導語：如何才能寫好一篇房地產開發項目的工程管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產開發 工程管理 質量控制

中圖分類號：O213.1 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，為我國經濟飛速發展做出了不可磨滅的貢獻。如何更好的管理好房地產開發項目建設是房地產開發企業最為重要的工作，不但關系到房地產開發企業的經濟效益、社會效益，同時決定著房地產開發企業的業內影響力及發展前景。

一、結合“通服大廈”項目上，分別談談項目建設中建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位的重要性，建議及措施。

房地產開發項目的主體，建設單位的重要性、建議及措施。

作為房地產開發項目的主體，建設單位工程管理的任務實際是將土地資源結合使用功能及營銷理念進行轉化，將使用功能及營銷理念轉化為設計文件及工程技術指標。再根據設計文件及工程技術指標進行招標。在定標后對設計產品、施工產品進行確定。這樣才能保證最終施工出來的產品符合我的使用功能及營銷意圖，同時控制其施工質量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設計施工單位，不同的建設單位會產出兩個完全不同的項目，這中間包含了太多建設單位的企業文化，技術水平，甚至于對于美學、環保的理念。所以說，建設單位是一個項目的靈魂所在，作為建設單位的管理者提高自己的業務水平是重中之重。建設單位前期要進行細致的可行性研究， 否則對項目定位不準確，導致決策混亂，為產品的可行性和科學性帶了隱患。設計單位在沒有明確設計要求的情況下提交的設計方案，隨后極易發生改變結構和使用功能，導致產生質量隱患。要提高質量意識，不能過分追求市場效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結構和使用功能。

以“通服大廈”為例，在項目建設初期，作為建設單位我們做了大量的調研工作，進行項目定位，功能定位，經濟指標測算，制定完善詳細的項目設計任務書，為建設優質項目做好準備。

房地產開發項目中勘察單位、設計單位的重要性，建議及措施。

房地產開發項目中勘察單位、設計單位對工程管理和質量控制起到先決作用。勘察單位、設計單位作為建設單位工程技術的主要支持單位，不僅要熟悉國家相關規范還必須具備一定的綜合實力。設計單位的核心手段是技術，項目的設計工作絕大部分是由設計單位完成，首先作為建設單位選定到優秀的勘察單位、設計單位進行合作，充分體現建設單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強調的一點是，設計水平的體現往往是具體設計師個人水平的體現，能夠有一個高水平的設計負責人非常重要。因為受管理模式的影響，再有名的設計院設計師的水平也有高低，在這方面建設單位因在簽訂設計合同時充分細致的表述自己的要求。其次現在許多設計人員長期坐辦公室，對當今市場上的新材料、新技術以及現場地的實際情況，并不是非常了解，不可能根據不同的樓盤定位選擇最為恰當的工程技術，所以，作為房是產開發項目的主體，建設單位的必須將所需要設計的檔次、樓盤的定位，技術的定位，成本上的要求等信息全部詳細的告知設計單位及具體的設計人員，并經過充分的細致的溝通，才能提交出優秀的設計文件，這是一個優良工程的精髓所在。由于前期定位不細，與設計單位協調交流的不足，這些設計上的缺陷必將注定了后期項目建設過程中工程管理和質量控制出現問題。

以“通服大廈”為例，在項目設計初期，經過認識的比對，及細致的方案評審會，最終選定一個對地塊利用最為合理，核心筒位置最穩定，造價成本最低的方案，后期經過進一步優化，將普通梁變更成寬扁梁節約層高，便于高層建筑管線排布，這是項目最終能獲魯班獎的前提。

房地產開發項目中施工單位的重要性，建議及措施。

房地產開發項目中施工單位肩負的任務是把設計文件及工程技術指標轉化成現實的產品，確定一個好的施工企業也是房地產建設單位的水平所在，因為施工單位關系著是否能夠有效的實現項目的建設目標。目前確定施工企業多以招標形式確定，制定招標文件就顯得非常重要，在此不展開談，只談個人體會，不能簡單的以最低價中標，我想質優價高的道理大家都明白，應綜合評定，尤其是結合施工企業的資質，業績，具體的項目負責人工作經歷等綜合評定。我國目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現象，造成施工企業工程技術水平處于較低的狀態，但是由于這些單位本身從市場中來，市場觀念性很強，對于建筑材料的價格變動、設備價格定位以及勞動力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設單位對市場不是非常了解，加上不能選擇到一個好的施工企業，在建設過程中以次充好，以假亂真的現象就會經常發生。建設單位自己要懂技術，才不會處于被動的地步。同時選擇到一個優秀施工企業之后確定一個優秀的項目經理同樣非常重要，一個長期在工地一線工作的管理者，具備的實踐經驗是筆巨大的財富。施工中的分工協調，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進度和質量。

以“通服大廈”為例，經過對施工單位的嚴格考察，投標文件的認真評定，最終確定由南通新華建筑集團有限公司為施工單位，特別要求項目經理由徐宏均擔當。在項目建筑過程中，項目經理長期進住工地，始終在一線進行現場管理，加上項目經理具有已建設過多個國家優質工程經驗，使得該項目能獲魯班獎的成為可能。

房地產開發項目中監理單位的重要性，建議及措施。

房地產開發項目中的監理單位，在此主要講施工階段的監理，指監理單位對工程建設各個階段進行“五控制、兩管理、一監督、一協調”即質量、安全、進度、投資、環保控制，合同、信息管理，文明施工達標監督，以及各方關系協調，協助建設單位進行相關工作。在項目建設過程中建設單位良好地發揮監理單位的第三方責任對項目管理大有幫助。目前很多情況是監理執行形式化,沒有確實履行好監理的職責。監理項目部整體專業水平還不如開發商項目部自身配備人員的專業能力強。導致沒有充分認識到監理的重要性，沒有使監理的作用的到很好地發揮，有時會過多地干預監理工作，甚至認為監理的作用就是簽字，為了應付政府相關部門地檢查。這樣控制環節減少，為后續的竣工驗收及交付使用留下質量問題。很多情況下工程質量延伸到使用階段，甚至會演變成社會矛盾。

以“通服大廈”為例，監理單位就發揮出了重要的作用，監理單位在工程施工過程中以它的技能、經驗、管理與檢測手段為基礎，由監理工程師在投資、進度、質量三個方面進行管控，保證工程建設的各項目標得到最佳實現，最終建設成為一個優質工程。

二、重點談談作為房地產開發企業項目管理者的一些經驗及建議。

房地產開發企業在項目發開過程中扮演著社會資源的組織者、調動者、管理者、整合者的角色。作為一位開發企業的工程管理者就努力做到：

加強項目前期決策階段的市場可行性研究工作并給予高度重視。是項目的靈魂所在，是項目設計、項目建設的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設有章可循。

對項目決策階段的設計及前期工程管理費用的計劃工作要重視加強。招標、整合有類似業績、有資質且與項目相互匹配的專業設計團隊，對各階段設計文件進行評價及審核。對工程變更嚴格管控，對涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經過慎重考慮和規定的決策程序方可進行。

要能從項目整體運作的角度上，全面考慮。俗話說，開工容易，收工難就是這個道理。真正重視項目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術支持、材料供應，銷售租賃、物業管理等各方面的關系，由我們作為建設單位牽頭，與施工團隊、監理團隊分工合作，完成項目最終的竣工驗收及交付使用。

房地產開發是一項大規模的生產活動，資金非常重要，成本管控，資金調試也是房地產項目管理的重中之重。

三、結束語

總而言之，房地產開發項目工程管理和質量控制過程中，一定要嚴格按照已成熟的體系，按照開發流程進行規范動作，進行全過程的質量管理，特別是建設單位一定要與對各合作單位建立符合工程實際的各項制度，在執行過程中協調一致，規避風險，減少項目的管理難度，提高項目的管理質量。

參考文獻：

[1] 呂萍.房地產開發與經營。人民大學出版社2002

[2] 蔣鶴林.關于房地產開發項目管理的思考[J].中國新技術新產品，2010，06：179

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關鍵詞：房地產工程項目；管理；資金使用；項目管理；

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。

在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。

做好房地產投資項目決策工作

房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。

做好房地產投資項目規劃設計

根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。

在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。

做好施工圖紙指導施工的過程監督

房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。

在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。

一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。

抓好房地產投資項目行政審批和許可申報

房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。

做好房地產工程項目施工階段項目的管理

房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。

房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設項目現代管理，北京：機械工業出版社，2004，p.4

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關鍵詞：房地產； 建筑工程項目； 項目管理； 協調；平衡

中圖分類號：TU71

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。從產業的發展史來看，我國的房地產業仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制取代傳統的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協調平衡銜接問題。

2開發管理

開發管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。

工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

財務部門負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。

銷售部門就是要把企業開發的產品――樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業人事部門的管理工作是：對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。

開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3規劃管理的重要涵義

規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

3.2規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。但是，應該盡量減少對規劃設計人員原有工作習慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規劃設計分層編碼標準。由于目前許多規劃設計單位都使用AutoCAD進行規劃設計，因此需要根據上述原則，在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。

3.4通過計算機進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統計、分析等。

3.5將規劃設計成果轉成基礎資料。審批通過的規劃圖（如控制性詳規等），可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發包模式有：平行承發包模式（分別發包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發包模式等。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

5建筑工程開發管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進

房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容（部分地體現在開發管理工作中）。

房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案施工困難，影響項目建設的成本和進度；或者施工單位經驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。在房地產開發中，也即建筑師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發管理人員依據該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據自身的施工（管理）經驗對該方案采用適當的材料和工法，在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。

另一方面，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產開發企業的強力支持。作為投資者，開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。

6結語

綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

[1] 畢星，翟麗.項目管理.上海復旦大學出版社，2002-12.

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關鍵詞：房地產；開發項目；工程管理

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

在房地產項目中，開發項目的管理是具有關鍵地位的。它之所以如此重要是因為它可以降低工程成本，縮小工程的施工風險。但是，在目前來看，工程管理還是一項十分復雜的系統性管理工作，工程的管理存在建設的每一個部分。若房地產開發項目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產工程的質量。

一、房地產開發項目工程管理概述

（1）房地產開發項目工程管理的重要意義

①由于房地產開發項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環節都有著直接聯系，只有條理性和系統性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成。②房地產開發項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業之間產生聯系，而這些聯系大多由開發項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發項目的完整性。③房地產開發項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。

（2）房地產開發項目工程管理的具體內容

房地產開發項目工程管理的內容繁多，以蒙山新聯標準工業廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發建設項目為例，具體的工程管理內容主要有房地產開發項目的整體規劃與管理、房地產開發項目的質量監理、房地產開發項目的配合協調管理工作、工程驗收的管理幾個方面:

1）房地產開發項目的整體規劃與管理。此項管理內容是房地產開發項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設成本額外的增加。

2）房地產開發項目的質量監理。房地產建筑物自身質量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經濟效益，首要任務是確保建筑物的質量。所以在建設過程要對現場施工做到嚴格的監理，一旦發現存有質量問題要及時的嚴查落實。

3）房地產開發項目的配合協調管理工作。由于房地產開發項目涉及因素較多，建設的范圍較廣，在建設過程中免不了出現矛盾。工程管理有利于協調所出現的各種矛盾，配合好建設單位，使工程建設順利的進行。

4）工程驗收的管理。只有符合合同有關竣工相關標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應兩格參照國家相關的質量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結算。

二、房地產開發項目工程管理的現狀

目前部分房地產開發項目工程管理存在的現狀有:房地產開發項目工程管理的體制尚未健全、房地產開發項目工程管理前期的準備工作不足、房地產開發項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制，如圖1所示。

圖1 房地產開發項目工程管理存在的現狀

（1）房地產開發項目工程管理的體制尚未健全

作為房地產開發項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發項目工程的實施，還會影響到房地產開發商的發展。當前形勢下，大多數的房地產開發項目都普遍存在削減管理人數來節約開支和成本，致使出現工程管理人員空缺的現象。

（2）房地產開發項目工程管理前期的準備工作不足

許多的房地產開發公司通常情況下都將關注的焦點過多集中在所開發的地塊位置、周邊配套設施以及商業環境上面，缺乏工程前期調研準備工作，對技術資料掌握也不是很充足。另外，開發商對工程管理工作了解的不多，導致開發商草率的進行開工，由于對工程管理缺乏足夠的掌握，在進行設計時沒有充分的依據，也無法進行項目管理的預測以及控制團。同時也致使開發單位不能很好的了解和掌握城市相關信息，在一定程度上給業主帶來許多困擾和不便。

（3）房地產開發項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制

在房地產開發項目的工程管理中，質量管理是較為關鍵的一個環節，但是通常會存在工作人員責任不明確，無法將責任與質量相掛鉤的問題，一旦出現質量問題無法及時找出具體的責任人，久而久之導致工作人員的責任感逐漸淡薄，影響總體的工程質量。另外，在工程管理中欠缺獎懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應的獎勵，嚴重的降低工作人員的工作積極性，從而導致工作人員在工作上敷衍了事。

三、加強房地產開發項目工程管理的措施

基于以上大部分房地產開發項目工程管理中目前的現狀，并結合我們具體的房地產開發項目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區“歐洲花園”商品房開發項目、銀湖碧苑商品房開發項目等具體的實例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強房地產開發項目工程管理將顯得很有必要。

（1）健全房地產開發項目工程管理的體制

房地產開發企業要穩步的生存發展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產開發項目管理體制，首要任務是優化配置房地產項目管理機構以及管理部門，同時根據房地產開發項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當分配，滿足房地產開發項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。

（2）加強房地產開發項目工程管理前期的準備工作

要優化房地產開發項目工程管理工作就要加強工程管理前期的準備工作，其中包括設計階段與規劃階段的準備工作，在設計階段應該充分重視并規劃設計，將市場的需求作為出發點，綜合考慮生態、經濟、性能等多個方面的設計，全方位協調與平衡利益，避免不停變更所致的浪費習。除此之外，同設計單位加強聯系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項目管理成為動態管理系統。同時也要結合具

體實際情況，遵循預算的施工圖。

（3）建立并完善工程管理的責任和獎懲機制

房地產開發項目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應有效的工程管理責任制，將具體責任落實到負責人。其次建立工程績效管理，建立起確實可行的工程管理績效考核標準以及明了的獎懲機制，做到準確、客觀的將責任制的工程管理推行到底，強化責任和明確分工，并使工作人員得到相應的獎勵和懲罰。最后，加強建設項目的施工管理，充分的調動工程管理人員的工作主動性一、積極性和創造性。

結語

綜上所述，作為工程建設中較為重要的職能性工作，房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作。房地產開發企業應將當代房地產的開發管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，以最新施工技術作為依托，并將專業化管理當作核心，投入大量優秀人力資源進行全面管理。并健全開發項目工程管理體制，加強房地產開發項目工程的管理，推動房地產開發企業蓬勃向上的發展。

參考文獻

[1]馬永杰，碟軍濤.房地產開發項目工程建設管理分析[[J].科技資訊，2010. 25 （12）;123-242.

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【關鍵字】房地產開發項目；管理；策劃

引言

房地產開發項目具有以下特點：復雜、系統、周期長、投資大、風險多。房地產開發一般分為三個階段，第一個階段為項目策劃，第二個階段為項目設計，第三個階段為項目實施。開發商是房地產開發活動中主體，對項目的全程（從策劃到竣工，再到交付使用）進行組織與實施，并對整個工程項目負責。開發商能否對建設項目實現行之有效的管理，不僅影響到收益的大小，更對房地產產品質量有著至關重要的影響，所以有必要對管理這一要素進行探究。就我國目前情況而言，雖然房地產開發項目工程管理發展的時間比較長，但是，仍然缺乏經驗，對合理、高效的管理模式的形成仍需探索。

1 房地產公司內部管理存在的問題

目前，有四種管理方法對房地產項目進行規范，他們分別是部門制、公司制、事業部制和專業管理。其中部門制是當今項目管理中最常見的方式，它的具體做法是設立一些相互關聯的管理部門，對工程的各部分進行管理。公司制主要針對單一項目進行管理。事業部制，參與工程的整個階段，其中包括財務核算，還有工程的具體經營。專業管理應用的范圍比較小，主要對設計后的一些工作進行管理。就當前管理方法而言，房地產開發項目工程管理中仍然存在諸多問題。例如：同時幾個樓盤開工時，資金、人員的調度和進度的控制都很困難；許多事不知道誰負責，一件事許多人負責；沒有計劃，只有個別人的指示；有計劃，但不按計劃做，也不按計劃考核；具體問題長時間議而不決，各部門互相推諉或爭權。

2 房地產開發項目工程管理過程中存在的問題

2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不足

房地產開發項目應該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過關注市場變化以及客戶需求也容易引發一系列問題，例如前期策劃準備不足、方案不夠詳細，進而造成市場消費定位出現偏頗。商討、決策耗費了大量時間，必然會導致工程項目從設計到實施，這個過程時間上的延長。項目的決策需要項目計劃的支持，若項目計劃不夠詳細具體，必然會對項目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會導致管理體系缺乏整體性與系統性，這對項目的實施是相當不利的，工程的質量和進度也將受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地產開發項目中的重點，應該貫穿整個開發項目的始終。成本控制和質量控制一直以來都是開發項目中重點管理對象。當前，我國的房地產開發項目在設計這個環節中更多注重的是項目的功能以及外觀，對項目成本考慮不夠充分，沒能在設計階段對項目方案的市場經濟性進行透徹研究，導致耗時耗力，最終得到的方案卻不具備實施的可行性，這是得不償失的。

2.3 工程建設完成后質量難保證

質量是房地產開發項目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質量為前提。房地產項目的管理與施工很難做到絕對的統一，項目的后續質量很難得到從始至終的保證。項目施工前期，管理起來比較容易。在收尾階段，就會出現大量的問題。比如總承包商和分包商只有發包沒有管理，在項目施工過程中配合不協調，彼此管理權限不明確，極其容易引發矛盾。在工程完成后，還有可能出現驗收的問題以及事后的質量管理問題。

3 房地產開發項目工程管理優化對策

以上種種管理中的弊端強烈呼喚現代化的項目管理技術，誰擁有了現代化的項目管理知識，并將其創造性地應用到開發建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業激烈的競爭中站穩腳跟，樹立起自己的品牌形象。雖然應對方式有很多，但以下著重就幾個具體有效地項目工程管理優化對策進行闡述。

3.1 加強房地產公司內部管理

公司內部管理松散、控制困難、調度無能是因為公司內部各職能責任劃分不清導致。因此，最有效的方法就是對各部門的責任進行清晰具體的劃分，明確責任范圍。只有通過對各部門責任的清楚劃分，才能一一對應的進行績效考核，切實提高公司內部的績效管理水平，從而達到強化公司內部管理的目的。

加強項目進度管理是內部管理的一個重要方面，制訂項目開發計劃是實施進度管理的重要措施，計劃編制完畢，只有在實施階段加強控制，才能保證計劃的可行性和權威性，使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監督、檢查過程。在項目實施過程中對施工情況進行實時跟蹤、檢查、收集信息、然后與計劃進度作比較，并對一些偏出做出分析，最后找出原因，及時調整和校準，修改以后繼續施工。項目結束后應進行項目效果分析、評價，這是檢測進度計劃管理效果的重要方法，也能對項目管理水平進行總結、反饋和提高。

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關鍵詞：房地產；開發項目；工程管理

1前言

由于房地產項目不僅開發時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設問題。將科學合理的管理方法應用到房地產開發項目的工程管理中，能夠使得建設資源得到最大化的應用，并且有利于房地產項目的井然有序進行，最終為實現房地產企業獲得更大的利益打下堅實的基礎。

2工程管理的概念以及模式

2.1工程管理的概念

房地產企業是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節流，其中，開源是指開發新產品、開拓新市場、開展新業務等等，而節流則主要體現在企業的成本控制方面，而工程管理便是其中很關鍵的因素，對于房地產企業來說，自然也不例外，在進行項目開發時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產企業的經濟效益。

2.2工程管理的模式

在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數字模型，從而使得成本預算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業戰略目標出現偏差的現象發生的可能性，通常會將成本的控制與預算進行結合，因為在項目管理中，根據成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。

3加強房地產開發項目工程管理的策略

3.1明確材料的品牌、規格和價格

由于現在的施工材料品種非常的多，再加上價格也是相差甚大，如果不做好相應的措施進行控制，那么將會使得建筑工程的造價將會大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對施工中所使用到的材料的品牌、規格和相應的價格有一個明確的規定，并且還需要自身對市場上建筑材料的價格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據業主的實際需求進行更好的建筑工程施工，同時還能有效的防止因材料價格上面的差異而出現工程造價波動過大的情況出現。

3.2對施工資源進行合理地分配

在進行建筑施工的時候，不管是進行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機械設備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價工作做得更好，還需要邀請有關部門的人員在施工現場進行實測，對于施工中的各項投入進行精準的確定，以減少不必要的資金浪費。最后，對于建筑施工中的定價，還需要進行相應的校對，從而避免造成較大的定價誤差。

3.3工程質量監管

就現階段來看，我國工程質量監管人員的素質水平比較低。為了從根本上控制工程監管質量，監管單位必須對質量工作人員的素質進行嚴格考核，不但嚴格要求監管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴格要求監管人員具有良好的工作態度與經驗，能夠嚴格要求自己并嚴格處理所監管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質量監管部門對工作人員的進行定期培訓和教育，從而使工作人員在工作和學習中進步。與此同時，傳統的工程質量監督理念往往會導致方法錯誤、工程質量低等問題的產生。因此，在建筑工程的質量監督過程中，必須要與時俱進，創新工程質量監督理念，滿足時展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應該在一定程度放棄直接的干預建筑工程，尤其是在專業施工技術的重要環節，把工程質量監督工作交由監理部門，恢復施工單位的主動權。另一方面，在工程質量監督過程中，必須充分考慮市場、地區間的差異性，樹立工程質量監督意識，創新質量監督方法，重視建筑工程的質量監督工作，以確保落實建筑工程的質量監督的各項工作。最后，還需要加強對房地產市場開發項目的監管力度，從而確保房地產項目開發的公平和公正性，這樣能夠為房地產市場開發項目的更好進行打下堅實的基礎。與此同時，對于房地產市場的銷售，也需要加大監管的力度，嚴禁房地產市場出現“假買假賣”的情況，一旦發現有此種情況，需要進行嚴肅處理，從而為房地產市場的正常發展提供良好的環境。

3.4工程變更管理

在對工程進行建設的過程中，經常會出現工程變更的情況。對于工程的變更一般是由當事人或者第三方提出的，在提出之后需要經過多方協商，協商達成一致才有效。眾所周知，在工程建設的過程中，如果出現工程變更的情況，那么不僅會延長工程的建設工期，同時還會因為工程的變更產生額外的費用。由于工程的建設工作往往是不可預見的，因此在對工程進行管理的時候，將合同管理應用其中，如果發生工程變更的情況，若是業主提出需要進行變更的，監理工程師能夠根據實際的合同來規定工程的變更情況。如果是承包商請求變更，監理工程師首先需要對變更方案進行審查，審查合格后還必須報給業主，只有業主同意之后才能再根據合同的情況來進行工程的變更。對于工程變更之后所產生的額外費用，可以依據合同來進行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發生的糾紛問題，最終確保整個工程建設能夠更好的進行。

4結束語

綜上所述，隨著我國建筑市場的進一步發展，對于房地產項目的建設要求將會越來越高。如果在實際的施工過程中，不能做好相應的工程管理工作，那么將會使得房地產施工項目的問題叢生，這對于提高房地產企業的經濟收益，促進其將來的進一步發展是非常不利的。因此，作為房地產企業的相關管理人員，需要重視房地產開發項目的工程管理工作，并且在今后的實際工作中，不斷學習和總結工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進我國建筑行業獲得更快、更好的發展。

作者:姚珊妹 單位:新疆生產建設兵團第一師阿拉爾市房產管理局

參考文獻：

[1]孫國林.淺析影響建筑工程項目質量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制,2013(8):18～20.

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【關鍵詞】房地產：項目：工程管理

一、項目工程管理的涵義

今天的社會是一個項目的社會，我們居住的房屋、使用的各種電器、各種日用品等的生產制造都是通過項目形式來運行的。工程管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性的環節，如何做好工程管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。解決這個主要問題，將使工程管理躍上一個新的臺階。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理。 工程進度管理是管理過程，時間就是金錢，時間就是生命，加快工程進度，節約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本，只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”。用質量說話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產開發的核心控制區，合理降低工程造價，一方面可使房地產開發追求最大利潤，另一方面可加大房地產的市場競爭力。

二、房地產行業項目工程管理存在的問題

我國的房地產企業正處于行業高速發展的環境中，企業每天所面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售，而是處理成百上千不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對紛繁蕪雜的各種資源進行整合，房地產企業實質是管理眾多不斷變化因素的系統性平臺。不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當今房地產開發企業中項目管理人員匱乏，項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發企業就要在管理模式上下功夫，加強對項目制管理的研究和應用，把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式，給予積極關注。

三、房地產工程管理的方式

如何做好房地產工程管理呢？我認為其方式有三，第一，選擇優秀的勘探和設計單位。優秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節約工程的造價。一個優秀的設計單位能精確地對房屋進行設計，優化工程結構，減少并且避免不必要的浪費，節約了工程造價并加快了工程進度。第二，選擇素質高的施工企業和項目經理。施工企業和項目經理的素質好壞，直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇，應當有一個整套的組織架構，如：施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業機械設備、近三年的工作業績、企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等。施工企業的技術和設備有助于工程更好更快的完成使命。企業誠信度高證明企業一貫都有可靠的技術力量和聲譽。一個優秀的項目經理對房地產的工程管理具有推動作用。他經驗豐富，對工程的把握恰到好處。員工的素質和能力的高度對整個工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統的分類。如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調研，多方面進行比較和區分，合理的選價和選材，嚴把材料質量和數量關，提高材料的供應速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設的整個過程，表現著工程特征。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據。

四、結語

中國房地產業的發展已經進入了一個新的歷史階段，市場規模不斷擴大，企業間的競爭異常激烈。面對新形勢，房地產開發企業如何搞好項目管理，是企業生存的根本，也是提升核心競爭力的關鍵。房地產工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內容的側重點不同。盡管有這些內容的不同側重點，但工程管理在各個階段都很重要。開發商加強自身的經營管理水平，獲得良好的經濟效益和社會效益。所以，既要注重技術的合理性又要保證工程施工的質量和成本，加強房地產工程管理有著重要的現實意義。

參考文獻：

[1] 李清立.房地產開發與經營

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1房地產開發項目管理的作用和意義

1.1房地產開發項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

1.2房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。

1.3房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理

房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

2房地產開發項目管理過程中存在的問題

2.1房地產開發項目的前期策劃準備不充分

房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2.2房地產開發項目成本管理不及時

房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。

2.3工程建設完成后質量難保證

房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。

3房地產開發項目管理的具體措施

3.1房地產開發項目的成本控制

房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

3.2房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

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[關鍵詞]房地產項目‘項目管理；實踐

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）15-0070-01

1.引言

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、消防、商業、服務、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。

2.房地產項目管理的原則與制度要求

房地產開發項目具有周期長、牽連環節多的特點，一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。在這個過程中，應當遵循的制度有：（1）必須按照土地使用權出讓合同設定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發利用土地。（2）房地產開發項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%.（3）項目開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。（4）房地產開發項目應當按照土地使用權出讓合同約定的動工期限開發建設。（5）轉讓房地產開發項目應當符合法定條件，一是支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；二是屬于房屋建設工程的，必須完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，必須形成工業用地或者其他建設用地條件。（6）轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。（7）房地產開發項目應當符合法律、法規規定的建筑工程質量、安全標準和技術規范。（8）房地產開發項目經竣工驗收合格后方可交付使用。

3.房地產開發項目工程管理的兩個關鍵環節

3.1 項目建設工程的施工管理

房地產開發項目的控制管理的意義，在于有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。

任何一個項目，進行施工管理的關鍵是以國家相關法律和質量管理作為中心原則，嚴格執行相關法律和法規，對工程的各個方面進行嚴格控制：

3.1.1 施工合同的管理

施工企業同房地產項目開發企業所簽訂的施工約定合同，是房地產項目開發企業對其項目實行施工管理的法律依據。該合同的訂制是施工管理的首要任務。除了國家規定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應、工期、工程質量獎罰等進行明確的約定。

3.1.2 施工質量的控制

對施工質量進行控制是施工管理中的重點工作。在房地產項目開發中，負責管理的人員要把握好全局，協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。具體要做好以下三項主要任務：第一，依照委托監理合同對承擔該質量監理的工作人員，依照法律相關規定進行監督。對關鍵工序和重點部分，嚴格按照國家技術的標準驗收。第二，對施工企業嚴格監督，保證達到工序的質量標準，實行施工中的自我質量控制。第三，對工程所用材料要管理得當。根據國家相關法規，運用招標的形式選擇質量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。

3.1.3 經濟成本的控制

通常，政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

3.1.4 工期的控制

工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。可以建議施工單位采用project或p3軟件對項目進度進行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監理人員對施工單位的各項檢查，確保對工程工期的控制。

3.1.5 安全的控制

房地產開發商和施工單位應該對地產開發的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

3.2 項目的工程建設竣工驗收

竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環節。通過竣工驗收，質量合格的物業即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業，通過投入使用，房地產開發商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規定和質量標準，組織竣工驗收。

在堅持房屋建設項目的一般竣工驗收標準的情況下，建議：（1）工程建設完成后，施工單位向開發商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發商提交圖紙。（2）開發商驗收。開發商根據圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。（3）共同驗收。以開發商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質量監督等單位共同檢查，評定工程質量、技術資料和竣工圖紙。（4）編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發商進行經濟核算的重要依據。每項工程完工后，承包商在向開發商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。（5）編制并移交竣工檔案。開發建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據。開發項目竣工后，要認真整理和清繪竣工圖紙等，并按規定移交給使用單位和城市建設檔案館。

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關鍵詞：房地產；開發；成本控制；質量管理

房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發項目管理模式為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

一、房地產開發項目管理的作用和意義

1.房地產開發項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

2.房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和財力，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整棟建筑工程的管理和規劃的整體掌握和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的完善起促進作用。

3.房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理

房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品 質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

二、房地產開發項目質量管理

1.房地產開發項目的質量控制，是房地產開發企業在項目實施過程中最重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶（客戶、項目相關者）提供高質量的產品和房屋，令客戶滿意。關鍵是項目過程和產品都必須滿足項目目標。房地產開發項目質量控制是采用有效措施確保實現合同（設計承包合同、施工合同、材料供應合同等），商定的質量要求和質量標準，并避免出現常見的質量問題。房地產開發項目質量控制應做到：項目設計必須符合設計承包合同規定的質量要求，并且投資額、建設規模應控制在批準的設計任務書的范圍內；設計文件、圖紙要清晰完整，各相關圖紙這間無矛盾；項目的序設備先型、系統布置要經濟合理、安全可靠；環境保、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關部門的規定指標；施工過程要與技術要求相一致，與技術規范相一致，與設計質量要求相一致，符合合同要求和驗收標準。

2. 設計階段的質量控制。對設計工作質量進行檢查，這是一項十分細致的，同時又是技術性很強的工作。對設計工作進行檢查要注意：設計工作以及文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設計是否符合規范要求，特別是強制性的規范，如防火、安全、環保、抗震的標準，以及某些質量標準和衛生標準。

3. 施工過程中的質量控制。房地產開發企業對項目施工階段的質量監控主要是通過審核有關文件、報表以及進行現場檢查及通過試驗檢驗途徑和相應的方法實現的。審核有關技術文件、報告或報表。審核施工現場分包單位的資質證明文件，審批施工單位的開工申請書，檢查、核實與控制其施工準備工作質量，審查施工單位提交的施工組織設計方案，控制工程施工質量的技術保障措施，審核施工承包單位提交的有關材料、半成品和構配件的質量證明文，確保工程質量有可靠的物質基礎，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動態統計資料或管理圖表，審批有關工程質量缺陷或質量事故的處理報告，確保質量缺陷或事故處理的質量。

三、房地產開發項目管理過程中存在的問題

1.房地產開發項目的前期策劃準備不充分

房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2.房地產開發項目成本管理不及時

房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。就目前而言，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的管理不到位造成的。

3.工程建設完成后質量難保證

房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的承包商之間存在相應人溝通不到位，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理。

四、房地產開發項目管理的具體措施

1.房地產開發項目的成本控制

房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

2.房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。