導語：如何才能寫好一篇房地產行業內部審計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產企業；內部審計；內部控制

一、房地產企業的發展現狀

當前，我國住房投資結構呈現積極地變化，房地產投機因素也明顯減少，但房地產行業的投資仍不斷增加：東部地區投資增長不減，中西部地區房地產熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產行業仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現以下特點：

1.行業的整合速度加快，競爭更加激烈

國內房地產企業規模普遍較小、競爭能力也較弱，行業集中度和進入壁壘較低。隨著主要技術條件的日益成熟，在信貸規模控制和土地招標拍賣制度等壓力下，房地產行業的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業趨向以合作和聯盟的方式來擴大自身的規模和提高融資與抵御風險的能力。

2.企業的運作更加專業化

房地產企業處于從政府資源運作型向項目專業運作型轉變的階段，企業間的競爭也趨向于項目運作及更高層次的戰略管理，加上企業規模擴張的需要，其整體運作更加專業化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國家相關宏觀調控政策的出臺，資金密集型的房地產企業需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權融資、項目融資等方式實現融資渠道的多元化。

二、房地產企業內部審計工作存在的主要問題

隨著我國經濟體制改革的進一步深化，內部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關注。伴隨房地產企業投資規模的不斷擴大，其內部控制制度不完善、審計技術比較落后和內審人員素質較低等問題在不同程度上制約著企業未來的發展壯大。

1.內部審計人才結構不盡合理、人員綜合素質普遍不高

我國房地產企業內部審計工作屬于新興的一個領域，其內審人員尚存在結構配置不盡合理、綜合素質普遍不高的問題。大部分房地產企業的內部審計人員是從其他財務崗位轉過來的，而不是專業型人才，通常情況下他們只會依據賬本查賬，如果缺少賬本數據資料就無法進行相關的內部審計工作，內審人員這種單純的財務思維根本不能適應現代企業審計工作的基本需求。在人才結構上，房地產企業也沒有實現人力資源的優化配置，內審機構人員的知識結構單一，缺乏具有企業風險管理、網絡信息技術等方面的復合型人才，使得內審工作的深度和范圍難以很好的擴張，這在很大程度上影響了房地產內部審計工作的效率也制約著其進一步的發展與完善。

2.內審技術比較落后，內審機構的地位不高且獨立性較差

目前，我國房地產企業內審部門主要采用以財務分析為主的分析方法和詳查法進行審計工作，而沒有將現代管理評審技術、網絡信息技術以及經營分析等方法運用到審計實踐中去，這種審計技術已不能適應時展的需要，并且不能形成一個系統的工作模式以及很好地探究企業內部審計工作的實質，進而影響了內部審計功能的充分有效發揮，更不能促進企業競爭力的增強和效益的取得。此外，房地產企業內部審計機構的設置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設在財務不下，在實行機構改革和重組時存在隨意撤并和精簡抽調的現象，這種制度體系不能有效地保障內審機構和人員的穩定性，也喪失了其權威作用。

3.房地產企業尚未實現向管理審計的全面轉變

內部審計包括財務審計、采購審計、質量控制審計、投資審計和銷售審計等領域，我國房地產行業一直采用以開展財務審計為主的單一內部審計模式，其中許多還停留在財務查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認為內審工作就是財務查賬，從而沒有充分挖掘審計工作的優勢和很好地體現其工作的效率；有些企業雖然開始開展經營管理審計工作，但經營管理審計的思維模式仍以財務查賬為主，并且偏重于事后審計，這種審計思路和方法不能滿足現代企業發展的需求；大部分房地產企業人力資源部在招聘內部審計新成員時，通常選擇財務和審計人員，這種單一化的人員結構在一定程度上歪曲了內審工作的真正目的；此外，企業內部有些領導認為內審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計工作，認為如果內審涉及經營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構建科學、完善的房地產企業內部審計機制

針對當前我國房地產企業內部審計工作中存在的上述問題，筆者認為應當從提高內審人員綜合素質、強化公司治理、提高內部審計獨立性、運用先進的內部審計技術、完善內部控制和相應的考核激勵機制等方面加以考慮，從而構建適合房地產企業發展需要的健全的內部審計機制，以促進企業綜合效益的最大化。

1.提高內審人員的綜合素質，并運用先進的審計技術和方法

內審人員綜合素質和內審技術水平是保障房地產企業內部審計工作順利進行的必要條件。一方面，企業要對審計人員進行財務、審計、風險管理等專業知識以及職業道德的定期教育培訓，并積極吸納工程技術、法律等專業人才，從而優化內審人員結構，切實提高員工的審計水平和綜合素養，促進房地產企業內審工作的有效進行。另一方面，房地產企業要將內審工作的重點從傳統的“查錯糾弊”向為公司內部管理決策及效益服務轉變，內審職責應從審查和監督向評價與咨詢方面拓展，作業范圍應擴展到包括財務審計在內的各個領域，并且要注重信息化管理和專業軟件的建設以強化數據分析技術，不僅關注事后審計工作，還要切實做好事前和事中審計，從而整體提高內審工作質量。

2.不斷完善企業的內部控制、全面預算管理和激勵機制

房地產企業要逐步建立健全與其自身發展相適應的內部控制制度以保障各項工作的有章可循，要通過加強管理層的專業培訓以促進內審制度的執行；企業要積極引進新技術、新理念和新方法，成立高層預算小組，建立完善的全面預算管理機制以對日常各個環節實施詳細的預算分析、審批、編制與監督考核，將預算的范圍從傳統、單一的生產資金計劃向包括基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資在內的資金預算轉變，從而保障房地產企業資金的高效、有序流動。此外，房地產企業應結合自身的實際發展狀況，建立一套科學、完善的評價考核與激勵機制，從而充分調動內審人員的積極性和提高內審工作的效率，為最終實現企業社會效益和經濟效益的雙贏提供可靠保障。

3.強化公司治理，提高內審的獨立性

一些大的房地產企業集團必須設置審計委員會，從而使內審部門在隸屬于審計委員會的同時，還須接受管理層的領導，這種雙向負責、報告和雙重領導的模式有利于增強內部審計在公司治理框架中的地位以及審計機構與人員的獨立性與監控能力。一方面，審計委員會在職能上對內部審計進行監督，使內審機構是在審計委員會管理機制下獨立經營管理的一個職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計結果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內部審計在行政上受高級管理層的領導并決定內審工作的內容，向高級管理層做行政上的報告，并與其他職能部門保持應有的獨立。

4.實施適當的內部審計外部化

房地產企業在設置內部審計模式時要將公司全部內審業務按委托層次劃分為兩個部分：一是對管理層下屬各級經濟責任和業務職能進行審計，二是對管理層和董事會受托經濟責任進行審計。針對第一部分應當由公司的內部審計部門負責，而后一部分則應實施適當的外包，向審計委員會報告審計信息并提出改進意見。其中，承接外包業務的機構和人員應由審計委員會從不承接本公司年度審計的會計師事務所及其他專業人員中選聘，并由審計委員會直接支付報酬和具體安排內審的具體內容、時間、程序和頻率等方面，從而有效提高內部審計工作的獨立性，保證內部審計職能更好的發揮。

四、結論

隨著我國經濟體制改革的進一步深化，內部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關注。當前我國房地產企業沒有重視內部審計工作，審計人員的綜合素質不高、相關制度尚不完善、審計獨立性比較缺失，因此，企業要對內部審計進行更深層次的研究，切實提高內部審計工作的水平與效率，促進企業的可持續發展。

參考文獻：

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[2]毛文蓉：淺析企業內部審計風險形成因素與解決途徑[J].中國城市經濟.2012（03）.

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關鍵詞：房地產企業；內部控制；思考建議

一、房地產企業內控問題研究

1.內部結構沒有協調好

在目標的實行期間必須把長期與短期目標完全有機結合起來，這往往就需要內部的相關組織結構能夠有效的統籌發展，讓各個部門能夠相互協調發展，絕對不能因小失大，為了眼前的短期目標而對房地產企業整個的長期目標造成影響，各個部門之間往往也會缺少溝通與交流，容易出現以自我為中心的現象，這樣就會出現影響房地產企業業務開展的情況。

2.對問題視而不見

對于房地產企業自身而言，自身發展實際上就是業務的發展與內部的改革。不過因為崗位的分工相對較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機取巧的情況，往往不依據制度做事，部分員工甚至存在即便發現問題也不會上報的情況，長期以往所存在的問題往往會不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會逐漸漸漸放大最終發展成為經濟發損失。

3.管理與發展沒有并進

對于房地產企業而言，尤其是房地產企業，如果想在市場經濟中搶占更多的金融市場，就需要不斷發展對應的業務，但是其在新業務出來之后，對應的相關制度卻沒有在同一時間與業務同時出臺，這就會誘發一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會存在漏洞，出現操作不規范的現象，同時在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認的是，單純的發展全新的業務并不能真正的促使房地產企業發展，而輕視業務上的管理，則會令房地產企業的發展受到更大的阻礙。

4.內控體系不夠健全

首先房地產企業制度的修訂等方面存在較大的問題，實際上房地產企業之間的發展也需要業務發展來作為其主要的支撐，不過其在發展的過程中沒有對有關的制度實施修訂，相關崗位和對應的職責沒有劃分明確，這樣就和現實中的業務完全脫離開來。缺少科學有效的業務操作流程與定崗定位責任的相關制度，就不能有效的開展相關的業務，這樣業務操作的有關流程往往不能有效的開展，操作性相對較差，執行起來往往也較為復雜，同時風險也會對應的提升。

二、加強地產企業內控管理的幾點思考

1.健全內部審計體系

要想不斷強化房地產企業內部的控制與管理，就需要健全權威的獨立內部審計組織。此種審計一般針對分行的內部審計，可直接與企業財務總部對接。因此作為房地產企業的直接運行與管理者，其對管理制度的制定應該做到科學有效，不能脫離自身單位發展的實際需要，如此才能不斷的強化內部控制與管理，同時對改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質量，不斷促進房地產企業改革方面的相關業務得到最快的發展。作為內部審計組織應該對房地產企業內部控制以及管理工作實施全面的監督與檢查，在條件允許的情況下要指導其工作的開展。所以作為房地產企業審計部門應該是獨立與權威并存。

2.加強管理

對于房地產企業而言，其業務往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對應的較為特定的權限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實其業務開展是否有效。作為房地產企業工作人員，不同的個體均應該明確向不同的領導匯報自身不同的藥物情況與反應對應的業務問題，假若業務流程設計不合理，同時運行以及管理制度也不科學，就會出現諸如操作環節出現重復等問題，這樣流程也會較為復雜與繁瑣，很多房地產企業工作者在遇到問題的情況下出現不知道該向哪位領導匯報的情況。

3.健全激勵機制以不斷強化房地產企業內部控制與管理

對于房地產企業而言，內部控制與管理不是簡單的房地產企業人員管理，而是房地產企業各個環節與各個部門的管理。包括上級對下級的控制與管理，同時還涵蓋員工對自身的控制與管理。作為房地產企業一定要建立健全相關的激勵機制，通過績效考核來不斷強化其內部的控制與管理。首先作為房地產企業應該做到獎罰分明，對于業務較為突出的員工以及部門應該加強其獎勵，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對其內部控制與管理的執行水平。同時對個別人的工作行為也能夠起到積極的促進作用。同時對沒有加以獎勵的工作者也會有某種程度的激發效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進取，使得房地產企業內部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎罰分明以及權責一致，因此在員工失職犯錯的要追究其對應的責任，就房地產企業自身而言，違規操作是必須嚴格禁止的行為，如果員工違規操作，就一定要追究其責任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內部控制與管理做到建立健全，同時員工才能夠做到嚴以律己。另外還應該將內部控制以及管理作為房地產企業內部考核的另一個方向。

三、結語

房地產企業科學有效的自身管理同時配合內部控制管理是企業發展的重點與難點問題。目前部分房地產企業股價不斷下跌，甚至一些房地產企業出現倒閉的情況，這使得人們更加重視內部控制管理對企業的發展。房地產企業要想在市場經濟發展中立于不敗之地，就需要做好風險防范工作，不斷強化內部管理與控制，加強內部審計工作，善于發現問題解決問題，從自身的實際情況出發，不斷的進行內部控制改革，立足長遠。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產發展有限公司

參考文獻

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房地產企業會計內控存在的各種問題

1.1受到來自外部環境的影響

面對經濟全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導致我國房地產企業受到外部環境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產企業具體的發展情況來說，其在經營發展時承受著來自國內同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內外同行進行競爭[2]。另外，再加上房地產行業的特點為資金開銷高、難以控制以及風險大等，進而導致其在開展會計核算與決策的過程中產生失誤現象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。

1.2企業會計內控制度存在缺陷

和國外的房地產行業相對比，我國的房地產行業具有起步不快的特點，因為受到來自該特點的影響，從而造成我國大部分房地產企業構建的會計內控制度出現一定數量的缺陷，其制度體系產生的問題并不少。從多個角度來看，房地產行業之所以會出現上述的問題，其主要受到來自兩個因素的影響：（1）不根據市場經濟發展的需要與規律會計內控制度開展構架，使其具有很大的盲目性，從而導致建立的制度沒有具備企業發展需要的系統化、流程化以及執行力，最終造成在會計內控方面開展的工作多數只是流于形式，而制度的可操作性以及實用性完全得不到有效的發揮[3]。（2）國家相關部門或是房地產行業在制定會計內控制度的過程中，忽略將制度和其經營發展方案有效地聯合在一起。

1.3內控環境多樣化

最近幾年隨著房地產行業的不斷發展，國家之前制定的法律條文已經很難滿足其發展需要，由此造成房地產行業在會計內控方面具備操作性強以及規范化特點的法律規定少之又少。盡管不少房地產企業也為自身發展構建部分和會計內控相關的制度，可是實際可行以及比較合理的目標與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業制定的會計內控管理計劃存在操作性不強的特點，因此產生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產行業中還面臨著會計內控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當前網絡技術呈現現代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業知識以及計算機水平較低，由此而導致其不可以合理地開展企業具體的財務工作。

構建和改進房地產企業會計內控制度的方法

2.1對資金管理承受風險開展科學的控制

對于房地產行業來說，構建和改進其資金風險防范機制也是其會計內部控制一個重要的內容。所以，企業必須構建起預防資金風險制度，使企業負責人從經濟、法律與行政三個方面認識到其需要承擔的責任，同時還持續地改進與控制有關的財務管理制度。另外，企業必須提高管理控制的力度，使其高業務盈利能力可以得到不斷的增加，進一步減少其面臨的收支風險。總的來說，也就是房地產企業在債務資金結構方面開展改革與調整的過程中，必須嚴謹地根據企業本身的生產經營以及發展形成的要求，目的在于提高財務杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產企業面臨的風險并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風險開展控制[4]。舉例來說，房地產企業能夠經參與到目前社會多種活動以及商業保險，從而把風險轉移；堅持采取經營模式復雜化政策，令企業的內部產品經營可以達到相互互補的現象，進一步出現以盈補虧以及以收補欠的現象。同時，企業還必須對資金開銷做出正確的安排計劃，且經使用分散歸還與借款的方式對資金實際的花費和收入做出科學合理的計劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔來自資金方面的風險。

2.2提高內部審計工作的力度

房產企業想要順利地完成經營目標，提高其內部審計工作的力度很有必要，而增加其財務會計管理審計力度更是重中之重。企業可以經過構建符合其發展需要的管理制度以及規范，從而對提高內部審計工作具有的獨特性以及權威性提供有效的幫助。企業還可以從多個方面對其會計有關工作開展監督和審計，使用要求性十分高的審核標準以及行為規范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風險開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預防財務會計報表出現問題以及誤差，從而防止給企業帶來嚴重的經濟被破壞。另外，企業還能夠挺過定期給審計人員開展素質培訓，增加其掌握的專業知識以及自身綜合素質，使其具備可以滿足房地產行業發展需要的能力，進一步給企業成立一支綜合能力強的審計隊伍。

2.3對企業成本進行有效的控制

在房產企業所有的內控工作上，對其會計工作開展內部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業在會計工作方面實現內部控制管理主要為了可以減少財務成本投入，進而增加其生產經營利益。所以，對于房產企業來說，對其財務成本實行有效的內部管理以及控制十分有必要[5]。企業經對其經營管理每個過程花費的成本開展具有細分化特點的管理，可以順利地達到對其全部生產經營成本進行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費很小成本的同時取得較多效益。另外，企業還必須增加其對會計內控管理力度，給內部控制管理工作達到規范、合理以及貫徹實行提供保證，進一步增強其財務管理的效果。

綜上所述，隨著房地產行業發展規模的不斷增大，企業對其實行有效的內部管理很有必要。構建與改進房地產企業的會計內控制度，可以對其產生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產成本投入，同時還能夠確保其維持在穩定經營管理的狀態中，進而達到增加經濟效益的目的，使地產行業維持可持續發展的狀態。針對文中所述房地產企業內部控制中存在的問題，應增加構建會計內控制度體系的力度，使其可以適應企業發展的需要，同時在生產經營得到改進完善，進一步完成其用最少的生產成本獲取更多利益目的。

參考文獻

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[3]王紅霞.中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國外資，2011，20（14）：189-190.

[4]呂明.淺析房地產企業財務風險及控制措施[J].現代商業，2011，21（30）：178-179.

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（俊發地產有限責任公司，云南 昆明 650225）

摘　要：要保障房地產業財務資金安全，確保市場良好有序運行，就要加快房地產企業財務內控制度的建立與完善，并加強企業內部資金的監管。本文將從房地產企業財務內控制度現狀入手，探析其中存在的問題，進而提出如何建立和完善房地產企業財務內控制度及其意義。

關鍵詞 ：房地產企業；財務內控制度；完善；措施

中圖分類號：F235文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0141-02

由于房地產行業具有資金密集、人員較雜、受市場波動和國家政策影響較大等鮮明特點，因而受到了人們的廣泛關注。企業不能控制市場變化或國家政策的調整，要想促進企業自身的發展，就需要從自身的管理入手。可見建立健全房地產企業財務內控制度是房地產企業的必然選擇，也是在市場經濟環境下保障資金安全的重要舉措。

一、房地產企業財務內控制度的現狀

財務內控制度是指企業管理者為了適應國家政策、方針的調整，保護企業內部資金、財產的完整與安全，保證財務信息真實可靠及實效性，盡量降低企業市場風險，為企業發展創造良好生存環境的重要舉措。財務內控制度其實是將企業內部人員（特別是財務管理人員）的行為進行規范，對所有的財產、資金進行維護和有效利用的一系列方式和辦法、程序和制度的總稱，是房地產企業進行自我檢查、約束、制約的系統。

（一）缺乏有效的監督系統

部分房地產企業是由企業的管理層直接任用財務人員。存在經理這樣的管理層為了鞏固自己的地位，并為向企業高層顯示自己良好的工作業績，導致其與財務工作者搞權錢交易的情況。這將導致財務人員做出的會計審計報表缺乏真實度，對企業的經營業績有所夸大，使企業高層對企業真實運行狀況缺乏了解。會計財務報表的公布一般來說以年報為主，因此缺乏時效性，這就使得企業職工不能對公司的財務情況及時知曉。而這將整個企業財務置于不安全的境地，管理層私挪公款，用公款進行大吃大喝等現象時有發生。

（二）房地產企業內控環境復雜

房地產企業是資金資源密集型企業，在資金方面不僅數量龐大且項目眾多，僅土地使用費用一項就多達千萬，這就為企業內部財務管理造成了很大的困難。然而，在房地產企業中存在資金被宣傳部門、建設部門、銷售部門等分割使用，且各部門較為分散，各自為政的現象。缺乏完整的資金運作體系，將資金置于一個透明的環境下運作，這就使整個企業難以有一個完整的資金流向圖，企業高層也難以對企業整體的資金狀況深入了解。對于防范風險，保障資金安全是極為不利的。

（三）外部環境波動大

在市場經濟環境下市場占主導，一方面，這促進了市場經濟的發展；另一方面，這為房地產企業帶來了資金風險。房地產行業與其他行業相比，有其自身獨有的特殊性。資金投入極大，建設周期較長，受市場環境影響極大等都是房地產行業的特點。因此，一旦遇上市場經濟波動較大的時期，人們對買房就會持觀望態度，房地產行業則將遭受重大打擊。投入的資金難以及時收回，銀行貸款、人員開支等花費都將給房地產企業的資金造成很大的壓力。此外，隨著改革開放的深入，部分外商企業嗅到了中國房地產的商機，紛紛在中國買地建房，這也給國內的房地產企業帶來了一定壓力。可見，當前房地產行業不僅要抵御市場變化的風險，還要應對外商企業的競爭，故而建立健全房地產財務內控制度勢在必行。

二、建立完善房地產企業財務內控制度的意義

（一）優化房地產企業生存環境，防范市場風險

建立和完善房地產企業財務內控制度，首先能對企業的資金總額、債務情況及在建項目等有一個明確的認識，進而能夠對企業進行統籌規劃，留出一部分的安全保障資金，確保在面臨經濟危機時企業不會陷入資金斷鏈的惡性循環；其次，在面對外部競爭時，企業也能及時調整發展方案，積極革除企業原來的舊制，減少因企業部門之間各自為政的資金浪費，提高企業的利潤空間，并能夠積極應對激烈的市場競爭，使其在市場競爭中立于不敗之地。

（二）提高企業財務人員的素質

首先，完善的企業財務內控制度能夠防范原來企業管理人員與財務人員權錢交易，“做假賬”的風險。暢通企業財務人員向企業高層匯報的渠道，提高財務工作地位及對財務人員的要求，對財務人員的職業素養和職業道德的提升具有促進作用；其次，將公司財務信息在公司平臺上進行公布，促使財務人員為提高財務信息的價值而自主學習計算機操作、會計電算化及信息系統等方面的知識，促進了財務人員的技能提升。

（三）保障企業的資金安全

房地產企業投入的資金量大、運轉周期長，任何不合理的財務管理系統都會對資金安全造成很大隱患。建立和完善房地產企業內控制度就是為建設企業高效的財務管理系統提供良好的制度保障，為企業的財務管理系統正常運行提供有力支持，進而能夠讓企業資金在一個安全的控制環境下運作，真正保障房地產企業的資金安全。

三、房地產企業如何建立和完善財務內控制度

（一）對企業發展進行統籌規劃

任何一項企業制度的建立都離不開對企業的發展戰略、發展方向進行深入的研究，房地產企業也不例外。要想建立完善企業財務內控制度，就要對企業的發展目標、發展方向進行統一規劃，統一調整；并對企業內部的資金、在投項目、土地使用費用、銀行貸款與利息、人工費用、水電等基礎資源花費等進行了解，將企業賬目做一個詳盡的整理。革除企業內部各部門各自為政的舊制，建立統一的財務管理及內部控制系統，在各部門設立財務管理與內控監督的崗位。同時，根據企業的發展方向，要對資金的使用方向有所側重，有所保留。預留一定的安全保底資金，防范未來因政策調整、市場波動可能出現的資金危機。

（二）建立健全房地產企業的財務管理規章制度

首先，建立健全財務人員的選任與管理制度。從用人的源頭保證有合格的人員保障對財務內控制度的建立、執行與完善。其次，要建立健全財務主導預算管理的制度。由財務部門引領企業的全面預算管理，對預算的編制、執行、分析與調整的全程進行全面把控。再次，建立健全資金管理制度。對籌資、投資、資金運作等環節明確權責，嚴格控制各類資金的收支，發揮資金的最大使用效率。最后，建立健全對企業經營活動及時、準確進行核算的管理制度。促進企業守法經營，真實反映企業的經營成果，及時經營信息，以滿足外部投資人、監管機構以及內部管理的需要。

（三）加強內部監督，外部調控

部分傳統的房地產企業尚未建立完善的資金監督系統，因此也存在財務人員舞弊的風險，若要建立和完善企業財務內控制度就需要形成良好的監督機制。首先，要建立內部審計機構，發揮內部審計的職能，進一步提高審計人員的地位；其次，要將房地產企業的財務內控制度與現代網絡信息技術相結合，對企業的財務運作進行公示，上至企業高層，下至企業基層員工都能夠對企業內部資金情況有及時的了解，并通過企業員工的監督從中發現財務運作存在問題，以期發揮對建立完善企業財務內控制度的促進作用。

結束語

房地產行業是我國經濟發展的關鍵性產業，它的發展與穩定影響著眾多行業的發展與穩定。近年來，多數房地產企業已經認識到企業資金管理的重要作用并積極推進財務內控制度改革。這些舉措對優化房地產企業生存環境，提升房地產企業的利潤空間，促進房地產行業健康發展，進而推動社會經濟的增長，具有難以估量的重要作用。

參考文獻：

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[4] 侯文麗.完善企業財務內控制度，提高財務管理水平[J].時代

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關鍵詞:房地產企業 內部控制 內外部環境 新問題

當前,我國房地產行業處于高速發展階段,涉及資金數額巨大,屬于高風險行業,很多地方有待于規范和完善,其重要手段之一就是加強企業的內部控制。企業經營失敗、會計信息失真及不守法經營在很大程度上都可歸因于企業內部控制的缺失或失效。

長期以來,我國許多企業內部控制狀況不容樂觀,內部控制薄弱,會計信息嚴重失真,不僅造成管理混亂效率低下,而且給貪污、挪用企業資金或侵吞企業資產的不法分子以可乘之機,因此,加強房地產開發企業的內部控制,對城市經濟乃至整個國民經濟的健康發展,對于房地產行業深化改革、改善管理、提高效益和加強廉政建設等方面的責任更加重大,有著更加重要的現實意義。

一、房地產企業進行內部控制新問題分析

(一)房地產企業的內部控制內部環境不優化

目前，我國房地產行業的內部控制環境有待優化，究其原因在于：第一，內部控制操作性文件不規范。近年來，針對于房地產內部控制問題，我國政府部門先后頒布了一系列法律法規政策，但其內容較為粗泛，缺乏規范性性、具體性以及可操作性，以至于其形態虛設；第二，內部控制行為主體素質低下。我國相當一部分房地產企業缺乏專門的培訓機構，再加上，財務人員自主學習積極性較差，使其主體素質停滯不前，社會在發展，房地產企業在進步，內部控制要求在提高，以至于其主體素質不能夠滿足現行房地產企業內部控制的需求。

(二)房地產企業的內部控制外部環境稍顯紊亂

房地產企業受自身特殊性的影響，以至于其內部控制的外部環境趨于復雜性。總結而言，其自身特殊性主要體現在自身業務的復雜性和會計核算的特殊性。一方面是房地產自身業務的復雜性惡化內部控制外部環境。房地產是一個過程復雜、耗時長且投資風險的行業，其涉及到多項業務，即投資業務、施工業務、銷售業務以及管理業務等，多項業務共同混雜在一起，使得房地產內部控制外部環境趨于復雜性；另一方面是房地產會計會計核算的特殊性惡化了內部控制外部環境。與其他企業相比，房地產企業有著自身的特殊性，即房地產企業施工建設時涉及到承包工程，因此，其會計核算時勢必要考慮承包工程的相關核算，從而，進一步加強了房地產內部控制外部環境的復雜性。

(三)房地產企業內部控制體系不完善

控制環境、會計系統以及控制程序是房地產行業內部控制體系的三大主導因素。就房地產企業而言，其控制環境、會計系統以及控制程序均有待進一步成熟與完善，其主要體現在會計工作秩序混亂、會計控制環境滯后以及會計系統落后，不利于保證房地產企業會計信息的真實性、可靠性以及完整性。

二、房地產企業內控問題的對策研究

(一)優化房地產企業內部控制內、外環境

內部控制內、外部環境直接關系到房地產企業內部控制的實施效果，因此，本章針對于上述所論述的房地產企業內、外部環境存在的問題，對其做出有效優化。

1、完善內部控制制度，推進房地產現代化產權制度改革

首先，房地產企業應調整產權制度結構，確立董事會與經理班子之間、股東會與董事會之間的委托關系，不斷完善監控方式，切實保證房地產決策的高效性、準確性；其次，加強房地產企業規章制度建設，全面落實各項規章制度，對于違背規章制度的行為，一經發現及時予以處理和懲處；最后，在房地產企業全范圍內開展內部控制相關知識培訓，使其每一個職員均能夠樹立起內部控制意識，確保其充分認識到內部控制的重要性。

2、加強控制環境基礎的建設工作

一是規范企業員工的行為準則。房地產需統一價值觀和道德觀標準，確保員工的各項行為均需符合價值觀和道德觀標準；二是加強房地產內部審計。房地產企業必須設立審計委員會，加強對企業各級職工的行為監督和管理，對始終保持良好工作行為和生活行為的職工，企業應給與相應的精神獎勵和物質獎勵；三是將職責落實到工作崗位。由其崗位職員全權負責該項職責，并且，其職責享受權利的同時還需承擔相應的責任，以此，增強其職員的工作責任感與緊迫感。

3、優化房地產企業外部內部控制環境

這里外部內部控制環境優化指的是加強房地產企業的社會監督與政府監督。社會監督是指的是注冊會計師和社會輿論等。通過會計師事務所進行評價企業的內控制度能夠發揮部分建議的作用，報刊、廣播電視、網絡等新聞媒體進行曝光企業的違紀違法行為，能夠使輿論監督發揮作用；政府監督是主要通過稅務、審計、財政與證券監管等這些部門進行執行，起到對企業的制約規范的作用。

房地產企業健全的內控體系的建立，不僅為企業發展所需要的，在市場經濟發展的過程中更加需要。只有通過不斷的思考來尋求新的思路，在根本上進行保證企業能夠持續穩定的發展，對房地產企業的內部治理與外部治理并駕齊驅進行有效的監督，才能使資本市場確保有效的進行，在國民經濟中使房地產行業更加有效的發揮作用。

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德勤會計師事務所長期關注中國房地產市場的變化，定期對行業內的變化進行評估及預測，并在每年推出《中國房地產投資手冊》，2011年版的手冊中，關于房地產企業內部控制面臨的挑戰和應對方案，值得房企學習、借鑒。

問題

公司治理結構不完善。完善的公司治理結構是企業長遠與健康發展的基石，我國房地產企業普遍尚未建立完善的公司治理體系。雖然許多房地產上市公司在形式上建立起了由股東會、董事會、監事會、經理層所組成的法人治理結構，然而，董事會與管理層成員高度重疊、缺乏勝任或勤勉履職能力、監督機構缺乏獨立與權威性等種種原因，使得公司的治理結構往往未能發揮出應有的制衡作用和治理效果。

未形成良好的內部控制文化。房地產行業開發周期長、資金量大，而且涉及與政府部門、銀行、施工單位、材料供貨商等多方相關主體的協調溝通，如何保證所有的企業行為都在透明、公開的環境下操作與運轉，與房地產企業從上至下形成的內部控制的基調或文化密不可分。設計得再完美的制度，若得不到管理層重視或認可，也終將流于形式。

然而，由于內部控制不能直接產生經濟價值，而且往往意味著更多的制度、流程和人員設置，因此許多房地產企業未對其加以重視甚至存在誤解，如：有的企業認為加強流程制度建設會束縛自己的手腳，影響辦事效率；有的認為反舞弊機制的建設就是對自己人的不信任，容易制造內部矛盾等。這些都為企業內部控制的建設設置了障礙，在企業中實際運行的效果也大大打了折扣。

內部監督機制未充分發揮。房地產企業內部控制環境薄弱的另外一個主要表現是內部監督機制缺失或不健全。比較而言，上市公司普遍好于非上市公司。衡量內部監督機制的運作情況，有以下幾個簡單的指標：企業是否建立了獨立的內部審計機構？內部審計機構在企業中是否具有權威性？內部審計資源是否充足和有效？多數房地產企業對上述幾個問題的答案都是否定的。因此，許多企業運營中潛在的風險未被發現，不當的行為未被及時糾正，最終給企業帶來沉重的代價。

關鍵業務流程缺乏制度規范或執行不到位。房地產企業的內部控制，除了在控制環境方面有待完善外，在具體業務流程中也有很大的提升空間。目前，房地產企業雖然普遍建立了一些制度，然而或多或少存在重要控制措施缺失或執行不到位的情況。如：在成本管控過程中，缺乏統一的成本核算和控制制度，可能導致各項目對成本口徑的理解不統一、未合理預測待發生成本、成本即將超過預算前未及時預警等情況，從而影響對成本的管控效果；在項目管理過程中，存在合同或設計變更等未經恰當審批、未嚴格遵循施工管理制度或對工程質量缺乏有效監控，以及對項目進度計劃管理不到位等現象。在銷售過程中，存在未按既定價格政策或折扣進行銷售的情況。這些問題都直接或間接制約著房地產企業管理水平的提升，影響企業目標的實現。

不相容職責未恰當分離。良好的內部控制強調相互制約與牽制的機制，不兼容職責的分離是一個很好的措施，它能在很大程度上降低錯誤或舞弊發生的可能性。

如項目投資、資金使用等重要經濟業務的執行和審批、材料的采購與驗收、資產的保管和記錄、支票開具與印章保管等，均應設置不同崗位的人員擔任，原則上禁止一個人獨立處理業務的全過程。然而，在企業實際操作過程中，往往因企業規模、人員配置等原因忽視不兼容職責的分離問題，為企業運營帶來風險和隱患。

對策

其一，管理層多參加專業的內部控制培訓。

如果管理層對企業內部控制的認識不準確，就不能向員工傳達正確的內部控制思想，內部控制實施的效果必然會受到影響。因此，鼓勵管理層多參加專業的內部控制培訓，提高和端正對內部控制的認識，只有提高企業管理層和員工對內部控制的認識和理解，才能形成一個良好的內部控制氛圍，促進企業內部控制體系的建設和實施。

其二，將內部控制的思想與企業文化相結合。

企業文化是影響員工思維方法和行為方式的一種無形的力量，在企業經營管理中發揮著重要作用。企業可以把內部控制思想融入企業文化中，通過企業文化來增強員工的控制意識。一個有較強控制意識的組織通常意味著有較好的控制環境，通過企業文化來培養員工的內部控制觀念，進而使其影響企業內部控制的執行。內部控制觀念只有植根于企業員工的思想中，才能保證內部控制真正的貫徹和執行。

其三，加強內外部監督，在合規同時提升管理水平。

1業務單位定期審閱內部控制制度及流程。內部控制制度或流程，如果不能和企業實際情況相結合，或是給企業運營效率帶來很大影響，必將影響其在企業內部的權威性，最終在執行層面流于形式。業務單位應定期對適用的內部控制制度或流程進行自我評價，在滿足合規要求的同時，探索適合自身的內部控制制度或流程，并根據不斷變化的情況加以修正。只有這樣，才能使得內部控制體系真正為企業帶來價值，達到運營效率與效果的最佳平衡。

2加強內部審計功能。一個完整的內部控制制度必須要由內部審計來監督執行，以便及時發現問題、糾正偏差、修訂并完善。內部審計是企業自我評價的一種活動，它不但協助管理促成良好控制環境的建立，而且還為改進內部控制提供建設性的意見。為充分發揮內部審計的監督職能，要提高內部審計的獨立性，設置董事會或審計委員會直接領導下的內部審計機構，形成相互制約、相互聯系的嚴密內控系統。此外，企業應設置專職內部審計人員，避免由非專業人員從事內部審計工作，保持審計人員應有的獨立性，保證內部審計工作的質量。

3主動利用外部監督。外部監督包括政府監督和社會監督。政府監督主要通過財政、審計、稅務、證券監管等部門來執行，對企業起到規范制約的作用；社會監督是指注冊會計師、社會輿論等。會計師事務所對企業內部控制制度進行評價可以發揮一定的建議作用，廣播電視、報刊等新聞媒體對企業違法違紀行為的曝光，可以發揮輿論監督的作用。一般而言，內部控制在很大程度上是服從于外在壓力的，外在壓力越大，內在動力越大，內部控制的效果也越好。

4將風險意識和風險管理融入內部控制。

在面對國際金融危機的影響和國內經濟持續調整的雙重壓力下，房地產企業面臨更多的不確定性和風險，而大多數房地產企業還缺少風險管理理念，沒有建立起完善的風險管理體系，缺乏相應的抗風險能力。企業管理層必須提高風險意識，樹立風險管理理念。

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房地產開發企業是指對城市土地綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。近年來，我國房地產企業發展迅猛，房地產業已經成為我國經濟支柱之一，伴隨著房地產政策的改進，以及金融政策的創新，房地產業得到了越來越廣闊的發展空間。房地產業作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤吸引了許多房地產開發商的參與，面對著中國房地產市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產業，使得該行業的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。

我國的房地產市場起步于80年代中期，但是它的發展是非常迅速的，它為國民經濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經濟的發展，人民生活水平的提高，對房地產的需求呈現日益擴大的趨勢，使得房地產行業資產規模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產行業的宏觀調控，房地產企業出現財務危機的可能性更加大。加強開發項目的經營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創新要利潤將是未來房地產業健康發展的必由之路。

1 我國房地產財務風險研究現狀

我國對于房地產財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內出現了房地產投資熱，我國才真正開始了對房地產財務風險的研究。一些專家、學者都發表了這方面的相關著作，彌補了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產建設正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產市場也開始了與國際接軌，使得房地產項目競爭更加激烈，企業面臨的財務風險越來越大。大部分房地產開發企業，由于不重視風險管理與經營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產項目開發的始終，因此，深化房地產項目財務風險的研究，建立適合我國房地產開發實際的、系統化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業界亟需解決的重要課題。

2 企業財務風險內涵及其表現形式

2.1 財務風險內涵

財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業財務風險表現形式

房地產是一個非常注重資金流的行業，在房地產企業內部控制管理中，基本以財務為主。現階段房地產企業的財務風險主要由以下六個方面構成：

2.2.1 稅率變動風險 房地產是一個非常注重現金流的行業，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業稅、印花稅、教育費附加稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的變動，將導致企業成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產企業財務內部控制的重點在于保持凈現金流量的穩定，只有擁有穩定的現金流，才能保證資金鏈的穩固。只有在保證凈現金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業的未來發展規劃，因此，房地產開發企業需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現金流的大小，防止出現資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經濟周期影響的風險 房地產開發企業與國民經濟有著相當密切的依存關系，非常容易受到國家宏觀調控政策和經濟環境變化的影響。在經濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產企業的發展有良好的促進作用；相反在經濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產企業的需求也會下降。由此可見，房地產開發企業的發展存在隨經濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。

2.2.4 融資風險 由于房地產開發企業需要大量資金，而房地產開發企業在融資的時候容易受到經濟周期波動、政府宏觀政策調控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產負債率超標 房地產企業是資金密集型行業，開發一個項目需要投入大量的資金，我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產開發企業的資產負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。

2.2.6 預期投資回報風險 房地產企業的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經濟等因素的影響，有可能會出現一些房地產開發企業的產品空置，或者房地產的開發租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產企業的資金已經投入，短時間內套現是不可能實現的。由于存在種種不能預期的影響，房地產企業的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。

3 企業財務風險的原因

3.1 企業管理者的風險意識淡薄

財務風險存在于財務活動的始終，是企業管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業現實經營中，企業管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業務當中，正是由于相關人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產生。

3.2 企業的資本結構不合理

在企業全部資金來源中，權益資金與負債資金之間的比例，就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害：第一，增加企業的財務負擔；第二，造成企業償貸能力不足的現象；第三，使企業資金的流動性不足。資產的流動性是指，資產變為現金并保持其購買力的能力。它不僅是企業得以運行的關鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現在存貨積壓、資金缺乏。企業的資本結構不合理也往往體現在籌資決策失誤造成的財務風險。

3.3 企業內部財務關系的復雜性

我國企業財務關系混亂，子公司與母公司以及企業的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權不明的現象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業財務風險的重要內因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產企業財務風險的防范措施

4.1 提高管理層及財務人員的財務水平

隨著政府部門不斷調整監管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業有必要進行財務方面的調整。企業管理層是企業的舵手，決定著公司的發展走向。企業管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發展有益的決策，有利于公司財務機制建設，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業工程等方面的培訓，從而提高自身素質，進而提高自身財務管理水平。

4.2 實現財務管理預算化

在房地產開發企業的經營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業投資項目的成敗與經濟效益良好與否。房地產開發企業的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎，具體安排企業資金的收入與支出、取得與投放、經營成果與其分配等等。對于資金預算，企業財務部門應依據企業運營的整體情況，規劃資金需求與使用計劃，從而構建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設的可行性，整體預算經營收入、規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執行力度，適量企業經濟行為，從而發揮預算監督的財務預警功用。

4.3 優化資本結構

房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。

4.4 完善內部審計

房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。

4.5 收益分配風險的防范

筆者根據房地產開發企業的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規劃。因為目前房地產開發企業沒有發揮內源融資成本低的優勢，從而給企業融資增加了負擔，減少了企業利潤。另外，房地產開發企業利潤分配極不規范，十分隨意，從而導致企業資本結構不合理，增加企業負債率，影響企業的外部融資。因此，房地產開發企業應依據企業經營戰略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優化資本結構，整合內源融資，進而增加企業利潤。②減少以現金分配的方式進行利潤分配。因為房地產開發企業擁有較少的融資渠道，較小的資金規模，所以資金是房地產開發企業發展的瓶頸。房地產開發企業，要依據內源融資優勢，制定以增加實收資本為主，現金分配為輔的利潤分配戰略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規模，優化資本結構；還能夠促進企業盈利，增強企業競爭力，降低企業財務風險。從企業自身及所處環境來看，在中短期內，這種分配方式應占據主導地位。

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摘 要 房地產行業是資金密集型的高風險行業，完善企業內部控制對防范經營風險和降低成本、增加效益有著重要意義。本文通過對房地產企業內部控制的意義和原則的分析，提出了完善房地產企業內部控制的幾點措施。

關鍵詞 房地產企業 內部控制 完善 建議

內部控制是企業管理的重要組成部分，對企業生產經營活動進行調節和約束，對企業的整個經營管理活動起著監督控制的作用，在企業管理中至關重要。房地產行業是資金密集型的高風險行業，完善企業內部控制，是市場經濟條件下，加強企業科學管理、提高企業經濟效益的客觀要求。

一、房地產企業進行內部控制的重要意義

由于房地產的組成部分土地，屬國家所有。國家利用經濟杠桿進行宏觀調控，利用價值規律通過市場引導房地產企業達到供需平衡，宏觀調控對房地產經營的作用，比其他商品更為重要，也是企業最難以控制的風險。同時房地產經營活動還受政治形勢變化的影響，變數較多。因此，建立完善的房地產企業內部控制制度，對于提高企業經營效率，保護投資者合法權益，有非常重要的意義。

二、房地產企業完善內部控制的原則

1．合法性原則

房地產企業完善內部控制必須按照國家法律法規和部門規章制度進行，嚴格遵循國家相關的法律、法規和規章制度，保證每項經濟業務符合有關規定要求。

2．有效性原則

內部控制要從房地產企業自身的特點出發，具有針對性和實用性，與企業規模和管理水平相適應，符合企業經營效率和經營管理的要求，把握控制點。

3．目標性原則

內部控制的執行，要滿足實現企業財產物資安全和會計信息真實，促使貫徹經營方針和提高經營效率，確保企業各項業務活動健康運行。

4．全面性原則

內部控制要覆蓋房地產企業全部業務活動和每項業務活動全過程，涵蓋企業開發經營的各個環節和會計工作的各個崗位及各項業務。

5．相互牽制原則

企業內部控制應合理設置機構、崗位、合理劃分職責權限，相互制約，相互監督。

三、房地產企業完善內部控制的措施

1．完善企業的控制環境

加強和完善企業內部控制，首先應注意企業內部控制環境的建設。房地產企業的控制環境包括企業經營管理的觀念方式、組織結構、授權和分配責任的方法、管理控制方法、內部審計、人力資源管理等。控制環境的好壞直接影響到企業內部控制的貫徹和執行以及企業整體戰略目標和經營目標的實現。

組織機構屬于內部控制的環境控制的一部分，組織機構建立的好壞直接影響了企業的內部控制整體的實施效果。例如在萬科的管理體系中，非常強調“總部相對集中”的管理概念，采用矩形陣式結構來對子公司進行管理，子公司職能部門受子公司總經理的領導，同時受總公司職能部門直線管理。此外萬科將諸如投資決策權、財務承諾權、融資權、人事權和工資制定權等很多權利都“上移”到了總部，子公司更多的只是一個執行和操作的機構。

2．強化企業控制活動

控制活動存在于房地產企業的各個層面和各個部門。如批準控制，在房地產經濟業務發生前，按照既定程序，對其正確性、合理性、合法性加以核準，并確定是否讓其發生，將一切不合法的經濟業務控制在事前具有預防作用。如會計控制，通過房地產企業內部會計活動對經濟業務實施控制，包括恰當的崗位設置、嚴密的憑證制度、合理的會計記錄程序和嚴格的日常核對制度。還有實物控制，為保護各種實物的安全完整，防止舞弊行為而進行的控制，主要包括限制接近、實物保護和實物清查等。

3．提高管理人員內部控制意識，加強財會人員培訓

人作為企業的主體，作為企業各項政策的執行者，應該最先從根本上提高自身對內部控制的認識程度。只有房地產企業各級人員認識上得到了提高，各個業務部門或人員才能真正的貫徹企業的各項制度，使內部控制超越財務、審計的范圍，滲透到企業管理的方方面面，在業務運作過程中才能真正相互影響、相互制約。為更好地實施內部控制，企業特別要加強對財會人員的培訓，努力提高財會人員的知識水平，使他們熟悉法律法規，熟悉業務規范和操作規則，提高業務水平。同時，還要加強對財會人員的誠信教育和職業道德教育，努力提高財會人員的職業道德水平。

4．完善房地產公司治理結構，為內控系統的構建提供組織保證

房地產企業健全內部控制、優化企業管理的基礎是較為完善的公司治理結構。公司治理結構不僅可以體現企業的產權關系，還能影響企業的激勵措施、監控制度、以及決策機制等一系列制度安排。具體措施有建立和完善房地產企業內部會計控制機制；在公司治理結構中，進一步強化董事會、監事會等的作用，使決策機制加以完善；改革和完善企業激勵及約束制度，以制度約束人，強化人員的責任追究。

5．強化和完善內部監督機制

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1 加強企業內部會計控制的必要性

企業內部會計控制是指與保護企業財產物資的安全性、會計信息的真實性以及財務活動的合法性有關的控制系統。它的目標是確保企業經營活動的效率性和效果性，資產的安全性，經濟信息和財務報告的可靠性。其主要作用：一是有助于企業領導實現經管方針和目標；二是保護企業各項資產的安全和完整，防止資產流失；三是保證企業業務經營信息和財務會計資料的真實性和完整性。此外，它還能保證企業內部財務活動的合法性。會計內控最根本的目的在于規范會計行為，保證會計信息的真實完整。單位財務會計工作是一項綜合性的工作，滲透到單位經營管理的各個方面。而會計資料特別是原始憑證是由單位各個部門的人員經手的，牽涉到單位經營管理的各個方面，在會計事項辦理過程中，可能因手續不全、憑證不足、各個環節控制不嚴而導致會計資料失真，或者個人營私舞弊，最終給單位造成損失。所以，建立健全互相牽制的會計內控制度，需要統一領導，統一部署，各個部門共同協作，各個員工積極參與、有效執行，才能真正發揮會計內控的實際作用，為保證會計信息真實完整夯實基礎。

2 企業內部會計控制失控存在的問題

企業內部會計控制失控的原因有很多，不僅房地產企業，其他不同類型不同行業也都存在企業內部會計控制失控的現象。在此我只列幾點最主要的。

2.1 崗位責任模糊不清

對崗位職責的設置應貫徹相互牽制的原則，對不相容的職務實行分離，使不同崗位之間形成一種相互監督、相互牽制的關系，這是內部控制制度的原則。但是目前許多單位內部中下層機構之間，不同崗位之間以及不同人員之間無法形成有效的牽制，有的單位存在著不相容職務兼任的現象，崗位責任制形同虛設；有的單位管理人員“事必躬親”，親自操辦自己的涉及資金支付的經濟業務事項等。

2.2 缺乏內部人員的監督檢查力度

當前，有的單位在內部控制制度上只是強調對審批程序的監督，而不論內部人員做得對不對，只要有內部人員簽字，就算內部控制監督到位了。現行的財務“一支筆”控制的監督方式，雖然一方面解決了費用控制的責任歸屬問題，但有些會計人員放棄職責，領導簽字就照辦，我不負責，致使會計內部監督有名無實。

2.3 缺乏內部審計

從單位管理角度來講，內部審計是對內部會計控制的控制。然而內審監督在某些單位由于受到利益關系和人際關系的制約，很難客觀、真實、公正地開展工作。

3 采取積極措施推動會計內控水平的整體提高

針對企業內部存在的內控失控現象，我的觀點認為：房地產企業要建立健全會計內控制度，應統一思想，提高管理水平，積極采取措施，推動會計內控水平的整體提高。

3.1 單位領導充分重視，組織措施到位，高管人員以身作則，實行全員參與

會計內控是一項系統的綜合工程，是單位管理的重要組成部分，不僅需要單位各管理部門之間的協同協作，更需要組織上的強有力的領導，單位負責人要親自出馬，對實施的全過程實行組織上的統一領導策劃、政策上統一制訂、實施上統一安排、實施效果統一檢查、統一獎懲，變少數部門的行為為單位管理部門的一致行為，變臨時行為為持之以恒的長期行為，變管理者行為為全員參加行為，特別是單位高管人員更要帶頭執行制度，讓內部會計控制約束單位內部涉及會計事項的所有人員，使任何個人都不得擁有超越內部會計控制的權力，單位高管人員既不“向上越權”，又不“向下越權”，更不超越職責插手事務，才能明確責任，規范運行，使會計內控制度建立健全并持之以恒地有效實施。

3.2 提高內部會計控制制度建設的意識，改“習慣”為制度，變“經驗”為程序

提高內部會計控制制度建設的意識，樹立風險觀念，將一些習慣做法逐步加以歸納總結，形成書面制度，將一些好的“經驗”做法整理成辦事流程，規范辦事程序，形成互相牽制的內控制度，同時重視辦理會計事務人員的業務素質及職業道德，杜絕經濟業務過程的差錯及舞弊行為。

3.3 重視內部審計控制，真正落實責任制，保證內部會計控制制度的順利、有效

運行內部審計控制是對內部會計控制的再控制。單位的日常經濟活動、管理制度是否合理、合規、有效，由日常的內部審計機構進行評價，可以把風險消滅在萌芽狀態，防止問題成堆甚至觸犯法律；把審計結果與日常考核結合起來，真正落實責任制，加強監督與獎懲制度，這是日常對單位內控制度執行情況的再監督，也是保護員工的主要措施。有條件的單位均應建立內部審計機制，保證內部會計控制制度的順利、有效運行。

4 制定科學完善的內部會計控制規范

房地產企業要制定科學完善的內部會計控制規范，以保證企業能夠健康的發展。

4.1 構建系統性的內部會計控制內容

在制定內部會計控制規范時，我們必須充分考慮的問題是，由于內部會計控制工作所涉及的內容非常廣泛，因此，內部會計控制規范就應當是一個體系。從結構上看，它可以分為兩個層次：第一層次是內部會計控制基本規范。它主要是就涉及內部會計控制的目標、原則、內容、方法、檢查、督導和實施等問題予以規范。第二層次是內部會計控制具體規范。它主要是對單位內部的各種具體會計工作進行規范。從內容上看，它可以從五個不同的角度來進行規范設計：第一，是具體經濟業務的內部會計控制規范，如工程項目、采購與付款、銷售與收款、對外投資、籌資、擔保、成本費用的發生與支付等；第二，是具體會計要素項目變動的內部會計控制規范，如貨幣資金、實物資產、證券資產、無形資產等；第三，是具體會計業務處理崗位的內部會計控制規范，如出納、記賬、報表、保管、經銷、采購、收款等；第四，是具體會計管理崗位和管理環節的內部會計控制規范，如授權、執行、質檢、驗收、審核、付款等；第五，是會計業務處理手段的內部會計控制規范，如手工會計處理系統和電子數據處理會計系統等。通過制定不同的內部會計控制規范，形成一個相對完善的體系，才能對規范單位內部的會計控制工作起到重要的促進作用。

4.2 制定適合行業特點的企業內部會計控制制度

4.2.1 控制環境的建立

有良好的控制環境，才能使內部控制有效運行。控制環境指的是建立或實施某項政策發生影響的各種因素，主要反映單位管理者和其他人員對控制的態度，認識和行動。具體包括，管理者的思想和經營作風，單位組織結構，人事工作方針及實施措施，影響本單位業務的各種外部關系等等。

4.2.2 會計系統的建立

房地產開發企業一個有效的會計系統應當能做到：

（1）確認并記錄所有真實的經濟業務；

（2）及時并充分詳細地描述經濟業務，以便在財務會計報告中對經濟業務做出適當的分類；

（3）計量經濟業務的價值，以便在財務會計報告中記錄其適當的貨幣價值；

（4）確定經濟業務發生的期間，以便將經濟業務記錄在適當的會計期間；

（5）在財務會計報告中適當地表達經濟業務和披露相關事項。

4.2.3 控制程序的建立

控制程序的建立要圍繞如何將各種會計信息及時、完整、真實地傳送到財務會計部這個信息樞紐中心。為了防止作弊，不相容職務要分離，組織機構之間要相互控制。

4.2.4 房地產開發成本的控制

針對房地產行業的具體情況，最重要的是要加強房地產開發下列財務指標的控制。

（1）設備及材料采購的控制

對普通材料應按照請購與審批、采購與檢驗的程序辦理，并將不相容的崗位分離開，以相互牽制，防止舞弊，降低采購成本。對設備與大宗材料的采購應建立嚴格的請購審批制度：對預算內的采購項目應由工程部根據施工進度與工程預算提前向項目部提出采購申請；對預算外的采購項目在提起申請時還應提供有關工程設計變更及施工變更的有關批文，經批準后再由采購部門通過市場分析與尋價，確定潛在供應商。

（2）房地產施工成本的控制

房地產開發企業的發包工程較多，而各類工程項目所需的施工資質也不同，為使開發成本降為最低而又要保證開發產品的質量較好，應采用公開招標的方式選擇具有合格的相關施工資質且經過IS0國際質量認證的施工企業竟標；在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業，以期形成未來的戰略伙伴，以利企業將來的發展。在施工過程中發生工程變更時，應根據設計變更通知書等有關文件，配合工程監理方與施工方及時辦理工程變更簽證手續，站在誠信的角度保護各方的合法權益。

（3）房地產開發費用的控制

房地產開發企業費用中較大的是廣告費用、借款費用和售房人員的提成費用。重大的廣告支出應實行集體審議決策制度；對普通廣告除進行總額控制、預算控制外，還應在每年末對廣告支出與社會效應進行對比分析以制定下一年的廣告預算。

（4）財務的控制

財務控制的重點是凈現金流量。因為它是企業的命脈，只有在保證凈現金流量為正的情況下，才談得上投資報酬率，才談得上企業未來的發展，故此，房地產開發企業通過財務預算的方式控制其凈現金流量，以防止資金的閑置或斷裂。對預算外的重大現金流出應上報董事會，并實行集體決策。對預算內的現金流出應盡量在保證企業信譽的條件下，結合信貸資金的流入時間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機會成本為企業增效。對收入則應及時入帳，以加速現金的正向流量。對財務的日常控制應嚴格遵守從企業內部控制的有關規定，實行授權審批制，并將不相容的崗位分離開，以保證企業內部控制的有效性與完整性。

房地產企業必須通過建立和健全內部會計控制的制度建設，形成完善的內部牽制和監督制約機制，規范單位會計行為，才能從源頭上和制度上治理腐敗，防范風險，遏制經濟犯罪行為，保證經濟的健康發展和資產的安全完整。

參考文獻：

[1]自2006年1月1日起施行的《中華人民共和國公司法》

[2]自2000年7月1日起施行《中華人民共和國會計法》

篇10

摘 要 文章結合當前房地產行業的形式，分析了引發地產行業財務風險的原因，進而提出了防范風險的措施，希望對房地產行業行業的健康持續發展有所幫助。

關鍵詞 房地產 風險 防范

近些年來國家出臺了多項政策試圖穩定房價，這些均有利于房地產行業的發展，特別是今年上半年以來，銀行貸款利率上調，貨幣政策吃緊。作為高風險行業，房地產企業時刻必須注意財務上出現的變化，稍有不慎，就可能使企業實際財務狀況與預期財務目標發生偏離，引發財務風險，甚至造成資金鏈斷裂而出現破產之危。

一、投融資引發的財務風險

1．融資風險。房地產企業的重要特征是高投入、高產出，但高投入需要大量的資金流，以目前房地產行業的現況來看，完全依靠自有資金的企業幾乎不存在，企業需要通過融資來解決，但融資渠道不當或融資過程中出現問題，就極有可能出現問題，產生問題的原因主要在于：⑴融資渠道過于單一，沒有一個形成多元化的融資體系，主要還是靠商業銀行貸款支撐著房地產開發投資的資金需求。而近年來信貸緊縮，使房地產企業難以得到再生產需要的資金。⑵融資決策不當，對于如何進行融資，應該進行科學的決策，目前不少企業過于依賴經驗，而對市場變化和企業發展情況缺乏分析，導致對房地產開發所需的資金需求和收益的了解不到位，對融資渠道和方式的發掘不充分。

2．投資風險。房地產投資具有投資量大、回收期長、周轉率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴重損失，由于當前房地產市場發展過熱過快，使企業往往重視眼前利益，而忽視長遠經營。而不少企業缺乏誠信，在負債運行的情況下，卻忽視債務的約束，不顧債權人的權益，將借債資金盲目投資，造成投資結構極不合理，財務風險極大。

二、收益分配不當引發的財務風險

我國房地產企業以民營企業為主，往往是以經營項目為主，并沒有完整系統的企業規劃，也因此在收益分配上往往根據項目確認，而缺乏在企業層面上的分配策略，一些會計上認為需要提取的公積金、公益金這些有利企業長遠發展的資金，長期得不到落實，這使企業存在一定的收益分配風險。其原因在于：⑴利潤分配具有隨意性。企業成立后，投資人急于回收資金解決資金鏈的問題，顯示在利潤分配上，就往往急于求成，不考慮企業的融資需求、資本結構及企業內、外部關系人的要求等因素，而是利用分配方式急于將獲取的利潤尋求新的投資機會獲取更大的利益。而一旦資金抽走對現有項目的影響卻考慮較少，導致一旦新的投資失敗，引起風險的連鎖反應。這就是一些規模較大的房地產企業，在數日之間就瓦解的重要原因。⑵利潤分配不規范。一些房地產企業為了避稅或逃稅，不按法律程序和會計準則操作，而是將利潤轉嫁為成本費用，這種舞弊的做法使企業的賬面往往反映為虧損或微利。這導致利潤分配在時間上和數額上往往出現波動，而對企業的正常經營造成損害。

三、財務管理的弊端引發的財務風險

1．資金使用的效率低下。房地產企業通過銀行貸款才能實現資金正常周轉，這使融資的成本過高，而在具體運營中，由于在項目上沉淀了大量資金，使得貨幣資金的效益性欠佳。

2．制度不嚴、公款私用的問題嚴重。房地產企業一般實行的都是項目管理，項目會計在管理體制上受制于項目經理，與會計管理目標不一致，加上項目會計的利益也在項目部，其大多會以項目利益為出發點參與管理，甚至會人為地協助項目掩蓋問題，這更加劇了項目會計信息的不透明性。一些公司項目會計按照項目經理的指示，將用于支付中介費和業主分攤費的現金，沒有按規定入賬，私自變為項目經理小金庫，將項目經理的個人開支和非正常開支以業主分攤費的名義合理化問題嚴重。

四、房地產企業的財務風險的防范

1．完善多元化的融資渠道，加強融資監控。為了解決房地產行業資金困境，可以考慮多種融資渠道并行的方式。如推動股票債券市場，發展產業投資基金，開展多種融資組合，以抵御融資風險。不過這一切都要建立在凈化市場環境、增強房地產信用的基礎上。對于融資過程應予監控，指定部門或人員審查融資項目是否納入融資預算，是否符合預算的規定；隨時掌握融資的進度、資金的到位情況及有可能出現的問題；監控融入資金的按計劃合理使用，避免隨意改變融入的專項資金挪作它用、增大資金的使用風險。一旦出現不符合規定的情況，應及時制止或向管理當局匯報，以便及時采取措施將可能發生的風險降到最低。

2．促進投資結構合理化，加強投資審核。對于房地產企業來說，各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資，一般回報率相對較高，而回報率低的投資，一般相對來說風險就低些。如果資金分別投入不同風險的房地產開發，則整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的高收益來彌補低收益的房地產的損失，增強了企業抵御風險的能力。

3．利潤分配規劃，杜絕分配的隨意性根據企業經營戰略及融資策略的要求，制定合理的利潤分配政策，優化資本結構，增強內源融資能力，降低融資成本，增加企業利潤。