導語：如何才能寫好一篇房地產整合推廣方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產行業解決方案：

09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規劃：

1）樓盤客群細分；

2）精準短信營銷平臺；

3）精準郵件營銷平臺；

4）數據庫發送執行；

5）目標客戶dm營銷設計與執行。

房產專項規劃：

1）數據庫建立；

2）數據庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

3）數據庫發送執行。

商業地產集客規劃：

1）商圈分析；

2）地產主題設計；

3）招商方案與執行；

4）集客策略。

中高端房產項目推廣規劃：

1）整合網絡傳播方案；

2）高端客戶數據庫分析；

3）數據庫內容設計與推廣執行；

4）項目推介會執行規劃。

優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介機構，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

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房地產傳統營銷網絡營銷

截至2016年6月，相關調查表明中國已有7.1億互聯網用戶，互聯網普及率達到51.7%，其中有63%的用戶在20～35歲之間，這63%中有93%的用戶畢業于本科及本科以上。這一部分人群正是網絡消費的主要群體，也是年紀最小、受教育程度最高、購買力最強的群體。預測在未來幾年內，他們將成為房地產產品的消費主體。消費主體對“網絡+”產品的極度關注，對生活信息獲取的網絡化傾向，雙向交流與選擇的要求，正是決定了現階段傳統的房地產營銷模式已不能滿足社會發展的需求，只有通過在傳統的營銷模式上合理利用網絡帶來的現代化信息技術，才能提高房地產商自身的優勢和競爭力。因此，促進房地產的網絡營銷具有很重要的現實意義。

1Ρ確康夭傳統營銷與網絡營銷

1.1傳統營銷的缺陷

傳統的營銷僅僅是銷售者將有關房地產的信息通過紙媒、戶外媒體、電話媒體等傳達給消費者，并等待消費者自己上門咨詢，這種方式不僅增加了營銷時長和費用，并且不能夠及時獲得消費者的想法和意見，原本就被動接受的消費者對銷售者更反感。顯而易見，這種模式已不能滿足現代房地產發展的需求。

1.2網絡營銷的特征

網絡具有將信息公開化、透明化的特點。通過網絡對房地產進行營銷，不僅可以使消費者主動接受信息還可以使消費者之間互相傳達交流信息，增大信息的利用率及傳遞速度。

1.3網絡營銷帶來的沖擊

網絡營銷對傳統營銷無論是營銷策略還是營銷渠道都帶來了巨大的沖擊：（1）互聯網可以使企業在全世界內進行市場調研并快速獲得產品的信息反饋，對產品策略造成了沖擊。（2）在開展網絡營銷時需要在網上管理好自己的產品，這對企業尤其是國際品牌的管理策略造成了沖擊。（3）網絡營銷的優勢可以減少促銷花費，降低成本的使用，對定價策略造成了巨大沖擊。（4）企業可以通過網絡交流與客戶直接取得聯系，對中間商起了嚴重的影響，從而對營銷渠道造成了沖擊。（5）網絡營銷可以利用網絡不受空間、地點的限制特點快速傳播信息，提高房地產廣告的傳播效率，對廣告的策略造成沖擊。（6）在網絡信息技術發展的同時網絡交流工具也不斷更新。在之前的房地產營銷模式中會通過老式的網絡方式如網絡推廣。目前，房地產企業會采用新的網絡手段，也是多數年輕人使用的交流工具如微信來進行營銷。房地產商的商業嗅覺使他們可以利用這樣好的信息交流工具進一步實現網絡的營銷模式。

2網絡營銷對傳統營銷的突破

2.1在采購平臺方面

房地產企業通過網絡重新整合收集的信息，可以使采購平臺實現了一定的突破。建立房地產網站建立了與相關企業交流的平臺，與上下游產業之間展開電子商務交易，構成企業間的信息傳遞鏈，有利于交易成本的降低。在減少了中間工作的同時提高了企業活動的公開透明度，加大了合作單位的范圍。

2.2在廣告推廣平臺方面

在廣告平臺方面，房地產企業通過建立自身的網站來進行產品的廣告推廣，可以使得房地產廣告取得快捷、高效的宣傳效果。在以往的房地產營銷模式中主要采用傳統的廣告平臺進行推廣如通過電視、廣播和報紙等進行推廣。網絡的發展在為房地產營銷推廣方面帶來的突破不容忽視。

2.3在銷售平臺的突破

在銷售平臺的突破分為網絡直銷和間接銷售。網絡直銷是指房地產商通過網絡直接將產品銷售給消費者，在減少銷售成本、提高工作效率的同時還可以直接收集到消費者的意見。這種方式更適用于大型房地產公司營銷戰略。網絡間接銷售是指房地產商通過網絡上的中間機構進行營銷。這種方式要求中間機構不僅要具備房地產方面的知識，還要有豐富的經驗。這種間接的模式更適用于一些中小型房地產公司。

2.4在信息交流平臺方面

與傳統營銷模式相比較，采用網絡營銷模式可以利用建立的網站或專門設計的網頁加快企業相關信息的、宣傳，還可以通過留言板、業主論壇等在短時間內與消費者進行交流，及時獲得反饋的意見。通過這種模式可以使廠商真正的與消費者之間進行信息互動。房地產開發商可以通過網絡與業主之間建立有效的信息交流平臺，增加交換信息的方式，對實現更多的交流產生了重要影響。

2.5管理平臺的突破

實行好的管理方式對房地產企業的售后服務具有重要的作用。在網絡營銷中，房地產企業可以施加一系列管理關系的影響，從房地產開發商到房產物業公司，再到相關社區方面的管理，再到業主，構成管理鏈。網絡營銷管理平臺在房地產售后管理及社區的規范化管理中可以極大減少房地產企業的管理工作量和售后任務。

3對房地產傳統營銷與網絡營銷模式整合

3.1對發展傳統營銷做鋪墊

采用網絡營銷過程中，可以利用網絡信息交流技術為房地產商和消費者兩者之間建立信息通道。此外在進行網絡營銷需要采取一定的方法引起消費者的興趣進入房地產管理層設置的網站中瀏覽，只有這樣才能使消費者了解到相關產品的資料信息。但僅僅采用網絡營銷模式是不能夠吸引消費者將其帶到自己特定設置的網站中去的，不過可以采用傳統營銷模式利用廣告、廣播等媒體來對其網站進行宣傳推廣。由此可知，有效地將房地產傳統營銷與網絡營銷整合在一起對房地產的營銷更有高效作用。當然，只有房地產商樹立好自身企業的品牌和企業形象，才能夠做好為推廣營銷網站廣告的推廣工作。這種利用傳統的網站媒介進行推廣，進而采用網絡營銷模式進行的方式是整合二者的良好范例。

3.2企業的營銷以網絡營銷為主

網絡營銷具有大量信息量的特點。在倡導將房地產傳統營銷與網絡營銷整合的模式作為新型銷售戰略時要學會運用其特點。信息主要具體包括房地產相關產品的價格和所處地理位置等。使用網絡營銷時雖然不能將消費者帶到現場進行實地考察并觀察房間，但是網絡營銷可以通過互聯網介紹企業和相關項目，使用傳統媒體媒介生動形象地展示自己，也可采用電子地圖、三維的動畫、語音的解說、網絡的視頻等制作全立體式的全景模式，還可通過計算機的虛擬技術讓消費者體驗自己想要所選房屋的整體大小、具體光線明暗程度、周圍的環境情況等，使得每位消費者留下不可磨滅的印象和愉快的感覺，甚至完全不需要售樓人員的詳細講解。但是現階段房地產在網絡營銷過程中消費者還不能夠做到在網上直接進行購買產品，因此只有整合網絡營銷模式與傳統營銷模式，在利用網絡營銷為消費者提供信息交流體驗平臺的同時采用傳統的營銷模式為消費者做好最后的產品交易工作。

3.3加大推廣房地產企業網站的力度和品牌的建立

在社會生活中房地產產品與一般的產品有著很大的區別，房地產產品不僅僅價格昂貴而且具有聯系多情況復雜的特點。所以如果一般的房地產企業不能樹立起良好的聲譽和品牌效應，一般很難獲得消費者的信任。因此可以通過有效地將房地產傳統營銷和網絡營銷模式整合，加大企業自身網站的推廣力度及其品牌效應建立的速度。

3.4在營銷的時候利用網絡提供的信息

因為網絡可以給房地產開發商提供的信息量很大，所以在進行房地產網絡營銷模式時，要掌握好可以最大利用網絡提供的信息的方法。且網絡銷售平臺的相關產品的基本資料和信息是由開發商編輯決定的，不需要考慮傳統媒體的空間、時間、版面大小等范圍限制，可與房地產項目新的銷售策略進行選擇性的更換。但是，僅僅通過在網上獲得房地產產品的信息，并不會給予消費者很高的安全感，其實不易對產品產生真實感和信任感，從而不易對企業產品進行認可。所以，在使消費者通過網絡獲取相關產品信息后，還應通過傳統的營銷方式讓消費者對產品產生真實感和信任感，提高對企業的認可度。

4結論

總之，隨著網絡信息技術的不斷快速發展，網絡正一步步地改變著我們的生活，尤其是在消費中較為明顯。但現階段，作為一種新的房地產營銷模式，網絡營銷模式并不會取代傳統的營銷模式。兩者都為房地產整體性營銷策略中重要的不可缺少的組成部分。通過對傳統營銷與網絡營銷進行優勢互補將其有效整合在一起，可以對房地產的營銷成功起到重要作用，幫助房地產企業在激烈的社會競爭中占有優勢地位。

參考文獻：

[1]于建國.房地產傳統營銷與網絡營銷的整合探討[J].中國市場，2014，20：65-67.

[2]方，凌宇.網絡營銷與傳統營銷渠道的沖突及整合探析[J].石家莊學院學報，2009，04：29-32.

[3]許乾.房地產網絡營銷環境分析與策略研究[J].黑龍江科技信息，2009（28）.

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【關鍵詞】房地產；工程管理；全程策劃

前言

房地產工程管理全程策劃是以市場調研、科學定位為基礎的一項策劃活動。房地產企業根據項目的具體開發經營目標，以特有的主題概念為中心，綜合運用各種策劃、管理手段，按照一定的程序對房地產項目進行創造性的規劃及管理，制定出具體可實施的方案，同時根據策劃目標和市場需求的改變對方案及時調整，最后以具有可操作性的房地產工程管理全程策劃文本作為結果。如何在新時期有效的進行房地產工程管理全程策劃，是房地產企業、策劃公司、設計單位急需探討的問題。本文就房地產工程管理全程策劃進行相關探討。

1、房地產工程管理全程策劃的作用

（1）房地產工程管理全程策劃能夠防止并糾正項目運作出現的偏差。房地產工程管理全程策劃活動一般在項目開始實施之前進行，其策劃成果要求建立在充分的市場調研和科學的市場定位的基礎上，在此基礎上形成的策劃成果對項目開發具有指導性和預見性，能夠防止項目決策出現失誤。當項目開始實施以后，房地產工程管理全程策劃作為房地產項目的參謀和顧問，通過跟蹤項目的實施過程，能夠及時糾正項目運營過程中出現的偏差，使項目實施回到正確的軌道上來。

（2）房地產工程管理全程策劃能夠修正房地產企業的定式思維。房地產企業習慣于從企業和項目的現實出發，按部就班地進行項目的規劃設計和管理控制。但是房地產工程管理全程策劃活動由于遵循客觀事實，打破房地產企業的思維定式，為項目開發、企業決策提供與時俱進的思維方式。因此，成功的房地產工程管理全程策劃是房地產企業、策劃公司、設計單位之間多向互動得出的共同思維成果。

（3）房地產工程管理全程策劃能夠有效地整合房地產項目各種資源。房地產開發經營需要調動各種社會資源，由于房地產工程管理全程策劃貫穿于房地產開發的全過程，因此成為房地產企業、策劃公司、設計單位、施工單位、營銷單位，以及物業管理單位之間的橋梁和紐帶，這種紐帶作用賦予房地產工程管理全程策劃整合項目各種資源的職能。

2、新時期房地產工程管理全程策劃方法

2.1 創新是關鍵

房地產工程管理全程策劃創新手段就是要求策劃時不墨守成規，要勇于和善于標新立異、獨辟蹊徑，講求策劃方案的獨特性和原創性。創新是房地產工程管理全程策劃關鍵因素之一，尤其是在信息化、產品同質化的今天，為了不使房地產項目淹沒在鋪天蓋地的廣告中，房地產項目開發和策劃必須要有創新。房地產工程管理全程策劃的創新因素應該貫穿于市場調查、規劃設計、廣告營銷等各個環節，在競爭激烈的房地產市場上體現出項目的獨特個性。

房地產工程管理全程策劃的創新體現在以下幾個方面：①項目的主題、概念及理念創新；②產品的創新；③營銷手段與方法的創新。比如市中心房地產開發過熱的時候，可以樹立居住郊區化的理念，以優美的宜居環境和便利的交通來吸引購房者。

2.2 客觀選擇是基礎

客觀選擇是指在房地產工程管理全程策劃運作的過程中，策劃部門通過各種努力，使主觀意志自覺符合策劃對象的客觀實際，即要求房地產工程管理全程策劃方案必須實事求是、量力而行。房地產工程管理全程策劃方案不是策劃人的主觀臆想，任何一個成功的應用案例的背后都隱藏著某種客觀性與必然性。房地產工程管理全程策劃獲得成功的關鍵是準確的市場定位，而客觀的、科學的市場調查和市場分析是項目準確定位的基礎。客觀選擇也是房地產工程管理全程策劃重要因素。

客觀選擇環節必須注意以下幾點：①必須重視客觀市場的調研、分析與預測，提高策劃方案的準確性和預見性；②策劃主題概念要有好的產品品質，避免炒作之嫌；③策劃觀念、理念既符合實際又應適度超前。房地產工程管理全程策劃理念太超前了不會被市場接受，太保守又要被市場淘汰，因此要把握尺度，恰到好處。

如上世紀末，以“小型辦公，居家辦公，亦住亦商”為內涵的SOHO住宅概念開始出現并獲得巨大成功，主要就是由于 SOHO概念提倡的靈活多功能的空間布局剛好滿足了當時網絡信息技術快速普及后人們渴望彈性辦公、居家辦公的潛在市場需求。

2.3 合理定位原則

定位原則就是要求根據房地產企業和房地產項目的自身特點，確定企業經營和項目開發的具體目標和方向。房地產市場很大，但房地產企業和項目的人力、物力和財力均有限，企業和項目必須準確定位，集中優勢資源才能在激烈的競爭中脫穎而出。房地產工程管理全程策劃的定位原則具有層次性，上一層次的定位決定下一層次的定位，下一層次的定位體現上一層次的定位。定位原則一般可分為3個層次：①房地產企業的經營定位，包括企業的戰略、品牌、文化等；②房地產項目的總體定位，包括項目的主題定位、市場定位、目標客戶等；③房地產工程管理全程策劃手段的定位。例如，對于小規模的樓盤，由于其目標客戶群比較單一，進行大面積、全方位、高強度的廣告推廣可能并不是很合適，一方面是由于小樓盤無法承受太高的營銷成本，另一方面讓多數大眾接受項目信息也是不必要的，只要能夠將該項目信息傳達到潛在消費群體就可以了，正如某些高端樓盤選擇淡季入市卻能取得較好的效果。又如，現房銷售是一種比較有效的營銷手段，但是對于那些管理不規范、工程質量粗糙的項目而言，現房銷售反而有可能成為不利因素。

著名房地產企業萬科集團曾經1995年在武漢開工建設的商業地產項目——武漢萬科廣場由于定位失誤，導致該項目停工近十年并最終以“炸樓”結束，2004年開始改為建設宜居型住宅項目——“香港路8號”，前后損失逾億元。

2.4 可行性是目標

房地產工程管理全程策劃的可行性要求策劃方案必須達到切實可行的策劃目標和效果。房地產工程管理全程策劃方案要求具有經濟性和易操作性。貫徹房地產工程管理全程策劃的可行性需要注意以下幾方面：①策劃方案本身是否可行，是否具有可操作的條件和方法；②策劃方案在經濟上是否可行，盡可能以最小的投入實現最好的策劃目標；③策劃方案的有效性如何，即方案實施后能達到怎樣的效果。

3、結束語

新時期房地產工程管理全程策劃效果貫穿于項目建設的全過程，其控制成效直接關系到工程建設參與各方的經濟效益。其涉及面廣，所需信息量大，因此，在管理的過程中需要合理的安排各個部分之間的相互關系。在實際操作中要結合工程特點制定完善的工程管理全程策劃策略，明確重點和難點，才能不斷提高房地產工程管理的水平，達到效益最大化。

參考文獻：

[1]王鵬軍. 房地產工程管理與工程項目策劃[J]. 科技風，2008，（08）：34-35.

[2]唐軍. 房地產工程管理相關分析與探討[J]. 技術與市場，2011，（05）：164-165.

[3]馬劍. 從業主角度看房地產工程管理重點[J]. 經營管理者，2010，（21）：149.

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二十一世紀的網絡營銷將會繼上世紀網絡興起而深遠地發展下去，這將會對房地產業的營銷行為帶來一種怎樣的變革?作為開發商，又應如何做好“波瀾未動帆先動”的應對方略?

上世紀突如其來的非典疫情，使房地產業所有傳統營銷渠道受阻，此時房地產網絡營銷的優勢就逐漸顯現出來，在非常時期為發展商尋求突圍的同時，房地產網絡營銷其自身的真正價值得到了人們的重新認識，從此上網開展網絡營銷成為房地產樓盤推廣的首選。

一、房地產企業上網宣傳需求分析

1、既是消費者的需要也是開發商的義務

互聯網正以迅雷不及掩耳之勢進入到各行各業。房地產業，這一關系到消費者切身利益——衣、食、住、行的行業，當然也不例外。小區智能化、小區局域網、項目網站、開發商網站、專業門戶網等的紛紛出現，充分體現出房地產與互聯網或者網絡的有機結合已經是大勢所趨。房地產項目上網，結合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，可以利用網絡技術在網上進行互動式營銷，突出設計樓盤的賣點，及時介紹工程進展情況，配合現場熱賣進行網上互動、預售情況介紹、按揭情況介紹、網上預售、網上咨詢等服務，這是對消費者的一項便民服務，能為消費者提供更多的參考信息。

2、既是快速傳遞需要也是提升企業形象需求

房地產企業上網，可充分發揮現代網絡技術優勢，突破地理空間和時間局限，及時企業樓盤動態、房產信息、宣傳企業形象并可在網上完成動態營銷業務。作為房地產企業，在互聯網上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項目在網上的知名度和美譽度，同時也能利用圖文并視形式吸引消費者目光，又可作為開發商的品牌宣傳，為公司后續開發項目的宣傳推廣奠定基礎。

二、房地產網絡營銷的優勢分析

房地產網絡營銷由于其介質自身的特點，隨著網絡的快速發展，使其擁有了與其他媒體無法比擬的優勢。房地產網絡營銷具有以下七大優勢：

1、有較為確定的目標消費群，營銷的命中率高

與報紙、廣播、電視等傳統媒體相比，傳統媒體的受眾雖然多，但是分布過于廣泛，年齡、收入等參數的差距較大，導致房地產營銷的實際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網絡營銷，卻由于上網人員的特征，使得目標消費群較為集中。

中國互聯網絡信息中心（CNNIC）在京《第21次中國互聯網絡發展狀況統計報告》。截至2007年12月31日，我國網民總人數達到2.1億人，僅以500萬人之差次于美國，居世界第二，預計在2008年初我國將成為全球網民規模最大的國家。上網的主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內，28—35歲的人群也將是房地產的主力消費群。

銅川房產網作為銅川的地方門戶,在目標消費群相對集中的情況下，保證了廣告的命中率，廣告的投放才能做到“有的放矢”，實現真正的高效營銷。

2、低成本投入

下面以某知名報紙為例：其一個整版彩色廣告的價格為224000元人民幣，其全國發行量為65萬份，其是日報，假設其持續影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網站首頁頂端旗幟廣告價格為60000元／月，首頁頁面下載量為22．5萬頁／天，則開發商成本為：0．0089元／人/天，該報紙的人均成本為某網站的13倍。再加上報紙的讀者群非常寬泛。20個閱讀者之中大約只有1個有購房意向，而據調查某網站的瀏覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項目沒有特別的突出賣點(如超低價位、特別設計等)，其廣告創意為中等水平，則其在三天之內大約會有50個來電來訪，則其成本為4480元／個；經過測試，某網站網絡廣告一個月內大約有270個來電來訪，其成本為222元／個，只有報紙的二十分之一。而且，隨著房地產項目的不斷開發，報紙上房地產廣告正日漸增多，人們對每個廣告的關注度日益下降。由此可見，網絡廣告與傳統廣告相比，不單止高效，而且低價。

3、多媒體展示

傳統的媒體表現手法單一，而網絡媒體則通過網絡，運用視頻展示、電子地圖、語音解說等技術向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受地域的限制，有的甚至超越了現場售樓人員講解的效果24小時不間斷，沒有時間和天氣的局限，讓購房者的選購有更大的自主性。

據不完全統計，購房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現場看房的次數在3—5次左右。而網上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關心的信息，從而大大提高了看房的現場成交率，也相應降低了售樓現場的運作成本。

4、主動性與互動性強

與傳統營銷相比，它更強調互動式的信息交流，由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業及產品在消費者心目中的地位。有的網站或網頁還進行了鏈接，為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。

5、提高附加值

許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環境、物業管理、社區文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優美的小區環境、體貼的物業服務、和諧的社區文化等方式。但發展到現階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網上服務，也正是一個全新體現項目附加值的方向。業主可以利用樓盤內部網連接網站，隨時與外界保持緊密的聯系，進行商務、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經濟的發展和互聯網的不斷應用，房地產項目網站將會日益成為優秀房地產項目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產網，項目網站也就立即開通。

6、定向性強

按照購房者的具體IP地址、地理區域、城市等進行精確定向查看，或按照時間、計算機平臺或瀏覽器類型進行定向分析得出：對于房地產地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房的，所以對銅川地區的房地產項目，選擇銅川房產網是較為理想的，精準投放，效果顯著，定向性極強。

7、快捷性

由于網絡信息傳播的快捷性與“所見即所得”的制作特點，從材料的提交到，只需要數小時或更短的時間就能把信息出去。

三、房地產網絡營銷策劃方案

對房地產網絡營銷的研究要從其運作的機理談起。房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，即樓盤的開發商利用互聯網，通過對樓盤展示平臺,結合視頻系統、廣告管理系統、專題新聞系統、項目網站、置業顧問欄目、在線交流系統的綜合應用，分別對目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。

我們以《銅川房產網》為例來說明房地產企業如何在網上展示樓盤項目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費者，其基本策劃方案如下：

1、樓盤展示平臺向客戶全方位展示

樓盤展示平臺主要為商品樓預售、開盤促銷、商業市場招商、商鋪租售等的網上促銷推廣,按客戶要求制作上網,并在銅川房產門戶首頁圖片推薦。宣傳內容包括：開發商簡介、企業專題報道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按要求顯示多幅圖片，每幅圖片配有標題文字說明、銷售熱線和其他消費者需要的資料。

2、視頻看房系統讓客戶有身臨其境的感覺

網絡視頻廣告既具有平面媒體的信息承載量大的特點，又具有電波媒體的視、聽覺效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。而且，廣告不需印刷，節省紙張，不受時間、版面限制，顧客只要需要點擊即可。嶄新的視頻時代已到來，我們力求幫助您把平面媒體滾動起來，實現立體動態，有線無線領域全方位展示！視頻看房系統為貴公司建立網上全景展示房屋和周邊環境的平臺，降低帶客戶看房的成本，增加您的客戶，并為您的客戶提供最好的服務。

3、動感橫幅廣告其藝術效果讓你過目不忘

房地產的開發企業通過自身建立的網站，或者通過其他網站廣告等手段，對產品進行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后，進行房地產廣告投放的第四個媒體。房地產網絡廣告有其自身的特點和優勢，這一點在銅川房產網上全面實現，如此藝術的廣告讓你不看都覺得可惜。

4、專題新聞讓更多的客戶認可

利用銅川房產網或專門設計的網頁，進行項目相關信息的，例如項目的建設進度、最新的房產快報、樓盤的促銷信息，項目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統的信息媒介相比，網絡營銷的信息平臺不但可以信息，而且可以通過評論、在線留言等及時地獲得信息反饋，例如購房者與業主既可及時得知開發企業的決策方案，又能及時地對諸如房型設計、裝修標準等提出自己的意見，實現真正的互動營銷。在信息交換的基礎上，建立了業主與業主之間的交流平臺，即所謂的網上社區，以促進小區文化的形成。

5、項目網站全程為項目建設宣傳服務

銅川房產網具有功能強大的智能項目網站功能，開通企業項目網站的將會為企業內部管理帶來一種全新的模式，可自行管理。通過項目網站可以及時自主樣板房、樓盤快報、招聘信息等，對提升企業形象具有重大意義，從而使企業上網宣傳效果達到最優化。

更重要的是，網絡的海量資訊，讓您想告訴消費者的品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺與交流平臺既服務于目標消費群又服務于業主，這說明了小區的信息將會有很大的交互性，購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業主的口碑中了解，因此，對想了解樓盤的客戶會有目的地來了解更多信息。

四、整合互補，網絡營銷的成長之道

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傳統的房地產營銷僅是線下銷售加廣告營銷。新形勢下，傳統營銷已不能吻合現代房地產營銷的發展。本文概述了傳統的地產營銷渠道，指出其不足之處，并就新形勢下的房地產營銷渠道創新提出了幾點策略及建議。

【關鍵詞】

房地產；營銷渠道；創新；新媒體；電商

我國房地產經過十幾年的高速增長之后，現在已開始規律性地回落。面對一系列房地產調控政策的出臺以及資金鏈的進一步收緊，房地產市場面臨的銷售壓力增大，市場處于觀望氣氛。在這種情況下拓寬營銷渠道通過全方位、多樣化的營銷渠道建設突破銷售瓶頸，快速實現產品銷售和資金回籠已成為房地產企業最重要的決策之一。

一、傳統房地產營銷渠道概述

我國房地產市場的營銷渠道建設起步較晚，房地產企業運用營銷理論的情況包括4P理論、4C理論、4R理論和營銷中的四則運算。從我國房地產市場的特點及發展軌跡來看，我國的房地產營銷渠道主要有以下三種，即房地產企業直銷策略，委托策略和網絡營銷策略。

直銷是房地產企業利用自己的銷售部門對產品進行直接銷售；委托策略即是指開發商委托房地產商尋找顧客，顧客再經過商介紹而購買產品的營銷渠道方式；網絡營銷即是企業利用不斷發展的互聯網房產信息，讓消費者通過網絡了解產品進而購買的一種方式。

二、傳統房地產營銷渠道的不足之處

傳統地產營銷方案太過局限，限制了房地產營銷的發展。介于此，國內諸多相關人士認識到了這些營銷渠道的不足，希望探尋更多、更廣的房地產市場產品營銷渠道。

直銷是傳統地產營銷中最為普遍的模式，該模式從信息交流、把握市場、成本控制等角度來看均有一定優勢，但直銷模式對銷售隊伍的專業化要求較高，同時新產品推向市場的速度較慢，不利于房地產企業的快速成長。另外，這會分散企業的人、財、物，同時也難以發揮營銷專業團隊所帶來的營銷優勢。委托營銷除具有專業性的優勢外，也有其缺點。其缺點是對商的人員素質無法進行控制，而且這也會加大開發商的營銷成本。

三、新形勢下房地產營銷渠道創新策略及建議

（一）深化客戶關系管理

CRM即客戶關系管理，現在正在國內企業中流行。CRM主要是通過對客戶詳細資料的深入分析來提高客戶滿意程度，從而提高企業的競爭力的一種手段。

開發商應當做好重點客戶群的營銷渠道工作，深化客戶關系管理。在建立科學、完備的客戶數據庫的基礎上，注意對客戶最新信息的跟進；針對客戶投訴，企業應當及時采取服務補救措施，耐心正確處理客戶投訴；另外，企業也應當為客戶提供關聯服務并不斷進行服務創新，進而提升企業品牌形象。

（二）線上線下互動，推進房地產進入“微營銷”時代

在web2.0帶來巨大革新的年代，營銷思路發生了巨大改變，房地產營銷也從傳統的線下銷售加廣告營銷轉變為線上線下互動，廣告也出現在了網絡雜志、微博、微信、SNS等這些新興的媒體上。

2013年12月，房地產新營銷平臺――賣房邦，嫁接在當下流行的微信平臺上，借助微信代表的新一代SNS移動APP，具有了口碑傳播的天然優勢。賣房邦整合房地產銷售機構、專業經紀人長尾推廣資源的營銷模式，幫助開發商進行項目銷售。類似的，騰訊房產開發和運營團隊推出的房地產行業微信整體解決方案――樓盤微管家，依托于微信廣泛的客戶群，打造一個專業房產互動導購平臺，實現購房人與售樓處的無縫對接，可以為購房者忠實展現樓盤動態，樓盤特色、戶型分析、會員管理等信息。2014年3月，微信官方試水微信支付，為用戶提供更便捷的消費體驗。隨著未來微信支付開放的類目越來越多，以及在擔保交易、商家信用體系等方面的進一步完善，擁有海量用戶和活躍社交元素的微信，將很快成為新的移動電商渠道和平臺。

（三）房地產“墊首付”營銷啟示――隨機應變

2014年第一季度，受季節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量出現“普跌”。繼杭州、常州、溫州等城市出現樓盤降價后，多地房企先后推出“墊首付”營銷措施。由于庫存積累，目前市場仍處在消化存量盤階段。針對開發商普遍走量緩慢，面臨較大去化壓力這一情況，開發商選擇“墊首付、分期首付”的方式來規避政策，刺激被抑制的市場需求。開發商動用這樣的價格工具來進行促銷，雖然幅度不大，但效果比較顯著，市場接受度也較高。

與此同時，伴隨著地產金融化趨勢愈演愈烈，“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產開發企業青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。

（四）加強品牌建設，強化產品核心競爭力

面對眾多的房地產市場產品，品牌讓選擇變得簡單。好的品牌，其效應應該像病毒一樣，迅速蔓延，直入人心。2012年9月6日，中國指數研究院該年度由其研發的中國房地產品牌價值研究成果，中海地產、萬科、保利地產的品牌價值分別為247.48億元、246.75億元和211.39億元。

企業無論采取何種營銷方式，都是希望打造成功的品牌。其中，物業品牌能夠很好地對房地產企業品牌起到提升作用。優質的物業品牌能夠形成良好的口碑，提升顧客忠誠度，形成二次消費和引致消費。在實踐中，強有力的企業品牌往往又會快速提升服務品牌和項目品牌的價值。如萬科、保利等多家房地產企業踴躍加入“金鑰匙”物業聯盟，希望通過優質的物業服務提升消費者對房地產企業品牌的認知度。

（五）新媒體時代，房地產營銷思路需與時俱進

新媒體是一種新興的大眾媒介，是新技術支撐體系下出現的媒體形態，如數字雜志、數字報紙、數字廣播、移動電視、網絡、桌面視窗、數字電視、數字電影、3D電影、觸摸媒體等。新媒體與傳統媒體相比，新媒體具有交互性強、表現方式多樣、用戶集中、宣傳視覺性強、宣傳成本較低等五大特點。

如今，媒體從傳統的報紙、廣播、電視發展到如今的房地產數字化營銷、新媒體營銷、云時代地產行業營銷，房地產宣傳和營銷也需要有更遠的半徑，需要吸引更多的外部人群進行“外部消化”，營銷方式也必將隨之改變。

四、結語

社會不會一成不變，市場亦是日新月異。新形勢下房地產業的發展仍面臨諸多挑戰，房地產商可以根據市場和自身情況，整合利用營銷渠道，做到隨機應變，助力房地產市場產品的營銷和推廣。

參考文獻：

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[2]張詠梅.房地產營銷策略與創新[J]..企業研究，2006.01

[3]新浪房產訊.http：//.cn，2012.04.14

篇6

互聯網的發展和運用拓寬了房地產業的營銷傳播模式，由于各類傳播渠道都具有自己的特性，對其進行有效的整合和優化，才能最大限度的發揮網絡的優勢，創造良好的品牌效應，提高企業的競爭力和經濟效益，也能夠更好地滿足人們的不同需求。整合網絡營銷傳播模式也成為了房地產業永久性的熱門話題。網絡整合營銷不但要整合各種網絡營銷方式，還要將這些網絡營銷方式的優點緊密聯系，不僅提高了對房地產企業的要求，也增加了實現的難度。文章通過對房地產網絡營銷現狀進行分析，明確構建房地產網絡整合營銷傳播模式的基本原則，從而提出相應的措施，構建科學合理的整合傳播模式。

關鍵詞：

網絡整合營銷；現狀；原則；措施

一、引言

房地產業所受到的影響因素眾多，包括金錢額度高、政治因素、周邊環境以及文化氛圍等，隨著改革開發的經濟體制改革的不斷推進，傳統的營銷方式已經不在適應現代市場經濟發展的規律和要求，房地產業對網絡營銷進行整合勢在必行。網絡整合營銷則是指營銷機構以消費者為核心重組企業和市場行為，綜合協調使用以互聯網渠道為主的各種傳播方式以統一的目標和形象傳播連續、一致的企業或產品信息，實現與消費者的雙向溝通迅速樹立品牌形象，建立產品與消費者的長期密切關系，更有效地達到品牌傳播和產品行銷的目的。因此房地產業的發展要以科學的發展觀為導向，合理運用發達的網絡技術，結合房地產市場的發展趨勢和企業本身存在的優勢，與時俱進，進而構建房地產網絡整合營銷傳播模式，這對于房地產形象品牌的創造滿足人們的高標準需求以及可持續發展戰略的落實都具有重要的現實意義。

二、房地產網絡營銷現狀的分析

1、房地產業鏈所經歷的發展歷程和發展空間是隨著改革開放和現代化網絡的普及和應用而發生改變。在此之前傳統的房地產業營銷模式主要通過宣傳頁、效果圖、售樓處以及銷售人員的介紹來將樓盤進行推廣，再逐漸過渡到通過設置專門的示范區域、樓盤樣板以及廣告、報紙和等方式，直至如今的互聯網產生的各類新興媒體的傳播，使樓盤更加生動、直觀的呈現在社會公眾面前在最初的網絡營銷模式下，通過社會網絡平臺和企業自身建設的宣傳網站進行和更新，并配以銷售項目的詳細信息以及各項優惠和售后政策，使民眾對所購買的商品有全面詳細的了解，從而顯示出了公正、透明、平等的交易原則隨著各類手持終端設備以及各種各樣的交流軟件的投入和使用，房地產在營銷渠道上實現了多樣化，加快了信息的傳播，方便了企業與公眾之間的交流和溝通，直至今日房地產企業已經不滿足這種單一的營銷方式，從而衍生出了對網絡資源的整合和優化走上了線上線下全面整合的發展道路，即進入了所謂的電商時代。在這一方面房地產業取得了巨大的成績。不僅充分利用了互聯網輻射面更廣，交互性更強的特點，網絡營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式，并被業界認可和推崇，都通過網絡進行了企業自身商品的營銷推廣。也從網絡中創新了企業的品牌、樹立了良好的形象從而適應了市場，把握了市場。2、房地產業雖然順應了時代的發展，但是由于我國國情和長期傳統經濟體制以人們古舊思想意識的限制，不可避免的會出現一些潛在的問題，制約著房地產業的發展尤其是在面對競爭激烈、網絡信息良莠不齊的環境下，加劇了房地產業和社會之間的矛盾。首先網絡信息的具有局限性且內容單一。在現階段的房地產信息網站中，多數企業的資質和實力不強，所給予的服務內容較為單一，對所有商品的宣傳都是一樣的，沒有改變和創新，相對于傳統媒體的實際可操作性和更新速度上較為緩慢，同時網絡上的信息不具有即視性，造成了宣傳資源的浪費，加之網絡宣傳不管是在廣告位還是可視電視的屏幕占比上都要受到一定的限制，致使很多宣傳信息的缺失；其次，企業自身缺乏專門的網絡營銷技術，很多的企業不具備專業的人員和部門去進行網絡的建設和維護，一般都是委托其他的合法機構或是聲譽較好的網站機構代為處理，這些就夠由于缺乏對該企業的具體了解，只是生搬硬套，缺乏企業的獨特性和實際性，從而做出來的效果遠遠達不到預期的要求，另外，企業開展網絡營銷需要大量的人力、物力和財力，對于此，企業并沒有一個明確的概念進行界定，普遍的都是敷衍了事，最終導致網站缺少了吸引力，削弱了營銷的影響力度。

三、構建房地產網絡整合營銷傳播模式的基本原則

1、緊密結合用戶的實際需求。互聯網的發達改變了房地產的傳播環境，打破了傳統的單向營銷模式，轉化為商家和用戶雙方面的互通模式，用戶也成為了一個個鮮明的獨立個體，擁有自己獨特的需求，思想意識形態也發生了質的變化，對精神建設提出了更高的要求和標準，因此房地產企業應該緊密聯系用戶的需求，迎合用戶的心態變化，從而引起用戶的關注，完成營銷傳播，進而全面的滿足了不同人群的不同需求。2、實事求是，一切從產品的實際出發。房地產業在營銷傳播的過程中，應該按照產品的實際情況出發，不弄虛作假，實事求是，增加網絡宣傳的真實性，不能僅僅是為了吸引人們的注意力而脫離了實際，以免給后續工作帶來不必要的糾紛，從而維護好品牌和企業的形象，維護好公眾的合法利益。因此所有的營銷傳播行為都必須是基于品牌的核心價值，傳遞一致性的品牌主張，通過想象的整合建立強力的品牌形象。3、以網絡為樞紐，整合優化跨媒體傳播。隨著營銷傳播方式的變化，對網絡的整合優化已成房地產業發展的必然，有效科學的以網絡為發展平臺，整合各類網絡媒體進行優化，組成一張互通的大網，利于用戶全面詳細的了解產品，保證網絡營銷的權威性，反之也便于企業隨時了解用戶的最新動態，并及時的進行溝通。

四、構建網絡整合營銷傳播模式

1、確定營銷對象完善用戶數據信息。網路整合就是以“一對一”的理念為基礎，針對不同客體制定不同方案，整理歸納不同的數據信息。這與傳統的營銷模式基本保持一致，對用戶客體的需求、心理特點、所處的社會地位和環境以及其具有的經濟能力進行精確的分析、整理并歸納，企業則通過網絡建立起相應完善的用戶基本信息數據庫，同時根據用戶使用網絡終端的不同，判斷出各年齡段的人群的接受程度和方式，以此來了解用戶的消費習慣，并作為確定營銷渠道的依據。2、深刻了解網絡營銷渠道的特點。網絡媒體平臺復雜多樣，企業應該根據自身的實際情況，綜合考慮樓盤所處環境的影響因素，在用戶比較關注的門戶網站等宣傳平臺上進行商品的宣傳，另外針對專業的房地產網站，企業可通過增加相關的有獎參與活動或是其他的房產優惠活動等形式的內容，吸引用戶保持房地產宣傳的市場活躍性。而吸引用戶的網絡營銷平臺主要是以專業知名的房產網站。同時房地產的營銷模式從最初的移動交流軟件，雖然具有覆蓋率廣、傳播便捷等特點，但是用戶的體驗度較差，進而發展到運用各移動網站、用戶終端、移動報刊等較高等級的網絡媒體，因此針對這些媒體，企業要進行綜合的考察，對各媒體進行優勢整合，從而打造屬于自己、適合宣傳的專屬的網絡營銷平臺，實現傳統和現代營銷模式的整合和銜接。3、完善營銷效果的評估和傳播過程。在網絡營銷整合傳播中，要完善對營銷效果的評估和傳播過程，從認知、態度、方法上進行完整的評估，也要注重對各傳播網、傳播內容以及各媒體接觸點的分析和評估，以便更好的服務于商品的營銷傳播過程，滿足社會公眾的需求。在此過程中，企業可以組建專業人員對客戶進行跟蹤回訪、對市場進行調查、對品牌和口牌進行調研以及隨時關注更媒體平臺上對該商品的點擊度，從中獲取第一手動態資料，便于及時調整和改進。

五、結語

房地產業是我國經濟的重要組成部分，良好的營銷模式，不僅利于增加企業的經濟效益，也利于解決社會民生和安定問題。因此在新時期下，合理利用各網絡平臺，并對其進行整合和優化，從而拓寬營銷途徑，加大企業的宣傳力度，不僅能夠更好的滿足人們的不同需求，也可以幫助企業規避市場經濟帶來的沖擊，實現房地產業的可持續發展。

參考文獻:

[1]張鑫.淺談房地產網絡整合營銷傳播模式.

[2]史磊.房地產網絡整合營銷傳播模式研究.

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摘 要 房地產市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場,企業取得一塊地就能制勝的神話已經遠去,激烈的競爭需要企業對房地產營銷策劃越來越重視,房地產營銷策劃對促進房地產業的健康發展以及增強房地產企業的競爭能力具有重要的意義,房地產營銷策劃已成為關系到房地產項目開發成功與否的首要環節。

關鍵詞 房地產 營銷 營銷策略

一、房地產營銷策劃中現存的問題

1.目標客戶定位不準確。由于高額的消費支出、購買結果的不確定性,房地產消費是一種高關聯度的購買行為,其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多,變化的可能性也大得多,所以應該采用專業的消費者行為調研。可是一些房地產開發商認為“市場是引導出來的”,正是由于房地產開發商的這種心態,使之在房地產開發過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究,從而造成了目標客戶定位不準的現象。

2.缺少規范的可行性分析。眾所周知,房地產開發不但受諸多相關經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束,而且還要受許多不可預測因素的影響,這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而,有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物,對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷,不做規范的項目可行性分析,營銷策劃也介入過晚,導致投資決策失誤,有大量商品房滯銷。

3.“克隆”現象比較普遍。房地產營銷策劃的興起,應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房地產營銷策劃實踐,使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來,內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有:一是派專業人員到沿海城市學習、取經、參加各類策劃培訓班;二是要請知名策劃人前往內地房地產開發項目擔任總策劃或顧問;三是內地舉辦各種房地產營銷策劃演講會,并邀請知名策劃人參加交流,從中獲得沿海地區房地產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式,內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象。

二、房地產營銷策劃發展趨勢

1.強化品牌戰略。隨著房地產逐漸進入品牌競爭時代,房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段,房地產開發商更注重對品牌的培養與宣傳。因此房地產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化,輸出品牌核心價值,進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前,推廣手段整合性強,利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌。

2.適應消費者個性化要求。隨著房地產消費市場日趨理性和個性化,消費者偶然性、沖動性購買行為減弱,理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,會更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤。

3.調整營銷模式,建立全程營銷機制。房地產全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法,結合房地產行業的運作流程,逐步實施。各開發商核心能力的側重點不同,房地產營銷組織形式也可以有其獨特性。但是,基本的框架應該大同小異以客戶導向型全過程營銷理念為指導,營銷機構應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。

三、影響房地產營銷策略的有關因素分析

1.是心理因素,除了由需要引起動機這一最重要因素外,還有知覺、學習和態度三個因素,知覺是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映,屬于感性認識。任何消費者購買商品,都要根據自己的感官感覺到的印象,來決定是否購買,所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的;學習是消費者在購買和使用商品的實踐中,逐步獲得和積累經驗,并根據經驗調整購買行為的過程,房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品,但開發商開發創意、布局以及房屋質量的好壞,都是購買者學習的對象,消費者評價的優、劣對開發商的形象和信譽也有著非常大的影響,所以開發商應樹立品牌觀念,注重房屋質量,讓消費者產生有利于己的態度。

2.是經濟因素,概括地說,影響消費者購買行為主要是經濟因素和商品價格、消費者收入、商品效用、房屋的價格等。

3.是社會文化因素,每個消費者都是社會的一員,他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約,消費者的購買行為受到社會階層、文化和亞文化、相關群體、家庭等社會因素的影響。

四、房地產消費者購買行為特征分析

1.房地產消費購買是生活相關性最顯著的購買。住房與人們的生活息息相關,其功能是否齊備、環境是否舒適,反映了人們生活水平和生活質量的高低。隨著消費者生活水平的提高,人們的精神需求如審美、個人價值實現等需要也日趨重要,這些都會主導著人們的購房行為。因此,購買住房實際上是購買一種生活,或者說是一種生活方式。

2.房地產消費購買是決策最困難的購買。房地產不同于其他的商品,大多數家庭可能只有一到兩次購買行為,買一套住房可能要使用幾十年,這使得消費者在購買住房時十分謹慎。每個購房者在購房時,都要仔細考慮諸多問題,如:房屋產權是否合法、居住地段是否適宜、住房售價是否能承受、居住環境是否舒適、公共設施是否完備等等。

3.房地產消費購買是決策參與人較多的購買。房地產購買主要是家庭型購買,其購買行為的決策人并不是單一決策者,作為家庭核心成員的丈夫、妻子、孩子都是主要決策人員,并以家庭會議的形式討論決定。此外,有的長輩和親朋好友也會參與決策。這是由于普通家庭購買者缺乏專業知識、對銷售人員不太信任的原因,購買者往往會依賴具有專業知識和經驗及可信賴的親朋好友去了解情況、判斷虛實,如向房地產行業的業內人員或相關行業人員請教,或向已購買住房的朋友咨詢。

4.房地產消費購買是綜合成本較高的購買。房地產購買的綜合成本是指購買房地產所支付的貨幣成本之外,還包括消費者在購買過程中所支付的時間成本和精力成本。眾所周知,房地產購買的貨幣支出成本是巨大的,又因其購買決策的過程之長,導致購買者在購買住房時,在精神與體力方面的耗費和支出是相當大的,也是購買其他商品多不能相比的。

五、房地產營銷過程中的價值傳遞

1.價值傳遞系統。房地產營銷目標是通過產品和服務,提供給消費者高價值。所謂價值是對利益的訴求/價格。其中“利益”是指消費者可以體驗到的滿足其需求的要素組合,分為產品和服務兩大類。“高價值” 從消費者角度出發則可理解為高性價比,高性價比產品具有兩大優勢:高性價比+市場先機=高利潤;競爭優勢――在較為準確的市場定位條件下,競爭對手的低價策略相對失效。房地產項目開發價值傳遞系統是從選擇價值到提供價值過程中實現價值的傳遞。

(1)選擇價值。前期市場研究和分析:市場調研、區域消費者行為調研(現狀和預測分析);市場定位:選擇目標客戶、描述目標客戶利益訴求(戶型、景觀、配套)、可行性評估;市場環境:競爭對手分析(目前和潛在)、風險預測(拓展開發+市場)。

(2)提供價值。設計實踐:規劃、建筑、景觀(后兩者戶型、居住環境是消費者現實關注點);工程實踐:主體和環境;利用內外部資源:集團品牌、物業品牌、商(營銷渠道管理)。

(3)傳遞價值。營銷:銷售推廣、廣告包裝、價格促銷、客戶管理(尊重1線反饋信息和競爭對手狀況);設計:產品信息整合/培訓、現場效果更進;工程:施工管理(銷售配合);物業:現場管理(人性化服務);商:銷售管理、市場1線信息收集與反饋。

2.房地產項目開發實例分析。格林小城是某大型房地產集團公司異地開發的首個項目,工期緊、同類高端產品競爭激烈,同時也是為公司樹立品牌的形象工程。現從價值傳遞系統闡述營銷方式。

(1)選擇價值。①產品物業類型定位:國內房地產產業的特性決定了異地開發潛在風險(成本)較高,主要是區域市場環境相對陌生造成(政策操作、人脈關系)。因此前期定位出發點是在滿足地產公司利潤要求的前提下,綜合考慮區域市場環境、前期開發成本和工期進度諸要素而確定的,在技術層面上做到了當時環境條件下的臨界值。后來項目實際用地指標發生了改變,引起了相關技術指標的連鎖反應,直接表現為物業類型和建造成本的變化。②社區配套:前期市場研究應重視對銷售隱患問題的思考(尤其是配套),前期的定性分析+消費者行為的定量分析提出問題+解決問題(途徑);營銷部和拓展部門應及時考慮替補方案(如可持續項目開發的配套補充、論證特色配套方案)。

格林小城項目的設計進度較緊,設計人力資源配備亦不足,在此前提下產品生產尋求差異化(院落圍合式),保證較高的設計質量難度較大(進1步講,確保較高的價值傳遞效率難度較大)。相對萬科東莞項目,1期產品是情景洋房,是萬科系列化專利產品的更新版,設計周期大大縮短,更多的時間用于結合區域特征,揚長避短,順利完成產品差異化改造――這1過程中市場定位與產品差異化相互促進,實現了較高的價值傳遞效率。

車位和樣板房問題屬于產品設計與市場定位錯位,即提供價值和選擇價值錯位,其中車位設計確實因為其他條件制約,設計部應在設計前期主動考慮替補方案(如用地面停車補足)并知會成本部門;樣板房設計引導有余,風格實在不足,其原因在于較大地超越了地域市場目標消費者的普遍認知水平;環境問題屬于產品設計與銷售展示的錯位,也是展示重點,其中的亮點部分應兼顧銷售展示和實際使用效果。

(2)傳遞價值。設計部(價值提供部門)在價值傳遞階段的重要工作是在銷售前期確保產品信息準確及時到位,并參與現場銷售1線的培訓,在銷售過程中則提供技術性支持。伴隨這1過程,設計師獲得了1線的市場信息,反過來有利于產品的改進。格林小城項目產品信息傳遞效率有待改進。基礎信息:標準層和非標準層戶型平面+面積指標、標準層戶型總平面分布、非標準層戶型的平臺(或花園)面積及總平面分布;特殊信息:設計亮點、材料亮點(總平面及戶型內部分布)――尤其當設計圖紙無法標清時,應做特別說明或圖示。

綜上所述,結合房地產商品本身發展的特點,房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段,房地產營銷儼然成為地產開發中的重要環節,它對整個房地產行業而言都具有極其重要的現實意義。在日益嚴峻的市場競爭環境下,房地產營銷對一個企業來說,就如同指引房地產企業前進的明燈,房地產企業只有開發出適應市場需求、滿足客戶需要的產品,才會給企業帶來生存發展的機會。可以說,房地產營銷策略是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

參考文獻:

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篇8

太德勵拓董事長、總裁朱旭東明確表示，此次品牌盛典之所以選在天津舉辦，正是因為對天津市場的看好。長期以來，太德勵拓在天津傳統的地產公關企業中，一直傲居榜首。隨著開發商的轉型，社區居民生活需求的日益多樣化，太德勵拓希望能夠為客戶和業主帶來更高水準的傳播服務。

“我們沒有變，我們還是一個服務商，還是雙腳站在房地產行業里的服務商，只不過我們把房地產的內涵和外延進行了擴大，嫁接進不同內容的產業。”同時身兼易居中國首席品牌官的朱旭東，一開場就從大易居品牌戰略與業務要點切入，給整場會賦予了更深的內涵與格調。

“對于任何一家公司而言，要想在行業內保持絕對優勢，就要不斷與時俱進。大易居如此，太德勵拓作為其中的一份子更應如此。”

對于公司下一步棋的走法，朱總心中早已有“譜”：

其一，升級業務水平。如果說太德勵拓背后依托的房地產資源是其“硬”實力，那么原創IP就是其下一步重點培養的“軟”實力。那就是以原創IP資源為核心，為客戶提供更有效的整合傳播服務。

其二，擴大服務范圍。以房地a市場為主心骨的思路不變，細分跨界合作市場，以“樂”系列為代表的新一代業務正成為太德勵拓大刀闊斧的創新舉措，可以用一個詞來形容，那就是脫胎不換“骨”。

升級核心競爭力――原創IP主流趨勢不可擋

公關傳播本是為他人做嫁衣之舉，傳統的PR公司很難有知識產權上的突破。隨著時代的變化，口碑不再“至上”，IP翻身“為王”，內容經營變得尤為重要，而原創IP是內容經營的關鍵，這其中包括各種各樣的文化活動資源，原創的演出、原創的節目等等，因為在如今互聯網碎片化的閱讀時代，好內容本身就是傳播的主體和載體。

“公關傳播的下半場是一場內容經營戰，掌握更多IP資源正成為公關行業的主流趨勢。未來，一個好的傳播企業或是PR公司一定會有自己的自主IP產權的內容。希望中國能像迪士尼、復仇者聯盟一樣產生自己的IP。”深諳公關之道的朱旭東在接受相關媒體采訪時談到。

擁抱更大的市場――跨界試水“樂”系列

花樣不斷

此外，多年積累的服務經驗和開發商資源，也讓朱旭東看到了更大的市場。如何在保持房地產公關傳播第一品牌（太立德仁）的基礎上，跨出單一的房地產行業，依托互聯網技術，發展成長為一家綜合性的整合傳播服務企業？

他的思路很清晰：房地產絕不是太德勵拓唯一的發展道路。一方面，房地產本身受政策調控的因素很大，對公司來說，如果盈利模式過于單一，就意味著要承受更高的風險。另一方面，房地產作為一項基礎產業，覆蓋了人們生活的各個方面，而與其他行業的跨界也因此成為順理成章的事情。舉個例子，雖然房屋本身只是一個空間，但是作為物理載體，如果放入教育資源，它就成了學校；如果放入藝術品或古董，它就變成美術中心或者博物館；如果放入兒童劇或者演出活動，它就是個劇場。

作為一家傳播公司，完全有理由利用這些空間做出更好的文章，通過好內容的運營，為社區居民提供有價值的生活服務，為投資者所持有的商業資產提供增值服務。

“樂”系列的誕生就是基于以上邏輯。據悉，現階段“樂”系列共有四大類產品，分別是樂商、樂農、樂童和樂漁，分別指向不同領域。

未來，太岳拓旗下會有更多的“樂”系列服務品牌誕生，而這些看上去之間毫無關聯的行業創新背后，都有著共同的主脈絡。

朱旭東希望通過天津這場品牌盛典，讓更多的開發商、品牌商能夠聚集在一起，深入了解太德勵拓的服務內容，為中國房地產的下半場，以內容原創為核心，整合社會資源，共同奮斗與探索。

我們有理由相信，擁有原創的IP內容、先進的互聯網技術和“房地產+”的三大先天優勢，太岳拓在“為有理想的開發商服務”的征途上，一定能獲得自己應有的價值。

因為，安居樂業是大家最基本的需求，用服務鏈接生活。

LINKS

TED太立德仁（地產板塊）――中國房地產公關傳播NO.1

依托集團強大的房產服務資源鏈，憑借中國首屈一指的網絡與信息平臺的支撐，以及數十年在公關傳播領域經驗的積累、全國化的合理布局以及專業團隊的專業操作，TED太立德仁歷經15年的發展，成為中國房地產公關傳播領域領先的旗艦企業，連續6年位居中國房地產公關傳播服務行業NO.1。

TED樂童文化（文娛PR板塊）――原創IP文化娛樂傳播服務先行者

TED樂童文化致力于引入國際優質文化藝術資源及現象級IP品牌，在大中華區進行多元轉化，創意運作，且專注于藝術公關與兒童演藝領域，在既有的房地產行業優勢基礎上，打破傳統的文化IP運作思路，憑借深厚的房地產、商場資源關系，通過獨家兒童IP的授權定制活動，全方位開展兒童文化藝術領域的創意活動，做一個原創IP兒童文化娛樂傳播的服務先行者，成為中國兒童IP演藝商品化服務的整合與創新者。

TED樂農（農業服務板塊）――中國農業增值服務整合運營創新者

TED樂農，中國農業增值服務的整合運營創新者，充分響應國家精準扶貧的號召，以服務新農業發展為己任，聚焦中國貧困縣，利用互聯網技術，推動中國貧困地區特色農產品與北上廣深的城市社區直接對接。依托于母集團在房地產行業的優勢，借助于控股集團在城市行銷傳播中的經驗，通過品牌、溯源、物流等整合服務，通過樂農社區+樂農市集+樂農PARK，推動中國各縣域特別是貧困地區特色農產品上行，開創中國農產品精準扶貧新模式。

TED樂商（商業板塊）――IP創造商業價值

新成立的TED樂商是以太德勵拓自持商業IP內容為核心競爭力，以商業戰略發展研究、商業資源整合、商業品牌推廣、商業IP實體店孵化及復制為主營業務，為城市商業MALL的前期研策和招商提供經營驅動力，孵化復制優質商業IP，為資產管理運營提供溢價增長力。

篇9

一、房地產企業忽視營銷管理，造成企業內部營銷管理地位不當

有些企業憑直觀的市場感覺或幾個人的意見為依據進行投資選擇，具有極大的市場盲目性。有的即使進行了市場調查，也由于其收集的信息偏差較大而造成調查結果不真實。有些房地產企業也開始意識到市場營銷管理的重要性，但對項目的開發和銷售不愿或沒有能力作深入、客觀的科學論證，以盲目抄襲和“克隆”他人案例和經驗替代獨立的分析和思考，或僅僅是在已定開發地塊和內容后進行自欺欺人的反證。凡此種種都造成所開發的房屋不為市場所接受，形成大量積壓。這種忽視營銷管理所造成的企業內部營銷管理地位不當還導致了不利于營銷工作開展的組織形式，制約了營銷工作對開發工作的引導作用。

二、房地產企業對營銷管理缺乏整體安排，制約了營銷管理功能的發揮

營銷管理是一種整合的過程，即通過營銷方式、手段的系統化結合，對營銷的計劃、決策、控制進行整體安排，根據市場進行動態修正，實現開發項目的成功經營。整合的要義就在于強調動態的觀念，主動迎接市場挑戰，利用當前市場，發現潛在市場，創造新的市場。因此，有效的營銷不可能一跳而就，而是必須貫穿于開發的全過程，采取動態跟蹤，及時調整，實時控制的有效方式，達到營銷目的。然而，目前有些開發公司即使形成了較全面的營銷理念，在開發過程中實現了前期營銷和全程營銷，但由于對營銷的計劃、決策、執行等各個環節缺乏整體安排，控制不力，不注意跟蹤和調整，造成了社會調查結果不真實、可行性研究不嚴謹、銷售過程中決策失誤、策略單一等現象的出現，直接影響了營銷管理功能的發揮和營銷目標的實現，以致功虧一贅。

三、部分房地產企業存在嚴重的短期行為，導致行業信譽度下降

現在有些房產商在住房開發中只從眼前利益考慮，只管追求最大經濟效益，很少考慮社會效益和消費者的利益，企業經營缺乏長遠規劃，干一個項目吃一個，干完一個再找一個。由于房地產項目的經營周期長、回報高，許多中小企業和家族性企業都是短期行為，既不能擴大經營規模，也無法整合建筑產品特色和品牌優勢。這一部分房產商瞄準的是今天市場，考慮的是如何盡快把開發的住房賣出去，他們的經營指導思想是搞一褪子買賣，根本不顧買方利益。因此，他今天可以做房產買賣，明天可以做地皮或者其他商品的買賣，打一槍換一個地方，對自己的經營行為很不負責任。所以，就是在住房開發運作中，也可不按建設程序辦事，甚至可以不立項、無可行性論證，無規范設計圖紙，不報建、不辦施工許可證、不實行招投標，或者任意壓價，肢解工程，指定使用建筑材料和設備，還有一些國有房產商利用項目發包索賄受賄。除了房地產開發企業外，近年來隨著房地產市場完善所發展起來的各類中介、咨詢、、物管等中小企業，由于投資少，準入門檻低，市場需求廣泛，也大量出現。作為服務性企業，對職業技能、學識學歷和職業道德本應有極其嚴格的標準，但由于從業人員的素質參差不齊，管理不善，這也在一定程度上造成房地產市場秩序的混亂，降低了社會對房地產企業的總體信任度。

四、房地產企業營銷隊伍整體素質不高，影響營銷管理的工作成效

囿于對營銷管理的片面理解，許多企業并不重視營銷專業人才的培養和素質的提高。致使市場營銷管理人員整體素質低下，專業的營銷人才十分匾乏，普遍存在學歷不高、專業素質良蕎不齊的問題。營銷工作要求從業人員具有良好的綜合素質、敏銳的市場感受力和資源整合能力。優秀營銷管理人員的缺乏直接制約了優秀營銷方案的形成和實施過程中的有效控制。

五、整個房地產行業對營銷管理沒有一個理性、系統的整體思考

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內容摘要：隨著國家新一輪房地產調控政策的實施，市場環境發生了重大的變化，在這種環境下房地產企業只有不斷的研究和提高自身的管理水平，改革和完善經營體系和贏利模式，最大限度的優化營銷系統，挖掘潛在的利潤，才能獲得企業生存和發展的空間。文章指出，房地產開發企業建立以企業、中介商和消費者三者利益為主體的三維營銷體系，是在目前環境下完善開發商市場體系的一個有效方式。

關鍵詞：房地產 三維營銷體系 建構

房地產市場營銷體系現狀分析

我國房地產行業經過30多年的發展，形成了符合科特勒市場營銷理論、具有中國特色的房地產營銷體系，這一體系包括市場環境分析、研究和選擇目標市場、確立營銷戰略、制定營銷方案和管理營銷活動等五個基本部分。各部分基本任務如下：

市場營銷環境分析。目的在于房地產企業發現、分析、評估市場機會，一般包括宏觀環境分析、行業特點分析、競爭對手分析、企業內部分析和客戶需求分析等部分。

研究和選擇目標市場。企業經過分析和評估，選定符合企業目標和資源的營銷機會后，還要對這一市場特性和市場結構做進一步分析，以縮小選擇范圍，對準備為之服務的目標市場準確定位，并同時確定進入市場的時機、地點與方式。

確立營銷戰略。在選定了目標市場，進行了準確的市場定位后，營銷工作還要確立企業營銷戰略，主要工作有確定競爭戰略、樓盤產品和建筑設計定位、市場開發戰略、確定物業管理方案等。

制定營銷策略。房地產企業針對市場的需要，對可控制的各種營銷因素如樓盤、價格、促銷手段等進行優化組合和綜合利用，使之協調配合，以取得最好的經濟效益和社會效益。具體的營銷策略可包括樓盤產品策略、價格策略、促銷策略、服務策略、關系營銷、網絡營銷、整合營銷手段等。

營銷管理活動的組織執行與控制。市場營銷的管理活動包括三個方面：一是制定市場營銷計劃，包括企業的營銷目標以及達到這些目標的途徑或手段、營銷活動程序、營銷預算等過程。二是市場營銷實施過程：包括制定詳細的行動方案、建立合理有效的組織結構、設計相應的決策和報酬機制、開發并合理調配人力資源等過程。三是市場營銷控制系統：通過控制系統可以及時發現問題，分析原因，反饋信息，加以糾正。

在房地產市場營銷實踐中營銷體系逐漸完善，形成了地產戰略、市場調研、項目定位、營銷組織、價格戰略、營銷推廣等業務環節。目前我國房地產開發商大都采用這種既體現營銷理論又保證業務環節流轉順暢的實踐型營銷體系。

但是這一體系的設計是以開發項目為單元，缺乏企業整體運營的管理理念；側重房地產產品功能利益而忽視了其他盈利方式；重視單一的直接消費群而忽略了不同類型顧客的不同利益點。在賣方市場階段，這些問題的存在并不影響銷售實現，不影響房地產企業的迅猛發展。然而當市場發生變化后，體系中的缺陷就會立刻顯現，成為企業持續發展的短板。因此建構一個以開發商、房產中介商和消費者三者利益為主體的三維營銷體系，是目前環境下完善房地產市場營銷體系的一個有效方式。

房地產三維營銷體系的構成

麥肯錫咨詢公司的研究表明，企業、企業所提供的產品與服務以及顧客三者之間除了存在功能利益以外，還存在流程利益及關系利益；而且大多數顧客既關注功能利益，也關注流程利益和關系利益，但對這三種利益的價值取向分布卻又并不完全相同，功能利益、流程利益和關系利益構成了三維市場營銷的三個支點。功能利益是指企業所提供的產品與服務中能為顧客帶來什么樣的享受或取代部分勞動并蘊含在產品中的一些東西。流程利益是指各種使買賣雙方的交易變得更為簡單、快捷、便利、經濟的交易流程和交易措施，以增加顧客的自由度，減輕了顧客在交易過程中的各種麻煩或不便利因素。關系利益是指對那些愿意透露自身情況、顯示他們購買行為的顧客給予回報，它加強了企業與顧客之間的關系，使他們成為一個緊密的利益共同體。在現行的房地產營銷中，雖然關注流程利益和關系利益的營銷模式時有出現，但對三種利益關系進行創造性組合，并針對不同顧客群體采取個性化的三維組合式市場營銷模式卻并未引起產業界的廣泛重視。

房地產三維市場營銷體系的建立，目的是最大程度的滿足不同客戶的不同需求。體系的建立首先要打破平均化的客戶關系，有效地細分客戶群體，向不同類型的群體提供相應的三維營銷服務。根據房地產行業特征和營銷實踐，可以將房地產營銷的客戶分為潛在消費者、房產中介商、已簽約購買業主三個群體。在不同的開發項目中，三個客戶群的作用不同，所采用的三維營銷組合方式也不同。三維營銷體系是以企業整體運營管理為前提的營銷活動，而不是以某個開發項目為主體，其優勢在于充分優化整合企業整體營銷資源，降低項目營銷成本。在三維營銷體系中，業務流程除了現行的五項基本任務外，制定營銷戰略時，還必須分析項目細分客戶群體各類型的重要程度，對不同客戶類型的市場采用不同的三維營銷組合策略。對于潛在消費者市場，對應的需要以產品功能利益為主要訴求點；對中介商群體，則主要以流程利益為營銷手段；對已簽約購買了房產的業主，則應強調關系利益。對房地產功能利益的闡述已經相當豐富，在此不再累述。下面對房地產的流程利益和關系利益加以分析。

在房地產行業中，除了開發商之外，還有其他處于不同產業鏈位置的企業，比如顧問公司、營銷中介商、衍生服務行業等，他們也在以各自不同的角度去時刻關注著與自身相關的營銷手段和對象。而目前絕大部分開發商都采用了以直接銷售為主的營銷模式。最常見的是在現場售樓處“坐銷”的形式。這種銷售模式的優點在于場所固定，顧客有目的地去詢問和購買，并且專業度、權威度、可信度、服務的全方位程度都很高。但隨著市場環境的變化，產品同質化現象越來越嚴重，消費需求多樣化趨勢更為顯著，“坐銷”的形式在營銷環節中愈加顯得被動。因此多層次銷售渠道建設的目的便從降低銷售成本轉為以客戶為中心，體現客戶需求為主要目的。在制定針對客戶群體的營銷策略時，要充分體現出交易流程上可以提供的附加利益。比如為各銷售商建立銷售網絡平臺，網絡中不但可以準確提供各項目的整體規劃、不同銷售單元的動畫效果等資料，還可以通過門戶動態的反映各項目的銷控狀況，并進行交易操作；設立各個點直通各個項目的交通樓巴，方便散落在不同點的購房人現場看房的需要；針對性的提供廣告和公共關系等促銷支持。例如華納豪園項目主要對象是高端客戶群，項目銷售面積大、單價高，給銷售帶來了很大難度。但開發商充分利用了商的客戶資源，通過開發商自身在項目附近的高爾夫球場及其會館的資源，采用“體驗式”的營銷手段，讓客戶提前體驗和品味到在高檔生活區居住的感受，把購房者的思維提前引入到未來的生活中，讓他們充滿對此種生活方式的憧憬和認可，成功地完成銷售目標。

房地產營銷的一大特點是口碑效應顯著。老顧客所具有的營銷價值非常可觀，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關系的網絡資源。面對這一客戶群，關系利益成為主要的聯系紐帶。為了追求利益，他們希望發揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個人收益，因此有動機作為個人營銷，對于開發商來說，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。但目前許多開發商更多的把這一群體看成權宜之計，并沒有設計相應的營銷戰略。從長遠來看，企業應該把個人渠道完整的納入其營銷體系中，把現實、潛在與將來的關系顧客固化在目標群中。在策劃關系利益時，可以從以下三方面入手：一是應制定出切實可行的營銷策略，吸引個人加盟，納入渠道網絡布局；如通過VIP會員制等形式，建立起基于利益上的對公司的忠誠度。二是通過對首批入伙的業主裝修提供指導和支持凸顯示范效應，鼓勵業主邀請親朋好友上門參觀并提供交通飲食等方面的便利，達到行為引領和心理暗示作用。三是公司通過個人的利益依附于開發商整體利益的實現和提高來控制個人的營銷行為。相對應于個人的服務流程要便捷和靈活，公司應對個人進行有效地扶持，特別在營銷分成兌現上應尤其重視。

房地產三維營銷體系的組織與運營

現有的房地產營銷體系，對應了相應的營銷組織結構，其基本構架如圖1所示。

這種體系采用的組織構架大多是項目制或事業部制。顯然三維營銷體系的業務內涵更加豐富，組織結構也更加復雜，營銷組織的基本構架以大部制結合項目制為主，如圖2所示。

各環節的基本工作職責為：

營銷決策層：主要職責是規劃企業營銷總戰略、制定營銷計劃、督促和指導各部門完成各自的工作任務、營銷人員管理、營銷制度的制定與執行等。

項目投資管理部：負責營銷環境分析、市場調查、項目目標市場研究、產品開發、消費者分析。

營銷部：負責項目營銷策劃、市場推廣策劃、三維價值分析、營銷組織、銷售管理與控制、客戶服務。其中又分解為直接銷售分部：負責潛在消費者的營銷活動，以產品功能利益為價值切入點；渠道服務部：負責針對與企業合作的各種中介商的營銷活動，在合作協議的框架下，以流程利益為主要營銷手段；個人客戶部：負責個人銷售網絡的建設與管理、與物業管理公司的溝通與聯系。

營銷保障部：負責營銷網絡的建設與維護、信息管理、樓巴調度與管理。

資源管理部：負責成品維護與管理、合同管理、協調三維渠道供貨控制與管理。

具體的人員設置就要看各企業的具體工作目標確定，當然體系化的營銷工作的運作，尚需要人力資源部門、財務部門甚至法律法規部門的協助和管理。

房地產三維營銷體系的運行狀況，可以用圖3所示的模擬圖表示。

綜合上述，房地產三維營銷體系的建構，不僅在營銷理論上必要，而且實踐中切實可行。

參考文獻：

1.沈惠明.三維市場營銷[J].科技經濟市場，2007（3）