房地產開發項目設計范文
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篇1
由于房地產開發項目設計及變更管理本身所具有的特殊性,在建設項目的設計及變更運作過程中,房地產開發公司如何控制設計及變更過程,充分發揮內部資源和外部資源的能動性,是取得項目成功的關鍵。文章結合實際情況,對房地產開發項目設計與變更管理的相關內容做出了自己的分析,希望能在實際項目中有所用。
【關鍵詞】房地產開發 項目設計 變更管理
中圖分類號:F281文獻標識碼: A
由于我國房地產開發項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質良莠不齊等原因,造成我國的房地產開發項目的設計管理并不科學合理。而設計階段又在整個房地產開發項目進行中起到舉足輕重的作用,因此做好房地產開發項目的設計與變更管理具有實際意義。
1、設計變更概述
設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態的改變和修改,是工程變更的一部分,因而它也關系到工程施工的進度、質量和投資控制。加強設計變更的管理,規范各參與單位的行為,是確保工程質量和工期控制工程造價的重要環節。
設計變更的控制設計變更既可能帶來對建設單位或開發商有利的結果,如減少了建設成本,也有可能帶來對業主不利的結果,如成本的超支。在實際工程中發生設計變更的原因很多,概括起來,主要有以下幾種:
1.1公司領導要求的變更:領導對于設計有了新的要求,想法,這是可能性之一,還有一種情形是領導換屆后新領導對于原有領導的設計要求并不贊成,要求改變。
1.2設計院要求的變更:此類情況多數發生于多邊工程(邊勘察、邊設計、邊施工、邊圖審、邊報批),這是由于工程設計倉促、圖審報建滯后等原因,所導致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。
1.3施工單位要求的變更:施工單位因材料設備的使用問題而提出的設計變更,如原有材料設備缺貨要使用替代產品,施工單位發現圖紙有缺項,漏項而提出的變更等。
1.4、設計變更現狀
開發期間將面臨眾多不確定風險,如國家稅收政策,信貸政策,房地產政策,市場變化等等。上述不確定因素將對項目開發成本,進程和質量都帶來較大影響,為了應對上述風險,投資方將會做出符合自身利益的調整,對目標適當修正,其中重要方法就是設計修改,通過對項目定位,功能,規模和實施時間等方面的修正來達到規避風險的目的。
目前關于設計變更管理的方法大多停留在定性分析上,缺乏定量分析,無法確定設計變更管理的主要對象和目標,或者有明確設計變更管理的目標,但是缺乏具體的對策和方法,難以達到項目確定的計劃和目標。
1.5設計變更分類
設計變更的分類多種多樣,如按發出形式分為口頭的、書面的。按載體形式可分為圖紙變更、設計變更單、工程聯系單、工作聯系單、會議紀要、會審紀要、圖紙交底、往來函件等。如按設計變更產生的原因可分為設計因素引起的設計變更,市場、政策性變化引起的設計變更,建設方調整引起的設計變更及不可預見因素引起的設計變更。(如表2)
2、設計變更的簽發原則
2.1確屬原設計不能保證工程質量要求,設計遺漏和確有錯誤以及與現場不符無法施工非改不可。
2.2一般情況下,即使變更要求可能在技術經濟上是合理的,也應全面考慮,將變更以后所產生的效益( 質量、工期、造價) 與現場變更往往會引起施工單位的索賠等所產生的損失,加以比較,權衡輕重后再做出決定。
(1)工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內,若確需變更但有可能超概算時,更要慎重。
(2)設計變更應簡要說明變更產生的背景,包括變更產生的提出單位、主要參與人員、時間等。
5、影響設計變更的因素
5.1設計因素。設計因素指設計院的施工圖設計因素,包括結構、建筑、水、電氣及各專業之間的協調配合,包括自身設計缺陷、不合理、設計錯誤等。由于施工圖設計經驗欠缺引起的設計變更在整個項目開發中從數量上來說占多數,主要以會議紀要、圖紙會審、施工單位的工程聯系單的形式出現,數量多、項目雜,而且主要集中在地下室及上部主體施工階段,但其對總成本的影響卻不大。
5.2市場、政策因素。市場因素指房地產銷售市場或建筑人工、材料、機械供應市場發生的變動迫使進行設計變更。
5.3建設方的管理、協調因素。目前國內設計很少有總承包設計,一般建筑院只負責主體的建筑、結構、水電設計,專業工程,如鋼結構、智能化、鋁合金、幕墻、精裝修等由專業的設計公司承擔;此時,建設方應有較強的管理、協調能力,對于不同專業的專項工程應及時委托設計,對于需要進行確認后方能進一步設計的條件應及時予以確認,以便及時出施工圖,有充足的時間進行招標、合同簽訂,避免遺留太多的滯后設計演變成設計變更。
6、簽發設計變更的程序
由于簽發設計變更將對項目開發的建造成本,開發進度,產品質量產生重要影響,所以公司在簽發設計變更方面具有規范化的流程:
7、設計變更控制
7.1減少設計變更的次數。最關鍵的是將發生變更的風險轉移到設計的輸入階段,就是要做好前面所說的設計任務書的編制、設計過程的控制和設計成果的評審這三項基本工作。
7.2嚴格控制設計變更的發生。對于設計變更,應堅持“先研討再測算最后決策”的原則,簡而言之,就是先從技術上驗證可行與否,再從成本上驗證可行與否,最后再確定是否發生變更。這需要賦予項目負責人一定的權利來進行此工作,以提高工作效率。
7.3根據項目特性及企業的分包體系、習慣,在施工合同中事先詳細列出所有必須設計的項目、總承包范圍、專項分包范圍、最遲設計完成時間、設計中必須確定的要素、招標時間、合同簽訂時間等,切不可因時間緊而把該在合同簽訂前完成的工作以暫定的形式后推,導致后期產生大量設計變更。
7.4建立設計變更的評估生效機制。建立設計變更生效前的評估機制及強制生效方式,即所有變更均需先做內部造價、工期、可行性評估,再以某種事先約定的方式發出、生效,沒有通過內部評估的不發出,發出以統一的簽字、蓋章方式生效,徹底改變設計變更事出多門的狀況。
8、設計變更對成本的影響
8.1房地產開發成本的大致構成。房地產開發成本大致可分為土地、前期、設計、建造、配套、后期、管理、營銷、財務、稅費等幾類。其中,除了土地成本受區域因素影響比較大外,其他成本在房地產開發成本中所占的比例相對固定,現以某開發公司某一樓面地價3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、銷售均價13920元/平方米的實際項目為例,其成本構成見圖1。
圖一
8.2設計變更對成本影響。施工合同簽訂前項目建造成本相對可控、可調,且不會造成太多的無效成本,要減少設計變更對項目成本、工期的影響就是在保持項目統一定位設計標準的前提下盡量將設計前置,減少后期設計變更的產生,減少無效成本的產生。例如,某項目外墻原招標時暫定為涂料,施工中根據周邊樓盤的情況決定改為外墻面磚,建設方對其外墻面磚主材進行招標確定了品牌、供貨價,并準備以指定品牌、價格形式作為設計變更與施工方確認簽證,施工方提出不僅應當確認此單價,原合同中的外墻人工單價、腳手架、總工期均應調整,有部分前期招標約定、乘機高價索賠的傾向,如果合同簽訂前就按照外墻面磚飾面設計、招標、簽訂合同,則不會產生這么多項的索賠,導致無效成本增加。
【參考文獻】
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[ 2] 陸克華, 張小宏. 工程咨詢設計實務[M ]. 北京: 中國計劃出版社, 2005.
[ 3] 李明堂. 工程造價計價與控制[M ]. 北京: 中國計劃出版社, 2005.
[ 4] 李中富. 建筑施工組織與管理[M ]. 北京: 機械工業出版社, 2005
篇2
關鍵詞:房地產;項目設計管理;質量控制
中圖分類號:F293文獻標識碼: A
我國房地產開發項目設計管理的起步時間較晚,在上世紀90年代才開始初步建立相關的制度,21世紀初經過不斷的發展和完善,逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產質量問題近年來逐漸受到重視,在房地產開發項目設計階段進行相應的管理優化,實現對房地產項目建設質量的控制便有著重要的積極意義。
一、房地產開發項目設計管理質量控制概述
房地產開發項目設計管理質量控制也就是指在房地產開發項目的設計階段進行質量控制,對于設計階段中的設計任務書、設計方案、施工圖等進行相應的管理,依照質量控制的理論和方法,建立起在設計階段進行質量控制的機制。例如在設計階段中,依照我國相關的建筑質量標準制定合理的質量參數標準,在建筑材料選擇、抗震等級、防火設施等方面進行規范,防止在設計階段出現質量問題[1]。同時,如果在設計過程中出現了設計信息變更,例如建設單位對房地產開發項目在要求方面發生了變更,應當進行完善的論證。房地產開發項目設計階段是保障建設質量的重要階段,在設計階段中出現的質量問題所造成的影響也最大。因而在房地產開發項目設計中進行質量控制,也需要充分考慮施工情況和設計要求。
二、在房地產開發項目設計管理中進行質量控制的意義
自我國改革開放以后,房地產業迎來了巨大的發展機遇,為推動我國的經濟發展和城市建設也起到了重要作用。然而應當看到,在房地產業的發展中也出現了一些問題,其中房地產建設質量問題最為突出。近年來我國也出現了一些房地產建設質量事故,如何在房地產建設中進行完善的質量控制,保障其建設質量便是重中之重。在房地產開發項目設計階段進行質量控制,能夠建立起完善的質量控制機制,從而保障設計方案的合理性和質量可靠性[2]。從這一角度來說,房地產開發項目設計管理的質量控制,在設計過程中進行質量控制,其主要價值在于通過反復的設計論證,保證設計方案能夠滿足房地產開發項目的建設要求以及我國在建筑方面的相關質量標準。
三、當前房地產開發項目設計管理質量控制中存在的問題
1.缺乏針對設計人員明確的責任制度
首先,在當前的房地產開發項目設計管理質量控制中,還沒有建立起較為明確的責任制度,一些關于質量控制的責任制度較為籠統,缺乏實際指導意義。例如房地產開發項目設計中,缺乏對于設計人員職責的較好明確,一旦在建設過程中出現質量問題,往往無法明確追究設計單位和設計人員的責任。同時,在設計階段,對于設計單位和設計人員的相關責任也沒有進行明確[3]。缺乏明確的責任制度使得在房地產開發項目質量控制中,雖然制定了相關質量控制制度,但是設計人員在工作中由于缺乏相關的約束,沒有較好的責任感和使命感。
2.設計單位缺乏完善的監督機制
缺乏完善的監督機制,主要是指在房地產開發項目設計管理中,沒有在質量控制機制中建立起相關的監督機制,缺乏對于質量控制措施的監督和約束。缺乏完善的監督機制并不僅僅體現在設計單位自身缺乏較好的監督機制,在房地產開發項目設計過程中,建設單位和相關質量監督部門也沒有充分參與設計過程中,缺乏對于設計單位的較好監督。另一方面,缺乏完善的監督機制還表現在對于房地產開發項目質量控制的設計管理方面,沒有形成對設計方案合理性、科學性的審核和監督,對質量控制機制的完善會造成一定的不利影響。
3.缺乏在設計過程中較好的計劃控制應用
在質量控制方法方面,對于計劃控制的應用一直以來都是房地產開發項目設計管理中的一個難點,也是弱點。計劃控制主要是指在房地產開發項目管理中,通過制定完善的質量控制計劃,分階段的檢驗計劃實施情況,并且進行評價,為后續建設提供相應的建議[4]。而當前在計劃控制應用方面還存在很大的不足,相關質量控制計劃方案的制定缺乏合理性,在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調查和評估。同時,在各階段的質量控制計劃制定中,存在一定的失衡問題。例如當前在質量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進行質量控制,忽略了在決策階段和設計階段的質量控制計劃。特別是在設計階段中,往往設計單位并沒有制定相應的質量控制計劃,設計方案變動較大,一旦發生變更,就會影響到質量控制計劃,因而很多設計單位也并不重視制質量控制計劃的制定。
四、優化房地產開發項目設計管理的質量控制措施
1.制定明確的責任制度
首先,責任制度作為在房地產開發項目設計管理中關于質量控制的重要內容和途徑,應當充分發揮出其應有作用。要對于相關的責任制度進行細化,針對房地產開發項目管理中的設計階段的特點,制定相關的責任制度。特別是在責任制度的制定中,對于設計單位的責任要予以明確。通過建立這種明確的責任制度,對設計人員的權責進行明確,提高其責任心和使命感,促使設計人員能夠在設計工作中自覺進行質量控制。責任制度應當細化到個人,例如在房地產開發項目設計中,對于設計圖紙的信息完善性和合理性應當進行明確,特別是對于一些重點質量控制數據,應當予以細化,參照我國的相關標準,提高設計圖紙的規范性。
2.建立完善的監督機制
建立完善的監督機制主要體現在兩個方面,一方面,應當在設計單位中建立相應的監督機制,例如圖紙審核機制,由不同的設計負責人對設計圖紙進行多次審核,針對質量控制要點進行重點審核。通過設計單位自身的約束機制,對于設計人員的工作態度、工作方法等進行控制,并且應當加強對設計人員的培訓,提高其職業道德和業務水平。另一方面,應當在設計過程中引入外部監督機制,使得建設單位和相關監理部門也能參與到設計過程中,對于設計方案的合理性和質量控制措施進行監督。
3.充分應用計劃分析進行質量控制
質量控制方法方面,應當在房地產開發項目設計管理中針對不同的房地產項目建設特點和不同的環節階段,選擇適宜的質量控制方法,并且應當在設計方案中明確相關的質量控制方法,以此確保質量控制措施的實施。充分應用計劃分析的相關方法和理論,制定完善的質量控制計劃。對質量控制計劃進行細化,劃分為若各個質量控制階段,設置階段性的計劃目標。依照質量控制計劃,設計相應的計劃考核機制,定期對質量控制計劃的實施情況進行考核。同時,在計劃的制定中,為了確保質量控制計劃的可實施性,應當進行完善的調查評估,針對設計方案的質量要求,確定各個階段的質量控制目標。如果在設計過程中出現了設計要求變更或者設計圖紙變更,應當進行嚴格的質量論證,評估設計變更是否會影響到整體設計方案的質量控制,在發生變更后,及時更正質量控制計劃。
結論
在房地產開發項目設計管理中進行質量控制,也就是在房地產開發項目的設計階段進行質量控制,這對于保障房地產開發項目的建設質量有著重要作用。當前在房地產開發項目設計管理的質量控制中,還存在著一些問題,如設計人員責任制度不明確、設計單位缺乏監督機制、缺乏設計階段較好的質量控制計劃應用等等。因而應當積極針對這些問題進行解決,以此優化房地產開發項目設計管理的質量控制措施。
參考文獻:
[1]岳婷. 房地產項目開發設計管理的質量控制淺析[J]. 東方企業文化,2014,01:334.
[2]李忠富,張亞妮. 跨區域多項目的房地產項目設計管理研究[J]. 土木工程與管理學報,2013,02:74-79.
篇3
【關鍵詞】實例;房地產;開發項目;管理;問題;措施
中圖分類號: F293.3 文獻標識碼: A
一、前言
隨著市場競爭的激烈,房地產開發項目面臨巨大的挑戰,做好項目的設計和管理才能贏得市場,在設計開發過程中,要根據實際情況,有效保證工程的質量。
二、案例分析
過去幾十年國家規定,一般工程設計中不允許采用銅芯線。上世紀90年代后,行業內的有關技術交流中,普遍認為鋁芯線的缺點太多,而忽略了它的優點。特別是近年來在工程設計中(除室外高壓架空線外),基本不采用鋁芯電纜。過去較早的一些住宅建設中,照明回路采用2.5mm2的鋁芯線,讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此,現行規范規定住宅內部不允許采用鋁芯線。
我國是一個缺銅的國家,大部分銅需要進口。根據現行國家規范,對于室外供電干線還沒有不允許采用鋁芯線的規定。為節約投資,方便工程安裝,2006年我們將某住宅小區截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求,適當加大了鋁芯電纜的截面,安裝連接時采用銅鋁過渡接線鼻子,避免了銅鋁直接接觸產生的弊端。經計算,改用較大的鋁芯電纜截面,能使線路電能損耗和電壓損失均比原設計采用銅芯時小,且熱穩定效驗也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕,施工安裝方便,更主要的是經濟效益顯著。通過對某住宅小區共8幢的高層住宅供電干線進行經濟分析:采用銅芯電纜時材料總費用為153萬元,改用鋁芯電纜后材料總費用為28萬元。節約電纜材料費投資125萬元,兩方案的投資費用比為5.5:1。
對該住宅小區交付使用后進行跟蹤檢查,鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個經驗:“根據開發商經濟實力和負荷的重要性,適當采用鋁芯電纜;特別是負荷分散的住宅小區、二(或三)級負荷的供電干線,以及臨時電源供電適當采用鋁芯電纜;此舉措對節約投資、方便安裝均有重要作用”。
結合這個案例,我們對房地產開發項目的設計管理進行分析。
三、房地產開發項目設計管理
1、設計過程控制
設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。多數工程在設計的過程中不太重視過程的控制,缺乏必要的跟蹤,導致設計結果出現不應有的偏差。做好這環節的工作可以從以下幾個方面來考慮:
(1)關鍵節點控制。在設計開始實施前,設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃;在關鍵節點,設計部門組織檢查,必要時可組織各部門參與的研討會,同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規劃部門意見,盡早發現問題,提前解決問題。
(2)日常跟蹤。在設計過程中,設計部門應有專人及時跟蹤,及時掌握設計動態,避免設計偏離重心,造成返工現象。
(3)過程記錄。在與設計單位的溝通交流中,隨時隨地的做好詳細的過程記錄,便于項目完結后進行統計分析,避免類似問題的復發,也便于對設計單位的考核管理。
2、設計成果評審
設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產企業對設計單位提供成果的最后一次把關,這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少,房地產企業應給予高度的重視。目前,一些房地產企業或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式,導致該環節的控制作用不能很好的發揮。設計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點:
(1)評審會的合理組織。房地產企業業務部門的工作時間異常寶貴,應盡可能的組織在花功夫使之更加科學合理有效。在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排,避免出差或其他原因導致的缺席;設計方案或施工圖應根據量的大小提前(2-3天)下發評審參與者,以備消化吸收,提高評審會效率;選擇權威人士擔任主持人,提高各參與部門的重視程度,同時在出現爭持意見時決策拍板,避免長期爭執影響效率。
(2)參與部門充分。一般來說,提供設計輸入的部門以及領導都應參與,核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現。必要時,還應邀請外部有關專家參與。
(3)參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果,而參與部門往往都是比較忙碌的業務部門,要避免來了聽聽走人的心態。
(4)評審紀要。評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度,并且為日后的設計分析總結提供素材和依據。各個評審會都應由詳盡的評審意見記錄,并要求簽字確認。
3、設計變更控制
設計變更可能產生好的影響,如節省成本,產品在功能上更加符合業主的要求,也可能產生不好的影響,如帶來成本的嚴重超出。設計變更的產生可以有多方面的原因,主要包括以下幾種:
(1)公司領導要求變更:因領導的換屆導致現有設計風格不符合領導要求,或原有領導基于公司發展的角度要求進行變更等。
(2)營銷部門要求變更:產品的功能設計不符合業主的要求或給業主帶來十分的不便等情況,營銷部門提出進行變更。
(3)施工單位要求變更:施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更,如原有材料設備缺貨要使用替代產品,又比如使用新材料;施工單位發現圖紙設計失誤而提出來的變更,如出現明顯的圖紙錯漏現象。
(4)設計院要求變更:此類情況多數發生于多邊工程(邊勘察、邊設計、邊施工、邊圖審、邊報批),由于工程設計倉促、圖審報建滯后等原因,導致施工圖錯、漏、碰、缺、問題百出。
設計變更的控制主要從設計變更發生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。
(1)減少設計變更次數。要想減少設計變更次數,最關鍵的是將風險前移,也就是說將發生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來,就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作。根據筆者經驗,做好該三項工作后,設計變更的次數可以得到一個較好的控制。
(2)嚴格控制設計變更的發生。設計變更發生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則,簡單說來,先從技術上驗證是否可行,然后從成本上驗證是否可行,最后決策是否變更。這樣做來,可能會影響施工效率,在此可以適當的給予項目負責人一定設計變更的權限進行操作。
(3)設計單位素質的優劣也是一個不可忽視的環節。目前國內設計單位的設計水平和素質差異較大,一般來說,大型設計院設計水平高,設計質量更為可靠,但價格稍高而且配套服務不能跟上,中小型設計院設計水平偏低,設計質量也相應折扣,但價格稍低而且配套服務質量高。建議房地產企業根據自身資源情況選擇合理的設計單位,不要盲目的追求大型設計院,也不要一味的追求節約成本。
(4)設計先行科學合理安排設計工期。設計工作往往是前松后緊,概念方案設計久拖不決,施工圖設計夜以繼日、疲于奔命,影響了圖紙設計質量。
四、房地產開發項目全過程管理
1、完善規劃管理
房地產開發企業要及時了解國家規劃部門相關政策法規,尋找政策保護。尤其是在當前形勢下,國家目前對于保障房配置率及限購規定的新規頻頻。同時,開發部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規政策,以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續工作的,所以在項目開工之前就要做好工程的前期規劃管理。具體的規劃管理,需要循序漸進地完成。房地產開發商需要結合市場行情,要充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素,尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點。同時要進行市場調查,結合項目所在地的風土人情,摸清預期數消費者的需求,這些都要進行合理的前期策劃。
2、加強建筑工程招標管理工作
招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統的統一招標法過于單一籠統,可將統一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時,要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估,選擇最優的施工單位。認真詳細編制招標文件,做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后,雙方要簽訂詳細的工程建設合同,一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。此外,在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施,如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率,提高對開發項目的成本管理效果。
3、建筑工程項目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產開發企業的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準,因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發項目的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程,成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此,需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環節,做好科學全面的系統分析,使之達到行之有效。在項目立項上,要做好調查研究,并收集大量的市場信息,讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵,要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標,比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下,嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發階段,甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作,做到心中有數,預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時,工程概預算也需及時調整。進度過正中,要嚴把進度款審批關,絕對杜絕進度款超合同付款現象的發生。竣工結算階段,甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準,結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容,要嚴格把關,因為竣工結算是甲方最后一次占據主動地位。做到竣工結算,能夠真實反映實際的工程造價。另外,再強調一點,施工過程中要嚴格控制現場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據,重視反索賠工作。
4、建立統一安全與質量管理體系
安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統一安全和質量管理,才能增強管理力度,實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量,需要建立一套高效且系統性、指令性、可操作性的保障體系,對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制,在保證安全和質量的前提下,可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度,確保工程的安全和質量可以落到實處。
5、利用計劃分析控制設計管理的質量
通過分析的方式對房地產項目開發設計管理的質量進行控制,主要包括以下幾個方面的控制內容:
(1)設計部門定期檢查項目開發設計的進度,分析設計中不符合實際的點,提出改進措施,并保障其實施到位;
(2)根據房地產的實際設計體系,進行質量的監控,保障設計的進程控制在可接受的質量范圍內,并針對設計體系的約束構建預防制度,并要求建筑設計師,書寫設計日志,預留設計質量信息;
(3)規定質量控制的目標,例如:進行階段性項目設計時,制定相關質量控制的目標,并對其進行優化處理,提高質量控制能力;
(4)保障項目開發設計一次性通過,避免日后設計不合理的變更,其對質量控制影響較大,在很大程度上影響房地產項目開發設計的質量,以及后期的施工質量;
(5)房地產項目開發設計的過程中,合理加入材料購置的設計,促使兩者保持在同步發展的狀態,避免由于間隔太長,出現計劃與實際材料不相符合的情況,避免材料成本影響設計質量控制;
(6)實現設計與控制的結合,提高項目開發設計的控制力,實現質量的綜合控制,切實做好質量指導與控制的工作。
五、結束語
通過長期的實踐積累,我們能夠了解到設計和管理對于房地產項目的影響是巨大的,只有做好設計與工程管理,才能保證項目的質量,并得到市場認可,使企業獲得更多的經濟效益。
參考文獻
[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風,2013(04).
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【關鍵詞】特點;重要作用;設計管理;
1房地產項目開發的特點
房地產項目開發源于上世紀90年代的住房體制改革,是當今社會中百姓安居的主要場所形式之一。其特點是共建綠地配套完善、布局多樣、有各自統一的建筑風格、景觀怡人、有償居住等特點。房地產開發的最終目的是房地產投資建設管理單位能從購地、建房、賣房的整個過程中,以最小的資本投入獲取最大的經濟利益。購房者對項目的有償支付是房地產項目開發最主要的特征,而一些政府的投資項目開發,如公建建筑、大學城等建設則純粹是政府的投資行為,不過分強調使用者對項目的有償性。
房地產項目開發是房地產建設單位的一種投資行為,講究投資回報率,項目從購地到建成銷售的時間越短,其資金回籠越快、投資回報越大。因此,建設單位往往對項目整體的規劃與設計、監理與施工時限要求較高。
2設計管理釋義及其在房地產項目開發中的重要作用
設計是一個資源整合的過程,需把客戶需求、策劃定位、規劃布局、建筑質量、建造成本、建造時限等各項相互矛盾的沖突不斷進行綜合平衡,從而達到各方滿意的過程。這里的沖突不僅包括設計團隊中各專業人員間的沖突,而且包括設計與客戶、規章、成本、質量、進度等方面的沖突。設計問題的本質是:在一定的時限內,用專業的整體團隊溝通協調并合理地解決各種沖突的過程。
與設計過程密切相關的是設計管理。相比設計工作而言,房地產項目開發過程中,設計管理工作由為重要,貫穿于整個項目開發過程的始終,尤其是項目開發的前期階段。對于房地產項目,其設計具有通盤考慮的全局性特點。大的方面,需考慮到整個項目的規劃布局、景觀與建筑(含配套的共建、住宅)等設計;小的方面,需進行示范性樣板房的裝修設計與施工。而這一切繁雜交織的工作,卻因建設管理單位在時限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學合理的設計管理,才能較好地統領各設計單位及設計人員組成一支高效的設計團隊,在較短的時限內實現房地產建設單位對項目開發各方面的要求,提升整個房地產項目開發的效率、品牌與效益。因而,設計管理工作越來越受到房地產項目建設單位與設計單位領導部門的重視。
3房地產項目開發設計管理工作的階段、內容與流程
3.1房地產項目開發設計管理工作的階段
對房地產項目開發而言,設計管理工作涵蓋了整個項目開發過程。具體包括以下階段:(1)設計承包商的選擇控制階段;(2)概念設計管理階段;(3)擴初設計管理階段;(4)施工圖設計管理階段;(5)分項設計管理階段;(6)景觀設計管理階段;(7)室內設計管理階段;(8)主體擴初設計管理階段;(9)主體施工圖管理階段;(10)設計變更管理階;(11)設計材料設備選型定板階段;(12)銷售示范區裝修設計管理階段等。
3.2房地產項目開發設計管理的內容與流程
除了上述工作階段外,房地產項目開發設計管理包括以下內容:
(1)根據國家有關法規規范,凡30萬m2工程以上必須進行設計招標、20 萬 m2工程以下可以直接委托設計。故此,房地產項目開發設計管理的主要工作之一是組織工程設計方案競賽招標、優選工程設計單位。
(2)提供勘察、設計的基礎資料和建設協議文件、項目審批文件。
(3)組織協調項目的相關單位之間的相互配合,及時提供所需文件與圖紙,包括勘察與設計、設計與設備供應、設計與施工、施工與材料設備供應等單位。
(4)根據房地產項目開發的市場定位、資金限額與預定時限,組織優化設計。
(5)組織環境影響評價,勞動安全與衛生、消防、人防等專題設計審查與報批,辦理城市規劃主管部門的審批等。
(6)協調、落實外部補充的設計(水、電、氣、有線電視、通信等)。
(7)按規定報送、辦理建設項目核準或備案所需的手續。
(8)組織審查初步設計文件,按規定上報,主持審查施工圖設計文件與圖紙。
3.3房產項目開發設計管理的流程
眾多的設計管理工作內容均須按一定的工作流程進行,以概念、方案設計承包商選擇為例,這一工作階段是整個房地產項目開發的第一階段,其工作流程包括:工程費用預算、設計招標計劃編制、了解設計招標計劃、選擇方式談判、收集設計單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫設計招標文件、審批、組織發標記答題、組織評標并推薦中標單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設計委托合同、組織設計單位實施設計、設計單位動態管理、設計單位評審(評審點為:規劃、單位功能、立面)、完善設計單位信息庫等。其中,應重點把控有以下方面:
3.3.1 設計單位的選擇
目前設計類單位主要有三種類型:①大型設計院,其顯著特點是綜合實力強,設計院內部管理制度完善,內部會審會簽及圖檔管理制度執行較好,各專業實力均衡且配合較好。圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現象較少,有利于項目開發后續的施工、變更和成本管控。不足之處是設計方案創新不足,較為保守,且不接受業主的限額設計等要求。②中型設計院,其主筆設計師方案設計能力較強,但設計院內相關專業配置與配合薄弱,圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現象較嚴重。③一般小型設計(事務所)院,房地產建設單位對其有較強的管控力度,但設計質量(方案和圖紙質量)較差,其內部的管理制度不健全。
4設計管理的重點―――推行限額(限量)設計及方案優化節約成本
在項目招投標或合同簽署階段,設計尚處于初步設計階段,很多報價和工程量是根據估算或經驗估算而得的,因此,推行限額設計或限量設計,對于建設單位的投資控制尤為重要,甚至直接決定了項目的贏利指標。
而在滿足使用功能和設計規范等條件下,推行方案優化是節約成本的重要途徑之一。有些設計工程師由于缺乏現場經驗或對設計規范缺乏深層次的了解,會造成很多笨、大、粗、重的現象發生,一方面增加了工程的直接成本,另一方面也增加了采購費用和施工費用。方案優化應該以項目部牽頭,各專業部室為核心進行,可充分發揮各專業部室設計專家、專業技術負責人的經驗。同時,建設單位應就方案優化形成規章制度,尤其是激勵和獎罰制度。
5結語
由于設計管理的疏忽,會導致項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加,甚至導致產品質量的嚴重受損。因此,房地產開發中的設計管理,作為房地產開發操作的重要組成部分:資源管理、任務管理、進度管理和技術管理,就不能不引起業者的高度重視。
參考文獻
1劉濤瑞.房地產項目設計管理模式探析[D].北京:北京交通大學,2009.
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【關鍵詞】設計管理;業主;設計師;任務;資源;進度;技術
1、設計管理的含義
房地產企業項目設計管理不僅是前期產品開發的設計依據,在項目后期實施過程中,設計圖紙對工程采購,工程施工,房產預售,交房驗收等各項開發內容,起著設計指導及管理的作用。它不僅是房地產開發商與項目設計者之間思想溝通的橋梁,同時也是實現項目產品效益最大化的重要技術依據。設計管理基本上貫穿于整個房地產開發過程的始終。因此房地產開發中的設計管理作為房地產開發中操作管理的重要的組成部分,不能不引起從業者的高度重視,甚至決定了一個項目的成敗。在這里,筆者結合自身在設計管理的這個崗位的工作經歷,從幾個方面談談房地產開發中的設計管理的重要性。
2、設計管理在房地產項目開發中重要性探討
2.1 建設項目開發階段的設計管理的重要性
(1)建設項目開發的第一步工作,是進行土地出讓手續辦理。在獲許邀請土地招標地塊的規劃設計要求基礎上,作為房地產開發企業的技術核心部門,需組織有資質的設計單位進行拿地方案的設計。對待建項目進行可行性研究報告,及項目選址、立項,對政府審批部門的報批報建的技術配合工作,是設計管理工作的前期重要組成部分。
(2)項目總體規劃和建筑產品設計。這是建設項目開發成功己否的關鍵所在,也是最重要的設計管理工作核心內容。
當產品需求定位明確以后,設計管理人員需組織設計單位,針對前期規劃及建筑設計、景觀設計、室內設計方面開展設計工作。
同時作為一家有社會責任心的企業,設計需遵從以下幾個原則:1.遵從規劃用地經濟技術指標,合理利用土地資源;2.重視地塊周邊水土保護、自然生態保護;3.重視可持續發展,滿足節能技術標準要求;4.堅持產品質量第一、安全、經濟;5.在實現以上幾點,滿足市場需求的同時,實現企業的預期目標和價值。
這就要求作為設計管理人員,在組織設計,配合和提供設計條件的工作時,不僅僅是從地塊總體規劃布局(基礎設施)、戶型設計(面積、空間、光照、房型等)方面去理解設計,同時需要從宏觀上去把控項目,同時從實際、具體技術能力上去推進項目的開展。這就使前期規劃與設計會是一個漫長、反復研究推敲、不斷調整甚至、重新設計的過程:1.針對規劃管理部門的各項詳規指標要求,如建筑控高會影響產品日照,建筑密度與綠化率實際有沖突,這些指標數據如何實現最大價值的相互平衡,在設計中需要反復推敲,衡量;2.如何選用新型材料既達到節能減排,生態綠色建筑要求,又符合項目成本造價控制要求,這就需要設計管理人員和設計單位配合針對市場技術產品進行考察研究,確保選定、選準、用好。
(3)方案設計確定后深化至施工圖紙,提供施工藍圖指導現場施工,也是設計深化及設計管理的重要內容。設計管理人員需具備豐富的工程經驗,就土建平立面定位、結構體系、構造分布、管線綜合分布、設備專業方面,組織設計技術交底和圖紙會審:確保技術細節符合施工要求,設計對現場提供施工依據,確保設計可實施性;土建工程竣工后,配合施工驗收。除土建工程施工配合外,體現區域環境、提升小區品質的景觀設計,樣板房展示設計,在施工配合階段,對植物樹種的選擇、栽種等實際施工要求,對室內空間的把握、軟裝成品的搭配與擺設的美感把握等,都要求設計管理人員有較強、較全面的設計把控能力。
(4)在建設項目工程竣工取得預售許可證后,為達到產品設計更好地被市場所認同,設計管理人員針對本次開發的產品有關小區總體、景觀綠化、戶型設計、機動停車、交通布局、商業配套等方面,會對營銷策劃的售樓人員進行專項指導,以便營銷人員以更專業、詳盡的銷售服務來面向市場,確保產品利益最大化。
2.2 項目設計管理對項目報批審查具有實質性的推進作用
在項目開發的行政審批過程中,必須遵從我國建設項目的基本原則,遵循國家和地方的法律法規,遵從國家和地方的規程規范要求,這一部分的行業技術標準,是需要設計管理部門來嚴格把控和貫徹的。
配合各相關行政部門的審批審查,是設計管理工作的重要內容之一從最前期的土地出讓--立項批文--建設用地規劃許可證--建設工程報建--設計方案批復--總體設計批復--建設工程規劃許可證--施工許可證--預售許可證,各報批階段環環相扣,結合緊密才能推進項目開發的真正實施.設計管理在其中起到配合配套部門組織設計,協調,落實的作用。如從設計到總體設計批復的階段,需協調總體、環境、交通、消防、人防、節能、水務、衛生等各項專題設計審查與報批,需組織設計深化并配合上報審批;同時需協調落實外部實施設計(水、電、煤、有線、通訊等),以上各項專題內容要求設計管理人員協調設計單位進行設計深化,并完全反映在設計圖紙中:針對相關部門提出的專項疑問,需進行設計答疑(如專家評審、專項審查會),專題內容通過各行政部門審核,項目才能批準進入下一輪實施階段。
2.3 搞好項目設計管理工作對控制房地產成本造價具有重大作用
在任何一個行業,成本造價控制都是保證企業發展的一個重要環節。房地產項目開發中,最重要的成本除前期土地費用外,后期施工的工程造價(建安費),往往也是數百萬、上千萬甚至上億元的資金。除施工成本外,工程造價與前期方案設計也密不可分。所以,設計管理工作中重要的一方面,就是要確保投資方案的經濟性,確保工程造價的有效控制。我們在實際項目操作中,經常會遇到設計與造價相沖突的問題:建筑師注重建筑形態、空間感受、藝
術美感等視覺上奪人眼球的效果,往往選用大量高端、市場尚未通用的新型材料;采用異型,難度大的結構體系,這將大大增加后期的工程采購費用及施工費用;或者由于建筑師個人的工程經驗不足,設計在實際實施中不可行,甚至出現現場返工,造成大量人力、物力的增加。這時由設計管理人員提出以提高投資效益為前提,優化設計方案(建筑、結構),推行限量(限額)設計顯得尤為重要。同時必須深入市場調研,認真收集和整理有關技術、工藝等方面資料,積極采用市場更為成熟,工藝流程更為簡單,設備選型更為合理的技術產品。
2.4 做好項目開發規劃與設計管理工作以幫助開發商獲得經濟效益
在一個競爭如此激烈的經營環境中,房地產項目必須經過科學的規劃和設計才能真正把握房地產市場及其目標人群的消費觀念,并將其深入規劃設計的每一環節,進而確保設計方案的可行性和經濟性,真正做到與市場接軌。盡管房地產行業比較繁榮,可是市場是動態的,存在著巨大的風險。如果開放商不能把握市場動態與消費觀念,盲目地資金投入市場將難以保證獲得預期的經濟效益。
結束語
設計管理在房地產開發中不僅是必要的,而且是重要的環節。好的設計管理要靠流程、制度去保障,以過硬的專業技術為基礎。由于篇幅所限,筆者只是從房地產開發流程中大的分類下設計管理的重要性進行了分類說明,希望能夠引起從業者的高度重視,不僅僅設計管理看作是"催圖",認識到里面技術和管理的重要性,加強設計管理,才能使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻:
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近年來,中國的房地產行業以驚人的速度向前推進。從福利房,到商品房;從圈地,小盤,大盤時代到今天的蘊含教育、體育等資源的復合地產;從重品質跳躍到重品牌,再到蘊藏文化藝術內涵的地產開發。反映了不同的時代下不同的經濟狀況,而產生不同風格與品位的建筑。而文化藝術與地產結合的項目,在近兩年出現得越來越多,藝術設計對房地產的行業影響已發展到把各種藝術元素融入地產開發中的每個細節,并傳承當地城市文脈的綜合式藝術地產時代。
藝術與房地產,是藝術設計、地產建筑以及周邊自然環境三者的共同結合。它不僅僅包含生活和居住功能,更要傳遞給人一種藝術氣息的熏陶,逐漸提升居住者的個人氣質,以及生活品味。就如同去欣賞一幅潑墨山水畫,本來粗獷的線條讓人感到壓抑和錯亂,然而,仔細去品味作者的創作意圖和筆法用工的巧妙,頓時讓人覺得這黑白兩色的“世界”里,又容納了山水、花、鳥、林木各種景物、生靈。
一個房地產項目,就如同是一張宣紙,具體的建筑形態規劃設計、戶型隔離、空間分配、設計裝修等等,就如同是要創作的山水、林木、花鳥這些具體藝術元素。一個有藝術品味的房地產項目,會在建筑、環境、人之間產生良好的互動,并最終讓“人”這個主體受益。首先,人與建筑之間的互動,主要圍繞舒適的居住體驗展開:例如,良好的戶型會讓主人形成流暢的生活路線,有利于各種家庭活動的展開;而明確的動靜分區和優質的隔音系統又能保證主人良好的休息。其次,建筑與環境之間的互動,本身都是原始環境是原生狀態下的無序生態資源,但是一旦將建筑完美嵌入,相當于對周邊的生態資源進行了整合提升。同樣,對于建筑來說,自然環境的簇擁有效地隔絕了城市的喧囂,營造出一種“世外桃源”的絕美景象。人們居住在其中,既不受外界的過多干擾,又能奢享優質的生態資源,心情愉悅,開朗豁達,自然對健康大有裨益。
從藝術構思的角度上看,開發商更類似于藝術家。在開發樓盤時,“藝術家”會更多的考慮到建筑形式是否美觀,戶型設計、功能分區設計是否合理,是否能形成良好的居住環境;同時,會將建筑與周圍自然生態融合,并借鑒各種藝術元素,將它們融入到整個項目的規劃、開發、運營和服務中,力求給置業者耳目一新的感覺。例如,在園林設計上會構建多種地形,利用假山、水景、袖珍瀑布、綠地、溪流等,“編織”出醉人的仙幻奇景。同時,采用諸如障景、框景、借景、隔景等中國古園林建筑風格,營造出一種“柳暗花明又一村”的“景中景”,總能讓人保持一種神秘感和新奇感。
紫郡長安是大方控股集團歷時六年,邀請數十位行業專家、文化大師共同論證,精心打造的新中式風格高端住宅產品。項目總占地285畝,總建筑面積逾100萬平方米,以中國傳統居住理念為精髓,融合現代建筑簡約時尚的設計內涵,創造出一種“高墻、深院、青磚、灰瓦”與便捷、舒適、現代、時尚相協調的全新生活體驗。
紫郡長安以人文精神和文化因素滲透于小區建筑設計和園林規劃中,采用唯美的手法展現自然與心理的和諧統一:黛瓦白墻,汲取中國傳統民居建筑之靈韻,弘揚著中國書法的剛柔之美,彰顯出尊貴的中國氣節,感悟中國民居"天人合一"的生活智慧。采用中國傳統的白描繪畫手法,以現代建筑簡約的設計理念展現出典雅自然的立面效果,對建筑空間舒適性的完美與建筑細節的精雅雕琢,使得紫郡悄然融匯于傳統民居文化與現代建筑之中。通過富有詩意的中國花卉梅、蘭、竹、菊、蓮為主題組團,院落的自然文化與生活情感融合整個社區,溪水淺棧流連各庭院之間,彎曲水路,潺潺水聲,春蘭凝翠,秋菊含香,夏有圓荷捧露,冬有臘梅斗雪,風曳竹影,展現一幅唯美生活的詩意畫卷。
可以說,紫郡長安是將藝術設計與房地產建筑完美融合的作品,正式這樣的融合讓紫郡長安先后榮獲“陜西十大人居環境范例社區”、“西安地產金牌景觀樓盤”及“西安新地標最佳中式景觀人文金獎社區”等多項大獎。
讓藝術元素融入到房地產的設計策劃中,可引發人們從藝術的角度看待城市、看待地產,關注地產與城市、地產與生活、地產與當代文化的關系。作為開發商在地產項目中融入各種藝術元素,從而將某種具有號召力又具有人文藝術品味的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中,為消費者創造出充分體現生活感受和人文藝術價值的人居生活,地產也因藝術而更加價值化。
再以大方控股集團開發的明德門文化藝術創意小鎮為例來說,明德門文化藝術創意小鎮為西安市首批特色小鎮之一,總規劃用地15.7公頃,總建筑面積29.92萬平方米,整體由明德門遺址保護區、文化藝術創意區、文化藝術教育區、中華老字號民俗文化旅游體驗區、天壇國際文化商務交流區及唐城墻遺址公園旅游文化體驗區六部分構成。
項目整體立足于個性化、主題化、特色化的文化創意定位,目前已成功聯合馬未都“觀復博物館”、明德門遺址博物館、秦漢石刻博物館、耀州窯陶瓷文化博物館、唐絲綢之路起點廣場及馬嵬驛絲路風情博覽園,形成西安最大規模的博物館群落;同步引入“鐘書閣”書店、“八點半”劇場、“梨園”劇場等,打造文化藝術聚集展演區,講好“西安故事”;聯袂全國知名藝術品收藏拍賣機構“華夏典藏”,發揮周邊藝術類高等院校的優勢資源共同打造“大方美術館”;引進全國知名“中華老字號”品牌,共同打造民俗文化旅游體驗區;規劃建設五星級主題酒店和國際5A級寫字樓作為文化藝術創意小鎮的配套項目,項目自行投入的西安首家“個人展創空間”將結合項目的藝術文化孵化功能,吸納國際國內各類藝術人才聚集小鎮為他們提供全方位藝術創意平臺,可以說,明德門文化藝術創意小鎮就是因藝術而生,也為藝術服務而存在。
藝術為開發商和業主搭建了一個很好的人文交流平臺。一個房地產項目往往會有特定的審美價值取向,無論藝術元素的運用有多復雜,往往最終要形成一個整體呈現在客戶面前,并讓他們在生活中能夠切身感受到,呈現出獨特的建筑特質同時,讓業主感受整個項目獨有的藝術氣息。
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【關鍵詞】限額設計;限額設計影響因素;限額設計動態管理
引言
我國房地產開發項目在設計階段就基本上決定了工程建設的規模、產品方案及使用功能、結構形式、建筑與裝飾標準、材料的選型及用量等。從設計對成本的影響來看,設計費雖然一般約占全壽命周期費用的1%,但是對工程造價的影響可達75%以上。從某種意義上講,項目投資額是設計出來的,而不是計算出來的。因此,設計階段是實施成本計劃與控制最重要的階段,也是控制投資最顯著的階段。
邢景放、李卓東等多數研究者認為限額設計是設計階段成本管理行之有效的管控方法。在工程建設項目成本管理教科書中,限額設計也已經成為設計階段成本管理重要的一節內容。
然而,在文獻研究中,多數研究者在設計階段成本管理效果時不約而同的提出限額設計落實不到位或限額設計實施效果差是設計階段成本管理的壁壘;在實踐工作中,部分企業認為實施限額設計存在很大困難,進而放棄該方法。限額設計在實施過程中并沒有達到預期的效果,那么限額設計實施績效低的原因何在?本文擬從限額設計現實存在的問題出發,分析影響限額設計實施績效的因素,提出有效實施限額設計的措施。
1、限額設計管理的概念和本質
限額設計是按照批準的可行性研究報告及投資估算,控制初步設計;按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計;同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按照分配的投資限額控制設計,并嚴格控制設計的不合理變更,保證不突破總投資限額的工程設計過程。[3] 從定義上看,限額設計正確地處理工程建設過程中技術與經濟對立統一關系,通過經濟目標的設置控制設計過程,從而達到控制工程成本的目的,是技術與經濟相結合的控制工程成本的有效手段。
限額設計的本質特征是投資控制的主動性,并不是一味的犒勞節約投資,而是以實事求是的態度精心設計,保證投資合理性和設計科學性。
2、限額設計管理的影響因素分析
通過對以往限額設計管理研究成果的分析以及對業內人士的調查問卷和深度訪談發現,目前在房地產開發企業中,限額設計管理并沒有形成規范的體系,且在推行方面還存在許多障礙,其主要影響因素可以歸納為以下幾個方面:管理人員與設計人員對限額設計的認識、限額設計動態管理、設計競爭水平。
2.1對限額設計的認識
目前限額設計是向設計人員輸入成本目標的重要方法,其指標值被認為是設計成果經濟性的重要保障。通常做法是將限額目標層層分解,依據設計過程從前至后依次控制,限額設計過程是一個以目標分解、目標實施、過程檢查、反饋修正為循環的控制過程。
當前許多管理人員與設計人員,甚至是研究者將限額指標作為不可逾越的鴻溝,當設計沒有達到限額設計指標要求時往往以限額設計指標不準確為理由互相推脫責任。然而限額設計是將造價指標作為控制目標,促使設計人員綜合多方面資源,使設計與成本形成動態的交融,從而加強設計人員和成本人員在技術與經濟平衡方面的協作溝通,形成高性價比的解決方案。簡言之,限額設計的根本目的在于促進設計人員成本控制的積極主動性,是事前控制和主動控制的體現。
2.2限額設計的動態管理
目前,我國房地產開發項目的限額設計指標一般是在設計任務書中規定,并且少有變更。對于不合理的過低限額設計指標,不僅達不到提高投資控制主動性的目的,還會影響設計人員的工作效率。
2.3設計的競爭水平
設計的競爭水平直接關系到設計單位及設計人員的服務意識和工作質量,表現為設計前期對業主意圖的理解和貫徹,所以其對設計階段成本管理的影響主要體現為成本目標的溝通與輸入。設計的本質即是通過創造性的思維解決各種沖突,而成本要求作為設計的約束性條件之一,難免會受到設計人員的抵觸,加之目前建筑市場火熱和設計人才欠缺的強烈對比造成設計行業“僧少粥多”,設計的供需不平衡直接導致設計單位的咨詢服務質量下降,設計單位和設計人員擁有較強的優越感,從而使得設計溝通困難,成本要求難以真正被輸入。如若提高設計的競爭水平,前期的溝通則會相對更為順暢,成本要求更容易被設計人員理解和接受。
3、提高限額設計管理績效的相關建議
3.1完善設計任務書
設計任務書不僅體現了業主的開發理念、營銷主題、策劃定位等,而且是設計單位最主要的設計依據。對于房地產開發企業而言,為了使設計單位更加準確地理解其設計理念和意圖,建議將超前觀念和并行工程的思想引入設計過程,業主方在研究規劃設計要點的同時初步選擇設計單位,在研究討論規劃設計要點形成設計任務書的階段不僅有業主方的各個職能部門參加,而且設計單位的參與也將從設計的角度提出更多建議,或者要求設計單位對設計任務書的編制提出正式的書面完善意見,這樣雙方可以從不同的角度討論用戶需求和競爭產品的特征等。
目前我國的限額設計仍停留在粗放式管理階段,沒有發揮設計單位及開發企業對造價控制的主動性和積極性。而在這種模式下,設計單位的提早介入,不僅保證了設計任務書的編制質量與可操作性,而且保證了設計單位與營銷、工程、成本等部門的有效交流,能有效減少后期設計變更,更有利于建立一支由企業內部成員和設計單位外部成員共同構成的團隊。
3.2限額設計的動態管理
3.2.1指標的設置管理
前述內容提到限額設計指標并不是不可逾越的鴻溝,但作為一項約束性質的成本指標,限額設計指標應具有一定的剛性。在項目初期,根據項目資料、總體定位、本公司項目數據庫歷史數據倒推所確定的限額設計指標必然存在著準確性的爭議,在項目前期就制定準確的限額設計指標也不現實,而為了達到提高投資控制主動性的目的,限額設計指標的設置應符合“跳起來就夠得著”的原則,并且要具備必要的彈性。
3.2.2限額設計的跟蹤與可調機制
隨著設計的深化和完善,建筑產品的經濟指標也越來越明確,因此在設計過程中必須進行多種設計方案的經濟比較,在重要設計階段,如建筑初步方案的確定、地基基礎方案的確定、地下室設計方案確定、上部結構方案的確定等,開研討會,討論方案合理性、經濟性。對于限額設計指標不宜強制規定不可變更,對于有合理理由的指標變更申請應予以鼓勵,同時可采用價值工程原理判別指標變更后的合理性。
3.3建立提高投資控制主動性的激勵制度
將經濟責任制落實到個人,激發個人投資控制的主動性,設計人員不僅要對其所做的工程設計的技術問題負責,同時還要對其所做的工程設計的經濟問題負責。因此宜在設計合同中明確,對設計單位和個人的工程設計技術革新行為,采用先進技術降低工程造價行為,應按比例提取獎勵,以促使設計單位和個人積極主動地進行限額設計。
參考文獻:
[1]邢景放.論如何加強項目成本管理[J].科學學與科學技術管理.2007(S1)
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【關鍵字】房地產;開發;項目管理
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式,從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提,從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量,建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求,同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程,在開發設計時應考慮各方面的綜合因素,以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。
1 房地產開發項目管理的作用和意義
1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險,選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量,保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性,從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理,則能加強相應的風險意識,減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響,在房地產項目開發階段,公司將投入較大的人力物力和資金,為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用,提供資源的能動性控制,最終加強對項目的管理,從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式,充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理,實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理,實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同,項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點,從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的,良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
2 房地產開發項目管理過程中存在的問題
2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心,然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分,項目的方案確定不夠詳細準確,致使項目的市場消費定位不夠準確,而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重,決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系,影響了整個工程項目的質量和進度。
2.2 房地產開發項目成本管理不及時
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中,項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前,我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素,并未考慮到相應的成本管理因素,也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來,致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出,大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。
2.3 工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心,項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾,致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單,但在項目實施后期收尾階段,建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾,工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3 房地產開發項目管理的具體措施
3.1 房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度,因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視,采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時,選擇較好的建筑設計公司,保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管,最大限度減小不必要開支,降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
3.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺,奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制,為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃,從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督,同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
3.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素,因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的,同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制,形成統一而協調的項目設計和開發管理模式,從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理;房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制,實現在項目實施過程中的協調溝通機制。
參考文獻:
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[4]丁振雷. 淺析房地產開發項目管理措施[J]. 工程管理 , 2009,(03) .
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關鍵詞:新經濟時代 房地產 開發管理 科學實施 工程質量
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式,從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提,從居住建筑的設計出發,保證建筑的設計和建筑的質量,建立運行良好的房地產開發項目管理,能不斷提高房地產商的建筑質量,從而滿足人們日漸提升的居住需求,同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發管理是一項復雜而系統的工程,在開發設計時應考慮各方面的綜合因素,以科學的開發為建筑的實施和工程質量奠定堅實的基礎。
一 新經濟時代下的房地產開發項目管理的作用和意義
1.房地產開發項目管理能減小項目風險 。
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段,開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險,選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司,則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量,保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性,從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時,加強對開發項目的管理,則能加強相應的風險意識,減小房地產項目的風險,實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
2.房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理 。
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響。在房地產項目開發階段,公司將投入較大的人力物力和資金,為保證各項資源的合理配置,實現資源的最優化利用,提供資源的能動性控制,最終加強對項目的管理,從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式,充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理,實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
3.房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理 。
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理,實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同,項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點,從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的,良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
二 新經濟時代下的房地產開發項目管理中存在的問題
1.房地產開發項目的前期策劃準備不充分。
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心,然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分,項目的方案確定不夠詳細準確,致使項目的市場消費定位不夠準確,而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重,決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系,影響了整個工程項目的質量和進度。
2.房地產開發項目成本管理不及時 。
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中,項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前,我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素,并未考慮到相應的成本管理因素,也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來,致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出,大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。
3.工程建設完成后質量難保證 。
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心,項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾,致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單,但在項目實施后期收尾階段,建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾,工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
三 新經濟時代下的房地產開發項目管理的措施
1.房地產開發項目的成本控制 。
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度,因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視,采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時,選擇較好的建筑設計公司,保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管,最大限度減小不必要開支,降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
2.房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制 。
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺,奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制,為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃,從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督,同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
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關鍵詞:商住樓;高層建筑;設計
中圖分類號:TU723.3文獻標識碼:A 文章編號:
0引言
隨著我國房地產政策及城市規劃對開發商的要求日趨嚴格,居民對房屋質量要求越來越高,開發商也開始注重地產環境、景觀、人文方面的規劃。但開發地產畢竟是純商業行為,利潤永遠是在第一位的,因此越來越多的開發商開始重視房地產開發項目的造價控制。目前,多數開發商只重視施工過程中的造價管理,而對于影響最大的前期決策階段和設計階段并未進行造價控制,導致整體造價控制效果不明顯,據分析施工階段的造價控制對整體的影響因子僅為8%,而決策階段和設計階段對整體的影響因子高達90%左右 [1]。因此,開發商的傳統觀念應當轉變,將發地產開發項目造價控制的重點轉移到前期。本文首先闡述了房地產造價控制的特點,隨后分析了現在房地產開發過程中決策階段、設計階段、施工階段存在的問題,并提出相應的造價控制手段,希望為今后的房地產造價控制起到積極的作用。
1房地產開發項目造價控制的特點
房地產開發是一個龐大復雜的過程,各個階段均有不同特點,有不同的造價控制策略,但項目開發的終極目標是實現經濟、社會、環境效益的最大化,因此對于各階段,科學的造價控制都是十分重要的 [2]。項目的造價控制涉及多個主體,主要有:開發商、設計方、建筑方、材料和設備供應方等,他們以效益為紐帶,相互制約、相互影響,相互協調。在任何階段,都需要從造價的內容、主體、措施等多方面考慮,各階段之間的關系為相互影響,相互制約,其關系如圖1所示。
圖1 房地產項目各階段之間的關系
2存在的問題及解決措施
2.1 決策階段
房地產項目投資數額巨大,必須提前對投資額進行估算。工程造價即確定了項目最高花費,項目實施過程中原則上不能超過這個額度[3]。在決策階段,科學的對項目進行評估,提高估算精度非常關鍵。估算必須在實事求是的前提下進行,切不可受外界人為因素影響。估算方法直接關系到工程造價的能否客觀的反映工程實際。現階段,主要依據國家相關政策法規,指定經濟技術指標,對項目進行整體估算;借鑒已經成功工程的案例,對本項目可能出現的問題進行預估。常用的估算方法有綜合指標估算法、單位工程指標估算法、公式估算法等。在具體估算時,若現有項目與標準有所出入,可利用修正系數進行修正,分別計算出各個子項目的造價,再進行匯總。目前,公式估算法是常用的精度較高的方法,其根據已建項目總投資、規模、建設年限與待建項目進行對比,結合物價波動情況,按照經驗公式進行修正。目前決策階段尚存在以下問題:
1)開發商多是其它行業轉行的成功人士,缺乏前期決策階段造價的控制意識。
2)開發公司缺乏一個前期造價的控制部門,如規劃部或計劃經濟部。
3)開發項目前,未對投資額進行科學的分析和深入的論證。
4)項目的經濟指標是由會計部或者辦公室等非專業部分測算的,并未聘請專業人員。
針對以上存在的問題,提出以下房地產開發項目決策階段造價控制措施:
1)采用先進技術措施,應用技術與經濟相結合的方式,實現造價、功能的最優化。
2)委托專業的工程咨詢單位或成了專業部門對投資機會進行研究,主要涉及土地所處位置、周邊配套設施、政府規劃、市場等。
3)由專業人員編制詳細的可行性研究報告,報告要包含項目開發方案、投資的可行性、經濟性評價、實施方案等方面。
2.2 設計階段
設計階段是房地產開發項目造價控制的水龍頭,其將技術和經濟緊密的聯系在一起。設計階段的造價控制主要是將施工圖紙設計的全面、嚴密。對于一個房地產項目來說,設計費用僅占全部施工建設費用的1%左右,對整個項目造價的影響因子卻占到了75%以上,可見其重要性[4]。而我國大部分建筑設計院對技術與經濟的辯證關系分析的不夠透徹,只是追求施工質量,忽視了項目的造價,設計圖紙中也存在一些小問題導致工程量錯算,造價增加。目前,設計階段存在的主要問題有:
1)設計方沒有考慮到項目的經濟性,以致設計階段工程造價控制的不嚴。
2)大多數委托合同中的設計費用是按照平方米計算的,缺乏鼓勵進行造價控制盒優化的相關獎勵條款。對設計人員沒有獎懲體系,很難調動其在設計工作中的積極性。
3)設計方案中缺乏系統的經濟分析,都是憑設計人員的經驗進行經濟分析,這樣就很容易導致造價忽高忽低,不能很好的控制。
針對以上存在的問題,提出以下房地產開發項目設計階段造價控制措施:
1)對項目設計實行招標,選擇好的設計單位。對建筑方實行招標,就會激發實際人員的靈感,使項目設計具有新意。
2)初步設計必須做好限額設計的管理,要求設計方在初步估算時充分考慮到施工中設計的土地、安全、地下管線、障礙物等情況,使造價盡可能滿足實際施工情況。
3)在委托合同中增加獎懲機制,使設計費與經濟性掛鉤。在滿足施工質量和安全的條件下,若能降低造價,則支付高標準的設計費用。
4)進行嚴格管理,對設計質量和設計深度進行控制,降低由于設計失誤造成的造價增加。
2.3 施工階段
一般情況下,房地產開發項目由政府部門、開發商、施工方、監理等共同管理,施工單位與開發商缺乏協調,造成管理混亂,不能有效的保證項目的建設與設計完全相同。由于大型房地產開發項目設計涉及極其廣泛、項目位置固定、生產流動、各單位施工方法不同、整體性較強等[3]。其目前仍存在以下問題:
1)房地產項目合同不嚴密,施工過程中沒有依據可循,造成造價控制失敗。
2)施工組織設計欠優化,只追求施工方便,忽略了造價。
3)設計中途變更,現場簽證管理混亂,只追求施工進度。
針對以上存在的問題,提出以下房地產開發項目施工階段造價控制措施:
1)加強合同管理,完善合同,做到文字嚴密避免含糊,這樣可以有效的減少糾紛,避免索賠。
2)優化施工組織,選擇先進的技術和合理、經濟的施工方案,盡可能的減少設計簽證。
3)采用循環管理的思路。
3結論
房地產開發是一個龐大復雜的過程,各個階段均有不同特點,有不同的造價控制策略。從房地產造價控制的特點出發,隨后分析了現在房地產開發過程中決策階段、設計階段、施工階段存在的問題,并提出相應的造價控制手段,希望對今后的房地產開發項目造價控制起到有益的作用。
參考文獻
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[2] 辜紅.關于房地產開發項目造價拉制的研究[D].西安:西安建筑科技大學,2008.
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