導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融市場；改革發(fā)展；房地產(chǎn)金融體系

改革開放以來，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，不僅可以加快房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，同時(shí)也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展的過程中，由于受到房地產(chǎn)金融市場初期發(fā)展的影響，依然存在諸多問題未被解決。因此，本文對房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展進(jìn)行探討，使其在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中有重要意義。

一、房地產(chǎn)概述

（一）房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)的概念，指的是可以充分利用的土地以及土地上的所有建筑物。房地產(chǎn)的另一種含義，也可以理解為不動(dòng)產(chǎn)，指的是自然特性或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地。房地產(chǎn)業(yè)是一種開展金融業(yè)務(wù)、經(jīng)營管理、售后服務(wù)等方面相結(jié)合的行業(yè)。因住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中占較大比例，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)金融的概念，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、消費(fèi)的過程中，通過貨幣流通的方式，對投入的資金進(jìn)行籌集，以此來開展一系列的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特征

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有眾多特征，主要包括有：（1）不可移動(dòng)性。由于房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的土地。所以，房地產(chǎn)業(yè)具備不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。（2）極高的價(jià)值性。與其他商品相比，房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)價(jià)格要高出數(shù)倍，久而久之具有極高的價(jià)值性。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，使得廣大人民在購買住房期間，通常采用分期付款或按揭貸款等方式。與此同時(shí)，貸款業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展，形成全新的房地產(chǎn)金融市場。（3）具有良好的耐久性。土地作為地球上變化最小的物體，具有非常高的利用價(jià)值。只要房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)受到人為因素、自然因素等方面的影響，其使用年限可以維持在數(shù)年之久。

二、房地產(chǎn)金融市場改革的重要性

房地產(chǎn)金融市場的迅速發(fā)展，對廣大人民的生活及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要意義，其重要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，從根本上確保人民群眾的生活質(zhì)量?，F(xiàn)今社會(huì)，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，各行各業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展。由于城市人口的數(shù)量不斷上升，若缺少最基本的住行保障，勢必會(huì)給國家及社會(huì)的發(fā)展帶來一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)便可以很好地改善這一特點(diǎn)，是保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。第二，帶動(dòng)其他企業(yè)的發(fā)展。眾所周知，建筑、裝修等行業(yè)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)企業(yè)。只有房地產(chǎn)企業(yè)得到穩(wěn)定發(fā)展后，才可以很好地解決其他行業(yè)在發(fā)展中遇到的資金問題，帶動(dòng)其他行業(yè)的未來發(fā)展。第三，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。由于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在一定程度上消耗大量的人力、物力、財(cái)力等。房地產(chǎn)企業(yè)只有開展大量的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)增房地產(chǎn)金融市場，以此來提升投入資金的周轉(zhuǎn)速度，促進(jìn)自身的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展有重要意義。

三、房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展存在的問題

（一）未能創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系

健全的房地產(chǎn)金融體系主要包括：專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)、住房融資等。但是，就當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展而言，由于房地產(chǎn)金融體系的不健全，致使房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展方式較為單一，房地產(chǎn)金融貸款的方式受到限制，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。不僅如此，由于未能創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融融資業(yè)務(wù)的開展存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度慢

由于房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展正處于初期階段，使得房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度略慢。因我國只有少部分房地產(chǎn)企業(yè)具備一級(jí)房地產(chǎn)金融市場，其他房地產(chǎn)企業(yè)只依靠銀行提供的巨額資金，加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的存在。與此同時(shí)，由于二級(jí)房地產(chǎn)金融市場尚未建立，一旦房地產(chǎn)金融市場發(fā)生巨大改變，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的影響，限制著房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度。

（三）存在一定的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展的過程中，存在一定的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，阻礙著房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展。近年來，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展。但是，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)常出現(xiàn)供給與需求不相符的現(xiàn)象，導(dǎo)致住房空置率逐漸呈現(xiàn)出上升的趨勢，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展發(fā)生變化，勢必會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，由于開發(fā)商及住戶的信用未能得到保障，同時(shí)也未能創(chuàng)建完善的個(gè)人信用體系，致使銀行不能及時(shí)向其進(jìn)行貸款，也未能對發(fā)放的貸款實(shí)施監(jiān)控，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、提高房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展的策略

（一）完善健全的房地產(chǎn)金融體系

現(xiàn)今社會(huì)，在國家及社會(huì)的大力支持下，為有效加快房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展速度，應(yīng)當(dāng)完善健全的房地產(chǎn)金融體系，確保房地產(chǎn)企業(yè)在金融體系的作用下，積極開展各項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如，住房融資擔(dān)保等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以與各大銀行進(jìn)行合作，向廣大人民推薦貸款的方式，從根本上提升廣大人民的住房水平。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)建適當(dāng)?shù)膿?dān)保機(jī)構(gòu)，或是在國家及社會(huì)的支持下成立住宅融資委員會(huì)，向住戶宣傳有關(guān)貸款方面的內(nèi)容，使絕大多數(shù)的居民能夠得到安全保障。最后，創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系。房地產(chǎn)金融體系有眾多種類，主要包括：專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。只有不斷完善房地產(chǎn)金融體系，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）加快房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度

在20世紀(jì)70年代初期，一些發(fā)達(dá)國家抓住商機(jī)，大力開展房地產(chǎn)金融市場，發(fā)達(dá)國家不僅具備以融資市場為核心的一級(jí)房地產(chǎn)金融市場，同時(shí)還具備以證券市場為載體的二級(jí)房地產(chǎn)金融市場。因發(fā)達(dá)國家有完善的房地產(chǎn)金融市場，大幅度減低了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率。換句話講，房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展，逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展的重要途徑?；诖?，我國房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，加快房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度，使我國房地產(chǎn)企業(yè)在競爭日益激烈的市場中能夠占有一席之地。與此同時(shí)，還應(yīng)降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)條件，不斷轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式，在一定程度上，為房地產(chǎn)金融市場的改革奠定基礎(chǔ)。

（三）積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要從以下幾個(gè)方面具體闡述：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視金融的重要性，督促其他房地產(chǎn)員工加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的主觀意識(shí)，不僅應(yīng)開展大量的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，還應(yīng)時(shí)刻預(yù)防潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，從根本上降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第二，政府監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)的改革發(fā)展提出有目的性的指導(dǎo)意見，并且針對房地產(chǎn)企業(yè)開展的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，制定正確的規(guī)范政策，促使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)得到很好的保障。第三，政府監(jiān)管部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度。督促房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)審批手續(xù)進(jìn)行工作，嚴(yán)禁開展具有較高金融風(fēng)險(xiǎn)的貸款業(yè)務(wù)。不僅如此，若開發(fā)商及住戶的行為舉止較不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)利拒絕向其進(jìn)行貸款，以此來起到防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。第四，加強(qiáng)貸款方面的管理。房地產(chǎn)企業(yè)可以對已經(jīng)發(fā)放的貸款進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，避免出現(xiàn)工程停工、罷工等現(xiàn)象，阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)為房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展打下成功的基石。

結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。本文對房地產(chǎn)概述進(jìn)行分析，并且結(jié)合房地產(chǎn)金融的重要意義，從中可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)有眾多特征，這些特征成為房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展中必不可缺的一部分，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。但是，房地產(chǎn)金融市場在改革發(fā)展的過程中，存在一系列的問題。為使這一現(xiàn)象得到改善，本文提出幾點(diǎn)提高房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展的策略：完善健全的房地產(chǎn)金融體系、積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；房地產(chǎn)市場；正向影響

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它屬于第三產(chǎn)業(yè)。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。金融的基本職能是為經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉(zhuǎn)移給需求方。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，二者相互促進(jìn)、共同發(fā)展，突出地表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)以及資本市場之間的關(guān)系上。總的來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營、流通和消費(fèi)都需要金融業(yè)的幫助，金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)。要提高我國房地產(chǎn)金融業(yè)對房地產(chǎn)市場的正向影響效果，可以從以下方面著手：

一、加快房地產(chǎn)金融體制改革，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系

為適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)金融業(yè)自身發(fā)展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據(jù)國際金融業(yè)的發(fā)展趨勢，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，強(qiáng)化商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，建立健全科學(xué)的決策機(jī)制、內(nèi)部約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。同時(shí)，打破價(jià)格雙軌制，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動(dòng)的障礙，不斷提高房地產(chǎn)金融體系的運(yùn)轉(zhuǎn)效率和房地產(chǎn)金融資源的運(yùn)營質(zhì)量。

二、維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序

房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的一個(gè)很重要的原因是房地產(chǎn)的效率不高，出現(xiàn)一些信息不對稱和不充分的問題，如房地產(chǎn)壟斷、逆向選擇、道德風(fēng)險(xiǎn)等問題。公平與公正必須以市場效率為基礎(chǔ)。不能否定房地產(chǎn)市場化改革，不能走改革的回頭路。房價(jià)的高低是由市場客觀規(guī)律決定的，要不斷提高房地產(chǎn)的市場效率就要使房地產(chǎn)市場更加透明，克服信息不對稱問題和壟斷等問題，優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置。

三、提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn)，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。繼續(xù)加強(qiáng)國內(nèi)金融的監(jiān)管，完善金融監(jiān)管體制，改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，建立對房地產(chǎn)投資――開發(fā)――流通――銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有效控制下的資本利潤最大化。

四、確保房地產(chǎn)金融的安全

在支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展，加大自主創(chuàng)新力度的同時(shí)，一定要強(qiáng)化監(jiān)管，不斷完善相關(guān)的金融法規(guī)。堅(jiān)決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策，堅(jiān)決打擊各種假按揭、假擔(dān)保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸臺(tái)規(guī)了，才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭，各有關(guān)部門要堅(jiān)決進(jìn)行查處。就金融安全來講，應(yīng)當(dāng)推動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的深度和廣度，從戰(zhàn)略高度規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間和時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的市場秩序、監(jiān)管秩序與法律秩序的有效均衡。在科學(xué)監(jiān)管和法律的制度基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展空間可以不斷擴(kuò)大，從而支持國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

五、大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資：積極引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道等。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。 次貸危機(jī)過后，我國房地產(chǎn)價(jià)格仍然持續(xù)走高，泡沫加劇，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。 因此，研究我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的趨勢和主要特征，探索防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，不僅有利于房地產(chǎn)市場本身的健康發(fā)展，而求有利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險(xiǎn)概述。

1.房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。具體而言則應(yīng)劃分為以下形式， 如開發(fā)商所需資金的具體融資方式，包括房地產(chǎn)信貸融資、股票融資、債券融資和運(yùn)用信托方式融資等，另外也包括居民個(gè)人住房貸款。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無法預(yù)料（即不確定）因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)和單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入、高利潤的企業(yè)，這就決定了它不可避免的同時(shí)具備高風(fēng)險(xiǎn)這一特性。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，出于逐利的本質(zhì)，容易過度支持，引起信用膨脹問題，從而誘發(fā)危機(jī)。從目前來看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要由信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)等構(gòu)成。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)既有一般性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的共性，也有自己獨(dú)具的個(gè)性因素，具體來說有以下幾個(gè)特征：

第一，隱蔽性。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，存在著嚴(yán)重的信息不對稱性。身處資金鏈兩端的投資方和融資方之間的信息溝通中存在著極大的障礙因素。 由于這種障礙的存在，使得金融機(jī)構(gòu)很難對貸款人作詳盡的了解和進(jìn)行有效的監(jiān)管，導(dǎo)致當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)長期隱蔽地進(jìn)行積累，一旦到達(dá)了最終的臨界值，損失將難以估量。

第二，傳遞性。在房地產(chǎn)金融市場中，存在著及其復(fù)雜的資金交易體系，隨著資金的融通借貸，形成了巨大的債權(quán)債務(wù)網(wǎng)。任何一個(gè)小的金融機(jī)構(gòu)問題的出現(xiàn)， 都將影響到整個(gè)金融體系的運(yùn)行，最終可能誘發(fā)金融危機(jī)。

第三，周期性。 在房地產(chǎn)市場的運(yùn)行中存在著一定的供給需求關(guān)系， 這種關(guān)系的變化直接影響到房地產(chǎn)金融市場的景氣程度。 加上金融市場處于政府的貨幣政策下，隨著政府調(diào)控政策的改變也作用于房地產(chǎn)金融市場，因而房地產(chǎn)金融市場便存在了一個(gè)周期性的波動(dòng)規(guī)律。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)。

自 1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權(quán)、信托等多種融資方式并存的房地產(chǎn)金融市場體系。但是在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，有力支持我國房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，也暴露出融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新緩慢，監(jiān)管機(jī)制不合理，運(yùn)作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

1.銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，且貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

當(dāng)前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現(xiàn)有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風(fēng)險(xiǎn)。 如圖 1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房地產(chǎn)銀行貸款處于持續(xù)增長的狀態(tài)， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機(jī)影響較重的2008～2011 這四年間，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款也處于快速上升的狀態(tài)。

2.利用海外資本市場拓展房企發(fā)展資金。

由于次貸危機(jī)以來，我國實(shí)行的信貸緊縮政策及對企業(yè)上市要求的提高，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把眼光投向境外。 根據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、卓爾發(fā)展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計(jì)劃通過買殼去香港上市。2011 年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為 167.53 億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率將持續(xù)處于高位。

如上表我們可以清楚地看到表中房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率基本都高于 80%，而 ST 興業(yè)則罕見的高達(dá)了 968.7%，處于嚴(yán)重資不抵債的情況?？偟膩碚f這是由于經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致了我國房企的資金狀況不容樂觀。而從整個(gè)大的房地產(chǎn)市場來看（據(jù)圖 2），我們可以了解到，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資本規(guī)模從 2001 年的 2.9 萬億元急劇上升到了 2011 年的 28.4 萬億元，同時(shí)隨著資本的不斷擴(kuò)大，企業(yè)負(fù)債也相繼增多，從 2001 年的 2.1 萬億元上升到了 2011 年的 21.4 萬億元。 而在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的資本負(fù)債率處于波動(dòng)下降狀態(tài)。但 2008 年金融危機(jī)之后，又重新開始上揚(yáng)。 總的情況如圖 3。 這意味著在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)我國房地產(chǎn)負(fù)債率仍將處于一個(gè)高位。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史較短，大多尚處于資本的初步積累階段，急于填充資金以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模， 因而不可能在短期內(nèi)降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。

4.監(jiān)管機(jī)制不合理。

與西方有關(guān)國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還處于一個(gè)較原始的狀態(tài)， 市場監(jiān)管和調(diào)控工作還要在未來的實(shí)踐中逐漸完善。 目前，我國的相關(guān)監(jiān)管制度的建設(shè)相對于高速發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場仍是相對滯后的。監(jiān)管部門在進(jìn)行監(jiān)管時(shí)時(shí)常遇到各種因素的制約，從而導(dǎo)致其無法對我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。 此外我國金融業(yè)的國際化在進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)金融高度發(fā)展的同時(shí)，也使監(jiān)管機(jī)構(gòu)更加難以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。

1.融資結(jié)構(gòu)單一，金融風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行信貸。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)作和資金鏈情況，房地產(chǎn)商經(jīng)營過程中的買地、開發(fā)、建設(shè)、出售中的任何一環(huán)無一不依靠銀行資金的周轉(zhuǎn)，銀行資金貫穿整個(gè)過程。

以 2011 年為例，（詳見圖 4） 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占了 15.2%，從表面上來看，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行系統(tǒng)的依賴似乎不大。而仔細(xì)分析我們可以得到另一個(gè)完全不同的觀點(diǎn)，由于定金和預(yù)收款（屬于其他資金）中有相當(dāng)部分是以居民的個(gè)人住房貸款形式存在，加上施工企業(yè)利用銀行貸款先行墊資部分及土地儲(chǔ)備貸款（其他資金）等，因此保守估計(jì)開發(fā)商所需開發(fā)資金對銀行系統(tǒng)的依賴度為 60%左右。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)供給和需求兩方面參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，實(shí)際上直接或間接的承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.住房金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足。

房地產(chǎn)金融基本是兩塊，一塊是項(xiàng)目融資，第二個(gè)是住房金融，就是住房貸款這塊。 住房金融工具的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點(diǎn)。要求金融機(jī)構(gòu)在金融實(shí)踐中，不斷開發(fā)住房金融新產(chǎn)品。

截止 2012 年，我國現(xiàn)存的住房金融業(yè)務(wù)主要有住房儲(chǔ)蓄貸款、住房公積金貸款、按揭貸款和組合貸款四類。 但隨著新住房制度的形成和人們消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平的變化，這些金融業(yè)務(wù)種類顯然是不能滿足市場需要，這就要求房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)研發(fā)出適合時(shí)代潮流的住房金融新產(chǎn)品。

3.房地產(chǎn)金融規(guī)制建設(shè)落后，監(jiān)管乏力。

2013 年年初，房地產(chǎn)調(diào)控新國五條及其細(xì)則相繼出臺(tái) ，試圖以更堅(jiān)決有力的調(diào)控措施徹底整頓房地產(chǎn)市場。但相較迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，我國臨時(shí)出臺(tái)的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是長治久安的治本之策。金融立法的目標(biāo)就是要調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中的混亂狀態(tài)，提高房地產(chǎn)市場的公平度，保護(hù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)企業(yè)，建立一種更加健康的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。 由于我國的市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，目前我國有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律仍然處于一種相當(dāng)欠缺的狀態(tài)，首先我國與一級(jí)市場相關(guān)的法律法規(guī)仍然比較缺乏，如“公積金法”、“房地產(chǎn)抵押貸款法”、“房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)法”等。 而二級(jí)抵押貸款市場相關(guān)的法律法規(guī)還處于一種基本空白的狀態(tài)。 此外現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全，影響房地產(chǎn)金融體系的發(fā)育成長和各項(xiàng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的拓展，在法制上還未規(guī)定房地產(chǎn)金融組織的創(chuàng)立、規(guī)范房地產(chǎn)金融工具的發(fā)現(xiàn)和流通。 因而現(xiàn)行的法律也需要進(jìn)一步修改，距成長為一個(gè)系統(tǒng)科學(xué)的體系還有很多路要走。

4.信息不對稱問題突出，房地產(chǎn)金融市場信用風(fēng)險(xiǎn)高。

目前我國缺乏完善的社會(huì)信用體系，直接加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，一般社會(huì)信用體系主要包括房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和居民個(gè)人信用系統(tǒng)，但當(dāng)前我國這二者的現(xiàn)狀不容樂觀。

①個(gè)人住房抵押貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。 按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，國際上房價(jià)收入比約為 1 比 3 至 1 比 6，考察我國的房價(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了 7.8 倍，而在北京、上海、廣州等大城市甚至達(dá)到了 1比 15 這一驚人的比值。 這意味著生活在北上廣地區(qū)的家庭要在停止一切消費(fèi)的情況下， 至少需要積累 15 年才能買的起一套房子。 由此看出，我國房價(jià)已經(jīng)在一定程度上超過了居民收入的承受范圍，一旦經(jīng)濟(jì)和就業(yè)形勢有所變動(dòng)，借貸者可能面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。 此外由于我國當(dāng)前個(gè)人融資渠道不暢，也存在一些人借機(jī)套取銀行貸款從事其他高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的可能性。

②房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)明斯基“金融不穩(wěn)定假說”對高風(fēng)險(xiǎn)的借貸企業(yè)的定義“他們借款用于投資期很長的項(xiàng)目，在較長的時(shí)間內(nèi)他們都無法用投資的收益還本付息，而需要滾動(dòng)融資用來支付本息”。對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，多采取了分階段連續(xù)開發(fā)模式，即將上一階段的銷售資金作為下一階段的啟動(dòng)資金，這就決定了我國房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。 此外假按揭問題也相當(dāng)嚴(yán)重，由于企業(yè)申請開發(fā)貸款手續(xù)較為繁瑣，加之利率高于個(gè)人住房貸款利率，所以很多開發(fā)商包括一些信譽(yù)較好的開發(fā)商為了解決資金周轉(zhuǎn)問題都會(huì)操作假按揭，這樣，貸款本身的風(fēng)險(xiǎn)加上管理上的道德風(fēng)險(xiǎn)，不良貸款的幾率會(huì)更大。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。

1.合理化解商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)過度集中問題。

①加快住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。實(shí)踐證明通過充分市場化證券的發(fā)行逐步形成房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場是分散銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的最有效地途徑，并且可以搞活市場資金的融通，解決住房信貸資金來源與運(yùn)用在期限上不匹配的矛盾。具體實(shí)施方案包括在央行監(jiān)督下，選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人，成立專門的抵押貸款證券化公司，探索適合我國國情的運(yùn)作機(jī)制，在一些住房金融較為發(fā)達(dá)的城市，如北京、天津、上海等進(jìn)行試點(diǎn)。

②擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為。第一，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。通過金融體制的改革讓房地產(chǎn)投資信托資金、保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金和外來投資者參與到房地產(chǎn)一級(jí)貸款金融市場。 第二，健全房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性的市場體系，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，改變當(dāng)前過分依賴銀行貸款的局面，形成以市場為主導(dǎo)、多渠道、多層次的房地產(chǎn)資金供應(yīng)體系。

2.建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系。

啟動(dòng)以改善銀行內(nèi)部發(fā)展模式的改革，切實(shí)解決住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新問題，形成有效的產(chǎn)品研發(fā)激勵(lì)機(jī)制和建立專業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)，有效區(qū)分不同收入、心理、年齡者的不同需求。 除了傳統(tǒng)的四大融資方式，也應(yīng)適時(shí)創(chuàng)新更切合實(shí)際的金融產(chǎn)品。 金融系統(tǒng)應(yīng)為住房金融品種的增多，金融工具的創(chuàng)新和體系的不斷完善而不懈努力， 著眼于現(xiàn)有的住房金融產(chǎn)品進(jìn)行深度挖掘和實(shí)施創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出有差異，服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。

3.完善房地產(chǎn)金融法制。

針對我國房地產(chǎn)金融法制落后的情況，首先，應(yīng)該完善與住房貸款一級(jí)市場相關(guān)的法律法規(guī)。 其次，應(yīng)盡快出臺(tái)圍繞二級(jí)抵押市場的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并且在法律法規(guī)執(zhí)行的過程中建立更新機(jī)制，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的新現(xiàn)象做出快速反應(yīng)，在情況惡化前提前更新完善相關(guān)法律。 再次，修改現(xiàn)行法律以形成統(tǒng)一的法律體系，提高其針對性、實(shí)用性和可操作性。過程中應(yīng)參考國際慣例和國際標(biāo)準(zhǔn)， 對造成金融風(fēng)險(xiǎn)和外部欺詐的責(zé)任人進(jìn)行刑事處罰。 并通過立法逐步開放外資在指定范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)?？偟膩碚f，是要通過立法建立以市場為主導(dǎo)，中央銀行進(jìn)行監(jiān)督，法制部門進(jìn)行規(guī)范，允許外資參與的金融法律體系。地方政府也可以結(jié)合本地房地產(chǎn)金融發(fā)展的具體情況，率先出臺(tái)與本地區(qū)相適應(yīng)的法律，推動(dòng)房地產(chǎn)金融發(fā)展方式的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型升級(jí)。

4.完善 房地產(chǎn) 金融 市 場 運(yùn) 作 體 系 ，加 強(qiáng)信 用 建 設(shè) ，提 高 防 范金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。

①完善個(gè)人征信系統(tǒng)，提高房貸質(zhì)量。在市場經(jīng)濟(jì)的大潮下，應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)全方位多層次的商業(yè)銀行資信統(tǒng)一管理體系，定期進(jìn)行個(gè)人資信評(píng)級(jí)并實(shí)現(xiàn)溝通共享。個(gè)人資信評(píng)級(jí)的內(nèi)容應(yīng)包括對個(gè)人資產(chǎn)的原值、凈值、收藏價(jià)值、獲利價(jià)值、發(fā)展?jié)摿σ约皞€(gè)人信譽(yù)的評(píng)估。 之后我國商業(yè)銀行進(jìn)行信貸時(shí)，就可以改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、收入證明等較原始的材料進(jìn)行信用征集的狀況，憑借個(gè)人征信系統(tǒng)加強(qiáng)對信貸資金的管理。 對于出現(xiàn)不良的信用記錄的借貸人，商業(yè)銀行提高放貸條件，并對其今后的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行種種限制。

②加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)防范，規(guī)范企業(yè)行為。第一，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)級(jí)。由專職的機(jī)構(gòu)按照企業(yè)的有關(guān)方面包括企業(yè)素質(zhì)、資金信用、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展前景等進(jìn)行分析，并以簡單的資信等級(jí)來進(jìn)行評(píng)價(jià)。第二，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系和房地產(chǎn)信息披露制度。加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，特別是透明購房網(wǎng)的建設(shè)。 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場信息披露制度， 及時(shí)準(zhǔn)確地向社會(huì)公布市場商品房預(yù)售信息、可售樓盤及房源、已售狀況等信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，以防止房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡。第三，適當(dāng)時(shí)機(jī)取消商品房的預(yù)售制度。取消商品房預(yù)售制度，有利于進(jìn)一步減輕銀行自身所集中的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)難以通過預(yù)售獲取自身資金，雖然在短期內(nèi)會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的陣痛，但這對于我國房地產(chǎn)金融市場長期穩(wěn)定的發(fā)展還是有很大的好處。

③加強(qiáng)對商業(yè)銀行的監(jiān)管力度。建立對商業(yè)銀行的全國性的監(jiān)督分析機(jī)構(gòu)，防止房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲導(dǎo)致過多銀行信貸資金遷移到房地產(chǎn)市場， 從而減少對產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展的支持力度；建立銀行內(nèi)部的獨(dú)立監(jiān)管制度， 著重對自身存在問題的深刻反思，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，在合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)金融監(jiān)管的國際化水平。 參考文獻(xiàn)：

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［4］馮科。從美國次級(jí)債危機(jī)反思中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) ［N］。南方金融，2007－09－20.

［5］ 唐平 . 中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析 ［J］。 經(jīng)濟(jì)體制改革 ，2007，（02）。

［6］梁桂。中國不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與周期的實(shí)證研究 ［J］。經(jīng)濟(jì)研究 ，1996，（07）。

［7］林云霞。區(qū)域性房地產(chǎn)市場過熱的原因及其對策 ［J］。中國房地產(chǎn)金融，2003，（07）。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺(tái)，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個(gè)金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 

 

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀 

 

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺(tái)，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。 

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。 

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。 

 

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。 

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。 

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。 

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。 

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。 

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。 

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。 

 

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑 

 

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。 （1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。 

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。 

篇6

地產(chǎn)市場發(fā)展變局

10月29日，在和訊網(wǎng)主辦的“第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)”中，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松預(yù)測，在接下來的幾個(gè)季度，中國經(jīng)濟(jì)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)宏觀數(shù)據(jù)向好，而微觀數(shù)據(jù)可能依舊難見明顯改善的時(shí)期。經(jīng)濟(jì)增長速度有所好轉(zhuǎn)并趨于穩(wěn)定，而企業(yè)盈利能力在未來幾個(gè)季度并不能實(shí)現(xiàn)明顯的恢復(fù)。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定性決定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的不明朗。萬博兄弟資產(chǎn)管理公司董事長、萬博經(jīng)濟(jì)研究院院長滕泰通基于“房價(jià)五因素模型”，預(yù)測房地產(chǎn)市場明年將有所下滑，該模型納入居民收入、城市化移民、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)配置和土地供給稀缺程度五個(gè)因素為主要考量指標(biāo)。分析發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)金融并未充分發(fā)展，沒有次貸和按揭貸款，沒有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，沒有擔(dān)保債務(wù)憑證、貸款違約保險(xiǎn)等產(chǎn)品，消費(fèi)者將房地產(chǎn)投資視為資產(chǎn)配置的主要渠道，土地供給相對稀缺，總體衡量模型對中國房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)定看漲。然而面對新的市場環(huán)境，縱然居民收入因素和城市化與移民因素沒有發(fā)生變化，政府限購政策帶來了根本上的限制；在房地產(chǎn)金融因素方面，限貸政策限制了消費(fèi)者和房地產(chǎn)商；面對政府針對住房的強(qiáng)有力調(diào)控，資產(chǎn)配置因素可能是一個(gè)可變的、中性的，甚至投機(jī)的因素。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢由供求決定，今年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)零增長或負(fù)增長，新開工面積、土地購買面積相比去年均出現(xiàn)下降趨勢；而需求中，新建商品房成交量增加，價(jià)格止跌企穩(wěn)。限購政策的執(zhí)行，導(dǎo)致投資活動(dòng)減弱、土地交易下降，意味著之后限購城市房價(jià)的增長將會(huì)最快，供求關(guān)系將更嚴(yán)重地惡化。

對于第四季度的可能發(fā)生的變化，任志強(qiáng)概況為四點(diǎn)：一是資金狀況會(huì)發(fā)生變化，自有資金的增長比例提高；二是國內(nèi)貸款數(shù)字迅速增長，但這個(gè)上漲中包含了用于保障性住房的投資，如果扣除保障性住房，純商品房投資仍然表現(xiàn)出下降趨勢；三是定金和預(yù)收款明顯增長，但第四季度也可能出現(xiàn)下滑。

任志強(qiáng)稱，在貨幣政策方面，兩次下調(diào)房地產(chǎn)準(zhǔn)備金率、兩次降息、供應(yīng)貸款額度增加以及M2總量的迅速增長，對房地產(chǎn)市場存在利好影響，市場活躍度明顯增強(qiáng)，若明年貨幣政策依然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場很有可能繼續(xù)增長。

去粗存精，去短取長

面對變局可能帶來的問題，首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光提出，中國房地產(chǎn)市場需采取“去粗存精，去短取長”的發(fā)展戰(zhàn)略，具體說來即實(shí)現(xiàn)模式、金融和服務(wù)的三大創(chuàng)新。所謂“去粗存精”，即要摒棄粗放型企業(yè)發(fā)展的模式，去除和壓縮投機(jī)式的發(fā)展空間，使房地產(chǎn)市場真正地保留精華，以更加精耕細(xì)作的態(tài)度，讓卓越的企業(yè)、模式、產(chǎn)品和服務(wù)發(fā)揚(yáng)光大，形成一個(gè)共生共融的發(fā)展軌跡?！叭ザ倘￠L”，即要去除短期經(jīng)營和短期套利，回歸行業(yè)發(fā)展的本質(zhì)和正確軌跡，將地產(chǎn)真正發(fā)展成為有長久持續(xù)性的行業(yè)。落實(shí)戰(zhàn)略的過程中，三大創(chuàng)新缺一不可。

首先，模式創(chuàng)新是根本。當(dāng)前的市場環(huán)境下，企業(yè)迫在眉睫需要解決的問題是尋找新的、真正的企業(yè)發(fā)展生命力，不斷的調(diào)控下，可開發(fā)土地資源逐漸稀缺，地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力在未來可能發(fā)生變革，如何找到關(guān)鍵因素至關(guān)重要。另一方面，資源分配嚴(yán)重失衡，也無法最大化的滿足企業(yè)發(fā)展的需要。任何單一的競爭要素和資源都可能會(huì)衰竭，而模式創(chuàng)新可以為企業(yè)提供源源不斷的動(dòng)力。從企業(yè)自身角度來講，模式創(chuàng)新作為一個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)，通過對業(yè)務(wù)模式、資本模式、產(chǎn)品模式、管理模式等方面的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化整合，對城市發(fā)展而言，地產(chǎn)企業(yè)的模式創(chuàng)新也將極大的挖掘城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

其次，金融創(chuàng)新是主干，承擔(dān)給地產(chǎn)行業(yè)輸送血液的責(zé)任，關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)和未來。中國房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)發(fā)展迅速，大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)存在很大問題，主要由于融資手段的單一，房地產(chǎn)金融運(yùn)作效率也很低，資金投向結(jié)構(gòu)不合理等。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金，70%以上來自銀行貸款，而在國則有銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等多重金融手段，因此建立一個(gè)手段多樣結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)金融體系有著舉足重輕的作用。企業(yè)創(chuàng)新時(shí)，一是對已有資本市場載體進(jìn)行完善和規(guī)范，另外，實(shí)現(xiàn)融資手段的創(chuàng)新，謀求以商業(yè)銀行為主導(dǎo)、多種融資渠道結(jié)合的多樣化融資模式，加快金融方面的綜合系統(tǒng)的建立。當(dāng)然，建立完善的法律機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場化的建設(shè)也是值得關(guān)注的領(lǐng)域。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)證券化；國際金融；信用工具

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0098-02

房地產(chǎn)證券化自20世紀(jì)80年代在西方國家迅速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資融資的主要信用工具，是金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與發(fā)展，房地產(chǎn)證券化市場已有一定程度的發(fā)展。但是我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展還存在很多問題和局限。深化金融體制改革創(chuàng)新，建立開放統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一定的環(huán)境，同時(shí)可以探索出一條適合中國特色的房地產(chǎn)證券化之路。

一、為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造良好的環(huán)境

改革開放以來，我國的金融市場從形式上看已經(jīng)建立了比較完善的金融體系，但是資產(chǎn)證券化是以流動(dòng)性來實(shí)現(xiàn)收益和分散風(fēng)險(xiǎn)的，一定規(guī)模的債券市場是資產(chǎn)證券化順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。而我國各種金融機(jī)構(gòu)的組織和功能離市場經(jīng)濟(jì)要求還有一定距離，資本市場發(fā)育不良，行政干預(yù)金融市場的情形大量存在。因此需要加快金融改革進(jìn)程，盡快建立符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的金融體制，讓市場機(jī)制充分發(fā)揮對金融市場的基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用。結(jié)合當(dāng)前市場化取向的利率機(jī)制改革和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)債券市場發(fā)展的要求，大力發(fā)展我國的債券市場，從而形成一定的市場規(guī)模，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的必要基礎(chǔ)。只有打破價(jià)格雙軌制，開發(fā)利率，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動(dòng)的障礙，推進(jìn)深層次的以產(chǎn)權(quán)改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進(jìn)一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，有效地轉(zhuǎn)變國有銀行的經(jīng)營機(jī)制，從根本上提高我國商業(yè)銀行的真正競爭力。同時(shí)，強(qiáng)化我國商業(yè)銀行的內(nèi)部管理機(jī)制，建立健全科學(xué)的決策機(jī)制、內(nèi)部約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，是提高房地產(chǎn)金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)效率的有效途徑。最后，借鑒國際金融業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，加快中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)金融資源的運(yùn)營質(zhì)量和效率。需要引起重視的是由于投資者對于市場信息披露不真實(shí)或者不完全而對證券的價(jià)值產(chǎn)生質(zhì)疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發(fā)展債券二級(jí)市場的速度，擴(kuò)大市場規(guī)模，制定完備的機(jī)制和措施來保證信息披露的真實(shí)性、有效性和完整性，才能更好地進(jìn)行住房抵押貸款證券化。

二、加強(qiáng)金融監(jiān)管，規(guī)范市場主體行為，完善房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)

資產(chǎn)證券化交易中的真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離等重要核心環(huán)節(jié)都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《強(qiáng)制搬遷法》等與住房抵押貸款初級(jí)市場相關(guān)的法律法規(guī)，保障貸款機(jī)構(gòu)利益。而且要求那些監(jiān)管機(jī)構(gòu)如人民銀行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等要對相關(guān)法律法規(guī)以及資本市場的運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和管理，以促進(jìn)資產(chǎn)證券化在我國的健康發(fā)展。

目前的法律法規(guī)丞待解決的主要有：資產(chǎn)出售的會(huì)計(jì)處理問題、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收問題以及在抵押貸款發(fā)放和證券化過程中的征收的各種費(fèi)用問題。美國的“次貸危機(jī)”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監(jiān)管法規(guī)體制，發(fā)達(dá)國家的金融機(jī)構(gòu)也經(jīng)常是傾向于創(chuàng)造出新的規(guī)避管制的金融產(chǎn)品，忽視監(jiān)管規(guī)則和風(fēng)險(xiǎn)因素，在促進(jìn)金融市場繁榮的同時(shí)也增加了自身所存在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)惡化的時(shí)候，積累的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之暴露，進(jìn)而引使危機(jī)變得不可避免。為了避免危機(jī)發(fā)生，我們必須要遵照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場主體的行為，制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房儲(chǔ)蓄、住房公積金、住房金融市場的運(yùn)作管理等法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供法律保障。

三、積極培育投資主體，提高地產(chǎn)金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產(chǎn)品

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)需要成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐的資金密集型行業(yè)。因?yàn)橥顿Y者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，各銀行可以根據(jù)購房者年齡、收入、家庭狀況、地區(qū)分布，以市場需求為主導(dǎo)，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調(diào)整，豐富貸款品種，擴(kuò)大市場規(guī)模，創(chuàng)造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產(chǎn)品，增加可證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)。

建立一些多元化的房地產(chǎn)金融體系，是解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面的關(guān)鍵所在。這就需要通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。第一，通過房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，改善資本結(jié)構(gòu)。第二，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道。信托具有財(cái)產(chǎn)隔離的獨(dú)特制度優(yōu)勢、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產(chǎn)開發(fā)投資到流通消費(fèi)的全程金融服務(wù)。為了促進(jìn)我國信托業(yè)的健康發(fā)展、房地產(chǎn)融資市場的提升，提高信托計(jì)劃的安全性，實(shí)現(xiàn)信托融資的創(chuàng)新，必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)保障措施，采用財(cái)產(chǎn)質(zhì)押和信用擔(dān)保雙重保證，同時(shí)通過銀監(jiān)會(huì)加大對信托融資的監(jiān)管力度，逐步規(guī)范信托投資市場。第三，應(yīng)當(dāng)依靠培育和完善房地產(chǎn)債券市場來解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的，特別是要大力支持房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)人房地產(chǎn)業(yè)，從而在資本市場上直接進(jìn)行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。近年來，雖然房地產(chǎn)業(yè)的外資引進(jìn)速度加快，但利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例是非常小的。增加國外資金的引進(jìn)，使我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展走向國際化，有利于引進(jìn)先進(jìn)的運(yùn)作和管理方法，進(jìn)而提高投資的效率。第六，積極培育房地產(chǎn)金融二級(jí)市場，尤其是在積極推動(dòng)住房貸款證券化方面，通過房地產(chǎn)金融市場上的投資者對證券化金融資產(chǎn)進(jìn)行自主交易，把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散開來。

四、逐步建立規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)

目前雖然從大體來說投資銀行業(yè)和會(huì)計(jì)業(yè)的行為較為規(guī)范，基本能夠滿足資產(chǎn)證券化的要求，但是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)仍然存在較大差距。一項(xiàng)較為復(fù)雜的資產(chǎn)證券化交易往往會(huì)涉及到很多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中投資銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都是所有資產(chǎn)證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機(jī)構(gòu)，必須應(yīng)當(dāng)規(guī)范我國的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)的發(fā)展。目前我國資產(chǎn)評(píng)估業(yè)存在著很多問題：資產(chǎn)評(píng)估管理尺度不一，評(píng)估機(jī)構(gòu)又過多過亂，評(píng)估管理行業(yè)不正當(dāng)競爭現(xiàn)象嚴(yán)重；評(píng)估業(yè)務(wù)重復(fù)收費(fèi)，都加大了企業(yè)正常經(jīng)營成本等。中國資產(chǎn)證券化要想實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展，就必須對資產(chǎn)評(píng)估業(yè)嚴(yán)加規(guī)范。作為我國新興行業(yè)，資信評(píng)級(jí)存在一些問題：資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信譽(yù)及其獨(dú)立性差、投資者對資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)不足。這些問題不僅導(dǎo)致現(xiàn)有的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)做出的評(píng)級(jí)結(jié)果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評(píng)級(jí)無法充分發(fā)揮，大大降低資產(chǎn)證券化的實(shí)際作用。建立一個(gè)以評(píng)估基本準(zhǔn)則為綱、若干應(yīng)用準(zhǔn)則為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系的同時(shí)，借鑒國外資信評(píng)級(jí)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，走“少而精”的發(fā)展模式，著重培養(yǎng)幾家在國內(nèi)有權(quán)威、在國際有影響的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，是我國面對當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估新形勢的最佳辦法。我國現(xiàn)行教育模式培養(yǎng)出的人才?；A(chǔ)薄弱，專業(yè)口徑狹窄，又受人才流動(dòng)機(jī)制的限制，導(dǎo)致我國現(xiàn)有金融人才無論是數(shù)量還是質(zhì)量上都難以滿足房地產(chǎn)證券化的要求。房地產(chǎn)證券化是一項(xiàng)集技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等很多專業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識(shí)，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。建立一支既精通金融業(yè)務(wù).又了解房地產(chǎn)市場.熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍是當(dāng)務(wù)之急。

在擔(dān)保機(jī)構(gòu)上，應(yīng)當(dāng)成立政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在一級(jí)抵押市場上為住房抵押貸款提供擔(dān)保，充當(dāng)無條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者，在二級(jí)抵押市場上對住房抵押貸款組合進(jìn)行強(qiáng)化擔(dān)保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級(jí)，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、信息源、自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約，投資者對證券化資產(chǎn)的各方面信息不盡了解，此時(shí)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)所出具的資信評(píng)級(jí)會(huì)很大程度上影響投資者的決策。從美國“次貸危機(jī)”中，我們看到盡管有著國際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對住房抵押貸款債券進(jìn)行評(píng)級(jí)，但由于其評(píng)估缺乏客觀性，其應(yīng)有的指導(dǎo)作用并沒有得到發(fā)揮。所以，在這個(gè)意義上可以說建立一個(gè)獨(dú)立、客觀的信用評(píng)級(jí)體系是資產(chǎn)證券化的成敗關(guān)鍵。由于我國的信用評(píng)級(jí)還處在初步階段，建議國內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，學(xué)習(xí)先進(jìn)的信用評(píng)級(jí)技術(shù)，借鑒國外的豐富經(jīng)驗(yàn)，提高我國評(píng)級(jí)水平，引導(dǎo)投資者開展業(yè)務(wù)。證券化業(yè)務(wù)中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數(shù)據(jù)，加強(qiáng)相關(guān)人員電子技術(shù)的應(yīng)用可以大大促進(jìn)住房抵押證券化的發(fā)展。設(shè)立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養(yǎng)有關(guān)人才，對人才進(jìn)行定期培訓(xùn)，資產(chǎn)證券化發(fā)展較成熟的國家有關(guān)方面的操作程序和法規(guī)建立，建立一支能夠把我國基本國情和先進(jìn)金融知識(shí)相結(jié)合專業(yè)化隊(duì)伍，并對相關(guān)證書實(shí)行嚴(yán)格的年審制度，來滿足證券化的實(shí)踐需要。

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篇8

1.1內(nèi)部融資的方式

房地產(chǎn)企業(yè)利用本身自有資金對項(xiàng)目開發(fā)予以支持，或采取擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)的方式實(shí)現(xiàn)資金的融通。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的方式包括股票和債券變現(xiàn)獲得現(xiàn)金、預(yù)收購房定金或購房款、抵押等等。

1.2外部融資的方式

1.2.1上市融資

在資本市場的不斷發(fā)展完善的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票進(jìn)行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業(yè)融資成本，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

1.2.2發(fā)行債券

債券是一種表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的金融工具，債券體現(xiàn)了發(fā)行人有在約定的期限內(nèi)歸還本金和利息的義務(wù)。發(fā)行債券可以吸收社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來長期大規(guī)模的資金。

1.2.3利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式也可以分為兩種：國外直接投資及國外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來體現(xiàn)的。而間接投資就是指雖然利用外資對公司進(jìn)行投資擴(kuò)充，但絕不影響企業(yè)的控制權(quán)、自主權(quán)和所有權(quán)。

1.2.4合作開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)尋求一家甚至多家實(shí)力雄厚的企業(yè)，通過與其合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，將在融資過程的產(chǎn)生的籌資負(fù)擔(dān)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移的較可行的辦法。

1.2.5銀行貸款

銀行貸款可以分為信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。辦理信用貸款無須房地產(chǎn)企業(yè)以其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，而是完全依賴開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)及信用記錄，同時(shí)需要房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用擔(dān)?；蛘咭云渌盅何镒鞯盅?。而房地產(chǎn)抵押貸款包括房屋開發(fā)抵押貸款和土地開發(fā)抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)信貸中居于主導(dǎo)地位。

1.2.6房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）

房地產(chǎn)投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡寫為REITS），是一種由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實(shí)際上是一種采取商業(yè)或者公司信托形式，集聚多家企業(yè)的資金，收購并持有房地產(chǎn)權(quán)證或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，這種購買相應(yīng)地為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了便利的渠道（見圖1）。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

我國房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的交易量明顯減少，一些房地產(chǎn)企業(yè)采用降低開發(fā)速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問題。房地產(chǎn)企融資難的原因及具體問題有多種。

2.1融資結(jié)構(gòu)失衡，融資渠道狹隘

我國的房地產(chǎn)資金主要由自籌資金、購房者購房款、國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金來源等構(gòu)成。銀行一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金提供者，房地產(chǎn)投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來源于銀行貸款。但隨著近年來房地產(chǎn)泡沫的加劇，銀行業(yè)提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大。總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金渠道狹隘。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長的特點(diǎn)，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國金融創(chuàng)新少，融資方式有限，加上房地產(chǎn)融資資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點(diǎn)相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

2.2各種融資方式的局限性

銀行提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對開發(fā)企業(yè)的自有資金以及項(xiàng)目開發(fā)程度的要求較高，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o法達(dá)到規(guī)定的貸款要求而不能獲得貸款。企業(yè)債券多用于新建項(xiàng)目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產(chǎn)企業(yè)的一般項(xiàng)目發(fā)行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創(chuàng)新空間大的優(yōu)點(diǎn)，但信托產(chǎn)品目前尚缺失一個(gè)完善的二級(jí)市場，在市場上運(yùn)行具有較大困難。此外，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金缺少完善的法律制度的依存，暫時(shí)不允許存在，養(yǎng)老、保險(xiǎn)基金又無法直接涉足房地產(chǎn)行業(yè)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。

2.3相關(guān)法律法規(guī)不完善

目前，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的國家、地方性的相關(guān)法律、法規(guī)政策不完善，政策法規(guī)仍缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，而無法形成一套科學(xué)有效的體系，導(dǎo)致實(shí)際操作相當(dāng)困難，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資無法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國金融政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新較少。從房地產(chǎn)投資基金目前運(yùn)行的形式來看，我國多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀(jì)末房地產(chǎn)投資基金開始在我國出現(xiàn)以來，直到現(xiàn)在我國還沒有出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，一直處于陸陸續(xù)續(xù)停頓的狀態(tài)，多數(shù)基金公司都不以基金的形式進(jìn)行，而是依據(jù)《公司法》的規(guī)定采用投資公司運(yùn)作模式。

2.4宏觀調(diào)控政策限制

2011年以來房地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控政策的影響非常明顯。國務(wù)院辦公廳出臺(tái)“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”[〔2011〕1號(hào)]（“新國八條”），對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴(yán)厲調(diào)控房價(jià)的序幕。隨后，國家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了“加快保障性住房建設(shè)、公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)”等一系出臺(tái)，對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴(yán)厲調(diào)控房價(jià)的序幕。隨后，國家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了“加快保障性住房建設(shè)、公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)”等一系列配套措施，調(diào)控政策不斷細(xì)化。在全面收縮房地產(chǎn)金融政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源發(fā)生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)資金來源累計(jì)6029.6億元，同比增長10.6%，低于全國同比增長14.1%的速度。同年浙江省個(gè)人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠(yuǎn)大于全國整體下降9.2%的幅度。

3.解決房地產(chǎn)融資問題的對策

3.1增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力，提高自有資金比重

資本權(quán)益結(jié)構(gòu)為1/3自有資金，1/3預(yù)售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過積累自有資金和持有項(xiàng)目流入的現(xiàn)金來累積增加自有資本，從而可以改變長期過度依賴銀行貸款的情況。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業(yè)股本，另一種是通過對利潤進(jìn)行分配增加利潤，從而增加企業(yè)的自有資本。前一種方式一般發(fā)生在企業(yè)剛成立或者由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要進(jìn)行的增資擴(kuò)股時(shí)，具有快速、凝聚的特點(diǎn)。后一種方式又包括增加投資收益、增加營業(yè)利潤、調(diào)整利潤分配方式三種形式，具有長期、穩(wěn)定增長的特點(diǎn)與優(yōu)勢。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)信用

房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)制度，以國內(nèi)外先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)制度為藍(lán)本量身訂做適合企業(yè)本身發(fā)展的制度，改變以往不規(guī)范的財(cái)務(wù)制度，提供真實(shí)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，需要對外公開財(cái)務(wù)報(bào)表，如實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高信息可信度和透明性。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員隊(duì)伍建設(shè)、聘用，培養(yǎng)專業(yè)管理人員，充實(shí)管理部門。建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化內(nèi)部管理，創(chuàng)新管理觀念。定時(shí)做好企業(yè)融資匹配分析。根據(jù)宏觀調(diào)控和企業(yè)資金的實(shí)際情況，及時(shí)做好企業(yè)融資方式選擇以及融資能力分析，為企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行融資決策提供支持依據(jù)。

信用是市場經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是企業(yè)得以快速、健康發(fā)展的動(dòng)力所在，社會(huì)信用環(huán)境的好壞越來越制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，特別關(guān)系到企業(yè)進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力增強(qiáng)信用意識(shí)、自覺還貸意識(shí)，加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)間的信息交流，及時(shí)償還企業(yè)貸款，從而提高自身的信用等級(jí)，有效的實(shí)現(xiàn)融資的目的。

3.3逐步建立多元化的融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源大部分為銀行借款，或同業(yè)拆借，但隨著政府部門加強(qiáng)對銀行放款管理控制，企業(yè)獲得銀行貸款的壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)想單純依靠銀行貸款來融得資金已不可能。為順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資，獲得開發(fā)所需資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r、融資政策、項(xiàng)目未來回款等一系列情況來確定企業(yè)的負(fù)債資金金額、來源等情況，同時(shí)在此基礎(chǔ)上提出多種融資方案，進(jìn)行融資方式的整合。

傳統(tǒng)的融資方式包括預(yù)售房款、銀行貸款、合作開發(fā)、債券融資、股票融資等，創(chuàng)新融資方式包括通過吸引股權(quán)投資擴(kuò)充自有資金、房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資、吸引海外投資、擔(dān)保公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方式。除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的融資方式外，我國應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

3.4加快完善房地產(chǎn)金融立法

市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須要以完善的法律規(guī)章制度為依托。房地產(chǎn)金融立法的缺失也是房地產(chǎn)企業(yè)融資難的一個(gè)重要誘因，在我國現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，加大對金融立法的修整完善具有現(xiàn)實(shí)意義。

一是對《商業(yè)銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當(dāng)競爭法》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，相應(yīng)地在法律條例中增加房地產(chǎn)金融條款的比例，同時(shí)對照房地產(chǎn)金融的新形勢對已存在的相關(guān)條文進(jìn)行更正修繕，使之符合房地產(chǎn)企業(yè)的新情況，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為提供安全合理的法律環(huán)境；二是建立健全房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)基金投資管理法》、《房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等法律，嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求對房地產(chǎn)融資行為進(jìn)行規(guī)范，可以有效保證融資的順利有序進(jìn)行，緩解現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場低迷的局面。

篇9

(一)過度依賴銀行貸款

增加了資金風(fēng)險(xiǎn)近些年來，國家重視房地產(chǎn)融資渠道問題，出臺(tái)了一些具有針對性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售的過程仍然離不開銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)七成以上，這種局面對企業(yè)而言，使資金實(shí)力弱的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展；對銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)不匹配，實(shí)質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，容易給金融市場造成沖擊，影響金融市場的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)售房款和信托融資的的渠道還沒有得到充分發(fā)揮，特別是應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大信托融資量，其實(shí)，上市融資的債務(wù)負(fù)擔(dān)相比其他方式輕，但具有上市實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實(shí)。

(二)政府宏觀調(diào)控政策

增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點(diǎn)要求通過各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預(yù)售及定價(jià)自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權(quán)融資、債權(quán)融資等都應(yīng)成為融資渠道，但是，鑒于融資的過程也是資源重置的過程，國家對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的宏觀政策較為謹(jǐn)慎，特別針對海外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，限制了海外資金比例，嚴(yán)格了審批和監(jiān)督，使海外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時(shí)也增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)，這是當(dāng)前也是今后一個(gè)時(shí)期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)難題。(三)房地產(chǎn)行業(yè)對資金的長時(shí)間需求與融資方式的短期供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致行業(yè)惡性循環(huán)目前，我國房地產(chǎn)金融市場開發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長，每個(gè)環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因?yàn)樯a(chǎn)過程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進(jìn)度，導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量無法保障，損害消費(fèi)者和社會(huì)的利益，為了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，國家會(huì)采取更加嚴(yán)厲的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化籌融資管理的對策建議

針對本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問題，究其存在問題的主要原因，在于目前我國房地產(chǎn)金融市場還不夠發(fā)達(dá)、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時(shí)，法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。解決存在的問題，緩解籌融資壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項(xiàng)措施。

(一)拓寬融資渠道

降低對銀行貸款的過渡依賴黨的十八屆三中全會(huì)對金融市場進(jìn)行了全面改革，戴在金融市場的緊箍咒進(jìn)一步放松，金融市場將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分利用這次歷史機(jī)遇，探索新的融資渠道，比如，有實(shí)力的企業(yè)探索發(fā)行長期的債券，進(jìn)一步擴(kuò)大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長不協(xié)調(diào)的問題，從銀行爭取長期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過程中的資金流動(dòng)問題導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場政策變得寬松，民間融資將是具有強(qiáng)勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)密切關(guān)注動(dòng)向，抓住機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結(jié)構(gòu)

避免因財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)資金負(fù)債率居高不下，甚至高達(dá)八成以上，盡管較高的資金負(fù)債率對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化資金管理，并預(yù)測未來一段時(shí)間內(nèi)短期資金和長期資金的需求量，短期資金可適當(dāng)加強(qiáng)運(yùn)作，進(jìn)行科學(xué)的理財(cái)計(jì)劃，長期資金可適當(dāng)延長上家付款期限，使資金調(diào)度有方。

(三)合理制定公司發(fā)展策略

篇10

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè);融資狀況;分析與思考

[中圖分類號(hào)] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、引言

2014年，我國國內(nèi)GDP增長速度創(chuàng)下了1991年以來的新低，房地產(chǎn)行業(yè)也背負(fù)著沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。2014年11月21日央行降息后，雖然給一線城市的房產(chǎn)銷售帶來了回暖，但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態(tài)。有專家指出：2015年正是我國人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)，中長期剛需人口逐漸下降，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著高庫存以及人口結(jié)構(gòu)的雙重壓力，雖然央行2月4日晚央行意外降準(zhǔn)，房地產(chǎn)銷售將在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)，但是從長遠(yuǎn)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)較難再扮演持續(xù)擴(kuò)張需求的角色。加上PPI負(fù)增長至今已經(jīng)持續(xù)34個(gè)月，跌幅還在不斷的擴(kuò)大，在杠桿以及去產(chǎn)能的過程中，相關(guān)制造企業(yè)的資本開支動(dòng)力也是相當(dāng)微弱的。在這種經(jīng)濟(jì)狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)要謀得生存與發(fā)展，必須擁有強(qiáng)大的、多元化的融資結(jié)構(gòu)。否則，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法正常運(yùn)作，將會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條造成金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)會(huì)給投資者以及購房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析

（一）缺乏多元化的融資渠道

較為單一的融資渠道影響著當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的穩(wěn)定性以及循環(huán)性。2015年2月4日晚央行意外降準(zhǔn)，將金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)，緩解了銀行資金流動(dòng)性的壓力，促進(jìn)了貨幣的信貸增長。由于民間借貸的融資方式成本高、可靠性低，溫州“跑路”事件巨大的負(fù)面影響以及國家相關(guān)規(guī)范文件的下發(fā)等原因，導(dǎo)致該融資方式的可行性大大降低。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展離不開銀行信貸的支持，加上近十幾年央行幾次降準(zhǔn)降息，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸來進(jìn)行融資。然而，對銀行貸款的過度依賴導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于高負(fù)債率的運(yùn)營當(dāng)中，巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及投資者的資金帶來了很大的安全隱患。

（二）融資結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性較低

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到9萬億元，同比增長10.5%?？梢?，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用量是巨大的。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，一般需要三到五年的時(shí)間，資金的回收期也較長。因此，合理的融資結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說至關(guān)重要。目前，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸探索新的融資渠道，但是各種融資方式之間的協(xié)調(diào)性較低。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有經(jīng)過系統(tǒng)的分析論證的情況下對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分配，在各種融資方式之間進(jìn)行融資任務(wù)的分配。此外，在融資比例中，中短期資金所占比例往往多于長期資金，很容易造成企業(yè)資金鏈條的斷裂，降低抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大、周期長，且各種新型融資渠道正在不斷的嘗試中，存在著較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。2014年房地產(chǎn)基金逐漸進(jìn)入人們的視野，房地產(chǎn)企業(yè)也開始通過互聯(lián)網(wǎng)推出各種金融產(chǎn)品來拓展融資渠道，這必將進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)。國外一些發(fā)達(dá)國家的金融體系較為完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間較長，形成了穩(wěn)定的、開放的房地產(chǎn)資本市場。較之國內(nèi)來說，他們的房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系較為完善。由于我國資本市場的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，我國目前除了像萬科、合生、保利等這些大型房地產(chǎn)企業(yè)外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)體系都還存在很多問題。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系;有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然引入了先進(jìn)的融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系，但是在執(zhí)行力度上還有所欠缺;有的房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注融資后的風(fēng)險(xiǎn)，忽略了融資前風(fēng)險(xiǎn)和融資中風(fēng)險(xiǎn)等。

（四）融資外部環(huán)境有待健全

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)特殊的行業(yè)，受到國家相關(guān)政策的規(guī)制;金融市場更是國家嚴(yán)格管制的對象，因此房地產(chǎn)金融所處的外部環(huán)境較為復(fù)雜。雖然我國央行幾次降準(zhǔn)降息，但是我國房地產(chǎn)金融市場依舊存在著資金供求失衡的現(xiàn)象，加上市場也存在各種信息的不對稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于相當(dāng)緊張的外部融資環(huán)境中。一方面是由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)限制過多而導(dǎo)致的金融市場創(chuàng)新不足，不夠開放;另一方面也受到了國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的影響等。此外，由于一些新型融資模式的引入，國家相關(guān)法律法規(guī)的還不健全，缺乏較為全面、明晰的保護(hù)、約束與規(guī)制制度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的思考

（一）探索多元化的融資方式

從傳統(tǒng)意義上來講，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括銀行信貸、預(yù)收房款、股權(quán)融資、債券融資以及建設(shè)方墊資等方式。隨著金融市場的發(fā)展與完善，諸如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、聯(lián)合開發(fā)、開發(fā)商貼息貸款、售后回買及回租、融資租賃、海外融資、私募股權(quán)融資、夾層融資、項(xiàng)目融資等融資方式逐漸被一些大型房地產(chǎn)企業(yè)所吸收并合理運(yùn)用，帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的大轉(zhuǎn)變。以萬科為例，1984年到2008年主要以傳統(tǒng)的融資模式為主，即銀行信貸與股權(quán)融資相融合的方式;2009年到2014年逐漸采用更加具有靈活性的、多元化的新型融資模式。2010年，萬科約以22億元的價(jià)格收購了20余家房地產(chǎn)企業(yè)，通過合作的方式成功實(shí)現(xiàn)融資;2011年，萬科通過房地產(chǎn)信托的方式發(fā)行8款產(chǎn)品，融資規(guī)模約為49億元;2014年僅前兩個(gè)月，萬科通過海外融資的方式進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，融資規(guī)模達(dá)到812億元。從這些數(shù)據(jù)可以看出，多元化的融資渠道給萬科帶來了穩(wěn)定的資金鏈條，為萬科的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)，也大大的降低了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先不斷加強(qiáng)自身綜合實(shí)力的提高，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，為多元化融資提供良好的內(nèi)部環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，勿將雞蛋放在同一個(gè)籃子里，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的融資模式和融資理念，嘗試運(yùn)用多元化的融資渠道來平衡企業(yè)的資金狀況。

（二）構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自己的綜合實(shí)力。融資結(jié)構(gòu)能夠科學(xué)調(diào)整的前提是企業(yè)具有較強(qiáng)的綜合實(shí)力，通過自身的力量打開融資渠道的大門，進(jìn)而使得各方的資金能夠不斷地流入企業(yè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略導(dǎo)向，改變以往的機(jī)會(huì)導(dǎo)向，以市場、企業(yè)自身資源以及客戶服務(wù)等作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要更加專注于企業(yè)的品牌建設(shè)、資本運(yùn)營以及健全的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)代化管理等，摒棄以往“做房產(chǎn)就是做項(xiàng)目”的思想。在此基礎(chǔ)上，做大、做強(qiáng)、做優(yōu)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理的協(xié)調(diào)各融資方式之間的融資比例。一方面，通過合理的論證分析，盡量降低銀行信貸融資比例，擴(kuò)大直接融資以及非信貸融資的比例。以保利地產(chǎn)為例，該房地產(chǎn)企業(yè)不斷探索融資結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性，在一次一次的財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)分析等分析的基礎(chǔ)上，不斷對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。主要通過分析企業(yè)的盈利狀況、資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、現(xiàn)金流量狀況、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、償債能力、運(yùn)營能力、盈利能力、成長能力等，對每一期融資比例進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)整過程中，尤其注意行業(yè)并購、信托融資、私募股權(quán)等非信貸方式以及直接融資方式，平衡企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。另一方面，要調(diào)整短期資金、中期資金以及長期資金之間的比例。正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大多為長期資金，這就需要企業(yè)不斷開拓海外融資以及資本證券化融資方式，盡可能擁有較多長期融資資金。

（三）建立完善的融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系

從宏觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系的建立實(shí)際上與多元化融資渠道的探索、融資結(jié)構(gòu)的合理化、企業(yè)自身能力的提高都有著密不可分的關(guān)系，它們之間相輔相成。從微觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立三維的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。以國外某房地產(chǎn)公司為例，該公司的風(fēng)險(xiǎn)防范體系在橫向上按照公司采用的不同的融資方式進(jìn)行構(gòu)建，縱向上按照融資前、融資中、融資后予以劃分，在三維方向上則按照各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范指標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建。通過構(gòu)建這樣一個(gè)三維的模型，將各種不同融資方式的比例按照坐標(biāo)的長度來表示，并且將其對應(yīng)的三個(gè)階段的不同風(fēng)險(xiǎn)予以標(biāo)注，針對性的制定各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助該典型案例來構(gòu)建全面、系統(tǒng)、有針對性的融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系。尤其要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視融資前和融資中的風(fēng)險(xiǎn)防范，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將國家政策、企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)等考慮在內(nèi)，通過詳細(xì)的分析與應(yīng)對，將融資風(fēng)險(xiǎn)控制在可容忍范圍之內(nèi)。

（四）不斷完善融資外部環(huán)境

首先，政府可以通過加強(qiáng)各種融資方式所涉及到的中介機(jī)構(gòu)來為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造健康的融資環(huán)境。美國通過建立中介機(jī)構(gòu)的信用記錄檔案、定期公布的方式來保證中介機(jī)構(gòu)的誠信經(jīng)營。我國中介機(jī)構(gòu)的信用體系正在逐漸建立過程中，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對證券機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等各種中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，避免這些機(jī)構(gòu)利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地產(chǎn)金融市場的健康、安全。其次，政府要給房地產(chǎn)企業(yè)給予適當(dāng)?shù)闹С?。美國政府?huì)作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供擔(dān)保，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠的稅收政策。最后，政府要加快構(gòu)建和完善相關(guān)房地產(chǎn)金融的立法。一方面要對現(xiàn)有的法律法規(guī)予以完善，使其適應(yīng)房地產(chǎn)融資方式的應(yīng)用和發(fā)展;另一方面要緊跟各種新型融資方式的腳步，盡快出臺(tái)和完善有關(guān)房地產(chǎn)證券化、信托的法律法規(guī)建設(shè)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)投資的抑制以及央行的降息降準(zhǔn)使得房地產(chǎn)企業(yè)處于矛盾的狀態(tài)，政府要努力為房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也需要不斷探索新的融資渠道、形成合理的融資結(jié)構(gòu)、構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系以提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提供穩(wěn)定的資金鏈條。

[參 考 文 獻(xiàn)]