政管理部門辦理登記注冊，取得企業法人營業執照后，再到建設行政主管部門辦理資質審批手續。

    第十一條  申請房地產開發企業資質初審，應當提供下列資料：

    （一）企業章程；

    （二）驗資證明；

    （三）企業發起人和法定代表人身份證明；

    （四）專職工程技術和經濟管理人員的資格證書和聘用合同：

    （五）企業辦公地點的房屋產權證明或房屋租約。

    建設行政主管部門必須在收到房地產開發企業資質初審申請后十日內發出書面審查意見。

    第十二條  房地產開發企業自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持企業法人營業執照副本到市或區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門領取《房地產開發資質申請表》，申請核定資質等級。

    建設行政主管部門必須在收到房地產開發企業的核定資質等級申請后三十日內，核發資質證書；不合格的，作出書面答復。

    第十三條  房地產開發企業的資質實行分級審批。一級資質由市建設行政主管部門初審，建設部審批發證；二級和三級資質由企業所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門初審，市建設行政主管部門審批發證；四級資質由企業所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門審批發證，報市建設行政主管部門備案。

    新開辦的房地產開發企業，凡資金、人員達到一、二、三級標準，而開發經歷和經營實績未達到相應標準的，按降低一級的資質審批。

    第十四條  房地產開發企業按核定的資質等級，可承擔相應規模的房地產開發建設項目；

    （一）一級：各類居住小區。

    （二）二級：建筑面積二十五萬平方米以下的住宅小區。

    （三）三級：建筑面積十萬平方米以下的住宅小區。

    （四）四級：建筑面積二萬平方米以下的住宅。

    房地產開發企業按核定的資質等級，可承擔與其投資能力相當的其他建設項目。

    第十五條  本市范圍以外的房地產開發企業到本市從事房地產開發經營，應到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門辦理許可手續后，方可進行房地產開發經營。

    第十六條  房地產開發資質實行年檢制度。房地產開發企業自取得資質證書的次年起，按本條例第十三條規定的權限，在規定時間內持下列資料參加年檢：

    （一）企業法人營業執照復印件；

    （二）資質證書副本；

    （三）企業上年度資產負債表；

    （四）房地產開發項目手冊；

    （五）資質年檢申報書及相關證明資料。

    第十七條  房地產開發企業資質年檢結論分為合格、基本合格、不合格。

    連續兩年基本合格的，降低一級資質。不合格的，不得承擔新的開發項目；連續兩年不合格的，吊銷資質證書。

    第十八條  房地產開發企業分立、合并、終止，應在工商行政管理部門核準后三十日內，向建設行政主管部門重新申請辦理資質證書或辦理資質證書注銷手續。

    房地產開發企業變更名稱、法定代表人、辦公地點、注冊資本和主要技術、經濟負責人，應在變更后三十日內向建設行政主管部門辦理變更手續。

    第十九條  房地產開發企業應按市建設行政主管部門的要求，定期向統計管理部門和建設行政主管部門報送統計報表。

    第三章  房地產開發建設

    第二十條  市和區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門根據土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃及市場需求，會同同級計劃、規劃、土地、房屋等有關行政管理部門，編制全市和區、縣（自治縣、市）的房地產開發建設年度計劃，報同級人民政府批準。

    第二十一條  有關部門提出的下列建設條件，建設行政主管部門應列入《重慶市房地產開發項目建設條件意見書》（以下簡稱項目意見書），房地產開發企業必須按項目意見書規定的內容進行開發建設：

    （一）項目性質、規模和開發期限；

    （二）城市規劃設計條件；

    （三）基礎設施和公共設施的建設要求；

    （四）基礎設施建成后的產權界定；

    （五）拆遷補償、安置要求；

    （六）建設質量等級要求；

    （七）有關稅費的解繳要求；

    （八）其他需要提出的建設條件。

    第二十二條  房地產開發企業在獲得開發建設項目之日起五日內，到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門領取《重慶市房地產開發建設項目手冊》（以下簡稱項目手冊）。

    房地產開發企業在項目建設過程中應將主要事項如實記錄在項目手冊中，并送項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案。

    項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門應對項目手冊記錄的內容進行檢查，并作為資質審查和年檢的依據。

    第二十三條  房地產開發項目應建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。建設行政主管部門應加強對項目資本金投入使用的監督管理。

    第二十四條  房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

    第二十五條  房地產開發企業開發建設的房地產開發項目，應符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

    第二十六條  房地產開發企業應對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

    勘察、設計、施工、監理等單位應依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

    第二十七條  房地產開發項目竣工后，應按國家和市的有關規定進行驗收并辦理有關手續。未經驗收或者驗收不合格的，不得投入使用，房屋產權管理部門不得辦理房屋權屬登記。

    住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

    第四章  房地產項目經營

    第二十八條  預售商品房的房地產開發企業，應取得房屋行政管理部門核發的商品房預售許可證。

    房地產開發企業將已經抵押的商品房進行預售，必須經抵押權人同意并明確告知購房者；已經預售的商品房不得進行抵押。

    第二十九條  預售商品房的房地產開發企業應向預購人出示預售許可證，對預售資金的使用必須與銀行簽訂監管協議，確保預售資金用于該商品房的建設。

    第三十條  房地產開發企業應自預售合同簽訂之日起三十日內，到商品房所在地的區、縣（自治縣、市）房屋、土地行政管理部門備案，并將預售情況記錄在項目手冊中。

    第三十一條  商品房銷售價格由當事人協商議定；享受國家優惠政策的經濟適用房價格實行政府指導價或政府定價。

    第三十二條  商品房銷售當事人雙方應簽定書面合同。合同應載明商品房建筑面積、使用面積、公攤面積、價格及其所包括的全部內容（含代收費）、商品房交付使用的日期、質量要求、物業管理方式、違約責任等。

    房地產開發企業銷售商品房面積的計算必須符合國家規定。

    第三十三條  房地產開發企業應在簽訂商品房銷（預）售合同時，向購買人提供商品房質量保證書；在商品房交付使用，向購買人提供商品房使用說明書。房地產開發企業應按照質量保證書的內容，承擔商品房保修責任。商品房購買人應按照使用說明書的要求使用商品房。

    商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督機構申請重新核驗。經核驗，屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

    第三十四條  預售商品房的房地產開發企業，應自商品房交付使用之日起九十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

    現售商品房的房地產開發企業，應自銷售合同簽訂之日起九十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

    第三十五條  轉讓房地產開發項目，必須符合下列條件：

    （一）轉讓人持有建設、計劃、規劃、土地、房屋等管理部門批準項目的有關文件；

    （二）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金；

    （三）轉讓人已支付應繳納的前期稅費；

    （四）轉讓人已完成項目開發投資總額的百分之二十五以上；

    （五）受讓人具備相應的房地產開發資質；

    （六）受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上的項目資本金；

    （七）法律、法規規定的其他條件；

    第三十六條  轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應持轉讓申請書和本條例第三十四條規定條件的資料，向建設行政主管部門提出項目轉讓申請。經建設、計劃、規劃、土地、房屋等管理部門聯合會審批準后，方可進行轉讓。轉讓人與受讓人持轉讓批準文件和轉讓合同到有關管理部門辦理轉讓手續。

    受讓方應到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門重新領取項目手冊。

    未經批準的房地產開發項目不得轉讓，有關管理部門不得辦理轉讓手續。

    第三十七條  房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現的遺留問題，應明確責任方。項目轉讓人和受讓人應當聯合書面通知被拆遷人。

    第三十八條  房地產開發項目進行聯合建設的，房地產開發企業應將項目的聯建事項記錄在項目手冊中，并將具有法律效力的聯建文書自生效之日起十日內，送項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案。

    房地產開發企業不得假借項目聯建，變更項目開發主體，變相轉讓房地產開發項目。

    第五章  法律責任

    第三十九條  違反本條例規定，未取得企業法人營業執照，擅自從事房地產開發經營活動的單位或者個人，由區、縣（自治縣、市）以上工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可并處違法所得五倍以下的罰款。

    第四十條  違反本條例規定，未取得資質證書或超越資質等級從事房地產開發經營的，由建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷企業法人營業執照。

    第四十一條  房地產開發企業有下列行為之一的，由建設行政主管部門責令限期改正，給予警告、降低資質等級、吊銷資質證書的處罰，可并處三萬元以上十萬元以下的罰款；

    （一）申請資質證書或資質年檢中弄虛作假的；

    （二）不按規定辦理資質變更或注銷手續的；

    （三）偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；

    （四）不參加資質年檢或不按規定填報統計報表的；

    第四十二條  違反本條例規定，將未經驗收的房屋投入使用的，由建設行政主管部門責令限期改正，并按下列規定處以罰款：

篇2

    根據1996年9月25日省第八屆人大常委會第24次會議通過的《廣東省規章設定罰款限額規定》精神，結合我市實際，現對《廣州市房地產綜合開發管理實施辦法》（穗府〔1996〕103號）部分條款作以下修改：

    一、第四十五條

    第一款“違反本辦法第二十四條規定，逾期不辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，責令其限期補辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款。”修改為：

    “違反本辦法第二十三條規定，逾期不辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，責令其限期補辦，并可處以5000元以上，20000元以下的罰款。”

    二、第四十五條

    第二款“違反本辦法第三十九條規定，不如實申報成交價格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款。”修改為：

    “違反本辦法第三十八條規定，不如實申報成交價格的，處以10000元以上,30000元以下的罰款。”

    三、第四十六條“對下列行為由市建設行政主管部門予以警告，責令限期改正,并可處20000元以下的罰款。”修改為：

    “對下列行為由市建設行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處以5000以上，20000元以下的罰款。”

    四、第四十七條

    第一款“違反本辦法第二十一條規定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的。”修改為：

    “違反本辦法第二十條規定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的。”

    五、第四十七條

    第二款“違反本辦法第二十五條規定，委托無相應資格的施工單位承擔施工任務的。”修改為：

    “違反本辦法第二十四條規定，委托無相應資格的施工任務的。”

篇3

一、如何理解最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規定《意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規定辦理。

二、房屋買賣合同應采取何種形式《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議;3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規。其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢?目前，有關法律、法規沒有明確的規定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規定《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續，則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規定;二是未辦理過戶登記則所有權尚未發生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系?我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規定可以看出，依法律行為而使不動產物權發生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力。《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續無必然聯系。法律法規規定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規辦理登記備案手續為由請求合同無效的，不予支持”。此規定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。

五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。農村房屋所有權及土地使用權的轉移，一般應以合同的實際履行為標志，必須經當地土地所有者村、組同意才發生法律效力。新晨：

篇4

第一條為加強土地管理，合理利用、保護、開發土地資源，維護土地所有者和使用者的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《實施條例》）和《河南省實施〈土地管理法〉辦法》（以下簡稱《省實施辦法》）等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市行政區域內從事土地開發、利用、管理的單位和個人，應當遵守土地管理法律、法規和本辦法。

第三條市土地行政主管部門統一負責全市土地的管理和監督工作。縣（市）土地行政主管部門負責本行政區域內土地的統一管理和監督工作。

市、縣（市）土地行政主管部門在區（含開發區）、鄉（鎮）設立派出機構，負責派駐區域內土地管理的具體工作。

第四條市、縣（市）土地行政主管部門、房產管理部門依照《土地管理法》、《城市房地產管理法》的規定，各司其職，各負其責，分別做好土地和房產管理工作。

第二章土地所有權和使用權

第五條下列土地屬于國家所有：

（一）符合《實施條例》第二條規定的；

（二）國家劃撥給國家機關、社會團體、部隊、企事業單位使用的；

（三）縣級以上人民政府劃撥或承包給集體、個人使用的；

（四）1961年農村實行固定土地所有權時，全民所有制和城市集體所有制單位已經使用，沒有確認給農民集體所有的；

（五）農村集體經濟組織或村民個人使用的原屬于國家機關、企事業單位、部隊農副業生產基地的；

（六）農民集體經濟組織成建制轉為城鎮戶口后原集體所有的；

（七）凡征而未用交農村集體經濟組織使用的；

（八）法律、法規規定其他屬于國家所有的。

第六條符合《省實施辦法》第六條規定的土地屬于農民集體所有。

第七條農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，土地使用權確認給土地使用者。

依法以集體土地使用權作為聯營條件或作價入股組建聯營或股份制企業的，土地使用權確認給聯營或股份制企業。

第八條實行土地登記公告制度。

第三章土地利用總體規劃與耕地保護

第九條各級人民政府應依法編制土地利用總體規劃。

土地利用總體規劃一經批準，必須嚴格執行。在用地規模方面，城市總體規劃、村莊和集鎮規劃、河流湖泊庫區綜合開發利用規劃應與土地利用總體規劃相銜接。

第十條市、縣（市）、鄉（鎮）人民政府應依據土地利用總體規劃編制土地開發、整理、復墾規劃，報上級人民政府批準后實施。

土地開發、整理、復墾規劃的規劃期限應與土地利用總體規劃一致。

縣（市）人民政府組織土地整理、開發、復墾新增加的耕地面積依法折抵占補平衡指標的，可以將該指標有償轉讓給其他需要履行占補平衡義務的單位。

第十一條市、縣（市）人民政府應將新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、耕地閑置費、耕地占用稅、新菜地開發基金作為土地整理和開發專項資金，列入本級財政年度預算。

第十二條因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應按照國務院《土地復墾規定》負責復墾，復墾的土地應優先用于農業。

沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應向市、縣（市）土地行政主管部門繳納土地復墾費，由土地行政主管部門組織復墾。

被破壞的土地確屬無法復墾的，應按建設征用土地的補償標準給予補償，辦理農用地轉用審批手續或征用農用地審批手續。

第四章建設用地

第十三條市、縣（市）人民政府應依據城市總體規劃，制定改造、開發計劃，集中連片地改造舊城區和開發新城區。改造和開發需占用的土地應統一依法收回或征用。

第十四條依據《土地管理法》第五十八條規定收回國有土地使用權應給予補償的，由土地行政主管部門擬定補償方案，報同級人民政府批準。

第十五條征用農村集體所有的土地，應按下列規定支付土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費：

（一）土地補償費：

按《省實施辦法》第三十四條規定執行。

（二）安置補助費：

征用耕地的安置補助費按人均耕地數量和該耕地被征用前三年平均年產值計算。

被征用耕地每一需要安置的農業人口的安置補助費標準為：人均耕地六百六十七平方米以上的補五倍；人均耕地五百六十七平方米以上不足六百六十七平方米的補六倍；人均耕地四百六十七平方米以上不足五百六十七平方米的補七倍；人均耕地四百平方米以上不足四百六十七平方米的補八倍；人均耕地三百三十四平方米以上不足四百平方米的補九倍；人均耕地二百六十七平方米以上不足三百三十四平方米的補十倍；人均耕地二百平方米以上不足二百六十七平方米的補十一倍；人均耕地不足二百平方米的補十二倍。在特殊情況下，其安置補助費最高不超過十五倍。

（三）青苗補償費：

征用耕地的青苗補償費按一季產值補償。

（四）地面附著物的補償辦法和標準，按市人民政府規定執行。征地公告后，新增加的附著物不予補償。

第十六條臨時用地應支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地補償費參照市人民政府制定的標準約定。

第十七條農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

農村村民宅基地應按照鄉（鎮）土地利用總體規劃、村鎮建設規劃落實地塊。

農村村民宅基地批準和落實地塊后兩年內未按規定用途使用或農村村民整戶遷移的，宅基地由農村集體經濟組織依法收回。

調整宅基地堅持批新交舊的原則。新房建成后，應在三個月內交出舊宅基地。

第十八條農村村民建住宅，有下列情形之一的，不予批準：

（一）出租、買賣或以其他形式轉讓原住房的；

（二）原有宅基地能解決分戶需要的；

（三）戶口已遷出的；

（四）其他規定不應安排宅基地的。

第十九條在城市建成區內，農民集體經濟組織的耕地被全部征用或征用后剩余耕地人均二百平方米以下的，市、縣（市）人民政府應將該單位原有的農業戶口轉為非農業戶口，撤銷村民建制，并合理安置。該單位未被征用的剩余土地歸國家所有，仍由該單位使用。國家因建設需要收回土地使用權的，應按征用土地給予補償。

在本市城市建成區內（不含縣級市、建制鎮），不得審批農村村民宅基地。城市建成區范圍由市人民政府確定。

第二十條禁止城鎮居民使用集體土地建住宅。

第五章土地資產管理

第二十一條市、縣（市）人民政府堅持統一管理、有償使用的原則，加強土地資產管理。

第二十二條市、縣（市）人民政府應建立建設用地信息制度。

建設用地信息內容包括：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、已供給土地綜合信息、土地使用權市場交易信息、市場預測信息和政府供地限制目錄等。

第二十三條培育、發展和規范土地市場，健全中介服務體系。

設立土地中介服務機構應當具備法律、行政法規規定的條件和國家關于中介服務機構設立程序的規定，取得從業資格，領取營業執照后，方可開業。

土地中介機構應當依法建立章程，制定服務規則，公布服務范圍、服務質量標準和收費標準，接受土地行政主管部門和有關行政管理部門的監督。

第二十四條未取得土地評估資質的機構和土地估價師資格的人員，其土地評估結果無效。

本行政區域外的土地評估機構受理本行政區域內土地評估項目的，應向市土地行政主管部門備案。

第二十五條土地估價報告應按照國家規定制作、提交，由具備土地估價師資格的人員簽署，加蓋土地評估機構印章。

經有確認權的部門確認的土地估價報告，應作為國有資產登記、抵押貸款、收取土地稅費等的依據。

第二十六條有下列事項之一，涉及土地資產的，必須進行土地評估：

（一）制定或修訂基準地價的；

（二）土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價入股的；

（三）上市公司及新設、組建股份有限公司或有限責任公司的；

（四）企業兼并、破產、改制的；

（五）司法裁決、土地監察涉及土地價格的；

（六）市、縣（市）人民政府或其土地行政主管部門認為其他需要評估的。

未按規定進行評估的，不得處置土地資產及辦理土地權屬登記。

第六章監督檢查

第二十七條各級人民政府應將耕地保護、土地利用、土地收益等工作列入政府主管領導任期內的年度考核和離任前考核內容。

第二十八條土地行政主管部門履行監督檢查職責時，對下列違法行為可以采取下列措施：

（一）對依法制止后繼續實施違法行為的單位和個人使用的設備、建筑材料等，予以查封、扣押；

（二）對依法制止后繼續違法建造的建筑物、構筑物、其他設施，拆除費用由違法人承擔；

（三）行政處罰決定書送達以后，發現違法行為人逃避法律制裁而可能隱匿、轉移違法所得或者是出現可能妨礙行政處罰決定執行的，可以依法申請人民法院凍結其銀行存款；

（四）其他可以依法采取的措施。

查封違法建筑物、扣押施工工具、建筑材料和其他財物等，土地行政主管部門應送達查封或扣押財物通知書，并向違法行為人出具查封、扣押財物清單。

第二十九條任何單位和個人都應當積極配合土地行政主管部門對土地違法行為的監督檢查，不得阻礙、干擾土地行政主管部門工作人員依法執行職務。

第七章法律責任

第三十條依照《土地管理法》、《實施條例》規定處以罰款的，按照下列標準執行：

（一）買賣或者以其他形式非法轉讓土地，依照《土地管理法》第七十三條、《實施條例》第三十八條規定處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之二十以上百分之五十以下；

（二）擅自將集體土地使用權以出讓、轉讓、出租等形式用于非農業建設，依照《土地管理法》第八十一條、《實施條例》第三十九條規定處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之十以上百分之二十以下；

（三）破壞種植條件，依照《土地管理法》第七十四條、《實施條例》第四十條規定處以罰款的，罰款額為耕地開墾費的一至二倍；

（四）拒不履行土地復墾義務，依照《土地管理法》第七十五條、《實施條例》第四十一條規定處以罰款的，罰款額為土地復墾費的一至二倍；

（五）拒不交出非法占用土地，依照《土地管理法》第八十條、《實施條例》第四十三條規定處以罰款的，罰款額為每平方米二十至三十元；

（六）逾期不恢復種植條件，依照《實施條例》第四十四條規定處以罰款的，罰款額為耕地復墾費的一至二倍。

第三十一條對違反本辦法第十七條第四款、第二十條規定的，按違法占地行為查處。

第三十二條有下列行為之一的，由土地行政主管部門責令停止中介服務，沒收非法所得，并處非法所得百分之十以上百分之三十以下的罰款：

（一）未依法取得土地評估資質的機構和個人擅自從事土地評估的；

（二）超越土地評估資質從事土地評估的。

第三十三條逾期不繳納耕地開墾費、土地復墾費、閑置費、土地有償使用費的，每日加收應繳額千分之二的滯納金。拒不繳納的，可申請人民法院強制執行。

第三十四條國家工作人員因、、，索取或收受財物不構成犯罪的，給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

擅自減免土地有償使用費的，依照《省實施辦法》第六十四條第一款規定執行。

非法侵占、挪用、截留、私分土地有償使用費的，依照《省實施辦法》第六十四條第二款規定執行。

第三十五條有下列違法行為之一的，依照有關法律、法規的規定給予行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）侮辱、謾罵或以暴力、威脅的方法，阻礙土地行政主管部門工作人員依法執行職務的；

（二）故意傷害土地執法人員的；

（三）抗拒、逃避繳納耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅等土地稅金的；

篇5

【關鍵詞】經濟法 基本架構 局限性 建議

中國目前已經形成了經濟法的基本框架，然而究竟應該如何定位經濟法，經濟法在我國經濟運行中起著什么樣的作用以及怎樣更好地履行經濟法的使命，筆者擬通過與世界其他國家的經濟法對比，對我國經濟法重新進行定位，并針對我國經濟法架構方面的問題提出針對性的建議。

經濟法的定位

一般來說要對一個事物進行定位，必須對其所處的關系予以判斷，只有這樣才能得出符合客觀實際的結論。

我國法學理論界比較一致地把法律調整的對象和法律調整的方法作為劃分法律部門的根據。法律部門，一般而言是指調整因其本身性質而要求有同類調整方法的那些社會關系的法律規范的總和。這個標準是我們判斷和構建內部協調統一、內容縝密完善的社會主義法律體系的一把尺子。它為我們如何劃分法律部門、確定彼此之間的分工合作關系奠定了理論基石，推動了部門法學的繁榮和發展。但也在我國法律實踐過程中表現出了一定的局限性。

傳統經濟法定位的局限性。首先，在把法律的調整對象作為劃分不同法律部門的主要標準的時候，往往表現為顧此失彼。例如在我國，《勞動法》與《反壟斷法》、《稅收征收管理法》同屬于經濟法范疇但是彼此調整的對象大相徑庭。如果想嚴格地區分不同性質或不同類別的社會關系必然以社會關系能進行嚴格的割裂為前提，但是社會生活是復雜的，這也決定了不同事物從不同角度看會得出不同的結果。如果固守以調整對象作為劃分不同部門法的根據，將必然導致經濟法的單一維度，難以滿足法律實踐的需求。

其次，以法律的調整方法來作為劃分不同法律部門之間的界線的時候往往也表現出一種方法為多個部門法公用，或者是一個部門法之內有兩種或者兩種以上的調整方法，即出現跨域的現象。以《中華人民共和國消費者權益保護法》為例，其第四十條直接規定了“經營者提供商品或者服務有下列情形之一的，除本法另有規定外，應當依照《中華人民共和國產品質量法》和其他有關法律、法規的規定，承擔民事責任”，這也就是說民法的調整方法如賠償損失、賠禮道歉、恢復原狀、返還財產等一樣適用于經濟法領域。同樣《中華人民共和國產品質量法》第四十條規定的“生產、銷售不符合保障人體健康和人身、財產安全的國家標準……，責令停止生產、銷售，沒收違法生產、銷售的產品，并處違法生產、銷售產品（包括已售出和未售出的產品，下同）貨值金額等值以上三倍以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，吊銷營業執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”這里的“責令停止生產、銷售”“沒收”“罰款”“吊銷營業執照”同樣是行政法的調整方法。

經濟法新的定位方法。鑒于法律部門劃分的傳統理念在面對現代社會的要求所表現出來的局限性，筆者認為可以從以下幾個方面來定位經濟法，同時也為劃分法律部門提供參考。

第一，從經濟法的作用入手，以經濟法所應該擔負的任務為旨歸，設定經濟法的范圍，而不要糾結于社會關系的劃分。筆者認為經濟法的任務應包括：首先，維護國民經濟安全、健康運行，落實國家經濟宏觀調政策。其次，規范市場主體經濟運行準則，維護消費者利益。在當下企業以追求利益最大化作為行為準則的環境下，此點尤為重要。衣食住行的危機使得社會穩定面臨威脅，這不僅不符合踐行科學發展觀，建設和諧社會的要求，甚至是與其背道而馳的。因此法律作為實現政治主張的手段需要擔負起這方面的任務。再次，維護社會公眾利益，在當代立法實踐中出現一種社會法，即它不明顯地表現統治階級的意志，而是在很大程度上代表了社會公眾的利益。

第二，法律部門拓撲化，即不以嚴格的定性定量為標準，而是以它符合幾個特定的要求為標準來界定法律部門的構成，這是客觀現實的需要。筆者認為經濟法的標準可有以下幾方面：首先，主體間的不平等性；其次，法律關系內容上的經濟性；再次，調控手段的多樣性。

我國經濟法的基本架構設想

第一，從調整內容的角度，我國經濟法可以分為經濟主體法和經濟行為法。

經濟主體法，是市場經濟的活的靈魂，沒有主體就沒有生產交換分配，它是經濟活動的基礎。這方面法律包括《公司法》、《合伙企業法》、《個人獨資企業法》、《中外合資經營企業法》、《中外合作經營企業法》和《外國獨資企業法》等等。

經濟行為方面的法律。經濟行為方面的法律是經濟主體法的延伸，它是對經濟主體的進一步規范。這方面的法律包括《中華人民共和國反壟斷法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》、《中華人民共和國產品質量法》、《中華人民共和國食品安全法》和《中華人民共和國食品安全法實施條例》等等。

第二，從經濟維護利益的歸屬角度，我國經濟法可以分為維護國家利益的法律、維護社會公眾利益的法律和維護部分人利益的法律。

維護國家利益的法律。在當今中國，這方面的法律主要包括《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》、《中華人民共和國企業所得稅法》、《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》、《中華人民共和國個人所得稅法審計法》和《中華人民共和國個人所得稅法統計法》等等。

維護社會公眾利益的法律。法律的主要作用之一就是維護相關的利益使之得到保障和實現，經濟法亦是如此。維護社會公眾利益的法律主要包括《中華人民共和國反壟斷法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》、《中華人民共和國產品質量法》、《中華人民共和國食品安全法》、《中華人民共和國食品安全法實施條例》、《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國環境影響評價法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國房地產管理法》等等。

維護部分人利益的法律。在一般保護的基礎上加強對薄弱環節的保護，這是非常必要的，認為整齊劃一能夠解決問題的想法是不成熟的。這方面的法律包括《消費者權益保護法》、《勞動法》、《勞動合同法》、《勞動爭議處理條例》和《中華人民共和國社會保險法》等等。

完善我國經濟法的建議

第一，加強有關經濟宏觀調方面法律的制定。2011年12月份，全國居民消費價格總水平同比上漲4.1%。其中，城市上漲4.1%，農村上漲4 .1%。民眾存款出現了負增長。這些問題的解決可以借鑒日本市場“間接”規制的方法，加強政府行政指導，利用法律手段打擊囤積居奇，哄抬物價的行為。

第二，制定有關外匯管制方面的法律。2011年7月末，外匯局下發《關于核定境內銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關問題的通知》，這是控制跨境資金涌入，打擊熱錢的又一措施，同時配合了國內房地產市場的調控。我國現行外匯管理方面的法律規范是1996年1月29日制定的《中華人民共和國外匯管理條例》，最近的一次修訂也是在5年前。因此，其在應對經濟全球化程度日益增高，及國際金融大鱷大量進入的局勢等方面顯然力不從心。如果我們能夠參照世界其他國家外匯管理方面的管理法規和經驗制定一部系統綜合的外匯管理法，這對于維護國家金融安全，確保國民經濟的安全顯然具有重大的意義。

第三，加強對社會公益的調控。緊跟對高房價的擔憂，生活必需品的質量安全更讓人們擔心，瘦肉精、假雞蛋、染色饅頭、地溝油等等，極大地危害到了人們的健康，也損害了中國的國際形象。生活必需品價格大幅震蕩，更是讓工薪階層難以面對。突出法律維護社會公眾利益，以我國現有的食品安全法、產品質量法為基礎，加大對制售假冒偽劣產品，尤其是嚴重危害人民身體健康的行為處罰力度，勢在必行。

結語

篇6

關鍵詞 小產權房 法律規制 解決思路

隨著房地產價格的不斷上漲，小產權房也應運而生，小產權房逐漸成為我國的一個熱點問題。

一、小產權房概述

1、小產權房的概念

小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，為繳納土地出讓金等費用，其產權證不是有國家統一頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫“小產權”房，這種房子沒有國家頒布的土地使用證，國土房管局也不會給予備案。

2、小產權房的特征

（1）小產權房的施工建設、銷售等違反我國的法律。首先要具備國有土地使用證書，確認使用權；其次在建設時要有建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證；第三施工時要向所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；最后在銷售時要去的商品房預售許可證。

（2）小產權房的土地歸集體所有。集體土地要想轉化為建筑用地，必須進過國家批準，而建設小產權房的土地并沒有通過正當途徑將其轉化為國有土地，因此小產權房用地仍是集體土地。

（3）小產權房沒有合法的產權證明。房屋作為一種不動產，只有經過了登記、頒發相應的證書才一度對其房屋享有完全意義上的產權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條以及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條規定，商品房房屋登記部門應該是縣級以上人民政府房地產管理部門。而小產權房一種是根本沒有產權證，即使有可是有農村集體頒發的產權證，是沒有法律效力的。

二、小產權房產生的社會根源

1、現有的法律制度欠缺

小產權房產生主要原因，是我國現有的法律法規不健全，我國只是出臺了一些禁止性的規定，沒有一套有效的措施和解決機制。正是因為法律的漏洞，使得許多人有了可乘之機。

2、經濟狀況加速小產權房涌現

商品房房價過高，一批低收入者無力購買商品房，不得不鋌而走險選擇安全系數小的小產權房。2009年北京數據顯示，商品房是小產權房的2～3倍。巨大的價格差距促使部分人選擇價格低廉的小產權房。

3、文化因素

一份調查中顯示購買小產權房的有72%的人為初中水平的人，甚至還有一小部分的文盲。很多住戶對于小產權房的未來很是樂觀，他們認為購買小產權房是你情我愿的合同行為，并不違反國家的法律法規，應該得到支持。并且多數人認為法不責眾，國內那么多人購買，政府不能全部拆遷，這會激起很高的民憤。這反映出這群人只知道“理”“習慣”，不懂法律。相比而言，高中以上文化水平的人對于小產權房有一定的了解或是有模糊的感知。他們意識到購買小產權房需要承擔很大的風險，甚至還會被國家統一整改，產權得不到保護。

三、解決小產權房問題的建議

小產權房的形成不是一日形成的，同樣對于小產權房的治理也不可操之過急，和合理的進行梳理，這就要求治理既要考慮短期措施，又要兼顧長期的治理。

（一）解決小產權房的短期機制

1、不要盲目拆除，要有重點、有目標拆除。

對于小產權房的治理有些人追求速度，不區分對待認為小產權房都應馬上拆除，但是在建設小產權房的時候也是動用了人力和物力，消耗了大量的資源。同時“存在即合理”小產權房的存在必然有其存在的理由，盲目的拆除也會加大社會的矛盾。我們可以治拆除一些占道等違反我國法律法規建設的小產權房。

2、對于已經購買的可以要求交納相應的價格來補齊相應證件。

對于絕大部分小產權房是不會侵害社會利益的，政府可以要求房主繳納相應的費用。頒發相關證件。

（二）建立以法律為主導的長期解決機制

1、確定小產權房買賣合同效力。

小產權房是集體土地所有，所以對于小產權的購買合同應該分類型確定效力。第一種對于本集體內部進行交易，和同時有效地。第二種小產權房轉讓給集體成員以外的成員，我們可以把他作為一個租賃合同，購房者只買到占有和使用權，而不是房屋的所有權和土地使用權。

2、改革土地二元制結構。

二元制結構的存在是我國小產權房存在的關鍵，只有土地制度的改革才能推動小產權房改革的進行確認土地自由流動的制度，是農民真正成為土地的主人，賦予集體土地和國有土地相同的權利，可以進入市場進行買賣。但是這一切都在保障我國耕地紅線的基礎之上進行，保障糧食生產。

3、確立土地登記規則，促進土地流轉交易的有序性。

將流轉的土地進行詳細的記錄，便于管理和統計。

總之，小產權房的問題不是一朝一夕能解決的，小產權房問題也關系著社會穩定和國民經濟的發展，對于我國經濟有重大的影響。政府和相關部門要相關配合，全面考慮各方利益要求，共建和諧社會。

參考文獻：

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篇7

制定國有土地使用權出讓合同示范文本的必要性和過程

一般而言，合同是平等主體之間訂立的民事權利義務關系的協議。國有土地使用權出讓，既是國有土地供應的一種管理方式，同時又是一種市場行為，以合同形式明確作為出讓方的市、縣國土資源部門和作為受讓方的土地使用者雙方的權利義務關系，既符合國有土地使用權出讓的特點，又利于規范雙方當事人的行為。所以，早在1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）中就明確規定了國有土地使用權出讓必須采用合同的形式。之后出臺的《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規，則對國有土地使用權出讓合同的簽訂主體及合同內容進行了更加明確具體的規定。制定全國統一的國有土地出讓合同示范文本，既是落實土地相關法律法規的要求，也有利于出讓方和受讓方規范簽訂出讓合同，減少可能發生的合同糾紛，保護合同當事人的合法權益。因此，自1994年以來，原國家土地管理局、國土資源部和國家工商行政管理總局先后三次聯合國有土地使用權出讓合同示范文本。

1994年《出讓合同》示范文本。1994年1月，原國家土地管理局、國家工商行政管理局根據國務院55號令和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》（國務院56號令），聯合了《國有土地使用權出讓合同》示范文本。根據用地者和土地條件的不同，該出讓合同示范文本將國有土地出讓合同劃分為宗地出讓合同、成片開發土地出讓合同、劃撥土地使用權補辦出讓合同和外商投資劃撥土地使用權合同四類，并規定了相應的內容與范式。應當說，1994年《出讓合同》示范文本適應了當時的需要，對規范國有土地使用權出讓行為，維護當事人雙方權益起到了較好的作用。

2000年《出讓合同》示范文本。隨著土地使用制度改革的深化和國有土地使用權出讓實踐的深入，尤其是《城市房地產管理法》的頒布實施、其他相關法律法規的出臺和土地有償使用制度的不斷完善，1994年《出讓合同》示范文本與法律規定和國有土地使用權出讓實踐的不協調逐漸顯露出來。表現在：外商投資企業用地繳納場地使用費的方式已納入土地租賃范圍，可以通過租賃協議進行約定，不必通過外商投資劃撥土地使用權合同進行約定；《城市房地產管理法》規定，劃撥土地使用權轉讓補辦出讓手續應由受讓方直接辦理出讓手續，這與一般宗地出讓的差異很小，不必再通過劃撥土地使用權補辦出讓合同進行約定；成片開發土地的情況較少，且成片開發土地出讓合同與宗地出讓合同的區別主要是轉讓時對土地開發條件的要求略有不同，而轉讓條件可以在宗地出讓合同中分列。1999年，《合同法》出臺，國有土地出讓合同作為平等主體之間訂立土地使用權權利義務關系的協議，也應遵循《合同法》的一般原理。因此，有必要對1994年《出讓合同》示范文本進行修訂完善，將原來的四個合同文本加以合并、調整，形成一個通用的國有土地使用權出讓合同示范文本。

2000年10月，國土資源部和國家工商行政管理總局依據《城市房地產管理法》、《合同法》，聯合了《國有土地使用權出讓合同》示范文本，于2000年10月31日執行， 1994年《出讓合同》示范文本同時廢止。在幾年來的國有土地出讓實踐中，各地均依據2000年《出讓合同》示范文本簽訂國有土地出讓合同，對保護雙方合法土地權益，合理開發利用土地，促進土地市場規范發展，發揮了重要作用。

2006年《補充協議》示范文本。近幾年，土地參與宏觀調控程度不斷加大，土地市場化進程也不斷加快，國有土地使用權出讓行為大量增加，特別是2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）的以及近兩年國家一系列嚴管土地措施的推行，意味著我國的土地管理又進入了一個新的歷史階段，國有土地使用權出讓也面臨了諸多新問題，出讓合同的有關內容也須進一步規范和補充。如28號文明確規定：“今后，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，對工業項目用地必須有投資強度和開發進度等控制性要求”，“要按照集約用地的原則,調整有關廠區綠化率的規定,不得圈占土地搞花園式工廠”。這些政策精神就需要體現在國有土地使用權出讓合同中。

為貫徹落實國務院《決定》政策精神，進一步發揮政府運用經濟、法律手段管理土地的水平和能力，防止囤積土地，提高土地利用效率，保證政府出讓的國有土地能夠及時轉變成有效的開發利用，國土資源部在2000年《出讓合同》示范文本的基礎上，研究制定了《出讓合同補充協議》示范文本，并與國家工商行政管理總局聯合下發。

可以看出，國有土地使用權出讓合同框架體系的形成有一個清晰的脈絡，它與我國土地管理制度的改革與發展歷程、土地市場化進程是一脈相承的。

出讓合同的法律依據和總體架構

法律依據。2000年《出讓合同》示范文本第一條明確規定：出讓當事人雙方根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規，本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立國有土地出讓合同。也就是說，國有土地使用權出讓合同作為體現出讓行為民事性質的協議或契約，在訂立時，不僅要以土地法律法規為法律依據，同樣也要以《合同法》為法律依據。2006年《補充協議》示范文本作為國有土地使用權出讓合同框架體系的重要部分，同樣以上述法律法規為立法依據。

總體架構。2000年《出讓合同》示范文本包括合同正文和附件《出讓宗地界址圖》兩部分，正文部分包括總則、出讓土地的交付與出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責任、通知和說明、適用法律及爭議解決、附則等十章四十五條，對國有土地使用權出讓方和受讓方的土地權利義務進行了全面、系統、具體的約定。

2006年《補充協議》示范文本共十六條，對出讓用地項目的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數、工業項目用地中非生產性設施用地比例、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責任進行了明確約定。

出讓合同示范文本的適用

按照國土資源部和國家工商行政管理總局的通知要求，2000年的《出讓合同》示范文本自同年10月31日開始啟用，2006年《補充協議》自2006年7月1日起試行。因此，凡在今年7月1日后簽訂國有土地使用權出讓合同的，出讓方與受讓方必須依據上述兩個示范文本的要求，同時簽訂《國有土地使用權出讓合同》和《國有土地使用權出讓合同補充協議》，兩者具有同等效力。同時，根據《補充協議》示范文本的試行情況，國土資源部和國家工商行政管理總局將適時對2000年《出讓合同》示范文本和2006年《補充協議》示范文本的相關內容進行修訂整合，形成全國統一的國有土地出讓合同示范文本。

對2000年《出讓合同》示范文本主要內容的解讀

關于出讓土地交付的約定。出讓土地的交付實際上是雙方當事人關于合同標的的約定，關系重大，必須準確嚴密，沒有歧義。2000年《出讓合同》示范文本規定了四條，分別明確了出讓宗地位置、面積、用途、交付土地的時間、應具備的土地條件和土地使用年期。其中第四條規定了出讓宗地的用途，并規定土地用途應按《城鎮地籍調查規程》規定的土地二級分類填寫。屬于綜合用地的，應注明各類具體用途及其所占的面積比例。第五條規定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人的日期和交付土地時應達到的土地條件，其中，土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫。屬于原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，選擇第三款；屬于待開發建設的用地，應根據出讓人承諾交地時的土地開發程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時完成拆遷和場地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況。基礎設施條件按雙方約定填寫“七通”、“三通”等，并具體說明基礎設施內容，如“通路、通電、通水”等。

關于土地使用權出讓年限起始時間的約定。土地使用權出讓的年限應當從何時算起，是一個重要的問題。土地屬于不動產，土地使用權屬于物權范疇，1994年《出讓合同》示范文本規定土地出讓年限“自領取該宗地的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算”，混淆了土地使用起始日期和取得土地使用權的日期這兩個概念。實際上，自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方已開始實際占有、使用該土地，但受讓方在交清土地出讓金、辦理土地登記、領取《國有土地使用證》之日起方取得法定土地使用權，前者是土地實際交付起始日，后者是取得法定土地使用權日，兩者之間有一個時間差異，如果土地使用權年限從領取土地使用證算起，則無形中延長了土地實際使用年期。2000年《出讓合同》示范文本中明確規定：土地使用年期自出讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算。

關于土地出讓金繳納的約定。出讓金的繳納是出讓合同履行的關鍵，1994年《出讓合同》示范文本中土地出讓金“必須在出讓合同簽訂后60日內付清”的規定與《城市房地產管理法》有關規定不一致，在土地出讓的實踐中也較難落實。以現金或現金支票支付定金的規定與國家現金管理的有關規定不符；外幣支付的規定與現行外匯管理規定不一致。因此，2000年《出讓合同》示范文本中對此進行了較大調整，規定土地出讓金的支付方式和期限由當事人雙方約定，雙方約定土地使用權出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款，分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，明確應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。同時，2000年《出讓合同》示范文本中刪除了乙方向甲方支付土地使用費、土地增值稅和國家有關土地的費（稅）的條款。這是因為，土地稅的征收主體是稅務機關，而甲方是土地行政管理機關；同時，納稅是國家法律規定的強制性法律義務，無論合同是否約定，乙方都有繳納的義務。另外，土地使用費和土地使用權出讓金實質上屬于同一概念，不應并存。

關于土地登記與國有土地使用證。2000年《出讓合同》示范文本第十五條在規定受讓人申請辦理土地登記義務的同時，規定了出讓人按時為其辦理土地登記的責任。即“受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》。”

關于提前收回土地使用權。2000年《出讓合同》示范文本對土地使用期間城市規劃的調整和提前收回土地使用權等問題進行了明確：政府保留對本合同項下宗地的城市規劃調整權，原土地利用規劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續期時，必須按當時有效的規劃執行。出讓人對受讓人依法取得的土地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前不予收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。

關于土地使用年期屆滿的處理和違約責任的約定。1994年《出讓合同》示范文本根據國務院55號令的有關規定明確：“出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”，該規定未考慮收回土地使用權時受讓方的房屋所有權。而1994年的《城市房地產管理法》取消了關于“地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”的規定。因此，2000年《出讓合同》示范文本對土地使用期限屆滿區分受讓方申請續期和不申請續期等情況，分別進行規定，并對土地使用權和地上建筑物及其附著物的處理分別不同情況給以了明確。規定“土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續期申請或者雖申請續期但依照本合同第二十五條規定未獲批準的，受讓人應當交回《國有土地使用證》，出讓人代表國家收回土地使用權,并依照規定辦理土地使用權注銷登記”，“土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續期的，本合同項下土地使用權和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復場地平整”；“土地出讓期限屆滿，受讓人提出續期申請而出讓人根據本合同第二十五條之規定沒有批準續期的，土地使用權由出讓人代表國家無償收回，但對于地上建筑物及其他附著物，出讓人應當根據收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償”。

對2006年《補充協議》示范文本主要內容的解讀

關于建設項目開竣工時間的約定。2000年《出讓合同》示范文本中約定了建設項目的動工開發時間，但沒有約定竣工時間。為了保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，《補充協議》第一條對建設項目的竣工時間進行了約定，明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在＿年＿月＿日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。”并在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。這一規定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工問題，防止開發商長期大量囤積土地，保證政府供應的土地得到及時有效的開發利用。

同時，考慮到建設項目因不可預見因素不能按期開工建設的情況，《補充協議》示范文本規定：“受讓人可按照《出讓合同》第十三條第二款約定提出延建申請，并經出讓人同意延建的，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建的時間相應順延。”

關于投資總額和容積率的約定。《補充協議》示范文本第二、三條明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數等指標。受讓人不能滿足雙方約定的指標要求的，屬于違約。同時，在第十一、十二、十三條，則相應明確了違約方要支付違約金等責任。這些條款的設定主要是為了提高建設項目用地的投資強度，降低項目對土地資源的消耗量，促進節約集約用地，提高土地利用效率。

關于工業建設項目的特別約定。《補充協議》第四條規定：屬于工業建設項目的，受讓宗地中用于企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施。對違反上述約定的行為，第十四條明確了應承擔的違約責任，即：受讓人應當向出讓人支付違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。這些規定的主要目的是防止圈占土地搞花園式工廠，提高工業用地利用強度，集約利用工業用地。

關于閑置土地的規定。《補充協議》示范文本第五、六條約定了閑置土地的處置辦法。這是為了及時開發利用土地，防止閑置浪費土地。《城市房地管理產法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》等法律法規規定對閑置土地處置已進行了規定。《出讓合同補充協議》第五、六條又作了進一步約定：受讓人按照合同約定日期動工建設，但已開發建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。這一約定約束了項目停工形成實際閑置問題。

關于終止項目建設和減少投資規模的約定。對于受讓人在開發利用土地過程中，因自身原因終止該項目投資建設或減少項目投資規模，申請終止履行出讓合同或變更出讓合同的不同情況，《補充協議》第七條、第八條對退還全部或部分土地使用權出讓金、收回土地使用權、扣除定金、征收土地等事項進行了明確約定。目的是及時調整土地利用，充分利用土地。

篇8

第一條為加大土地開發整理力度，規范土地開發整理工作，確保建設用地占補平衡和耕地保有量目標的實現，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《*省土地管理實施辦法》以及有關法律法規的規定，合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的土地開發整理，是指在一定區域內，按照土地利用規劃、城市規劃確定的目標和用途，通過行政、經濟、法律和工程技術等手段，對土地利用現狀進行調整改造，綜合整治，提高土地集約利用率和產出率，增加有效耕地面積，改善生產條件和生態環境的過程，包括土地開發、土地整理和土地復墾。

第三條土地開發整理必須符合土地利用總體規劃和土地開發整理專項規劃，符合濕地保護、生態保護等有關法律法規和政策規定。

第四條國土資源行政主管部門是土地開發整理的監督管理部門。按管理權限負責土地開發整理規劃的編制、審批與實施，土地開發整理項目的安排、立項和規劃設計審批、專項資金管理、監督實施、竣工驗收以及其他與土地開發整理有關活動的監督管理。各級土地整理中心負責承辦本行政區域內政府投資項目的論證、申報和組織編制項目的規劃設計、資金預算及項目實施等工作。農業、林業、財政、交通、水利及環保等有關部門應當密切配合，并積極開展土地開發整理研究，推廣先進技術，提高土地開發整理工作水平。

第五條建立補充耕地儲備制，增加的耕地面積按規定列入全市年度耕地占補平衡的計劃指標。

第六條土地開發整理應堅持積極推進土地整理，鼓勵土地復墾，適度開發未利用地的方針，以保護和改善生態環境為前提，按規劃、有計劃、有步驟、有組織地進行。

第七條各級政府應制定優惠政策鼓勵企業、其他組織采取多種形式參與土地開發整理，對取得顯著成績的單位和個人，可以給予獎勵。

第二章規劃管理與項目審批

第八條各級國土資源行政主管部門負責本行政區域內耕地后備資源的調查、管理和項目選址，并根據土地利用總體規劃，會同有關部門編制本級土地開發整理專項規劃。土地開發整理專項規劃編制完成后，報上一級國土資源行政主管部門審批并備

案。

第九條市級土地開發整理專項規劃應著重提出土地整理開發的重點區域和重點工程，明確本市范圍內易地補充耕地的區域和政策，確定土地整理開發投資方向。縣級土地開發整理專項規劃應著重劃分適宜開墾區和土地整理區，明確土地整理開發項目的位置、范圍、規模和優先順序，作為確立土地整理開發項目的依據。

第十條編制土地開發整理專項規劃應廣泛征求公眾的意見，注意與基本農田建設、生態退耕、農業結構調整和土地權屬調整相結合，做好與村鎮建設、生態建設及大型工程移民搬遷等相關規劃的銜接。

第十一條市、縣（市）國土資源行政主管部門應當根據土地利用總體規劃、土地開發整理專項規劃、耕地后備資源狀況等情況，負責組織政府投資的土地開發整理項目的申報材料，逐級向有立項批準權的國土資源行政主管部門申報。有立項批準權的國土資源行政主管部門自收到項目申報材料后，應當在規定的期限內，按立項要求進行審查和現場踏勘，對不符合規劃和權屬不清、面積不符以及報件不全的，不予批準或轉報；對符合立項條件的，提出審查意見，按規定權限報批。建設用地單位和個人履行耕地占補平衡或土地復墾義務的，或由社會各類資金投資的土地開發整理項目，由投資單位按項目面積、規模分別向市、縣（市）國土資源行政主管部門申請立項，國土資源部門負責組織項目可行性研究與規劃設計審查和項目驗收。

第十二條申請土地開發整理項目，應當提交下列材料：

（一）申請報告；

（二）項目可行性研究報告與評估意見，其中土地開發項目中涉及農業、林業、水利、交通、環保等方面的，還應附相關部

門簽署的明確意見；

（三）資金概算；

（四）土地利用總體規劃圖、土地開發整理專項規劃圖、項目規劃圖和土地利用現狀圖；

（五）土地權屬證明；

（六）其他需要提交的材料。

第十三條各級國土資源行政主管部門應對申報項目進行論證、審查和篩選，對重點項目進行評估，符合條件的，納入本級土地開發整理項目庫。納入土地開發整理項目庫的項目應當符合下列條件：

（一）符合土地開發整理的方向和要求；

（二）符合土地利用總體規劃及相關規劃；

（三）可開發整理土地具有一定規模，且相對集中成片（片塊不超過5片），土地整理項目單片在10公頃以上，其他項目單片面積一般應在1公頃以上；

（四）項目實施后能有效增加一定耕地面積（土地開發凈增耕地面積不低于項目規劃設計面積的60%、土地復墾凈增耕地面積不低于項目規劃設計面積的40%、土地整理凈增耕地面積不低于項目規劃設計面積的10%、基本農田整理凈增耕地面積不低于項目規劃設計面積的3%）。

第十四條各級國土資源行政主管部門每年應根據土地開發整理專項資金和耕地后備資源等情況制定年度土地開發整理計劃，并從本級項目庫中經集體討論提出合適的土地開發整理項目批準立項。

第十五條土地開發整理項目經批準后，項目承擔單位應按《土地開發整理標準》和其他相關規范及時組織編制項目規劃設計和預算，并逐級報批準立項的國土資源行政主管部門審核。

第十六條國土資源行政主管部門對報送的項目規劃設計、預算方案實行會審制度，并按下列程序進行：

（一）初審。對報送的材料進行審核，提出初步審查意見；

（二）踏勘核實。組織有關人員到現場實地踏勘，并對報送材料的情況進行全面核實；

（三）作出決定。召開會審會，根據報送材料、實地踏勘核實情況和有關評估機構及專家的評審論證，決定是否予以批準。

第十七條土地開發整理項目經批準后，項目所在地的國土資源行政主管部門應當在批準之日起10日內將土地開發整理方

案予以公告，公告期限為20日。從土地開發整理公告之日起，禁止在開發整理區域內實施有礙項目實施的采石、取土、種植、改（擴）建或新建建筑物等行為，但禁止的時間一般不超過6個月。

第十八條國土資源行政主管部門要依據項目申報批準情況、土地開發整理專項資金情況和土地利用年度計劃，下達土地開發整理項目實施計劃，并予以公布。公布內容包括：項目名稱、地點、規模、性質、計劃投入資金、計劃施工期限等。

第十九條各級國土資源行政主管部門要依據下達的土地開發整理項目實施計劃，會同同級財政部門編制項目專項資金的季度用款計劃，并報上級國土資源行政主管部門備案。

第三章項目專項資金管理與項目實施

第二十條土地開發整理項目實施計劃下達后，各級國土資源行政主管部門應認真組織實施，并接受上級國土資源行政主管

部門的指導和監督。

第二十一條國土資源行政主管部門要按批準的項目規劃設計、預算、支出預算、工程進度及實際用款情況和合同的約定撥付項目資金，以確保項目工程質量和工期。

第二十二條撥入的土地開發整理專項資金必須按預算規定的用途使用，嚴格執行專戶存儲，專款專用，專項管理、單獨核算，不得超支、坐支或挪作他用。

第二十三條項目承擔單位要根據批準的項目資金，制定項目實施方案，確保機構、責任、制度及計劃的落實。

第二十四條土地開發整理項目的實施實行公告制、工程招投標制、項目法人制、工程監理制。項目承擔單位為項目法人，負責項目實施全過程的組織和管理。項目實施應采取合同管理方式，項目承擔單位應與項目申報單位簽訂實施合同，按照合同規定嚴格項目的管理。項目中根據有關規定應進行招投標和監理的，應按規定確定施工單位和監理單位。項目承擔單位應項目實施公告，接受群眾和社會監督。公告內容主要包括：

（一）項目批準機關、批準文號、批準時間、批準范圍；

（二）項目承擔單位、實施單位、工程施工和監理單位；

（三）項目具置、性質、建設規模、主要工程內容、總投資額限、工期；

（四）項目新增耕地面積、土地權屬狀況、預算經濟效益等。

第二十五條項目實施過程中任何單位和個人不準擅自改變已批準的項目規劃設計。因施工需要確需變更規劃設計的，必須報原批準部門批準。項目規劃設計變更應提交下列材料：

（一）項目規劃設計變更請示和變更申請書；

（二）項目規劃設計工程施工費用預算明細表；

（三）項目規劃設計變更前后直接費用預算對照表；

（四）項目規劃局部變更圖；

（五）其他需要提交的材料。

第二十六條項目竣工后，由項目承擔單位進行自檢，同級國土資源行政主管部門初驗合格后逐級報請項目批準部門驗收。其中，“占一補一”項目面積在6.66公頃以上的，報省國土資源行政主管部門檢查驗收；6.66公頃以下的，由市國土資源行政主管部門組織驗收，并報上級備案。

第二十七條項目驗收標準按國家和省有關規定執行，對驗收不合格的，下達整改通知責令其限期整改，經兩次驗收仍不合格的，按有關規定進行處理。

第二十八條項目驗收合格后，由負責驗收的國土資源行政主管部門下達驗收批文，市、縣（市）國土資源行政主管部門依據批文驗收面積，將新增耕地按有關規定納入本級新增耕地補償指標庫。

第四章權屬調整與利用管理

第二十九條項目驗收合格后，涉及土地權屬調整的，土地使用權申請人應及時到國土資源行政主管部門辦理土地登記手續，按有關規定領取土地使用權證。

第三十條開發整理未確定使用權的國有未利用土地，可依法確定給從事開發的單位和個人（包括國有企業及下崗分流人員）使用。開發整理集體未利用地，經三分之二以上村民代表或村民會議三分之二以上成員的同意，土地承包經營權可以確定給開發者。

第三十一條經登記發證后，使用開發整理新增耕地的，土地使用權或經營權穩定30至50年不變，除確因國家建設需要外，不得平調或劃撥。

第三十二條因土地開發整理農村居民搬遷、原宅基地恢復耕種，新建住宅占用耕地少于原宅基地的，免征耕地占用稅。有關部門對因土地整理實施的村莊集鎮化、農業產業化的項目建設，應優先安排用地計劃，有關規費按優惠政策收繳。

第三十三條國土資源行政主管部門要加強項目成果管理，合理確定新增耕地的使用方式，保障新增耕地的有效利用，并實行后期運管制度。

第三十四條項目后期土地利用必須符合生態平衡原則、最大經濟效果原則、用途不改變原則。

第三十五條項目后期工程的管護，由土地使用者負責，國土資源部門要建立巡查制度，負責檢查和監督。

第三十六條經依法登記發證后，任何單位或個人在耕種開發整理新增耕地期間，不能改變土地使用用途，如需要改變用途應向國土資源行政主管部門提出申請，報有批準權的國土資源行政主管部門辦理土地變更登記手續。

第三十七條承包經營土地開發整理新增耕地的單位或個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回該耕地的承包經營權，重新發包。

第三十八條國土資源行政主管部門可以委托有資質的單位對項目后期進行經營管理，并依據經營狀況，建立適當的投資回收計劃。

第三十九條國土資源行政主管部門應對項目后期工程管護、土地利用和經營情況以及項目開發復墾整理所帶來的作用和影響進行系統、客觀的分析評價。

第五章附則

第四十條由國家或省國土資源行政主管部門投入的土地開發整理項目的管理按國家和省有關規定執行。

第四十一條本辦法自公布之日起施行。

黃石市國有建設用地用途管理實施辦法

第一條為加強國有建設用地管理，規范土地市場，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》及相關法律法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內國有建設用地的用途管理。

第三條縣級以上人民政府國土資源管理部門負責本行政區域內國有建設用地用途管理工作。

第四條土地使用者必須嚴格按照批準和出讓合同約定的土地用途、建設項目性質、容積率、建筑密度、投資強度和綠地率等土地使用條件，動工開發利用土地。

第五條建設單位確需改變土地出讓合同約定的土地用途、建設項目性質、容積率、建設密度、投資強度和綠地率等土地使用條件的，應當經縣級以上人民政府國土資源管理部門同意，報原批準用地的人民政府批準，并與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金；土地位于城市規劃區內的，在報批前，應經城市規劃管理部門同意。

第六條大型商居市場建設項目，應以招標、拍賣、掛牌的出讓方式供地。房地產開發企業通過招拍掛的方式取得大型商業市場項目開發權后,必須按土地出讓合同約定的土地用途、建設項目性質、容積率、建設密度、投資強度和綠地率等土地使用條件開發利用土地。

第七條土地使用者利用招商引資和企業改制等優惠政策，取得優惠價格的土地使用權后，擅自改變土地用途、建設項目性質的，改變部分的土地不享受優惠政策，經規劃部門同意后，按改變后的土地用途和建設項目性質重新確定土地價格，與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，由土地使用者補繳差額部分的土地出讓金。

第八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途、建設項目性質、容積率、建設密度、投資強度和綠地率等土地使用條件的，按本辦法第五條的規定履行審批手續，與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第九條各類園區的商品房開發項目用地，應當納入全市土地利用年度計劃統一管理，由國土資源管理部門按照市場供需狀況，在土地交易市場以招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十條原劃撥土地經依法批準用于經營性開發建設的，由國土資源管理部門在土地交易市場進行公開交易，按照市場價格補繳土地出讓金，也可以由縣級以上人民政府土地收儲部門按原土地用途和劃撥用地的評估地價收購，以招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報有批準權的人民政府批準；準予轉讓的，應當由受讓方與國土資源管理部門簽訂土地使用權出讓合同，按照市場價格補繳土地出讓金。

第十二條經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，由國土資源管理部門在土地交易市場進行公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，縣級以上人民政府有優先購買權。

第十三條土地使用者通過科技、教育、經濟適用住房等產業政策和企業改困、改善職工住房條件、拆遷還建等優惠政策取得劃撥土地使用權后，改變土地用途和項目性質的，必須補辦規劃審批手續，并與國土資源管理部門簽訂土地使用權出讓合同，按照市場價格補繳土地出讓金。

第十四條房地產開發項目（含住宅小區等群體房地產開發項目）竣工后，房地產開發企業應當向市建設主管部門提出竣工驗收申請。建設主管部門應當組織工程質量監督、規劃、國土、房產、消防、人防等有關部門按下列要求進行綜合性驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）土地出讓合同約定條件的履行情況；

（四）單項工程的工程質量驗收情況；

（五）拆遷安置方案的落實情況；

（六）物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。參與驗收的每個部門必須認真履行職責，并在驗收書上簽字蓋章。

第十五條單位和個人以營利為目的，改變建在原劃撥土地上的房屋用途，從事經營性活動或對外出租的，應按規定繳納土地出讓金或土地年租金。

第十六條因土地抵押權實現和法院判決用于債務清償而引起土地使用權轉讓的，應由國土資源管理部門依法納入土地交易市場進行公開交易。但在法院執法階段，經申請執行人和被執行人協商同意，對以出讓方式取得的國有土地使用權經評估作價后可直接交由申請執行人抵償債務。

第十七條未經法定程序，任何單位和個人不得擅自轉讓房地產開發項目。

第十八條任何單位和個人不得閑置土地。已辦理審批手續的非農建設用地，一年以上未動工建設的，由縣以上國土資源管理部門按每平方米2—5元的標準征收土地閑置費；連續兩年未使用的報經原批準機關批準，由縣以上人民政府無償收回土地使用權。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的非農建設用地，必須按照土地出讓合同約定的條件開發土地。合同約定的動工開發日期滿一年仍未動工開發的，國土資源管理部門可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，無償收回土地使用權；但因不可抗力、管理部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工延遲的除外。

篇9

關鍵詞：土地征用集體土地公共利益安置補償

我國土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和農民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應存在國家土地所有權和集體土地所有權兩種類型。土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發展社會公共事業，都設置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據。土地征用具有下列特征：

1、國家建設征用土地的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設征用土地法律關系中充當征用主體，因為只有國家才能享有國家建設之需要依法征用集體所有土地的權利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機關，企事業單位，社會團體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據自己的用地的實際需要，依照法律規定地程序向土地機關提出用地申請，并在申請批準后獲得土地的使用權，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權。

2、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性。

國家建設征用土地并非民事行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。這是因為國家建設征用土地法律關系的主體——國家，土地被征用的集體組織（農村集體經濟組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關系的產生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經濟組織必須服從。而且在這種法律關系中也不遵循等價有償原則。

3、國家建設征用土地是國家公共利益的需要。

國家建設征用土地的原因是國家建設之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設需要或公共利益的需要。比如發展和興辦國防建設，公用事業，市政建設，交通運輸，水利事業，國家機關建設用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業，其二，是廣義地國家建設需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義現代化建設，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強，諸如設立國家主管機關批準的集體企業，三資企業，興辦國家主管機關批準的民辦大學以及其他社會公益事業等等，均是廣義上的國家建設和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設征用土地的原因。

4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件。

國家建設征用土地與沒收土地不同，它不是無償地強制地進行，而是有償地強制進行。土地被征用地集體經濟組織應當依法取得經濟上的補償。國家建設征用土地與土地征購不同。它并不是等價的特種買賣，而是有補償條件的征用，但是，對被征用土地的適當補償，則是國家建設征用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。應當指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補償費以及其他費用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因為國家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費用的義務是直接產生于國家征用土地行政行為和國家批準用地單位用地申請及被征用土地使用權的行為。

5、國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。

國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。

（一）土地征用制度的現實意義：

1、滿足集體土地進入房產市場的內在沖動和外在需求的需要。我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產物，也是現實的需要。在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著一個農村向城市所取資金和城市向農村所取土地的問題，資源配置的經濟學規律不可避免要使集體土地涉足城市房產市場；另外隨著我國社會主義經濟建設的順速發展和社會城市化的加速進行城市對土地的需求將不斷擴大。為了滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市出了向高空發展外，就剩下向城市郊區農村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設順利進行方面發揮了巨大作用。

2、適應我國國情，保護農業用地的需要。我國是一個農業大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經濟建設的發展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地”作為我們的一項基本國策。農業用地改為房地產開發用地，其短期經濟效益確實十分明顯，這成為導致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農業用地改為房地產用地不加以限制，任其自由發展，勢必影響到作為我國經濟基礎的農業，增加不安定因素，導致經濟結構的混亂和的效益。設立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進入房產市場，確實需要的，必須履行國家機關的嚴格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應遵循的原則：

1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：

1，加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地

2，要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地

3，要優先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監察和土地違法行為地打擊力度，切實制止亂占耕地地濫用土地行為

2、保證國家建設用地地原則。

國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益得體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地得前提下保證國家建設用地。

3、妥善安置被征地單位和農民的原則。

集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四，是征地給農民造成的損失要適當補助。

4、誰使用土地誰補償的原則。

土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。

（三）集體土地的補償安置問題。

集體土地征用的補償，是征地工作的主要內容，亦是一項難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民地生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。

1、征用集體土地的補償原則：

（1）、保持被征地農民原有生活水平的原則土地是農民最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農民的生活水平不降低為原則，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）、按照被征用土地的原用途給予補償的原則。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。

2、征用集體土地的補償范圍和標準：國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：

（1）、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。

（2）、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。

（3）、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。

3、安置剩余勞動力。

因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關單位，通過發展副業生產和舉辦鄉鎮企業等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。

4、土地補償費用的處理。

國家建設征用土地的土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。市縣和鄉鎮人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

（四）我國土地征用中存在的若干問題及其對策。

我國現行的土地征用制度是50年代在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，當時對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷就日益凸現，目前主要存在如下一些問題亟待解決：

1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補償問題。土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。

3、土地征用權的行使問題。從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經濟比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經濟的背景下產生的，隨著我國從計劃經濟向市場經濟轉變并趨向成熟的過程中，企業地位及用工制度發生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農民即使通過安置獲得一份非農職業，但受其自身素質的限制難以適應企業的需要，往往成為下崗的首選對象。

以上問題的存在，主要是法律制度的設計存在問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。

1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。

2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據。現行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，目前世界大多經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。

3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，并發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額應用于本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業科學技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會。總之，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產權市場，尤其是要建立和開放農村集體建設用地使用權市場。但必須符合土地利用總體規劃和土地用途管制，充分發揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農用地定級估價的步伐，以促進農用地市場迅速發育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。

主要參考書目：

1、《房地產法》符啟林著法律出版社2002年版

2、《城市房地產開發用地法律制度研究》符啟林著法律出版社2000年7月版

3、《房地產管理法及配套規定新釋新解》梁書文馬建華張衛國主編人民法院出版社

4、《土地管理法及配套規定新釋新解》梁書文黃赤東主編人民法院出版社

篇10

關鍵詞:規范化現象剖析展望

1規范化

何為規范化?

我的理解,規范化應該是,一定的社會組織依照國家的法律、法規和社會發展規律以及自然規律,結合自身(如本單位、本行業、本企業、本部門、本系統等)實際情況,通過法定程序,制定一系列較為系統和完整的規范文件(如規章、制度、程序、標準、公約、合同等),并在實際運作中真正地、切實地予以貫徹執行。

規范化,首先是一種管理思想,一種管理理念。一定的社會組織能否實行規范化運作,首先取決于該社會組織領導(決策)層尤其是主要領導者即決策者的管理思想,其次取決于管理層、執行層人員的思想意識。如果一定社會組織的領導層都沒有按規范辦事的思想,那么,又怎么能保證這個社會組織在具體管理中嚴格按規章制度、標準和程序辦事呢?

其次,規范化是一種管理要求,一種管理原則。毫無疑問,規范化,不僅僅是一種思想或理念,它一方面要求將規范化的思想和理念貫徹到實際工作中去,另一方面又是實際工作對管理者和被管理者以及整個社會組織所提出的要求和原則。

再次,規范化是一種管理手段、一種管理方法、一種管理途徑。一定的管理者選擇管理本社會組織,總是面臨著管理手段、方法、途徑的,規范化之所以越來越被更多的管理者所青睞,乃是管理現代化的必然要求和社會歷史發展的必然趨勢。人類走向更高層次的文明,必需一系列全套管理手段、方法、途徑,而規范化極有可能是最終最佳選擇。

最后,規范化是一種管理機制、一個系統工程。規范化的表現形式是規章、制度、程序、標準、公約、合同等,規范化還可以說是一種較高管理水平和管理能力的體現,規范化對人包括管理者和被管理者來說,都是一種約束,同時從另一個角度來說,又都是一種保障。因此,它更迫切地體現在具體的現實操作和執行中,它需要自上而下的宣傳、教育、發動、貫徹,更需要自下而上的充分理解和嚴格執行,同時,它還需要來自方方面面的支持和配合,規范化亦是一個系統工程。

2物業管理實施規范化的益處

首先,在物業管理中實施規范化,有利于凈化物業管理市場環境和市場秩序。我國物業管理市場環境,無論是法律法規政策環境、政府重視程度、整個物業管理市場狀況,還是區域物業管理市場、物業管理企業內部管理運作、業主對物業管理的接受程度等,都并不十分理想。而且,為數不少的物業管理企業內部管理很不到位,嚴重影響物業管理行業的整體社會形象。在物業管理中實施規范化,可以理順物業管理關系,規范物業管理市場秩序,使物業管理工作步上良性循環的發展軌道。

其次,在物業管理中實施規范化,有利于提升整個物業管理行業的社會性形象。一個行業的良好的社會形象的樹立和提升,有賴于整個行業的從業人員的共同努力。這種努力,應該是有一個前進方向,是有標準的,有秩序的,是可以執行的,那么,這就需要規范化。

再次,在物業管理中實施規范化,有利于具體的物業管理企業提高管理水平和服務質量,同時,也有利于具體物業管理企業,提高經濟效益和盈利水平。

最后,綜上所述,在物業管理中實施規范化,有利于具體物業管理企業乃至整個物業管理行業步上良性發展的軌道。作為物業管理從業人員,有誰不指望物業管理行業能夠良性發展?

3物業管理規范化的途徑

市場的發展往往具有某種自發性和盲目性,它自身不可能規范自身,極需要有權部門即政府職能部門的強有力的有效的行政管理,以引導、規范。物業管理市場和物業管理行業也是如此。沒有包括政府部門在內的國家權力機關的介入,在國內至少大陸的物業管理行業將遭遇嚴峻的挑戰。

本著這種思想,基于這種信念,我認為,物業管理規范化的途徑應該是:

3.1廣泛調研,充分醞釀,通過法定程序,制定更高層次的《物業管理法》及其《實施條例》。

3.2所有相關職能行政部門必須切實加強對物業管理市場和物業管理行業的指導、管理和監督,維護好物業管理過程中相關主體的合法權益,依法處罰物業管理過程中相關主體的違法行為。而法治、規范化的內涵也就必然包含著規范化的行政管理。加強對物業管理市場的管理和監督,乃是物業管理行業良性發展的必然而迫切的現實需要。

3.3物業管理是一種市場行為,物業管理過程中所發生的大多是經濟關系、民事關系,往往是一對多,有時甚至是一對幾百乃至上千的主體關系。主體數量或主體力量的嚴懲不均衡,毫無疑問會制約著物業管理行業的良性發展。

3.4即便是如今,僅就物業管理而言,國家最高權力機關、最高行政機關及國家有關主管行政部門業已頒布了一定數量的法律(如《民法通則》、《合同法》、《房地產管理法》)、行政法規(如《物業管理條例》)、行政規章(如《業主大會規程》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《物業服務收費管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理規定》、《房屋出租管理規定》等,以及各地方權力機關制定的相關地方法規、規章、政策如《內蒙古物業管理條例》等。從根本上講,物業管理規范化,也主要是針對這方面而言,尤以物業管理企業及其從業人員的依法辦事。因此,我們說,在物業管理中應堅持依法辦事,是指物業管理企業及其從業人員依據有關物業管理方面的法律、法規、政策、規章、制度、規定、公約、標準、程序、合同等實施具體的物業管理工作和物業服務活動。這是物業管理規范化的中心。

3.5為促進物業管理規范化,必須進行并且加強宣傳和教育。包括物業管理企業對其從業人員所進行的職業培訓、物業管理行政主管部門以及物業管理行業協會對物業管理從業人員的培訓和考核;也有學校、媒體、公眾等對物業管理法規、政策、知識的宣傳和教育。任何行業的良性發展,都離不開全社會的廣泛了解、理解和支持。就物業管理而言,比如,因業主或物業使用人欠交或拒交物業服務費致使物業管理企業捉襟見肘,還奢談什么規范化?而在這方面就確實需要廣泛的社會輿論支持,需要一定形式的宣傳、教育,包括專業學校的教育、普通學校的教育、行政主管部門的宣傳教育、業主及主委員會對某些業主和物業使用人的宣傳教育,當然也包括物業管理企業對個別業主或物業使用人的耐心宣傳和教育等。

3.6必須規范對物業管理企業、物業管理市場、物業管理行業的管理和監督。比如業主、業主委員會和業主大會對物業管理企業的監督,物業管理企業之間的監督、物業管理對業主和物業使用人的管理和監督,業主或物業使用人之間的監督,當然也含及社會輿論監督,等等,讓物業管理市場行為中所有的一切都置于廣泛而規范的社會監督之下,那些現在仍不規范的甚至違法乃至犯罪的行為,便會如過街老鼠,人人喊打。

3.7發動各種社會力量,深入探討解決物業管理規范化過程中所可能出現的方方面面的現實問題。在物業管理實踐中,許多物業管理企業、業主委員會甚至地方物業管理行政主管部門、相關行政職能部門等業已探索出種種行之有效的管理、監督、考核的方法、手段和途徑。

3.8充分發揮業主大會和業主委員會的作用,規范其運作,確保其依法依約行使職權、履行法定和約定義務。在促進物業管理規范化這方面,業主大會和業主委員會具有無可替代、舉足輕重的地位和作用,絕不容忽視。

4物業管理規范化之結論和展望

通過以上分析,我們便不難得出這樣一些結論:無論是物業管理企業本身、物業管理從業人員,還是物業管理行政主管部門、業主、建設單位等,也不論是物業管理招投標、前期物業管理,規范化已成為物業管理市場、物業管理行業良性發展的必然要求和趨勢。物業管理規范化是一個社會系統工程,需要包括物業管理企業、業主、建設單位乃至社會各界方方面面的理解、支持、配合和共同努力。物業管理規范化的必要性和重要性已毋庸置疑,但同時它又不可能一蹴而就。這需要一個過程。

可能誰也無法準確預見在未來的物業管理過程中會出現何種局面,更不能準確預言其發展進程,但物業管理的發展規律告訴我們:在實行社會主義市場經濟的中國,在全社會共同努力構建和諧社會的中國,物業管理的規范化必將實現,而規范化的物業管理必將為改善全民人居環境,保證居住品質,提升全民生活品位,提高全民工作質量,創造物業新的經濟和社會價值!

參考文獻:

[1]周鴻編著.《物業公司規范化管理工具箱》.人民郵電出版社.

[2]牟海等編著.《物業公司精細化管理》.人民郵電出版社.