導語：如何才能寫好一篇房地產業涉稅風險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞 “營改增” 房地產業 建筑安裝業 涉稅風險 風險防范

“營改增”是供給側結構性改革的重要舉措，也是深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點已經取得積極的成效，因此全面推開“營改增”試點，覆蓋面更廣，意義更大。房地產和建筑安裝作為此次全面“營改增”試點的重要內容，從以往經驗看，房地產業、建筑安裝業均是欠稅、發票問題最為突出的領域。隨著“營改增”試點工作的不斷深入，如何防范房地產業、建筑安裝業的欠稅、發票虛開、虛抵的涉稅風險，將日漸成為國稅系統日管和執法風險的重要內容。

一、房地產業、建筑安裝I涉稅風險的現狀

（一）房地產、建筑安裝行業的特點

房地產業，又稱房地產開發、經營和管理業，它是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業；建筑安裝業，是指建筑安裝工程作業，是以砌筑組合安裝為手段，使產品與大地相連固定不動的生產活動。建筑安裝業是房地產業的前期工作，而房地產業是建筑安裝業的后期銷售。由于房地產業中的房產建設是由建筑安裝業來完成的，所以建筑安裝業和房地產業有著一種相互依存的關系，它們是相互鄰近的上下游行業，具有較為相似的行業特點。

房地產業和建筑安裝業具有分包、轉包環節多，經營范圍廣，流動性大，產品多樣，施工條件復雜多變，建設周期長，管理困難，資金占用量大等行業特點。

（二）房地產業、建筑安裝業存在的涉稅風險

房地產業、建筑安裝業由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財務制度混亂、發票管理不規范、虛假發票抵減成本、偷稅、欠稅的現象。全面推開“營改增”試點后，房地產業、建筑安裝業一般納稅人將按11%的稅率實行進項抵扣制，從繳納營業稅變為繳納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業稅的核算模式更加復雜，如何防范房地產業、建筑安裝業存在的涉稅風險，將成為國稅機關的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風險高，日常監管難度大。房地產業、建筑安裝業的工程款主要采取兩種結算方式：一是預付款的形式；二是進度款的形式。在這兩種結算方式下，稅款征收都會出現不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進項相對較多，項目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項增加，可抵扣的進項稅減少，項目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業甚至會出現“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發票管理不規范，存在發票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發票的領用、開具、保管、認證等的要求比營業稅發票更加嚴格，“金稅工程”基本可以杜絕假發票的現象。全面推開“營改增”試點后，目前普遍存在的房地產開發商利用建筑承包商虛開發票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風險，并有可能擔負刑責。由于房地產業、建筑安裝業無法取得足夠發票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發票的行業鏈條。

二、房地產業、建筑安裝業涉稅風險產生的原因分析

（一）周期長、資金占用量大的行業特點，容易產生偷、欠稅風險

房地產業、建筑安裝業時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實踐中，建設資金大都由施工方墊資，并且建設方拖欠工程款的現象也比較普遍。由此，很多納稅人認為，只要建設方不支付工程款就不需要結算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業通常在工程項目全部結束后才與施工企業結算“甲供材料”，但是這些材料已經使用，按照稅法相關規定，應該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財務制度不規范，法律意識淡薄

在日常檢查中發現，房地產業、建筑安裝業普遍存在納稅人申報計稅依據真實性不高的問題，有相當部分建筑業納稅人財務制度不健全，賬證不規范，使稅務部門的財務報表和申報表存在虛報現象，申報表上的數據與經營實際存在較大出入。

（三）管理部門之間缺乏協作，增添了征管漏洞

稅務機關與建委、財政、監察等部門的協作和配合不夠全面，對當地建筑項目的詳細信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業工程項目的承包權通常是采用招標、競標的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質等條件進行審核，但是稅務機關卻不能加入競招標的過程，不能從源頭掌握建筑工程項目的具體施工計劃進程，從而難以對建筑企業的項目工程進行源頭管控。

三、全力防范房地產業、建筑安裝業涉稅風險的相關建議

（一）加強涉稅政策宣傳培訓，提升企業納稅遵從度

針對房地產業、建筑安裝業納稅人有關增值稅相關涉稅法律法規欠缺的實際情況，采取發放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態”方式與平面媒體、網絡、電視、廣播等“動態”載體相結合的方式，對“營改增”政策和相關稅收的法律法規知識進行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發票的領用和使用的相關規定以及實際工作中遇到的各種“營改增”問題進行逐一講解，引導納稅人自覺落實相關政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴把發票領用關，加強企業日常監管

針對房地產業、建筑安裝業發票虛開隱患較高的實際情況，在增值稅專用發票的供應上，堅持從嚴管理和限量發放的原則。根據企業經營情況嚴格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當”，避免在試點期間超量、超額發售發票。稅源管理部門，積極加強對房地產業、建筑安裝業增值稅專用發票的開具情況進行摸底，對使用過程中發現增值稅專用發票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實堵住發票“虛開”的口子。

（三）嚴把專票證認證審核關，強化注銷環節的審查

充分發揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產業、建筑安裝業中的高風險企業，積極開展涉稅檢查。結合納稅人實際業務、賬務處理、申報情況等不定期抽查進項抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發票信息，及時核對其生產經營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴防“虛抵”風險。同時，稅源管理部門要加強對房地產業、建筑安裝業企業注銷環節的審核把關工作，對票貨不符、賬實不符、關聯交易等涉嫌發票“虛開”“虛抵”的情況進行重點審核，堵塞企業走逃的最后關口。

（四）加強部門間的合作，堵塞征管漏洞

房地產業、建筑安裝業涉及的行業多、部門多、產品范圍廣，要做好對房地產業、建筑安裝業的涉稅風險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關部門的信息交流，定期開展數據信息交換，努力實現相關各方能夠實時掌握稅源動態及變化情況，避免因信息溝通不暢導致管理弱化的問題，切實堵塞征管漏洞，防范房地產業、建筑安裝業的涉稅風險。

（作者單位為青島科技大學）

參考文獻

[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊稅務師，2013（12）.

[2] 張.“營改增”中存在問題的探究[D].山東大學，2014.

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關鍵詞：房地產企業；稅務內控；構建

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發展，提高自身競爭力是眾多企業追求的戰略目標，而內部控制就是實現企業長遠發展目標的一個必要手段，監控著企業內部管理。在所有企業看來，企業內部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業面臨的風險，可是關于稅務的內部控制體系，卻沒有被企業同等對待。當前形勢下，我國的稅收政策不斷調整，對企業實行了減稅、免稅等許多優惠政策，在很大程度上減輕了企業的稅收負擔。可是任何事物都有兩面性，企業在減輕稅收負擔的同時卻增加了稅務稽查的風險。企業所面臨的稅務環境不斷變化，這就要求企業適應環境的變化，加強內部控制管理水平。企業一方面要做到樹立稅務風險的防范意識，另一方面要在企業整體的內部控制體系中滲透稅務控制體系。

一、構建稅務內控體系的必要性

一種普遍觀點認為，企業的董事會、相關管理部門以及全體企業職工等共同實行的，實施企業稅務內控的根本目的是防范稅務風險，提高稅務價值，增強企業競爭力，并針對這一目標實行系統的、規范化控制活動。

近幾年以來，我國房地產業的飛速發展也帶動了房地產業的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對房地產業采取了宏觀調控的政策，而且國家對房地產業的稅務管理力度在逐年加大。國家稅務局曾經在十年前就已經把房地產業列為稅收專項檢查的對象，并且是必檢對象。在人民群眾眼中，房地產業中經常出現稅收差錯，比如偷稅、漏稅現象，這就從另外一個角度證明了我國的房地產業的稅務征收存在許多問題，有很高的涉稅風險。

在我國，國家對房地產業實行宏觀調控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺了許多政策來調控房地產市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產市場。盡管如此，房地產業仍然是我國國民經濟的支柱產業，而且房地產業的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產業的稅務內控體系顯得十分有必要，有利于規范房地產行業，使其健康發展。這不僅僅對房地產業有巨大作用，而且對我國的整個國民經濟都有很重要的意義。

如果企業沒有建立健全的稅務內控體系將會加大企業面臨的稅務風險。沒有健全的內控制度可能會使企業的稅務籌劃出現問題。比如，本來是想節稅，可是籌劃不當可能會導致偷稅、漏稅，也可能因為不懂國家的稅收政策中的優惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費。除此之外，稅務內控管理體系是否健全能夠影響企業的生產經營活動，也是企業能否長遠發展的關鍵環節。

二、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法

（一）提高企業稅務內控管理水平

企業要設立專門的稅務管理部門，即使自身條件不夠，無法達到設立專門的部門的水平，也要由專業人才專門管理企業的稅務管理工作。企業一定要把稅務管理工作人員的責任明確到位，除此之外，企業其他一些人員，只要是涉及到稅務的崗位，比如采購部門，都要明確職責。企業領導要大力支持稅務管理工作。稅務管理工作內容有：核算稅務申報數據、管理發票使用、分析稅收風險、研究國家稅收政策，利用其中的優惠部分，合理進行稅收籌劃、指導企業的相關部門，避免經營活動中的稅務風險、關注企業投資方向，提出稅務管理意見等。

（二）控制各環節的風險管理流程

企業的稅務內控體系屬于提前防范性質，對企業所面臨的風險要提前防范。完善稅務內控體系就要做到使企業各環節能夠正常運作，降低企業所面臨的各種稅務風險。企業的稅務內控管理是企業現代管理的重要內容，所以一定要在企業內部設立專門的涉稅管理部門，同時，要加大企業稅收籌劃的管理力度，使企業在運行中的每一個環節都能達到稅后收益的最大化。房地產企業首先要認真分析自身的每一個環節，正確評估，有效控制生產經營活動中的每一個涉稅環節，把風險降到最低。通過不斷完善稅務風險控制體系，并使之有效運行，達到控制涉稅環節的目的，從而實現稅務價值的提高。房地產企業有以下幾個環節可能會涉及到稅收，比如開發環節會涉及到土地增值稅；銷售環節會涉及到營業稅、土地增值稅以及印花稅等多個稅種，在這個環節中，企業所面臨的稅種最多；在保有環節中，房地產企業會涉及到房產稅、營業稅、城市建設維護費等若干稅種。

（三）企業內部要建立風險匯報制度

風險匯報制度，也就是企業內部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發，以大局為重，認真對待企業稅務管理工作。建立風險匯報制度能夠使每一個涉及稅收的企業職員都能夠明確自己的責任，樹立風險意識。對房地產企業來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項有時候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實際出發，針對企業的具體情況做出具體分析。對于一些重大的涉稅事項，比如稅務檢查、稅務籌劃、涉稅合同以及國家稅務優惠政策的調整等，一定要及時匯報。企業相關部門的涉稅人員如何進行匯報是由匯報標準決定的，并且要遵從一定的匯報流程。這就會使匯報文本在各部門之間流轉起來更加方便，和諧統一。

（四）建立內部稅務風險測評制度

從管理房地產的角度出發，測評企業運行中的稅務風險，并將其制度化，這就是風險測評制度，它屬于企業日常管理的一個方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業職工控制風險的意識，培養其高度的責任感。所以，房地產企業要及時做好職工的培訓工作，使其充分了解稅務基本知識，深刻認識稅務風險。第二，各個涉及到稅務的相關部門要及時評估涉稅風險，并及時調整工作方向，把風險消除在萌芽之中。第三，要根據國家稅收政策的變化及時調險測評制度。房地產企業的各部門之間一定要加強溝通，及時進行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關系，得到他們的指導和建議，對于規避稅務風險具有很重要的意義。

三、結束語

總之，房地產業的稅務管理一定要加強。企業一定要結合自身的實際情況建立有效的稅務內控體系。只有這樣才能防范稅務風險，加快企業發展。

參考文獻：

[1] 梁云鳳，逄振悅，梁云波.納稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006.

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關鍵詞：房地產企業；涉稅賬務；問題；對策

1引言

自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。

2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。

2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象

從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。

3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究

3.1完善相關法律法規建設

雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規。現階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。

3.2加強財務核算管理

針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。

3.3加強對小稅種的關注力度

針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結語

綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展。基于此種情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。

參考文獻

[1]陸迪.商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現代化,2014（28）.

[2]王寶田.房地產企業所得稅匯算扣除項目涉稅風險與防范——基于對房地產企業稅務檢查的理性思考[J].中國集體經濟,2014（10）.

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公司財務部年終工作總結

XX年，對于我們祖國來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國家在XX年經歷了嚴寒和溫情、經歷了磨難和榮譽、經歷了經濟的低谷和復蘇；XX年，對于我們房地產行業來說是非常值得深思的一年，房地產業在XX年步入了行業的周期，房地產業在一片該不該“救市”的爭論中從年頭走到了年尾，房地產業的生存之路將走向何方？需要我們地產人用智慧和汗水去描繪；同樣，XX年，對于我們xx公司來說更是不平凡的一年，是內涵豐富的一年，是蛻變成長的一年。xx公司在XX年經歷了bsc的陣痛、經歷了培訓老師的洗禮、經歷了xx改制成功的榮耀、經歷了工業項目掛牌的喜悅、也經歷了房產銷售的低谷。

就是在這樣一個復雜多變、跌蕩起伏的外部環境和內部環境下，xx財務部在公司領導班子的正確指引下，理清思路、不斷學習、求實奮進，在財務部的各項工作上實現了階段性的成長和收獲。下面就將財務部所做的各項工作在這里向各位領導和同仁一一匯報：

一會計核算工作

眾所周知，會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是財務人員安身立命的本錢，是各項財務工作的基石和根源。隨著公司業務的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，成為我們財務部向上進階的新課題。為努力實現這一目標，財務部主要開展了以下工作：

1、建立會計核算標準規范，實現會計核算的標準化管理。財務部根據房地產項目核算的需要、根據納稅申報的需要、根據資金預算的需要，設計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產會計核算的教科書做為財務部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統一性、一貫性和連續性;有了這套會計核算標準規范可以使我公司的帳務不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務。值得一提的是，按照我們設的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設置得到了集團領導的好評。

2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現在的財務部內部會計核算流程更加突出了內部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規定。保證了財務信息能有序地、按時、按質地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現象減少了，財務報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務部的各類財務數據的及時性和準確性均達到集團財務部的要求。

3、加強各業務單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應商往來帳目清楚準確。同時加強應收往來款的追討，在年內追回了xx的往來款xx萬元。

4、除此之外，財務部組織全體員工在XX年共完成了： 收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統計表xx張。出具xx集團、xx集團相關財務報表xx張，出具預算報表xx張等。

二、 融資、預算與資金管理工作

資金對于企業來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產業進入了新一輪行業周期的歷史時刻，國家為調控房地產的經濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調控，目的就是為了抬高房地產業的資金門檻，對整個房地產業進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成xx改制投產、工業項目的全面掛牌啟動，xx的前期開發。最嚴重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風險。所以對于XX年財務部來說，如何做好融資？如何做好資金預算？如何做好資金管理成了財務部擺在第一位的頭等大事。為此，財務部也投入了大量的時間和精力去做好相關資金管理工作，盡最大努力去幫助企業渡過資金難關。

1、財務部加強與七家商業銀行的聯系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業銀行的底線。可由于受到國家貨幣政策的宏觀調控的影響，商業銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業銀行為降低經營風險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產企業是慎之又慎。XX年xx市各商業銀行對房地產業的貸款總量較去年已經下降xx%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環境下，財務部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創新與各家銀行展開艱苦的商業談判。這其中與銀行的各級主管領導洽談、會餐、應酬，跑了多少次銀行、復印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業余時間，財務人員已經無法用數字去統計了。值得高興的是，最終財務部在公司領導的正確指導下，憑借在工作中總結出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業項目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務，因為我公司的資產負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財務部可以驕傲地說，在融資方面，XX年xx財務部走在了同行業財務部的前面。

2、預算執行方面，在公司領導的大力推動下，在財務部的積極組織下，目前公司的全面預算管理工作已經融入到各個部門的日常工作當中，各個部門已經能熟練的運用全面預算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務部還定期組織預算差異分析會議，總結討論預算差異產生的原因，提高了各個部門對財務數據的重視程度。目前各個部門在財務部的組織下積極投入地參與全面預算管理，為來年的全面預算的編制和推行打下堅實的基礎。也正是因為有了全面預算，才使得公司領導對資金調度能做到心中有數，提前對資金進行合理的統籌安排。

3、在年初資金充裕時，根據已編制的預算，在較短時間內比較各家銀行的理財產品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財產品，六個月利率為xx%，為公司獲得理財收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財x次每次分別為x萬元（x天）、x萬元（x天）、x萬元（x天），共獲得理財收益xx元。在x行理財x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財收益xx萬元。使得公司全年獲得理財收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。XX年財務部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財務部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網上銀行業務，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日報體系，每日向公司領導上報頭天的公司資金狀況，為公司領導進行資金調度提供了依據；每月定期編制各家銀行的銀行余額調節表，保證了公司資金的準確性和安全性；不定期地對庫存現金進行盤點；在大量收款的幾天，每天核對收款收據與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性；在付款流程上增加了資金經理對出納填制的支票和進帳單的復核程序；通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務部在資金管理的規范化管理方面上了一個新的臺階。

三、涉稅管理工作

由于房地產企業涉稅環節特別多，相關稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業的一項重要成本支出。在國家稅收法規的規定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務部涉稅管理的首要工作。這要求財務部在事先、事中對各項經濟業務進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規避涉稅風險。實現公司經濟業務的涉稅低風險甚至零風險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務稽查時會面臨三種不同性質的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部門主要負責的對管轄區域內企業日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據上級稅務部門的部署，對某個行業、某個地區、某個產品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據征管法的規定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務機關在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務部XX年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。由于將財務審核加入到了各類經濟合同的簽訂訂環節，使得財務部在業務發生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。XX年財務部共審核相關經濟合同xx份。

2、xx月，財務部與稅務局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。如果等到明年清算條件成立由稅務局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務部征求公司領導和集團財務部的同意后組織人員進行了xx項目的土地增值稅清算工作。

3、通過分析國家增值稅的發展趨勢，工業項目的所有購進設備均未取得增值稅專用發票，將設備的增值稅開票時間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了xx萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。

4、通過對銷售部員工年終獎金的發放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規履行了代扣代繳義務，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。

5、定期將各類大額的工程發票送到稅局進行發票真偽鑒定。由于房地產公司收到的發票金額巨大、數量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風險。為控制這一風險，財務部定期組織人員將相關發票送往稅局進行真偽鑒定。

6、x月x日—x日xx市稽查局對我公司進行稅務稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細，再根據情況進行實地稅務檢查。財務部立即組織財務人員進行全面稅務自查，一方面積極與征管稅務局溝通，取得征管稅務局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關人員聯系，建立了良好的人際關系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務檢查的涉稅風險。

7、x月份xx國稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報表列示的銷售收入xx萬元，對應的成本只有xx萬元提出質疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件xx區的主體竣工證明，否則xx區對應的收入xx萬元不能予以確認。由于涉及調減我公司申報的所得稅xx萬元，財務部立刻將這一潛在的巨大涉稅風險匯報給集團財務部，因為根據稅法規定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據集團財務部的指示，財務部立即組織財務人員重新對xx年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務機關協商并取得稅局相關主管領導的理解，只是調整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優惠政策。這也證明了財務部平時與稅務局的溝通做得比較到位，才不至于發生重大的涉稅風險。

8、通過與地稅主管稅務局主管領導的良好溝通，財務部積極爭取納稅a級企業，目前稅局的相關領導已經承諾明年將會將我公司申報納稅a級企業。如果申請納稅a級企業成功，就將意味著稅局將二年內不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。

9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網站上更新下載與房地產有關的稅收政策，并進行整理匯編。財務部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務管理人員能夠快速地了解了公司的相關涉稅管理工作提供備查。

四、財務分析與風險預警工作

財務分析是以財務報告資料及其他相關資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它為了解企業過去、評價企業現狀、預測企業未來，做出正確決策提供準確的信息或依據。

過去我公司的財務分析幾乎是一片空白。但是企業的規模越來越大，資金調度也越來越大，如果沒有財務分析對企業的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領導對此非常的重視，對財務部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務部在編寫財務分析經驗不足的情況下在網上大量收集相關資料，包括房地產的相關經濟政策，對比分析各房地產上市公司的財務報表，在x月份出了一份xx公司上半年的財務分析。所幸得到了公司領導和其他各部門同仁的認可。

在這篇財務分析中，財務部對當前房地產企業的不利和有利影響因素進行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產企業的x條應對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發展提供了及時、必要的信息和依據。

根據對我公司各項財務數據與上市公司財務數據的對比分析和評價，財務部指出了當時公司存在的主要問題和風險：

1、資產負債率已經到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財務部仍然毫不畏懼困難，運用智慧、勇于創新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。

2、公司未能合理安排工程進度、在需要資金周轉的時候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風險。

3、預期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場變化而對預算進行調整。最后證明下半年的收入預算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調度。

4、指出下半年資金斷裂的風險，要求公司領導積極籌措資金。

事實證明這次財務分析和風險預警在降低公司的經營風險上是成功的、有效的，正由于充分預估了資金斷裂風險，財務部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準備。

五、投資管理工作

由于集團總公司的戰略規劃，目前我公司帶有兩個工業項目，這兩個項目有獨立的經營核算實體，財務部主要起到一個投資和監管的作用。為了便于公司領導進行決策，財務部組織力量對xx改制和工業項目組建進行了項目投資測算，運用一系列的投資測算工具和對項目相關人員進行大量的調查和詢問，參與編寫了兩個項目的可行性調研報告。

六、組織建設和制度流程管理工作

組織建設和制度流程管理是一個組織有效運轉的靈魂，相當于人體的骨架和神經系統，其重要性是不言而喻的。如何實現財務部的各項管理職能，就必須在這方面好好研究和設計。

1、為了配合公司發展對財務部各項職能的需要，財務部在xx月份重新設計了財務部的組織機構圖、工作流程和崗位說明書。更加明確了各個崗位的職責，避免了一些重復和扯皮的職責。這套系統在設計上著重強化了會計核算和資金管理的職能。

2、在推行新的組織機構圖時特別向財務部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統，這套垂直指揮系統是為了有效保障上級的各項指令在傳遞中能夠順暢有序，現在財務部的全體員工已經理解、接受和運用這一套垂直指揮系統來處理日常工作事務，使得工作效率明顯提高。

3、為保證財務工作計劃的有效實施和執行，財會部在今年實行了定期召開財務部內部管理會議制度。著重強調上階段工作的總結和下階段工作的布置。通過該內部會議使得各項財務工作在會議上進行有效地溝通，及時解決當前存在的問題。并對會議內容進行會議紀要工作，通過會議紀要來跟蹤各項任務的執行情況。大大提高了財務部各項工作和指令的貫徹力度。

七、團隊管理與員工學習成長

bsc、swot、5s、pest、價值鏈、戰略、目標、策略、企業愿景、工作理念、職業素養、團隊、魚骨圖、頭腦風暴等等新鮮的管理名詞在XX年從高端的管理殿堂走進了我們公司，走進了我們的部門、走進了每個管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時代要進步、企業要發展、員工要成長，在這個充滿著激烈競爭的市場經濟環境下，從國家到企業、從大人到學生，如果不能及時更新自己的知識結構和思想意識，就將面臨被這個社會遺忘和淘汰的危險。好在我們xx公司領導x總能夠高瞻遠矚、遠見卓實，為我們安排了一堂堂精彩生動的培訓課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點財務部在這方面的收獲和體會。

1、財務部中層管理人員參加了公司的bsc導入實施培訓，通過堅苦的bsc導入實施培訓，財務部中層管理人員更加清晰地了解了企業管理的深厚內涵，對管理的認識也從中層執行層面上升到企業戰略層面的高度。通過制定出企業遠期的戰略目標就使得公司各級員工具備更充足的動力為實現企業戰略目標而努力工作。通過bsc對財務部的工作梳理使財務部的職能架構更清晰了，并且是以戰略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過實施bsc對日常工作進行考核，提高了員工完成各項工作的緊迫感，加強了工作的執行力度，提高了工作效率，保障了各項工作的有效實施。各項工作也漸漸步入軌道，開始進入一個高效、良性的循環。

2、財務部中層管理人員參加了公司組織的職業經理人培訓課程，通過培訓讓財務部中層管理人員深刻地了解到一個職業經理人應具備的職業態度和素養，了解到如何打造一個合格的管理團隊。先從管理人員的管理意識上開始轉變，最后帶動整個團隊朝職業化團隊進行轉變。一個高效、和諧的職業化團隊應該是建立在尊重和信任的基礎上具備以下要素：a、具備統一、清晰、明確的奮斗目標。b、強有力的核心領導者。c、統一的工作理念，包括思想、態度、行為、習慣。d、各成員有勝任的工作能力和專業技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補位、鼓勵。這也是財務部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業化團隊。

3、財務部部分管理人員還參加了房地產全面預算管理與成本控制的培訓，吸收了很多先進的房地產全面預算管理的實戰經驗，開拓了眼界，這套系統從組織架構、工作流程、指標選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓課為XX年在xx項目上實施房地產項目預算奠定了理論基礎。如有可能，財務部希望能請到這堂培訓課的培訓老師x老師來我們公司進行房地產全面預算的咨詢和培訓。

八、其他臨時工作任務

1、完成與xx集團股東資產剝離方案的設計工作。根據領導的預測，前后設計了有x套剝離方案，并對每套方案進行一個總結和評價。

2、歷時大半個月，配合股東下派的審計人員進行董事長離任審計工作。

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關鍵詞：房地產業；稅收籌劃；探討

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產行業發展的相關性分析

房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。

經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。

二、房地產業的納稅現狀

我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產企業稅務籌劃的特點

由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：

1.稅務籌劃效益的顯著性

由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。

2.稅務籌劃的時效性強

我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。

3.稅務籌劃的復雜性

城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。

四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產開發業稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產開發業稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業內部環境的優化

（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。

參考文獻：

[1] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2012.

[2] 劉佐.中國房地產稅收[M].北京：中國財政經濟出版社，2006.

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論文摘要：房地產行業的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產行業在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。

隨著城市建設及房地產業的快速發展。建筑業和房地產業的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產業涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能．促進房地產行業的健康發展。有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源．加強部門協調配合，搞好各征管環節的銜接。進一步做到應收盡收。現結合房地產業稅收管理的實際。就加強房地產業稅收管理談幾點意見。

一、房地產行業稅收征管存在的問題

(一)房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業曲解地方的優惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業．在稅收方面享有優惠、得到“照顧理所應當：部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產行業企業財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式．因未開具正式發票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執行權賁發生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓諸環節分別征收營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產行業稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅．而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管．而忽視了對企業所得稅的管理。二是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發票控管力度不強。主要表現在：其一．施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產發票．在企業隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產公司與施工企業大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產行業流動性強。流云力jil生強是房地產行業的共同特點，目前，全市外來房地產開發公司都是外地的固定業戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經營地稅務機關管理．但按照國家政策的規定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經營期限大都超過了180天．應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規蕈來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協調會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享．難以實現房地產行業稅源的源泉控制。

二、對房地產行業稅收管理的建議

針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源，實現信息共享．加強部門協調配合．搞好各征管環節連接．實施一體化管理。

(一)優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業宣講有關政策，了解企業生產經營情況，幫助健全財務制度．規范財務核算．減少房地產行業企業的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優先為外來房地產企業辦理相關手續。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策，幫助分析規范房地產行業稅收管理對地方經濟發展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規范的稅收服務，提高企業自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經濟稅收環境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產開發項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現房管、土地部門的產權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發票管理工作．把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理。定期檢查房地產企業發票使用情況．核對發票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的發票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產業涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發的業戶進行重點監控。同時抓好房地產行業專項稽查．堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產逐個清理的拉網式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產業稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業同規模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法。

(四)加強聯合控管力度．建立健全協稅護稅網絡。房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡．嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態。首先．加強與土地管理、房產管理等部門的聯系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節．全面掌握房地產開發企業的涉稅資料。建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理．及時發現新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執行“先稅后證"的有關規定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環節。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現信息的互通共享。凡不持稅務部門監制發票和稅票．房產、土地部門不予辦理產權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質量和效率。

(五)建立健全房地產信息庫。按照房地產企業的開發流程。在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯動的稅收監控網絡。多方采集房地產企業的涉稅信息．對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案．逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。從而提高管理質量和效率。

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1.房地產行業收入確認的理論依據

房地產收入符合《企業會計準則第14號――收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關的經濟利益很可能流入企業；

（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。

2.房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型

（1）收入構成

①費是指公司銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發商結算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業內資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結算分銷傭金。

④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認條款類型

①銷售合同

a.以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算銷售傭金。

b.開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金

合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算傭金。

c.開發商必須收到全部房款后，結算80%傭金且留有收房控存20%

開發商必須收到全部房款，只結算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。

②顧問策劃合同，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務活動。

④獎勵合同或臨時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結算。

3.規范房地產行業收入確認的重要性

隨著房地產行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。

（1）計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。

（2）規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。

（3）提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。

（4）通過行業標準的統一，減少行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個行業的長足發展。

二、 房地產行業收入確認的影響因素

1.收入準則的限制

《企業會計準則――收入》應用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。房地產銷售業務從服務周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發商提供一項重復勞務即銷售服務。按照指南中的規定根據相關勞務發生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開發商作為強勢的一方，經常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算費的情況出現，導致以權責發生制按合同條款確認收入卻無法收回所確認款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

在現實中，銷售公司負責協助業主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環節能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發商賬戶時間及金額，此部分房款對應費可以依據合同確認傭金，但是由于開發商財務及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發商賬戶及具體金額，由于開發商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。

（2）開發商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經到達開發商賬戶，原因同上，從而無法根據合同條款確認收入。

（3）開發商必須收到全部房款才結算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關于20%的收房控存傭金信息銷售公司更加無法掌握，只能按照開發商結算傭金時點確認收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經驗和人才積累，又處于房地產業務前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產開發行業的巨頭，為了取得后期的銷售業務，也不得不遷就開發商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統計過程需大量開發商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產開發公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。

3.稅務收入確認的差異

根據國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關于勞務交易的規定：企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。

（1）提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務占勞務總量的比例；③發生成本占總成本的比例。

（3）企業應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入；同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。

根據之前對房地產銷售行業現狀及特點分析可見，該行業屬于提供勞務交易，但是因實操中需要根據合同條款并結合開發商確認的證據來確認交易的完工進度、勞務總量比例以及發生成本占總成本比例，所以會與國家稅務總局的規定產生差異。如若房地產銷售公司按照稅務確認收入條件確認收入，將業務合同作為確認基礎，而得不到真實的業務數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時已經上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產銷售行業而言，完全依照稅務收入確認方式確認收入將加大行業稅務風險。

三、 完善房地產行業收入確認的建議

1.銷售經紀公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發商定期溝通和對賬

與開發商建立起良好溝通機制，是為其提供服務，保證質量的有效措施。公司和開發商的相關人員應該定期進行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發商確認成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經濟利益能夠及時流入企業，維護企業自身利益，銷售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務所建立長期的合作機制等等。

2.政府房地產管理部門建立相應的監督機制

（1）完善房地產銷售合同備案的內容

受到現有房產銷售備案內容的限制，作為房地產監管部門也不能隨時動態掌握銷售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產銷售合同備案登記內容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統

既然監管部門建立了備案登記制度，那就應該把相關的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業用戶，對其相應公開不同等級的信息查詢內容。提高數據的使用效率，從而降低企業數據采集成本。

（3）加大對房地產銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

在國家利用政策宏觀調控房地產的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產行業的健康發展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監控相關項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。

3.完善《企業會計準則》的可操作性

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自1999年住房政策改革以來，特別是最近幾年，我國商品房市場得到迅猛的發展，房地產稅收增長迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時，基于房地產開發行業的特殊性、復雜性，給稅收征管帶來巨大挑戰和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經濟環境和稅收形勢下，如何加強房地產行業稅收征收管理已經成為稅務部門亟待解決的問題。

關鍵詞：

稅收；房地產稅；征收

1房地產行業開發經營的特點

（1）房地產開發企業的建設周期一般較長、投資項目大多有規模巨大的特點，另外也有資金投入數額巨大且回收期長等行業特點。

（2）當前房地產企業多采用分期分項目分批次、滾動式的方式開發，并且跨城市、跨地區經營成為常態、開發形式各異等，這都是房地產行業成本核算復雜的主要原因。

（3）企業房地產開發業務包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個開發銷售的環節，因而房地產開發企業涉及的稅收環節也較多、涉及的稅種繁多復雜，包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、印花稅等若干個稅種。

（4）房地產開發企業在經營中面臨著較高的風險。房地產業是一項較高風險的產業，其開發的產品單位價值高，負債經營程度也高，同時作為國民經濟的風向標，房地產行業受國家經濟政策的影響較大，面對的不確定因素較多，譬如市場因素、政策因素等都會對房地產業造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會造成開發產品滯銷，商品積壓，導致資金周轉不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業陷入困境。

2房地產開發企業稅收征管存在問題

2.1內部原因

（1）部分稅務人員在對房地產開發經營企業的征管不夠重視、經驗不足，專業水平和能力有待提高，譬如稅務部門缺乏建造師、評估師等專業人才等。房地產行業所涉及到的稅收問題相當復雜，專業性強，對稅務部門的管理人員的稅務專業水平和綜合素質的要求都很高。而在實際的稅收管理工作中，特別是基層稅務人員接觸較少，有的在管理上簡直就是感到力不從心。

（2）稅收征管精細化程度不高，稅務部門內部大多沒有對房地產開發經營企業的開發項目進行項目登記、備案管理，也沒有建立獨立的臺賬。對房地產開發經營企業的建筑安裝業務、銷售不動產業務都沒有在稅務部門專門開發的“兩業”系統進行詳細登記，沒有充分利用好“兩業”系統，對企業的開發、銷售的情況未能及時掌握，未能做到有效監控。

（3）征管部門對房地產開發企業的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據無法取得或者是雖然可以獲取到有關憑證資料，但卻需要花費過多的精力和時間，整體上影響了稅務核查工作效果和最終成績。

（4）稅務管理工作主要是一種事后管理的工作，相對地說，管理工作的開展比較滯后，稅務部門未能在房地產公司開發項目立項之初即時介入，這方面的不足對稅務部門工作人員在對建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。

2.2外部原因

2.2.1房地產企業對稅收政策掌握不到位,納稅意識不強，財務核算不健全，稅款容易流失

部分房地產行業財務核算不夠準確，財務制度不夠健全，財會人員配備不足且素質普遍不高，企業法人稅法意識淡薄。比如未及時結轉銷售收入、將已實現的銷售收入長期掛“預收帳款”等科目的情況，影響到企業所得稅的正確計繳；或者在業務往來上做手腳，采取通過關聯企業轉移收入、多開成本費用發票等方式，造成少列收入多列成本費用的狀況，造成稅款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安裝環節虛列工程成本依然是房地產開發企業偷逃稅的主要手段

房地產開發企業的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點，但另一方面，稅務部門工作人員反而因專業方向的差異，對建筑施工業務不太熟悉，這樣，稅務部門這一軟肋往往就會被房地產開發商所利用，他們會為了增大稅前扣除，而在建安環節虛列工程成本，從而降低利潤額，以達到少繳不繳稅款的目的。

2.2.3房地產中介機構自律不夠，稅務征管難度加大

現階段，對房地產中介機構的行業監管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規等制度也有待進一步完善，以及在各種利益引誘下，少數房地產中介機構為房地產企業偽造虛假的房地產項目結算審核書據提供各種便利，以上種種的因素都給稅務部門的稅收管理帶來了更加大的難度。

2.2.4稅收征收管理外部環境有待改善，協稅護稅機制有待進一步完善

房地產開發經營涉及多個部門，比如國土、房管、建設等多個職能部門，由于協稅護稅機制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協作配合不盡如人意，就會更增加稅收征管難度。

3加強房地產稅收征管的幾點建議

3.1開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識以及對稅收法律法規的遵從度得到不斷提高

要結合實際加強稅法宣傳，通過上街擺攤、發放宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒介、稅局公開網站上增設稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓班等各種各樣的形式，及時、迅速地將國家房地產政策以及稅收政策的變化、調整等告知企業，傳送、告知每一個企業法人、財務核算人員、辦稅人員等，確保其吃準吃透政策，增強其依法納稅意識，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。

3.2加強對稅務人員和企業賬務人員專業知識培訓，加強日常管理

一要加強稅務人員的各類稅收業務知識和法律法規知識培訓，使每個稅務人員不但精通專業知識，還要具有較高的法律素質，提高依法行政的意識和能力。另外除加強對稅收的專業知識的學習外，更要增加不同行業的專業知識的培訓和學習，特別是要注重與房地產開發企業業務相關的工程造價、評估等專業知識的涉獵，以滿足稅務核查的需要；二要調配各稅務部門的業務能手不定期對房地產企業的法人和財務人員等進行納稅輔導，提高他們的財務核算水平和對稅法認知度，減少房地產行業企業的納稅風險。

3.3對房地產開發產品實行項目化管理，提高稅收征收管理水平

鑒于同一房地產企業一般都有多個開發項目，其所發生的工程成本、財務費用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費用的結轉與登錄的主營收入不匹配的情況，另外多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在。基于以上的不良狀況，應加強對房地產行業的管理，對對房地產行業稅收的管理可采取項目化管理的方法，按國稅發[2009]31號第二十六條的計稅成本對象的確定原則來歸集成本費用，建立健全的項目臺賬，比如包括項目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營業務收入、主營業務成本以及費用分攤等，充分利用好“兩業”系統資源，完整登記相關信息，構建全程跟蹤的管理體系。

3.4強化重點稅種管理，堵塞稅收漏洞

強化企業所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點稅種的管理。一是關注收入結轉的及時性和成本結轉的配比性等，并對幾大稅種的計稅依據進行橫向對比分析，以保證各項稅收及時足額入庫。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低預警率，對稅負低于最低預警率的企業要及時介入，進行納稅評估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉稅（增值稅）預征外，對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。四是要加強存量房出租增值稅的監控。

3.5緊密關注房地產企業的關聯行業，實現稅收征收管理的無縫對接

本地區的房地產開發企業很多是集團公司或家族企業，同時經營著建筑安裝、裝修和房地產開發等多元化業務。部分房地產開發企業往往利用關聯企業或者與施工企業的供需關系或者關聯關系，虛列工程成本或轉移營業利潤，進而達到偷逃稅款的目的。因此，必須強化對施工企業的稅收管理，完善關聯行業和關聯企業的管理，從而提高房地產開發行業的稅收管理水平。同時，依托計算機技術，搞好納稅評估。根據區域內房地產及關聯行業納稅情況的相關歷史數據，開展關聯行業稅負率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業所得稅負擔率等指標的分析，按期進行納稅評估，對房地產開發經營實施有效控管。

3.6加強部門配合，齊抓共管促稅收

一是積極協調相關部門，搭建信息交流平臺。與財政、稅務、國土、城建、金融、房產管理等部門形成合力，實現資料、信息共享，擴充、建設好協稅護稅網絡，以促進房地產市場的健康發展。

3.7強化以票控稅，實施精細化管理

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在“十二五”期間國務院提出完成“營改增”改革規劃后，“營改增”政策成為各相關行業研究的熱點，至財稅〔2016〕36號文正式，房地產企業“營改增”就此塵埃落定。

雖然“營改增”作為我國稅收制度的減稅措施，但由于房地產企業涉及的行業較多、項目建設的周期較長、成本費用構成復雜，其也需要進行合理的稅收籌劃，并對過渡期的稅務政策進行充分的學習。根據房地產企業自有的項目具體開況，進行合理的稅務預測，選擇適應本企業的計稅方法，選定符合要求的上下游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發票，從而有效地降低企業的整體稅負。

二、“營改增”對房地產企業稅務籌劃的影響

（一）稅負水平的影響

根據國家稅務總局2016年3月31日的《關于的公告》，確定了房地產開發企業一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產老項目，可以選擇簡易征稅和一般計稅兩種方式進行增值稅預繳和申報。2016年4月30日之后開工的新項目必須選擇一般計稅方式進行增值稅預繳和申報，小規模納稅人以簡易征稅方式進行增值稅預繳和申報。

選擇簡易征稅方式的房地產企業，假設其所售房價為100萬元，原先繳納營業稅5萬元，“營改增”后，房地產業的增值稅征收率為5%，則增值稅計算為100/（1+5%）*5%=4.76（萬元）。且公告中規定在收到預收款時先按照3%的預征率預繳增值稅，因而選擇簡易征稅的房地產企業較之前的營業稅明顯地降低了稅負。

選擇一般計稅方式的房地產企業新項目，增值稅實際稅負取決于可抵扣進項稅額發票的取得情況。因而房地產企業需要對增值稅發票的取得進行科學管理，確保房地產項目開發所對應的成本費用可以進項抵扣，從而達到減少稅負的目的。

對于可選擇簡易征收和一般計稅兩種方式的一般納稅人的房地產老項目，需要根據項目自身的已售部分，及未來可取得的進項抵扣金額進行科學的測算，比較哪一種計稅方式的整體稅負對企業更為有利。例如，選擇一般計稅方式，企業需要與原有供應商進行充分的協商溝通，確保未來結算的成本費用均可以取得增值稅專用發票，才能計入增值稅進項可抵扣稅額，從而落實企業整體稅負的變化。

（二）盈利水平的變化

增值稅作為價外稅，相對于營業稅減少了中間環節的重復征稅問題，對房地產企業整體來說，可以起到減少稅負的作用。對于選擇簡易征收的房地產企業，增值稅作為價外稅在減少企業實際銷售收入的同時也減少了流轉稅額，在相同的房價下，兩種計稅方法的毛利相同。對于一般計稅的房地產企業，項目整體的稅負取決于可抵扣進項稅額，即成本費用相應可抵扣增值稅發票的獲取，可抵扣進項稅額發票的取得直接影響企業整體的利潤水平。另外“營改增”后土地增值稅清算時，將以不含稅的收入與成本費用計算，需要對銷售定價進行合理的測算，避免土地增值稅稅率臨界點，造成企業凈利潤的變化。

（三）企業財務管理的變化

首先，增值稅專用發票可以作為企業的進項稅額抵扣，因而需要房地產企業加大對增值稅發票的管理力度，對不可抵扣的或抵扣額度小的項目要充分的學習和掌握。其次，“營改增”對房地產企業的會計核算提出了更高的要求，營業稅的會計科目設置相對簡單，而“營改增”后企業需要根據不同的業務增加會計核算科目，對不同的涉稅業務進行區別核算。因而，房地產企業需要對財務管理人員進行系統的培訓，對房地產企業使用的財務核算系統也要進行相應的升級處理。因增值稅專用發票在企業取得后180天內需要進行認證才能抵扣，因而需要由專人負責建立詳盡的發票臺賬，及時認證，確保取得的專業發票可按期抵扣。

三、“營改增”政策后房地產企業稅務籌劃的應對措施

（一）政策過渡期選擇合理的計稅方式及合理定價

“營改增”政策雖然已正式推開，各項執行細則也在逐步地頒布，但因房地產項目的開發周期較長，涉及的范圍廣，對一般納稅人在過渡期存在的兩種計稅方法，如選擇了簡易征收方式，在36個月內不能更改。因而。房地產企業應根據項目自身的實際情況，進行準確的測算，比較實行不同計稅方法給企業帶來的稅負變化，確定合理的計稅方法。對于開發周期較長有可能更改為一般計稅方式的項目，在簡易征收階段需要做好變更計稅方式的相關準備工作，對于后續可以抵扣的成本費用支出，特別是使用周期較長的權益性資產購入，應盡可能取得增值稅專用發票，并及時認證計入進項稅額可抵扣金額，便于更改計稅方法后可以抵扣進項稅額。房地產企業對產品的定價也要進行合理的測算，特別是項目整體的土地增值稅的測算，需要規避土地增值稅稅率的臨界點，合理調整價格，不能盲目地向消費者轉嫁稅負而增加了項目整體的稅負，從而降低了房地產項目的整體利潤率。

（二）加強成本費用管理、提高進項抵扣金額

“營改增”政策實施后，采用一般計稅方法的房地產企業，需要對上下游合作單位合理合規的取得相應增值稅專用發票進行增值稅進項稅額的抵扣。因而，房地產開發企業要加強增值稅發票的發票管理、首先在材料供應商的招標采購階段，就需要財務人員的介入，提前進行稅票事宜的溝通，嚴格要求供應商具備相應的資質，及時開具可進項抵扣的增值稅專用發票。其次，對施工單位資質也需進行提前審查，選取具有增值稅一般納稅人資格的施工企業，確保及時取得增值稅專用發票。最后，應根據合同實際執行情況及付款節點，嚴格要求供應商及時提供可進項抵扣的增值稅專用發票，盡量做到合同簽署方、發票提供方及收款單位三者一致，并加強工程合同決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，在項目竣工驗收時，及時完成會計核算的要求，做到銷項稅額與進項稅額抵扣相匹配。

（三）加強稅票內部控制，提高財務管理水平

針對“營改增”政策對房地產企業所帶來的涉稅風險問題，首先要對企業的全體員工進行增值稅方（下轉第頁）（上接第頁）面的相關培訓，使企業的各相關部門，如銷售部門、招標采購部門、項目施工相關人員，以及行政管理部門對財務和稅務的相關知識都應有所認識。在實際工作中加強增值稅票的內部管理，對增值稅發票的領購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等過程，按國家有關發票及增值稅發票管理的法律法規嚴格執行。對不可抵扣項目要進行針對性的學習，通過具體的實例充分掌握增值稅發票的各項管理要求，避免取得不可抵扣的發票或因管理不善造成發票遺失、損毀等問題。房地產企業應對取得的可抵扣增值稅專用發票，實施專人保管，建立詳細的登記臺賬，對財務會計人員進行相應的培訓，對財務核算系統進行相應的科目更新和升級，提高財務核算水平，對房地產項目的整體稅負進行合理的測算比較，對相應政策的變動及時了解掌握，并積極采取應對措施。提前做好增值稅的申報準備，及時準確的進行納稅申報，避免稅務風險。

（四）企業發展戰略調整，優化產品結構

在目前的宏觀調控大背景下，房地產開發企業的稅負將很難通過單純的提高售價來轉嫁給消費者，因而房地產開發企業有必要增加多元化的產品組合策略來有效地降低整體稅負，如商業地產的定價權較靈活，可以實現稅負轉嫁。“營改增”政策對新老房地產項目不同征收稅率的規定，需要企業根據自身項目的實際開發進度選擇適當的計稅方法，對同一地塊的不同產品，需要進行成本費用的合理分攤，使得收入與成本費用相匹配。房地產企業在“營改增”的背景下，可以考慮自身的戰略轉型，調整目標客戶群體及產品定位，優化企業的產品種類和結構，根據市場需求向多業態發展，實現企業戰略轉型，從而降低企業稅負。

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摘 要 企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。

關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合理避稅

一、納稅籌劃和企業合理避稅

納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006 年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的 捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按 納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

二、我國房地產企業納稅籌劃研究

1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

2．房地產開發企業利用相關借款利息的籌劃實務。由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

3．變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方 是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。

4．房地產企業利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：甲房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。

5．房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻：

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