導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；管理措施

引言：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)首先關(guān)注的問(wèn)題，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果無(wú)法做好企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理，則會(huì)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展埋下巨大隱患，同時(shí)嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)绊懙絿?guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有不確定性最強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目選擇出現(xiàn)問(wèn)題，那么將會(huì)造成很?chē)?yán)重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無(wú)法獲得預(yù)期利潤(rùn)甚至虧本；房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇出現(xiàn)問(wèn)題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項(xiàng)目選擇確定前，進(jìn)行周密的項(xiàng)目可行性研究，出具可行性研究報(bào)告，通過(guò)詳細(xì)了解投資項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，預(yù)估房地產(chǎn)未來(lái)售賣(mài)能力；通過(guò)對(duì)公司現(xiàn)有資金狀況及未來(lái)可能的融資渠道及融資金額，科學(xué)合理預(yù)測(cè)資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過(guò)現(xiàn)有企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)估企業(yè)在該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)杠桿等數(shù)據(jù)，預(yù)判投資該項(xiàng)目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購(gòu)物休閑中心，該項(xiàng)目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后2個(gè)月內(nèi)，原租戶都退租關(guān)門(mén)。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費(fèi)水平較低，沒(méi)有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。該處房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)最終失敗，對(duì)企業(yè)造成了巨大的財(cái)務(wù)壓力，投資幾乎完全沒(méi)有收回。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目選址確定后，經(jīng)過(guò)繁雜的前期準(zhǔn)備工作，便進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工階段。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如資金鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)；原材料采購(gòu)質(zhì)量不合格風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)；工程進(jìn)度停滯不前風(fēng)險(xiǎn)等等。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)完工后，經(jīng)過(guò)驗(yàn)收交付即進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)商的目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤(rùn)。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因而無(wú)法租售，則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。此時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響極大，如果市場(chǎng)上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果貿(mào)然降價(jià)將帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)損失，但如果持價(jià)待售，企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力也將越來(lái)越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）注重對(duì)房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進(jìn)行分析了解。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來(lái)越緊密，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也會(huì)從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，將內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來(lái)，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標(biāo)及方式，針對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行可行性研究，出具可行性報(bào)告，適應(yīng)外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功率。（2）運(yùn)用變通的開(kāi)發(fā)組合理論。俗語(yǔ)“不要把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里”，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)投資時(shí)也需要注意這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，可通過(guò)選擇處于不同區(qū)位、不同開(kāi)發(fā)類(lèi)型、不同租售組合的項(xiàng)目來(lái)降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的目的，防止因?yàn)槟愁?lèi)項(xiàng)目的失敗造成企業(yè)無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個(gè)投資項(xiàng)目時(shí)，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項(xiàng)目共性較弱的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）聘請(qǐng)具有良好資質(zhì)及信譽(yù)的監(jiān)理公司及專(zhuān)業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，確保資金順暢。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進(jìn)行的就是房地產(chǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，而對(duì)于這種事關(guān)民眾人身安全的商品，民眾也比較關(guān)注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長(zhǎng)久的發(fā)展，需要在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)需嚴(yán)格把控房產(chǎn)質(zhì)量。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和實(shí)踐性，因此需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，減小項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的概率。同時(shí)公司財(cái)務(wù)必須按資金預(yù)算籌集和使用資金，嚴(yán)格按照監(jiān)理公司等專(zhuān)業(yè)部門(mén)核定的產(chǎn)值支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格按合同及資金預(yù)算支付各項(xiàng)款項(xiàng)，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場(chǎng)行情與銷(xiāo)售狀況決定開(kāi)發(fā)進(jìn)度與銷(xiāo)售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷與國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了價(jià)量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關(guān)政策，國(guó)家也對(duì)首套房的優(yōu)惠政策做出了調(diào)整，但大多數(shù)購(gòu)房者還處于觀望心態(tài)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場(chǎng)行情，作出合適的開(kāi)發(fā)進(jìn)度決策與合理的銷(xiāo)售策略判斷。如當(dāng)前情況下，對(duì)于項(xiàng)目的進(jìn)度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時(shí)保證足夠的銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算，加大對(duì)銷(xiāo)售廣告費(fèi)效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤(rùn)。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）選擇業(yè)務(wù)管理水平較高的物業(yè)公司。對(duì)于現(xiàn)代購(gòu)房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會(huì)認(rèn)真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而同時(shí)，良好的物業(yè)管理能力也會(huì)提高房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，增大對(duì)于該房產(chǎn)項(xiàng)目的需求。當(dāng)外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售并不有利時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部條件優(yōu)化將明顯促進(jìn)企業(yè)租售實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度、減小企業(yè)財(cái)務(wù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制能力，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位。（2）加強(qiáng)銷(xiāo)售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售是資金回籠階段，此時(shí)如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會(huì)大大增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強(qiáng)銷(xiāo)售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)惡化等狀況。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴(yán)格把控購(gòu)房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當(dāng)購(gòu)房者財(cái)務(wù)信用情況較差時(shí)，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷(xiāo)售，如果后期按揭辦不下來(lái)將會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期未達(dá)賬項(xiàng)。因此，只有通過(guò)合理有效的銷(xiāo)售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

結(jié)論：近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關(guān)國(guó)計(jì)民生。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要占用較大規(guī)模的資金，同時(shí)由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，因此資金周轉(zhuǎn)期也較長(zhǎng)，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大小將直接影響到企業(yè)未來(lái)的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風(fēng)險(xiǎn)、制定發(fā)展目標(biāo)的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)地位，必須首先分析各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及采取必要的應(yīng)對(duì)措施。

參考文獻(xiàn)：

篇2

一、“營(yíng)改增”背景及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國(guó)拉開(kāi)了“營(yíng)改增”改革的序幕。2016年召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，中國(guó)將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營(yíng)業(yè)收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購(gòu)材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營(yíng)改增”改革必然對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購(gòu)活動(dòng)

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)活動(dòng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓?zhuān)绻髽I(yè)是通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場(chǎng)上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲锤鶕?jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購(gòu)買(mǎi)方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來(lái)實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓?zhuān)簿褪钦畬⑼恋爻鲎尳o房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒(méi)有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無(wú)法取得增值稅的專(zhuān)用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購(gòu)進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣，而開(kāi)具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷(xiāo)售價(jià)格通常低于開(kāi)具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購(gòu)成本。

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

實(shí)行“營(yíng)改增”之后，由于所購(gòu)進(jìn)的材料設(shè)備通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無(wú)法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無(wú)法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢(shì)，但可以有更多的金錢(qián)和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營(yíng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類(lèi)上，許多企業(yè)會(huì)更青睞于開(kāi)發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房?jī)r(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類(lèi)型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式，以取得最大效益。

（三）銷(xiāo)售活動(dòng)

如果企業(yè)存在混合銷(xiāo)售行為，即一項(xiàng)銷(xiāo)售行為會(huì)既涉及貨物銷(xiāo)售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測(cè)算交納增值稅還是交納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額，企業(yè)根據(jù)測(cè)算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額選擇以增值稅還是以營(yíng)業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對(duì)象稅率的差異，以此來(lái)減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營(yíng)改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問(wèn)題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對(duì)認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷(xiāo)售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來(lái)減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過(guò)改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)管理等方式，來(lái)實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過(guò)綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷(xiāo)售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開(kāi)發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過(guò)期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷(xiāo)，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷(xiāo)，無(wú)法及時(shí)取得銷(xiāo)項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷(xiāo)項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門(mén)需考慮的問(wèn)題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對(duì)可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅也就確定，銷(xiāo)項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開(kāi)票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開(kāi)工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門(mén)尤其是采購(gòu)部門(mén)提高納稅意識(shí)，杜絕員工在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專(zhuān)人開(kāi)具，專(zhuān)人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語(yǔ)

篇3

關(guān)鍵詞：稅收負(fù)擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營(yíng)績(jī)效 影響

筆者進(jìn)行總結(jié)整理認(rèn)為，普遍的學(xué)者都認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的稅負(fù)水平都比較高，同時(shí)也根據(jù)這一理論提出了與之對(duì)應(yīng)的結(jié)構(gòu)性減稅等政策建議。然而，這些理論都的主要內(nèi)容都偏重于定性分析以及行業(yè)比較分析為主，而站在稅收負(fù)擔(dān)影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效這一角度的卻寥寥無(wú)幾。因此，本文將以這些理論作為基礎(chǔ)，通過(guò)一系列的實(shí)例證明我國(guó)相對(duì)于過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的具體影響有哪些，并基于此，提出一些建議。

一、稅收負(fù)擔(dān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響

（一）影響流程

總的來(lái)說(shuō)，稅收負(fù)擔(dān)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響需要經(jīng)過(guò)四個(gè)流程，并且是處于循環(huán)反復(fù)的狀態(tài)。

1、不斷變化的政府稅收政策

稅收政策作為國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控政策的一個(gè)重要內(nèi)容，需要國(guó)家根據(jù)實(shí)時(shí)狀況進(jìn)行不斷的調(diào)整。合理的稅收政策能夠保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)可以健康增長(zhǎng)、群眾擁有合理的就業(yè)率、物價(jià)也處于預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)。通過(guò)增加或者減少稅收進(jìn)而協(xié)調(diào)好不同利益群體所獲得的收入，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資源能夠得到最為科學(xué)的有效配置。

2、利益聯(lián)系者的動(dòng)作變化

國(guó)家出臺(tái)的稅收政策會(huì)讓利益的聯(lián)系者的稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生改變，繼而導(dǎo)致其收入以及其他福利也跟著改變，這就迫使利益的聯(lián)系者改變其動(dòng)作變化，進(jìn)而保證自己的經(jīng)濟(jì)收入處于可控的范圍內(nèi)。

3、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)作改變

利益聯(lián)系者的收入發(fā)生改變之后，其引發(fā)的連鎖反應(yīng)就是企業(yè)在進(jìn)行投資以及資本結(jié)構(gòu)的選擇或者產(chǎn)品價(jià)格定位等動(dòng)作時(shí)也會(huì)跟著改變，進(jìn)而保證自己的經(jīng)濟(jì)利益時(shí)刻處于最大化，這樣最終會(huì)使企業(yè)的資源配置以及制度的設(shè)置發(fā)生改變，整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效也跟著改變。

（二）具體影響

1、房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)不斷上漲，整體稅負(fù)情況偏高，內(nèi)部結(jié)構(gòu)極為混亂

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的外部環(huán)境較為良好，例如貨幣政策并不緊張、外國(guó)資本持續(xù)流入以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)較為理想，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)提高不僅不會(huì)使整個(gè)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙，還會(huì)保證其發(fā)展處于健康狀態(tài)。作為國(guó)家財(cái)政收入比較關(guān)鍵的來(lái)源，房地產(chǎn)稅收主要被用于城市以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)支出，而政府的投資在另一方面能夠?qū)⑿陆ǚ课莸臐撛趦r(jià)值提升上去。因此，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平將持續(xù)上漲。

2、房地產(chǎn)企業(yè)總體稅收負(fù)擔(dān)會(huì)降低其經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高力度

通過(guò)進(jìn)行實(shí)例證明的話，我們可以發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的一個(gè)關(guān)鍵因素，如果稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重的話，不但會(huì)導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力降低，還會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅金以及附加稅收負(fù)擔(dān)同其經(jīng)營(yíng)績(jī)效成正比關(guān)系

如果政府通過(guò)提高企業(yè)以及消費(fèi)者的稅收來(lái)提高自己的財(cái)政收入，那么這些財(cái)政收入將被用來(lái)投入到政府的采購(gòu)以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，這樣卻能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

二、相關(guān)建議

（一）精簡(jiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅種

在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程中，一旦過(guò)度課稅房地產(chǎn)企業(yè)，那么不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的成本大大增加，還會(huì)在某些方面使得房屋商品的供求關(guān)系處于不平衡的狀態(tài)，所以，需要精簡(jiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅種，繼而減少在這一環(huán)節(jié)中稅收的負(fù)擔(dān)。例如，我們可以減少那些已經(jīng)按照法律規(guī)定土地出讓金同時(shí)獲得了土地使用證明的企業(yè)，可以減少其在其他方面的附加稅，因?yàn)槲覀冃枰靼祝雠_(tái)耕地占用稅的原因在于使耕地得到保護(hù)并讓土地資源能夠被合理利用。

（二）優(yōu)化交易環(huán)節(jié)

當(dāng)前我國(guó)的房?jī)r(jià)較為昂貴，所以，如果在這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)相當(dāng)沉重的稅收負(fù)擔(dān)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本將不得不提高，為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，其制定的房?jī)r(jià)也較高，這樣不僅會(huì)使消費(fèi)者感到負(fù)擔(dān)過(guò)重，企業(yè)也難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[4]。所以，筆者認(rèn)為有必要降低目前交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。

而交易環(huán)節(jié)中，土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅這兩項(xiàng)稅收政策的重復(fù)征收最能夠體現(xiàn)出來(lái)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)，首先就需要交納營(yíng)業(yè)稅，而在新建房完工并且結(jié)束銷(xiāo)售時(shí)，還另外需要再繳納土地增值稅，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)相當(dāng)大的稅收負(fù)擔(dān)。其實(shí)，我們站在宏觀的角度來(lái)開(kāi)，土地增值稅同營(yíng)業(yè)稅有著相同的特點(diǎn)，而我國(guó)一貫的政策都是增值稅同營(yíng)業(yè)稅并不需要重復(fù)繳納，但是在房地產(chǎn)行業(yè)卻沒(méi)用確切的實(shí)施。

（三）保有環(huán)節(jié)的完善

房地產(chǎn)的抱有環(huán)節(jié)所征收的稅種主要包括房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地應(yīng)用稅。因?yàn)楸в协h(huán)節(jié)計(jì)稅基礎(chǔ)并不清晰，所以造成了保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)的相關(guān)稅收不高，這就是導(dǎo)致國(guó)家為了擴(kuò)大財(cái)政收入而被迫提高流轉(zhuǎn)稅稅收征收比例的關(guān)鍵因素。其實(shí)，我們可以試著將抱有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地應(yīng)用稅以及目前的房產(chǎn)稅并成綜合的房地產(chǎn)稅，保證二者的功能得到體現(xiàn)，繼而提高保有環(huán)節(jié)的稅收效率。

三、結(jié)束語(yǔ)

從目前情形來(lái)看，我國(guó)的樓市行情已經(jīng)不斷下降，而國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整狀態(tài)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)不僅能夠使房屋的銷(xiāo)售價(jià)格得到下調(diào)，還能夠讓更多的消費(fèi)者購(gòu)得起房，另外也能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。所以基于此，筆者提出三條減少房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的建議。同時(shí)，希望有關(guān)的學(xué)術(shù)研究者，能夠不斷創(chuàng)新與進(jìn)步，通過(guò)共同努力，能夠更加完善稅收政策，保證稅收負(fù)擔(dān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效之間的平衡，繼而社會(huì)群眾的生活質(zhì)量得到提高，并使國(guó)家的經(jīng)濟(jì)得到健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉莉.稅收負(fù)擔(dān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響研究[D].浙江大學(xué)，2015

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制審計(jì)；內(nèi)容；策略

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量。尤其是伴隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也隨之增多，并且涌現(xiàn)一批相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。然而因房地產(chǎn)企業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大，地域分散，管理難度較大，加上一些房地產(chǎn)企業(yè)存在運(yùn)作不規(guī)范、制度不健全等問(wèn)題，同時(shí)還面臨著一些外部挑戰(zhàn)如經(jīng)歷了全球金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的雙重影響，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在嚴(yán)峻的考驗(yàn)面前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高企業(yè)的管理水平。故內(nèi)部控制審計(jì)作為企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理的重要手段，對(duì)優(yōu)化企業(yè)管理、增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和防范風(fēng)險(xiǎn)具有至關(guān)重要的作用。因此，本研究就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)展開(kāi)研究，試圖探討為房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展內(nèi)部控制審計(jì)的主要是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)檢查，做出客觀評(píng)價(jià)，揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)和管理提出合理意見(jiàn)及建議。一般采用現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)的方式。審計(jì)的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：

（一）收入

1.檢查公司收入規(guī)模、利潤(rùn)完成情況，收入、利潤(rùn)增長(zhǎng)及貢獻(xiàn)情況，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、提供勞務(wù)的安裝收入、讓渡資產(chǎn)使用全收入（利息收入、場(chǎng)地使用費(fèi)收入等），評(píng)價(jià)公司客戶欠費(fèi)、壞賬率變化情況，評(píng)價(jià)公司收入質(zhì)量。

2.檢查公司收入確認(rèn)和核算是否真實(shí)、完整，是否符合國(guó)家及公司有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，收入形成過(guò)程是否規(guī)范、有效，有無(wú)虛列、多列、少列或不列收入等問(wèn)題，有無(wú)坐收坐支，資金賬外循環(huán)等問(wèn)題。

（二）成本費(fèi)用

1.檢查公司產(chǎn)品成本支出的范圍和標(biāo)準(zhǔn)是否符合國(guó)家及公司有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，支出是否真實(shí)、完整，有無(wú)虛列、多列、少列或不列等及違反權(quán)責(zé)發(fā)生制原則問(wèn)題，以及公司人工成本來(lái)源、發(fā)放、結(jié)余等各項(xiàng)管理情況。包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)等，核實(shí)公司商品的成本造價(jià)。

2.檢查公司各項(xiàng)費(fèi)用列支情況，包括公司的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3.檢查公司各項(xiàng)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅及其附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

（三）工程造價(jià)

檢查建筑、安裝施工等工程造價(jià)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

（四）內(nèi)部控制制度

1.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和重大經(jīng)營(yíng)決策的相關(guān)內(nèi)部控制制度是否健全，潛在風(fēng)險(xiǎn)是否得到了有效控制。

2.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和重大經(jīng)營(yíng)決策是否履行決策程序，重要事項(xiàng)是否履行審批程序，是否符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及公司內(nèi)部控制程序。

3.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和重大經(jīng)營(yíng)決策的落實(shí)執(zhí)行，是否明確了責(zé)任執(zhí)行部門(mén)并落實(shí)了相關(guān)責(zé)任，執(zhí)行過(guò)程的內(nèi)部控制是否有效。

4.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和重大經(jīng)營(yíng)決策是否達(dá)到預(yù)期的效果及對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的影響，有無(wú)造成公司損失。

5.檢查房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)情況，有無(wú)，貪污、挪用、私分公款，轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)，行賄受賄和揮霍浪費(fèi)等行為，以及弄虛作假等重大違紀(jì)違規(guī)行為。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)效率的對(duì)策建議

（一）提高內(nèi)審人員的素質(zhì)和技術(shù)水平

要確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)工作的順利進(jìn)行，就要加強(qiáng)審計(jì)人員的素質(zhì)和技術(shù)。因此，要對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，有效的提高審計(jì)人員的技術(shù)水平。內(nèi)部審計(jì)人員在工作中要做到公正、守信、并且嚴(yán)格遵守職業(yè)操守，確保審計(jì)工作的透明性。這樣，提高審計(jì)人員的審計(jì)知識(shí)，提高審計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制審計(jì)工作提供可靠的保障。

（二）完善內(nèi)部控制審計(jì)制度

房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制審計(jì)的認(rèn)識(shí)，以確保進(jìn)行內(nèi)部控制審計(jì)時(shí)得到公司管理層支持，使審計(jì)工作能夠有效的進(jìn)行。

（三）健全信息與溝通機(jī)制

信息與溝通是房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)、準(zhǔn)確地收集、傳遞與內(nèi)控審計(jì)相關(guān)的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)與外部之間進(jìn)行有效溝通，是實(shí)施內(nèi)部控制審計(jì)的重要條件。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息與溝通機(jī)制，明確內(nèi)部控制審計(jì)相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序，并確保這些信息在企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間，以及企業(yè)與客戶、債權(quán)人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管部門(mén)等有關(guān)方面之間進(jìn)行及時(shí)溝通和反饋，促進(jìn)內(nèi)部控制審計(jì)的有效運(yùn)行。

（四）建立風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)

在對(duì)企業(yè)所處社會(huì)和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，建立對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)體系，通過(guò)綜合評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以確定實(shí)質(zhì)性測(cè)試的范圍、時(shí)間和程序。

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篇5

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣，都是由專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)如原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)地位，提供管理和評(píng)價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得高水平的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過(guò)成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，針對(duì)企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過(guò)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無(wú)論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過(guò)成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過(guò)成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，待銷(xiāo)售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過(guò)存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購(gòu)原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購(gòu)周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過(guò)程中對(duì)建筑材料的購(gòu)買(mǎi)也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過(guò)對(duì)原材料采購(gòu)次數(shù)、平均采購(gòu)成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購(gòu)周期與采購(gòu)次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購(gòu)成本支出;另外對(duì)商品房存貨的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤(pán)”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷(xiāo)售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問(wèn)題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷(xiāo)策略，配合發(fā)盤(pán)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷(xiāo)售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售策略，根據(jù)銷(xiāo)售的實(shí)際情況對(duì)售后銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷(xiāo)售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷(xiāo)售成本、提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷(xiāo)售培訓(xùn)使銷(xiāo)售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售培訓(xùn)費(fèi)用與銷(xiāo)售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過(guò)合理的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷(xiāo)售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周?chē)用窕蚴忻竦氖杖肭闆r，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過(guò)該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是越來(lái)越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷(xiāo)售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷(xiāo)決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng);而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購(gòu)房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 經(jīng)濟(jì)效益 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開(kāi)展是保障企業(yè)持續(xù)盈利能力以及利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵。受施工材料與人工成本價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本逐年提高。另一方面，傳統(tǒng)建筑工程施工過(guò)程的成本管理、投資企業(yè)的成本管理等工作也是造成成本過(guò)高的關(guān)鍵。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從成本核算工作入手，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的控制、實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本控制。通過(guò)成本核算工作使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提高持續(xù)盈利能力、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的探討

房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)使得這類(lèi)企業(yè)更應(yīng)注重成本核算工作的開(kāi)展，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程稱、項(xiàng)目投資建設(shè)中各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行核算。在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，成本核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算中的重要組成部分，是關(guān)系到成本控制工作開(kāi)展、關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要工作。在我國(guó)傳統(tǒng)成本控制理念的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開(kāi)展存在著諸多問(wèn)題。企業(yè)成本核算意識(shí)不強(qiáng)、缺乏相應(yīng)完善的管理體系等都造成了企業(yè)成本核算效果較差、影響了企業(yè)的健康發(fā)展。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理中應(yīng)將成本核算工作作為企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。通過(guò)增強(qiáng)成本核算意識(shí)、完善相關(guān)體系、注重實(shí)施重點(diǎn)等使企業(yè)的成本核算能夠得到有效的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本核算的職能與目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題與解決對(duì)策

1、房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)造成的核算問(wèn)題分析

受房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)使得其成本核算工作存在著自身特點(diǎn)所決定的問(wèn)題。例如：房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理、土地成本分?jǐn)偦A(chǔ)等。對(duì)于這類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)在實(shí)際的核算過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的工作，以此避免這類(lèi)問(wèn)題造成的成本核算失真。按照現(xiàn)代會(huì)計(jì)工作準(zhǔn)則以及相應(yīng)理論可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目籌建期間的管理費(fèi)用虧盈作為期間費(fèi)用擠入當(dāng)期的損益較為適宜。這樣的處理方式有助于企業(yè)核算工作的準(zhǔn)確性、同時(shí)也有助于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告編寫(xiě)、有助于企業(yè)管理期間費(fèi)用資本化的確定。而對(duì)于土地成本的分?jǐn)倯?yīng)按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積進(jìn)行分?jǐn)偅源舜_保會(huì)計(jì)處理的合法性。按照房地產(chǎn)收入分?jǐn)偡狭藭?huì)計(jì)核算的配比性原則，使得企業(yè)的土地成本分?jǐn)偢雍侠恚哺阌跁?huì)計(jì)處理以及相應(yīng)財(cái)務(wù)總結(jié)等工作的開(kāi)展。通過(guò)針對(duì)性的會(huì)計(jì)處理等方式確保企業(yè)成本核算工作開(kāi)展質(zhì)量，為企業(yè)成本核算工作的開(kāi)展奠定了基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算幾點(diǎn)問(wèn)題的分析

在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本核算工作中，需要注意開(kāi)發(fā)成本核算中的幾點(diǎn)問(wèn)題。首先應(yīng)明確成本歸集對(duì)象，其次還要注重共同成本的分配問(wèn)題。在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算中，首先應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)成本核算的組成進(jìn)行明確。同時(shí)以成本核算的基本原則指導(dǎo)成本核算工作。在單棟或多棟住宅樓宇開(kāi)發(fā)過(guò)程中這一問(wèn)題較易解決。但是在大規(guī)模開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須科學(xué)的確定成本歸集對(duì)象，以此為成本核算工作的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。通過(guò)科學(xué)的確定成本歸集對(duì)象避免成本核算對(duì)象過(guò)細(xì)造成的工作量過(guò)大、同時(shí)還要避免歸集對(duì)象過(guò)大造成成本核算不精細(xì)等問(wèn)題。總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象確定需要根據(jù)工程建設(shè)投資情況以及工程實(shí)際情況進(jìn)行確定，以此實(shí)現(xiàn)科學(xué)的成本核算工作。

對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的共同成本，應(yīng)以受益原則與配比原則作為分?jǐn)偝杀镜幕驹瓌t，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行分?jǐn)偝杀举M(fèi)用以及各項(xiàng)成本的核算。通過(guò)嚴(yán)格遵循成本核算的基本原則是住宅小區(qū)等大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算得以科學(xué)的實(shí)現(xiàn)，以此促進(jìn)企業(yè)成本核算工作的開(kāi)展。

3、強(qiáng)化企業(yè)成本核算管理體系以及財(cái)務(wù)部門(mén)職能――房地產(chǎn)企業(yè)成本核算實(shí)施的關(guān)鍵

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算實(shí)施中，企業(yè)管理體系的不健全、財(cái)務(wù)部門(mén)職能不能得到有效實(shí)施是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作開(kāi)展的主要原因。而這一問(wèn)題將嚴(yán)重制約企業(yè)的成本核算工作開(kāi)展、影響企業(yè)的成本控制以及相關(guān)管理工作。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)方向與實(shí)際情況構(gòu)建完善的成本管理以及核算體系。以管理體系的完善以及相關(guān)制度、職責(zé)的明確使企業(yè)經(jīng)營(yíng)投資過(guò)程的成本控制與成本核算有據(jù)可依、是企業(yè)的成本核算工作實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、制度化的管理。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)子夜的成本核算意識(shí)、加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)職能的充分發(fā)揮。以強(qiáng)化核算管理實(shí)現(xiàn)成本核算的有效實(shí)施。

三、強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的注意事項(xiàng)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向以及產(chǎn)品成本構(gòu)成的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算管理工作中需要注重相關(guān)注意事項(xiàng)，以此確保成本核算工作的科學(xué)開(kāi)展。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算中，常會(huì)由于核算工作開(kāi)展存在不足而影響核算工作質(zhì)量。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作中需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)注意事項(xiàng)的理解與認(rèn)識(shí)。注重房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息方法的不同、注重預(yù)提費(fèi)用計(jì)提處理的不同、注重房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不確定因素對(duì)成本的影響。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的綜合考慮為成本核算的有效實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量難以提高的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從收集相關(guān)信息資料入手、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理安排、注重土地儲(chǔ)備成本核算方法、注重稅收成本和會(huì)計(jì)成本的差異。通過(guò)根據(jù)核算內(nèi)容不同而進(jìn)行的相關(guān)管理以及注意保障企業(yè)成本核算工作的開(kāi)展、促進(jìn)企業(yè)成本核算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的，項(xiàng)目總成本與單位可銷(xiāo)售面積開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算是結(jié)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中常會(huì)忽視項(xiàng)目決算而造成綜合成本的增加。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目決算工作的開(kāi)展。以工程決算工作的時(shí)間性為成本核算工作確定間期。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中多項(xiàng)注意事項(xiàng)的密切關(guān)注以及有效實(shí)施實(shí)現(xiàn)成本核算的最終目的。

四、結(jié)論

綜上所述，在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力激烈的今天，企業(yè)成本核算工作的開(kāi)展關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到成本核算工作的重要性。通過(guò)強(qiáng)化成本核算意識(shí)、完善相關(guān)體系以及切實(shí)有效的執(zhí)行為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算所具有的特點(diǎn)以及其存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)工作的開(kāi)展、加強(qiáng)問(wèn)題解決對(duì)策的研究以及對(duì)相關(guān)資訊的關(guān)注。通過(guò)多種方式確保房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的有效開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本；財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)成本管理，即企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中采用的成本和費(fèi)用管理策略和措施。就國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展形勢(shì)，企業(yè)必須進(jìn)一步加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正滿足企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的整體經(jīng)費(fèi)消耗所開(kāi)展的管理工作，具體包括了對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本的管理、對(duì)采購(gòu)費(fèi)用的管理以及對(duì)人員工資的管理等等。合理地運(yùn)用財(cái)務(wù)成本管理，能夠顯著降低企業(yè)成本支出，保持企業(yè)更高的經(jīng)營(yíng)收益，進(jìn)而鞏固企業(yè)的市場(chǎng)地位，滿足企業(yè)乃至行業(yè)的未來(lái)發(fā)展需求。

S著對(duì)外開(kāi)放政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐步引進(jìn)國(guó)內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)啟了全新的發(fā)展階段。但是，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理也相對(duì)比較粗放，企業(yè)自身的財(cái)務(wù)成本管理存在較多問(wèn)題和不足。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，首先能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更為廣闊的發(fā)展前景，提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，能夠充分提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的合理化水平，推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。財(cái)務(wù)成本管理，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、全面的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層可以針對(duì)這些信息數(shù)據(jù)制定和調(diào)整企業(yè)發(fā)展計(jì)劃，規(guī)避企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將有效的避免企業(yè)資金鏈問(wèn)題。此外，在科學(xué)的財(cái)務(wù)成本管理之下，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠更好地維持企業(yè)內(nèi)部穩(wěn)定性，保障企業(yè)和員工的基本利益，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中的主要問(wèn)題

（一）成本管理意識(shí)不足

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都非常缺乏財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的重視程度不足。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展之下，各地房地產(chǎn)商應(yīng)運(yùn)而生。憑借著豐厚的資本和資源優(yōu)勢(shì)，許多房地產(chǎn)商都賺取了豐厚的利潤(rùn)。但是，除華潤(rùn)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)之外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有真正落實(shí)和深入開(kāi)展財(cái)務(wù)成本管理和控制工作，甚至在實(shí)際的項(xiàng)目施工和實(shí)施過(guò)程中，財(cái)務(wù)成本控制也未形成完善的管理體系，嚴(yán)重影響到企業(yè)利潤(rùn)，大量成本被揮霍和浪費(fèi)，工程質(zhì)量也無(wú)法得到有效控制。

（二）成本管理體系缺乏

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有系統(tǒng)性的管理制度和監(jiān)督制度，財(cái)務(wù)成本管理中的財(cái)務(wù)成本控制制度和考核制度等基本上是抄襲其他公司，完全脫離了企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)和發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平自然難以保證。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前仍處于發(fā)展階段，各項(xiàng)管理法規(guī)政策都并不完善，這也導(dǎo)致大部分企業(yè)沒(méi)有相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)做支持，部分房地產(chǎn)企業(yè)也因?yàn)樨?cái)務(wù)成本管理不善而破產(chǎn)倒閉。如湖北鑫天浩置業(yè)有限公司，2015年向地區(qū)法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算，一時(shí)間成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。鑫天浩置業(yè)有限公司的破產(chǎn)，一方面是由于企業(yè)資金鏈斷裂、債臺(tái)高筑，而另一方面，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善、財(cái)務(wù)成本管理欠缺也是導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的重要原因。

（三）成本管理方法滯后

目前國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)還沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法無(wú)法保證工程預(yù)結(jié)算的正式性和可靠性，同時(shí)計(jì)算效率非常低下。在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)非常落后，只是簡(jiǎn)單地完成信息數(shù)據(jù)的記錄和計(jì)量，不但無(wú)法完成信息的處理和分析，容易造成數(shù)據(jù)資源的丟失，同時(shí)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)部門(mén)之間的信息溝通與交流，造成了會(huì)計(jì)信息失真等嚴(yán)重問(wèn)題。

（四）管理人員素質(zhì)低下

客觀而言，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理人員素質(zhì)整體較為低下。特別是大量民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，家族式的企業(yè)特性造成企業(yè)財(cái)務(wù)人員多為朋友或者親屬，財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)都非常欠缺，難以保證財(cái)務(wù)成本管理工作的順利落實(shí)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控策略

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)

首先必須增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須明確財(cái)務(wù)成本管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，并加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理知識(shí)的學(xué)習(xí)。在加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)拓展的同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須意識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理的作用和價(jià)值，積極學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和方法，為企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的開(kāi)展奠定可靠基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員也應(yīng)該樹(shù)立正確的財(cái)務(wù)成本管理理念，深入了解企業(yè)資金運(yùn)作情況，嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，提高自身職業(yè)道德，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督，杜絕各類(lèi)財(cái)務(wù)違法行為。

（二）建立健全成本管理體系

第一要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的完善。針對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)部門(mén)的工作職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。企業(yè)會(huì)計(jì)人員除了要完成企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作之外，還必須積極參與到項(xiàng)目的預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審工作當(dāng)中，并積極監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同的履行。第二，必須進(jìn)一步明確財(cái)務(wù)成本管理崗位和職責(zé)，規(guī)范財(cái)務(wù)成本管理工作的具體流程和程序，并規(guī)范相關(guān)人員的權(quán)限和責(zé)任。第三，企業(yè)必須進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)算管理工作，健全企業(yè)內(nèi)部預(yù)算制度，落實(shí)企業(yè)收入和支出計(jì)劃，嚴(yán)格控制企業(yè)各項(xiàng)資金的使用。

（三）改進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理方法

首先，從注重成本核算向注重成本控制轉(zhuǎn)變。以作業(yè)成本法為代表的成本核算，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、物料供應(yīng)、項(xiàng)目施工和驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)提高企業(yè)成本管理的整體水平，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“增值作業(yè)”，優(yōu)化“作業(yè)鏈”和“價(jià)值鏈”增加“顧客價(jià)值”，提供有用信息，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力的提升。

其次，從成本的經(jīng)營(yíng)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變。在產(chǎn)品制造過(guò)程之前，需要通過(guò)事先規(guī)劃或部局等。只有對(duì)成本實(shí)施事前的規(guī)劃性控制，才能真正從源頭控制產(chǎn)品成本。

再次，從產(chǎn)品制造成本管理向產(chǎn)品總成本管理轉(zhuǎn)變。企業(yè)管理不僅要關(guān)注產(chǎn)品制造成本，更應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目決策、設(shè)備升級(jí)、施工準(zhǔn)備、營(yíng)銷(xiāo)、售后服務(wù)等一系列作業(yè)環(huán)節(jié)所發(fā)生的所有資源消耗，從而在“總體”上判斷產(chǎn)品的盈利性、價(jià)值創(chuàng)造性。

也即“基于價(jià)值鏈的成本管理”。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)工作，加大資金投入力度，引進(jìn)先進(jìn)的信息設(shè)備和系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息管理安全，避免數(shù)據(jù)資源丟失所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用全面的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，保證財(cái)務(wù)部門(mén)與企業(yè)各部門(mén)之間的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的及時(shí)更新，為企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作創(chuàng)造更為良好的技術(shù)條件。

（四）加強(qiáng)成本管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，是提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平的關(guān)鍵。針對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員，企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理方法和技術(shù)的培訓(xùn)，制定全面的培訓(xùn)計(jì)劃，幫助財(cái)務(wù)人員了解和掌握對(duì)應(yīng)的管理方法，夯實(shí)財(cái)務(wù)成本管理基礎(chǔ)。同時(shí)，企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的重視，積極提升崗位人員薪資待遇，以吸引更多具備豐富經(jīng)驗(yàn)和技能的人才參與到企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作當(dāng)中，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)不斷加劇。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須認(rèn)真看待財(cái)務(wù)成本管理工作，增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理制度建設(shè)，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過(guò)程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點(diǎn)從財(cái)務(wù)本質(zhì)角度出發(fā)來(lái)界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，外延廣泛，包括了所有財(cái)務(wù)活動(dòng)的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門(mén)和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷(xiāo)售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門(mén)的監(jiān)督，從而使得開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來(lái)源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來(lái)源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

(三)財(cái)務(wù)管理水平，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門(mén)之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無(wú)法保證。

(四)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。決策過(guò)程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無(wú)法按期收回，為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)的確立

本文在廣泛考察了在以往的國(guó)外和國(guó)內(nèi)相關(guān)研究中對(duì)最終預(yù)測(cè)模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)變量，參考了在實(shí)證研究中目前廣泛采用的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，初步確定了24個(gè)預(yù)測(cè)變量。這24個(gè)預(yù)測(cè)變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個(gè)方面的財(cái)務(wù)狀況，即：償債能力、經(jīng)營(yíng)能力、獲利能力和未來(lái)成長(zhǎng)基礎(chǔ)及能力。具體指標(biāo)見(jiàn)表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財(cái)務(wù)信息收集――傳遞機(jī)制

良好的財(cái)務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對(duì)大量資料統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相關(guān)信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個(gè)資料系統(tǒng)。而且，這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該是開(kāi)放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。財(cái)務(wù)信息收集的對(duì)象主要是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過(guò)信息的收集、剔出得到及時(shí)更新。

2.財(cái)務(wù)預(yù)警分析的組織機(jī)構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務(wù)，具有經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)和技術(shù)的管理人員組成，并聘請(qǐng)一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專(zhuān)家。該機(jī)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立于企業(yè)的組織體系，獨(dú)立展開(kāi)工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，只對(duì)企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

3.財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制

高效的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析可以迅速排出對(duì)財(cái)務(wù)影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個(gè)要素：即預(yù)警指標(biāo)和扳機(jī)點(diǎn)(即預(yù)警指標(biāo)的臨界點(diǎn))。一旦評(píng)測(cè)指標(biāo)超過(guò)臨界點(diǎn)，局部危機(jī)或者全面危機(jī)發(fā)生，應(yīng)急計(jì)劃則應(yīng)隨之啟動(dòng)。在財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和扳機(jī)點(diǎn)的確定。財(cái)務(wù)預(yù)警模型中的變量是關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是形成預(yù)警結(jié)果的關(guān)鍵依據(jù)，診斷過(guò)程就是財(cái)務(wù)預(yù)警模型的應(yīng)用，而其他指標(biāo)知識(shí)幫助輔助判斷。對(duì)于扳機(jī)點(diǎn)的確定，不同的指標(biāo)類(lèi)型有著不同的設(shè)定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個(gè)區(qū)間。

4.財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在財(cái)務(wù)危機(jī)分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機(jī)帶來(lái)的損失。財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法、改進(jìn)方案。其中應(yīng)急措施主要是面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類(lèi)似的財(cái)務(wù)危機(jī)再度發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)財(cái)務(wù)危機(jī)主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)以下幾個(gè)方面加以監(jiān)測(cè)：(1)現(xiàn)金流動(dòng)能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)強(qiáng)制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要?jiǎng)t應(yīng)引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于制造業(yè)之類(lèi)的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時(shí)未能出售的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商能否按照既定的銷(xiāo)售節(jié)奏，即開(kāi)發(fā)期、開(kāi)盤(pán)初期、銷(xiāo)售中期、收盤(pán)期四個(gè)階段完成銷(xiāo)售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，如果發(fā)生滯銷(xiāo)，則開(kāi)發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負(fù)債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費(fèi)、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)最直接表現(xiàn)，所以應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)是否存在大量逾期負(fù)債。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟(jì)效益低下。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大小反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者管理水平和市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力的高低，它對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。它可以通過(guò)以下幾個(gè)指標(biāo)加以監(jiān)測(cè)：(1)市場(chǎng)需求的變化。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)；反過(guò)來(lái)，市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷(xiāo)，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，其房屋市場(chǎng)需求越穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對(duì)價(jià)格降低上，主要體現(xiàn)為市場(chǎng)交易活動(dòng)的減少。

(3)房屋銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格雖然面臨國(guó)家更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但漲勢(shì)不見(jiàn)回落。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價(jià)格漲得太高太快，極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力下降，從而導(dǎo)致樓盤(pán)不能按既定計(jì)劃銷(xiāo)售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)就比沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、盲目管理的領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險(xiǎn)要小。

3.日常監(jiān)控與年終財(cái)務(wù)狀況的結(jié)合

會(huì)計(jì)電算化的廣泛應(yīng)用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實(shí)現(xiàn)的可能。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)可運(yùn)用財(cái)務(wù)信息實(shí)時(shí)報(bào)告系統(tǒng)軟件對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，管理部門(mén)可在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中監(jiān)控管理風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)銷(xiāo)售部則時(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)控和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的信息更加及時(shí)準(zhǔn)確地反映到企業(yè)管理當(dāng)局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)面臨諸多問(wèn)題，這些都將可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，尤其是對(duì)于我國(guó)目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻需要警惕企業(yè)財(cái)務(wù)狀況會(huì)陷入危機(jī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要隨時(shí)監(jiān)測(cè)自己的財(cái)務(wù)狀況，如發(fā)現(xiàn)有財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆存在，則運(yùn)用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財(cái)務(wù)狀況，找出處于惡化趨勢(shì)的項(xiàng)目和原因，及時(shí)調(diào)整其財(cái)務(wù)活動(dòng)，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行。

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅務(wù)管理;企業(yè)管理;企業(yè)財(cái)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而稅負(fù)關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)各種方式降低稅負(fù)，但這種行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的納稅環(huán)節(jié)多，稅務(wù)管理復(fù)雜性強(qiáng)，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象。但當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)管理效能發(fā)揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創(chuàng)新。因此，我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理作為稅務(wù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)考慮，制定明確稅務(wù)管理目標(biāo)和策略，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理目的

二十一世紀(jì)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰，帶動(dòng)了一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等各個(gè)領(lǐng)域，是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有很大比例，是我國(guó)稅收主要來(lái)源之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一部分房地產(chǎn)企業(yè)便開(kāi)始通過(guò)各種手段來(lái)規(guī)避稅負(fù)，從而降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，來(lái)實(shí)現(xiàn)利益最大化。而這種行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，應(yīng)積極采取稅務(wù)管理措施，解決房地產(chǎn)企業(yè)納稅過(guò)程中各類(lèi)矛盾問(wèn)題。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況

通過(guò)前文分析不難看出加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要性和必要性。然而，在當(dāng)前的實(shí)際管理中存在諸多問(wèn)題，很多方面有待改進(jìn)，所取得的管理效益非常有限。下面通過(guò)幾點(diǎn)來(lái)分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況：

（一）少報(bào)現(xiàn)象突出

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)多，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式多樣化，與我國(guó)稅務(wù)管理上有較大差異，這便給一些房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅制造了可乘之機(jī)[1]。一部分房地產(chǎn)企業(yè)便通過(guò)各種手段，少報(bào)銷(xiāo)售收入，達(dá)到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經(jīng)濟(jì)適用的名義來(lái)減少納稅。另如：不對(duì)建安稅務(wù)進(jìn)行申報(bào)，從而免于承擔(dān)稅負(fù)。此外，還有一部分企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與房產(chǎn)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)逃稅，顯然這些行為給國(guó)家造成了損失。

（二）申報(bào)不實(shí)

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算營(yíng)業(yè)額申報(bào)過(guò)程中有意縮減，所申報(bào)的數(shù)據(jù)不真實(shí)、不準(zhǔn)確性。例如：產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中，不對(duì)房產(chǎn)以外的各項(xiàng)費(fèi)用與收入進(jìn)行收錄，如物業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、有線費(fèi)用等，從而使?fàn)I業(yè)額得到減少，達(dá)到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業(yè)利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷(xiāo)售收入，逃避稅款申報(bào)。此外，一些企業(yè)通過(guò)款項(xiàng)挪用偽造虛假報(bào)賬。

（三）掛靠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收流失嚴(yán)重

就目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面掛靠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收流失非常嚴(yán)重。在實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)稅收過(guò)程中本該納入財(cái)政核算的款項(xiàng)，卻完全沒(méi)有納入財(cái)政核算當(dāng)中，并且這些掛靠也沒(méi)有建立相應(yīng)賬目，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴(yán)重流失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)

通過(guò)前文分析可知道，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)狀并不理想，偷稅漏稅現(xiàn)象較為突出，非常不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此，我國(guó)應(yīng)積極采取房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化措施，提升管理效能。下面通過(guò)幾點(diǎn)來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施:督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)想要控制房地產(chǎn)企業(yè)少報(bào)行為，避免企業(yè)通過(guò)各種手段少報(bào)銷(xiāo)售收入，稅務(wù)部門(mén)必須要督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)，采取有效監(jiān)督管理措施，對(duì)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，監(jiān)督銷(xiāo)售申報(bào)情況，控制企業(yè)申報(bào)過(guò)程，對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，要求企業(yè)據(jù)實(shí)申報(bào)，并將勘察實(shí)際情況與申報(bào)銷(xiāo)售情況進(jìn)行逐步分析，避免企業(yè)弄虛作假。

（二）監(jiān)控評(píng)估和稽查有機(jī)結(jié)合

想要切實(shí)有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平，應(yīng)將監(jiān)控評(píng)估與稽查有機(jī)結(jié)合，從而彌補(bǔ)以往房地產(chǎn)稅務(wù)管理模式上的不足和缺陷，來(lái)提高申報(bào)材料的有效性[3]。通過(guò)監(jiān)控評(píng)估與稽查來(lái)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售情況，搞好納稅評(píng)估，對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。

（三）加大處罰力度

目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業(yè)有恃無(wú)恐，缺乏對(duì)自覺(jué)納稅的重視。因此，我國(guó)應(yīng)加大處罰力度，制定明確的處罰機(jī)制，通過(guò)法律威懾作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的重視，自覺(jué)遵守稅法，按量納稅。結(jié)束語(yǔ)：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的源動(dòng)力。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低經(jīng)營(yíng)成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟(jì)秩序，妨礙了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，我國(guó)應(yīng)采取相應(yīng)優(yōu)化措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，要求相關(guān)企業(yè)按量納稅。

作者:林先梅 單位:宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

篇10

嘉碼致力于將先進(jìn)的信息技術(shù)及現(xiàn)代企業(yè)管理思想引入傳統(tǒng)行業(yè),提出了信息一體化管理理論,并將該理論運(yùn)用在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)達(dá)10年,其有效性和適應(yīng)性都得到了很好的證明。嘉碼根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化、集團(tuán)化、跨區(qū)域發(fā)展的管理需要,利用先進(jìn)的信息技術(shù),結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理思想精益管理模式,建立企業(yè)協(xié)同辦公和業(yè)務(wù)管理信息一體化管理的大平臺(tái),推出了房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理信息系統(tǒng)(J/3 RMIS)產(chǎn)品。

J/3 RMIS能夠幫助集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)及其下屬職能部門(mén)和分布各地的分、子公司實(shí)現(xiàn)流程規(guī)范、資源共享、協(xié)同工作及輔助決策支持等全面信息化管理,在分散、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的條件下,強(qiáng)化集團(tuán)公司總部對(duì)各分公司業(yè)務(wù)的集中管理以及全面、準(zhǔn)確、及時(shí)的決策支持;通過(guò)信息化手段全面提升業(yè)務(wù)操作層、執(zhí)行層和決策層等各個(gè)管理層面上的管理效率,優(yōu)化企業(yè)工作流、信息流、資金流管理,全面提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

系統(tǒng)具備六大功能特點(diǎn):

全面覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整個(gè)業(yè)務(wù)流程。根據(jù)集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作特征,以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管控為中心,覆蓋整個(gè)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的前中后端。前端以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主線,包括項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì)劃進(jìn)度、招標(biāo)采購(gòu)、設(shè)計(jì)管理、工程管理、安全質(zhì)量、合同管理、成本管理等;中端以支持企業(yè)運(yùn)作服務(wù)為主,提供協(xié)同辦公信息平臺(tái)、人力資源管理等企業(yè)運(yùn)作的公共平臺(tái);后端則以房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與客戶服務(wù)為導(dǎo)向,包括客戶關(guān)系管理、樓盤(pán)銷(xiāo)售、房產(chǎn)租賃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)管理,真正全面實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)一體化管理。

一體化的業(yè)務(wù)流、信息流、資金流管理。系統(tǒng)充分整合房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)核心主線:業(yè)務(wù)流、信息流、資金流,并實(shí)現(xiàn)互動(dòng)控制。在系統(tǒng)中處理任何一個(gè)業(yè)務(wù)流,系統(tǒng)互動(dòng)產(chǎn)生信息流和資金流;在系統(tǒng)中控制任何資金流,總能通過(guò)對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)流和信息流實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。

領(lǐng)導(dǎo)決策支持。以房地產(chǎn)企業(yè)管理信息平臺(tái)和各業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理決策模型,及先進(jìn)的數(shù)據(jù)存取、挖掘、分析技術(shù)以及可視化技術(shù),以文稿、報(bào)表、圖表等直觀形象的形式為企業(yè)高層提供關(guān)于企業(yè)外部環(huán)境研究分析、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)分析、核心業(yè)務(wù)預(yù)警、企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及方針和策略及其分解與考核等決策支持信息,搭建企業(yè)高效、準(zhǔn)確、及時(shí)的決策平臺(tái)。

完整的房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)庫(kù)。整個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行沉淀形成包括:法律法規(guī)庫(kù)、宏觀政策庫(kù)、投資案例庫(kù)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程庫(kù)、供應(yīng)商信息庫(kù)、成本數(shù)據(jù)庫(kù)、客戶信息庫(kù)、房源信息庫(kù)、合同信息庫(kù)等構(gòu)成企業(yè)強(qiáng)大的知識(shí)庫(kù)資源,并成為管理決策和戰(zhàn)略決策的依據(jù)。