導語：如何才能寫好一篇房地產行業涉稅風險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產行業 納稅風險 防范

一、引言

企業納稅風險，是指企業的涉稅行為因未能正確有效的遵守稅收政策和法規而導致企業未來利益的可能損失，具體表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素。而就房地產企業來說，由于其本身涉及的稅種繁多，且稅收制度較為復雜，因此，在納稅遵從、應納稅額核算以及納稅籌劃等方面，就會比其他行業面臨更大的納稅風險。同時，房地產企業存在著開發周期較長、投資額巨大和會計核算相對復雜的特殊性，尤其是在滾動開發時，其成本更加難以確定。隨著企業會計準則的不斷更新，能夠準備把握房地產業務核算并正確計算出納稅金額的財務人員也不多。而以上這些因素就導致了房地產企業成為中國納稅風險頗高的行業之一。

二、房地產企業納稅風險的具體表現

（一）稅收政策遵從風險

稅收政策遵從風險是指企業的經營，未能有效適用稅收政策而導致未來利益的損失，大致表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素。具體說來，一方面，由于企業未能及時更新最新可適用的稅收政策系統，依然沿用原來的政策處理涉稅事項，從而造成稅收違法，例如，房地產企業在2002年之前，其土地來源是國家廉價的土地批租，但2002年之后國家規定土地的取得形式改為拍賣，這就導致企業涉稅事項的大幅度更改調整，如果企業沒有對這些政策法規進行精確的解讀，那么就會使自身處于很大的涉稅風險之中。另一方面，由于企業沒有對自身內部發生的新變化做出適用稅收政策的判斷，這樣也會同樣導致納稅不遵從。比如，在將開發的產品用于出租和自用時，因對稅收政策缺乏細致的了解，未能及時確認為稅法上的視同銷售，計算繳納營業稅和企業所得稅，這樣就構成了稅收違法，從而增加了企業的納稅風險。

（二）納稅金額負擔風險

納稅金額的負擔風險，實際上就是稅款負擔風險，而這樣的狀況在我國現在的企業中普遍存在。由于很多企業的會計核算制度不夠健全，稅務系統也沒用發揮相應的作用，這樣一來，就使得企業的納稅金額以“滾雪球”式的方式急速增長，導致很多納稅企業可能會因為過重的稅收負擔而陷入財務危機，甚至最終難逃破產的厄運。

對于房地產企業來說，納稅金額的負擔風險突出表現為在企業會計經濟業務中使用大量不符規定的票據進行結算，從而引起諸多本應該可以扣除的真實發生的費用不能夠在企業所得稅前列支，加重了房地產企業的稅收負擔。例如，企業在采購汽油、辦公用品之時，未能取得增值稅專用發票，從而不僅導致進項稅額不能如實抵扣，且企業所得稅的稅前列支也大打折扣。

（三）稅收籌劃風險

房地產企業涉及的稅種繁多，并且涉及的稅收條文及相關規定較為復雜，這就給了房地產企業較為廣闊的稅收籌劃空間。基于此，但是很多企業在經營過程中，進行了各種各樣的稅收籌劃。籌劃并非不可，但一些財務人員因為過分追求納稅籌劃本身而忽略了稅收政策遵從和納稅金額核算等重要工作，舍本逐末的結果是，不僅稅款沒有節省多少，并且，每年因為盲目稅收籌劃造成了納稅違規問題，不得不補交金額不菲的罰款和滯納金。

三、如何更好的防范納稅風險

（一）全面學習和把握稅收法規政策

稅收方面的法規政策本身就細致入微，條文繁多，并且更新速度很快，這就要求企業對這些政策法規進行與時俱進的學習，做到熟悉政策，理解其中含義，在實際工作中能夠正確的運用和計算，保證各項經濟業務都能夠正確的納入稅法的軌道中來。例如，房地產企業在解讀這些政策法規之時，可以根據自身特點著重把握合法與非法的臨界點，總體上保證企業經營活動的合法性。同時可以合理利用稅法賦予企業的各種權利，包括免稅、減稅、延期納稅等有利于企業進行資金周轉的關鍵點，減輕稅負，增加稅后利潤。學習稅收政策法規，不僅僅是加強企業納稅遵從的途徑，也是企業進行稅收籌劃的有效前提，這個方面，筆者會在之后重點說明。

（二）有效利用扣除比率，減輕企業稅負

近年來，國家稅務總局針對之前稅法中存在的稅收漏洞，進行了一系列的修訂，增加了很多反避稅的條款，使得我國稅法在趨于完善的同時，也增加了企業的納稅風險。于是，筆者認為，企業應該拋棄過去的理念，重點利用現行稅法中的一些扣除比率控制企業整體稅負，從而規避稅款負擔方面的風險。比如，我國稅法規定，除了一部分只有在實際發生時才可以列入抵扣范圍的成本費用之外，有些稅前扣除項目是可以按照權責發生制進行的，即費用可以在發生時而不是在實際支付時確認扣除。企業有些費用雖然在該年度內沒有實質性的支付行為，但是按照權責發生制的要求，應該屬于該年度內負擔，稅法又規定可以稅前扣除的，對這部分費用應該及時予以提取。比如，根據稅法規定，以合理比率提取12月份工資、工會經費以及年度內應該分攤的租賃費用和按照應收賬款合理比率提壞賬準備等。又如，在企業的所得稅稅前扣除范圍中，業務招待費為一大費用，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，可以在稅前按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。在年終匯算清繳時，超過稅法允許扣除的部分費用支出，企業應調增應納稅所得額。那么，若能夠做到讓扣除費用最大化，則可以達到最佳的減輕納稅金額負擔的效果。所有稅法中這些類似的規定就要求財務人員在日常經營核算中，把握各項費用的扣除比率，對費用進行合理的分類，盡量保證應扣盡扣，使稅前費用扣除最大化從而減少應納稅所得額。

（三）依法進行稅收籌劃

房地產行業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等。房地產行業的稅收籌劃一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面也需要利用房地產業自身的經營特點進行具有自身特色的稅收籌劃。當然，這所有的一切都是在合理合法的前提下進行，必須使得稅收籌劃的過程不違背相關的政策法規，不然，籌劃就失去了其可行性。土地增值稅可謂房地產行業的一大稅種，現行稅法中對土地增值稅實行四級超率累進稅率，而交稅與否的臨界點則是增值率是否超過20%，于是，如何利用這一臨界點進行籌劃，是房地產企業控制納稅風險的一個關鍵點。又例如，在房產稅方面，房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納時，稅率為1.2%，而按照房產租金收入計算繳納時，稅率變為12%，兩種方法計算出來的稅額存在很大差異，因此，企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。根據不同情況，啟用不同的稅收籌劃方案是必要的。就房地產企業而言，筆者認為，實施全方位的稅收精細化管理，將能夠考慮到的籌劃細節一一落到實處，必定能夠帶來節稅效應，從而更好的降低企業的納稅風險。

（四）實施納稅風險的轉嫁

經過這么多年的發展，中國的稅收中介機構也迅速的成長起來，成為一門新興的行業。而房地產企業想要更好的防范和化解納稅風險，求助于稅收專業機構是非常可行的。無論是稅務師事務所，還是會計師事務所都集中了許多稅務方面的精英和專家，納稅人可以請他們作為，全權處理企業的涉稅事項，而這也是與國際接軌的一種做法，在其他發達國家，稅務中介非常發達，事實上，尋求不僅僅可以提高納稅申報的權威性和專業性，確保納稅人正確和全面地履行納稅義務，而且也是轉嫁納稅風險的最好選擇。因為，按照中國現行法律政策的規定，如果稅收機構在對納稅人實施稅收時，給納稅人造成損失，稅務中介必須承擔賠償責任，彌補納稅人的損失，這就使得企業納稅風險轉移到了中介機構。當然，請求稅務中介幫助處理納稅事宜，也需要充分考慮稅務的成本與收益的關系，綜合權衡，做出最適合企業的決定。

參考文獻：

[1] 胡俊坤，房地產開發企業納稅風險及防范[J].中國房地產，2007 ,(05).

[2] 張瑞珍，房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃及風險防范[J]大家, 2011, (10).

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納稅風險對企業的成本影響是相當大的,體現在如下幾個方面:房地產行業的高稅負使企業納稅的風險程度加大房地產行業主要開發經營活動包括項目的規劃設計、征地拆遷和三通一平,房產施工與建設,工程驗收和結算、房產銷售等,涉及內容廣泛,業務多元,投資主體復雜,資金來源復雜,跨越周期較長,這就使得房地產行業呈現出高成本的特點,其中高稅負占據了很大的份額。房地產涉及到的稅種主要有八個,包括契稅、耕地占用稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅等,尤其在銷售階段承擔的稅負相當高,明顯高于其他行業。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業的八家企業,對他們2010年的稅負水平進行計算,為便于比較,所選擇的企業均繳納5%的營業稅。從表1可見,房地產行業的稅負明顯高于其他兩個行業,其中兩家房企(京能置業、浦東金橋)的稅負達到24%-25%左右之高,而平均值也達到近18%。因為統計樣本數量有限,這個均值趨于保守估計。房企的高稅負,使得風險程度加大,一旦企業出現繳納失誤,則造成相應的罰金、滯納金金額也相當可觀;或者企業未充分使用稅收優惠所引起的經濟利益損失也相應更大。

通常情況下,預征政策是調控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產市場價格情況下房地產暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產土地市場和消費市場的越來越規范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業所得稅預征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導致預征的土增稅和企業所得稅超出企業實際應繳稅款,在現行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現,在從緊的房地產信貸政策下,進一步加大房企的現金流風險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設施;既限制房地產企業信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業所得稅清算時點的先后也會給企業稅負帶來較大影響。

房地產企業進行稅務風險控制的可行性

稅務風險控制,即稅務籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內。舉個例子來看,設取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和為C,根據稅法扣除項目規定,項目開發期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設項目銷售收入定價為P,營業稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關系為:P≤1.67C也就是說企業銷售定價小于其土地費用及開發成本的1.67倍時,可享受到普通標準住宅的稅收優惠免稅政策。當然這只是一種數量關系,實際中企業不可能僅為了減少稅額而降價,當項目市場行情很好時,企業可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業應提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關系為:A≥0.15C。則可見,企業提價的范圍應當在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業定價時可以借助于稅務籌劃來減少稅負,這個范圍就是定價避免在土地費用和開發成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數,1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數。如果企業缺乏相關人員和稅務籌劃,定價范圍在1.67—1.82區間內了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務成本。

房地產企業在對項目開發成本進行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當,成本費用歸集科目是否準確,成本分攤方法是否合理等,均會對其最終稅負產生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產公司開發一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發補償款為11.47億元,開發成本發生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業。由于稅法相關規定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務人員在進行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分攤到成本,由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負,又不違反稅法精神呢？財務人員采取了如下核算方法:政策性用房不分攤政府土地收益,只分攤土地開發補償款(前提是還需要得到主管稅務機構的認可);此外,分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本,則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。

房地產公司進行稅務風險控制的措施

建立健全有效的納稅成本控制和風險防范體系。這首先需要制度建設,制定稅務管理辦法,明確各層級的稅務管理權責、流程及要求等;其次是落實稅務管理崗位,需要設立專職或兼職的人員負責稅務管理工作;再次是設置業務指引,即操作指南,使實施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項的報告制度。

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關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務風險控制

房地產行業是我國的一個重點行業，國民經濟有序運行離不開房地產行業的持續健康發展。增值稅時代，房地產業由于業務復雜、價格敏感，稅負變化備受關注。

一、實施“營改增”的重大意義

（一）進一步促進稅收公平

增值稅最大的優勢在于逐環節征稅，逐環節扣稅，避免重復征稅。由于增值稅是以增值額為基礎，從而不會出現原營業稅在流轉中的重復征稅問題，全面“營改增”后，所有行業間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國在商品流轉環節的稅收更加公平。

（二）推動經濟持續增長

一方面，“營改增”要做到所有行業稅負只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過5000 億元。而且此次“營改增”全面實施，涉及建筑、房地產、金融、生活服務4 個行業約1000 多萬戶納稅人，廣大企業將受惠于這項改革，企業稅負得到進一步減輕；另一方面，此次“營改增”抵扣范圍進一步擴大，不動產等固定資產基本得到扣除，從而基本建立僅對社會消費資料的價值進行征稅的消費型增值稅體系，有利于進一步激發企業的投資熱情，增強市場活力，用短期財政收入的“減”換取持續發展勢能的“增”，為經濟持續發展打下基礎。

（三）倒逼財稅體制改革

一方面，全面“營改增”后，地方主體稅種消失，在財政分權的背景下，地方政府急需構建新的地方主體稅種。在我國財政分權不夠徹底的條件下，本次“營改增”可能促使中央政府開始下放稅權給地方政府，建立真正的財政分權制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營改增”后，地方政府財政收入面臨更大的壓力，需要對當前不合理的增值稅分享模式進行調整，促進增值稅分享體制的改革。

二、“營改增”造成企業納稅風險的原因

（一）稅務風險管理意識不強

房地產企業剛剛完成“營改增”，企業內部的風險危機意識不強，大多企業還采取原有的“粗放式”經營管理模式。企業管理層及執行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業的財務風險，對稅務風險管理不夠重視，從而容易導致企業的稅務風險。

（二）稅務風險機構不健全

大多數企業沒有設置專門的稅務管理機構或稅收管理崗位，有些雖然設置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關稅務風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業素質。

（三）會計制度與稅法規定存在差異

會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現新的問題，雖然國家稅務總局與財政部不斷出臺相關文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規定之間的差異更加復雜，房地產企業必須認真地對改革后的財務、稅務知識進行理解、學習掌握和運用，在實踐中不斷協調會計制度與稅法規定的差異，這無形中為房地產企業的財務人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業稅務風險。

三、房地產企業“營改增”稅務風險控制策略

（一）培養財務人員稅務風險控制管理意識

企業稅務風險管理的好壞，主要取決于企業稅務風險管理文化。首先企業治理層和管理層需樹立正確的稅務風險意識和理念。在全企業構建一種稅務風險管理文化氛圍，使財務人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務風險管理工作成效和每個人的直接利益相關，如此便可有效增強企業相關人員的稅務風險管理意識。在實務操作中，財務人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規范財務核算、防范虛開發票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業務等。

（二）完善內部管理制度

從稅務風險內部控制的角度，對其在稅務風險內部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設性的意見，以解決該企業的稅務風險問題。房地產企業的稅務風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構架出一個完整的企業稅務風險管理體系。在事先預防模塊中，需要完善企業組織結構、樹立風險管理企業文化、建設企業內部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應對方案；在事后O督與評價模塊，通過建立信息系統進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監督與評估，保證企業稅務風險管理持續、有效運行。

（三）建立科學規范的稅務風險管理機構體系

所謂“沒有規矩不成方圓”，房地產企業應當首先確定稅務風險內部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監督三原則的指導下，根據行業特征與稅收政策，從戰略及業務層面識別、分析、評估稅務風險，建立完善的企業稅務風險內部控制體系。同時，加強動態稅務風險評估管理以及加強員工涉稅培訓，更好地防范、降低、規避稅務風險，達到創造企業價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務風險管理。

（四）全面梳理公司業務流程和修訂合同的稅務風險

一方面對過渡期合同進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態，以選擇適用的相關過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商和重新確認，并簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。另一方面對現有合同模板進行修訂：收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據“營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務等應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。

四、結束語

總而言之，“營改增”推行過程中，肯定會存在很多困難。房地產企業要在這個轉型階段，認真學習稅收政策，合理控制稅務風險，克服困難，爭取能夠在短時期內步入正軌，真正實現節稅的目的。

參考文獻：

[1]鄭雋曉.房地產開發企業稅務風險識別研究[M].云南財經大學，2015，5.

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一、房地產企業稅收籌劃的難點分析

從我國房地產市場和宏觀政策等角度進行分析，房地產企業在使用稅收籌劃方法時，存在的難點主要表現在該行業的復雜性、財稅政策更新、行業的地域性特點以及需要進一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。

(一)房地產行業的復雜性房地產行業的明顯特點就是人才密集、經營活動資金密集，其經營項目的規模較大、可影響的范圍也比較廣，同時還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導向的產業類型，與房地產項目建設當地的金融機構、主管部門、上下游產業以及政府部門都有著密切的關系。房地產企業的經營活動與內部的管理制度、管理水平有直接關系；同時，還會受到外界環境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產行業本身的復雜性，這將會對其發展產生很大影響，增加財務人員實施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實施效果。

(二)財稅政策更新因社會經濟從原本的迅速發展逐漸轉向平穩的發展趨勢，房地產企業的發展受到的影響越來越明顯，在這個基礎上，國家不斷調整財稅政策，希望能夠減少中小企業的稅收負擔，而各項財稅調控政策的出臺和實施，增加房地產企業的經營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財稅政策，這些政策限制房地產企業使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發揮作用，可見財稅政策更新是房地產企業實施稅收籌劃的難點之一，也只有解決這個難點，才能保證順利實施稅收籌劃措施。

(三)房地產行業地域性特征房地產企業的財稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產稅等都屬于地方稅，與當地的經濟發展和政策關系密切。中央對財稅的調整做出宏觀調控，而各地方結合自身的經濟發展和行業特點制定地方的財稅政策，而房地產行業的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點[1]。各地方由于發展上的差異，稅率和財稅的征收標準不同，地方機關對國家的財稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產企業的稅收籌劃，但同時也帶給稅收籌劃很大的自由發揮空間。

(四)籌劃專業性有待提升房地產行業的復雜性增加財務工作的難度，對專業性的要求較高，尤其是需要在國家調控政策不斷變化的情況下實施稅收籌劃，更加需要財務工作人員有較強的專業能力與素養。但目前房地產企業的財務工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業的措施，故而需要進一步提高籌劃工作的專業性。同時，房地產行業涉及的財稅工作涉及到交易環節、開發環節以及施工環節等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻最高的是土地增值稅，其核算過程極為復雜，始終是房地產企業稅收籌劃工作的重要內容。因此，只有提高稅收籌劃的專業性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質量，增加企業的經濟收入，促進房地產企業發展。

二、房地產企業稅收籌劃的對策分析

(一)認真做好會計核算基礎工作會計核算基礎工作是保證房地產企業順利開展稅收籌劃的前提條件。會計核算的完整性與真實性在一定程度上影響稅收籌劃的落實效果，也是企業開展稅務審核的關鍵性依據，而這一點需要以企業完善的內部控制管理與財務體系建設。如果會計核算都無法準確地反映出企業的真實情況，就需要面對稅務機關核查相關征收造成的影響，導致企業需要承受超額損失。因此，在實施稅收籌劃的過程中，需要認真做好會計核算基礎工作，并突出核算的作用與價值。

(二)及時掌握財稅政策新動向我國出臺的新的財稅政策是配合經濟形勢變化出現，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經營權流轉的規定，在流轉操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農村土地承包法》的實施[2]。房地產企業對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結合當前的財稅偵測和市場經濟形式，預測政策上可能出現的變化，提前做好應對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時且準確的掌握其精髓，并且能夠從企業自身的發展情況采取有效的應對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產企業發展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發揮其作用的重要措施。

(三)熟悉稅務機關工作流程我國的稅務機關掌握房地產企業的財務信息，利用企業報送的財務資料獲取并且積累相關數據，由此建立企業、行業的財務信息數據庫，將其走位評價房地產行業發展水平的重要依據。因此，企業需要在保證各項信息準確、真實的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應用大數據以及金稅三期的機會，并且在信息跨部門共享的基礎上，逐步落實企業、行業財務信息數據庫的建設，消除稅務部門和企業之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關稅法中，明確住房建設、自然資源以及規劃等部門提供真實的信息，協助稅務機關合理征收土地增值稅。在熟悉稅務機關工作流程的基礎上，房地產企業有效運用稅收籌劃，有利于增加經濟效益，實現其經營目標。

(四)做好涉稅事項前的籌劃房地產企業在使用稅收籌劃措施來提高經濟效益時，需要在項目立項以及研究可行性階段，有機結合項目經費測算與稅收籌劃目標，實現統籌兼顧的經營。財務工作人員考慮項目的整體，綜合考慮項目投資回收的可行性以及經濟指標的可行性，制定最優的經濟方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經濟方案[3]。此外，在簽訂合同時需要做好統籌規劃。合同是判斷涉稅性質的重要依據，也是稅務稽查工作中檢查的重點，通常在簽訂合同時就已經鎖定稅收籌劃的空間以及時間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產企業的將供應風險和財稅風險，不利于保證經濟效益。因此，在使用稅收籌劃時，房地產企業需要做好涉稅事項的事前規劃工作。

(五)建立專門的企業稅管部門房地產企業想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設有效結合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實施的風險，提高其成功率，增加企業經濟收入，還能夠有效、準確地反饋企業的會計信息質量，進而使其成為企業發展、決策的重要依據，進而提升企業整體經營、管理水平。新形勢下需要房地產企業做出相應的改變，在改變的基礎上為實施稅收籌劃創造條件，從而提高稅收籌劃在企業發展中的地位和作用，促使企業更為合理的使用稅收籌劃。

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近年來，房地產行業發展勢頭迅猛，在國民經濟中占有舉足輕重的地位。為抑制房價過快增長，維持房地產行業的穩定發展，我國出臺了多項關于房地產宏觀調控的政策。由于國家調控力度不斷加大，市場競爭日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產開發企業涉及稅種多，稅收負擔較重，由于內部成本費用壓縮空間有限，房地產開發企業經常通過稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時，國家出臺了一系列稅收法律法規，為房地產開發企業稅收籌劃提供了空間。

稅收籌劃的基礎是生產經營活動，依據是現行法律法規，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達到防范涉稅風險的目的，進而實現納稅人權益最大化。房地產業作為資金密集型行業之一，具有供應鏈長、風險高、地域性強、投資大、周期長等特點，在整個生命周期內涉及了諸多稅種，為房地產業的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產開發企業稅收籌劃策略

對于房地產開發企業的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結合房地產行業的特點開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點籌劃法

納稅臨界點籌劃法即在經營中遇到稅收臨界點時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔較重的稅收。納稅臨界點籌劃法適用于房地產開發企業在普通住宅土地增值稅具有稅收優惠政策的情況下。我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。

基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優惠政策籌劃法

稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產籌劃法

房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

我國會計準則規定，經濟業務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產和無形資產，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產開發企業的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產和無形資產的減值和壞賬準備，企業可以合理控制損益項目的列支和扣除。

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關鍵詞：房地產稅務籌劃財務管理

一、房地產企業稅務籌劃的概念與特點

（一）概念：房地產開發企業稅務籌劃是房地產企業在一定的社會制度環境下，根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現企業財務目標的謀劃、對策與安排的活動。房地產企業稅務籌劃包括避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。通過規避、優惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負的目的。

（二）特點：

1、合法性。房地產企業稅務籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負的決策是因為納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務通常具有滯后性，通常企業經營行為發生后，企業納稅義務才產生。稅務籌劃在充分了解現行稅法、政策和財務知識的基礎上，再結合房地產企業全方位的經濟活動，有計劃地進行規劃、設計稅負相對最輕和經營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務籌劃性的特點。

3、目的性。房地產企業進行稅務籌劃產生的最初原因就是直接減輕稅收負擔，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險等目標是在這個目標的延伸。

4、多維性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。

二、房地產企業稅務籌劃的可行性

首先，企業在籌劃稅務方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細致合理的分析，制定出正確的財務決策，使整個企業的經營、投資行為合理、合法，財務活動和經營活動健康有序運轉，實現良性循環。其次，在籌劃稅務方案時，企業精打細算、為了節約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少。企業要達到合法“節稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經營管理、財務核算和財務管理，才能保證稅務籌劃目標的實現。更重要的是，由于稅務籌劃方案在很多情況下會企業生產經營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務籌劃決策的風險和資金的時間價值。最后，還應得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業執行稅務籌劃的法律之繩，企業的一切具體行為都離不開國家的宏觀調控的政策。

三、房地產企業稅務籌劃的現實意義

（一）一定程度上能減輕房地產企業的稅收負擔

目前我國房地產企業涉及的稅種數量繁多，房地產企業稅收負擔重。當前房地產企業所承擔的稅務不僅包括一般企業應付的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、還有房地產企業特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮土地使用稅、房產稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當前房地產企業所承擔的稅收負擔偏重，而包括避稅、節稅、轉稅等多方面的措施的稅務籌劃能合理有效地改變目前房地產企業的這種狀況。

（二）幫助房地產企業盡早掌握最新財稅政策法規

國家陸續出臺針對房地產企業的一系列重要財稅政策、法規以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復雜的企業交易行為和越來越嚴格的稅務機關征管措施，導致企業的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產企業必須充分了解國家稅收政策，并結合企業的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風險，實現涉稅零風險，達到企業持續、健康發展的目的。

（三）有利于房地產企業長遠發展的需要

在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，為了實現這一目標必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業的聲譽，并對企業正常的生產經營百害而無一利；稅務籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產企業長遠發展需要的有效途徑。

四、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題

（一）政府機關部門的決策對房地產企業稅務籌劃有很大影響。房地產經濟越發達，競爭越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不只是稅務部門，房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負擔的降低。如果單從稅務籌劃就是為了實現企業稅收負擔最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務籌劃的一個關鍵方面，但這種理解不利于稅務籌劃方案的有效設計和整體權衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，還要兼顧經濟活動參與各方的課稅情況及其稅負轉嫁，當新發生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務籌劃應該是多種稅務方案的優化選擇，我們不能認為稅負最輕的方案就是最優的稅務籌劃方案，這樣不顧企業總體利益的下降，犧牲企業整體財務利益換取稅收負擔的降低明顯是不可取的。

（三）稅務籌劃具有極強的適應性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復雜決定在進行稅務籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產企業在稅務籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經濟和社會發展進行調節。二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求、對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產企業稅務籌劃的措施及發展趨勢

（一）房地產企業在設立環節上的稅務籌劃

稅務籌劃是一種新型的企業經營管理理念，它要求企業經營決策者在謀劃各項經營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業性質、組織形式、人員結構、出資方式等，為企業選擇其在經營階段所應承擔的稅負。

（二）房地產企業籌資環節的稅務籌劃

企業在籌集到所需要的足額資金的同時，還應該要實現籌資成本的最小化。認真考慮債務資本和股權資本之間的搭配比例，理搭配資本結構以及運用適當的方法進行籌資能減少借款利息、物業管理費用和其他費用等，節約大量的新的成本。

（三）房地產企業開發環節的稅務籌劃

房地產開發費用的扣除方法就有兩不同的規定。規定的不同造成兩種方法計算的“房地產開發費用”也存在差異。但稅法規定房地產開發企業因分立發生的房地產轉移不征收土地增值稅、連體樓內不同類型房產適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負目的。

（四）房地產企業銷售環節的稅收籌劃

企業可設立全資子公司或獨立核算的二級法人機構去專門從事與企業自身經營無關的業務，就可以令這部分代收或代墊的費用從應納稅營業額中分離出去，使這部分業務能適用與之相適應和配套的稅率，從而降低相關的稅負。

總之，房地產開發企業稅務籌劃活動是一項涉及各種學科的高智商活動，應當有選擇的引進既有專業技能又精通稅法的稅務、咨詢機構為企業經濟活動出謀劃策。

六、結束語

房地產產業作為經濟危機后拉動經濟復蘇的一個強力增長點，在國民經濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產企業成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的研究，明確房地產開發經營業務流程中各階段的稅務籌劃要點，提高房地產企業的納稅意識、經營管理水平，以便有效防范涉稅風險，實現房地產企業價值最大化。

參考文獻：

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關鍵詞：新會計準則；房地產；稅收籌劃

一、新會計準則對稅收籌劃影響分析

新會計準則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例，在2007年1月1日起在上市公司執行，其他企業鼓勵執行，但現在，我國房地產企業的稅收籌劃工作進行的過程中產生了很多影響。其中產生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產企業對存貨計價方式做出了明確規定，《企業會計準則》中對存貨發出計價方式祥先進先出或者是加權平均法的方向轉變，這種形式下，企業毛利會產生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進行對應的稅收，可是，如果計價方式進行了改變，企業沒有按照相關規定進行對策的開展，使提升了房地產企業的稅負問題。房地產企業跟企業不同，房地產企業建筑時間長，如果直接或者是限定運用后將先進先出的計價方式取消，那么，房地產企業的當期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產以及固定資產計量的規定。投資性房地產的計量方式在新會計準則中規定是這樣的，倘若運用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進行完成，這種方式還會提升企業的稅負。新會計準則在對計量固定資產中，的規定也會影響涉稅情況。另外，新會計準則在公允價值的基礎上，對計量模式做出了規定，使得房地產企業在進行公允價值進行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進行擴展，對房地產企業負債以及資產計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產進行會計處理的時候會受到新會計準則的影響和限制，最嚴重的會影響納稅額度的計算。

二、新會計準則下房地產企業開展稅收籌劃的建議

房地產企業的稅收籌劃工作會因為新會計準則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產企業也不能坐以待斃，應該提出相應的對策。房地產企業的運營環境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產生很多問題，不能進行風險的規避。為此，本文對新會計準則下房地產企業進行稅收籌劃的建議進行論述。

(一)關注稅收政策加強風險防范認知

房地產會計工作人員在進行稅收籌劃工作的過程中應該密切關注我國政策和稅法的調整以及改變。房地產企業在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業的特征對信息管理系統進行創建，按照實際稅收政策進行改變，使得企業可以輕松地應對會計準則規定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產企業的影響。不僅如此，在進行稅收籌劃工作的過程中應該將潛在風險進行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進行。

(二)重視與稅務機構部門溝通

納稅行為在新會計準則和稅法中并沒有明確的規定，因為房地產企業與其他企業不同，稅法自身也比較有特點，所以，在一定的情況下對企業稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況，我們在進行稅收籌劃工作的時候，房地產企業應該跟稅務機構部門進行實時溝通和交流，只有這樣才能夠對部分新興業務的開展打下良好的基礎，同時還可以在最短的時間內獲得相關政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對于稅收政策信息的獲取要及時，因為稅收政策會降低政策變動產生的影響力。另外，房地產企業想要稅收籌劃工作順利的進行，還應該對會計基礎工作進行規范性的管理，同時，根據相關規定對賬冊和會計報表進行規范完整。

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關鍵詞：房地產業；稅收籌劃；探討

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產行業發展的相關性分析

房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。

經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。

二、房地產業的納稅現狀

我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產企業稅務籌劃的特點

由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：

1.稅務籌劃效益的顯著性

由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。

2.稅務籌劃的時效性強

我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。

3.稅務籌劃的復雜性

城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。

四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產開發業稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產開發業稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業內部環境的優化

（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。

參考文獻：

[1] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2012.

[2] 劉佐.中國房地產稅收[M].北京：中國財政經濟出版社，2006.

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我國房地產行業具有一定的基礎性，從1978年改革開放至今，歷經三十多于年的發展，與其他產業間聯系密切，已然成為拉動國民經濟發展的支柱產業之一，所以房地產企業能否健康、穩定、可持續的發展在一定程度上影響著我國經濟的走勢。根據這幾年房地產企業發展走勢來看，房地產企業的資金鏈相較于其他行業而言則要更加緊張。因為房地產企業的開發產品具有單位價值高、建設周期長、負債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點。目前房地產企業稅制設計不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉環節，而且多是以預繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費用，使的房地產開發企業面臨著巨大的經營壓力。因此，科學有效的稅務籌劃，能夠縮減企業稅收成本，有利于提高房地產企業的經濟效益，提高其競爭實力。

在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業保持競爭優勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質是指納稅企業在依照我國稅法的相關規定（含稅收法律、法規以及國家相關稅收規定）基礎上，以不觸及稅收法律法規界限的基礎上，通過對企業的投融資、經營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關稅收優惠政策，從不同納稅方案中選擇最優方案，規避納稅風險，實現稅負最小化，從而使企業達到利潤最大化這一經營目的。

二、房地產企業稅務籌劃現狀

2015年隨著全國兩會閉幕，房地產行業再次成為重要話題之一，房地產行業與宏觀經濟密切相關。國家在政策上加大了對房地產企業的宏觀調控力度，使得房地產企業的發展環境日趨復雜，在短期內限制了其經濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經出版許多涉及房地產行業稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產企業稅務籌劃的可行性

第一，政府鼓勵房地產企業開展稅務籌劃。一方面房地產企業通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業而言，有效的稅務籌劃要求企業涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業資源的有效配置，優化產業結構。

第二，我國的稅收環境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經濟逐漸與國際接軌，納稅企業在依法納稅的基礎上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規。在國際化的稅收背景下，為房地產企業充分有效利用各國各項稅收優惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發揮的平臺。

第三，隨著現代市場經濟的日趨復雜，相關稅收法律法規具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產企業合法的稅務籌劃提供自由發揮的土壤。

四、房地產企業主要稅種籌劃方法

房地產企業在經營過程中，前期投資金額很高，而且經營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產企業開發經營業務日趨復雜，企業除了土地、房屋的開發以外，還要建設相應的基礎和公共配套設施，經營業務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設計、建設、銷售到售后服務等一系列環節，當然各個環節都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設環節會涉及繳納耕地占用稅、營業稅及其附稅；銷售環節，需要繳納營業稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。

我國房地產企業在經營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅。稅率一般為營業稅一般為5%（其中建筑業為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業所得稅為25%等等。

（一）營業稅

房地產企業在經營過程的不同環節所涉及營業稅稅率和計稅依據會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業稅的計稅依據進行稅務籌劃：

1.營業稅稅率差異――不動產銷售和裝修分離。根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業為房屋及構筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業稅-建筑業”繳納3%的營業稅。

例1：當前大多房地產企業在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業額中，按照“營業稅――銷售不動產”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業稅―建筑業”3%的營業稅稅率納稅。因此，房地產企業在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產裝修和不動產銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業稅―銷售不動產”稅目稅率5%計征營業稅，而房地產企業提供的裝修價款將按照“營業稅―建筑業”稅目3%計征營業稅，最終房地產企業節約2%的應納稅額。

例2：房地產企業大多與與其他建筑單位一同開發，也就是“分包”給其他建筑公司，根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業作為發包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協調事宜，對于承包方將按照“營業稅―服務業”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業，不管其是否有參與施工，都應按照“營業稅―建筑業”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產企業作為發包方與建筑單位在合作開發過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業稅―建筑業”3%稅率計稅，節約2%的應納稅額。

2.營業稅計稅依據差異――降低價外費用。根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅的計稅依據是營業額，營業額等于全部價款加上價外費用。房地產企業可以采取合法手段降低企業自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。

例如：大多房地產企業在銷售不動產時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業費、水和電的初裝費、基礎設置的配套費用等等，按照規定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業稅。因此房地產企業可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業公司，以該物業公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產企業的相關價外費用，從而降低房地產企業稅負。

（二）土地增值稅

1.分散有關經營收入，降低土地增值率。例如：某房地產企業出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎實施安裝。根據規定，該房地產企業允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現的房屋增值額為600萬元。在此環節中該房地產企業應該繳納土地增值稅。根據規定土地增稅應納稅額是實現的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產企業土地增值率為：400/600*100%=150%。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數為15%。因此在此環節應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產企業將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經營收入分開計算，是房地產企業實現少納稅的關鍵。分散經營收入減少土地增值額，使得房地產企業稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產企業可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產企業實現少納稅的又一關鍵方法。

例如：某房地產企業開發一處房屋，支付800萬元取得土地使用權，花費1400萬元用于土地開發和配套必備設施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員發現，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產企業提供金融機構證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。

3.利用稅收優惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。房地產企業可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關鍵點就是房地產企業在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內，獲得免稅待遇。

（三）企業所得稅

1.房地產企業可以合理延遲房屋產權轉移時間。根據稅法相關規定，房地產企業在銷售房屋時，只有當房屋的所有權權屬關系發生變更時，企業才確認銷售收入的實現，此時間為納稅義務發生時間點。所以，房地產企業可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權等權屬關系轉移時間，延遲房產證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現時間點，延遲繳納企業所得稅的時間，緩解房地產企業在資金緊張情況下的納稅負擔。

2.房地產企業可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據稅法相關規定，房地產企業在生產經營過程中，通常會發生房屋所有權等權屬關系變更已辦理，企業的銷售收入已實現，但實際上卻還有一些基礎等配套工程還未最終完全辦理竣工結算等手續的情況，由此造成房地產企業無法準確地確認和核算房地產項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產企業的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業所得稅的時間，緩解房地產企業在資金緊張情況下的納稅負擔，實現企業利益最大化。

（四）房產稅

1.房地產企業的自用房屋的房產稅以房產余值計稅，房產余值是房產原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府決定。房產原值指在會計核算賬簿上“固定資產”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。也就是說，自用房屋的房產原值與企業應納房產稅稅額成正比例關系，房產原值越大，扣除比例一定的情況下，房產稅稅額越高。所以，房產稅稅務籌劃的關鍵就是合理適度地降低房產原值，房地產企業的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產原值的核算范圍，以達到房產稅的納稅籌劃。

例如：某房地產企業采用從價計征以房產余值作為其計稅方式。按照《房產稅暫行條例》的有關規定，房產稅按征稅對象劃分屬于財產稅類，房產是以房屋形態存在和表現的一項財產，獨立于房屋之外的有關建筑物不包括在內。準確掌握稅法規定中對房屋的定義，對獨立于房屋之外的建筑物是不征收房產稅的，所以企業財務人員在核算房屋原值的時候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，分開確認和核算。

篇10

隨著稅制改革的進一步深化，房地產行業“營改增”勢在必行，對房地產行業的發展影響深遠，相關企業應準確理解政策，審視企業自身經營管理以適應新的稅制環境。

現行稅制涉及房地產行業的有14個稅種，而各種收費有幾十項。目前，在房屋開發建設、銷售、出租、保有、轉讓等環節，征收很多稅種，主要包括營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。房地產行業涉及的產業鏈很長，須對整個納稅環節鏈條提前梳理清晰，未雨綢繆，早做稅收規劃，有效加強企業管理。本文從營業稅改增值稅將對房地產開發企業的建造成本、稅負、利潤、現金流情況產生的影響進行分析并藉此指出如何提前做好前期準備工作。

一.“營改增”對房地產企業建造成本的影響

建筑業是房地產開發企業重要的上游行業。在《營業稅改征增值稅試點方案》（財稅[2011]110號）規定建筑行業適用11%增值稅稅率，原則上適用增值稅一般計稅方法。建筑業實行“營改增”會直接造成房地產企業建造成本增加。

首先，由于建筑材料來源方式較多，勢必會增大建筑業增值稅進項稅額抵扣難度，而且其所面對的材料供應商及材料種類“散、雜、小”，且基本上都由個體戶、小規模納稅人供應，所購買的材料沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票，材料進項稅額無法正常抵扣，使建筑業實際稅負加大。

其次，根據《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅率低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）規定，一般納稅人銷售自產的下列貨物，可以選擇簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。以上所列貨物都是建筑工程的主要原材料，且所占工程造價比重較大。假設建筑施工企業購入以上原材料均能取得正規的增值稅發票，可抵扣的進項稅率6%，而據了解建筑業增值稅銷項稅率11%，相對于營改增之前，施工企業購入上述建材后增加了5%稅負成本，根據2010年公布的該行業產值利潤率3.55%而言，營改增無異于將增加建筑業稅負，擠占利潤空間。

再次，建筑工程人工費占工程總造價的20～30%，而勞務用工主要來源于成建制的勞務公司及零散的農民工。建筑勞務公司為施工企業提供專業的勞務服務，原來按3%支付營業稅，而實行“營改增”之后，稅率將大幅提高，但沒有進項稅額可抵扣，在當今人工成本不斷上漲的趨勢下，作為微利企業的勞務公司或是走向破產或是將稅負轉嫁到施工企業，另外，零散的農民工提供勞務所產生的人工費也沒有增值稅發票，亦無可抵扣的進項稅，勢必加大建筑施工企業人工費的稅負。以上兩方面導致成本增加也必然被攤銷在商品當中隨之轉嫁給房地產開發商，最終由消費者買單。而現在房屋的價格趨勢是政府通過宏觀調控手段抑制房價繼續上漲。房價不能對應上漲，那么由于稅制改革所帶來的成本增加只能由施工方和開發商自行消化。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

實行“營改增”，延續了增值稅的抵扣鏈條，避免重復征稅，降低了開發產品的成本，能讓房地產企業降低稅負。我國房地產行業流轉稅一直采用營業稅和土地增值稅雙重征收的制度。從價稅關系上看，營業稅和土地增值稅均屬于價內稅，實行價內稅加重了房地產行業的稅款，原因是價內稅形式較為隱蔽，不易為人察覺，所以給人的稅收負擔感較小，由于價稅一體，稅收的增加必然影響到商品的價格，并能對生產和消費產生連鎖反應，最終還有可能危及稅基的穩定增長。此外，由于征收價內稅的商品的特殊定價機制，隨著商品的流轉還會出現“稅上加稅”的重復征收問題，且流通環節越多，問題越嚴重。而作為一種價外稅。增值稅，其數額通過層層抵扣的方式實現了課稅數額的正確性。價外稅的計稅方式不會影響增值稅與商品價值的聯系。因此建筑業、房地產業全面實行營改增后稅收上引入了增值稅的抵扣鏈條。上一層行業帶來的增值稅可以扣除。

在假定建筑業、房地產行業均適用11%增值稅率，其他部分現代服務業適用6%稅率，所有屬于抵扣范圍的進項稅都能取得增值稅發票的前提下，筆者依據天津地區房地產行業基礎數據推算營改增后房地產行業稅負較之前下降約1%，具體推算如下：

假定天津地區某非普通標準住宅項目單價15000元/平米，地價及大小配套費2300元/平米，前期勘察及設計等費用140元/平米，建安工程費（含樁基、建安工程、監理費、樓宇智能化等）4600元/平米，配套及基礎設施費（含水、電、氣、熱、配套工程監理費、有線電視等）480元/平米，公司承擔的維修基金費225元/平米，其他費用（含造價咨詢、結算審核費及不可預見費等）480元/平米，期間費用（含財務費、管理費、銷售費）1400元/平米。

營改增之前推算：

營業稅金及附加=15000x5.65%=847.5（元/平米）；

土地增值稅：

增值額=15000-（2300+4600+140+480+480）×1.3-15000×5.5%-225-1400=2150（元/平米）

增值率=2150/[（2300+4600+140+480+480）×1.3+15000x5.5%+225+1400]-16.73%

土地增值稅額=2150x30%=645（元/平米）

企業所得稅=（15000-2300-4600-140-480-480-15000x5.65%-225-1400-645）x25%=970.63（元/平米）；

稅負率=（847.5+970.63+645）/15000=16.42%

營改增之后推算：

銷項稅額=15000/（1+11%）x11%=1486.49（元/平米）

進項稅額=（4600+480）/（1+11%）×11%+（480+140）/（1+6%）x6%=538.52（元/平米）

增值稅額=1486.49-538.52=947.97（元/平米）；

城市維護建設稅=947.97x.07=66.36（元/平米）；

教育費附加=947.97x0.3=28.44（元/平米）；

地方教育費附加=947.97×0.2=18.96（元/平米）；

防洪費=947.96x0.1=9.48（元/平米）；

土地增值稅：

增值額=15000/1.11-（2300+4600+140+480+480）×1.3-225-1400-947.97-66.3628.44-18.96=426.78（元/平米）

增值率=426.78/[（2300+4600+140+480+480）x1.3+225+1400+947.97+66.36+28.44+18.96]=3.26%

土地增值稅額=426.78x30%=128.03（元/平米）

企業所得稅=（15000/1.11-2300 4600—140—480—480—225—1400—128.03—66.36-28.44-18.96-9.48）×25%=909.31（元/平米）

稅負率=（947.97+66.36+28.44+18.96+9.48+128.03+909.31）/（15000/1.11）=15.60%

稅負率降低=16.42%-15.60%=0.82%

基于上述推算，未來房地產業營改增有助于房地產業發展及房價合理回歸，減輕購房者負擔的同時，促進了房地產行業健康理性發展，優化產業鏈條，使房地產企業做大做強，更加專業、規范，達到了通過經濟杠桿有效調整房價的目的，使兩種增值稅的“自動穩定器”作用更加明顯，增強了對房地產市場的調控，熨平了經濟周期。

三，“營改增”對房地產企業凈利潤及現金流的影響

房地產是地方政府最強勁的收入來源。根據相關機構對139家A股上市公司進行統計發現，自2007年一季度至2013年一季度139家房地產企業的稅額高達6429.7億元，而同期的凈利潤僅為6265.4億元。房地產企業繳稅額與凈利潤額逐年遞增。從2007年繳稅僅為509.05億元，一路猛增至2012年的2606.91億元。2008年至2011年的年度繳稅額分別為619.85億元.1128.9億元.1142.93億元.1463.98億元，自2007年以來至2012年，房地產企業逐年增長的凈利潤為452.02億元、640.40億元.879.19億元.1177.72億元.1401.18億元.1589.25億元，值得關注的是，房地產企業繳稅增長的曲線與房企凈利潤增長的曲線保持正相關，但凈利潤總額一直低于繳稅額，房地產企業每賺1元錢，政府就要收取1.02元的稅款。

分析房地產企業稅款增加的原因不難看出，由于其營業收入、凈利潤等增長導致營業稅金及附加、房產稅、企業所得稅等隨之增長；另外隨著土地出讓金收入增幅下降，已對土地財政產生嚴重依賴的地方政府加大對房地產企業的稅收征管，例如對土地增值稅預繳和清算力度的加大。房地產企業稅負增加將使企業面臨更加嚴峻的財務壓力。這會使房價的剛性成本增加，并會在一定程度上轉移到房價中，最終由消費者買單的局面。

基于上述問題，本次營改增的主要目的就是為了減稅，稅負的降低會使相同業務狀態下支付稅款的現金支出減少，從而改善房地產企業現金流狀況。但是由于市場競爭的有效性，建造成本的增加，稅改后房地產企業很難實現更多的超額收益；現金流方面由于稅負的降低，有望實現現金流情況地改善，當前房地產企業在經營中為了提前回籠資金多采用預售制，同時稅法規定采用預收款方式的房地產企業納稅義務發生的時間為收到預收款項的當天，因此在營改增納稅時點還沒定論的情況下較難與營業稅時點進行比較，基于減稅的改革初衷，房地產企業現金流有望實現改善。

四、房地產企業應對“營改增”的前期準備工作

第一、針對建造成本增加，房地產企業應提前做好以下準備工作：提高納稅意識，杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，及時取得發票，不應拖延；加強會計核算工作，提高會計核算質量，做到筆筆賬目有合法的原始依據，堅決做到沒有發票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達到項目竣工驗收，會計核算結束。

第二、針對房地產企業應避免儲存大量原材料及捂盤惜售現象，因為實行“營改增”后，房地產企業稅負降低導致房價可能下降，若之前儲存大量原材料或是捂盤惜售則會使商品成本偏高，價格不具競爭力。

第三、要處理好期初稅款抵扣問題。當今房地產企業普遍推行精裝修策略，在營改增稅制改革的大背景下，房地產企業勢必加大精裝修力度，購買大量家用電器，一方面充實了商品的賣點，另一方面在增值稅進項稅抵扣及土地增值稅清算方面占得先機，因此房地產企業應更加規范的收集、審核、整理增值稅發票，以備在實行營改增后，期初增值稅進項稅額抵扣順利實施。

第四、對于大型房地產企業而言，由于開發項目眾多，分布也比較廣，為了發揮規模優勢獲得最大的折扣力度，由集團公司統一對外采購所有物資并直接向成員公司提供，由于集團公司統一集中采購的物資是由集團公司與供應商簽訂的合同，取得的增值稅發票的購買方名稱是集團公司，只能由集團公司繳納增值稅時全部進行抵扣。這樣會使各成員單位無法抵扣增值稅進項稅，而且一旦營改增后，開發項目所在地可能會按一定比例就地預繳增值稅，對于作為一級法人的集團公司要預繳增值稅，開發項目所在地公司也要預繳增值稅，會對集團整體現金流管理產生巨大影響，因此筆者認為可以由集團公司統一與供應商進行洽談，但簽訂合同時，由集團公司和成員企業分別與供貨商簽訂合同，各自取得增值稅發票，各自分別進行抵扣。或者對既有或新設立具有法人資格的成員企業重新進行戰略定位，撤銷具有法人資格的成員企業，變更或新設立不具有法人資格的分公司，這將有利于減輕集團公司和成員企業納稅的工作量。

第五、由于增值稅納稅和管理較為復雜，營改增后企業機構需要設置專門的稅務崗位，增設相關專員，統一管理企業稅務籌劃。

第六、營改增稅制改革由于涉及到企業方方面面的工作，需要企業領導、相關人員超前謀劃、全盤考慮、積極應對，提前做好相關培訓工作，謀劃制定或修訂相關制度，使營改增能在房地產企業順利平穩過渡。