導語：如何才能寫好一篇房地產公司經營狀況，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：經營績效評價指標因子分析法配對樣本T檢驗

一、引言

我國房地產行業經過20多年的改革，市場得到了有效發展，逐漸成長為國民經濟的支柱行業，其利潤也一直高于其他產業。金融危機給房地產行業帶來了巨大的沖擊，因此對其經營績效進行分析就變得極為重要。經營績效也稱為經營業績、經營效果，即企業某一經營活動所取得的業績。企業的經營績效評價即是通過特定的評價體系，按照一定的標準，采用一定的方法對其經營業績進行客觀合理的分析評價。國外對于經營績效評價的研究大約始于泰勒的科學管理理論，在現代公司制度誕生之后，為加強資本所有權控制和公司內部控制，對于績效評價的研究也逐漸深入。國外研究的績效評價方法主要有三種模式:財務模式，即選擇能代表公司經營績效的財務指標，并按照加權的方式計算綜合得分，沃爾評分法就是其中的一個典型例子；由于資本市場和股東認為財務指標法無法真實衡量企業未來能創造的價值，管理者也認為其無法全面評價企業業績，因此西方學者提出價值模式，即以股東最大化為導向，考慮未來企業能為股東創造的價值，該模式中最成熟的當屬經濟增加值法；考慮到企業的其他非財務指標也會影響到企業業績，又有學者提出了績效評價的平衡模式，涵蓋了那些影響企業績效的非財務指標，最典型的就是平衡計分卡。本文采取實證的方式對房地產行業的經營績效進行探討將有助于房地產企業調整自身財務經營狀況，以期為國家相關部門提供參考。

二、研究設計

（一）研究假設 盈利能力主要評價企業利用自身資源獲取收益的能力，當企業的盈利能力較高時，說明企業善于利用資源創造價值，因此可以提出以下假設：

假設1：企業盈利能力越強，收益質量越高

收現能力即收益的變現能力，是衡量經營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結果，但并不表示有實際現金的凈流入，只有當會計收益轉化為真實的現金流入時才表明實際財富的增加。當企業收現能力較高時，說明企業能夠及時回收現金，將會計收益轉為真實收入，避免壞賬的產生及資金缺口的出現，因此可以提出以下假設：

假設2：收現能力的提高有利于企業收益質量的提高

營運能力反映了企業利用現有的資源創造價值的能力，該比率較高時說明企業對資源的利用效率高，其中一個重要的方面是對于賬款的回收速度較快。在分析該指標時也應當考慮到可能對于企業未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設：

假設3：營運能力的提高有利于公司短期收益質量的提高

成長能力就是指企業業績的增長速度和成長趨勢，高經營績效的企業不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩定的增長，只有基于主營業務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經常性損益項目，這樣的增長是不可持續的，成長性較差。因此本文提出以下假設：

假設4：企業成長能力越高，收益質量越高

（二）變量定義 結合房地產企業的特點，本文將從經營績效的四個方面分別選取重點指標，構建財務績效評價體系，較全面地評價房地產行業的經營績效。企業的經營績效可以從四個方面進行評價：盈利能力、收現能力、營運能力和成長能力。盈利能力主要評價企業利用自身資源獲取收益的能力，如果企業善于利用資源，則表明經營績效好，反之則說明經營績效較差。收現能力即收益的變現能力，是衡量經營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結果，但并不表示有實際現金的凈流入，只有當會計收益轉化為真實的現金流入時才表明實際財富的增加。營運能力是評價企業資源利用效率的指標，如果周轉速度較快，則說明企業能充分利用現有資源為企業創造價值。成長能力就是指企業業績的增長速度和成長趨勢，高經營績效的企業不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩定的增長，只有基于主營業務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經常性損益項目，這樣的增長是不可持續的，成長性較差。本文根據這4大特征設定8個反映經營績效的財務指標見表（1）。

（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產上市公司2009年的98個樣本，剔除個別極端樣本以避免對結果的干擾。對于這98個樣本分別選取其上述8個財務指標來分析這些公司2009年的經營績效情況。本文的數據均來自于國泰安數據庫，數據處理采用SPSS和EXCEL軟件。

三、實證檢驗分析

（一）描述性統計從表（2）可以看出不少指標的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產公司都有較高的收益，這也可能是因為在經歷了2008年的金融危機后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導致了總體收益水平的偏低。從收現能力指標來看，公司間的收現水平有較大差距，且總體均值為負數，說明房地產公司的收現情況并不樂觀，營業收入不能及時收回現金。從營運能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應收賬款周轉率，最高的光華控股甚至達到了884.43，經分析，如此高的應收賬款周轉率是因為該公司在保證了較高營業收入的情況下很好的控制了應收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進行控制時也應該考慮該政策對公司營業收入的影響，要對減少的營業收入的成本與減少的應收賬款的收益之間進行權衡，找到一個最佳水平。從公司的成長性來看，凈利潤增長率在公司間差異巨大，其行業均值也為負，說明有不少公司未能走出低迷狀態，營業利潤比重總體來看，房地產公司的主營業務所占比重較高，可見公司的主營業務比較突出，源于主營業務能為公司帶來高利潤。根據上述描述，從總體上對2009年房地產行業上市公司的經營績效進行分析，可知營運能力指標（應收賬款周轉率）和成長能力指標（凈利潤增長率）是影響公司經營績效的主要指標。

（二）因子分析由于評價企業經營績效的財務指標存在不同程度的相關性，本文采用因子分析法來評價2009年房地產上市公司的經營績效。因子分析的基本目的是用少數幾個因子去描述多個變量之間的關系，其基本思想是把聯系比較緊密的變量歸為同一個類別，而不同類別的變量之間的相關性較低，通過降維將相關性高的變量聚在一起，基本原理是以相關性為基礎，從協方差矩陣或相關矩陣入手把大部分變異歸結為少數幾個公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運用SPSS軟件對2009年滬深兩市房地產公司的財務指標進行處理，如表（3）所示。該表主要驗證原有變量是否適合進行因子分析。KMO檢驗用于研究變量之間的偏相關性，計算偏相關時由于控制了其他因素的影響，所以會比簡單的相關系數小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進行引子分析。Bartlett球形檢驗的統計量Sig

四、結論

對于經營績效來說，最重要的指標是盈利能力指標，這也是股東最為關注的指標，縱觀2009年房地產公司的盈利情況可以發現不少公司每股收益和股東權益凈利率偏低，對于這些公司來說首要任務就是增加營業收入控制成本，提高公司利潤水平。只有在做大利潤的基礎上才能進一步擴大公司規模，增強公司實力。現金流是公司維持經營的基礎，因此對于每家公司而言都是至關重要的。2009年不少房地產公司的營業收入現金比率較低，甚至為負值，據此認為這些公司在現金流回收的控制上存在問題，經營活動不能獲得及時的現金流入，嚴重是將會影響到公司的正常運營。在具體實務中，公司應盡量推遲現金流出，對于現金流入則要設計合理的現金折扣制度和商業促銷手段加速資金的回籠。經過對上述公司的分析，發現這些公司在運營能力上存在很大區別，應收賬款周轉率甚至從0跨度到接近900。控制好應收賬款對于房地產公司很重要，因為房地產公司需要不斷大量的現金流入。但是，周轉過快也會存在一些隱患，嚴格的應收賬款回收制度可能會減小公司的銷售規模，影響到營業收入的增長。因此，房地產公司應該制定合理的應收賬款回收制度，在能夠擴大銷售規模的情況下注重對應收賬款的控制。房地產企業不能過多的依賴外部環境諸如政府背景、稅收優惠、行業壟斷、財政扶持等一些有利因素，而應該做好主營業務，加強對市場的適應能力，不斷強化核心競爭力，注重控制貸款風險，做好項目前期管理。一些有實力的企業可以對企業的業務進行適當的多元化經營，增加企業的收益和現金流量。

參考文獻：

［1］郗蒙浩、王惠彥、黃偉：《談績效評價方法及其在國內外的發展》，《經濟師》2007年第4期。

［2］彼得·F·德魯克：《公司績效測評》，北京：中國人民大學出版社2000年。

［3］王成化、劉俊勇、孫薇：《企業業績評價》，北京：中國人民大學出版社2003年。

［4］劉力、宋志毅：《衡最企業經營業績的新方法》，《會計研究》1999年第1期。

［5］AJ．埃巴：《經濟增加值—如何為股東創造財富》，北京：中心出版社2001年。

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摘要：首先對本文中采取的統計學方法因子分析和聚類分析思想進行了簡單的闡述。通過選取20 家房地產上市公司2013 年的財務數據建立財務指標體系，共選取17 個財務指標，運用spss 軟件結合因子分析和聚類分析，以6 個主因子的得分作為變量對20 家上市公司分類并結合實際情況給予財務風險評級。對于最后的評級結果提出了自己的建議。

關鍵詞 ：房地產上市公司財務風險因子分析聚類分析

0 引言

據統計，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，同時為了擴大資金，大的地產企業通過公司上市發行股票、債券等金融產品吸納資金。這些風險無疑就轉嫁給了銀行，信貸機構，投資者。因此如何有效評價和防范風險，使得房地產企業健康有序發展，是我們急需解決的問題。

1 因子分析及聚類分析思想

1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根據相關性大小把原始變量分組，使得同組內的變量之間相關性較高，而不同的變量之間的相關性較低。每組變量代表一個基本結構，用一個不可觀測的綜合變量表示，這個基本結構就稱為公共因子。用較少的綜合指標分析存在于各變量中的各類信息，而各綜合指標之間彼此是不相關的，代表各類信息的綜合指標稱為因子。因子分析就是用少數幾個因子來描述許多指標或因素之間的聯系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的統計學方法。

因子分析有如下特點：

①因子變量的數量遠少于原有的指標變量的數量，對因子變量的分析能夠減少分析中的計算工作量。②因子變量不是對原有變量的取舍，而是根據原始變量的信息進行重新組構，它能夠反映原有變量大部分的信息。③因子變量之間不存在線性相關關系，對變量的分析比較方便。④因子變量具有命名解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。

因子分析的出發點就是用較少的獨立變量的因子變量來代替原來變量的大部分信息。

1.2 聚類分析思想我們所研究的樣品（網點）或指標（變量）之間存在程度不同的相似性（親疏關系———以樣品間距離衡量）。于是根據一批樣品的多個觀測指標，具體找出一些能夠度量樣品或指標之間相似程度的統計量，以這些統計量為劃分類型的依據。把一些相似程度較大的樣品（或指標）聚合為一類，把另外一些彼此之間相似程度較大的樣品（或指標）又聚合為另一類，直到把所有的樣品（或指標）聚合完畢，這就是分類的基本思想。

2 構建房地產上市公司財務指標評價體系

2.1 指標的選取與說明衡量上市房地產企業綜合實力及財務風險水平，通常都是考核盈利能力，償債能力，運營能力，發展能力，現金流，每股結構這六個指標。財務指標比較全面的反映了一個企業的狀況，通過對財務指標分析可判斷企業是處于快速成長型企業，穩健性企業，高增長高風險性企業。用來評價企業在資本活動中所面臨的風險，所以選取的指標能夠全面反映公司的經營狀況。本文選取了滬深20 家上市房地產公司的財務指標。構建以下的財務指標體系(表1)。

2.2 財務指標處理由于各指標之間差異比較大，因此需要將數據轉換，采用SPSS 軟件對數據進行標準化處理。在所選指標中有正向指標，適度指標，逆向指標。則對適度指標流動比率、速動比率，逆向指標資產負債率進行取倒數的正向化處理。

2.3 因子分析法適用性檢驗根據上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度檢驗對20 個上市公司的17 個指標標準化數據進行相關性檢驗。如表2。

由上表得KMO 的值為79.8%，各指標之間存在一定的相關性，原始變量可以做因子分析。同時，巴特利特球形度檢驗的結果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的顯著性水平下，原指標存在相關性。

2.4 主因子提取本文以主成分分析法構造因子變量，根據特征值大于1 提取主因子。通過主成分分析共提取了6 個主因子，累計貢獻率達到89.695%，能夠很好的解釋總方差，足夠表達出原始數據的信息。

3 基于聚類分析法劃分財務風險等級

結合運用聚類思想將房地產上市公司財務風險進行分類。將上述20 家上市公司主因子得分作為新的變量，對其進行K 均值聚類分析，將風險等級劃分為3 個等級：風險較小，風險一般，風險較高。運用SPSS 軟件計算結果如表3。

由表可得風險較高的企業：宋都股份。

風險一般企業：浙江廣廈、濱江集團、順發恒業、金科股份、泰禾集團、中南建設、中弘股份、深振業、中航地產、華僑城、金融街、榮安地產、億城股份。

風險較低的企業：萬科地產、招商地產、新華聯、榮盛發展、保利地產、南京高科。

上面分析結果中對于6 家風險較小的房地產公司，要保持好公司良好的財務管理狀況，同時也要有一定的防范意識。對于13 家風險一般的房地產企業，可以以現行的財務管理制度進行運作，但應隨時關注財務指標的變化情況，建立有效的財務預警機制，盡最大能力降低風險。對于風險較高的宋都股份，應引起公司內部和外界投資者的高度重視，及時根據財務報表的相關指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應的對策，避免財務風險狀況惡化。

4 結論

本文通過選取較有代表性的17 個財務指標，利用因子分析分為6 個主因子，并利用聚類分析對上市房地產公司進行分析并做出風險歸類評價。這可以為房地產企業債權人，經營者，投資人決策者提供參考依據。對于債權人，特別是銀行等金融機構及債券投資者最關心的是貸給企業的款項安全度。當銀行金融機構貸給企業資金時也都要對企業做風險評估，以保障自己利益最大程度的安全。對于經營者來說，降低企業的財務風險，必然要提高盈利能力，償債能力，運營能力，有利于資本結構的優化。良好的財務狀況不僅影響公司內部團結穩定，另一方面樹立企業的良好形象和信譽，增強投資者、債權人、政府機構等相關利益者對企業的信心。從經營者的角度出發，對房地產公司的風險等級劃分，更能促使經營者對財務風險的重視和憂患意識，優化投資結構。從整體上，使得房地產行業健康循環發展。

參考文獻：

[1]邵鐵柱，于莎.基于因子分析的房地產上市公司財務績效評價[J].科技與管理，2013，15(1):91-93.

[2]李素紅，陳立文.基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價[J].河北工業大學學報，2011，40(6):101-106.

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關鍵詞：房地產 上市公司 財務績效

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地產上市公司務績效評價是財務管理的重要組成部分，科學、客觀地評價方法有助于改進和完善財務管理工作。研究房地產上市公司財務評價的重要性主要體現在以下幾個方面：第一，科學客觀地財務績效評價可以反映企業經營的業績，也可以對企業今后的戰略目標提供積極的導向。第二，財務績效評價可以對企業經營狀況進行有效的監督，使企業及時發現問題，并提出改進的方案，及時的調整經營戰略。第三，有利于增強房地產企業的風險意識。隨著國民經濟的增長，房地產行業經濟行業持續增長，取得了輝煌的業績，但是各地房地產企業缺乏面對危機的意識和應對風險的舉措。因而，研究房地產上市公司財務績效評價有利于企業正確的面對風險。

1 房地產行業財務績效現狀

財務績效評價作為當前上市公司間財務指標的橫向比較方法。通過上市公司各項指標與行業平均值的比較分析，給予綜合評分，并按檔次評定其財務水平級別，從而反映企業位于行業中的經營管理水平。財務績效評價作為公司績效評價體系的重要內容，其較直觀和客觀地為投資者判斷企業財務狀況的總體水平、揭示其所面臨的風險大小和成長空間[1]。目前，我國房地產上市公司財務績效評價現狀表現在以下幾點：第一，房地產上市公司資產負債率較高。由于房地產企業投資回報率高，企業經營績效良好，較易從銀行獲取貸款。然而，股票融資過程中程序較復雜，導致資產負債率偏高。此外，房地產上市公司財務績效波動較大，企業放行新股困較大，致使房地產行業從股市中獲取的資產總量占總資產的比例低于其他行業。第二，房地產上市公司生產周期長，流動資產和存貨周轉速度較慢。受地域、公司規模、購買力等因素的影響，各個房地產上市公司運營情況有所差距。第三，房地產上市企業凈利潤增長較快，但各個公司發展水平不平衡。近年來，房地產行業凈利潤增長較快，有著良好的發展潛力，持續保持增長的趨勢。

2 房地產財務績效評價的思路

根據現有房地產上市公司發展現狀，結合房地產上市公司資產負債率高、房地產上市公司生產周期長，流動資產和存貨周轉周期慢等特點，設計以下評價指標。分別包括定量評價指標和定性評價指標兩個部分。定量評價指標包括：短期償債能力、長期償債能力、運營能力、盈利能力等。定性評價指標包括：財務管理能力和企業基本素質兩個方面[2]。短期償債能力包含速動比率。速動比率作為短期償債能力的核心指標，它能反映房地產企業運營時債務支付的速度和效率。長期償債能力包含資產負債率和已獲利息倍數。資產負債率是體現房地產上市公司償還債務的承擔能力與保障能力，資產負債率較小說明企業經營較保守，財務穩定性較高，債權人資本的利用率較低。反之，如果負債率較高，說明財務風險較大，財務穩定性較低。已獲利息倍數可以體現對債務償還的保障能力。如果已獲利息倍數越高，長期償債能力就越強。運營能力包含流動資產周轉率和存貨周轉率，如果流動資產周轉率和存貨周轉率低則反映了房地產企業周轉速度慢的特點[3]。盈利能力包含資產報酬率和資產凈利率等。他們能夠反映房地產上市公司對資產進行綜合利用的情況。公司的盈利不僅可以為接下來的投資提供資金支持也可以用作對股東的回報。盈利能力指標是房地產上市公司財務績，效評價中最直觀的體現。定性評價指標中的財務管理能力包含籌資能力和投資水平兩個部分，籌資能力是增強利潤的重要因素，同時也是擴大房地產企業市場的關鍵的所在。企業基本素質包含管理者素質、員工素質和技術裝備素質等。管理者素質高低對企業財務績效有一定的影響，例如管理者的知識結構、經營理念、發展方向、組織協調能力等。

3 結語

本文根據房地產上市公司財務績效現狀，提出了財務績效評價的定量指標和定性指標并對其進行分析，目的在于及時發現房地產上市公司營中存在的風險，進行戰略調整，建立科學客觀地評價指標，為企業的良好發展提供保障。科學合理的財務績效評價有利于房地產上市公司的企業財務管理，正確的分析企業實際經營狀況，從中找出不足，不斷完善和優化財務結構，實現企業效益的顯著提升。

參考文獻

[1] 高健.淺談企業財務績效評價[J].山西財經大學學報，2007（S1）：193.

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我們對湖南省內70個縣的200戶房地產企業進行了抽樣調查。樣本企業經營狀況表明，縣域房地產投資雖然保持快速增長，但供求差距拉大，價格回落，空置房增加，企業資金緊缺加劇，暴利逐步被擠出等宏觀調控效應已經顯現，當前縣域房地產企業經營主要有以下特點。

（一）宏觀調控力度加大，投資被迫急劇膨脹

國土資源部關于認真貫徹《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進一步加強土地供應調控的通知（國土資發〔2007〕236號）規定，開發商必須在3年內完成商品住宅項目的投資，致使存量土地開發投資加速。2008年上半年，樣本企業共完成房地產開發投資32.84億元，同比增長74.08%，相當于2007年全年開發投資量的80.34%。從開發面積來看，樣本企業在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。從土地開發投資來看，2008年上半年，樣本企業土地開發投資增速同比下降0.44個百分點，投資額占本年完成投資額的16.42%，比2007年末降低12.44個百分點。

（二）房產市場出現“拐點”，價格增幅明顯回落

與2006年相比，2007年樣本企業增大商品房市場投放量（本年竣工面積）35.44%，實際銷售面積卻增加近40％。進入2008年后，商品房銷售形勢每況愈下，上半年商品房累計竣工面積192.02萬平方米，實際銷售面積僅為116.26萬平方米。由于縣域商品房供大于求，導致空置房快速上升。2008年上半年空置面積為90.82萬平方米，同比增長1.23倍，比2007年末增長78%。樣本企業商品房銷售同比增長8.59%，而同期商品房竣工量同比增長1.56倍。與此同時，商品房價格增速平穩回落，出現“拐點”。2007年末樣本企業商品房平均售價漲幅比2007年上半年上升2.74個百分點，而2008年上半年漲幅卻比2007年下降5.25個百分點。其中住宅、辦公樓和商業用房價格漲幅分別回落7.45、6.42和7.72個百分點，主要是國家提高了商業營用房的首付比例和利率、宏觀經濟增速趨緩、股市的財富大幅縮水所致。

（三）企業資金異常緊缺，融資成本日益攀升

2008年上半年樣本企業從正規金融貸款13.64億元，同比增長13.16%。民間融資總額2.72億元，同比增長19.43%。而同期企業完成投資32.84億元，同比增幅達74.08%。加上樣本企業2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業同期從正規金融貸款和民間融資總和還多9.49%，資金缺口進一步加大。近年來央行多次加息，在銀行貸款成本上升的同時，推高了民間融資利率。2008年上半年，樣本企業民間融資成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民間融資平均利率比2007年底分別上升了3.46和3.34個百分點，其中1年期民間融資利率是金融機構基準利率的2.17倍，企業融資成本負擔加重。如某房地產公司開發怡然花園項目，以最高月利率達50-80‰借入民間資金1080萬元，一年利息支出競達800萬元，后因公司債務包袱過大被迫外出逃債。

（四）經營效益大幅下滑，企業運轉難以為繼

隨著宏觀調控政策效應的不斷累積，縣域房地產企業市場分化明顯，出現利潤減少甚至虧損，相當部分企業經營難以為繼，處于停工或半停工狀態。2008年上半年，樣本企業利潤總額同比下降2180.54萬元，下降31.39%，僅為2007年全年利潤總額的13.26%。2008年上半年，有67戶企業發生虧損，虧損面達33.5%。主要是銷售急轉直下和融資成本上升所致。

二、縣域房地產金融運行狀況中的主要問題

(一)房地產信貸過度膨脹

近年來，國家對房地產業采取了一系列宏觀調控措施，大中城市房地產貸款得到了有效抑制，但縣域房地產企業貸款不僅沒有減緩，反而大幅度上升，偏離了金融宏觀調控方向，個別欠發達縣域甚至成為金融宏觀調控的“死角”。2007年末湖南省縣域房地產貸款余額21.94億元，比2006年末增長51.2%，比同期全省縣域貸款增速高出41.3個百分點；2008年6月末貸款余額30.44億元，比上年同期增長73.5%，比同期全省縣域貸款增速高出59.3個百分點。

從縣域房地產貸款投向來看，亦未能有效體現金融宏觀調控中有保有壓和扶優限劣的政策導向。樣本企業銀行貸款中，虧損企業貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產負債率75%的高負債企業銀行貸款占比達到22.6%，表明相當部分貸款流向了虧損企業或資質較差的房地產企業。

（二）貸款潛在風險加大

1.關注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產貸款雖然不良貸款數量無明顯變化，但關注類貸款由7282萬元快速增加至17839萬元。隨著國家進一步加強對房地產宏觀調控，縣域房地產貸款的潛在風險將集中暴發，金融機構面臨不良貸款上升的壓力將進一步加大。

2.普遍缺乏還貸能力。樣本企業中，有41戶資產負債率在80%以上，其中有8戶超過100%，處于高負債運行狀態。近兩年來樣本企業速動比率只有0.4左右，表明企業短期償債能力明顯不足,房地產貸款存在較大的潛在風險。

（三）企業亂融資危及金融穩定

房地產民間融資在快速擴張的同時，形式多樣的亂融資行為有所抬頭，并在個別欠發達縣域蔓延，嚴重影響金融安全，甚至危及社會安定。一是招股合伙集資。許多房地產企業為拿下開發項目，由其各大股東在其關系人中廣泛發展合伙者共同出資參與開發，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產企業民間融資的主要途徑，如某縣房地產公司近幾年來采取這種融資方式聚集資金達2.5億多元，從事項目開發達20多個，開發面積達40多萬平方米。但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規保障，極易產生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產企業通過中間人將集來的資金“打包”后轉入房地產企業。如2008年4月初，某縣一中間人從張家界、桑植等地集資130萬元“打包”后，再以自己的名義向房地產開發公司融出資金，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個環節，利息更高，風險更大。三是跨區域進行民間融資。房地產民間融資區域擴大化。如某房地產開發公司永順項目部，從永順、吉首等地跨區域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現了激烈的融資糾紛。

（四）金融機構內控弱化

金融機構在經營房地產信貸業務中，出現了一些操作風險，主要表現在：一是假按揭欺詐風險。部分房地產開發企業通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請個人按揭，購買自己開發的房產。如某房地產開發商通過假按揭方式套取了大量的銀行信貸資金，又將這些已經抵押貸款的房子一房多賣，共有18戶業主遭遇了假按揭。二是以個人名義貸款變相開發。項目房地產企業投資者或者以個人名義貸款，變相用于房地產開發。如華容縣房地產公司老板伍某曾以個人名義從中國銀行支行貸款35萬元間接用于房地產開發，貸款期限為5年，目前因公司資不抵債已形成不良。三是抵押物價值高估。在實際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評估機構抵押物的價值進行高估,而一些評估公司受利益驅使,通過各種手段虛增抵押資產的價值，導致變現額與債權額的嚴重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規發放貸款。在利益趨動下，銀行自身在房地產業務經營上容易產生急功近利的傾向，不可避免地出現了放松信貸條件以搶奪客戶、擴大規模的現象。如對“四證”不齊全的項目發放房地產開發貸款，或以流動資金貸款替代房地產開發貸款;在開發項目資本金沒達到35%的的情況下發放房地產開發貸款；對購買第二套住房發放按揭貸款貸款時沒有嚴格執行首付比例不低于40%的要求；個別銀行人員甚至對發放的房地產開發貸款收取高額回扣。

三、完善縣域房地產金融調控的政策建議

（一）調整房地產金融調控重點

在調控地域上，要把房地產金融調控重點轉向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產調控的重點，宏觀調控政策效應在大中城市已經明顯顯現。隨著宏觀調控政策應由大中城市向縣域滲透，縣域房地產市場面臨拐點，縣域房地產金融也集聚了大量的風險，房地產金融調控應把視線更多地投向縣域。在調控部位上，要把房地產金融調控重點轉向增量。在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對待新增土地開發和新開工項目的調控，防止縣域房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。在調控對象上，要把房地產金融調控重點轉向高風險房地產企業。根據縣域房地產金融風險的現實情況，對企業實施金融調控的重點應放在關注民間融資金額較大、投資規模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風險房地產企業。

（二）把握房地產金融調控力度

房地產企業是縣域經濟的支柱產業，調控房地產企業牽動著整個國民經濟的運行，對于縣域房地產金融調控的力度應把握“有保有壓、區別對待、協調平衡”的原則。一是實現房地產金融調控與企業承受能力平衡。縣域房地產企業抗風險能力相對較弱，更容易受到市場性風險和政策性風險的沖擊，房地產金融調控要充分考慮企業的承受能力。在對運作不規范、不符合要求的房地產企業堅決不予貸款的同時，對資質較好、有效益、守信用的縣城房地產企業仍要積極給予支持。二是實現房地產金融調控與縣域經濟增長的平衡。在全國經濟增長放緩的大趨勢下，對經濟基礎相對薄弱的縣域實施金融調控時應采取差別化的區域策略，把握好調控力度，避免縣域經濟出現大的經濟波動，促進縣域經濟穩較快發展。三是實現房地產金融調控與縣域金融健康發展的平衡。既要通過金融調控，形成正確的房地產信貸導向，促進房地產貸款結構的優化，又要防止因過度調控加大企業還貸風險，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）注重房地產金融調控效應

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面對廠商對于中小企業CRM產品不遺余力的宣傳，眾多中小企業卻是各有各的看法，有的覺得CRM的確有所幫助，有的則不以為然。 

需求一：能否量身定制？ 

一家早在兩年前就實施了CRM的廣告公司經理樊先生向記者訴苦說：“起初我們公司上下對這套系統寄予了很大的期望，以為它可以輕松解決我們在客服流程方面的一些問題，但結果表明，實施起來太難了，最后它成了一個負擔！” 據了解，他們購買的是一套通用CRM，在使用的過程中發現有許多環節與公司自身的做法不一致，于是有許多功能模塊根本無法使用，實際應用過程中只利用了CRM系統中15%左右的功能。 

軟件用戶對軟件產品的個性化需求是軟件供應商面臨的一個最頭痛的問題，因為個性化與開發成本之間是一對不可調和的矛盾。因為行業太多，如果每一個行業做一個行業版本的話，對一個專業軟件商來說難以實現。從供應商的角度來說，不能用行業版本來滿足每一個行業的需要，因為供應成本太高。如何協調解決成本與個性化之間的矛盾，看來是CRM廠商需要解決的重要問題。 

需求二：能否幫助銷售？ 

中小企業在客戶管理方面更加重視銷售機會，而以往他們對客戶價值重視不足，忽視了客戶資源的有效利用，處在從自然成長型向策略成長型企業的過渡階段。這類企業對CRM最迫切的需求是客戶資源企業化和加強對經營狀況的控制。 

正文房地產公司雖說應用CRM系統一年以來收效很大，但仍然對CRM提出了更多的要求。正文房地產公司客戶部的宦先生接受記者采訪時表示，對于許多開發商而言，來自一線銷售的壓力、資金回收的壓力仍然較大，企業必須面對樓盤的設計問題、規劃問題、定價、物業管理及市場競爭壓力等諸多問題。企業急需借助CRM系統，來提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務的能力。但公司目前使用的CRM系統在有效提高銷售業績方面表現一般。 

需要三：能否加強培訓？ 

申隅集團是一家成功的房地產公司，在經過對信息化建設大筆投入之后，公司負責IT架構的陳女士卻依然對CRM保持觀望。 

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2010：地產股被綁架

在這里，我們不妨回顧一下房地產股票的走勢。為分析方便，這里采用申萬行業指數中的房地產指數作為討論標的。該指數在2009年7月份，曾經沖高到4396點，而當時股市也處于2008年底反彈以來的高位，滬市綜合指數為3478點。這以后，房地產股票隨大盤一起調整，在9月初申萬房地產指數探底2962點，此后又再度反彈，在11月下旬上行到4257點。在這段時間，盡管申萬房地產指數的表現是屬于隨波逐流的，可就行情強度而言，領先于大盤，表明受到投資者的推崇。但在這以后，房地產股票開始明顯走弱，特別是自2010年4月中旬起，出現了連續暴跌，到7月初已經回落到2310點，而這個時候上證綜合指數大體是在2319點。相比2009年8月份的高點，上證綜合指數下跌了33.32％，而申萬房地產下跌47.45％，顯然房地產股票超跌非常嚴重。不過，這以后的局面出現了變化，在2010年11月份的反彈中，申萬房地產板塊上行到了3184點，其后盡管又一次回探到2653點，但表現已經明顯強于大盤。進入2011年，這種強勢局面得到了進一步體現。

通過這樣的點位描述，人們不難發現：第一，較之大盤來說，房地產股票通常是比較強的；第二，國家的房地產調控政策，對房地產股票構成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。這就帶來兩個疑問：為什么房地產股票往往會強于大盤?而對房地產行業的調控，又如何改變了這種局面?對于前面一點，并不難回答，2008年底國家出臺政策，刺激經濟發展，其中房地產行業得到了不少優惠，包括調減房地產開發商在開發過程中的自有資金比例，提高首套房的按揭乘數，銀行按揭利率實行七折以及降低交易環節中的稅負成本等。回頭來看，這些政策起到了立竿見影的作用，原本低迷的樓市一下子活躍起來，房價從2009年春季超重新上漲，并且越漲越快。顯然，這時房地產企業得到了較大的實惠，經營狀況迅速改善，效益大幅度提升。整個行業如此，相關的股票當然就表現好了。其實，一個明顯的事實是，近20年來，中國的房地產行業一直保持了很高的景氣程度，甚至被稱為“暴利行業”，在這個行業中的上市公司，只要經營規范，大體上就差不到哪里去，這也是該行業指數經常能夠強于大盤的主要原因。

而后面一點，通常的解釋是，當國家采取措施強力調控房地產市場時，雖然由于流動性等原因，房地產只是出現成交萎縮而價格未必下跌的局面，但對于房地產股票來說，則構成了直接的沖擊。因為調控本身會改變人們對未來房價走勢的預期，而這種預期的改變首先會影響到人們對開發商盈利能力的判斷，進而調低投資評級。這樣一來，房地產股票就會率先開跌。去年4月公布“國十條”，號稱是“史上最嚴厲的房地產調控政策”，房地產股票應聲而跌，拖累整個股市下跌。這時，由于人們的證券資產大量縮水，結果導致了大家更買不起房。不過，在這里人們看到的一個現實是，房地產股票遭到了房地產行業的綁架，成為一個犧牲品。

2011：地產股價格修復

時間過去了幾個月，盡管社會上不時出現圍繞房價的口水戰，但―個客觀事實是，房價并沒有出現實質性的下跌。甚至種種跡象表明，由于大量剛性需求的存在，房地產市場還存在成交回升、價格上漲的可能性。也就在這樣的背景下，去年9月底，國家又公布了調控房地產的“新五條”。此刻，調控已經發展到限制購房、增加保有環節成本及擴大供應了。然而，在總體供求關系失衡以及土地價格不斷上漲的條件下，這樣的措施也難以真正起到打壓房價的作用。證券市場上的投資者發現，由于房價屢調屢漲，房地產行業的景氣程度仍然處于高位，而且多數開發商的資金狀況十分良好，并沒有出現斷裂。這樣一來，房地產公司的內在價值與其股票的估值，就存在了太大的反差。人們反思了半年多來的房地產股票操作思路，感覺陷入了一個極大的誤區，客觀上房價不可能大跌，房地產行業仍然能夠保持很好的盈利能力，房地產公司還是處于高增長時期。萬科宣布2010年的銷售規模突破1000億元，并且表示未來將向3000億元的目標挺進，這等于向人們發出了一個對房地產股票進行價格修復的明確信號。也就是從這個時候開始，股市上的房地產板塊開始強于大盤，顯露出了新的生機。

這里需要指出的是，時下房地產股票平均市盈率大體上還處于2008年底的水平，超跌是比較嚴重的。反過來說，投資價值也是明顯的。由于房地產公司特殊的會計規則，它在賣出商品房、收到全部賣房款以后，還不能馬上確認收入，這筆錢只能作為預收款，必須等到給業主辦完產證以后，才能計入收入。這樣，反映在財務上，就是其收入及利潤的實現，往往會比售房進度晚不少時間。現實情況是，很多房地產公司2011年的利潤實際上已經收入囊中了，只是還沒有在會計制度上確認而已。并且，有的連下一年上半年的利潤也已經有了眉目。這也就意味著，從常規的角度來看，房地產公司的業績確定性相當高，成長性也很突出，相應的，投資風險自然會比較小。現在投資者之所以對房地產股票感興趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未來的業績有把握。

政策風險仍需加以防范

當然，再往后會怎么樣，就比較難說了。畢竟房價的走勢還充滿較大的不確定性。所以，比較保守的估計是，未來它會保持相對穩定的格局――即成交有所活躍，房價大致平穩。而這樣的話，無疑為房地產股票的行情提供了一個保證，簡單算下來，其估值修復還會有30％左右的空間，也就是有望將原先超跌的部分補回來。但在這以后再要持續地強于大盤，現在看來未必很現實。畢竟，房地產調控政策沒有絲毫的放松，政策風險不能不加以防范。

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一、基本情況

本次調查對象為轄內縣域14家房地產企業，其中龍山3家、永順4家、保靖3家、鳳凰3家、瀘溪1家。到2008年6月末，被調查企業資產總額60231萬元，其中固定資產10175萬元，無形資產389萬元，流動資產44793萬元，分別比2006年增加19352萬元、6862萬元、315萬元和22082萬元；負債總額38623萬元，比2006年增加18386萬元；實現銷售收入14414萬元，比2006年增加7689萬元；利潤1764萬元，比2006年增加1819萬元。2008年上半年計劃總投資21334萬元，實際完成投資8093萬元；新開工面積16.51萬平方米，竣工面積12.25萬平方米，實際銷售面積10.39萬平方米，空置面積4.31平方米。

從14家縣域房地產企業的調查情況看，近年來，由于房地產價格的迅猛上漲，市場開發火爆，企業經營規模不斷擴張，資產負債急劇增加。但從去年初以來，隨著國家對過熱的房地產業的各項宏觀調控措施陸續出臺，房地產企業經營環境逐步趨緊，過熱的勢頭得到初步抑制。2008年上半年，14家企業新開工項目9889萬元，比去年同期減少332萬元；新開工面積16.51萬平方米，同比減少1.4萬平米。雖然湘西房地產市場價格仍然在溫和走高，但是企業反映由于土地價格攀升，稅費開支過高（占銷售收入的28.1%），建筑材料和人工價格不斷上漲，導致經營成本增加，融資壓力加大，企業經營困難，有的企業甚至已經無力維持正常經營。

二、目前縣域房地產企業經營中存在的問題

（一）縣域房地產開發企業普遍資質低、規模小。如保靖縣能夠進入政府統計部門經濟信息采集范圍的建筑企業僅3家，房地產開發企業為4家。建筑企業全部為集體企業，最大的一家資產規模也僅1500多萬元。企業資質等級普遍不高，只能從事不超過7層樓的房屋建筑。

（二）金融機構信貸支持力度持續乏力，企業資金吃緊。據14家企業的抽樣調查反映，2006、2007、2008年三年中獲得金融機構貸款的企業分別為2家、3家和5家，占被調查企業比例為14%、21%和36%，貸款余額分別為826萬元、1329萬元和1389萬元。從縣域金融機構對全部房地產開發企業貸款情況看，2006年末貸款余額為7501萬元、2007年末為7697萬元、2008年6月末為7010萬元，近三年來貸款余額基本上增長不大，甚至出現下降勢頭，房地產開發熱與信貸冷形成明顯反差，原因主要是受國家信貸政策限制和房地產企業自身信貸條件不夠所致。

（三）部分房地產開發企業民間融資規模大，融資風險正在集聚和顯露。被調查的14戶企業中，有4家房地產開發企業均不同程度存在民間融資，融資時間一般為六個月到一年，利率為24%―36%，少量的融資利率高達72%，其中最大一戶2008年6月末民間融資余額為6257萬元，占其同期資產的72%，參與融資人員1216人次，目前已出現融資糾紛。某房地產公司開發的商貿城項目，也是采取民間融資籌集資金，由于資金鏈條斷裂，開發商攜款潛逃，導致還有280萬元集資款無法兌付，造成社會不穩定因素。調查發現，目前房地產企業民間融資方式出現了新的變化格局：一是融資區域擴大化。據調查了解，受融資回報率走高的刺激，周邊地區的來鳳、松桃、麻陽、桑植等地城鄉居民或通過熟人到湘西融資，或通過中間人將資金“打包”轉入到集資房地產企業，以獲取高額利潤。如今年4月初，永順縣某中間人將其附近的張家界、桑植等地親朋好友資金130萬元“打包”，以自己的名義向某房地產開發公司融出資金。與此同時，外地企業在湘西高息融資現象也有所抬頭。二是資金流向逆向化。主要是民間資本正在向國家宏觀調控領域之一的房地產領域滲透。近年來，在土地等資源價格不斷上漲，房地產開發急劇升溫的背景下，民間資本為追逐高額回報逆國家宏觀調控方向而動，迅速補位銀行信貸資金撤出后留下的市場“空白”。三是操作手段“專業化”。如在融資憑證上，將其標明為“股東入股分紅”。將投資人身份認定為“股東”，在利益分配上視為“收益分紅”，在操作層面上似乎是合理合法，無懈可擊。

（四）多數企業經營和財務信息不透明，賬務報表資料不全。被調查的企業中，大部分沒有正規的會計核算資料，甚至有的根本就沒有財務管理，如外地某房地產開發公司在永順縣經營房地產開發業務已經10余年，但該公司一直沒有健全的財務機構和報表，直到今年出現融資糾紛當地政府過問此事后才在政府有關部門督促下于5月健全完善相關財務核算和憑證報表。據該縣房產局反映，由于大多數企業沒有財務核算資料或者會計報表不真實規范，造成房地產稅費無法據實征收，只有通過估算“砍砣砣”的方式收取。

三、建議及對策

（一）進一步規范對縣域房地產開發企業的監督管理。一是加強對縣域房地產企業特別是對房地產開發企業項目經營部的管理，嚴格準入條件，限制借用資質而又缺乏資金實力的企業或個人進入房地產開發領域。二是強化縣域房地產企業的財務核算管理，及時督促企業建立健全財務管理，完善會計核算，進一步增強企業經營和財務信息透明度。

（二）加大對資質好、實力較強房地產開發企業的政策扶持和信貸支持。根據目前央行加大對中小企業信貸支持的政策要求，轄內各金融機構要對縣域房地產企業的風險和信貸情況分門別類進行摸底，對資質好、實力強的房地產開發企業進一步加大政策扶持和信貸支持力度，幫助企業渡過緊縮難關。同時，縣域房地產企業要進一步加強自身內部管理，增強經營透明度，積極創造條件取得金融機構的信貸支持。

（三）切實加強對縣域房地產企業民間融資的監管。一是建議相關職能部門建立和完善縣域房地產企業民間融資監測體系，定期采集企業民間融資活動的有關數據，特別對其中利率變動情況進行定期監測，加強對縣域房地產企業民間融資的監測和管理。二是進一步明確民間融資的監管部門及其職責權限。防止目前出現的各監管部門“誰都負責，實際上誰都不負責”的職責不清現象。進一步界定民間融資和非法集資的認定，防止出現“沒出事就是民間融資，出事就是非法集資”的被動局面，以利于做好事前防范。三是加大輿論宣傳力度，使人們了解相關的政策、規定及民間借貸的風險性，避免因利率過高、投向失誤以及資金過度集中而引起風險，給借款人帶來損失，進而引發系統性風險，危及社會和金融穩定。

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關鍵詞：經營活動分析；企業管理；重要作用

電力企業作為我國的基礎性產業，對我國綜合國力的發展與提升有直接影響，在世界經濟一體化今天，電力企業要強化其經營管理就必須要依照其生產的特點以及客觀經濟的規律對自身的生產及經營活動實施必要的計劃、組織、指揮以及控制，進而使電力企業的生產、供應以及銷售等各個環節均可以密切配合、相互銜接，使企業的物力、人力以及財力均能夠得到比較科學合理的組織以及安排，不斷推動企業的發展及進步。

一、企業經營活動分析的主要內容

經營活動分析是做好企業管理的基礎性條件，不同性質的企業其經營活動分析工作的主要內容也存在著較大的差別。

1.考核指標的執行情況

考核指標主要是指企業在年度經營活動中，各種經濟指標的完成情況，該指標的完成情況對衡量企業的經營發展狀況有直接影響，也是企業調整其生產經營對策的主要依據。企業經營活動分析需要考核的指標主要包括利潤總額、營業收入、經濟增加值、債權余額、資產負債率、成本費用利潤率、流動資產周轉率以及人均經濟增加值等，通過這些考核指標的執行情況可以反映出企業該年度的生產經營以及管理狀況，為企業管理人員作出正確的管理決策提供必要的參考依據。

（1）利潤總額

近年某公司的年度累積實現利潤總額和預算均衡的進度有很大的差距。在各下屬公司中，本部的地產業務、酒店分公司以及房地產公司的利潤總額不夠理想；租賃業務以及房地產公司的利潤相對較高；而物業公司以及酒店管理公司的利潤總額還有待提高。從各下屬公司的總體情況來看，該公司的利潤總額較年度預算總額還有較大的差距，通過經營活動分析可以顯示出存在這種差距的主要影響因素。

（2）營業收入

某公司累積實現營業收入相對預算均衡進度來看保持平衡，能夠維持在較高的水平，這也是保障公司穩定運行的關鍵所在。其中本部的租賃業務的營業收入較其年度預算的均衡進度來看有所增加；本部的地產業務的營業收入較其年度預算的均衡進度來看也有一定的增長；物業公司的營業收入較其年度預算的均衡進度來看也是保持其正常營收的基礎上有一定的增長；酒店管理公司的年度營業收入較其年度預算的均衡進度來看有所降低；而房地產公司的營業收入與其年度預算能夠基本持平。

（3）其他各項考核指標的執行情況

某公司的經濟增加值相對預算均衡進度來看有所降低；企業某月月底的債權余額與其年度預算能夠基本持平，其中房地產公司的股權轉讓暫時列入到了債務期末余額中；企業成本費用的利潤率較年預算稍低；截止到年底企業的資產負債率與年度預算為能夠基本持平；企業流動資產的周轉率與其年度預算存在著一定的差距；而人才當量的實現也不能與其年度預算持平；人均經濟增加值實現相對預算的均衡進度有所降低。通過公司各種考核指標的執行情況可以很好地反映出企業該年度或者本月的經營狀況，為以后的經營決策提供必要的依據。

2.主要財務指標預算的執行情況

主要財務指標預算的執行情況也是企業實施經營活動分析的重要組成部分，其中主要財務指標預算主要包括營業成本以及管理費用等，這些財務指標預算的執行情況和企業經濟利潤的高低有直接的關系，也可以很好地反映出企業本年度的經營狀況。

（1）營業成本

企業上年度營業成本累積相對其年度預算成本的均衡進度有所增加，這對公司利潤的高低也有很大的影響。

（2）管理費用

企業的管理費用主要包括可控費用、不可控費用、銷售費用以及財務費用等部分。其中可控費用主要包括差旅費、業務招待費、水電費、租賃費以及辦公費；不可控費用包括稅金以及折舊費等。整個年度管理費用基本能夠按照預算的均衡進度來進行。下表顯示出了各種主要的財務指標預算的執行情況，通過完成數、預算數、上年同期數以及完成預算等的對比可以對各種主要指標的完成情況進行必要的分析。

3.資金使用的執行情況

隨著現金凈增加額較年初大大減少，其中公司的各項生產經營活動所帶來的現金凈流量也在不斷增加，其主要項目有銷售商品、提供勞務、投資性房產租金、存款利息、保證金以及其他經營性往來款項。公司各項經營活動所帶來的現金流出數目較大，其項目主要包括商品支付、燃料及材料支付、勞務支付、稅費以及罰金等。除此之外，還包括公司各項投資活動以及籌資活動所帶來的現金凈流量，其中公司各項投資活動所帶來的現金凈流量值，主要是購置各種固定資產所引發的費用；公司各項籌資活動所帶來的現金凈流量值較大，這也對公司經濟利潤的提升帶來了很大的影響。在對資金使用的執行情況進行分析可以讓管理者對企業各個方面的資金投入以及使用情況有一個全面的把握，對于部分資金耗費比較大，收益卻比較小的項目或者部門可以進行適當的調整或者裁撤。

二、經營活動分析在企業管理中的作用

企業管理是永恒的主題。堅持經常性的經營活動分析，發現問題，解決問題，這是全面提高企業經營管理水平的重要手段。

1.做好經營活動分析工作，可以幫助企業盡快找出其在生產經營過程中所存在的某些規律性問題，并根據其發展的規律來對其經濟發展的趨勢進行預測，進而制定出比較科學合理的經營及發展目標。

2.做好經營活動分析工作可以幫助管理人員及時地調整企業的經營目標，給正確地編制經營管理預算提供必要的參考依據。

3.做好經營活動分析工作可以幫助管理人員準確地掌握企業的各種經營預算的具體執行情況和各項規章制度、方針政策等的遵守情況，進而對企業各種生產經營活動成果實施正確的評價，有效揭示出經濟的差異，對經濟活動實施有效的控制。

4.做好經營活動分析工作可以強化企業的經濟核算，使企業的經濟責任機制不斷趨于完善。第五，做好經營活動分析工作可以幫助管理人員及時發現企業在生產經營過程中的各薄弱環節，并及時地采取措施來應對，充分挖掘出其內部潛力，使企業的經濟效益大大提升。

三、結語

強化企業的經營活動分析工作對企業的穩定、健康、可持續發展有重要意義，要做好企業的經營活動分析工作要求管理人員必須要從企業的內部結構、強化服務意識、構建企業文化以及采取人才策略等各個方面入手，不斷深化企業的改革，及時了解及掌握市場的動態信息以及消費者的主要需求，做好對目標市場的分析工作，這樣才能夠使企業的經營活動分析更加科學、準確，進而為企業的有效管理提供必要的參考依據。

參考文獻：

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[2]趙紅衛：電力科技型企業經營管理考核模式探析[J].華東電力. 2011（10）.

[3]黃遠征 劉悅音：以信息化為動力提升電力企業核心競爭力[J].科技經濟市場.2011（03）.

篇9

［關鍵詞］平衡計分卡;企業戰略;房地產

1房地產開發行業企業戰略執行存在的問題

房地產開發行業是當下效益最高的行業之一，隨著社會經濟環境的不斷變化，房地產開發行業競爭愈發激烈。企業想要在這種環境下保持長久的競爭優勢，必須通過優化戰略管理模式，保證企業戰略有效實施等方面著手，為企業提供科學有效的發展戰略，但在房地產開發行業中還存在著許多問題。

1．1戰略理解和目標模糊

房地產開發行業因為其特殊性，其戰略方向大多是由企業高層管理者決定的，而對于企業中層管理者和基層員工而言，往往并不了解企業的發展戰略方向，難以使企業的發展戰略方向貫徹到日常工作中，使其成為工作的最高準則。企業各部門對于戰略總方向理解模糊，往往都根據各自部門的職責理解和落實，使得各部門各行其是，缺乏對企業發展方向和工作概況的共同認知，很難在企業實際項目操作中做好配合和協調，造成了戰略具體實施過程中缺乏相應的條理性和系統性。這就需要企業的戰略目標進化為有效的戰略管理體系，將戰略方向轉化為可見的目標，并在企業各部門間做好有效的溝通，提高各部門的協作能力，同時使員工也進一步加深對企業戰略發展的認識，將其帶到日常工作中來。

1．2企業、部門、員工之間缺乏聯系

在傳統的房地產企業管理體系中，各部門只需要完成本部門相應指標即可，對于整體的戰略構架缺乏整體意識。部門之間缺乏協作精神，員工個人也僅僅局限于部門內的短期戰略層面，對于企業的發展缺乏長遠的意識。但客戶注重的不是部門或員工個人的能力，而是整個團隊的協作能力，將企業當成一個整體衡量。因此在企業的發展過程中，必須將企業、部門、員工有機結合，將整體與戰略發展目標緊密結合，讓部門與員工在促進戰略成功實施的前提下完成屬于各自分工的工作。

1．3管理層對戰略實施信心不足

由于企業的戰略策劃往往只通過高層管理者個人能力影響，在戰略方針制定完成后，管理者有可能會對戰略方針產生信心不足的心理負擔。管理者在戰略制定完成后并沒有把戰略方針放在企業發展的第一位，會導致戰略制定得過于脫離實際，在實際運用中出現問題，影響管理者對于戰略方針的基本信心。一個成功的企業，不但需要優秀的領導者，更需要一個有能力為公司戰略服務的管理團隊，只有團隊建設完整了，才能繼續引領企業按照戰略規劃進行擴展。

1．4沒有建立明確的績效體系

房地產行業中的企業績效體系，一般是運用目標管理方法的一些量化指標，在管理者對量化指標進行考察時，往往帶有個人喜好、厭惡等主觀情緒，很難對部門或個人的績效進行客觀、系統的衡量，也不能體現該部門或員工對于戰略目標實施的作用大小，從而打擊了員工的工作積極性，降低了工作效率。因此管理者應在企業戰略方針建立的同時，設定與戰略方針相關的、明確的績效目標，來針對每一個員工和部門進行系統化、公平化考核。

2平衡計分卡概述及應用價值

20世紀80年代，傳統的只以單一財務指標為考評方法的弊端日益明顯，滯后性、片面性、局限性、短期性嚴重。西方學者開始針對績效考評模式進行研究，于是平衡計分卡的考核方法應運而生。平衡計分法從顧客維度，內部維度，學習、成長維度，財務維度等多方面進行全面考察，成為了一種更加新穎，實用性和全面性更強的考評方法。平衡計分卡是以企業戰略發展為中心思想，對企業持續發展狀況的評價。平衡計分卡有利于幫助企業認清自己的真實情況、使命、價值觀等多方面因素，并將其貫徹到日常工作之中，在繼承了傳統的財務指標基礎上，兼顧顧客、內部流程、學習創新等多方面因素，以企業的發展戰略為核心，將企業目標與四個維度相結合，形成推動企業不斷發展的路線圖，使企業經營者可以以可持續發展的眼光審視企業成績。平衡計分卡自問世以來，已經在美國多家公司得到了落實與實施。美國500強企業中有六成企業都采用了平衡計分卡的方法，在銀行、保險公司等財政服務行業的應用比率更高，從而在全球廣泛使用。如今平衡計分卡已經涉足了全球各行各業，甚至非盈利性機構。而在20世紀90年代中期，我國也引入了平衡計分卡模式，隨著企業改革的不斷進行和深入，平衡計分卡的運用愈發明顯，績效評比也越來越受管理者的重視。當前我國許多企業在績效考核方面都借鑒了平衡計分卡的想法和因素，不少企業在此基礎上開發了軟件產品，將平衡計分卡融入績效管理系統中，使眾多企業相關部門崗位形成對接，形成相對完整的戰略規劃體系，實現了企業的轉型和發展。

3平衡計分卡在我國房地產公司的應用策略

平衡計分卡在實施過程中應遵循以下幾個步驟：第一，對房地產企業進行SWOT內外環境全面分析。第二，根據公司戰略設定平衡計分卡的績效目標，明確房地產公司戰略目標之間的因果關系，將戰略目標與房地產公司日常運作結合起來。做好房地產公司價值定位，為客戶人群樹立自己獨特的價值地位。第三，要根據公司戰略目標，對實現戰略目標的關鍵步驟進行層級篩選和落實，形成部門和員工個人的績效考評指標。通過中層管理者的領導，實現個人績效考評中員工對自己完成情況的定位。第四，將企業的發展與員工個人工作能力、部門間相互協作能力相結合、掛鉤，把員工能力和部門協作能力加入到績效考評制度中來，并將這些工作能力與薪資直接掛鉤，達到激勵員工在遵循企業發展戰略目標方向的同時，提高自己的工作積極性。第五，在使用平衡計分卡體系的時候，定期對員工和部門進行考核，將實際結果與平衡計分卡體系的四個維度指標完成期望值進行橫向比較，分析其中出現的問題，并加以改正。在運用平衡計分卡體系的時候，應該首先注意以下幾個問題：第一，平衡計分卡體系是房地產公司戰略發展方針的出發點和參照物，在分析戰略的基礎上依照平衡計分卡體系為公司設計出具體到關鍵位置績效指標的平衡計分卡，各部門或團隊以及每個員工個人的績效考評指標。第二，在此之下，應讓企業整體，以至于各個部門和員工，對于平衡計分卡體系有著充分的了解和認識，使平衡計分卡體系能在企業中健康有效地展開。第三，部門或個人依據平衡計分卡體系的四個維度指標，計算相關的完成度，如果能較好地完成指標，則可以認為他們取得了良好的績效，認可其工作能力。第四，平衡計分卡體系四個維度的關鍵指標在不同的部門或員工身上賦予的權重應該是不同的，例如房地產營銷部門，人員考核的時候就應該更注重財務和客戶發展的指標，在其他部門也應有其相應的側重指標。第五，在向平衡計分卡體系進行反饋的過程中，實施成為一個閉路循環體系，使企業的戰略發展方針能得到健康有序的發展。在平衡計分卡體系實施過程中，也應注意保持其與戰略發展方針的一致，使其能夠在最高意義上與公司的發展前景和發展方針相結合。

4結語

平衡計分卡體系是當今最有效的績效評價系統，平衡計分卡體系可以將房地產公司內部日程管理聯系起來，加強企業內部聯系性，反應公司綜合經營狀況，并采取相應的發展策略。通過完善績效體系，促進公司員工的工作積極性，提高部門和個人的工作效率。讓部門和個人在戰略方針高度統一的同時，減少不必要的信息負擔，緊密相關的配合與協作，讓房地產工司在進行開發過程中，保證企業的合作性，提高企業競爭力。

主要參考文獻

［1］［美］畢意文，孫永玲．平衡計分卡：中國戰略實踐［M］．北京：機械工業出版社，2003.

［2］陳凌芹．績效管理［M］．北京：中國紡織出版社，2004，18（6）：72－73.

篇10

[關鍵詞] 公司債 融資渠道 債券融資

一、我國房地產企業融資現狀

2007年8月14日，中國證監會正式頒布實施《公司債發行試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），這標志著中國公司債發行工作正式啟動。眾所周知，房地產開發行業是資金密集型行業，企業要想獲得良好的發展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺了一系列政策以加強對房地產行業的宏觀調控，并實行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發企業獲得信貸融資愈發艱難，企業只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產上市公司通過股權融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監會對房地產上市公司股權融資進行了限制，開發企業股權融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產開發企業將面臨著嚴峻的資金考驗。

同時,由于國家政策及我國資本市場不發達等因素影響,我國房地產開發企業主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權融資占據著極大的比列,股權融資與債券融資的發展極其不平衡,這使得企業不得不承受著巨大的經營風險和較高的財務成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風險，不利于我國金融市場的穩定與發展。

二、公司債的主要特點

公司債券公司債是由企業依照法定程序發行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據約定利率支付利息。根據證監會頒布的《試點辦法》，筆者認為公司債主要有一下幾個特點：

1.發行利率市場化。根據《試點辦法》規定，發行價格由發行人與保薦人通過市場詢價確定。這種定價方法與股票的定價方法相類似，公司債券同企業債券定價相比有了質的改變，公司債券價格能夠在真正意義上實現了市場定價，讓市場來確定發行利率。

2.融資資金用途限制少。當前我國房地產開發企業的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴格限定，同樣，企業即使通過發行企業債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業充分發揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規定，發行公司債券募集的資金只需符合股東會或股東大會核準的用途和符合國家產業政策，限制相對較少，有利于企業根據自身的經營狀況對資金的使用進行優化安排，降低財務成本和優化資本結構。

3.債券發行程序相對較簡易。相對于股權融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發行主要是看發行公司的盈利能力和償債能力，同時，公司債發行可以采取“一次核準、分次發行”的做法，開發企業可以根據自身項目開發的資金的需要狀況和市場狀況來確定發行規模和頻率。相對而言，債券融資更易發行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費用。

4.資信評級作用體現。《發行辦法》中不再強制規定需要商業銀行的擔保，評級機構的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據，同時監管機構重視發行人的信息披露及發行公司債后的市場監管工作，并要求在公司債券有效存續期內，資信評級機構每年至少進行一次跟蹤評級并及時公告發行人資信狀況的變化情況。

三、公司債融資優勢

正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點。現推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發揮公司債固有的優勢，降低房地產開發企業對信貸融資的依賴，促進開發企業融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優勢：

1.公司債融資成本較低。目前我國商業銀行三到五年期貸款基準利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調整到7．83％，而金地集團所發行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費用，金地集團每年估計可以節約兩千多萬的財務費用。因此同商業銀行信貸融資相比，企業發行公司債可以節約相當多的財務成本。

2.拓寬融資渠道，優化企業資本結構。當前除了少部分企業實力較強能夠上市進行股權融資以外，我國房地產開發企業主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產開發企業提供了在中長期內較為穩定的資金來源，有利于開發企業拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優化企業資本結構，降低企業經營風險。

3.可避免因再融資而分散股權。在股權分置改革后，通過股權再融資會分散公司股東的控股權，且有可能會降低每股收益，并可能導致股價下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權再融資會直接削弱大股東的控股地位。通過發行公司債在獲得企業所需資金的情況下，發行公司債融資更容易獲得股東的支持。

4.發行門檻較低，融資對象較多。公司債的發行沒有對資金用途等方面設定硬性指標，且公司債的發行也沒有規定一定要由商業銀行等擔保人做擔保，相對而言，發行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險公司、基金等大型投資機構之外，商業銀行及個人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權融資而言更有優勢。

參考文獻：

[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期