導語：如何才能寫好一篇房地產的金融屬性，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；金融屬性；過度繁榮

中圖分類號：F833.48

文獻標識碼：A

文章編號：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地產屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但現實經濟中，“房地產對基本面背離”的種種異象又超出了傳統經濟學所能解釋的范疇?，F以美國房地產市場情況為例，表明種種“異象”。實則是房地產金融屬性增強并被過度利用的表現。

一、房地產天然具有金融屬性

所謂金融屬性，尚未出現統一的定義，但從其本質含義而言，至少有兩層含義：一是金融產品說，即具備金融產品的特性，包括流動性、收益性和價格波動性：二是金融功能說，即進行人群、地域以及期限上的資源再配置。但實際上，這是一個問題的兩個方面，角度不同而已。

房產的特殊性，在于與它相聯的不可分割的土地的特殊性。而與其他生產要素相比，土地資源的特殊性在于：一是短期供給彈性??；二是對人類社會的不可或缺性。從歷史上看，人類社會從來沒有完全成功解決其成員的住房問題，即便是地廣人稀的美國、加拿大、澳大利亞等，已開發并建立起完善基礎配套設施的土地資源(熟地)也較為稀缺。因此，房地產自古以來就是價值儲備的一種手段，有類似黃金的功能。由此，土地天然具有金融屬性，土地價格波動幅度比房屋大的多。從這個意義而言，土地的金融屬性又是房產金融屬性的根源。

二、美國房地產金融屬性顯著增強的主要表現

上世紀80年代開始，金融自由化浪潮極大地推動了美國房地產市場發展，為房地產金融屬性的增強提供了極大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠桿交易，降低了進入門檻；同時，二級市場的發展，使房地產融資不再受地區性銀行資本的限制，使得資金來源更為多樣化，而且在一定程度上還平滑了區域間的房地產周期等。在此條件下，房地產金融屬性顯著增強，而異質性則被逐漸抹平，漸趨為無差異的投資工具。

(一)全球房價波動的同步性顯著增強

傳統中，房地產是典型的異質性商品，受所在位置、房型、內部裝修等因素的直接影響，對滿足居住的效用來說。幾乎不存在兩個完全相同的房地產。對這種不可移動的居住效用進行估值，顯然更多將受本地經濟影響。例如，1983―1990年，美國經歷了一輪最長的經濟擴張期，但各地經濟與房地產市場的表現依然迥異。由于國際原油價格在1978―1980年兩年內暴漲250％之后，1980―1986年六年累計下跌46％，產油區房地產市場轉入蕭條，部分地區名義房價跌幅高達40％以上，同時伴隨失業率大幅攀升、人口大量外遷等(FDIC，2005)。與此同時，新英格蘭地區和加利福尼亞地區卻得益于國防開支的巨幅增加，經濟和房地產市場相繼進入繁榮狀態，實際房價漲幅在三年內超過30％，被FDIC(2005)界定為泡沫。90年代中期的情況則剛好與此相反。由于冷戰結束，國防開支急劇下降對加利福尼亞和新英格蘭地區經濟造成巨大的負面影響，房地產市場隨之轉為蕭條，五年內實際房價下跌超過30％。而除加利福尼亞以外的部分西部地區，卻由于旅游業或高技術產業的崛起，當地經濟和房地產市場進入一輪新的擴張期。

但1990年代中后期以來，各地區房價上漲幅度卻開始明顯趨同。無論是中部西南、中部西北，還是沿海地區，1990年代中后期以來房價均開始大幅攀升，名義年均漲幅都在5％以上。與以往更多受當地經濟影響相比，房價開始脫離各地實體經濟約束，而更多受共同的貨幣、預期因素影響。

從全球范圍來看，全球房地產市場漲幅也前所未有得趨同，成為此輪房地產市場發展中一個突出的現象。傳統中，房地產是典型的非貿易品，與一般貿易品相比，房價更多由本國生產要素決定，但這種非貿易品屬性正被金融屬性抹平，而成為無差異的投資工具。據統計，在OECD(2005)所監測的17個國家中，有12個國家的實際房價在5年內漲幅超過25％。換言之，除了德國和日本外，只有3個國家的房價漲幅未及OECD界定的“過度繁榮”的標準。其中英國、澳大利亞、法國、西班牙等的房價漲幅甚至還遠在美國之上。此外，就觀察到的情況而言，發展中國家的房地產市場也是類似的情況。

(二)房地產二級市場流動性明顯增大

美國房地產市場自1980年代以來漸趨成熟，每年新房增加基本上在100萬單元以下，2000年以后隨著房價上升，供應才上升至150萬單元，但也僅為存量房的1.2％左右?？紤]到房地產折舊，每年新增的量僅相當于折舊替換，整個房地產市場保持了一個相對穩定的存量。在存量相對穩定的情況下，房地產交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用換手率(交易量／存量)來代表房地產市場的流動性，該比例于2005年達到5.8％的歷史高點，較2000年上升1.4個百分點。換手率的上升，一方面，可能表明以非居住為目的的房地產交易日趨上升；另一方面，也表明房地產的投資工具屬性開始增強。

(三)房價波動性增大，但仍介于普通商品和股票之間

隨著房地產流動性的增強，美國房價波動性逐漸上升。但與證券類金融資產相比，房價的波動性仍要小的多。金融資產價格可能暴漲暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的價值，例如各種權證。而房地產雖具有金融屬性，但同時仍是一種用于實際生產和消費的實物資產，房價波動始終受消費屬性制約。例如。房價不會無限低，這也是人們認為房地產保值的原因；而購房和租房之間存在一定的替代性，也使得房價上漲存在一定約束。另一方面，由于房地產的金融屬性，價格直接受未來預期影響，而預期具有天生的不穩定性，因而其波動性遠大于普通商品。

三、房地產金融屬性的經濟含義：容易被過度利用而導致過度繁榮

由于金融可以在一定程度上脫離實體經濟而獨立發展，房地產金融屬性被過度利用，同樣可以導致房地產市場脫離實體經濟而過度繁榮。主要體現在以下兩個方面：一是房價上漲的幅度已很難用基本面因素解釋；二是與房價直接相關的房地產金融與實體經濟的相關性越來越弱。

(一)房價上漲的幅度難以用基本面因素解釋

OECD(2005)認為，在歷史上，房地產市場發展與商業周期基本吻合或稍微滯后，但此輪房地產周期與商業周期完全背離(countercyclieal)。90年代中后期以來，OECD經濟體產出持續負缺口，而房價卻創出歷史新高。OECD認為產出負缺口的持續存在倒是能

解釋CPI何以一直壓力不大。

研究房地產基本面大體有兩種方法：第一種是直接計算基礎價值，但這需要大量信息，并需要花費大量篇幅來說明所選用的參數或者模型。例如，要了解房地產市場的供求曲線，需求方面包括可支配收入、真實利率、稅收、金融便利、其他資產收益率等，長期因素還要加上人口變化；供給方面則包括建筑成本、房價變化等，長期因素還要包括土地規劃等。

因此，本文不擬采取完整的基本面模型，僅從供給方面對房價進行一個粗略的說明，結論是供給因素無法解釋房價上漲。一是供給持續增加。1990年代中后期以來，美國房地產投資持續上升，從1990年占GDP的4.1％，持續攀升至2005年的6.1％。顯然，并非是供給約束導致房價上升壓力。二是房價與建筑成本長期背離。20世紀，1980年代以來，建筑成本甚至呈下跌走勢。顯然，房價的上升也無法用成本推動因素來解釋。

第二種方法是采用比率估值法，例如購房者購買能力指標、房價一租金比等，也是市場上更普遍采用的方法。但這些指標顯然也很難解釋房價的持續上漲。一是購房者購買能力指標創下歷史新低。雖然利率持續下降，但由于房價大幅攀升，2002年起，全美房地產同業公會的“房屋購買力指數”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率貸款抵押的房屋購買力指數從131下降至114；采用可調息抵押貸款的房屋購買力指數則從147下降至120，均創下歷史新低。表明房價已嚴重偏離其長期趨勢。二是房價一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)創新高。根據IMF的計算，2004年，美國該指標比前三十年的最高點(1979年)高出10％，表明從房租收益角度已很難解釋房價的漲幅。

(二)房地產金融脫離實體經濟而獨立發展

一是住房抵押貸款／GDP加速上升。隨著經濟資本化的深入，住房抵押貸款／GDP逐年上升，但2000年以來，這種上升趨勢明顯偏離歷史均值開始加速。從2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年時間上升近27個百分點；而從開始金融自由化的1980年至2000年的20年間，也才上升15個百分點。如果以GDP代表實體經濟規模，抵押貸款的這種加速增長趨勢，表明房地產金融在一定程度上開始與實體經濟背離。

二是房貸衍生品爆發式增長。首先，房貸衍生品數量過大，與實體經濟相去甚遠。以CDS(credit de-fault swap)為例，2004―2007年3年間，CDS賬面值／房地產抵押貸款從0.9攀至5.2倍；即使是CDS市值，房地產抵押貸款，也從近乎零增長到0.5倍。如此龐大的、與實體經濟沒有直接關系的金融資產及其交易，構成了一個巨大的投機性市場，被部分學者直接稱之為賭場(Susan Strange，2000、2007)。其次，過于復雜的衍生品設計和交易，對實體經濟的套保功能不強，甚至成為投機的工具。如分享式增殖抵押、累進付，款抵押、分層抵押擔保貸款(CMOs)，以及CDS的平方和立方等，淪為金融機構之間“對賭”的工具。從此后情況來看，由于衍生品領域大大加深了此次金融危機的破壞力，而被廣為詬病。

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【關鍵詞】公允價值　具體會計準則　體現

中圖分類號：F230

文獻標識碼：A

文章編號：1007—9106(2012)02—0033-03

一、公允價值的內涵和實質

公允價值到底是一種計量屬性還是一種計量規則或者說是目標呢?可以說公允價值最早是作為計量目標出現的，我國引入時將其作為了計量屬性。

公允價值的理念和概念定義最早起源于美國，2000年FASB頒布了具有里程碑意義的《財務會計概念公告》，在該公告中，FASB正式闡述了公允價值的概念，同時將公允價值稱為會計計量的目標。美國財務會計準則委員會ASB)認為，公允價值是雙方在當前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔)或出售(或清償)一項資產(或負債)的金額。FASB在2006年9月15日了SFASl57“Fair Value Measurements”,將公允價值定義為市場參與者假設在計量日的有序交易中出售一項資產可收到或轉讓一項負債應支付的價格。從該定義中可以看到，公允價值計量是基于假想的交易，而不是基于特定的市場主體，也就是說公允價值的邏輯基礎是市場基礎，而不是主體基礎，這是符合公允價值的本原的，即突破企業組織和市場組織的簡單二分法，用市場標準來重新描述企業財務狀況。也就是說在考慮成本效益的基礎上，特定時點(通常指資產負債表日)存量資產的歷史成本應回到市場交易狀態下來考慮具體資產負債表項目的現時價值。

我國2007年1月1日正式實施的新企業會計準則引入了公允價值，明確將公允價值作為了一種計量屬性，基本準則中對公允價值下的定義為：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進行資產交換和債務清償的金額計量”。我國對公允價值的定義，也同樣強調了公平交易這一前提條件，可見公允價值的計量是從市場角度出發的，依賴于交易的狀態的，是通過保證交易的公平性來確保計量結果的合理性，而當前差異化市場情形以及各種復雜的交易狀態的存在決定了公允價值計量的多重模式選擇，即使都遵循了公允價值觀念，但出于差異化市場情形的存在和判斷能力的差異，在具體計量方法的選擇上還是具有了多樣性。與其說公允價值是一種確切的計量屬性，不如說是各種計量屬性試圖達到的理想目標。

實質上，公允是一種理想的狀態，屬于個人的判斷，現在公允價值的定義并不一定就是公允價值的最佳定義，只是在目前的理論水平和實務水平下的一種認識。

二、公允價值在中國具體會計準則中的體現

我國有關公允價值規范的提出，其實最早在1998年頒布的《債務重組》和《非貨幣性資產交易》中就有體現，在隨后的兩年的運行中，屢屢發生上市公司之間通過非貨幣性資產交換和債務重組肆意高估資產的公允價值，以達到操縱利潤的目的的事件，于是財政部2001年對以上準則進行了修訂，提出盡量避免公允價值的方針，2007年1月1日正式實施的新會計準則重新引入了公允價值計量屬性，的38項具體準則中，涉及公允價值計量的就有17項。在我國的會計實務中的應用多集中在金融工具的確認和計量、投資性房地產、非貨幣性資產交換、債務重組、非同一控制下的企業合并、資產減值等幾個具體的方面。

1.金融工具的公允價值計量及其影響

根據《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》規定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產和金融負債，例如企業為充分利用閑置資金、以賺取差價為目的從二級市場購人的股票、債券、基金等；再如，企業不作為有效套期工具的衍生工具，如遠期合同、期貨合同、互換和期權等。此外，企業可以基于風險管理需要或為消除金融資產或金融負債在會計確認和計量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產或金融負債以公允價值計量。這些被列為公允價值計量的金融工具，其報告價值即為市場價值，且其變動直接計入當期損益。這也意味著，如果企業能夠較好地把握市場行情和動向，其業績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升；相反，如果企業的投資策略與市場行情相左，其當期利潤就會因此受損。所以，公允價值計量屬性可以被認為是一把“雙刃劍”，與老準則采用“只報憂不報喜”，從而使金融工具報告價值經常被低估的孰低法有很大不同。另外，對于可供出售金融資產，資產負債表，也以公允價值計量，但其公允價值變動計人資本公積。所以可供出售金融資產的公允價值變動并未影響企業利潤，而只是影響了其股東權益，除非將可供出售金融資產出售，將直接計人所有者權益的公允價值變動累計額對應處置部分的金額轉出。

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1.1.1 研究背景

衣食住行,作為個人的基本生存條件,住房直接關系到每一個人的基本生存問題,房地產業不僅與每一個公民息息相關,更是對宏觀經濟產生巨大的影響。對于一個國家特別是我國來說,房地產業是關系到國計民生的基礎產業,其產業鏈長、資本密集、關聯度高、帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業,在我國經濟社會中具有舉足輕重的地位。房地產業能否持續、健康、穩定的發展,依靠于房地產市場的良性運行、政府宏觀調控和相關部門管理作用的有效發揮,其對于全面建設小康社會,構建社會主義和諧社會都具有十分重要的意義。

然而,在改革開放前,住房作為福利手段的一種,是由國家統一分配的,房地產無法形成市場。隨著改革開放的深入,為了刺激國內消費,拉動經濟增長,各級地方政府積極尋求新的經濟增長點,房地產開發逐漸形成支柱產業,并一度躍升為投資熱點。在房地產業發展的同時,商品房銷售價格也在快速上漲,且呈現出逐年攀升的態勢,特別是 90 年代以來,房價一直居高不下,房地產市場呈現出一片繁榮發展的態勢。

房地產市場的繁榮發展,商品房價格的快速上漲,雖然成為我國新的經濟增長點,拉動了經濟增長,但商品房價格的上漲幅度已嚴重超過了居民收入的增長幅度,我國房地產泡沫化的問題開始顯現。我國房地產市場起步晚,發展快,市場本身存在諸多問題,這些問題引起了我國政府及多方面的廣泛關注,中央政府為加強宏觀調控,出臺了一系列的管理政策和經濟措施,意圖穩定高漲的房屋銷售價格。2005 年,總理在《政府工作報告》中明確提出抑制高房價的共同目標,3 月建設部等七部委聯合了《關于做好穩定住房價格工作的意見》(簡稱“國八條”),2006 年出臺“國六條”,2010 年出臺“國十條”,到 2011 年出臺號稱“史上最嚴格”的房地產調控措施(包括“新八條”、最新“國五條”)。以商品房限購、試點征收房產稅等重拳在前,以央行加息、提高存款準備金率和貸款利率等組合拳為輔,行政手段和經濟手段并用,希望能用密集出臺的各類管制措施來遏制房價的過快增長。無錫市政府也根據中央的宏觀調控精神出臺了種種政策及執行方案,但無論政府制定何種政策,采取何種措施,都沒有對制約房價上漲起到根本性作用,商品房價格屢調不降,甚至逆勢增長,政策的執行效果顯然沒有達到預期目標。

那么,一直未放松的房地產政策的調控效果到底如何呢?為什么政府出臺房地產政策力度不斷加大卻不能取得預期的效果?為了得到答案,筆者選擇了“房價”作為解答以上問題的線索,房價作為房地產市場的重要表現,房價的穩定是房地產調控政策的核心目標,房價調控效果是最能反映公共政策調控效果的重要指標。本文通過對中央和地方政府公共政策的階段性回顧,選取地價、房價、房價收入比三個可量化的數據對房地產價格調控的效果進行綜合分析,尋找我國房地產政策的所存在的問題,借鑒國外成熟經驗,以探討新的形勢下,如何改善房地產政策的管理水平,如何確?！胺€定房價”甚至“房價合理回歸”目標的達成,促進房地產業的持續健康發展。

1.1.2 研究目的

鑒于近年來國家宏觀調控的加強,房地產市場受到了嚴重影響,筆者作為一名從事房地產相關工作的 MPA 學員,認為有責任和義務利用所學的公共管理理論和知識,結合房地產專業知識,對房地公共政策調控房價的效果進行深入分析和研究。本文試圖通過對歷年中央政府和地方政府在房價調控時所采取的各種政策進行梳理總結,對房地產政策對無錫市房地產價格調控的效果進行深入分析,以探討我國公共政策對房地產價格波動的影響,探明公共政策管理中存在的主要問題,針對性的提出合理化建議和意見,從而實現提高我國房地產政策管理水平,保障房地產業持續健康發展的研究目的。

? 1.1.3 研究意義

我國一直將建設“小康社會”作為重要戰略部署,小康社會的基本條件就是人民安居樂業,因此,住房問題的妥善解決不僅關系著社會的穩定,更關系著是否實現建成小康社會的宏偉目標。而所謂的住房問題,一般不是指住房供不應求的“數量”問題,而是“價格”問題,對任何家庭來說,住房都是一項關鍵的購置型資產,房地產價格直接關系到居民購房承受能力和居住水平。

第 2 章 房地產宏觀調控政策理論基礎

2.1 房地產及房地產價格概述

2.1.1 房地產的概念及特征

一、房地產的概念

房地產,作為一個名詞,從字義上簡單理解是“房屋”和“土地”兩種財產的合稱,房產與地產聯結在一起被稱為“房地產”。房地產的內涵可以從四個方面來理解,一是房產和地產的結合體;二是財產及其衍生的權利關系的總和;三是房地產的核心是地產,土地是房屋的載體;四是房地產具有財產屬性,即有商品、經營屬性,同時具有公共物品屬性,是生活的必需品,房地產可以通過多種形式進行劃分,根據房地產用途的不同,可以將房地產細分為商業房地產、住宅房地產、工業房地產等,本文主要圍繞住宅房地產部分展開研究。

二、房地產的特征

1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建造在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地產作為不動產,從開始在土地上建造房屋,一直到房屋被拆除,在土地上消失之前,它所處的空間位置都是長期固定的,并不能隨意移動。

2、使用長期性。房地產具有較長的使用壽命,土地作為生產要素之一,除了不可抗力的破壞和人為的改造,它的生產力及其使用價值不會磨損或消失,建造在土地上的房屋,只要使用得當,也擁有了較長的生命周期。出于安全或其他方面的考慮,政府通過立法對土地和房屋使用年限做出了規定,即便如此,房產相對于其他機器設備,具有使用長期性的特點。

3、地域差別性。房地產具有位置固定性,它的使用及價值受到地理位置和周邊環境的影響,這就決定了它具有很強的地域性,它

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一、房地產具有消費品、投資品和投機品三重屬性

當前，多數人的觀點認為房地產具有消費品和投資或投機品的雙重屬性。然而，政府在制定房地產調控政策中，應對房地產的投資和投機屬性進行區分。嚴格來說，房地產具有消費品、投資品和投機品三重屬性，其中房地產的投資屬性和投機屬性具有根本性區別。

房地產的消費品屬性是居民購買住房以居住和使用為目的，滿足自身的住房需求，這其中既有低層次的基本住房需求即剛性需求，也有較高層次的改善性住房需求。

房地產的投資品屬性是投資者以租賃為途徑，達到投資盈利的目標，從而形成了房地產的投資需求。

房地產的投機品屬性是以交易和賺取差價為途徑，而非以租賃為途徑，達到投資盈利的目標，從而形成了房地產的投機需求。

長期來看，居民滿足自身的居住需求，既可以購買，也可以租賃。低收入者應從政府獲得保障，租賃公租房或廉租房，中等收入者在不具有購買能力前提下，應從商品房租賃市場滿足其住房需求。目前，剛性需求和適度的改善性需求是政府積極鼓勵和支持的，而投資需求和投機需求一并成為當前房地產調控的主要目標。

二、房地產政策微調正當時

（一）經濟下行壓力要求對房地產調控進行微調

今年一季度，我國經濟增長率為8.1%，成為金融危機爆發以來的最低點，出口、投資的增速下滑是經濟下行的主要原因。其中，房地產投資增速放緩是投資增幅下滑的重要原因。今年1—3月，全國房地產開發投資同比增長23.5%，增速比1—2月份回落4.3個百分點，增幅創近年來的新低。雖然統計部門沒有嚴格區分由市場主導的商品房建設投資和以政府為主導的保障房建設投資，但土地一級市場和商品房開工情況表明，商品房投資下滑趨勢明顯。一季度，包括保障房在內的住宅新開工面積同比下降了5.2%，土地交易面積也下降了3.9%。北京一季度土地交易市場全部以底價成交，這充分說明開發商對房地產市場前景的悲觀預期。

（二）房地產交易市場陷入低谷

1—3月，全國商品房銷售面積同比下降13.6%，銷售額下降14.6%。其中，住宅銷售面積下降15.5%，銷售額下降17.5%。東部、中部和西部地區商品房銷售額降幅分別為19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量價齊跌的現象比較普遍。與此同時，住宅二手市場交易量也都跌至低谷，居民購房的觀望情緒嚴重，中國人民銀行調查的今年一季度居民購房意愿跌至1999年以來最低谷。

（三）完善多層次的住房租賃市場

當前，房地產調控政策目標是抑制住房投資性需求，包括以租賃性投資需求，這嚴格限制了租賃市場商品房源的增加。與此同時，“十二五”期間我國將建設3600萬套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，這將大大增加地方財政的負擔。與此同時，保障性住房的投資、分配、運營和管理仍面臨著一系列值得研究和探討的問題，并可能成為腐敗和尋租的溫床。

與過去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年來加大保障性住房建設十分必要。但應采取適當措施，對房地產發展進行長期規劃，建立和完善住房體系的雙軌制，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交給市場，其中包括住房租賃市場，積極鼓勵社會資本投資面向中等收入家庭的租賃性住房。

三、鼓勵租賃性住房投資將增加居民財產性收入

（一）扭轉中低收入家庭財產性損失的狀況

十七大報告提出，“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入。保護合法收入，調節過高收入，取締非法收入。逐步扭轉收入分配差距擴大趨勢”。然而，近年來我國大多數尤其是中等收入家庭財產性收入不但沒有增加，相反還出現全面的財產性損失。

近年來，我國股市持續低迷，投資者損失巨大。與此同時，上市公司分紅、股息低使得投資者難以堅持長期的價值投資理念。近年來通脹高位運行和銀行存款利率長期管制，使得居民存款實際利率長期為負，居民存款每年的凈損失高達6000億元，這顯然與中央“增加居民財產性收入”的長期目標不符。

（二）一些中等收入家庭有條件進行租賃性住房投資

擴大中等收入家庭比例，是我國社會結構轉型的長期目標。中等收入家庭比例擴大，既有利于社會穩定，也有利于擴大居民消費、縮小收入差距，實現共同富裕的長期目標。在股票市場低迷、存款利率管制的情況下，鼓勵居民尤其是中等收入家庭進行租賃性住房投資，無疑可拓寬居民儲蓄的投資渠道，同時使中等收入家庭獲得持續、穩定和無風險的投資收益。

四、鼓勵租賃性住房投資的配套政策

鼓勵以租賃為目的的居民住房投資，面臨最大的挑戰是如何辨別投資者是以租賃為手段，還是以交易和賺取價差為手段，來實現其投資盈利的目標。這需要政府制定一系列配套政策。

（一）調整房地產調控政策目標

決策部門應在適當場合明確指出房地產調控長期目標是抑制投機性需求，而非租賃性投資需求，以此作為居民增加財產性收入的重要手段。在限購政策中的購房資格審查、購房貸款申請等方面不采取“一刀切”的政策，逐漸放寬租賃性住房投資的限制條件。政策微調后，及時跟蹤各地區政策效果，對于違反政策目標的地區堅決糾正問責，進行事后調節。

（二）以征收高額房地產交易稅打擊房地產投機

如果嚴格執行住房購買者資格審查的“限購”政策，的確可以打擊房地產市場的投機行為，但同時也抑制了居民的租賃性住房投資。這一政策是行政化的短期調控手段，與我國房地產市場長期發展的雙軌制目標不符。實際上，打擊房地產投機行為最為有效的工具是征收高額房地產交易稅，即投機者在賣出房屋階段征收高額暴利稅，這將徹底打擊投機行為。

（三）征收房屋空置稅和房產稅

房屋長期空置，是對全社會資源的巨大浪費。因此，決策部門應考慮征收房屋空置稅，杜絕這種浪費行為。同時，加快推出房產稅或物業稅，增加房屋的持有成本，使得原本空置的、無持有成本的房屋，不得不通過租賃來降低房產稅負擔。房屋是否空置的標準，可依據房屋的水表和電表流量來判斷。

（四）建立健全房地產租賃市場的管理

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關鍵詞：房地產泡沫；供需不平衡；金融監管；經濟效應

改革開放至今，我國國民經濟總量已經實現了翻兩番的預期目標，房地產市場逐漸擴大，由于其關聯度高，帶動性強，已經逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。目前對我國房地產行業的發展現狀分析，我國學者存在一定的分歧。有的學者堅持泡沫論，如謝百三教授認為目前我國部分城市房地產已經出現了泡沫經濟，其原因在于出現了投資、圈地熱潮等導致的商品房空置率一直處于很高的狀態；有的學者堅持非泡沫論，如姜春海認為在1991―2004年中國平均每年經濟泡沫率達40.6%，也就是說全國的房地產泡沫已經十分嚴重了；蕭灼基教授認為，房地產市場的特殊性決定銷售期跨度較長，空置現象只是暫時的，不存在過剩之說，建筑部研究報告也否定了泡沫的存在；有的學者堅持泡沫必然論，希勒認為，凡是有魅力的城市都會存在房地產泡沫現象。房地產泡沫是以房地產為載體，由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，使得市場價格脫離了實際使用者支撐情況的泡沫經濟。

對于房地產泡沫的判定選擇哪種指標，各個學者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產收入、房地產價格增長率等幾個指標對泡沫進行測度；束金偉選取了供給類、需求類、投機價值等指標對我國的房地產泡沫進行綜合的測度，得出自2004年我國房地產業出現了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現放大的趨勢。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運用不同的指標對房地產泡沫進行測度。

基于中國的房地產現狀，結合以上觀點，我認為目前中國已經出現了房地產泡沫現象，下面就從房地產泡沫的形成原因、帶來的經濟影響以及應該采取的措施三方面來分析我國的房地產泡沫。

一、我國房地產泡沫形成的原因

（一）房地產的價格上漲主要是由于供求不相等導致的

在供給方面，土地是房地產的主要成本，隨著城鎮化的加劇，我國的土地購置費用也在逐年上漲，這會對中國的供應商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產的價格。同時我國的土地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會進一步抬高土地價格。特別在中國很多地區出現“土地財政”現象，賣地收入成為很多地方政府財政的主要來源，更成為了房地產價格上升的推手；在需求方面，城鎮化的加劇，人口的聚集效應引起巨大的住房需求，且中國租房對買房的替代效應較小，從而推動房屋租金及房子價格的上升。除此之外，人均國民收入的增加使得房產的意愿轉化為對房子的現實需求，而且由于中國可投資的項目較少，還會轉化為對房地產的投資需求。

（二）金融的支持過度成為房地產泡沫的直接誘因

在我國，房地產作為一種商品，同時具有商品屬性和金融資產屬性，房地產依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價格都能達到均衡。從房地產的供給方房地產開發商的角度來說，房地產具有投資規模大、資金周轉時間長的特點，使得房地產開發商必須依靠金融業的參與才能完成。同時由于房地產保值、增值的特性使得金融機構樂于將資金投放到房地產行業，造成許多發商以較少的資金就可以開發房地產，導致過度開發、投機行為越來越嚴重。從房地產需求方購房者的角度來說，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個人住房抵押貸款就給購買者帶來了便利。然而也滋生了大量的投機者，進一步抬高房價。金融市場的逐步放開，加劇了商業銀行的競爭壓力，而房地產市場由于政府支持，價格的升高及有房產做抵押被看做是優質資產，銀行加大對這方面的投資，造成了房地產市場的惡性循環，從而形成了房地產綁架金融的局面。

（三）房地產市場買賣雙方信息不對稱以及租買選擇機制的缺失使得泡沫進一步擴大

一方面，我國房地產市場發展相對滯后，在信息披露、行業規范方面相對不足；另一方面，一般民眾很難憑借個人經驗對房產的性能、配套設施的市場價值等作出相對準確的判斷。在信息不對稱的情況下，消費者易受到社會輿論和其他消費者的影響，使得泡沫進一步擴大。城鎮人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國傳統居住文化的影響，人們的買房欲望比較強；租賃市場不完善，住房租賃市場供給個體主要為個人，使得中國的租買市場無法實現對住房市場的替代。

二、我國房地產泡沫帶來的經濟影響

（一）房地產泡沫的正面經濟效應

房地產具有產業鏈長、波及面廣的特點，它的發展通常會帶動眾多相關產業產生的發展。房地產會對相關產業產生前向帶動效應和后向帶動效應，房地產的前向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為需求對象的產業的影響；房地產的后向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為供給對象的產業的影響?？値有侵盖跋驇有秃笙驇有睦奂?。房地產業能夠帶動其他相關產業和下游的相關產業質量的提高和產業的增長。

（二）房地產泡沫的負面經濟效應

1.抑制產業結構優化

房地產泡沫意味著房地產行業具有較大的收益，扭曲了回報率的信號，使得社會上的各種投資都被吸引到房地產市場上，使得實體企業很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實體企業的發展。另一方面很多實體企業將盈余資金投資于房地產， 利用房地產實現保值增資。綜上所述，房地產泡沫降低了資源配置的效率，導致實體經濟與國民經濟的發展不協調。

2.阻礙經濟發展模式

拉動我國經濟的三駕馬車是投資、出口、消費，盡管我國采取了很多措施來拉動內需，但由于房地產泡沫問題，使得房子已經變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費支出，致使內需不足。房地產泡沫還會使經濟增長動力缺失，投資一直是拉動我國國民經濟增長最重要的力量，特別是在經濟環境不好的時候，過度投資在房地產行業會使得經濟增長的動力缺失。

三、促進我國房地產行業健康發展的對策

房地產泡沫對我國的經濟造成了較大的負面的影響，使我國經濟面臨房地產泡沫破滅的潛在風險；同時財富轉移效應造成貧富分化加劇、社會矛盾激化，并造成社會價值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來解決房地產泡沫問題。通過對中國房地產現狀的深入分析，更好地了解房地產泡沫形成機理，采取相應的政策，促進我國房地產行業健康發展起到了重要的啟發作用。

（一）加強房地產開發貸款管理

房地產作為資本密集型行業，單純依靠企業的自有資金很難滿足企業的資金需求， 銀行信貸是房地產企業的融資來源。所以加強房地產開發貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業盲目涉足房地產業。嚴格審查房地產開發貸款的發放條件，杜絕向不具備開發資格的企業、第一還款來源不足的企業發放貸款。

（二）加強金融監管，合理發揮金融對房地產行業的支持作用

在當前市場形勢下，各商業銀行應該嚴格規范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產登記部門、民政部門的信息共享機制建設，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。

（三）建立和完善房地產信息系統，強化賣方信息披露責任；加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產信息的能力

鼓勵行業研究機構定期房地產分析報告，對房地產行業的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析，提高公眾對房地產行業整體的了解程度。制定相應的法律法規，強化房地產行業的信息披露責任，增強企業信息披露的自覺性。

4.政府要加強體制機制建設，合理平抑房價。完善稅收體制改革，優化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區長遠發展的關系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現象的發生。完善土地出讓制度，規范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監督。

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關鍵詞:房地產市場;運行;跨區域;協同發展

一、引言

就本質上而言，我國的房地產市場的波動是一次相對較晚的周期性變化。因此，在我國房地產市場在邁向新的發展階段的同時政府也會出臺一些相應的政策進行宏觀調控以及幫助房地產市場進入良性循環的模式，有效的保證市場的穩定性與可持續性。目前來看中國的房地產市場發展的速度已經遠遠超出房地產金融了，根據虛擬經濟分析中虛實二重性的原則來今后房地產金融改革提供了充實理論解說。

二、房地產市場經濟的虛實二重性

區域經濟協同發展的基本原理就是將區域經濟組織在結構狀態、發展機制中展現互相影響、互相作用的基本管理機制。我國房地產的發展過程一直都在伴隨著政府對其下達的區域經濟協同發展主要目標，2006到2009期間雖然政府一直在努力遏制房價的漲幅但始終未取得明顯的效果，但在2010年政府將虛實二重性原則運用到宏觀調控中去后政府對房地產的實體經濟與虛擬經濟的認識有了很大的改善。我們可以從研究財富的性質的角度來對虛擬經濟與房地產的虛擬性進行更加深入的分析。在虛擬經濟中強調財富是具有價值性的而不是物質性的，并且將經濟體系劃分為實體經濟與虛擬經濟兩個不同的層面，虛擬經濟的作用主要在于協助我們找到一些傳統經濟遺留下來的問題以及特點，而實體經濟的存在就是將一些微觀上的問題反映到現實中來，將問題放大化從而得到更好的解決。在房地產中我們需要考慮的是虛擬經濟在這其中起到了怎樣的作用。房地產作為實物資產的一種，它向大家提供的消費方式是依照面積來進行交易的，因此在保證面積不變的時當房地產的價格的上漲對居民是沒有實質上的改變的。這樣的變化對于房地產投資商的意義就會產生很大的影響，由于價格的變化就會導致房地產在社會財富中的價值有所上升，這也是體現房地產市場虛擬性的之處，近年來中國也是由于這樣巨大的虛擬性財富才創造出很多富翁。由于區域經濟發展是匯集了生產制造、金融服務、交通物流以及房地產市場等多方面經濟類型活動。因此在市場經濟中房地產始終扮演著這樣三個角色，一是為廣大消費群眾提供居住、工作以及社交場地;二是為私人或企業供給一個投資與獲益雙贏的契機;三是為社會的信用機制提供了另一個保障渠道。其中第一個是屬于房地產本身的性質，不會對市場經濟造成很大的影響。而后面兩點是隨著市場經濟的發展歷程而對房地產市場給予的特殊性屬性。就區域經濟發展而言，無論是外部環境還是內部經濟體制都是圍繞主體進行交互作用的機制，由于一些狀態變量與控制變量的持續變化導致區域經濟發展體系也會隨之出現浮動。在市場經濟中所處的特殊位置導致房地產在這之中起到了拉動地方經濟的作用，由于消費房地產需要大量的信貸而促使大量的資金向房地產發達地區流向從而也就促進了該地區的經濟發展。在這之中要避免出現“泡沫經濟”的現象，如果房地產的價格上升的原因是投機所影響的，那么當價格下降時就會引發經濟衰減以致經濟危機的現象，因此應當主要對房地產的投機進行調控。區域經濟發展的機制存在著空間結構的多樣性以及其行為主體的復雜性明確了對區域經濟協同發展理論性的驗證。

三、房地產市場發展的迫切性

(一)虛擬經濟下房地產市場的運行狀態

在這樣虛擬經濟環境下，各國之間的比較也是在實體經濟體系以虛擬經濟體系下進行的。而且，隨著虛擬經濟的全球化的進程，在資源配置中虛擬經濟始終起到了領導的作用，尤其是在當前中國與各國競爭的前提下也將由實體經濟機制轉化為虛擬經濟機制。中國作為發展中的國家，我國的虛擬經濟與實體經濟的發展并沒有很成熟還需要進一步加強兩者之間的配置。而房地產市場則是虛擬經濟中不可或缺的一部分資源，也是中國房地產市場金融的發展歷程。雖然中國房地產按揭貸款事業在1998年剛開始發展，但其發展的速度并不比其他國家慢反而是以驚人的速度占據了我國虛擬經濟體系的重要位置。

(二)區域經濟作用下房地產市場的變化

現如今的房地產事業已經成為中國經濟發展中的支柱型企業了，這樣快速的發展使得房地產的價值與世界平齊。雖然房地產市場為地方政府帶來了很多的好處并為區域經濟的發展提供了良好的環境，但由于階梯因素的影響導致區域經濟發展的差異也在擴大，就房地產市場方面來說，區域經濟的協同發展會在一定程度上帶動了當地的經濟發展從而也帶動了房地產市場的上升。一面為地方經濟做出巨大貢獻一面又將泡沫經濟的影響傳播到整個經濟體系，由于土地在中國的特殊地位從而地方政府對其有著特殊的對待。根據房地產的特殊性這一特點，我們應當將其放在房地產區域性這樣大的背景下進行進一步的研究，做為實體經濟、虛擬經濟以及區域經濟的交點，應當充分利用好房地產市場區域經濟性的特殊作用更好的進行調控宏觀經濟。

(三)房地產市場的雙重性

就目前來看，我國應當全力發展房地產的區域經濟的協同發展，促使房地產市場在金融中發揮雙重屬性:保障政策型房地產金融和經濟型房地產金融雙向發展，這是我國應當快速解決的一個問題。就當前情況來看我國這兩個方面都遇到了困難，無論是地方住房和城鄉建設還是各個省份的住房問題都在加強尋找如何解決融資困境的有效途徑。由于我國融資市場的不發達情況也會避免像美國那樣發達國家出現房地產次貸危機的現象，因此我國的資本市場目前還是處于半開放狀態。而今后隨著經濟全球化的影響，中國虛擬經濟也會相應的完成全球化因此中國必須融入到全球經濟發展的進程中去，我們可以考慮國外一些成功的案例來對我國的房地產全球化進行相關借鑒從而完成虛擬經濟的房地產市場發展。

四、國外房地產融資方式的主要模式及經驗借鑒

(一)美國模式

在美國、加拿大、澳大利亞這樣“地廣人稀”的國家，一般會采用“資本市場融資”這樣的模式進行對房地產市場調控。這種模式主要是通過政府在一定情況下指定相應的住房金融企業通過資本市場進行對住房抵押劵的發放從而籌集住房基金。這種模式的特點就在于可以在短時間內快速將住房資金籌集起來，并且可以保證住房抵押債券使用期限可以進行合理的延長，這樣一來居民群眾的購房壓力減小也會在承擔范圍下進行購房從而帶動了房地產市場經濟，以這樣的方式無形中也提高了虛擬經濟的市場地位。在這之中政府對房地產市場的調控的影響不會過大，會留出很大一部分空間使房地產市場進行自我調控，從另一個角度來說也就是政府在引導二級市場的同時會將一級市場處于當時的競爭的條件下，利用這樣調控的模式實現保障住房基本供給的原則。而這種模式的發展與其國家的一些基本條件及屬性是密不可分的，其中包括:發達國家的資本條件;住房抵押貸款機制的完善程度以及成熟化;政府對于社會保障基金、保險企業以及銀行信貸政策的干預程度。

(二)日本模式

由于日本地形的特殊化也相應的導致日本房地產融資方式的特殊化，其特點就是利用住宅信貸資金來源進行進一步的多元化，也可以成為“混合性融資”。它根據基金的模式集資住房信貸基金，與此同時也將一些私人金融企業大量的運作在融資之中。日本為幫助民間金融市場，出臺多方政策進行引導投資從而保證房地產市場為金融帶來良好的扶持。

(三)新加坡模式

新加坡所實行的“強制儲蓄融資”模式使房地產市場的改革的得到了全世界的關注以及認可。這種模式的主體就是以政府為主要引導人，通過一系列的相關政策例如:政府單獨設立先關機構直接融入到住房的設計、規劃、建造、銷售以及經營等，通過頒布相關政策法案強制調控住房政策。并且將將住房保障機制強制運用到人民群眾中，在工作中將雇主與雇員思維工資收入的一部分作為住房基金定期納入政府機構以此來完成雇員購房消費的資金來源。這種模式的特殊性就在于資金流向穩定、資金存款期限較長、資金金額較大以及籌集資金成本較小。但是這樣的模式也同樣存在弊端，這樣的條件非常嚴格就導致經濟條件必須要穩定不間斷的進行并且要保證整個人民群眾的收入情況差別不大。

(四)英國模式

在歐洲一些國家例如英國、德國、比利時以及法國等地產金融模式大多都是“合同儲蓄制融資”的模式。這種模式的特點就在于借貸雙方利用合同契約的形式來籌集住房資金，將存款與貸款相互結合，采用封閉式運營的模式，其中還會通過將實際存款利率高于貸款利率的方式來實現“高進低出”。而這種模式的運行還需要諸多條件的配合，要通過國家的優待政策并且要求擁有完善化、標準化、嚴格化金融市場體制。在德國的“合同儲蓄制融資”的模式下，政府會主動出臺一些相關政策來滿足各個不同階層群眾對住房的要求，綜合各方面的條件滿足金融體系的變化。建立完善的住房互助機制從而為中低層群眾提供相應的住房扶持。

五、房地產市場金融跨區域協同發展思路分析

在中央政府的指示下推動我國區域經濟協同發展要在加強各區域之間相互作用、互相促進的基礎上進行對房地產市場的維護，中國房地產市場的發展前景應當結合我國現有政策以及居民的住房需求情況制定一項政策性房地產金融與商業性房地產金融相互協作發展的模式。在一些地廣人稀的國家如英國、美國、奧地利以及歐洲一些國家，它們的國土面積比較大，政府大多是對房地產市場采取跨區域協同發展的思路使公共住宅變成住房保障的一部分，而像一些土地比較稀缺的國家如新加坡、日本、中國等地，住房的價格大大的高于人均收入因此也就高于一些同等條件下的其他國家。中國的房地產市場有著自己很大的特殊性目前來看中國的房地產市場是利用聚集性資金來帶動區域性經濟發展，而房地產資金的聚集就表明了在房地產價格階段性上漲的發展中將資金匯聚到這個區域來從而帶來對地方財政的貢獻，而這樣的概念的成立也是和我國的跨區域協同發展的政策密不可分的。我國的商業性住房金融階大體分可以以下為三個思想:第一政策型房地產金融發展方向。如何解決貧富性差價問題是解決住房性問題的關鍵，不但要設立國民的社會保證機制并且要通過納稅的方式調節居民收支差距的問題。低收入居民的住房問題是設立社會保障體系機制中不容忽視的一個關鍵問題，而政府的協助是不可少的提供相應廉租房來解決低收入居民住房的問題。以香港、新加坡的經驗來看一項工作是屬于政府應當承擔的任務而不是房地產開發商應當負責的項目，在香港、新加坡等地的政府利用建立廉租房、社會保障房以極低的價格向中低層居民售出，很大程度上解決了中低層人們的住房問題。在香港實行跨區域協同發展的政策頗有效果，有一半的人民享有廉租房的待遇因此就這一點中國應當吸取其中的經驗，中國也需要政府為低收入居民提供低價房來解決住宅問題。提供住房公積金政策，在二十世紀初上海就依照新加坡的住房模式設立了住房公積金的機制。我國的住房以及城鄉建設基本上是以保障性住房融入到住房公積金中的方式進行展開的，而其中遇到的融資困難的問題也是通過將大量住房公積金來完成的。第二商業型住房房地產金融跨區域協同發展段,與境外一些發達國家(地區)相比只是初級階段,中國房地產市場金融發展方向。房地產市場是將實體經濟與虛體經濟相互結合的關鍵，從這個方面利用本質來完成房地產跨區域協同發展的性質。當今無論各個方面世界都在走向高度區域化的進程，而房地產市場處于所有資產方面最中心的位置，在某種程度上來講房地產是人們擁有最穩定長久的固有資產也是在銀行實行貸款是最佳的抵押憑證，也是由此可以將它成為金融運作中的砝碼。如果將整個經濟系統作為一個價值系統進行探究那么實體經濟部門的資金流向以及虛擬經濟的調控都會反映出一定時期的金融活動的發展方向，因此在這之中就會需要更加標準化、完整化的方向來引導區域經濟與金融之間的關系，也可以將這種發展方向稱之為社會融資模式。目前來看我國的商業性房地產市場相對落后，即使在資金雙方都有創立抵押資產的市場以及能力是也需要將住房抵押制度實行，但由于中國住房信貸發展比較落后，缺少足夠的數據以及示例來對市場環境進行評估。第三政策性房地產金融與商業性房地產金融協作發展方向。在我國政策性房地產金融與商業性房地產金融成為金融行業領頭的問題上需要必須協同兩者的發展歷程，為金融活動的發展創造一份堅實的保障。在1994年我國推出政策性住房與商業性住房協同發展的后就更需要深入的拓展以及加深發展歷程，這種理論也是在跨區域經濟中的一項重要指向。在當今的經濟體系中房地產市場并只是一種消費方式，而是作為一種投資方式存在于現有的資產組合中。雖然推動跨區域協同發展是一項艱巨而又復雜的工程，但并不代表是不可能完成的目標?？鐓^域經濟協同發展的歷程實際上是各個區域之間競爭合作的過程，區域之間的競爭激發了區域經濟發展的動力從而提高了房地產市場發展的活力與效率。而區域之間的合作就會幫助推動各個區域中要素的流動以及區域之間產業的轉移，進行優缺點的互助從而形成協同發展的效果。在我國跨區經濟協同發展的策略下應當充分發揮土地資源的優勢，為房地產開發的事業提供堅實的后盾，對于構建在競爭與合作基礎上的跨區域經濟協同發展的體系還需要經過實踐的磨合以及進一步的發展改進。

六、結論

因為房地產市場具有區域性的原則，這也就是中國房地產市場需要同時調控房地產的整體方向與加強保障性住房兩個方面，不但要同一時間保證兩項任務的正常發展而且要保證可以在同一環境下兩項任務的標準化完成。發展房地產市場一面要發展實體經濟條件下建設住房為人民群眾提供良好的住房、工作以及娛樂場所;另一面也要發展區域經濟下基本提升以及保證虛擬經濟在房地產市場中重要位置。在具體實施這操作的過程中，對保障性住房該如何建設是各地政府需要因地制宜的實行各個不同的實際政策以及各地政府與中央要積極引導一些行政推進。我們要經過一些跨區域經濟手段來對我國的房地產市場進行下一步的宏觀調控，例如利用融資的方式來加強房地產的推定歷程。目前全世界在處理如何推動保障性住房的問題都有了有效的解決方案，大體是通過金融的作用來進行對房地產市場的調控。隨著社會的進步和發展，會從金融環境以及跨區域經濟方面探究出適合各個區域的房地產市場。

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關鍵詞：公允價值；新會計準則；投資性房地產

一、公允價值的基礎理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號——金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業是持續經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹攧諘嫓蕜t委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的價格（FASB2000）?！蔽覈骂C布的《企業會計準則——基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額?！睂Ρ纫陨衔覈鴮蕛r值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量?；緶蕜t中也強調，企業一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業實質，交易各方之間是否存在關聯方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析

（一）投資性房地產準則制定的背景

房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵?，持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍甚至數十倍。另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動性和變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產的會計處理）和中國香港地區（SSAP13：投資物業會計）對投資性房地產制定有相關的會計準則。

（二）新準則中對投資性房地產的有關規定

新準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

上述規定可能產生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業都被計入了固定資產，因此，物業的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年物業升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產物業的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產進行計量，在我國房地產行業發展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業的凈資產，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產企業就會不加思考地優先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業是否會優先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規定，如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產行評估，并作為公允價值的確定依據。內地上市的房地產公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業的一項很重的負擔。

其次，公允價值增大了公司經營成果的不穩定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業績將更多地受該物業市場價格變化的影響，這增加了公司業績的不穩定性，有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產行業產生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產的企業是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

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[2]謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

[3]葛家澍．關于會計計量屬性——公允價值[J]．上海會計，2001．

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關鍵詞：公允價值；公允價值計量；會計；影響

一、公允價值的概念及與歷史成本的關系

1.公允價值的概念

公允價值，也被稱為公允市價、公允價格。諳熟市場的貿易雙方在平等、自愿的情況下將價格確定，或沒有任何關系的兩方在公平交易的基礎上資產和負債隨時被買賣和被清償的成交價格。而交換資產或清償負債的金額計量是通過公允價值計量，根據資產和負債的平等交易由熟知市場動態的貿易雙方自愿進行的。公允價值的概念在各個國家的會計準則中的描述都不盡相同。國際會計準則委員會定義為:在交易公正平等的基礎上，由了解狀況、自愿的貿易雙方對一項資產或負債進行交換和償還而應用的金額。美國財務會計準則委員會定義為:貿易雙方在平等、自愿的情況下購入或償付一項資產或負債所使用的金額，即該項資產或負債是在自愿或清算拍賣的情況下購入或償付的。加拿大特許會計師協會定義為:在完全自愿、了解市場的情況下貿易雙方在公平交易的項目中確定的等價金額。在公允價值被我國會計準則應用的過程中，對國際財務準則中公允價值應用的三個方面進行了參考：

（1）資產或負債存在于活躍市場，其公允價值的確定應當來自市場的報價;

（2）存在于活躍市場之外的，考慮到貿易雙方了解狀況并自愿交易，以近期的市場交易價格或實質上與交易價格雷同的其他資產或負債為參照作為當前的公允價值;

（3）不存在于活躍市場，滿足不了以上條件的，資產或負債的公允價值應當運用估算的方法來確定。

雖然公允價值的概念在各國會計準則中的描述大致雷同，但都屬于一種會計假設，假設企業一直處于持續經營的狀態，不打算或沒必要清算、縮減其經營規模，或進行不利于企業的交易。所以，企業在非自愿情況下進行的交易、清算或拍賣所獲得或支付的金額不屬于公允價值。

公允價值存在著多種表現形式，例如：可變現凈值、重置成本、市場現行價格等。我國的會計實務已經在特定情況下開始了這種計量屬性的應用。如：固定資產的現行重置成本估價，就是公允價值應用的一個實例。而作為計量屬性的公允價值，被首次正式地編入了會計準則中。債務人在債務重組交易中，如非現金資產清償債務或債務轉為資本，包括非現金資產和債權人因放棄債權而享有的股權通過債務人轉讓來確定公允價值。

2.公允價值與歷史成本的關系

說起公允價值，自然就聯想到歷史成本，它們之間的關系如何?公允價值計量通常被我們理解為按照當日的市場報價進行計量，則成為公允的即時價值，從而順利地形成了與歷史成本的對立關系。事實上，公允價值從狹義上講與歷史成本可以相對，但并不是現代與歷史的相對，而是動態與靜態的相對，不同會計期間歷史成本的變化只是攤銷的已知數，公允價值則每期必定從新起點開始計量，靜態的歷史成本只能將企業所有的努力量化，而預計的資本增值則歸功于動態的公允價值。

另外，相對歷史成本來說，公允價值的時間觀念很強，換句話說，現代環境下某項資產或負債的歷史成本極有可能是歷史環境下該項資產或負債的公允價值，而現代情況下某項資產或負債的公允價值也有可能就是未來情況下該項資產或負債的歷史成本。例如某項資產的入帳價格是在公平交易的基礎上確定的，而交易發生時所產生的賬面價值就是公允價值，如在活躍市場中，通常將市價作為公允價值，考慮投入價值時重置成本為公允價值的體現，而出售價值時即行市價則為公允價值的體現;如不在活躍市場中并且很難找到類似資產或類似資產也不在活躍市場中時，則未來現金流量的現行市值將代替公允價值。

二、公允價值的應用

我國的新會計準則對公允價值的謹慎運用將是新會計準則的一大亮點。

公允價值在企業會計準則中被多處應用，像金融資產，就應用了公允價值計量。金融資產可以分為四大類，通過公允價值計量且將其變動計入當期損益的金融資產就是其中的一類。這種以公允價值模式進行后續計量的方法也被應用到了投資性房地產中等等。

公允價值在投資性房地產中有以下幾點應用:

1.公允價值模式的前提:在確鑿的證據下，只在公司的投資性房地產的公允價值能夠繼續安全的獲得，才能對投資性房地產通過公允價值的模式進行后續計量，公司一旦選擇了該模式，都應被所有投資性房地產采用并進行后續計量。

投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，應滿足以下兩個條件:

(1)在房地產投資的地方有較為活躍的房地產交易市場。

(2)公司通過在房地產交易市場上獲得相同或相似房地產的市場價格和其他有關信息，從而準確的估算出投資性房地產的公允價值。

2.會計處理通過公允價值形式進行后續計量。

公司的后續計量也應用了公允價值模式，對投資性房地產不采取計提折舊或攤銷，而通過資產負債表當天投資性房地產的公允價值來確定其賬面價值。將原賬面價值與公允價值的差額計入當期損益即公允價值變動損益。公司對金融資產的財務處理（即公允價值計量及變動的金額計入當期損益），應將金融資產與金融市場緊密地結合起來，充分體現了此類金融資產的市場變量變化對其價值甚至公司經濟狀況和經營成果的影響。

在開始確認公允價值計量及其變動計入當期損益的金額的金融資產時，通過公允價值計量，將有關的交易費用直接計入當期損益中。公司公允價值計量及其變動計入當期損益的金額的金融資產進行支出的價款中，倘若包含已宣布但還沒發放的現金紅利或已到期付息但還沒領取的債券利息的，應當確認為單獨的應收帳目。在獲得的利息或現金紅利的持有期間，應當認定為投資收益。資產負債表當天，公司應將公允價值計量及其變動計入當期損益的金額的金融資產或金融負債的公允價值變動計入當期損益。處理該金融資產或金融負債時，將公允價值與開始入帳價值之間的差額認定為投資收益，同時調配公允價值變動損益。

例如，20 X6年5月31日，甲公司支付價款100,000元從二級市場購入乙公司股票發行的股票10,000股，（每股價格10.5元已宣告但尚未發放的現金股利0.5元)，另支付交易費用100元。甲公司將持有的乙公司股權劃分為交易性金融資產，且持有乙公司股權后對其無重大影響。

甲公司其他相關資料如下:

(1) 6月30日收到乙公司發放的現金股利;

(2) 8月30日乙公司股票價格漲到每股14元;

(3) 10月31日，將持有的乙公司股票全部售出，每股售價14元。

假定不考慮其他因素，甲公司的帳務處理如下:

(1) 5月31日購入乙公司股票:

借:交易性金融資產 100,000

應收股利 5,000

投資收益 100

貸:銀行存款 105,100

(2) 6月30日，收到乙公司發放的現金股利:

借:銀行存款 5,000

貸:應收股利 5,000

(3) 8月30日，確認股票價格變動:

借:交易性金融資產一公允價值變動 40,000

貸:公允價值變動損益 40,000

(4) 10月31日，乙公司股票全部售出:

借:銀行存款 150,000

公允價值變動損益 40,000

貸:交易性金融資產一成本 100,000

一長期公允價值變動 40,000

投資收益 50,000

可以說，公允價值在我國嚴謹、適度、有選擇地引用考慮到我國仍是新興的市場經濟國家的原因，假如對引入的公允價值不加限制，則可出現不確定的公允價值計量及借此人為控制利潤的現象。所以，投資性房地產和生物資產等提供了具體的方針指導,只有存在于活躍市場中才能獲取并可靠計量公允價值,而公允價值計量才能被使用。

小結:

1.在財會中公允價值及其計量有著自己明顯的特點;

2.在財會中公允價值與其它的計量方式存在著必然的關聯;

3.我國新會計準則及國際會計準則中都廣泛應用到了公允價值及其計量。

三、公允價值在新會計準則中的影響

在新會計準則中與會計要素相關的有三十八項，公允價值計量中其屬性的廣泛應用就有十九項，牽涉面之大，影響力之廣。作者也只將公允價值較多的并對企業影響較大的相關內容的應用一筆帶過。

1.公允價值在投資性房地產中應用的影響

投資性房地產的入賬價格應根據第一次執行當天的公允價值當作公允價值與原資產賬面價值之間的差額調整期初留存收益，并采用投資性房地產公允價值后續計量的方法。假如后續計量的支付超出了預先估算未來帶給公司的經濟效益，應使投資性房地產的賬面價值增加，否則應納入當期損益。而投資性房地產公允價值對它不計提折舊或減值準備或土地使用權攤銷價，在公允價值變動中其折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接體現了出來，并通過“公允價值變動損益”影響著企業效益?；谫Y產負債表當天投資性房地產的公允價值對其賬面價值進行調整，公允價值與原賬面價值之間的差額納入當期損益。若將其名下的房屋建筑物由出售改為租賃，在第一年的準則實施中，將公允價值超出賬面成本的金額調整為期初的股東權益，而不會使當年的利潤受到影響。

2.公允價值在非貨幣性資產與公允價值交換中應用的影響

非貨幣性資產與公允價值計量的交換應用初始計量。在公允價值計量下，如果資產賬面價值的換出與資產公允價值的換入差額大，則影響著當期損益，也很大的影響了當期資產結構、所得稅費用、凈利潤及凈資產。

3.公允價值在確認和計量金融工具、轉移金融資產、套期保值、金融工具計量中應用的影響

有關金融工具的相關業務在新會計準則中有《金融工具的確認和計量》、《金融資產轉移》、《套期保值》及《金融工具列報和披露》，這四項準則都運用了公允價值的原理。對它們采取了開始確認和后續計量管理辦法。要求公司將派生的金融工具計入表內核算并通過公允價值計量，相關公允價值變動納入當期損益或所有者權益。

4.公允價值在非同一控制企業合并中應用的影響

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[關鍵詞] 公允價值 具體會計準則 運用

公允價值問題近十幾年來一直是國際會計前沿中一個極富挑戰性的熱點和難點問題。2006年2月15日,財政部頒布了現行的企業會計準則,該會計準則體系與之前的準則相比,最大的亮點應該是具體會計準則中重新引入公允價值計量屬性。該舉主要是為了與國際會計準則趨同,但在具體會計準則中運用公允價值計量時存在一些不可避免的問題,以下從不同具體會計準則加以分析討論。

一、我國引入公允價值的原因分析

《企業會計準則――基本準則》在第九章“會計計量”中指出,在公允價值計量下,資產和負債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。從該規定中可以看出,公允價值計量屬性具有公正性、虛擬性及廣泛性等特征。我國在2006年企業會計準則中引入公允價值計量屬性有理論和實踐兩個方面的原因。

1.理論原因

國際上公認,受托責任觀和決策有用觀是會計的兩個目標。受托責任觀要求會計能夠提供與受托者履行受托責任相關的信息。由于歷史成本是以原始真實交易為基礎,能夠提供真實可靠的數據信息,因此,在受托責任觀的會計目標下,傳統的會計在計量屬性方面主要選擇了歷史成本計量。但是近年來,國際會計準則理事會(IASB)以及美國財務會計準則委員會(FASB)在會計信息質量方面提出的更多的是,要求企業所提供的會計信息具有相關性,也就是要求企業能夠提供對信息使用者進行經濟決策有用的會計信息,即IASB與FASB等當前都傾向于決策有用觀這一會計目標。而公允價值能夠在市場經濟條件下,及時反映瞬息萬變的價格變化,提供給信息使用者其進行決策有用的會計信息,因此采用公允價值計量更有利于新市場環境條件下的決策有用觀這一會計目標的實現。

2.實踐原因

(1)市場經濟發展的內在需要

隨著我國加入WTO,市場經濟進一步開放,大量外國資本涌入我國,金融衍生產品交易活躍,已產生了數量眾多、特征各異的衍生金融工具。衍生金融工具作為一種合約,它只產生相應的權利和義務,交易和事項尚未發生,無歷史成本可循,交易從合約簽訂到對沖、再到交割或換回原資產,要經歷一段或長或短的時間,其間衍生金融工具的市場價格在不斷變化,這種變動在以歷史成本為計量屬性的傳統財務報表中根本無法反映出來。因此,傳統的歷史成本計量已不能擔負起這種非物質交易或會計事項的計量重任,促使我國的企業會計準則采用公允價值計量屬性。

(2)會計準則國際趨同的必然要求

近年來,IASB及FASB等在各自所公布的相關會計準則中紛紛將公允價值作為首選的計量屬性加以運用,以提高會計信息的相關性。因此,在提倡會計準則的國際趨同的大環境下,可以說公允價值在某種程度上代表著財務會計計量屬性的發展方向,其運用范圍和程度成為衡量一個國家或一個地區、一個組織的會計國際化程度的重要標志?；谶@樣一個背景,我國財政部為了實現與國際會計準則的趨同,在2006年頒布的《企業會計準則――基本準則》中明確地將公允價值作為會計計量屬性之一,并在相關具體會計準則中不同程度地加以運用,這是我國會計準則同國際會計準則實質性的趨同,也是我國企業會計準則和國際會計準則接軌的重要標志。

二、公允價值在具體會計準則中的運用

1.在《投資性房地產》準則中的運用及影響

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在初始計量時應當按照成本進行初始計量。在后續計量時,企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行計量,但在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行計量。另外,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

根據上述規定,在投資性房地產升值的情況下,上市公司如果采用公允價值來計量其購入的投資性房地產,將資產負債表日投資性房地產的公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,將會大幅提高其凈資產和當期凈利潤,對外可以提供良好的業績指標,對企業的未來發展將產生很積極的影響。但在增加企業當期凈利潤的同時,也意味著企業未來繳納的稅金會相應增加,將直接導致現金流出企業。另一方面,擁有較多投資性房地產的公司的業績將更多的受房地產的市場價格變化的影響,而影響房地產市場價格變化的因素又是多種多樣的,其中很多是企業經營者所不能控制的,因此,對投資性房地產采用公允價值計量會增加經營業績的不穩定性,甚至有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。

2.在《非貨幣性資產交換》準則中的運用及影響

根據《企業會計準則第7號――非貨幣性資產交換》,非貨幣性資產交換,是指交易雙方主要以存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換,該交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(即補價)。在會計處理時具體分為不涉及補價和涉及補價兩種情況。首先,不涉及補價的非貨幣性資產交換,應當按照換出資產的公允價值作為確定換入資產成本的基礎,但有確鑿證據表明換入資產的公允價值更加可靠的,則以換入資產的公允價值作為確定換入資產成本的基礎。換出資產賬面價值與其公允價值之間的差額,計入當期損益。其次,涉及補價的非貨幣性資產交換應當分別處理:第一,支付補價的,應當以換出資產的公允價值加上支付的補價和應支付的相關稅費,作為換入資產的成本。換入資產成本與換出資產賬面價值加支付的補價、應支付的相關稅費之和的差額,應當計入當期損益。第二,收到補價的,應當以換出資產的公允價值減去補價,加上應支付的相關稅費,作為換入資產的成本。換入資產成本加收到的補價之和與換出資產賬面價值加應支付的相關稅費之和的差額,應當計入當期損益。

以上會計處理過程中由于公允價值計量產生的三種差額均計入到當期損益中,即這些差額最終都直接影響到企業當期凈利潤的多少。也就是說,企業當期凈利潤的多少受換出資產賬面價值與換出資產公允價值差額的影響波動性很大,這對企業當期資產的結構、所得稅費用以及凈資產等均會產生很大的影響,同時所提供的相關信息也有可能誤導信息使用者,使其做出不利的決策。

3.在金融工具相關準則中的運用及影響

《企業會計準則――具體準則》中涉及金融工具的有第22號《金融工具確認和計量》、第23號《金融資產轉移》、第24號《套期保值》和第37號《金融工具列報》。根據這四項具體準則的規定,企業初始確認金融資產或金融負債時,應當按照公允價值計量。對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產或金融負債,相關交易費用應當直接計入當期損益;對于其他類別的金融資產或金融負債,相關交易費用應當計入初始確認金額。企業對金融資產進行后續計量時應當按照公允價值計量,且不扣除將來處置該金融資產時可能發生的交易費用(準則相關特殊規定在這里不予考慮)。

將金融資產或金融負債由于初始與后續計量而產生的公允價值的變動計入當期損益這種做法將會使上市公司的短期投資的部分利潤浮出水面,使得公司業績有所提升。而金融衍生工具以公允價值計量,相關公允價值變動計入當期損益或所有者權益,有利于及時、充分反映企業的衍生工具業務所隱含的風險及其對企業財務狀況和經營成果的影響。但是,上述公允價值變動損益由于是未實現的收益,因而會虛增企業利潤,而利潤的增加又會導致稅收的加重,結果會導致現金流出企業,容易導致一般投資者的決策失誤。同時由于衍生金融工具價格升降的不確定性而帶來的企業利潤的不確定性也會增加投資者的投資風險。

三、公允價值在運用中存在的問題及思考

公允價值在相關準則中的具體運用能夠通過更好地反映市場因素和時間價值,從而更準確地計量所發生的交易事項的內容。但是,在運用公允價值的過程中依然存在一些值得我們思考的問題。

1.公允價值運用中存在的問題分析

(1)市場環境不完善,公允價值難以取得

在我國,市場經濟體制雖已初步形成,但還沒有形成完全開放的市場體系,資源在市場上的自由流動仍存在較大的限制,不同市場上所反映出來的市場信息不一致;部分市場仍然處于壟斷狀態,競爭尚不能完全展開,資源價格不能反映市場的公允性;政府對市場的干預現象仍舊存在,在這種情況下,真正公平的市場很難形成,即便能夠形成但絕大多數資產的公允價值也難以獲取。這使公允價值計量在具體會計準則的運用中會比較困難。

(2)規范極度缺乏,可操作性不強

盡管現行會計準則體系中確實大量運用了公允價值計量屬性和現值估值技術,但有關公允價值計量與披露的規定和闡述分散于各項具體會計準則及其運用指南中,規定缺乏一致性,可操作性不強,增加了運用現值確認公允價值的難度。如果一項資產或負債沒有活躍的交易市場作為定價基礎,又缺乏可以依賴的詳盡準則規定,那么其公允價值就需要依賴專業人士做出評估和判斷。但是眾所周知價格評估難以把握,而且存在人為操縱因素。因此,不詳盡的規定最終必然會影響公允價值在具體會計準則中的運用。

(3)由會計從業人員素質引發的問題

運用公允價值計量屬性時,需要會計人員專業的主觀判斷,尤其是在估計公允價值時涉及到現值、折現率等問題,這些都需要會計人員了解金融市場,并具有很高的專業技術水平。由于公允價值獲取上具有一定的難度,因此對會計人員的專業技能和職業判斷能力提出了更高的要求。而目前我國特別缺乏高素質、復合型的會計人才,大部分會計人員受教育水平較低,致使其職業判斷水平及職業道德水平不高,主動或迫于一些高管人員的壓力,在運用公允價值計量屬性時進行虛假評估,甚至以欺詐、舞弊等手段來操縱利潤。也就是說,公允價值計量屬性的運用為低素質的會計人員進行利潤操縱提供了空間。

2.完善公允價值計量的思考

(1)完善公允價值運用的市場條件

公允價值的合理確認需要一個能夠進行充分競爭的活躍市場,只有建立更為活躍的市場才能使交易雙方都能夠獲得更為客觀、直接而且公正的公允價值。因此,需要繼續培育并完善各級資本市場,建立充分競爭的生產要素交易市場,尤其是房地產市場和金融工具交易市場,因為具體會計準則中對投資性房地產和金融工具在計量時都采用了公允價值計量屬性,這兩個市場的活躍程度將會影響公允價值在我國的執行情況。同時,要打破行業壟斷,打破分業經營的限制,鼓勵混業經營并充分引入市場競爭機制。

(2)統一規范公允價值計量準則

為了提高公允價值計量屬性在具體實務運用上的可操作性,建議在相關會計制度中制定相應的準則以及應用指南,給予公允價值明確的有利于具體實務操作的規范要求,以規范指導公允價值計量屬性在不同會計準則之間的具體運用,保持不同準則中應用公允價值的一致性,既便于具體操作,同時又能很好地解決具體操作問題。相應的準則以及應用指南制定得越詳細,越能為在市場信息不夠充分的情況下運用公允價值提供必要的理論依據和指導方法。

(3)提高會計人員綜合素質

公允價值的合理評估及運用需要依靠專門的會計人員的職業判斷及職業道德水平,因此必須要提高會計人員的綜合素質。首先,在職業道德建設方面,強化法制教育,要求會計人員在不違反法律法規和會計準則的基礎上處理會計業務;同時,切實加強誠信建設,牢固樹立務實求真的職業操守,從根本上消除虛假現象的發生。其次,在業務方面,提高會計人員業務操作能力,減少其對公允價值判斷的偏差。只有提高了會計人員的綜合素質,建立了合理的監督機制,公允價值才能得到合理運用,并會在一定程度上提高和改善我國財務會計信息的質量,使之向利害關系人傳達更為真實的企業價值信息。

參考文獻:

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[3]吳晉雯:公允價值在我國的運用研究.商場現代化[J].2009,(7)

篇10

【關鍵詞】我國投資性房地產；公允價值；應用現狀；原因分析

為了加強我國會計準則與國際準則的趨同，我國財政部于2006年2月15日頒布了新企業會計準則。《企業會計準則第三號――投資性房地產》允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。那么我國目前投資性房地產公允價值計量模式應用現狀如何？有哪些因素導致了公允價值模式在我國投資性房地產計量中的應用現狀？投資性房地產公允價值計量模式有何需要完善之處？對這些問題的探討對會計理論界和實務界都有極其重要的意義。

一、我國投資性房地產公允價值計量模式應用現狀

據筆者統計，在準則頒布當年僅有18家企業選擇使用公允價值模式，之后幾年選用公允價值計量模式的企業數量也只是緩慢增長，截至2012年12月31日，滬深兩市僅有34家企業采取公允價值模式計量投資性房地產，僅占全部上市企業約1.5%，可見目前大部分企業仍然延續使用歷史成本計量模式。而就房地產行業來看，僅有中航地產等少數幾家房地產企業選擇使用公允價值模式計量投資性房地產，這可能是因為房地產企業大部分房產都是作為企業存貨計量，而準則明確規定作為存貨的房產不屬于投資性房地產范疇的緣故。我國采用公允價值計量投資性房地產的企業數量具體變動見表1。

另外，準則規定公司采用公允價值模式計量投資性房地產應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；公司能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。但是對于具體的公允價值確定方式準則卻沒有明確規定，目前許多企業按評估價格方式確定投資性房地產的公允價值，但也有企業按照同類或類似房地產市場價格、第三方調研報告或談判價格等其它方式確定投資性房地產公允價格，確定方式的不一致使不同企業財務報表相關數據缺乏可比性、加大了企業操縱利潤的空間，同時也增加了報表使用者做出正確決策的難度。各公允價值確定方式企業選用數見表2。

二、我國公允價值模式在投資性房地產計量應用中遭遇現狀的原因

1.公允價值較難取得、應用成本較高。由于采用公允價值計量模式需要滿足上文提到的兩個條件，但現實是準則對于“活躍的市場”、“同類或類似房地產市場”并沒有明確的定義，而實際上這些定義在實務中界限模糊，會計計量需要會計人員運用大量職業判斷。而對于采用評估方式確定投資性房地產公允價值的企業，如果借助外部獨立注冊評估師和評估機構評估本企業投資性房地產，則每年的評估費用會大幅增加企業成本。這里值得注意的是，原稅法規定企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額。稅法與會計的不一致也會增加企業核算成本，但是目前該稅法文件已經廢止。

2.采用公允價值計量模式容易造成利潤波動劇烈、掩蓋正常業績。我國房地產市場尚不成熟，房價受供求關系、居民收入、政策等因素影響容易出現波動。在歷史成本計量模式下，投資性房地產一般作為固定資產處理，需要按期計提折舊或者攤銷，計量相對具有穩定性。在公允價值計量模式下，投資性房地產市值的波動將在賬面上得到體現，市值的變化直接影響企業當期利潤和資產水平，企業財務報表上的巨額波動容易誤導投資者，而掩蓋企業正常業績。在采用公允價值模式計量投資性房地產的企業中不乏ST股，由于投資性房地產公允價值往往遠高于其賬面價值，ST股轉換投資性房地產計量模式不排除其借助會計變更以達到“摘帽”目的、擺脫退市風險的可能性。而大部分企業不愿意承擔市場劇烈波動帶來的風險，為了保持穩定性和謹慎性，更多企業選擇繼續以歷史成本計量投資性房地產。

3.采用公允價值計量模式條件嚴格。上文提到，準則明確規定有確鑿證據表明投資性房地產存在活躍的市場且能持續可靠取得其公允價值，才能夠對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。而準則對能夠作為投資性房地產的資產規定也甚為嚴格，準則將投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權或已出租的建筑物，自用房地產或者作為存貨的房地產不能確認為投資性房地產。拿制造業來說，制造業企業擁有的房產很大部分是作為自用房使用（例如庫房），如此嚴格的條件限定了可作為投資性房地產計量的房地產范圍，在一定程度上也縮小了公允價值模式在投資性房地產計量中的應用，使許多企業對公允價值計量模式望而卻步。

4.現金流與賬面價值背離程度加大。對于上市公司來說，采用公允價值計量模式帶來的利潤增長并沒有實際的現金流做支撐。公允價值變動帶來的損益能入賬計入公允價值變動損益，從而影響企業當期利潤表，但投資性房地產的公允價值損益對于當期現金流量表卻沒有影響，公允價值計量模式的應用會造成企業賬面價值和實際現金流背離程度增大。由于許多企業都施行低正常股利加額外股利政策，對于需要以股利政策留住或吸引投資者的企業來說，公允價值的引入無疑會加大分紅政策和股利政策制定的難度。

5.采用公允價值計量對會計人員素質要求較高。投資性房地產公允價值的確認和后續計量存在諸多不確定因素，在準則中判斷該項資產是否屬于投資性房地產、是否應該采用公允價值進行后續計量、如何確認其價格等事項都需要會計人員做出大量職業判斷，這就說明采用公允價值計量投資性房地產對企業會計人員的從業素質（無論是在會計知識還是職業道德方面）都有較高的要求。

公允價值計量模式在我國投資性房地產應用實務中遭遇了一定困境：一方面是采用公允價值計量模式的企業數量很少，另一方面是公允價值確認方式也并不統一。而公允價值較難取得、采用公允價值計量投資性房地產成本相比歷史成本模式較高、采取公允價值模式可能掩蓋企業正常經營業績、公允價值計量模式所要求條件嚴格、現金流與企業賬務價值相差加大、對企業會計人員素質要求較高是目前大部分企業仍然繼續選擇歷史成本模式對投資性房地產進行后續計量的重要原因。

參考文獻

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