導語：如何才能寫好一篇房地產行業收入，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1. 哈爾濱市財政收入對房地產業的依存現狀

1.1哈爾濱市財政收入對房地產業高度依存

“十一五”期間哈爾濱市財政收入約有30%左右的收入來源于房地產業。2011年，哈市全年財政一般預算總收入502.1億元，比去年增長22.3%。其中，地方財政一般預算收入300.3億元，增長27.0%。主體稅種中，營業稅92.9億元，增長30.1%；企業所得稅31.5億元，增長29.8%；增值稅28.6億元，增長11.1%；個人所得稅12.9億元，增長32.3%。其中土地出讓金收入為253.14億元，根據圖表1分析可以得知，哈爾濱市財政收入和哈爾濱市房地產上交利稅呈現同步增長局勢，且比重始終維持在30%左右。2007年哈市全年房產上繳利稅占地方財政收入比重達近幾年最高，達31.77%，而后趨于平緩回落。“十二五”期間隨著哈爾濱市財政收入的飛速增長，其房地產業也有了欣欣向榮的發展。其哈爾濱市的財政收入與房地產業呈現高依存度的正相關發展。成為哈爾濱市財政收入的主要增長極。

1.2哈爾濱市土地出讓金占地方財政收入比重強勁增長

哈爾濱市2009年土地出讓金為154億元，占哈爾濱市財政收入（333.3億元）的46.2%；2011年哈爾濱市土地出讓金253.14億元，增長了近100億元，年均增長約為49%，占比哈爾濱市總體財政收入的50.41%.呈現強勁的增長態勢。

2. 哈爾濱市財政收入對房地產業過度依存所產生的問題

2.1新型工業化進程中的財政收入對房地產業依存度過高

隨著哈爾濱市新型工業化的發展，其財政收入對土地的依賴程度越來越高。哈爾濱市城鎮土地稅收收入從2000年到2006年一直持穩，從2007年開始，住房市場化熾熱，城鎮土地稅收收入翻一番，近幾年房地產行業相關稅收也在逐年上漲，城鎮化建設在房地產的熱銷中體現的淋漓盡致。工業化的過程中哈爾濱市的城鎮化進程越來越快，而地方的財政支出也越來越大，因此需要更多的財政收入來維持財政支出。哈爾濱市的就業、醫療、教育、社會保障等財政支出呈現持續增長態勢。如下表，民生問題一直是哈市政府所重視的，在一些呼吁房價過高的聲音中，哈市政府于2006年開始著手解決人均使用面積7平方米以下的低保家庭廉租房問題，而后每年的廉租房建設面積都在持續增長，但仍抵擋不住房地產的熱銷形勢。伴隨著土地稅收收入上漲的還有土地行政性收費及相關財政收入，可見房地產行業的騰飛所帶來的財政收入相當巨大。民生問題體現在多個方面，廉租房解決的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上會控制了房地產行業的相關稅收，然而，970萬人口所需要的醫療衛生、教育、公共設施建設支出的負擔可想而知。從2002年到2010年，8年間相關民生建設支出翻一番。正當其時，全國大部分城市悄然出現了“第二財政”。可見大量的財政支出，需要大量的財政收入來維持平衡，而如果去掉房地產業的財政收入部分，則很難維持財政支出的正常運轉。

2.2哈爾濱市的房地產業存在較大的發展空間

2011年，全年哈市土地出讓金達253.14億元，同比2010年增長35.7%，與其增長率相比，上漲11個百分點，占哈市全年總財政收入的50.4%，同比上一年增長5個百分點。縱比土地出讓金平均水平較高的北京，其在2004年就已達到所占財政收入的76%，此時全國的土地出讓金所占財政收入的比例也在逐年上漲，“土地財政”的趨勢呈現全國化趨勢。土地的出讓使房地產行業持續加溫，財政方面對房地產行業的依賴性可見一斑。通過分析哈爾濱市與北京市房地產業與全國的比較分析，一線城市的財政收入要比二線城市的財政收入對房地產業的依存度更高一些，哈爾濱的依存度相比較而言還有很大的發展空間。如表3所示。

3. 解決財政收入對房地產業依存問題的對策措施

3.1繼續加大政府的宏觀調控政策

哈市財政收入對房地產行業依存度太高，一但出現房地產行業蕭條或者回落嚴重等現象，就會造成經濟結構失衡，為了房地產市場的健康穩定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持 自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產市場有望實現“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進房地產業的健康穩定，而非成為各路資金規避風險的投資投機工具。適當的土地出讓能助財政于一臂之力，土地是人們生存的根本，也是有限的資源，更應該追求財政上的可持續性發展，在產業結構調整中找準重點財源。總之我們要在合理的財政收入增長的前提下，適當的調控財政收入對房地產業的依存程度，通過合理調控土地出讓金價格來合理的拉動財政收入的良性增長。積極向上爭取政策資金支持，合理調配財源比重。

3.2大力發展縣域經濟拉動財政增長，減少財政收入對房地產業的依賴度

著力發展黑龍江省縣域經濟，做好以產業園區為依托的經濟發展，加大政策資金扶持力度，積極推進重點產業項目建設，以農業產業化、新型工業化、經濟一體化為發展方向，大力發展縣域經濟第二產業，優化發展第一產業，合理穩定發展縣域經濟第三產業，從而加大縣域經濟的整體發展，吸引更多的勞動力以及居民家屬向縣級城市的發展，緩解一二級城市的發展壓力，來合理調動人口流動，從而會相對的減少財政收入對房地產業的依賴程度，加大財政收入在三大產業中的合理增長。

3.3轉變唯GDP論觀念，優化財源結構，促進財政收入的可持續發展

財政收入的增長應是一種合理的增長，不應為了增長而增長，僅僅依靠房地產業的增長來拉動財政收入的增長是不合理的一種財政收入增長模式。哈爾濱市財政收入的增長要摒除唯GDP的數字增長論，改變財政收入來源增長觀念，依托老工業基地、農業大省、資源強省走特色的適合哈爾濱市的經濟增長模式，優化財政收入的財源結構，促進哈爾濱市財政收入的綠色可持續發展戰略，響應“十二五”發展規劃，促進哈爾濱市經濟的健康發展。

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關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險控制

我國的城市化進程加快，房地產行業高速發展。房地產行業的投入資金大且周期性長，面臨著諸多風險，尤其是財務風險，再加之國家的宏觀調控政策也限制著房地產企業的發展。為了降低和控制各項風險，我們急需找出相應的解決方法來提高抵御風險的能力。我國的房地產企業的會計核算比較滯后于市場經濟，很難與市場經濟的發展相匹配，不利于完善房地產企業的制度，并且加劇了房地產行業的風險。相關房地產企業應當改進會計核算制度，使會計核算制度契合市場經濟的發展規律，促進我國房地產企業的健康發展。

一、目前房地產企業財務核算呈現的問題

（一）財務核算基礎工作薄弱

我國房地產企業發展的時間比較短，管理經驗欠缺，尤其是財務核算的基礎工作非常薄弱。沒有設立專門的會計核算科目，各房地產企業僅是根據新會計準則的要求自行設定，影響了財務指標的可比性，導致了企業會計核算結果不能被會計報告使用人所理解，另外相關的工作人員也比較欠缺專業的房地產財務會計核算知識。

（二）銷售收入核算相對復雜

房地產企業對其自行開辟的銷售收入在確認上比較困難，這是由于房地產開發企業的收入確認條件有不同的規定。有的是按照《房地產開發企業會計制度》的規定，有的則是按照《企業會計制度》和新企業會計準則的規定。這使得房地產企業的銷售收入確認變得極為復雜。

（三）開發成本與銷售收入不具有配比性

房地產的開發需要經過很長的時間，需要經過立項、建設、預售、銷售、售后等多個階段。房地產企業前期投入資金很大，而該行業產品采用預售制，只要工程沒有通過竣工驗收等未達到符合確認收入的條件，那么產品的銷售收款與銷售收入就不一個時點上，這就造成了投入與產出的不匹配，在會計核算上違背了配比原則。

（四）會計信息風險披露不足

房地產行業的經營是一個復雜的過程，資金投入巨大，且收入回報需經過一段漫長的時間，這造成了企業巨大的風險。目前房地產行業沒有對房地產企業提取質量保證金施行披露，我國的相關法律規定房地產企業可以提取質量保證金，但是也并沒有對提取質量保證金的風險施行披露，所以可以看出房地產行業對提取保證金缺少披露。

二、房地產財務風險管理與控制要點

（一）落實財務核算，完善會計報告制度

由于房地產行業的發售周期長，所以我們要明確房地產企業銷售收入的核算范圍。按照嚴格的規定對企業自身項目規模的情況進行會計核算，要求企業建立具體明細的賬目，并且根據房地產開發的具體要求選定核算的對象。目前還沒有專門針對房地產企業的會計科目，但可以臨時根據新會計準則對特殊企業會計科目的做法，在準則中增添房地產企業專用會計科目，然后加快對房地產企業的會計報告制度的完善工作。

（二）完善收入確認的標準

在對房地產行業的會計核算過程中，加強完善收入確認的標準。房地產企業經過竣工驗收、房產管理部門出具的面積測繪表、辦理交房手續、履行了銷售合同中規定的義務且價款已收取、成本能夠可靠計量后才滿足確認收入的條件。盡管房地產開發企業已經取得了預售房款，這也不能夠作為收入確認的條件，但可以根據相關的法律標準為收入確認提供依據，保證房地產開發企業的收入能夠獲得更好的核算。

（三）提高信息披露質量

房地產行業是一個高風險行業，所以要加強對其風險的披露。在風險分析中包含抵押擔保風險、土地風險、籌資風險、工程建設風險等，這些都需要進行風險的披露。這樣就可以提高房地產行業的透明度，也有利于對風險的防治。要制定和完善對質量保證金的風險管理制度，也要重視對房地產企業的現金流向的披露，增加現金流量信息的有用性。總之要加強對信息、風險的披露，提高房地產企業抵御風險的能力。

（四）建立財務預警系統

首先，制作現金流量表通過現金流量表我們可以了解市場資金供需和環境的變化，還有利于房地產企業的領導者做出正確的決策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和標準是不可或缺的，完善的制度有利于企業控制成本和增加盈利。再次，我們要加強對應收賬款的管理，提高資金的利用率，促進企業可持續發展。最后，我們還要特別關注銀行利率的變化，以尋求最佳的資本結構。

（五）合理選擇投資組合模式

房地產開發企業的投入資金龐大，有些重大的項目涉及過億的金額。于是選擇合理的投資組合模式對房地產企業來說是極為重要的。房地產企業要嚴格遵循市場規律和國家的宏觀調控政策做好各方面的分析；同時也必須做好市場調研工作，利用不同的物業類型和不同的地理區域對房地產投資進行多方位的組合，達到有效降低風險的目的。

三、結束語

為了盡可能的降低和控制房地產行業的風險，我們急需找出相應的解決方法和提高抵御風險的能力。同時，盡快建立和完善相應的房地產企業會計制度，使房地產企業的財務核算更加的規范化、標準化，促進房地產行業持續健康發展。

參考文獻：

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關鍵詞：營改增；房地產；稅負；凈利潤；現金流

中圖分類號：F299 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-02

實施營改增之后，所有企業新增的不動產所含增值稅進項稅額都被納入抵扣環節，使房地產交易更加活躍，能夠有效緩解房地產企業發展過程中的房源積壓問題。與此同時，也實現了消費型增值稅制度，擴大房地產企業投資，使其更具經營活力，從而實現房地產行業經濟結構的轉型。2016年5月1日，在全國范圍內推行營改增之后，不僅對房地產企業重復征稅情況進行有效控制，也實現了我國產業結構優化，使我國房地產行業涉稅業務處理發生了較大的變化。

一、“營改增”后房地產企業稅率分析

房地產行業涵蓋的內容比較多，包括建筑業、交通運輸業、銷售業等，對其他產業經濟增長起著間接推動作用。而建筑安裝成本稅額在房地產行業可抵扣進項稅額中的占比很大，房地產行業的進項增值稅稅率受建筑安裝成本的增值稅稅率影響。

實施營改增之后，房地產行業適用增值一般計稅方法。主要原因如下：建筑安裝成本在房地產行業成本中的占比很大，可在征稅過程中增加可抵扣進項稅額，故而，如將房地產行業稅率設定為6%，相對較低。實施營改增之前，房地產行業中的不動產銷售營業稅征收比為5%。實施營改增之后，如果將增值稅的征收比確定為17%，會增加房地產行業的稅務負擔，不利于其發展。國家依據房地產行業具體情況及現行稅收制度，在實施營改增之后，將房地產行業的增值稅率確定為11%。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

實施營改增之后，房地產行業不再繳納營業稅，而是改繳增值稅，稅負也較之前有所不同。

1.構建模型

推行營改增之后，房地產行業面臨增值稅發票獲取難度較大的問題。以某房地產項目為例，位置偏僻，磚瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供應，供應商是小規模納稅人、個體戶或農民，增值稅專用票獲取難度大，無法實現進項稅額抵扣。

我國營業稅改增值稅尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地產行業無法在短時間內實現全面的進項稅額抵扣。經歷一定的發展周期之后，可獲取增值稅進項可抵扣稅額憑證[1]。

2.測算和分析稅負變化

實施營改增政策之后，房地產行業稅負有所改變。分析典型性的房地產企業，假定11%增值稅稅率進項稅額可抵扣比例具備全面適用性，依據[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分別為應稅收入和營業成本），對企業增值稅額進行計算，對比計算結果與該年度同等收入規模營業稅額。結果表明，實施營改增之后，增值稅稅率和進項可抵扣稅額是房地產行業稅務負擔主要影響指標。而該背景下，房地產行業的增值稅進項稅率相同。如果企業能夠獲得更多的進項稅可抵扣稅額，就能減小其稅務負擔。房地產行業的增值稅稅率是11%，假定其能夠取得進項可抵扣稅額，營業成本和營業收入之比超過44.64%，可減輕稅務負擔。

我國營改增發展周期較短，仍然存在政策和制度層面的缺失，很難獲得增值稅發票，房地產行業也不可能全面實現進項可抵扣稅額，違背了營改增實施初衷。國家要結合房地產行業實際情況，加大營改增政策的推行力度，使進項稅額可抵扣率達到100%[2]。

三、“營改增”對房地產企業凈利潤的影響

營改增實施之前，分別將房地產企業的營業收入和營業成本假定為S1和C1，銷項稅率和上游行業增值稅稅率分別用B1和B2表示，進項可抵扣稅額比例為N，可用以下公式對房地產企業凈利潤進行計算：營業收入是S1（1+B1），營業成本是C1-C1×B2×N，營改增之前的營業稅金及附加減去營業稅額，即可得出營業稅金及附加，營業總成本則包含營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、資產減值損失。營業收入減去總成本、營業外支出、所得稅費用，再加上其他經營收益和營業外收入，即可得出凈利潤。

實施營改增之后，房地產行業及上游行業的增值稅稅率都是11%，如果能夠全面獲取可抵扣進項稅額，即可增加企業凈利潤。故而，在房地產行業實行營改增，不僅能夠使其進行有效融資，而且能夠增加房地產行業利潤，為其開拓廣闊的市場發展空間。外部市場環境因素和稅收政策等，都會對房地產行業凈利潤產生影響。實施營改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，進項可抵扣稅額比例也無法滿足要求，未來一段時間房地產企業利潤會有所下降。要依自身實際情況，對凈利潤變化趨勢進行明確認識和界定，減輕房地產企業稅負，實現其發展[3]。

四、“營改增”對房地產企業現金流的影響

當前市場環境下，傳統會計管理模式已經不具備適用性，也無法滿足房地產企業的稅務管理要求。房地產行業運作及發展中涉及到的資金比較多，實施營改增會影響房地產企業現金流量。現金流量具有明確的概念界定，它主要由經營活動現金流量、投資活動現金流量和籌資活動現金流量三個方面的內容構成。房地產企業的銷售額減去稅負變化，即可得出現金流量。經計算可明確，實施營改增之后，增加了房地產企業的現金流量。具體而言，銷售商品提供勞務的收入增加，營業稅和增值稅會對各項稅費產生影響，且該變化過程存在不確定性。因此，房地產行業現金流量增加的實現條件是增值稅稅率和上游行業增值稅稅率都是11%，全面實現進行可抵扣稅額。與此同時，也會降低房地產企業的稅負，使其利潤空間更加廣闊。但是，受外部稅收制度的影響，進項抵扣鏈條仍然不夠完整，無法全面實現進項抵扣額。政府和相關部門要依據房地產行業的實際發展情況，加大營改增全面推行力度，使該行業稅收制度不斷完善，實現營改增目標[4]。

五、房地產企業營改增建議

在房地產企業實施營改增之后，增值額要計算繳納增值稅，并依據增值額計算繳納土地增值稅。這兩項稅種存在性質上的差別，但是計算依據都是增值額。由于增值額計算中，采取的計算方法不同，很容易出現誤差。當前，土地增值稅實施中仍然存在一定的缺陷。政府和相關部門可依據房地產行業的實際情況，將土地增值稅并入增值稅中，提高增值稅稅率，使增值稅在房地產行業發展中極具適用性[5]。

六、結束語

綜上所述，在房地產行業實施營改增，需要考量的專業要素比較多。政府和相關部門要依據房地產行業發展背景及營改增要求，對營改增稅率和實施過程進行合理確定，做好稅收籌劃工作，降低房地產企業稅負，為其開拓廣闊的市場發展空間。

參考文獻：

[1]孫作林.“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015，（31）：47-49.

[2]鐘順東，陳燕寧.“營改增”對房地產開發企業利潤的影響分析[J].中國管理信息化，2016，（01）：146-147.

[3]唐紅英.“營改增”對房地產企業稅負、凈利潤及現金流的影響分析[J].新經濟，2016，（18）：71.

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關鍵詞：房地產行業；會計核算；問題；對策；分析

一、房地產會計核算的基本內容

通過對相關文獻研究以及結合筆者工作實踐來看，會計財務核算作為房地產企業中重要工作之一，其主要具有以下四方面內容：

(一)現有固定資產核算

對房地產財物核算工作來說，現有固定資產核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實踐來看，房地產現有固定資產核算職能中，固定資產臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業務。除了這項基本業務外，固定資產總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監管也是房地產現有固定資產核算的主要工作內容。此外，為了確保現有固定資產存量數據準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統規范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地產會計財務核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預處理和儲備保管這三項內容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。

(三)房地產運營成本核算

房地產運營成本核算上，其會計財務工作內容主要涉及以下幾個方面：一是建設與經營成本支付安排，并依據相關規范做好這兩項工作中監督管理；二是各項建設運營費用地調整、歸類以及劃分；三是房地產開發項目建設與開發成本核算，并對開發期間所投入各項資金予以評估與測驗。

(四)經營單位營銷利潤核算

經營單位營銷利潤核算是房地產會計財務核算最后一項工作內容，結合工作實踐來看，此項會計財務核算重點在于計算現房銷售與經營所得利潤、已售現房總量以及應繳稅款額度精算這些內容，為此這就要求房地產財務人員充分參與到銷售規劃及利潤目標制定中去。另外，經營單位營銷利潤核算工作中還應做好以下兩點工作：首先，財務人員需要特別注意做好財務賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產企業獲取最大利潤奠定堅實基礎。其次，結合本房地產企業會計財務工作實際，構建或完善財務管理監督體系，從而保障資金得以科學合理運用。

二、房地產行業會計核算的意義

對房地產行業而言，會計核算是房地產企業管理的重要手段，發揮著極為重要的作用。會計核算的任務主要在于對房地產企業日常經營活動進行財務核算，通過及時、準確的統計企業日常經營數據，經過核算與審核所得數據后來給房地產企業提供有效的數據參考依據，進而為房地產企業今后經營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產企業提供會計各類財務報表，而且還可以給房地產企業內部發展提供有效的數據支持，有利于企業制定出科學的發展策略。然而隨著國家不斷對房地產行業進行調控，抑制房價的不斷上漲，使得房地產行業利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產企業的運營成本，進而降低企業的財務風險，對房地產行業而言有著極為重要的作用。

三、房地產行業會計核算中存在的問題

(一)會計核算科學設置過于繁雜

會計科目指的是通過系統劃分、編制房地產企業會計核算目標、任務或是房地產經營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產企業的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產企業會計業務運作情況。為了確保能夠有效監管企業會計活動情況，企業必須要嚴格依照國家有關規章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產行業在設置會計科目時也應當依照相關法規來進行，且需要在年底對全部經營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產行業具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業賬目處理變得復雜，而且還會與房地產經營單位實際情況不相符，從而導致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

(二)收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

銷售房子是房地產企業的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產生財務費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產企業對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產企業都采取的是預先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產預售許可證來開展相關市場銷售活動，且收取一定的預訂保證金。此時大部分房地產企業均把銷售房產所取得的預收暫時款當做其收入來源。然而，在專業角度看來，這預收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產企業都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規定，必須要在首付款實際到賬時才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。

(三)會計核算工作內容繁復缺乏配比性

不同于普通企業，房地產企業具有一定的特殊性，其所涉及的業務類型比較繁雜，且經濟活動也具有一定的復雜性。房地產行業具有經營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產企業在經營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經營周期較長的環節，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產企業在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發生。

四、房地產行業會計核算的對策

(一)優化房地產企業會計核算科目

優化房地產企業會計核算科目即合理分類與簡化有關規定中所必須出現的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應當根據企業的實際規模以及項目的具體情況來進行。其次，應優先考慮項目開發成本，再考慮房屋開發成本。相關工作人員必須要進行實地調查工作，并將核算重點放在土地開發成本、房屋開發成本等二級科目。在核算時開發成本過程中，應當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據實際項目開發時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產企業運營時所產生的資金進行核算時，應當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業管理人員更為直觀的了解企業財務情況。

(二)加強收入、費用等核算工作的落實開展

確保房地產企業的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應當明確房地產企業的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現行稅法中的規定來明確房地產企業收入范圍。并且嚴格按照房地產企業實際擁有商品房、土地面積和有關配套設施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業按揭貸款以及預先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協議、預收賬款、后期付余款等環節當中，房地產企業務必要依據實際簽訂協議中的內容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應當要提升房地產企業財務信息披露的質量。確保能夠全面披露出企業各項項目中生成的現金流量以及經營好活動中的信息，從而有效提升企業財務信息的有效性與實用性。此外，房地產企業應當根據自身發展特點以及管理模式來建立起完善的財務管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預收到的暫時款，做到專款專用。

(三)確保房地產會計核算工作具有配比性

因為房地產行業具有一定的特殊性，其涉及到諸多領域，所以其會計核算內容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應當要確保財務人數充足，從而可以確保可以對房地產企業經營活動所產生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓工作，確保企業財務人員的專業素質和我國市場發展相適應。其次，應當大力引進以及應用現代化技術來開展會計核算工作。積極應用現代互聯網技術促進能夠確保房地產企業會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關數據的精準性，提升會計核算效率。再者，應當做好各類會計基礎工作，并將相關監管工作落實到位。在房地產企業生產經營過程中各項基本建設項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內向各級部門提供系統、準確、詳細的財務報告。此外，應當形成社會、政府以及企業三位一體的監管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監管工作。

五、結束語

總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也必定會得到更好的發展。但是在發展過程中依舊會有許多問題出現，這就需要相關財會人員全面掌握會計核算的內容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質量，進而促使房地產行業更好更快的發展。

參考文獻：

[1]蔣志剛.對房地產開發企業會計核算的探討[J].行政事業資產與財務，2011(9)：43-43.

[2]宮國林.完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策[J].市場周刊：理論研究，2011(9)：62-63.

[3]林建蘭.房地產會計核算過程中存在的問題及改進[J].財經界：學術版，2014(24)：182-182.

[4]武春雨.淺談做好房地產開發企業會計工作的思考[J].經濟，2016(8)：101-101.

[5]詹卉.房地產會計核算過程中存在的問題及改進方法總結[J].低碳世界，2015(17)：159-160.

篇5

自上個世紀90年代以來，我國房地產行業發展迅速，成為我國國民經濟的支柱行業之一，對國民經濟起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產行業利潤率非常高，發展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產的“限購令”卻提前給了重大一擊。

但我們可以看到中國房地產發展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發展造成了重大影響。房地產業盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產泡沫增大。為了解決這些問題和規范房好地產市場，國家頒布了一系列的調控政策，對房地產的發展產生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產政策的出臺，給房地產行業產生重大的影響，使得房地產行業一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產行業的銷售情況，減少了企業的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產行業的籌資成本。在這些政策下，房地產行業極容易發生資金斷裂而破產。緊繃的資金鏈，激烈的商業競爭，給房地產行業的生存和發展帶來巨大挑戰。

二、限購令及其行業影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產調控時期，通過表1“限購令”相關的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產行業面臨著重大的挑戰，進行了重新一輪的洗牌。

進一步地，限購令對于房地產行業的影響可以非常明顯地從房地產開放投資額和房地產銷量上顯現出來。通過圖1房地產2008年-2013年房地產開放投資，圖2房地產2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產商品住宅開發同比增長在2010年達到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產行業這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產企業財務狀況影響分析

在前面行業基本形勢分析的前提下，以下以三家地產公司為例，對房地產企業進行財務狀況分析。

（一）資產狀況分析

通過圖3房地產企業資產規模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業的資產規模基本呈現逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產企業而言，他的資產規模還是持續的上升。但從三家企業的資產規模增長率上來看，可以看出，他們的規模擴張效益，從2010年開始呈現出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續下滑，但是趨于平緩，側面也反應出，在“限購令”初期，房地產企業打擊明顯，十分不適應，而后做出了相應的調整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。

（二）銷售狀況分析

對于房地產企業而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產企業銷售收入還基本呈現上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產，其他兩家企業的波動明顯。這也體現出房地產企業發展的不穩定性。

（三）現金流量情況分析

以下通過圖5保利地產2008年―2013年現金流量情況圖，保利地產雖然現金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動的現金流，而經營活動的現金流確是負數，并且金額比較高，表明企業在經營活動方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經營活動現金流量有一個正向的數值。投資活動的現金流介于持平與小幅負值之間。從房地產企業的現金流量的整體情況和變化，企業的現金流量完全依靠籌資活動去進行，經營活動和投資活動基本上沒產生一個正向的現金流入凈額，這種情況是非常令人擔憂的。

篇6

（一）根據居民居住水平調控

在房地產市場調控過程中其主要調控措施都是根據人均住宅面積、住房成套率、住宅居住密度等相應統計數據來進行的，即房地產市場調控的主要目標在于更好地使我國的住宅建設與我國的人口發展和人民生活水平能夠更好地適應。除此之外，在房地產市場調控過程中其對人均居住面積為城鎮住宅面積總和與城鎮居民總數之比也十分注重，即房地產市場調控是為了更好地使房地產行業發展與人民的實際購買能力相適應。

（二）根據住宅市場現狀調控

根據住宅市場現狀調控是房地產市場調控的基礎和前提。通常來說在房地產市場調控過程中其調控的主要內容包括住宅實際銷售面積、住宅平均銷售價格、住宅出租面積、住宅平均出租價格、公房出租率、住宅空置面積、住宅空置率、住宅消費價格指數等內容。通過對這些關系到房地產行業的重要指標進行調控，我國可以更好地對房地產行業發展的方向進行修正，從而更好地促進我國房產資源的合理有效分配。

（三）根據住根據宅供給數量調控

根據住根據宅供給數量調控對于我國房地產市場調控的重要性是不言而喻的。通常來說房地產市場調控本身需要能夠更好地反映我國的住宅建設投入的指標，在這之中需要對房地產開發企業個數、房地產業平均從業人員數、房地產業從業人員占全部從業人員比重、住宅建設投資完成額、住宅建設投資完成額增長率、住宅建設投資額占全社會投資額比重、住宅建設新增固定資產等指標進行清晰的了解，即這些指標決定著房地產行業能夠給我國每年提供的住宅數量，對這些指標進行調控在實際上調控了我國的實際住宅供給數量，也就對房地產行業進行了有效的調整。

二、房地產市場調控中的房地產信息統計

在房地產市場調控中的房地產信息統計的進行能夠促進其行業整體水平的有效提升。以下從反映住宅消費潛在需求、反映居民住宅有效需求、以經濟數據為統計前提等方面出發，對房地產市場調控中的房地產信息統計進行了分析。

（一）反映住宅消費潛在需求

反映住宅消費潛在需求是房地產市場調控中的房地產信息統計的基礎和前提。眾所周知在我國房地產市場中城鎮居民住宅消費潛在需求主要受到城鎮人口、家庭狀況、婚姻狀況、城市化水平及、住宅折舊率等因素的影響。因此在房地產信息統計過程中工作人員應當注重反映住宅消費潛在需求，這需要工作人員對企業所在的該市的人口情況和相應的城市化發展現狀有著更加清晰的了解，才能在此基礎上更好地使房地產市場調控中的房地產信息統計來反映住宅消費潛在需求，最終促進房地產信息統計的有效性、可靠性合理提升。

（二）反映居民住宅有效需求

反映居民住宅有效需求是房地產市場調控中的房地產信息統計的重中之重。眾所周知現今影響我國城鎮居民住宅消費有效需求的主要原因包括國民經濟整體經濟發展水平有待提升和居民收入水平提升較慢、住宅價格相對較高、城鎮居民儲蓄水平及結構較低、金融行業支持力度不夠、政府住宅政策限制等因素。因此，在這種情況下的房地產信息統計就需要在這些因素的前提下更好地反映居民住宅的有效需求，從而為房地產企業的發展提供更加有效的統計信息，這另一方面也促進了房地產企業更好地應對房地產市場調控。

（三）以經濟數據為統計前提

以經濟數據為統計前提對于房地產市場調控中的房地產信息統計的重要性是不言而喻的。通常來說對于我國房地產企業而言，居民家庭的人均可支配收入是房地產信息統計的重要內容，并且居民家庭的人均可支配收入的統計需要根據個人所得稅、財產稅、經常性轉移支等數據的統計來進行，在對這些內容進行扣除后剩下的就是城鎮居民的個人實際可支配收入。除此之外，在房地產信息統計過程中工作人員還應當對房價收入比進行合理的統計，通常來說房價收入比是指購買一套中等水平住宅的市場價格與中等水平的居民家庭收入的比值,這一統計數據可以極為有效的反映城鎮居民購買住宅的基本支付能力。另外，通過恩格爾系數、房地產企業負債比等重要信息與數據的統計也可以為房地產市場調控創造良好的環境并且促進我國房地產企業更好地健康發展。

三、結束語

篇7

關鍵詞：房地產：稅收征管；稅源管理

中圖分類號：F81　文獻標識碼：A

一、房地產企業稅收征管中存在的主要問題

(一)稅務部門在征管中存在漏洞

1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計稅依據可信度不高，導致房地產稅收流失。部分地區尚未建立起完善的房地產評估制度，使得在房地產的占有、使用和轉讓等各環節，計稅依據難以合理確定。例如，對房地產銷售的房戶面積等數據是建立在房管部門的售房合同數據基礎上的，而當前部分房地產業納稅人與購房戶為逃避納稅私下協定減少面積，致使稅務部門在此方面的工作比較被動。

2、稅收征管力度和深度跟不上房地產行業發展，征管漏洞較為明顯。一方面企業申報敷衍，單純依賴稅務機關去檢查輔導；另一方面稅務機關征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產企業核算復雜，從開發到項目投資時間跨度很長，而稅收管理員只就當年情況進行納稅輔導，因此對房地產企業的核算沒有連續性，無法正確計算其開發成本和銷售成本，不利于對房地產行業的管理。

(二)房地產企業自身存在的問題

1、企業財務核算不規范。一些企業未按照房地產會計的核算要求進行會計處理，賬務登記不及時，按照收付實現制即實際發生的收入和支出數進行登賬，而不是按照權責發生制進行賬務處理，不符合收入與費用配比原則。另外，記賬憑證不規范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項預提費用隨意性較大。這些現象加大了房地產企業的征管難度，影響了稅收的及時足額入庫。

2、房地產企業財務內部控制缺乏制約機制，造成稅基難以核實。目前，從大部分地區的情況看，從事房地產行業的納稅戶大部分為掛靠經營，雖然營業執照為有限責任公司，但真正經營者是私營、個體性質，實際經營所得歸個人所有，財務核算僅流于形式上的統一核算，公司對項目經理承包房地產開發工程的收入、成本、費用、利潤的核算準確度不高，普遍存在少計收入、多計成本現象。

二、加強房地產企業稅收征管的對策建議

(一)建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產銷售房明細申報制度；二是建立健全房地產評估制度。加強與財政、建設、房管、國土、計劃等部門的協作，加強對房戶數據信息的管理，防止房地產業中存在的開發企業及購房戶單方面或是合作虛報數據，保障稅收收入及時、足額入庫。

篇8

關鍵詞:金融危機;房地產行業;應對策略

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

一、金融業與房地產行業的關系

從次貸危機的發展過程中可以看出房地產與金融之間日益密切的聯系,房地產行業與金融業是“一榮俱榮,一損俱損”。

房地產業與金融業從某種意義上是對孿生兄弟,我國房地產行業的興衰成敗直接影響到金融業,房地產行業的波動風險會直接演變為金融風險;同樣世界金融危機也會不可避免地波及到中國,而房地產行業無疑會受到顯著的影響。

二、當前金融危機對我國房地產行業的影響

在全球經濟一體化的形勢下,世界金融危機不可避免地波及到中國,我國房地產行業也受到顯著影響。無論是居民的消費能力還是消費意愿,在金融危機中都出現大幅度下降,我國房地產業受到宏觀調控政策積累效應和金融危機波及效應的雙重打擊。

(一)經濟調整將危機傳導到房地產市場。房地產行業中市場預期很重要,在經濟上升期,資本市場和房地產市場會帶來明顯的財富效應,人們手中的資產都會顯著升值,購買力和變現能力都很強。在樂觀的預期下,房地產價格和成交量都處于穩步上升階段。然而當宏觀經濟增長減緩甚至停滯時,人們的消費預期不足,資產價格萎縮,財富縮水。對于房地產市場而言,成交量不足是最大的問題。

(二)外資撤離中國樓市直接影響房地產行業景氣。受美國次貸危機影響,華爾街大批投資銀行或者倒閉,或者被托管,很多與此相關的外資機構也在2008年9月份前后開始拋售上海高檔物業。外資出售在中國的房產物業主要有以下三個原因:一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重,流動性出現問題,需要從亞太等區域回收資金;二是中國房地產市場出現調整,銷量明顯下降,部分區域價格出現一定幅度下跌,各方對后市分歧嚴重;三是人民幣對美元升值步子放緩。

(三)失業和減薪降低住房消費能力。宏觀經濟受世界金融危機影響出現了較大的減速,這必然導致失業率上升、職工收入下降和居民消費意愿減弱。2008年下半年以來,我國南方沿海地區大量規模以上企業倒閉,其中有很多用工規模達到幾千人的大型制造業企業。國家統計局的社會需求指數和社會收入指數顯示,2008年這兩個指標出現大幅度下滑,其中收入指數下滑更加嚴重,已經接近1992年以來的最低點。

三、房價穩定于合理價位的意義

近三年來國家實施的房地產宏觀調控政策最直接的目的是穩定房價,在目前中國房地產市場持續低迷的形勢下,推動市場房價回歸理性以保持房價穩定意義重大。

(一)有利于擴大內需,保持經濟增長。近期國家采取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施,已對房地產市場產生積極影響,不少城市商品住房成交量有所回升。而房地產市場要得以發展,重點還在于讓房地產市場由投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉移,而在這個轉移過程中,房地產價格回歸理性是根本所在。只有在此基礎上,房地產內需擴大才能夠產生效果。

(二)有利于重建購房者的信心。2008年,房地產市場觀望氣氛濃烈,而調控只是一個手段,是否能喚醒低迷的房地產市場,最主要的還是要看調控是否能讓一直處于觀望的購房者,重新建立起購房的信心。

總而言之,高房價是不能救中國經濟的,保經濟增長不是保高房價。中國高房價的理性回歸有利于整個經濟的可持續發展和中國經濟發展方式的根本轉變,房地產對中國經濟的拉動必須建立在廣大老百姓、尤其是占權重最大的廣大中低收入者的有效需求的基礎之上。只有房價理性回歸,穩定在合理價位,才能給購房者乃至整個行業、整個國家帶來較多利益。

四、金融危機下我國房地產行業的應對策略

金融危機下,中國房地產行業如何走出困境呢?我國政府、房地產企業紛紛采取了哪些措施或者應該采取哪些措施以積極應對金融危機呢?

(一)政府:提升市場信心是關鍵。房地產業是國民經濟的重要支柱產業,對于拉動鋼鐵、建材及家具用品等產業發展舉足輕重,對金融業穩定和發展至關重要,對推動居民消費結構升級,改善民生具有重要作用,政府應落實和完善政策措施,促進房地產市場平穩、健康發展。下階段政府對房地產市場調控的主要方向仍然是提升市場信心問題,而提升房產市場信心可采取“組合拳形式”的政策來調控。1.連續降息。在全球經濟發展放慢的環境下,如果政府要保證經濟平穩發展,就要對房地產信貸資金捆綁放松,從而刺激資本市場信心。2.二套住房限制的松綁。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持;對非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機構適當予以提高。

(二)房地產企業:提高危機意識,適時調整。在當前金融危機下,光有政府的政策和行動是遠遠不夠的,我國房地產企業也要積極行動起來。1.適應市場需求開發房地產,促進我國房地產市場結構優化。我國的房地產市場結構性矛盾突出。在發展中國家,正常的商品房市場應呈“金字塔”型,即底部是廣大老百姓消費的經濟適用房、廉租房,中間是有較高要求的白領階層,最頂端是能消費高檔豪華房的小部分人,而我國是倒“金字塔”式發展。為了改善我國現階段房地產的供求狀況,房地產開發企業應該適應百姓的需求,增加經濟適用房和廉租房的建設,促進我國房地產結構的優化。2.提高危機意識。金融危機下,盡管很多房地產企業采取降價銷售,但目前仍有人高喊房價還要上漲,所謂“物極必反”,房價短期的快速上漲,終將對整個行業的長期發展帶來毀滅性的打擊。房地產開發商應提高危機意識,考慮購房者的疾苦,不應一味追求房價高升。房地產企業應認清市場規律意識到“保增長不是保高房價”。3.密切關注國家政策,適時作出調整。當前,配合中央“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”,適度降價是房地產商應對市場變動的首選策略。

參考文獻:

[1]查爾斯•P•金德爾伯格,瘋狂、驚恐和崩潰:金融危機史,中國金融出版社,2007

篇9

【關鍵詞】 房地產； 收入確認； 完工確認法； 完工百分比法

近十年來，房地產行業總是人們議論和投資的熱點。但令人疑惑的是，明明房地產企業看上去利潤很高且經營穩定，可財務指標卻不甚理想，收入波動大，資產負債率也畸高。造成問題的重要根源之一是有關房地產企業收入確認方法。房地產企業的銷售過程存在一定的特殊性，具有生產周期長、投入資金量大、預售融資情況普遍等特點，同時由于自有資金投入較少，主要以銀行借貸為融資手段，所以存在高風險性。因此，在房地產銷售收入的確認時點問題上，會計學界歷來有不小的爭議。現行的完工確認法雖然能夠在各方面契合收入確認原則，符合謹慎性原則，但卻有違配比原則；完工百分比法雖然能夠解決配比問題，使財務指標更穩定真實，但卻在理論和實踐上都存在局限。

一、文獻回顧

作為財務報告信息中最大的組成要素，收入的重要性由此可見，而收入確認問題也向來是國外學者探討的熱點。Company Reporting①其2003年的報告中曾指出：“收入確認的重要性不可被低估，因為它是使收入流入企業的媒介。收入通常是一家企業財務報表中最大的構成項目，也是投資決策的基礎。”然而收入確認又是極其復雜的，不同行業不同公司在不同的交易規則下確認方法和時點可能千變萬化。David，Jerry，Sheldon（2000）曾研究總結，盡管“大多數收入在商品交付顧客時和在勞務被提供且計費時確認”，但同時“會計界確實允許在銷售行為以外的其他時點確認收入；其中許多其他收入確認方法是行業特有的”，比如建造業、肉品加工業等，以及采用特殊銷售模式，例如開票持有、延長保證期限等。正是由于其復雜性，以及對會計師職業判斷的極高要求，使得部分經營者找到了盈余管理的空間，使收入確認成為粉飾企業財務報表的工具。1998年9月，美國證券交易管理委員會（SEC）前主席Arthur Levitt在紐約大學發表演講時，質疑一些企業的收入確認政策，形容其為“數字游戲”，并特意闡明“公司試圖通過操縱收入確認來夸大收益。一瓶佳釀，在它儲存醞釀完成前你肯定不會打開瓶子上的軟木塞，但是一些公司正在如此處理他們的收入——在銷售結束前，商品交付顧客前，或當顧客仍有權力選擇終止、撤銷、延遲銷售交易的某個時點就確認了收入。”因此，企業必須選擇公正客觀的收入確認方法，從而真實公允地反映企業經營成果，對股東和其他利益相關者負責。

房地產行業作為特殊行業，其收入確認的處理歷來存在爭議。即使是作為風向標的國際會計準則和美國會計準則，它們自身之間也存在矛盾。國際會計準則（《國際財務報告準則解釋第15號》，2008）規定，當該開發不屬于建造合同，且不存在“隨著建造過程的進行，所有權上有關的主要風險和報酬逐步轉移給買方”的特殊情況時，按商品銷售的收入確認原則處理，即按完工確認法；否則使用完工百分比法。而美國會計準則（《美國財務會計標準第66號》，1982）作為以規則為導向的會計準則，列舉了大量情況和其對應的方法；對于分戶出售的公寓大樓有特別說明，在滿足適當條件②下應當使用完工百分比法，否則延遲確認。兩者完全不同的做法，使得房地產企業在面對自身情況決定何時入賬時都會產生疑惑。

不過，美國財務會計準則委員會（FASB）和國際會計準則理事會（IASB）目前正在商討制定統一的收入確認準則，以期減少矛盾做到一致。一名FASB成員于2011年9月27日透露，正由會計準則制定者起草的新收入確認指導文件將會給房地產行業帶來巨變，因為指導文件將會代替原先房地產行業的特有準則。③

而在我國，雖然收入準則中沒有特別提及到房地產行業的收入確認，但財政部出臺了其他文件以起到指導作用。其中，1993年1月頒布的《房地產開發企業會計制度》中規定，“轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票結算賬單提交買主時，作為銷售實現”。此外，1999年5月頒布的《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》第八條也規定，“房地產開發企業按照國家法律、法規的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為營業收入。”

篇10

[關鍵詞]房地產企業 會計信息質量 會計準則

一、前言

當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。

二、房地產企業會計信息質量存在的問題

(1)風險信息披露內容不完整

房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。

(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀

對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。

(3)企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善

當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。

(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計

針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。

(4)完善房地產企業的會計規范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。

四、結束語

由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。

參考文獻:

[1]崔學剛.上市企業財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009;1