導語：如何才能寫好一篇房地產行業融資風險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞:商業銀行;房地產融資;風險管理;控制策略

一、房地產融資風險分析

(一)房地產融資風險類型

第一,宏觀經濟風險。由于房地產開發活動受宏觀經濟形勢的影響很大,而經濟發展具有周期性的規律,因此,房地產開發活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀80年代以來,我國房地產業就有過三次大起大落的經歷,而這三次漲落與我國經濟發展的態勢基本是一致的。一般而言,經濟發展趨勢是影響開發時的主要因素,在經濟發展的成長期,各類房地產需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產金融獲利的機會也就較多;當經濟不景氣時,失業增加,收入下降,房地產市場需求也隨之下降,供過于求,房地產金融業就會少獲利或虧損,出現風險。

第二,市場風險。目前我國房地產投資主要還是靠銀行貸款。據相關調查數據分析得出:房地產開發企業項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產項目中60%的資金來自于銀行。當社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導致投資者收益減少時都會形成風險。這樣開發商和購房者一旦出現風險,直接受損的是銀行。

第三,經營操作風險。一方面,經營風險房地產開發企業因經營不善而導致的銀行信貸風險。房地產開發從獲得土地、前期開發、項目投標、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環節多、周期長,期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環節,而一旦某個環節出現風險,則整個項目的風險就會產生連鎖反應。另一方面,是銀行自身經營房地產信貸業務不善而導致的風險,主要表現在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險。二是房地產金融業務還沒有形成規范化的操作規程,特別是對房地產開發企業資產質量審核不嚴、對企業經營活動檢測不夠、抵押擔保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風險。

第四,變現風險。變現風險即流動性風險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導致房地產商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產經營者造成損失的風險。房地產是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產投資公司從獲得土地使用權到開發建設物業,最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。

(二)商業銀行在開展房地產融資業務中存在的問題分析

第一,房地產企業過分依賴銀行融資,銀行成為風險轉嫁對象。由于我國房地產金融體系不完備,房地產開發和經營的股權融資形式還沒有完善,企業債券發行又受到了嚴格控制,房地產開發資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產開發公司經營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發公司套取銀行房地產信貸資金現象突出。目前,某些商業銀行為擴大房地產信貸市場份額,出現了急功近利的傾向,一些不法開發企業抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產信貸資金,如在進行房地產開發的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設出現資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產開發公司由于利益的驅動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正常現象,銀行往往無可奈何。

第二,同業競爭無序,違規的金融業務時有發生。房地產信貸融資業務在各銀行的業務中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產信貸市場份額,各家銀行在簡化手續、提高服務質量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優惠措施,使同業間競爭日趨激烈,甚至表現出惡性競爭的態勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產公司和收入較為穩定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關房地產信貸的政策和規定,帶來了諸多潛在風險。如向“四證”不全的房地產開發項目發放貸款。甚至有的銀行基層房地產信貸部門為追求盈利,超規模發放貸款或把房地產信貸業務視同銀行信貸業務,混業經營,超范圍發放貸款,大量房地產信貸資金用于補充企業流動資金及購置其他固定資產。有的銀行房地產信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴重不足,且不到位,而又盲目擴充業務,而這些現象在房地產信托中也屢見不鮮。

第三,房地產業風險預警體系建設滯后。少數銀行內部管理制度松弛,導致內控風險時有暴露。房地產業的快速發展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發展業務的同時,忽視了內部管理和風險控制的重視。突出表現為:缺乏房地產融資業務發展的總體和長遠規劃,純粹是為了發展而發展,對市場運行趨勢的分析及風險預警體系建設明顯滯后;管理部門對其全盤業務的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發展方向,平時又缺少檢查、誘導和監督,使其內部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產信貸部門人員結構不合理,對銀行信貸業務較精通,而對房地產業的專業知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風險控制經驗,制約著房地產融資業務的發展。

第四,房地產融資業務服務體系不健全。房地產融資業務涉及銀行、評估機構、房地產管理機構、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現狀是:涉及部門多、手續煩、涉及到評估機構、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環節多;評估有效期短。不動產評估有效期最長為2年,一般為1年,動產為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產評估機構好壞不一,管理較混亂,評估費用依據評估資產標的收取,評估結果暗藏風險。因而商業銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環節和成本。

二、商業銀行控制房地產融資風險的主要策略

第一,提高銀行風險防控能力、規范銀行操作。銀行信貸風險的規避應重在事前預防而非事后補救。貸前,應收集有關借款人的資料;貸后,應關注借款人所發生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產商是否進行發放貸款時,主要評估對象是房地產商的抵押資產,一旦無力歸還貸款,銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產,但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產信貸當作低風險項目品種開發的觀點,嚴格對房地產信貸各環節實施監控。商業銀行必須遵循央行有關規章制度來辦理信貸業務,杜絕不符合規定的開發商攫取貸款的機會,要加強對房地產市場的認識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內控制度建設。銀行要制定科學的銀行內部業績考核辦法,建立責權合一的激勵和約束機制。

第二,把準宏觀經濟脈搏、提前預測,合理規避宏觀風險。商業銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經濟發展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結構不必層層設置,可考慮兩級構架:總行一級和在經濟發展水平相差無幾的區域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業基地等)。總行主攻全球及全國經濟形勢,區域主攻區域經濟,使兩者相互補充。隊伍建設上要以社會學者為主,內部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地產風險預警體系。商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后,可根據項目的進度和進展狀況,分期發放貸款,并對其資金使用情況進行監控,防止貸款挪作他用,具體表現在:一是商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。二是商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業銀行應密切關注房地產企業的開況,確保對主體結構已封頂住房的個人住房貸款發放后,該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。四是商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。五是商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響,加強市場風險預報,建立針對市場風險程度和風險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產生的各種風險。

第四,配備建筑工程估價專業人員,從技術上防范房地產開發貸款風險。為有效防范房地產貸款風險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業中介機構進行技術把關。但是由于目前國內信譽較高的社會專業中介機構尚未充分發展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發企業自行編制的,所以國內的商業銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業務量大的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業務量較小的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內容和雙方的權利義務等。

第五,加強對評估機構的管理,防范抵押物的評估風險。商業銀行可以根據一定的條件,如從事評估業務的年限、資產規模和業務量、資質等級、是否具備充足的有執業資格的專業評估人員、在行業內的聲譽等來確定擬合作的評估機構名單,并與評估機構簽訂合作協議,規定雙方在評估質量、工作效率、收費標準、賠償措施、相關信息共享等方面的權利和義務。在進行抵押物評估之前,客戶經理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構。評估機構的名單管理是一個動態的過程,銀行應定期對名單中評估機構的工作進行審核和評價,內容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發生實質性風險、客戶對其工作效率和服務是否滿意等,然后根據評價結果對名單進行調整。

三、結束語

我國房地產融資風險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發展起來的房地產融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當然,房地產金融中的各項管理制度和風險防范措施,都是為該項金融業務保駕護航,確保這一業務的健康持續發展。但如果控制過嚴,門檻過高,也會在一定程度上減緩發展速度,影響長遠發展。所有的經營都存在風險,而風險通常也與收益存在著正比例的關系。因此,商業銀行在拓展房地產融資業務中更主要的是追求風險可控,如何處理好銀行業務發展與風險的關系,這將是房地產金融發展中的重要課題。

參考文獻:

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關鍵詞：房地產 財務風險 控制 問題

房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，由于經濟發展狀態的限制，向歐美國家的房地產行業融資發展的先進模式在國內難成規模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產行業亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風險。

1、房地產企業財務風險特點

房房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，房地產行業用于運轉的資金主要來自于企業自籌資金，銀行貸款及購房預付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業的資產負債率目前已達到80%甚至90%之上，風險之大令人堪憂房地產項目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點，一個項目在較長的建設過程中會涉及到鋼鐵，建材等多達幾十個行業的市場，又與周圍的競爭環境，宏觀經濟貨幣政策及市政規劃的改變有不可分割的關系，這些因素都會對其產生企業不可控制的影響，而由此引發投資活動的不確定性便會引發出財務風險。

我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來。我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來確保企業的資金鏈。本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：

1.1、產品本身具有的特性引起的財務風險房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。

1.2、企業經營管理活動引起財務風險我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。

2、房地產行業財務風險成因

房地產行業財務風險成因具有與其他行業的共性，如都受到內部環境與外部環境的影響，但每個行業對其影響因素的敏感度與影響結果都不同，本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：

3、產品本身具有的特性引起的財務風險

房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。

4、企業經營管理活動引起財務風險

我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。

5、我國行業發展現狀帶來的財務風險

我國的房地產行業發展迅速，從爆發期到現在的深度調整期，每個時期企業發展模式都有所不同。從”土地"模式到現在“現金為王”模式的轉變也在無形之中為不少企業增加了財務風險。“土地”模式倡導以土地儲備量作為房地產企業實力的決定性評價標準，在實際企業操作中卻將其極端化，各個企業競相正當“地王"如，不斷的用新拍土地帶來的項目融資去獲取新的土地，而拍得的土地又帶來新的融資，這樣的模式使得地價愈來愈高，而融資風險愈來愈大，最終承載卻是銀行與消費者。在健康的房地產市場中穩健的資金鏈應該是其主要特征，如何控制其資本結構而取得最佳的土地儲備量并保證資金的使用效率是每個企業在各個時期都要重視的問題，也是房地產企業特有的并且必須要控制的風險之一。

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關鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產貸款；地方融資平臺；風險外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏觀審慎管理的空間維度主要關注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構之間共同的風險敞口以及資產的深度關聯而形成的系統性風險隱患。目前，國外研究關注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統重要性金融機構；二是以結構性投資機構①（SIVs）為代表，游離于金融監管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農、中、建、交等系統重要性金融機構經過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產質量和抗風險能力大幅提升，在經營機制上也更趨穩健。其次，我國直接融資市場發展相對滯后，資產證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學者將擔保公司、私募基金等非銀行金融機構，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構規模較小，與正規金融機構的聯系還不十分密切，一旦出現問題只會造成局部性風險，尚不足以產生系統性風險。

就當前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關注金融機構共同風險敞口過度集中于房地產行業和地方融資平臺的風險。據統計，截至2011年6月末，全國房地產貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據銀監會統計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監會原主席劉明康在2011年銀監會第三次經濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業金融機構要加強對地方融資平臺貸款和房地產信貸的風險防控。經濟學家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業面臨的系統性風險更多地集中在地方融資平臺和房地產市場中。在本文中，我們將結合房地產、地方融資平臺的信貸風險現狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業、房地產行業和地方融資平臺三者之間風險傳導的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的相關政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。

二、房地產貸款、地方融資平臺與系統性風險的潛在傳導機制

近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產行業呈現出高速發展的態勢，已經成為拉動我國經濟增長的支柱性產業。然而，在肯定房地產行業積極作用的同時，我們也必須清醒地認識到，我國的房地產行業發展過熱，房地產信貸規模過度擴張，金融體系在支撐房地產行業迅速發展的同時也積聚了大量來自房地產信貸的風險。一旦房地產行業出現劇烈波動，將對銀行信貸安全構成威脅，嚴重影響金融體系的穩定性。除了房地產行業之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關注。自2008年底以來，地方融資平臺的數量和融資規模呈現飛速發展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結構中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負債，因此房地產行業的波動，直接關系到地方政府清償債務的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。

（一）房地產信貸風險現狀

當前，我國的房地產信貸主要由兩部分組成，即房地產開發貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產行業的迅猛發展，我國的房地產開發投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產行業。在這樣的宏觀環境下，我國的房地產信貸迅速擴張，各個商業銀行都將房地產貸款作為一個重要的經營領域。圖1綜合反映了房地產信貸增速與金融機構貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結果。可以看出，房地產信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產信貸增速已經超出了合理的范圍，房地產信貸規模存在過度擴張的現象。從金融機構貸款余額中房地產信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構在房地產行業的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構新增貸款7.95萬億，其中商業性房地產貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。

除了導致行業集中度風險外，我國的房地產信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風險。首先，房地產信貸投放具有明顯的區域集征。由于房地產的開發投資容易受到地理環境、經濟水平等因素的制約，因此不同地區的房地產行業發展水平有所不同。我國的房地產行業具有明顯的板塊特征，房地產貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣三大板塊地區。從2010年末我國各省（直轄市）房地產貸款余額分布來看，排名前五的省（直轄市）均來自上述三大板快（見表1），而且這五個省（直轄市）的房地產貸款余額之和占全國房地產貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區吸收了大部分的房地產貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產貸款在區域上的集中投放，容易造成局部地區房地產行業的過度投資，導致房地產泡沫膨脹。而且，一旦風險爆發，房地產行業區域集中的特點容易造成風險的迅速蔓延和擴散，對房地產貸款的安全性極為不利。其次，在房地產信貸投放的結構上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經濟下行，房價大幅下跌，金融機構將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發的風險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業銀行在房地產信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產行業中的優質企業和優質項目。一些全國性的大型房地產企業，以及各省綜合排名靠前的房地產企業成為各商業銀行貸款營銷的重點目標，客戶授信集中度風險日益顯現。

（二）地方融資平臺貸款風險狀況

近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經濟建設中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務問題逐漸顯現。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經濟復蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負債規模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩定報告》別指出，地方政府隱性負債問題不容忽視，地方融資平臺風險值得關注。

作為地方政府債務形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數量和融資規模十分龐大。據審計署對地方政府債務的審計結果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規模大、政府財力作支撐、收益穩定性高等特點，是信貸營銷的理想目標，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風險意識。來自銀監會的統計數據顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業共同風險敞口過度集中的風險，使得地方融資平臺的風險被大量地轉嫁到金融體系中，對金融體系的穩定性構成嚴重威脅。

隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負債使地方政府負擔著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務將進入償還期，地方政府在未來5年內的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴峻的債務償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負債面臨著嚴重的違約風險。一方面，地方政府投融資平臺經營的項目普遍具有投資規模大、開發周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現象。隨著未來經濟周期的波動，土地出讓收益的穩定性和持續性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當前國家收緊土地供應閘門的政策下，地方政府土地出讓的預期收入不能實現，地方政府投融資平臺貸款的違約風險將進一步上升。

（三）房地產貸款、地方融資平臺與系統性風險的潛在傳導機制

從上述房地產信貸以及地方融資平臺貸款風險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業）與房地產行業以及地方融資平臺之間已有著很深的關聯性。各主要金融機構都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產行業以及地方融資平臺債務之中，并逐漸形成以房地產行業、地方融資平臺為中心的復雜的信貸網絡結構（見圖3）。金融機構之間通過銀行間市場相互關聯，并且共同風險敞口過度集中于房地產行業、地方融資平臺兩個中心點。

進一步，作為該信貸網絡結構的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產行業息息相關，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產行業能否持續快速地發展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據國家審計署的審計結果，到2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為2.55萬億，占所有負有償還責任債務余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產經濟的波動相關聯。房地產行業的持續快速發展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產行業進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產業的快速發展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產價格來實現儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產價格的上漲，滋生并加劇房地產泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產價格之間相互推動、相互捆綁的關系，使得地方融資平臺貸款的風險狀況與房地產行業密切相關，房地產行業的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構成威脅。

因此，房地產經濟的波動將直接影響我國當前信貸網絡結構中的兩個中心主體――房地產行業和地方融資平臺――的貸款質量，進而影響我國金融體系的穩定性。在房地產經濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規模的擴大，房地產信貸需求不斷擴張。由于房地產抵押價值的上升以及信貸風險的下降，各金融機構也都將房地產貸款作為優質貸款進行重點投放，房地產信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設。地方投融資平臺的數量和融資規模不斷膨脹。反過來，房地產信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產價格的上漲，造成房地產行業的過熱發展。隨著金融體系參與房地產經濟的不斷深入，金融機構的共同風險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網絡結構，房地產行業和地方融資平臺作為信貸網絡結構中具有系統重要性的兩個主體，其風險狀況一旦惡化，將對各金融機構產生風險溢出效應。金融體系的系統性風險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產經濟很容易受到宏觀經濟波動、國家宏觀調控政策等因素的影響。當宏觀經濟下行或者政策因素對房地產經濟不利時，房地產需求會發生變化，市場預期和信心將出現波動，房地產經濟面臨著逆轉的危險。一旦房地產經濟進入下行期，市場需求的銳減將導致房地產價格的大幅回落，房地產抵押品價值大幅縮水，房地產信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風險敞口過度集中于房地產及地方融資平臺貸款，各金融機構將受到不同程度的沖擊，資產質量嚴重下滑，資產總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構都設法掩蓋自己的風險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風險，金融市場將出現流動性嚴重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發系統性風險（圖4右半部分）。

綜上所述，通過對我國房地產經濟波動與系統性風險之間傳導機制的分析可以看出，當前我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的關鍵點在于如何對金融體系的共同風險暴露加強監管，即如何設計有效的政策工具，對具有系統重要性的信貸主體――房地產行業及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴格的監管，以防范和化解可能因房地產經濟波動而引發的系統性風險。

三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議

近年來，為了保持房地產市場的持續健康發展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產的宏觀調控來防范房地產經濟波動的潛在風險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調控，但是缺乏整體性和連續性，尤其是對金融機構的共同風險敞口缺乏有效的審慎監管。結合房地產信貸和地方融資平臺貸款的風險現狀，我們給出如下政策建議。

（一）進一步加強對房地產金融支持的嚴格監管，重點防控房地產信貸的集中度風險

由房地產信貸規模膨脹導致的金融機構共同風險敞口過度集中儼然成為我國當前空間維度系統性風險防范的首要目標。在已有金融監管措施的基礎上，我們認為，我國金融當局應該從以下四個方面進一步強化對房地產金融支持的宏觀審慎管理：

1. 建立和完善房地產信貸的審慎監測指標體系，合理評估房地產信貸風險，并構建我國房地產信貸風險的預警機制。擁有完備的信貸監測體系，是有效防控房地產信貸風險的根本前提。房地產信貸監測指標的選擇，應遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標與宏觀經濟指標相結合；在監測過程中，注重總體監測與區域監測并舉，多層次全方位地掌握房地產信貸的變化情況。在此基礎上，采用科學的工具和方法，有效識別和評估房地產信貸面臨的各種風險。目前，我國金融監管部門主要通過壓力測試來評估房地產信貸的風險狀況。在不斷改進的過程中，測試風險因素更加全面，測試內容更加廣泛，且更加關注測試過程的科學嚴謹。然而，壓力測試中的情景假設僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預測。因此，我國金融當局應積極構建有效的房地產信貸風險預警機制，充分利用房地產信貸監測數據來判斷未來風險的發展趨勢，根據預警結果合理制定并實施抵御風險的各種應急方案和行動計劃。

2. 依據房地產信貸風險現狀及房地產價格的走勢，及時、動態地調整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數，往往在確定貸款總額及控制信貸風險中發揮著關鍵作用。較高的LTV會助長房地產信貸的擴張，進一步加劇房地產泡沫的膨脹。在準確判斷房地產信貸風險變化趨勢的前提下，通過動態地、具有前瞻性地調整LTV，能夠有效地抑制信貸規模的膨脹，促進房地產市場平穩健康地發展。目前我國已重視對LTV的監管和調整，在此基礎上，應進一步完善LTV的調整機制，提高LTV調整的科學性、靈活性和前瞻性。根據房地產價格變動及房地產信貸增長的形勢，及時調整LTV上限，對具有投資、投機性質的房地產貸款制定更為嚴格的LTV上限。

3. 動態調整房地產貸款對總貸款的比率以及區域房地產貸款比重的上限，并依據金融機構的運營狀況及抗風險水平，有差別地實行房地產貸款比重上限。在房地產信貸敞口增長過快、金融機構風險敞口趨于集中的形勢下，應及時設置合理的房地產貸款比重上限，直接調控房地產貸款的增速，有效地防范房地產貸款集中度風險。在具體實施過程中，應注重從整體、區域和個體三個層面出發，有差別地進行調整。在控制總量的基礎上，根據不同區域房地產貸款的風險狀況以及金融機構的運營質量來確定各層面房地產貸款比重的上限。

4. 嚴格執行差別化的房地產開發貸款及住房貸款政策，降低房地產投資的杠桿效應。嚴格控制房地產開發貸款的發放。根據資質、信用、資本金充足率等條件，對房地產開發商進行評級分類，通過保守估計和較為穩妥的審慎做法來動態確定各級開發商的貸款成數，以控制信貸風險，嚴防大額授信集中度風險，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發及保障性安居工程建設的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態調整。嚴格要求商業銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴格的利率風險定價，并適當縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎上，有效地抑制房地產貸款沖動，降低房地產投資的杠桿效應。

（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風險關聯度

地方政府投融資平臺貸款的風險防控是我國空間維度系統性風險防范的另一緊迫任務，也是我國金融當局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規范的基礎上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業的審慎經營，并推動投融資平臺主體的規范和可持續運營。

1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數據庫及風險監測指標體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎上，加快構建平臺貸款風險的早期預警機制。地方融資平臺貸款數據庫的建立，一方面有利于金融當局準確地掌握平臺貸款的規模和質量，為貸款風險的監測和分析提供數據支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風險，實時掌握風險動態，應當根據我國地方融資平臺運行的現狀，建立一套相對完備的監控指標體系，準確地反映地方融資平臺的風險程度和未來發展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風險的預警系統。依據預警結果，制定相應的風險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準備。

2. 適時調整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產收費權等抵（質）押資產的貸款價值比（LTV）等指標，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態調控。依據投融資平臺貸款風險預警的結果，合理地調整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據不同區域的經濟發展狀況，合理地分配授信比例。此外，抵押資產的貸款價值比具有較好的可控可測性質，是地方融資平臺金融杠桿調控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風險。

3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務指標，還應重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當地GDP規模、財政收支結余情況、財政負債情況、預計經濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩定的地方融資平臺，設置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產負債率等指標；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴格的信貸政策，并禁止新增貸款的發放。在此基礎上，可以依據平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風險控制。

注：

①結構性投資機構主要指，通過銷售商業票據籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構。

參考文獻：

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篇4

(一)調控政策增加了房地產企業的財務風險產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。

(二)現有的財務預警機制不適應調控政策近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。

(三)調控政策對房地產市場的影響國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。

二、房地產企業應對調控政策的措施

(一)加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。

(二)建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。

(三)多做市場調研，了解政策的動態影響企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。

三、結束語

篇5

一、房地產金融概念、特點和職能

（一）房地產金融的概念

房地產行業是資金密集型行業，需要大量資金支持，對金融業的依賴是先天性的。所謂的房地產金融則是在房地產開發、建設、經營、管理、服務過程中，通過信用渠道與貨幣流通進行的一系列集資、融資、籌資活動，活動的質性屬于經濟活動同時也屬于金融活動。房地產金融行業十分復雜，涉及到從開發到后期的管理、融資、籌資等一系列活動，具體而言則包括了再生產過程中存款、投資、信托、買賣、租賃、貼現等一系列的金融活動。

（二）房地產金融的特點

集中性。作為大宗商品，房地產其單件價值大，無論是生產還是流通環節，都必須有巨額資金投入，必須有金融機構參與和穩定充裕的信貸資金來源。

資金周轉期長。房地產開發建設需經過取得土地、開發、建筑施工、裝修、竣工驗收等一系列環節。開發時間長，購買者往往采用分期付款方式購房，資金收回期長。

資金運動固定性。房和地在物質形態上是連為一體不可分割的，在交換上流轉只是權屬關系變更。

資金增值性。一方面，房地產資金能帶來收益即利息，另一方面，土地是不可再生資源，經濟發展對房地產的需求將日益增加，供求關系導致了?r格上漲。

風險性。在房地產金融活動中，由于存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的因素，有可能使預期收益與實際金融收益相背離，因而存在資金損失的風險。

（三）房地產金融的職能

為房地產開發經營提供了資金保障。房地產從建設到管理需要經歷多個環節，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。金融聚資功能將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。金融市場上，資金需求者可以通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。

二、我國房地產金融存在的問題

（一）融資渠道單一

房地產行業對資金的需求量非常大，項目從建設到后期管理工作都需要大量資金，房地產行業資金回收需要等到銷售工作結束后，并且由于購買方式不同，資金回收周期長。因此前期融資工作十分重要。由于我國房地產開發公司的數量非常大，公司資金來源大部分都是通過銀行貸款，對于開發商而言，需要其承擔非常大的風險，一旦融資環節出現了問題，就可能會導致資金鏈斷裂，從而影響到后期一系列工程，最終影響到資金回流。

（二）市場監管工作不到位

房地產行業的快速發展為經濟發展提供了巨大動力，由于其對財政貢獻突出，某些管理工作人員片面追求經濟增長，對房地產行業的依賴度非常大。雖然國家面對高房價已經出臺了一系列的調控措施，但是某些部門在實際工作中積極性并不高，監管工作不到位，導致調控工作沒有達到預期的目的。

（三）信貸規模的快速增長

與西方國家相比，我國的房地產行業起步雖然晚，但是發展速度非常快，風險與問題也特別大。由于城市化進程的推進，人口持續增加，在短期內房產供應缺乏價格彈性，房價快速上漲，導致了大量投資者“炒房”，金融機構受到利益誘惑，擴大了信貸規模，大量資金流入房地產行業，導致了房價進一步上漲，價格上漲帶來的利益誘惑導致了更多資金進入到房地產行業，造成了惡性循環，泡沫化嚴重。

（四）風險識別與應對體制不完善

房地產在風險度量方面技術尚不成熟，無法有效的對風險進行識別與衡量。當市場泡沫破滅時，銀行會出現大量壞賬，無法維持房地產企業經營；在信用方面，由于沒有對貸款人資格進行嚴格的審查，造成銷售困難，開發商難以償還貸款。

三、完善我國房地產金融體系的對策建議

（一）擴大融資的渠道

融資渠道單一導致了風險集中，為了改變風險集中的狀態，應該建多元化的融資渠道，改善由銀行提供絕大部分貸款的現狀。可以推行地產貸款證券化，信托投資基金。信托投資基金中通過發行收益憑證或者是股份，達到吸引投資的目的，利用該方法時，需要建立完善的管理制度，對風險進行合理的規避。

（二）政策與法規完善

房地產行業與人民生活有著密切關系，必須要健全與之相關的法律法規體系，促進其穩定健康發展。房地產行業存在供小于求的一個重要原因是投機性需求大量存在，必須要采取一定措施來抑制投機性需求，從而將房價控制在合理穩定的范圍內。如利用稅收政策，對空置房與投機行為征收較高比例的稅，通過提升投機行為成本從而將房價穩定在一定范圍內，從而促進市場向著規范化方向發展，確保市場參與者合法權益得到應有的保障。

（三）控制信貸規模

商業銀行往往更容易受到商業利益的誘惑，需要政府在管理措施上加大力度，通過嚴格的信貸政策對購房行為進行嚴格控制，也可以依據區域不同，從總體上對信貸進行分配與管理，對盲目貸款與不良投資等行為進行識別與控制，通過加強對資金管理，將風險進行轉移與分散。

（四）完善監管與發展機制

除過依靠半法律的手段進行規范外，還需要建立長期平穩發展機制，要實現機制的有效與長期性，就必須要回歸住房的基本屬性――居住，完善住房保障制度、完善城市建設規劃、完善財政體制，確保在政策發生變化時，市場能夠保持穩定。房地產市場監管也是工作的一個重要方面，要發揮宏觀調控的作用，發揮政府職能，及時了解市場狀況，對發展趨勢進行科學的預測，及時信息并對開發商投資進行合理引導。

（五）加大金融行業對新興產業、實體經濟、現代服務業的支持力度

篇6

【關鍵詞】后金融危機；房地產；融資戰略

2008年，次貸危機引爆全球金融危機，給全球金融體系帶來了巨大的沖擊，房地產行業作為我國國民經濟的重要支柱產業，在金融危機爆發后，其所處的市場環境也隨之發生了巨大的變化。

外資金融機構在金融危機中遭受巨大損失，為了保存自身力量不得不將大部分資金撤離出我國樓市。我國宏觀經濟的發展也因遭受金融危機的沖擊出現了減速，國內失業率上升，職工薪酬下降，一些在金融危機中遭受沖擊較小的投資與私募基金在中、小城市的房地產市場抄底房地產推動房市價格，直接導致了居民對房地產信貸業務的消費意愿下降。

房地產企業面臨著資金、市場等全方位的風險，但是機會仍然存在。在美國金融危機爆發之時，中國房地產市場本身就已經開始了調整，美國金融危機使我國房市的調整幅度進一步加大。房地產市場是我國經濟增長的重要支柱，房市的起伏與房地產融資以及相關政策的變動密不可分。因此，剖析中國房地產融資現狀與問題，對其應采取的融資戰略進行定位，是深刻認識房地產市場癥結，確立房地產市場的未來發展方向的關鍵。

一、我國房地產行業的融資現狀

目前我國房地產行業的主要融資方式有借款、發行股票債券、預收定金以及吸收投資等。本文選取我國房地產板塊112家公司作為樣本，通過采集相關數據對其融資模式與結構進行分析，計算得出整個房地產板塊07年至09年的資金來源見表1，以及房地產板塊上市公司的財務數據統計分析見表2。

表1 2007―2009年我國房地產板塊資金來源

年

份 合計

（萬元） 對外借款* 股票籌資 定金預收款 其他*

金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例

2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%

2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%

2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%

對外借款*：包括短期借款與長期借款。

其他*：包括債券以及吸收投資。

從表1中可以發現，對外借款是房地產企業募集資金的主要渠道，三年在房企的資金募集總額中對外借款所占據的比重均在40%以上，其次是定金預收款，連續三年的比重平均值也在30%以上，股票籌資也是房地產企業募集資金的一個重要渠道。

表2 我國房地產板塊上市公司財務數據統計分析

N 均值 最大值 最小值 中值

對外借款融資百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%

2008 112 42% 86% 0% 46%

2009 112 37% 86% 0% 37%

股票籌資融資百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%

2008 112 39% 100% 7% 34%

2009 112 33% 100% 6% 24%

定金預收款融資百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%

2008 112 18% 70% 0% 11%

2009 112 26% 69% 0% 24

其他融資百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%

2008 112 1% 19% 0% 0%

2009 112 4% 51% 0% 0%

112家上市公司股票籌資的融資百分比呈逐年下降趨勢，下降幅度較小。同時連續三年均存在股票籌資融資百分比為100%的上市公司，這就說明有企業的融資額全部來自于股票的發行。

從表2中可以看出，112家上市企業的定金預收款在企業的融資結構中的地位有所上升，同時在某些企業內，定金預收款已成為其主要的資金來源。

二、我國房地產行業融資存在的問題

1、融資市場格局朝多元化發展，但主要來源仍是銀行信貸資金。

近幾年為了抑制房地產投資過熱，防范銀行信貸風險，同時也為了配合宏觀經濟的整體調控，我國政府采取了一系列宏觀調控措施，一些房地產金融創新迅速發展起來，但房地產項目的開發和資金運轉大部分仍然來自于銀行信貸，如此一來房地產行業的風險輕易轉嫁到銀行系統。

2、完備的房地產融資體系尚未形成，融資多方面受限。

與成熟的房地產金融市場相比，我國房地產金融體系存在著不完備性。就一級市場而言只有銀行體系支撐著整個房地產行業的融資需求，僅有的數家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。二級市場也還處在萌芽階段，中國的房地產金融體系并不完備。

房地產行業的融資在多方面受到了限制。首先是銀行信貸，央行不斷調整房地產的信貸政策以求規范房地產信貸市場，并要求商業銀行防范房地產貸款風險。其次是房地產信托，由于信托的私密性要求受托人對委托人、受益人以及處理信托事務的情況和資料負有依法保密的義務，同時信托的私募性要求不得公開宣傳，使得這種融資方式目前并未被普遍接受。第三是房地產開發企業股權融資，許多房地產企業受國內上市的高門檻阻攔不可能在證券市場上進行股權融資和公開交易。其他房地產金融創新的融資渠道像信貸資產證券化、固定貸款利率等房貸產品目前發展也尚未成熟，無法彌補主要由銀行貸款的限制帶來的資金缺口。

3、部分房地產商投機運作，利用炒房團規避高額稅收。

在房地產整體信貸政策緊張的背景下，為了迅速融通資金房企不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。一方面炒房團以某種方式為房地產開發商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。另一方面部分房地產企業通過與炒房團操盤手簽署工程承包合同，再以建筑安裝費用收回墊付的首付在開發施工中進行轉包，做高建筑安裝成本借以逃避高額稅收。

遭遇全球金融危機的沖擊，目前我國房地產行業普遍面臨資金短缺的困境，如果不能更好地借助于各種房地產金融工具，廣開籌資渠道，則時刻都會面臨財務危機可能。如何合理有效地融資并適度降低融資風險，已是我國房地產行業迫在眉睫的一大課題。

三、目前房地產行業融資的主要戰略

房地產行業是一個資金高度密集性的行業，如果不借助于各種融資手段，房地產企業將寸步難行。在融資渠道多元化的建設上，需要進行大膽的路徑探索，除傳統的方法(自有資金、銀行貸款、定金與預收款) 外，還可以通過以下途徑進行資金籌集：

1、賣方信貸

賣方信貸也稱開發商委托貼息委托貸款，是指由房地產開發商提供資金委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息。開發商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦金融機構而言，能夠有效地規避金融風險，即風險承擔者由銀行變成了開發商。同時，開發商的這種行為是對金融投資工具多元化的一種嘗試。[1]這種融資模式下開發商投入一定的預定資金做委托貸款便可獲得幾乎沒有成本的銷售融資。

2、房地產信托

房地產信托是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。 [2]

房地產信托可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等，在不同層次上為房地產企業服務，解決其他渠道難以解決的一些問題。不但可以降低整體的運營成本，還有利于房地產資金的持續運用。同時可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品，擴大市場供需雙方的選擇空間。相對于其他任何方式，信托只需備案而不需要央行的批準，簡潔方便。

3、階段性股權融資

階段性股權融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的一種方式。它不會增加負債率，但也有其缺陷，股東較多的情況未因為管理權的爭奪使得項目操作的難度增大，在不具備管理權權威投資者情況下會因為需要由第三方專業公司運作增加成本。

4、IPO(首次公開募股)

IPO對房地產企業而言是發展機遇，上市已經成為房地產企業的一條重要的融資之道，但是房地產公司的上市之路并不如理想的簡單。對于未上市的房地產企業而言，從表面上看雖然是一種最為經濟的選擇，但正是因為上市的門檻高，道路坎坷，只有少數房產巨頭才具備走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企業必須另覓途徑，借殼上市成為了他們的最佳選擇。

借殼上市程序相比IPO要簡單得多，它避開了IPO 對產業政策的苛刻要求，也避開了IPO排隊等待審批的程序，買完殼通過重組整合業務即可完成上市計劃，而一個完整的IPO 上市計劃預計最快也要耗3～5年的時間，在這種情況下，借殼上市成為了欠缺IPO能力的房地產商們的首選。[3]雖然借殼上市比IPO要簡單很多，但是從買殼到實現融資也有一個過程，不可急于求成，房企要在經營中規范自己的企業行為，為自身樹立良好的市場形象。

5、房地產抵押貸款證券化

房地產抵押貸款證券化是指以住房抵押貸款債權為基礎，由金融機構或特別目的證券機構SPV對住房等房地產抵押貸款進行包裝組合和信用增級后，將在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者。它的意在于徹底改變了傳統的金融中介方式，在借貸者之間建立了更有效的融資渠道和經濟關系。[4]

我國的房地產抵押貸款證券化尚處于初級階段，存在巨大風險，需要謹慎對待，要想達到發達國家完善的融資環境，還需要經歷一段漫長的時間。在借鑒國外經驗的同時，應該創建良好的住房抵押貸款風險防范體系，為住房抵押貸款的證券化創造一個寬松的宏觀政策環境，充分發揮市場的調節作用，完善相應的房地產金融法律法規，并建立相應的房地產貸款證券保險制度，使以房地產貸款債權為基礎的證券資產風險得到最大程度的合理控制。

除了上述的賣方信貸、房地產信托、IPO、借殼上市以及房地產抵押貸款證券化的融資方式外，還有合作開發、回租回買融資、租賃融資等多種方式，同時通過合理定價，加快銷售、加速資金周轉以改善資金鏈，對大多數企業而言也是一種較為明智的做法。在目前的宏觀大背景下，房地產行業的資金來源渠道正在迅速實現新的轉變。為了在行業競爭中取得有利的地位，房地產企業必須對比融資成本和可行性，認真研究策略，實現多元化融資，解決資金問題，尋求新的發展空間。

參考文獻：

[1]孫兆東.解讀開發商“買方信貸”[J].中國房地產金融，2004，4.

[2]李則潮.淺議我國房地產行業融資策略[J].時代經貿，2008，10.

[3]張曉明.論目前房地產行業融資現狀及策略[J].科技創新導讀，2008，30.

[4]曹建元.房地產金融教程[M].上海:上海財經大學出版社，2003.

本文為教育廳課題《經濟危機、自由現金流量與企業投資行為研究》（課題編號：09C537）。

作者簡介：

篇7

一、財務管理在房地產行業融資過程中的重要性

（一）一定程度上能夠減小房地產行業的融資風險

由于經濟的飛速發展，人民生活水平快速提高，房地產行業也隨之迅速發展起來。房地產行業是一個資金密集型行業，在其發展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計劃、分配和使用這些資金，沒有相應的財務管理工作是萬萬不行的。房地產行業融資過程中的財務管理工作，通過科學規范的管理方法對融資進行管理，使所籌融資能夠有目的、有計劃的使用，一定程度上能夠減小房地產行業的融資風險。

（二）實施科學的融資決策的需要

房地產行業的經營發展需要進行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個環節。財務管理在房地產行業的融資過程中，根據所做的財務預算能夠正確的評估融資規模，從而制定合理可行的融資方案，實施科學的融資決策。這樣以來，房地產行業在融資過程中，就能夠根據實際需要進行融資，避免出現融資不足或者融資過剩的現象，給房地產行業的經營發展造成困擾，提高了融資決策的科學性和透明性。

（三）減少房地產行業融資成本、提高資金使用效率的重要措施

房地產行業融資過程中的財務管理工作，通過對市場不同融資成本的考慮，評估融資額度的可能性，然后根據行業自身發展的需要，以年度財務預算為標準，結合企業的資金現狀，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產行業的融資成本。財務管理對所籌集的資金還能夠有計劃、有原則的進行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。

二、我國房地產行業融資過程中財務管理工作中的若干問題

（一）財務管理人員缺乏管理意識

目前，由于房地產行業十分火熱，使得房地產企業集團迅速發展和擴張，所以，相應的融資活動也越來越頻繁。由于對房地產行業融資過程中的財務管理工作還沒有正確的認識，得不到人員的高度重視，所以，財務管理人員的管理意識普遍比較淡薄，無法對融資進行規范化、科學化的管理，也就沒辦法規避融資過程中存在的財務風險，財務管理效果不明顯。

（二）財務管理方法不完整

方法是實現目標的重要保證。在房地產行業融資過程中的財務管理工作中，由于財務管理方法過于單一，對于融資的籌集、使用甚至出現的各種風險，無法根據不同情況的需要進行有效的管理，財務管理方法不能與房地產行業的發展相適應。這樣一來，由于財務管理方法的不完整，使得財務管理工作質量得不到保證，房地產行業融資過程中的風險也就會大大增加。

（三）財務預算不合理

財務預算是房地產行業融資過程中財務管理首先要進行的工作。合理的財務預算能夠對市場經濟進行正確的評估和預測，從而確定融資規模，根據預算進行科學、合理的融資，避免出現判斷與實際相差甚遠的情況，造成資本的浪費。但是，在實際財務管理中，由于對財務管理的不重視，沒有專業的財務管理人員進行融資前的財務預算，使得財務預算不合理，與市場狀況、房地產行業自身發展不相適應，無法實現財務管理的積極作用。

（四）缺乏對財務成本的管理

財務管理工作中一個重要環節就是對財務成本的管理。然而，目前大多數房地產企業都忽略了對財務成本的管理，在對材料成本和設備成本的管理中，沒有形成系統的管理體系和相關獎懲制度，使財務管理人員在工作中缺乏積極性，嚴重影響了財務管理質量。

三、加強房地產行業融資過程中財務管理的有效措施

（一）加強對財務管理人員的素質培養

提高房地產行業融資過程中財務管理水平的首要任務，就是要提高財務管理人員素質。在實際工作中，可以定期開設專業技術培訓班，通過對財務管理人員進行專業技術培訓，使其明確施財務管理要點，提高對財務管理重要性的認識，加強責任心，學習更加有效的融資方法和相關融資知識。在對財務管理人員專業技術培養的同時也要注重道德教育，強化法律意識和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產行業融資過程中保證財務管理工作科學、規范的進行。通過加強對財務管理人員的素質培養，從源頭上解決房地產行業融資過程中的財務管理問題。

（二）完善財務管理方法，對融資進行規范管理

針對目前我國房地產行業融資過程中的財務管理方法過于單一這一現象，必須完善財務管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個環節，結合實際情況，根據不同的需要使用相適應的管理辦法，切實提高財務管理水平，對融資進行管控管理，以提高資金的使用效率。應當適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（三）合理編制財務預算，制訂科學的融資決策

在房地產行業融資過程的財務管理中，財務管理人員要運用自己的專業知識，結合實踐經驗和房地產行業的具體發展情況，準確把握企業內部資金收入和支出的情況，根據實際情況進行合理的財務預算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等，從企業的資本來源和資本結構出發，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強企業財務管理，實施科學的融資決策，并按照預算進行融資，提高財務管理水平。

（四）加強對財務成本的管理，運用多元化的融資模式

建立健全財務成本管理體系，加強對房地產行業財務成本的管理，這是房地產行業融資過程中財務管理的需要，也是整個房地產行業發展的需要。在房地產行業的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環節的成本需要，注意收入與支出間的關系，通過合理的管理方法加強對財務成本的有效管理，才能保證融資過程中的[dylW.NETT專業提供教學和醫學寫作的服 務，歡迎光臨DYlW.NeT]財務管理水平，切實提高房地產行業的融資效果。以目前中國最大的住宅開發企業萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據國內外環境的變化及時作出調整，運用多元化的融資模式應對外部環境的變化，通過加強融資成本的管理，形成了較為穩定的資本結構。萬科通過銀行貸款、經營性負債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權證以外的幾乎所有可用的股權融資模式，形成了自身雄厚的實力。

四、結束語

總之，市場經濟的改革，要求我們要加大對房地產行業融資過程中財務管理問題的關注，通過提高財務管理水平，以保證融資的質量，這是國家經濟發展的要求，更是房地產行業長久發展的重要保障。

參考文獻：

[1]羅月芬.房地產公司中財務管理的問題及解決措施[J].企業導報，2012，24：84

篇8

2012年需到期兌付的房地產信托產品規模較大。

2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。根據我們的統計結果，2011年總到期規模470.5億元，201 2年總到期規模上升至11 72.5億，遠高于往年水平，整年兌付規模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。

隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

盡管如此，在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。2008年的商品房銷售額為2.51萬億，2009年為4.44萬億，2010年5.27萬億，截至2011年9月，銷售額為3.93萬億。2012年需到期兌付的房地產信托規模為1172.5億，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低點占比4.5％左右，占比較大。從這個角度看，如果房地產信托產品出現整體性風險，對市場將產生較大的影響。從產品的發行方看，發行方較為集中

從發行房地產信托的信托公司看，2012年到期的房地產信托產品的發行方主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新華為例，到期規模分別為150億和131億。

房地產信托產品向部分信托公司的過度集中，對該部分公司的風險應對能力產生了很大的挑戰。隨著房地產行業風險的延續，開發商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大，當風險出現時，信托公司進行資產處置、尋找承接方的能力至關重要。單獨某一家信托公司的風險應對能力畢竟是有限的，產品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產品風險的化解。從融資方看。通過信托融資的房地產開發商較為分散

2012年房地產信托到期的產品中單個產品規模較大的融資方包括：新湖中寶股份有限公司(昆侖信托、30億元)：天一建設集團(中誠信托、18億元)；恒盛地產控股有限公司(江蘇信托、16.7億元)；大連萬達商業地產股份有限公司(中鐵信托、11-76億元)；福星惠譽房地產開發有限公司(渤海信托、10億元)；總到期規模較高的融資方包括：保利置業集團有限公司(18.2億元、華潤信托、昆侖信托、五礦國際信托)；大連實德集團有限公司(22.362億元、華澳信托)：海航置業(約20億元、中融信托、新華信托等)；浙江廣廈股份有限公司(約12億元、華澳信托)。上海證大(約9.6億元、新華信托)；融創中國控股有限公司(9.5億元、天津信托、國投信托)；

以上融資方的規模占比約為1 5％，且為中大型開發商，除新湖中寶、大連實德、海航置業融資規模超20億外，其它均在20億,以下。剩余85％的房地產信托產品的融資方多為中小開發商，且融資規模均在10億以下。綜合看來，我們認為2012年到期的房地產信托產品中，融資方較為分散，且多為中小開發商，對整個行業的影響力不會太大。從信托產品標的所在地看，區域分布較為分散，個別地區除外

可以看出，房地產信托產品到期規模較大的區域為上海和天津，規模分別為122.74億元和157.07億元。其它省份規模相對較高的省份有江蘇和浙江，規模分別為84.58億元和108.57億元，但是從城市角度來看數據分布較為平均，無特別集中的城市。

區域分布的分散化意味著房地產信托的兌付壓力不會對某單個區域產生重大影響。但是上海和天津的情況值得我們關注。

項目所在地在上海的房地產信托規模為122.74億相比2008年的銷售低點占比6.4％，相比2009年的銷售高點，占比為28%。根據國泰君安研報，上海目前的去花時間為8個月左右。綜合來看，我們認為對區域房地產將有一定的影響。

從天津的情況看，風險要大很多。項目所在地在天津的房地產信托規模為157.07億相比2008年的銷售低點占比20.8%，相比2010年的銷售高點，占比為12.6％。自2011年10月天津房地產數據急轉直下，相比9月份的成交面積，10月份環比下跌19％，11月份環比下跌38.95％。根據易居研報，天津市的去花時間在10月底達到歷史高度17.79(月)。我們認為項目地在天津的房地產信托的兌付壓力較大，風險暴露后對區域房地產的走勢也會產生十分大的影響。目前出現問題的信托產品，主要的處理方式為股權處置

目前，部分地區樓盤已經出現了打折促銷行為，打折力度也較有吸引力。對于出現兌付問題的房地產信托產品，從我們觀察的情況看，多數采取了股權處置方式回流現金，而不是通過非理性的過度折扣進行銷售回流現金。股權處置方式和打折銷售的區別在于不會在短期內對市場產生沖擊。

2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。根據我們的統計結果，2012年到期的房地產信托產品1172億元，規模較大，整年兌付規模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。盡管如此，在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。

從我們觀察的數據來看，房地產信托相對于整個房地產行業已經有了一定的規模。Zk2008年的市場低點看，全年銷售為2.5萬億，2012年到期的1172億占該規模的4.5％左右。如果大量信托產品融資方發生現金流風險并通過資產低價處置方式回流現金，將對整個行業造成一定的威脅。

篇9

【關鍵詞】房地產開發 融資成本 融資風險

房地產行業屬于資金密集型產業，市場、資金、土地是其發展的三要素。在市場經濟背景下，資金充足是房地產開發項目實施的前提，擁有長期靈活可用的資金是房地產開發企業獲得成功的關鍵。對于房地產企業來說，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風險等，是企業在進行項目開發之前要進行研究的，如果能夠有效的協調好房地產開發融資成本和融資風險之間的互動關系，必然會為房地產企業的發展帶來無限空間，促進國民經濟的發展。

一、當前我國房地產開發融資的特點和現狀

（一）當前我國房地產開發融資的特點

首先，融資金額大、周期長。資金密集型產業決定了房地產開發必需要有大量的資金投入。很多房地產企業本身自有資金有限，僅占房地產開發所需資金的一小部分，尚不足以完成項目開發，要獲得更多的資金，只能通過各種手段對外進行融資。所以，其對外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產是融資的前提條件。隨著我國土地政策的改革，土地和房產作為重要的不動產，成為房地產開發企業獲得金融機構貸款的重要前提條件。國家土地政策的不斷完善，房地產開發商越來越難獲得土地，土地在房地產開發行業成為稀缺資源，且隨著城市化建設步伐加快，房價不斷上漲，這些優質的企業資產自然成為金融機構首要認可的融資條件。

最后，融資風險大、成本高。房地產開發是一個長期的過程，在這個過程中，融資會面臨較大風險，比如：國家經濟政策、銀行信貸政策的變化，市場供求關系的變化、市場競爭、利率、匯率變動等造成融資成本增加的風險，違約等信用風險，市場開發和運營中產生的風險等等。

（二）當前我國房地產開發融資的現狀

近幾年，為了規范房地產行業的亂象，防止地產泡沫的出現和防范銀行金融機構風險，國家政府和央行推出了相應的管理政策，有效地管理房地產行業的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產開發融資越來越規范、越來越難，資金牢牢的牽住房地產開發企業的發展，使得企業融資需求更加強烈。

首先，融資渠道單一，金融機構貸款難度加大。當前企業主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來，受金融危機的影響，國家宏觀調控加強，央行不斷規范房地產行業信貸行為，銀行商業貸款要求提高，房地產開發企業在當今經濟情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發展，但融資規模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發展不成熟，涉足的企業很少。實踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現問題，房地產開發企業將面臨破產，這使得很多企業望而卻步。對于上市融資，當前房地產開發商很多，企業資質參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產開發融資率不高。當前房地產開發融資存在這樣一種現象，一方面很多企業融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無法找到需要融資的對象。如，實力雄厚的大型房地產企業，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進行大量囤地，而那些中小房地產企業卻融資無門。

最后，房地產開發融資體系不健全，法律不完善。

由于當前我國金融一、二級市場不完善，導致資本市場（如證券市場）在制度和體制上存在缺陷，給房地產的融資方式帶來不利影響。另外，我國房地產開發融資的相關法律法規體系不完善，現有法律規定的一些內容限制或不利于中小房地產企業的發展。

二、降低房地產開發融資成本與風險的建議

（一）選擇良好的資本結構，降低融資成本

資本結構體現的是權益性融資和債務性融資的比例變化關系，主要是資產、負債、所有者權益三者之間的比例變化情況。投資者通過不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產開發項目總資產。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風險的大小。從當前情況看，我國房地產開發企業普遍存在負債率過高的情況，尤其在中小型房地產企業更為突出。過高的負債率一定程度上影響到企業融資的能力，融資能力受到限制而企業的資金需求仍然存在，拉高了企業的融資成本或出現融資失敗的情況，如此惡性循環將嚴重影響企業的發展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風險

實踐中，房地產開發企業的融資渠道有很多中，企業具體選擇何種融資渠道應當綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問題，從有利于公司股權、資產抵押、質押等方面出發。另外，房地產企業選擇融資渠道也要充分考慮到企業的發展情況和發展階段，不同發展階段的企業其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業盈利的能力

房地產開發企業應當以國家政策和市場需求為導向，轉變傳統的經營開發理念，實現企業專業化、精細化、、創新化、差異化的發展道路，提高企業的盈利能力，確保企業資金穩定的流入，減少對融資的依賴。房地產企業在經營過程中，要正確的把握國家政策和市場的風向，規避現實中可能出現的各類風險，增大企業對物業的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉、長江實業、大陸地區的萬達集團等，都通過發展大量的商業物業，一方面有效的減少企業對融資的依賴，另一方面又能反過來帶動房產銷售，最終都提高了企業盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強融資風險管理

當前，房地產融資的風險主要分為兩種，一種是系統風險，包括政治、法律、經濟方面的風險，另一種是非系統風險，包括信用協議、承建合同、支付協議、貸款、抵押、質押方面的協議等。這些風險貫穿于房地產項目的始終，企業在實踐中應當綜合各種風險進行融資可行性研究，合理的預測項目目標實現的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風險的管理，最大限度的發揮融資資金的使用價值，降低融資的風險。

三、結語

房地產業的特點決定了融資成本和風險的矛盾統一關系，從房地產企業的長遠發展來看，開發商必須重視和解決資金籌集和風險控制的問題，優化房地產企業的資本結構，有效的降低融資成本和風險。

參考文獻

篇10

選擇正確的融資方式，優化融資結構是我國上市公司可持續發展的關鍵。文章以房地產行業中占主導地位的上市公司為例，根據收集的數據對其融資選擇情況進行分析，并發現其存在的問題。為房地產行業上市公司拓展多元化的融資渠道和調整合理的融資結構做參考，優化社會資源配置，推動社會經濟的發展。

［關鍵詞］

上市公司;房地產行業;融資方式;融資結構

1我國房地產行業上市公司的融資現狀分析

1.1房地產行業的融資來源分析

下表歸納了房地產行業近十年的融資來源情況，主要包括國內貸款、自籌資金、利用外資和其他資金來源:國內貸款包括土地儲備貸款以及房地產開發貸款;自籌資金主要包括企業暫時沒有利用的自有資金、企業間聯營或入股等的其他企業資金、民間資金;利用外資則是指境外房地產投資基金和境外風險投資基金;其他資金來源包括定金、預付款和個人按揭貸款等。其中，其他資金來源占總量比例最高，也就是預付款和個人按揭貸款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的時候由于宏觀政策的調整對個人按揭貸款更為嚴格，導致比例大幅下降。2009年由于美國經濟危機的消極影響，政府實施寬松的宏觀政策以刺激經濟，因此比例回升。但2009年之后，國家為調控經濟又出臺了從緊的經濟政策，又對個人按揭貸款造成影響，因此2009年后，這一比例又開始下降。預收款相當于無息負債，房地產企業既能籌得需要的基建資金，還能將部分風險轉嫁給承租人或購房者，并保證建成后的租售情況，增強其他投資者的信心，因此預收款項是房地產企業的重要融資來源，在其他資金來源中占比較高。自籌資金在2008年占比高達40%，從2007年至今，自籌資金與其他資金來源兩者此消彼長，表明在宏觀調控壓制房地產市場的時候，房地產企業的其他資金來源減少，這時房地產企業唯有以自籌資金來維持發展。國內貸款的比例在近十年間都在20%左右，較為穩定，相對于自籌資金和其他資金來源來說占比較少，那是因為宏觀政策對房地產企業貸款的要求嚴格。在我國房地產企業的國內貸款中，雖然總體上銀行貸款近幾年的比重下降，但仍有將近90%的部分來自于銀行貸款。直至目前隨著銀行貸款難度加大，企業開始轉向非銀行金融機構貸款或嘗試其他的融資方式。目前很多發達國家的房地產市場已經飽和，在這種條件下，近年來很多外商被吸引來中國投資。雖然房地產企業利用外資的比例在四種統計的資金來源中比重最少，但事實上房地產行業是我國利用外資的第二大產業，相信日后隨著市場日漸開放發展，利用外資的比例也會隨之上漲，房地產業的資金來源也會越來越多。

1.2房地產行業上市公司的融資結構分析

與優序融資理論不同，我國房地產行業上市公司較多是選擇債權融資，比重高達60%，然后是股權融資，內源融資比重最小。我國房地產行業上市公司的內源融資率很低，在2009年后又輕微上升，但基本上就是10%左右。如下圖所示。這種高負債、低內源的融資結構不利于房地產行業的良好發展，因為企業應具有成本意識，要利用最少的資金實現最大的價值。內源融資本來應是企業融資優先考慮的一種有效安全的融資方式，但如果由于企業經營等方面的局限而放棄選擇這種融資方式，并且盲目通過提高企業負債來進行融資，這種方式難以維持企業的長遠發展。因此房地產行業上市公司應該積極尋找原因并努力改善問題，務求形成平衡合理的融資結構維持企業的穩定發展。如下圖所示。

2我國房地產行業上市公司融資存在的問題

2.1內源融資能力低，股權融資比例不高

我國房地產行業上市公司內源融資的比重遠遠小于外源融資。內源融資是企業發展不可或缺的重要資金來源，對企業經營有重大影響。盡管目前融資渠道越來越多，房地產企業融資情況尚為良好，但每個企業都應累積自身的資金實力，以策萬全。另外，從圖中還可以看出，股權融資的比例也不高，并且很多企業僅把股權融資當成一種圈錢的行為，而沒有充分發揮股權融資的積極作用。而債權融資的比重偏大，已經大于內源融資和股權融資比重的總和，融資結構不合理，資產負債率高企，如果無法保證資金穩定供給，不利于防范市場風險。

2.2債券融資比例小且對銀行貸款依賴大

我國上市公司的債權融資的金額和比重逐年攀升，但2006年時債券融資的份額才超過10%。雖然比重開始上升，但很明顯，借款融資是上市公司債權融資中最常采取的方式，其份額遠超債券融資。同時如果企業對銀行貸款依賴大，財務風險偏大，不利于公司持續穩定地發展。

2.3長短期債務融資結構比例失衡

我國房地產行業上市公司債務期限結構失衡。長期負債率的比重遠少于流動負債率的比重，說明我國房地產行業上市公司大多采用短期負債的方式來籌措資金，與資金使用時間不相符。2005年之后流動負債率有所下降，長期負債率開始上升，說明房地產企業開始注意到要調整兩者的比例關系，要使債務結構趨于合理，才有利于企業經營發展。

參考文獻:

［1］弋靜.企業融資多元化問題探討———以房地產企業為例［J］．西部財會，2014(10):50－53.