導語：如何才能寫好一篇房地產開發(fā)步驟，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    根據1996年9月25日省第八屆人大常委會第24次會議通過的《廣東省規(guī)章設定罰款限額規(guī)定》精神，結合我市實際，現對《廣州市房地產綜合開發(fā)管理實施辦法》（穗府〔1996〕103號）部分條款作以下修改：

    一、第四十五條

    第一款“違反本辦法第二十四條規(guī)定，逾期不辦理房地產開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關手續(xù)的，責令其限期補辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款。”修改為：

    “違反本辦法第二十三條規(guī)定，逾期不辦理房地產開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關手續(xù)的，責令其限期補辦，并可處以5000元以上，20000元以下的罰款。”

    二、第四十五條

    第二款“違反本辦法第三十九條規(guī)定，不如實申報成交價格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款。”修改為：

    “違反本辦法第三十八條規(guī)定，不如實申報成交價格的，處以10000元以上,30000元以下的罰款。”

    三、第四十六條“對下列行為由市建設行政主管部門予以警告，責令限期改正,并可處20000元以下的罰款。”修改為：

    “對下列行為由市建設行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處以5000以上，20000元以下的罰款。”

    四、第四十七條

    第一款“違反本辦法第二十一條規(guī)定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的。”修改為：

    “違反本辦法第二十條規(guī)定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的。”

    五、第四十七條

    第二款“違反本辦法第二十五條規(guī)定，委托無相應資格的施工單位承擔施工任務的。”修改為：

    “違反本辦法第二十四條規(guī)定，委托無相應資格的施工任務的。”

篇2

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發(fā)；項目投資

房地產開發(fā)是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發(fā)項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業(yè)進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產開發(fā)公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

篇3

    房地產投資過程實際上就是房地產項目開發(fā)經營的全過程。房地產投資周期長、環(huán)節(jié)多,是一個相當復雜的過程,對此,在房地產開發(fā)一章已經進行了一定的闡述,房地產投資過程與開發(fā)過程是類似的,不過其側重點不同。概括而言,房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權獲得、房地產生產開發(fā)及房地產銷售經營這四個大的階段。

    投資分析

    房地產經濟活動,是個大量資金運動的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個難以逆轉的持續(xù)過程。投資決策準確,是確保整個開發(fā)項目成功的關鍵。反之,投資決策失誤,就會導致重大損失。因此,慎重地進行決策,是房地產開發(fā)經營的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場分析、財務分析的基礎上,認真做好可行性分析研究。   (1)市場分析。   市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益,進而有助于投資者在進行財務分析時,能夠正確計算出未來現金流量。   (2)財務分析。   投資者經由市場分析估計未來房地產的收益,進而估計出未來的現金流量。因此,財務分析的主要目的是經由現金流量的估計,計算出預期報酬率,并以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外,財務分析并對投資的風險進行估計,以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。   (3)可行性分析。   可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果,研究和判斷其可行性外,還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產權形式與產權的取得是否可行。而且對房地產開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。   因此,只有在計劃階段中的可行性分析確定后,整個計劃才可能付諸實施,而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。投資者必須了解在計劃評估過程中,可能會因為遭受的限制而作某些修改,因此,投資者在作可行性分析這個步驟時,并不能將其當作單純的接受或否決的過程,它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常,在一些較大項目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復研究,在正式決策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準確性。

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關鍵詞:作業(yè)成本法;房地產;流程再造;作業(yè)分析;成本核算

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認和計量，對所有作業(yè)活動跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進“可增值作業(yè)”，從成本產生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動因的多標準分配，提高了成本計算的準確性，引導管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是:產品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據生產費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計算出作業(yè)成本，再按產品生產所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性，而不論其與產出是否直接相關，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產品有益的支出，就應計入產品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

二、作業(yè)成本法在房地產開發(fā)中的應用

房地產開發(fā)項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業(yè)成本法的應用前提。作業(yè)成本法在房地產開發(fā)中的應用，主要體現在以下三個方面:

1、準確核算開發(fā)成本。現行房地產開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項目本身產生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產開發(fā)成本核算中，具體步驟如下:①根據房地產企業(yè)的實際特點，以房地產開發(fā)過程中各工序為基準劃分各項作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認房地產行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用，如折舊費、修理費等，注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結合開發(fā)實際，找出各項成本動因，是成功實施作業(yè)成本法關鍵的一步，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率，匯集各項作業(yè)成本費用，并分配記入各開發(fā)產品成本。計算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量;間接費用分攤成本=某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產品耗用成本動因數量，將分配某開發(fā)產品的各作業(yè)成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發(fā)產品的成本。

2、流程再造。房地產業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當初預測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產業(yè)應用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價值鏈分析房地產開發(fā)全部價值活動，完整地認識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業(yè)細分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產企業(yè)應在開發(fā)過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業(yè)價值鏈，并對作業(yè)進行聯系、整合、選擇等處理，協(xié)調組織內部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構成和提高作業(yè)的質量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。

房地產開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發(fā)現現有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負責實施;④評估實施結果，修正解決方案，重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運轉自如。通過流程優(yōu)化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產開發(fā)流程的運轉效率。

3、作業(yè)分析。對房地產開發(fā)企業(yè)流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析，即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業(yè)的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講，對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產品產量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產開發(fā)業(yè)務中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現象。這樣，整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力，如項目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設計等工作，應對該階段的工作合理排序，保證該階段目標的完成。

因此，作業(yè)分析能進一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，進一步優(yōu)化已經形成的作業(yè)鏈，降低房地產企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產開發(fā)中應用作業(yè)成本法應注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產企業(yè)成本管理方面的運用進行研究，在實際操作中，還應注意以下問題:

1、考慮房地產企業(yè)自身情況。我國房產行業(yè)與先進制造行業(yè)相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產企業(yè)應根據企業(yè)自身的生產特點、經營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業(yè)中心開始，逐步推進，發(fā)現實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產開發(fā)流程，同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經驗與總結。

2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發(fā)中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系，仍將間接成本分配給無關聯的對象，這些問題都值得進一步探討。

3、注意重要性原則。房產企業(yè)間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數據本身的花費有多有少，應依據重要性原則，選擇某些經常發(fā)生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

4、要在房地產企業(yè)中成功實施ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統(tǒng)的集成等。

主要參考文獻

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關鍵詞:房地產開發(fā) 會計核算 成本核算

一、引言

從現行的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》和《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產這樣一個相對特殊的行業(yè)的會計實務沒有比較強的針對性。

通常房地產企業(yè)開發(fā)一個產品需要花費的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當中的利潤也為負數。有時，一個項目可能持續(xù)幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發(fā)企業(yè)為了解決資金上的問題而經常采用樓盤預售的方式，也就是說在項目達到一定的階段之后(例如：結構封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發(fā)企業(yè)通常將這項資金記在“預收賬款”的貸方。房地產開發(fā)企業(yè)的這些財務特點給房地產企業(yè)在利潤操縱上有了可乘之機。

二、房地產開發(fā)企業(yè)的財務會計特點

房地產開發(fā)企業(yè)的財務會計特點主要表現在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現出多元化特征，一個房地產項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠遠不夠的，需要通過預收購房訂金、預收代建工程款和發(fā)售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產一項工程的建設往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務處理帶來了困難；其三，開發(fā)的種類具有多樣性，主要體現在經營項目多這個方面，這導致財務會計的內容也相應增加；其四，經濟往來頻繁，房地產開發(fā)是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產周期長，涉及的技術問題多，需要進行大量的協(xié)作，給財務會計的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產開發(fā)企業(yè)成本核算存在的主要問題

1.土地開發(fā)成本核算存在的主要問題

土地開發(fā)費用是指地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建設用地的過程中所發(fā)生的所有費用的總和。其大小直接影響到一個房地產開發(fā)項目是否可行，是否能達到預期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內的土地使用權限出售給土地使用者。房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地開發(fā)的過程中，由于其涉及到設計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發(fā)的層次、程度和所開展工作的內容也不一樣。例如，有的只需要對建設場地進行清理平整即可，而有的開發(fā)過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進行鋪設，鋪設地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發(fā)項目的費用的具體支出的內容及項目種類都不一致，開發(fā)企業(yè)需要根據費用發(fā)生的具體情況進行成本核算。這其中就涉及到土地使用費用，土地開發(fā)成本等間接費用，按照一個什么樣的標準才能將之合理、科學的分配到成本的收益對象當中去，存在一個較大的可操作空間。

2.房屋開發(fā)成本核算存在的主要問題

房屋開發(fā)的成本主要包括地產開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中所發(fā)生的所有費用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費的工程成本、土地使用費的分配、相關費用和土地開發(fā)成本以及其他公共設施的成本等。一般而言，房地產開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的費用都應該按照房屋成本核算對象及相關的規(guī)定對成本進行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進行費用分配技計算時，例如一些小區(qū)的公共設施，一般是由開發(fā)商無償提供給小區(qū)居民使用的，這時就需要考慮到成本分攤的問題。同時，在樓盤銷售過程中所耗費的宣傳費用也涉及到成本分攤問題等，所有的這些費用就存在著一個如何在進行收入確認時進行成本計量的問題。

3. 配套設施開發(fā)成本核算問題

配套設施的開發(fā)成本核算問題包括房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的：能有償轉讓及不能有償轉讓的、能直接計入開發(fā)產品成本的配套設施。兩者在進行核算及歸集的過程中都應該采取不同的方式。總的來講，一方面是指配套設施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產企業(yè)財務會計核算的對策

1.完善房地產企業(yè)收入的會計制度和準則

其一，應該對商品房及其配套設施的銷售收入及核算制度進行改革；其二，加強對土地轉讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監(jiān)督和控制力度；其三，對房地產企業(yè)的成本核算操作進行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規(guī)范性；其四，進一步細化房地產企業(yè)的稅收制度，實行房地產產品的開發(fā)及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當轉變房地產開發(fā)的生產、銷售模式，甚至取消商品房預售

當前，我國房地產的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴張產生房地產泡沫。尤其是當前我國房地產市場存在著局部過熱的現象，給我國經濟的整體運行產生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉變。

可以將房地產投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現有的房地產融資模式及手段進行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現以貨幣形式對房地產進行分塊投資。極大的活躍整個房地產市場，積極的培育并健全房地產資本市場，促進社會的發(fā)展。

3. 提高會計從業(yè)人員的素質

房地產財務核算的許多步驟和環(huán)節(jié)都涉及到會計從業(yè)人員的職業(yè)判斷，因此會計人員的素質直接影響到會計信息的質量。房地產企業(yè)可以采取聘用一專多能的復合型財務人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應該加強職業(yè)道德教育，確保財務人員具有良好的道德底線。最后還應該與時俱進，注重后續(xù)人才的培養(yǎng)，確保核算工作的連續(xù)性。

參考文獻：

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[關鍵詞]開發(fā)成本 開發(fā)建設階段 成本控制

近年來,我國的房地產行業(yè)得到了迅猛發(fā)展,已經成為當前國民經濟發(fā)展的一個重要支柱,但同時也面臨著越來越激烈的市場競爭,如何實現企業(yè)的長期、健康發(fā)展,提高企業(yè)的核心競爭能力,提高財務管理水平是重要的途徑,而加強企業(yè)成本方面的控制和管理是其中重要的一個方面。

一、房地產開發(fā)成本

房地產開發(fā)成本是指在房地產開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用,在實際的工作中,主要包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費以及開發(fā)間接費等幾個部分。房地產行業(yè)的特征決定了其成本構成的特殊性,不同于一般的產品制造企業(yè),房地產開發(fā)成本的主要特點表現在以下幾個方面。

1、成本構成內容復雜

房地產產品開發(fā)周期較長,成本內容繁多,各會計期間成本不平衡現象明顯,而成本計量又沒有統(tǒng)一的依據,根據實物形態(tài)又很難區(qū)分開來,工作中容易發(fā)生成本擠占現象,很多費用都擠進了成本,使成本內容復雜。

2、影響成本的因素較多

房地產開發(fā)受到市場、國家有關政策及規(guī)定和項目所處環(huán)境等因素影響很大,這一系列因素都會對成本的變化產生影響。

3、成本的同類異質性明顯

由于很多房地產企業(yè)都是跨地區(qū)運作的,各分部所處環(huán)境不同,使得類似甚至相同的項目在征地補償費、拆遷安置費等費用方面都無法有一個統(tǒng)一標準,這就造成了同樣的核算對象成本有高有低的現象,使得房地產企業(yè)的成本控制和管理難度很大。

二、房地開發(fā)成本的控制

由以上的介紹可以看到,房地產行業(yè)具有高風險、高收益、投資期限長等經營特點,每一個開發(fā)項目都需要經過策劃、設計、招標、施工到營銷等多個階段,而且每個階段的范圍和管理范圍都有很大差異,這就決定了企業(yè)不能用單一的方法去控制所有環(huán)節(jié)的成本,而是需要類似開發(fā)的各個階段一樣,每個環(huán)節(jié)分開控制,有步驟、分階段、分層次的進行管理,保證各個環(huán)節(jié)都有制度管理,都有措施保障,這樣才能適應企業(yè)的需要,保證成本控制工作的質量。

在實際工作中,房地產的開發(fā)過程一般劃分為四個階段:決策階段、前期準備階段、施工建設階段和市場營銷階段。而每一個階段在成本控制上都有不同的目標,這樣每一個階段進行成本控制時所運用的方法也不盡相同,各個環(huán)節(jié)之間相互制約、影響,最終決定著房地產開發(fā)的成本控制的成敗。

在這四個階段中,決策階段是成本控制的基礎,其控制的目的是保證企業(yè)制定出正確合理的投資決策,得到合理的決策結果;前期準備階段主要是完成設計工作,其控制的目標是保證設計方案在經濟上是合理的,技術上是可行的;施工建設階段是房地產開發(fā)的核心階段,成本的控制也主要集中于此,因為整個項目開發(fā)的成本大部分集中在這一塊,通過在工作中精心的施工和有效的管理,把該部分成本控制在一個合理的范圍內是保證整個成本控制工作完成的基礎;市場營銷階段是開發(fā)過程的收尾階段,其目標是利用營銷手段,提高企業(yè)品牌,促進商品房的銷售,從營銷途徑上降低成本。這四個環(huán)節(jié)的控制環(huán)環(huán)相扣,互不可分,本文主要就其中最重要的階段,即施工建設階段的成本控制工作進行分析,提出自己的一點拙見。

三、建設階段的成本控制與管理

項目的施工建設階段是房地產開發(fā)的核心部分,也是最終形成產品質量和產品使用價值的最重要階段。這一階段的成本控制工作更顯重要,如何在實際工作中運用合理的方法,在保證順利完項目的同時,盡量降低成本,縮短工期,是整個項目成本控制的關鍵。

1、詳盡的費用開支計劃

工程費用是整個項目開發(fā)過程中重要的組成部分,根據各個項目的不同特點,在工程開工之前對整個項目的費用支出有一個合理的計劃是十分必要的。計劃的編制應當科學合理,既要考慮整個工程的特點和施工步驟,又應當達到圓滿完成項目任務的目標。制定計劃應當全面包括工程所需的人力、材料、機械等多方面因素,將人員分工落到實處,材料使用做到精處,機械分配做到細處,同時在整個施工過程中,對計劃目標進行跟蹤檢查,對各項費用計劃目標值與實際支出進行定期分析比較,發(fā)現偏差,采取針對性的控制措施。

2、控制項目的工程量計量和變更控制

工程量的計量在成本控制中十分重要,很多成本的分配都是以工程量的比例進行分配的,根據工程合同的計算規(guī)定,并結合各種監(jiān)理機構的科學測算,確定實際完成的工程量,做到在成本分配中更加科學、合理,這也是日后工程結算的依據;同時在工程的開發(fā)過程中,由于各種突發(fā)狀況造成的變更問題應當及時處理,譬如承包商違約等現象發(fā)生時,應當由監(jiān)理工程師簽發(fā)工程變更指令,進行設計變更或更改其他合同文件,并按照合同的約定進行及時的處理。

3、成本分析與考核工作

在實際工作中,要結合現實的狀況轉變,利用計算機技術和各種信息技術,建立科學、準確、及時的成本考核制度,制定嚴格的考核辦法,形成完善的成本考核體系,以降低開發(fā)項目成本,達到成本控制,提高收益的目的。

4、分階段決算方式,以提高決算的層次性和合理性

在項目的施工階段,盡量推行分階段進行決算,最后項目竣工時進行總的決算。現在一般工程可分為基礎、結構和裝飾三個階段。分階段決算可以及時算清各階段的工程量進度及定額費用,有效合理地轉移投資風險,加強投資控制,有利于發(fā)現工作中的問題,并可以及時予以解決,同時這樣也能有效地杜絕各種不合理費用的發(fā)生,使成本費用支出控制在一個適當的范圍內,提高決算的層次性和合理性。

參考文獻:

[1]吳玲珍.加強財務管理提高房地產企業(yè)經濟效益[J].上海會計,2004;4

篇7

為切實加強對房地產開發(fā)項目的管理，堅決遏制各類違規(guī)建設行為，規(guī)范房地產開發(fā)市場秩序，按照中央《關于開展工程建設領域突出問題專項治理工作的意見》、《工程建設領域突出問題專項治理工作實施方案》和市《關于開展房地產開發(fā)項目提高容積率集中清理行動的通知》等文件精神，結合我縣實際，經研究，決定集中兩個月的時間，在全縣范圍內開展房地產開發(fā)項目集中清理行動。現將有關事項通知如下：

一、任務目標

通過本次集中清理行動，進一步規(guī)范房地產市場經營秩序，提升行業(yè)整體發(fā)展水平，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此基礎上，進一步完善房地產開發(fā)項目監(jiān)管手段，形成環(huán)環(huán)相扣的監(jiān)管體系，杜絕建設手續(xù)滯后、少批多建等違規(guī)行為發(fā)生。

二、工作內容

（一）清理范圍

年以來立項、在建、竣工的房地產開發(fā)項目。

（二）清理內容

核查房地產開發(fā)企業(yè)建設手續(xù)完備情況，查處勘察、設計、招投標、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)中的違規(guī)違法行為，查處未辦理商品房預售手續(xù)提前銷售等違法行為，清理房地產開發(fā)企業(yè)應補繳的土地差價、稅收和相關行政規(guī)費。

（三）工作分工

紀檢監(jiān)察部門：發(fā)揮專項清理行動牽頭抓總作用，牽頭組織對違規(guī)項目和相關違規(guī)行為的查處。

發(fā)改部門：負責建設項目立項手續(xù)的審核。

住建部門：負責對施工手續(xù)不全便施工建設以及勘察、設計、招投標、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)中違規(guī)違法行為的查處，負責建設過程中相關規(guī)費的清繳工作，對拒絕補繳規(guī)費的建設項目責任單位依法進行處罰。

規(guī)劃部門：負責建設項目規(guī)劃容積率或規(guī)劃建筑面積等有關規(guī)劃指標的核算工作，對超容積率建設又不按規(guī)定補繳土地出讓金的建設項目責任單位暫停辦理該單位所有項目規(guī)劃許可手續(xù)。

房管部門：負責商品房預售許可手續(xù)和房屋確權登記手續(xù)的辦理，負責對未辦理商品房預售手續(xù)提前銷售等違法行為的查處，負責對綜合開發(fā)管理費、地段差價費等相關費用的清繳。

國土部門：負責招拍掛土地出讓金的征繳，超容積率建設項目土地差價的計算、收繳工作和《國有建設用地使用權出讓合同》補充協(xié)議的簽訂。

環(huán)保、地震、人防部門：負責環(huán)評、地震、人防等手續(xù)辦理及相關費用的征收。

國稅、地稅部門：負責房地產建設項目各種稅賦的計算及清繳。

財政部門：協(xié)助相關部門進行土地差價、有關規(guī)費的收繳。

公安、檢察、法院、審計部門：抽調精干辦案力量，配合搞好清繳工作。

行政執(zhí)法部門：負責對相關建設手續(xù)不全便施工建設、擅自增加容積率、改變土地用途等違規(guī)建設行為實施行政處罰和。

三、行動步驟

清理行動自始，至結束。

（一）按照職責分工，依據相關收費標準，對我縣房地產建設項目逐一核查，摸清項目建設手續(xù)辦理、欠繳土地差價和相關規(guī)費情況，并下達書面整改、催繳通知。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)在規(guī)定時限內，將應當補繳的土地差價和相關規(guī)費足額上繳，并補辦相關建設手續(xù)。

（三）各職能部門總結經驗，研究鞏固專項清理成果、加強房地產開發(fā)建設管理的有效措施，通過健全管理制度，完善監(jiān)管手段，切實規(guī)范房地產開發(fā)市場秩序。

四、工作要求

（一）提高認識，精心組織。充分認識開展集中清理行動對于規(guī)范房地產市場秩序，維護城市規(guī)劃嚴肅性，減少政府收益流失的重要意義，組織得力人員參加集中清理行動，并為集中清理行動提供必要的工作條件，確保清理工作順利進行。

篇8

關鍵詞：房地產開發(fā)；成本控制；防范對策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產開發(fā)企業(yè)財務風險表現及其基本特征

1．房地產企業(yè)的財務風險具體表現為

1.1償債具有很大的風險 目前，房地產企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產企業(yè)銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經營的房地產企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業(yè)的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業(yè)帶來極大的損失，成為當前房地產企業(yè)的重大財務風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

2．房地產開發(fā)的特征

長期性是房地產開發(fā)企業(yè)經營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發(fā)企業(yè)都應經歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經營發(fā)展關系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產開發(fā)企業(yè)經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關項目的過程中，要與規(guī)劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發(fā)企業(yè)便應對其進行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務角度來講，房地產開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產開發(fā)企業(yè)便應制定周密的計劃，以協(xié)調各方關系，縮短周期、降低風險，地域性則體現在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。

二、房地產開發(fā)企業(yè)經營管理及其財務風險

1．房地產開發(fā)企業(yè)經營管理內容

經營即企業(yè)有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業(yè)出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協(xié)調、檢查、監(jiān)督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業(yè)以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終并成為豐要內容。具體到房地產開發(fā)企業(yè)，其經營管理內容指的是以市場行為，獲取土地使用權，并通過規(guī)劃設計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發(fā)項日的可行性預測及成本控制即為房地產開發(fā)企業(yè)經營管理活動的豐要內容。

首先是可行性預測，一項完整、準確的預測須能在其日后開發(fā)經營活動中發(fā)揮指導性作用，根據其過程，預測可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預測結果并修正調整、撰寫預測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發(fā)企業(yè)任房地產商品開發(fā)、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應實施不同的成本控制對策。

2．房地產開發(fā)企業(yè)經營管理中的財務風險

財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流入流出的不確定件即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。

三、房地產開發(fā)企業(yè)成本控制及財務風險控制的具體對策

1．房地產開發(fā)企業(yè)成本控制對策

在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數、地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發(fā)企業(yè)經營管理起到積極作用。

在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發(fā)企業(yè)實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出陶前的審核。

2．房地產開發(fā)企業(yè)財務風險控制對策

房地產開發(fā)企業(yè)財務風險控制。首先，應實施“防范+控制”的財務風險控制原則。

在項目投資前，要根據投資市場供需平衡和不平衡現象表現出房地產市場的景氣程度，周而復始的重復發(fā)生狀況構成景氣循環(huán)，即擴張、收縮、衰退、復蘇，在不同的階段企業(yè)應采取不同的財務風險應對策略；市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產開發(fā)企業(yè)應立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產開發(fā)應著重對營業(yè)費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結構控制，即籌資來源結構與期限結構控制，通過結構調整，保持籌資結構彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務期限和投資期限相結合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現金流量，實現優(yōu)勢互補、降低風險。

參考文獻：

【1】王作陽：房地產開發(fā)成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

【2】羅振華李秀娟：淺談房地廣企業(yè)成本控制【J】．科技致富向導，2009，(12)．

篇9

1房地產項目營運期不規(guī)范，造成水污染

開發(fā)商在進行房地產項目開發(fā)的時候為了節(jié)省成本、加快工程項目的施工，忽略了大量的污水處理問題。特別是目前大部分高級智能型的房地產開發(fā)項目，有深層的地下停車場，卻忽略了對地下水的保護。當房地產項目投入使用的時候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產商沒有進行污水處理，將會造成城市的水污染日益嚴重。

2空氣污染物

在施工的過程中，對于挖掘、堆放、回填和清運這些步驟沒有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運輸、裝卸、堆放、挖料過程，各種施工車輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運過程造成施工現場大氣中揚塵高于其它地區(qū)。開發(fā)商沒有綜合系統(tǒng)效率顧及到最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，阻礙了物質、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換。大量混凝土攪拌車在混凝土澆鑄期間頻繁駛入現場，沒有形成一種高效、低耗、無廢、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。車輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現場周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質量指標下降。使到舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面都不能如人所求。

3光遮擋與光污染

在現代大城市建設中，由于高層建筑物密度過大，商住、辦公、酒店等房地產城市建筑裝飾越來越豐富多彩。為了增加建筑的時代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來美麗的同時，玻璃幕墻反射光所帶來的光污染不但日益嚴重，還對交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。

4房地產項目所有材料污染大

隨著人們的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪華的裝修。其中有相當一部分裝修過程中所使用甲醛、苯、二甲苯等揮發(fā)性有機物氣體作為裝修材料。所以，建筑、裝飾材料和家具的室內環(huán)境污染也日益突出。人們在家庭裝修中，希望房間美觀豪華，在購買高檔家裝材料的同時，卻輕視了家具和裝修材料對環(huán)境的污染。由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛，二次裝修造成的環(huán)境污染也日益增長。如圖1，我們可以看到一般住宅的布局圖，大部分住宅都已經是在自身精簡的同時使用豪華裝修，造成居住著的身體健康欠佳，居住環(huán)境惡化。

5城市規(guī)劃不合理，開發(fā)商盲目追求利益

根據數據分析：2012年，全國房地產開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%。高度發(fā)展的房地產業(yè)，選址上面臨嚴峻風險。扣除價格因素實際增長14.9%，增速比1~11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1~11月份回落0.5個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為68.8%。為了追求利益最大化，一些開發(fā)商盲目地加大開發(fā)程度，而國家政府部門遷就開發(fā)商，導致房地產開發(fā)的建設秩序十分混亂，造成了城市生態(tài)環(huán)境的污染問題。如有的城市將賓館、飯店建在規(guī)劃的綠化帶內。一些落后地區(qū)急于發(fā)展，急于體現政績，為了眼前的利益就毅然犧牲長遠利益。將行政辦公樓建在了公園內，將社會公益建筑建在居民樓內，這林林總總的盲目城市規(guī)劃，盲目建設房地產業(yè)，僅僅取得了眼前的蠅頭小利，卻損害了城市的長遠發(fā)展大計，不能堅持可持續(xù)發(fā)展的原則。

二、房地產開發(fā)對城市生態(tài)環(huán)境影響的對策

為了避免上述的多種房地產開發(fā)對城市的生態(tài)環(huán)境污染。國家政府應該重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。使發(fā)展房地產業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的同時，生態(tài)環(huán)境也得以改善。①在房地產的選址中要考慮慎重，顧及房地產的發(fā)展與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調。在施工的過程中，不能輕視地下水的污水處理以及地下停車庫的廢氣凈化。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。②房地產的開發(fā)要注重減少對空氣質量的污染，避免固體顆粒、粉塵的增加，造成人體健康問題。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態(tài)價值的實現是房地產可持續(xù)發(fā)展的必然要求。③在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，使房地產業(yè)成為城市生態(tài)經濟的有機組成部分。避免光遮擋和光污染，制造良好的辦公分文。④堅持可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)原則，使到房地產開發(fā)的經濟增長與城市生態(tài)環(huán)境的保護相協(xié)調發(fā)展。營造在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠的美好社會氛圍。

三、結束語

篇10

商業(yè)房地產在經濟學上又稱“不動產”，主要包括房地合一、土地使用權與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業(yè)房地產具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產開發(fā)便指依法獲得土地使用權后，根據城市建設規(guī)劃的要求進行土地規(guī)劃和房屋建設工作。人們通常將商業(yè)房地產開發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設，這種觀點實際錯誤且不全面，商業(yè)房地產開發(fā)應包括房屋建設在內的各種開發(fā)經營活動，亦包含著土地規(guī)劃等行為。據相關資料顯示，2012年我國商業(yè)房地產開發(fā)投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業(yè)房地產開發(fā)投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業(yè)房地產開發(fā)投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業(yè)房地產開發(fā)投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數據，可知商業(yè)房地產開發(fā)行業(yè)投資額逐年增長，其發(fā)展態(tài)勢依舊火熱，因此，發(fā)現商業(yè)房地產經營管理中的存在的風險并進行研究，這個課題是有現實意義的。

二、商業(yè)房地產項目經營管理存在的風險

為更好理解商業(yè)房地產經營管理存在的風險，本文結合商業(yè)房地產的特點對其進行分析。商業(yè)房地產經營管理主要具有以下5方面的特性與風險：1.不確定性商業(yè)房地產開發(fā)與建設是依法取得土地使用權后進行的土地規(guī)劃與房屋建設的工作，整個工程是建立在城市規(guī)劃、項目規(guī)劃的基礎上，其最大的特點便是不確定性。商業(yè)房地產開發(fā)是根據未來的預測需求進行建設，在現有階段很難準確預測未來行業(yè)走向與經濟發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產項目建設的不確定性便會給整個管理工作帶來風險。2.固定性商業(yè)房地產管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產開發(fā)過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發(fā)商進行地產開發(fā)必然受到土地空間位置的影響。

三、商業(yè)房地產開發(fā)過程受建設周邊固定

環(huán)境因素影響，規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的相對地理位置、經濟發(fā)達程度、人員密集程度等因素都會影響開發(fā)商進行房屋建設的工作。3.投資金額大商業(yè)房地產開發(fā)管理包括著土地所有權的購買、土地規(guī)劃、房屋建設等多個步驟，涉及招標、實地測量、風險預測等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導致爛尾樓出現的最大原因便是開發(fā)商資金周轉不靈。4.回報周期長商業(yè)房地產開發(fā)與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設必須經過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環(huán)節(jié)，建設周期長，導致開發(fā)商不能短時間獲取收益，這引發(fā)了開發(fā)商資金周轉困難、房屋售賣困難的產生。5.易被影響商業(yè)房地產開發(fā)工作不能像大部分產品一樣在產房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風多，降水大，北方地區(qū)風沙大，霧霾嚴重，可見度低，各種環(huán)境變化都會影響開發(fā)建設的過程，這也導致其變數大的風險問題。

四、商業(yè)房地產風險管控的研究意義

商業(yè)房地產的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風險，進行風險管控能有效減少風險，提高產業(yè)效益。進一步細分風險類別可劃分為微觀風險與宏觀風險，微觀風險指規(guī)劃區(qū)域土地價格變動情況、區(qū)域建設與管理的政策與手段等引起的開發(fā)商財務問題，宏觀風險指整體金融環(huán)境的變化、國家政策的實行等。進行風險管控能夠保證開發(fā)商掌握經濟大局，及時進行建設方案的調整。具體來說，進行風險管控有以下4大方面的研究目的：1.進行商業(yè)房地產項目經營管理的風險管控，保證項目開發(fā)與管理的水平，推進管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。2.進行商業(yè)房地產項目經營管理的風險管控，改變原有被動接受風險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發(fā)建設的調整，保證現有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。3.進行商業(yè)房地產項目經營管理的風險管控，提高開發(fā)商整體的風險意識，構建風險預防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現-避險-應對機制”。4.進行商業(yè)房地產項目經營管理的風險管控，增強開發(fā)商的資金掌控力，保證開發(fā)企業(yè)的經濟效益，促進其行業(yè)競爭力的增長。

五、現階段商業(yè)房地產風險管控的問題

1.市場存在不正當競爭經濟的快速增長帶動商業(yè)房地產行業(yè)的突飛猛進，但經濟危機的發(fā)生震動了整個商業(yè)房地產行業(yè)大盤，在商業(yè)房地產過快過熱發(fā)展的同時，也透露出商業(yè)房地產風險管控存在問題。商業(yè)房地產風險管應關注商業(yè)房地產市場中不正當競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發(fā)整個商業(yè)房地產市場的價格危機；為縮短房屋開發(fā)建設周期，未經過檢測便將存在危險隱患的房產出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設等。商業(yè)房地產商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風險管控需重點關注的問題。2.風險管控方式簡單為更好地謀取利益，大量投資商進入商業(yè)房地產行業(yè)，商業(yè)房地產開發(fā)資金與開發(fā)面積都不斷擴大，但整個風險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權———形成開發(fā)公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業(yè)并不注重風險的檢測與管控，內部管理盲目化，內外風險因子都將摧毀商業(yè)房地產開發(fā)的野心。不確定風險因素的增加，帶動商業(yè)房地產企業(yè)風險管理難度加大，但大部分商業(yè)房地產商并未關注風險管理的重要作用，企業(yè)抵御風險能力薄弱。3.風險識別水平低我國最早重視風險管理理論，進行風險管控是在20世紀80年代的土木工程管理過程中。后來風險管理理論涉及到方方面面，包括了商業(yè)房地產開發(fā)項目，但相比西方健全的風險識別與管理模式，我國風險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業(yè)發(fā)生變化，整個風險管控機制并不能對此立刻反應，馬上做出相應的應對方案，這將導致商業(yè)房地產商出現融資難、成本上升的問題。4.項目決策盲目化民營企業(yè)是我國商業(yè)房地產開發(fā)商的主要組成部分，民營性決定此類開發(fā)商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發(fā)前期的決策調查。缺少相關的市場調研，主觀進行項目決策，企業(yè)的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預測或過于悲觀的市場需求預測的基礎上，易導致項目決策的盲目性。這種缺少相應的市場調研，盡管省下了市場調研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導錯誤的建設工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。5.業(yè)務流程混亂性商業(yè)房地產管理過程中存在業(yè)務流程混亂的問題，這主要體現在前身為國有性質的開發(fā)企業(yè)。這類前身為國有亦或官辦性質的企業(yè)，由于受到規(guī)模化管控，開發(fā)資金來源穩(wěn)定，整體對風險把握能力差，企業(yè)內部門類不全，部門協(xié)調性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責任意識不強，一旦這類企業(yè)進行轉型，便會出現業(yè)務流程混亂，管理水平低下，資金周轉不靈的問題。6.監(jiān)管機制形式化我國出臺了《保險法》與《擔保法》兩部法律文件來保障商業(yè)房地產行業(yè)的安全性，盡管商業(yè)房地產開發(fā)與管理的風險可以經由擔保與保險來規(guī)避，但這兩部法律并沒有提及細節(jié)對于商業(yè)房地產風險管控的內容，風險擔保主要針對自然災害等威脅，風險轉移與保障存在片面性，整個監(jiān)管機制過于形式化。7.建設資金來源單一大部分商業(yè)房地產商的資金主要依靠企業(yè)向銀行貸款實現，資金籌集方式單一，一旦開發(fā)商的企業(yè)信譽下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發(fā)生，企業(yè)的融資易出現困難，建設流程受資金制約而中止。關注企業(yè)融資方式，擴展融資渠道是減少建設風險的途徑之一。

六、商業(yè)房地產風險管控的程序與原則

1.商業(yè)房地產風險管控的程序商業(yè)房地產風險管控包含在整個項目建設的工程中，項目定位、項目投資風險、項目質量風險、合約執(zhí)行力風險、政策風險、市場風險等。從開發(fā)商定位建設工程開始到后期維護都屬于風險管控的范疇，以合約執(zhí)行進行風險分析，商業(yè)房地產的開發(fā)項目涉及勘察、圖紙設計、招標、購房等多種合約的簽訂與執(zhí)行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執(zhí)行過程出現問題，將給后期商業(yè)房地產開發(fā)造成難題。因此，注重確定項目程序的風險預測與應對機制，有利于商業(yè)房地產開發(fā)與管理有序進行。2.商業(yè)房地產風險管控的原則商業(yè)房地產風險管控涉及商業(yè)房地產開發(fā)與建設的各個方面，要想更好預測、分析、掌控風險，就必須堅持以下3大原則：（1）以市場需求為基礎進行開發(fā)商業(yè)房地產項目的開發(fā)與管理是一種規(guī)劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規(guī)避風險，就必須進行全面市場調研，包括弄清商業(yè)房地產行業(yè)現有規(guī)模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發(fā)商僅憑臆斷進行決策，就可能建設出不符合市場需求的房屋，多數爛尾樓、滯銷樓因此產生。（2）以技術創(chuàng)新為依托進行項目不斷發(fā)展的技術推動商業(yè)房地產開發(fā)方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現在技術革命帶動建設方式的改變，搜集信息資料通過網絡媒介進行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應測量儀器進行，不僅大量縮減時間，而且減少企業(yè)成本。以技術創(chuàng)新為依托進行項目建設，需開發(fā)商著眼技術創(chuàng)新，引進先進技術進行項目建設工作。（3）以提高人才素質為發(fā)展目標以培養(yǎng)人才為目標為發(fā)展目標，是從提高開發(fā)商管理水平與預防風險的角度進行考量，通過提高人才素質，能更好地實行企業(yè)計劃安排，完善企業(yè)監(jiān)管工作，提高開發(fā)商的工作效益。開發(fā)商要想提高企業(yè)人才素質，可以通過完善企業(yè)人才管理機制，健全風險預測培訓機制，培訓企業(yè)人才的風險意識來提高現有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機制來保證新入職員工的素質水平，提高整體素質要求。

七、結論