導語：如何才能寫好一篇房產開發(fā)經營，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】房地產開發(fā) 經營風險 對策

一、房地產開發(fā)經營行業(yè)風險的特征

不確定性。風險事件到底發(fā)不發(fā)生，何時何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準確預料并正確作出決策。

可測性。風險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風險也有一定的規(guī)律可循。根據管理學中風險概率理論對特定時段內部分風險發(fā)生的概率以及損失的嚴重性可以作出初步估計和判斷。再通過統(tǒng)計數據的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風險決策更加科學合理。

綜合性。房地產開發(fā)與經營行業(yè)是一個系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產開發(fā)經營中財務方面和其他過程也風險不斷。

損失性。擔心風險主要是因為風險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經濟的趨勢把握不當而決策失誤導致，也有可能由財務部門無能力防止所致或無法預計造成。所以利益損失是房地產行業(yè)的常事。

二、影響房地產開發(fā)經營風險的因素

開發(fā)經營活動本身和其周圍環(huán)境的復雜性、人們對風險認識的滯后性及財務管理可以防范控制能力的局限性是房地產開發(fā)與經營業(yè)有高風險的本質原因。具體表現有如下幾個方面：

房地產市場發(fā)展不充分的風險。一個發(fā)展成熟的房地產市場應該具有信息充分，商品同質，交易雙方數量眾多（不會出現壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產市場與之相比較則相差甚遠，所以在這樣一個環(huán)境下房產開發(fā)與經營存在較大風險。

高投入的風險。房地產開發(fā)商一旦決定投資就意味著要進行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預售樓盤等融資方法來籌集，進行邊投資邊開發(fā)。所以，房地產開發(fā)商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風險。這便意味著房地產投資規(guī)模越大，投資者承擔的風險越大。

位置固定的風險。房地產位置是固定的，這也就是開發(fā)和經營的難度以及復雜度大大增強。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價值必然低于商業(yè)中心的房地產價值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。

三、房地產開發(fā)經營風險的防范對策

提高投資商開發(fā)經營風險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據有利地位，房地產開發(fā)商應該從市場、競爭、品牌、管理、質量、營銷、機遇以及人才等方面出發(fā)，樹立防范各方面經營風險的意識，積極主動地探研究可科學合理規(guī)避免或減少風險的方法來減小損失。所以，有防范風險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風險防范管理的目標。這個風險防范管理是專門針對房地產開發(fā)與經營的。這個目標要求管理者對企業(yè)客觀面臨的風險由一定認識，對處理風險控制風險并揭曉風險帶來的損失到最小有相應的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風險，就要減少風險因素。減少風險的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預見的風險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風險事故。發(fā)生風險事故就會造成風險損失，為了減小風險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風險事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風險損失。一旦風險事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現實事件中在風險未發(fā)生時就應該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴大。建立風險預警體系。風險預警，是企業(yè)針對所面臨的風險問題進行分析、評價、預測和推斷，依據風險發(fā)生進度事先發(fā)出預警，提醒企業(yè)管理者警惕風險，并開始采用辦法來防范風險。建立開發(fā)企業(yè)的預警體系，要求盡可能反映我國房地產市場的當前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統(tǒng)結構和子系統(tǒng)。第一步就是要構建基礎信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個是與房地產產業(yè)的相關信息網，另一個是國內房地產行業(yè)信息網。第二步就是讓一些信息與預警系統(tǒng)中的信息產生聯(lián)系，在風險發(fā)生時提前通過信息網中的連接信息來分析決定是否預警和預警程度，提醒房地產商提前防范，加以警惕，以減小風險帶來損失的程度。

完善風險管理系統(tǒng)。第一，回避風險措施，這是掌控風險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風險可能帶來的所有損失。第二，分散風險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風險可以涉及各個產業(yè)領域的生產經營活動；而且，同一種產品也可以針對多個細分市場，再根據各個細分市場的不同特性應用不同的營銷策略。第三，分攤風險策略，當幾個企業(yè)進行強強聯(lián)合時，從而形成優(yōu)勢互補。當然聯(lián)合的各個企業(yè)要各有所長，這樣才能在發(fā)生風險的時候分攤，來達到風險承擔變小，利益均攤的效果。第四，轉移風險措施，改變風險承擔的載體來防范風險。

營造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產業(yè)上，要實行調控“軟著陸”，如果調控力度過大會使房地產開發(fā)與經營產業(yè)形成大幅上下波動，嚴重會導致惡性循環(huán)。在調整過程中要依據產業(yè)的發(fā)展情況，將實施適度擴張與適度緊縮相結合，在實施結構調整之前先保證能夠控制總量。在進行宏觀調控時，法律手段、經濟手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結合，構建房地產業(yè)完善的宏觀調控機制，加強政府對房地產業(yè)的調控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產生更有效的作用。其次，在立法方面應該出臺房地產相關的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預。同時也要增強普法宣傳，增強民眾知法守法的意識。規(guī)范房產市場自由行為，嚴格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產相關的經濟行為。此外還要通過法律法規(guī)來打擊房地產交易市場中的違法行為，同時加強價格管理，防止太高的商品房價出現，給房地產市場發(fā)展營造一個合理公平的環(huán)境。

總之，為了使我國房地產業(yè)的各項決策更加科學合理，增強工程開發(fā)的效益，使房地產行業(yè)發(fā)展的好，，就必須建立完善的風險分析評估系統(tǒng)。

篇2

第一條為了加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地上從事房地產開發(fā)經營，實施房地產開發(fā)經營管理，應當遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產經營主管部門按照職責，負責轄區(qū)內房地產開發(fā)、經營活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責，做好房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作。

第四條進行房地產開發(fā)應當遵循經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產，堅持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產開發(fā)經營應當依法取得國有土地使用權。城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發(fā)經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發(fā)經營活動。

第六條開發(fā)主管部門應當收集匯總房地產市場信息，建立房地產企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關信息。

第二章房地產開發(fā)企業(yè)

第七條設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產開發(fā)，應當依法取得房地產開發(fā)資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發(fā)企業(yè)應當根據資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。

第九條房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應當自受理之日起七日內，對房地產開發(fā)企業(yè)的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質的書面決定。

第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質等級。

開發(fā)主管部門應當自受理之日起二十日內，作出是否準予核定資質等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產開發(fā)建設的，應當符合國家和省資質管理有關規(guī)定，并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當在變更后二十日內向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產開發(fā)企業(yè)應當依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。

第三章房地產開發(fā)建設

第十六條開發(fā)主管部門應當會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產發(fā)展規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準。

編制房地產發(fā)展規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發(fā)項目。

土地、規(guī)劃、建設等部門審批開發(fā)項目，應當符合房地產開發(fā)年度計劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應當組織有關部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見，規(guī)劃部門應當對開發(fā)項目的性質、規(guī)模、規(guī)劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條房地產開發(fā)企業(yè)未取得資質等級證書或者暫定資質證書的，不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在取得國有土地使用權證十日內，到開發(fā)主管部門領取開發(fā)項目手冊。

第十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準，城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應當根據開發(fā)項目進度，會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃，報本級人民政府批準。開發(fā)主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發(fā)項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由房地產開發(fā)企業(yè)按照批準的設計方案建設，并按照規(guī)定辦理相關設施產權移交手續(xù)。未辦理相關設施產權移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責令限期改正；轉讓、出租公用設施的，由開發(fā)主管部門責令收回，并辦理產權移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進行開發(fā)項目建設。

第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照建筑節(jié)能設計標準，開發(fā)建設節(jié)能建筑。

第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔相應的責任。

第二十五條開發(fā)項目轉讓，按照法律、法規(guī)的有關規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項目轉讓后，與開發(fā)項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人，并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章房地產經營

第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產經營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內，依法作出是否準予許可的書面決定。

第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內，將國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。

第三十條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度，公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經建立商品房預售合同網上備案系統(tǒng)的，應當使用網上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條商品房預售合同訂立后，應當按照規(guī)定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續(xù)。

第三十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發(fā)企業(yè)應當做好商品房售后服務工作，并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十五條房地產開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時，應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構商品房銷售廣告，必須載明房地產開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法，不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責任

第三十七條房地產開發(fā)企業(yè)超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由開發(fā)主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設的。

第三十九條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責令限期改正或者警告；情節(jié)嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的；

（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產開發(fā)企業(yè)將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期改正、補辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴重的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十一條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產經營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的，責令限期改正；情節(jié)嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關法律規(guī)定，追究其責任。

第六章附則

篇3

蘭州市人民政府令[2003]第3號

《蘭州市房地產開發(fā)經營管理辦法》已經2003年4月25日市政府第9次常務會議討論通過，現予公布，自2003年7月1日起施行。

市長張志銀

2003年4月30日

第一章、總則

第一條、為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，維護房地產權利人的合法權益，根據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》及有關法律、法規(guī)之規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條、在本市行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營和實施房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理，均應遵守本辦法。

第三條、本辦法所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、房地產開發(fā)項目轉讓和在開發(fā)項目建設過程中預售商品房等行為。

第四條、市建設行政主管部門是本市房地產開發(fā)主管部門，負責全市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。

市建設行政主管部門所屬的蘭州市城市建設開發(fā)管理處（以下統(tǒng)稱房地產開發(fā)管理機構）、具體負責房地產開發(fā)經營活動的日常管理工作，并直接負責城關、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理。

永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設行政主管部門負責本轄區(qū)房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產開發(fā)管理機構的業(yè)務指導。

土地行政管理部門依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的相關規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。

房地產行政管理部門依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的相關規(guī)定，負責商品房預售管理工作。

計劃、規(guī)劃、工商、物價等其他相關行政管理部門應當依照各自的職責分工，協(xié)同做好房地產開發(fā)經營的管理工作。

第五條、房地產開發(fā)應當根據城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

房地產開發(fā)應當堅持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設相結合的原則，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。

第二章、開發(fā)企業(yè)

第六條、房地產開發(fā)企業(yè)的設立，應當符合相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設立條件，并具備國家建設行政主管部門規(guī)定的資質條件。

設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)的申請登記進行審查時，應當聽取同級建設行政主管部門的意見。

第七條、房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的建設行政主管部門備案：

（一）、營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）、企業(yè)住所證明；

（三）企業(yè)章程；

（四）驗資證明；

（五）、企業(yè)法定代表人的身份證明；

（六）、專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同；

（七）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

房地產開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術人員等事項的，應當在工商行政管理部門批準并辦理變更手續(xù)后的30日內，到建設行政主管部門備案并辦理相應變更手續(xù)。

第八條、本市行政區(qū)域以外的房地產開發(fā)企業(yè)進入本市從事房地產開發(fā)經營活動，應當到市建設行政主管部門備案。

外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合本辦法第六條第一款的規(guī)定，并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定辦理有關手續(xù)。

第九條、房地產開發(fā)企業(yè)資質實行分級管理和年檢制度。

建設行政主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員、開發(fā)經營業(yè)績等，核定或者審核其資質等級。

房地產開發(fā)企業(yè)資質等級的確定和資質的管理，按照國家建設行政主管部門的相關規(guī)定執(zhí)行。

第十條、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照資質證書確定的資質等級從事房地產開發(fā)業(yè)務，不得越級承攬業(yè)務。

房地產開發(fā)企業(yè)承攬房地產開發(fā)業(yè)務，應當遵守下列規(guī)定：

（一）、一級房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制；

（二）、二級房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目；

（三）、三級房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項目；

（四）、四級房地產開發(fā)企業(yè)只能承擔層數在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設項目。

第三章開發(fā)建設

第十一條、房地產開發(fā)應當按照“先確定項目、后開發(fā)建設”的原則進行。

計劃部門應當會同建設行政主管部門編制房地產開發(fā)年度計劃，報經同級人民政府批準后實施；但對全市經濟社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點房地產開發(fā)項目計劃，還應當報經市人民政府批準。

經批準的房地產開發(fā)項目，按照國家有關規(guī)定需經計劃部門核準的，還應當報經計劃部門核準，并納入全市年度固定資產投資計劃。

第十二條、房地產開發(fā)用地應當符合本市土地儲備制度的相關規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式取得。

已確定的房地產開發(fā)項目，應當通過公開招投標的方式確定開發(fā)企業(yè)。

第十三條、土地使用權出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設行政主管部門應當就下列事項編制《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》，作為土地使用權出讓的依據之一：

（一）、房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）、城市規(guī)劃設計條件；

（三）、基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）、城市規(guī)劃道路代征、代拆要求；

（五）、基礎設施建成后的產權界定；

（六）、項目拆遷補償、安置要求；

（七）、其他需要明確的事項。

第十四條、土地行政管理部門應當向中標的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產開發(fā)項目中標通知書，規(guī)劃行政管理部門應當按照國家有關規(guī)定向中標的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

第十五條、房地產開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項目中標通知書之后，應當與土地行政管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權出讓金。

土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清全部土地使用權出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產開發(fā)企業(yè)，應當核發(fā)國有土地使用權證書；規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項目規(guī)劃設計方案已經審定并符合其他規(guī)定條件的，應當核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證副本。

第十六條、房地產開發(fā)企業(yè)在取得建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證及建設工程規(guī)劃許可證副本之后，應當按照國家規(guī)定的相關條件申請領取房地產開發(fā)項目建設工程施工許可證，方可開工建設；未取得房地產開發(fā)項目建設施工許可證的，不得開工建設。

第十七條、房地產開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設，應當遵守《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》規(guī)定的內容。

第十八條、房地產開發(fā)項目竣工后，應當進行竣工驗收；住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工后，應當進行綜合驗收。經驗收合格的，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發(fā)項目的竣工驗收和綜合驗收，由房地產開發(fā)企業(yè)向建設行政主管部門提出驗收申請；建設行政主管部門應當自收到驗收申請之日起30日內，依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關部門或者單位，對涉及公共安全的內容和城市規(guī)劃設計條件的落實、城市配套設施的建設、單項工程的工程質量以及拆遷補償安置、物業(yè)管理等綜合內容進行驗收。

第四章、監(jiān)督管理

第十九條、房地產開發(fā)項目的招、投標雙方應當依法簽訂開發(fā)項目建設書面合同，明確各自的權利、義務和責任。

第二十條、房地產開發(fā)企業(yè)應當在與房地產開發(fā)項目招標方簽訂合同之日起5日內，到市房地產開發(fā)管理機構領取《房地產開發(fā)項目手冊》。

房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目性質、占地面積、建設工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號、商品房預售許可證號、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補償安置情況、項目建設進度等房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發(fā)項目手冊》中，并定期送房地產開發(fā)管理機構備案，接受房地產開發(fā)管理機構檢查。

建設行政主管部門應當將《房地產開發(fā)項目手冊》記錄的內容作為資質審查和年檢的依據。

第二十一條、房地產開發(fā)企業(yè)應當根據開發(fā)項目設立項目建設資本金，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

項目建設資本金應當存入銀行專戶，并在建設行政主管部門的監(jiān)督下專款用于房地產開發(fā)項目建設。

第二十二條、房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進行項目開發(fā)建設，統(tǒng)籌安排配套基礎設施建設，承擔劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務。

城市規(guī)劃道路的代征、代拆，應當接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設行政主管部門的監(jiān)督管理。

第二十三條、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。

土地使用權出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當征收其相當于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第五章、開發(fā)項目轉讓和商品房預售

第二十四條、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)項目，應當符合下列條件：

（一）、屬依照本辦法規(guī)定中標的開發(fā)項目，并已交清全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書；

（二）、投入開發(fā)建設的資金（不包括土地使用權出讓金）、已達到工程建設總投資的25％以上；

（三）、已取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和房地產開發(fā)項目建設工程施工許可證；

（四）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十五條、房地產開發(fā)項目有下列情形之一的，不得轉讓：

（一）、權屬有爭議的；

（二）、地上建筑物和其他附著物權屬不明，或者屬共有物但未經其他共有人書面同意的；

（三）、所承擔的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務尚未完成的；

（四）、未按規(guī)定的進度要求完成城市基礎設施和公共設施建設任務的；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉讓的其他情形。

第二十六條、轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當依法辦理土地使用權變更登記，并自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到建設行政主管部門備案。

第二十七條、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，開發(fā)項目的相關合同及拆遷補償安置協(xié)議載明的權利、義務隨之轉移給受讓人；有拆遷補償安置事項的項目，項目轉讓人還應當書面通知被拆遷人。

第二十八條、房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產行政管理部門提出書面申請，并提交下列文件：

（一）、營業(yè)執(zhí)照和資質證書；

（二）、土地使用權證書；

（三）、建設工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項目建設工程施工許可證；

（四）、按提供的預售商品房計算，經建設行政主管部門核驗的投入開發(fā)建設資金達到工程總投資25％以上的證明文件；

（五）、經登記備案的《房地產開發(fā)項目手冊》；

（六）、建筑工程施工合同；

（七）、商品房預售方案及預售商品房平面圖；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第二十九條、房地產行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，做出同意或者不同意的答復；對同意的應當核發(fā)商品房預售許可證，不同意的應當書面說明理由。

第三十條、房地產開發(fā)企業(yè)商品房預售廣告，應當載明商品房預售許可證的文號。

房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預售商品房購買人出示商品房預售許可證。

第三十一條、房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與預售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權利、義務和責任。

房地產開發(fā)企業(yè)為預售商品房所作的宣傳廣告，其內容應當作為對預售商品房購買人的承諾條款，寫入預售商品房購買合同。

房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，持商品房預售合同到房地產行政管理部門和土地行政管理部門登記備案。

第三十二條、房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得價款，應當存入銀行專戶，在房地產行政管理部門和建設行政主管部門的監(jiān)督下專款用于該項目建設，在支付和清償該項目的全部建設費用之前不得挪作他用。

第三十三條、預售商品房購買人可以將已預購尚未竣工的商品房轉讓，但相關當事人應當簽訂轉讓合同及其他相關協(xié)議，明確轉讓人、受讓人與預售人三者之間的權利和義務。

第三十四條、預售商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助預售商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在預售商品房建成交付使用時，向預售商品房購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

第三十五條、房地產開發(fā)項目轉讓合同備案后，建設行政主管部門應當將備案情況自備案之日起10日內告知房地產行政管理部門。

商品房預售許可證核發(fā)后，房地產行政管理部門應當將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內告知建設行政主管部門。

第六章法律責任

第三十六條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由建設行政主管部門按照管理權限，依照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（國務院第248號令）、和國家建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部第77號令）、的相關規(guī)定予以處罰：（一）、未取得資質等級證書從事房地產開發(fā)經營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（二）、超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（三）、無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質證書；

（四）、隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書或者涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的，按規(guī)定程序公告其資質證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；

（五）、不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責令其限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

（六）、開發(fā)建設的項目工程質量低劣，發(fā)生重大工程質量事故的，按規(guī)定程序降低其資質等級；情節(jié)嚴重的，按規(guī)定程序吊銷其資質證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（七）、將未經驗收的房屋交付使用的，責令其限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，組織有關部門和單位進行驗收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；

（八）、將驗收不合格的房屋交付使用的，責令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。

第三十七條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關行政管理部門按照管理權限，分別依照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的相關規(guī)定予以處罰：

（一）、未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產開發(fā)經營的，由工商行政管理部門責令其停止違法經營活動，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（二）、擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，由土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（三）、擅自預售商品房的，由房地產行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設行政主管部門責令其限期改正，處以警告；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）、房地產開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定領取、填寫《房地產開發(fā)項目手冊》或不按規(guī)定期限備案的；

（二）、房地產開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預售商品房購買人提供質量保證書和住宅使用說明書的；

（三）、房地產開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定設立或者使用項目建設資本金的；

（四）、房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征、代拆任務或者未統(tǒng)籌安排配套基礎設施和公共設施建設的。

第三十九條、當事人申請辦理房地產開發(fā)經營有關事項，有關行政管理部門在規(guī)定的期限內不予辦理也不予答復，以及受罰當事人對建設行政主管部門和其他有關行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十條、建設行政主管部門及其他相關行政管理部門的工作人員，在房地產開發(fā)經營管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；情節(jié)嚴重構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。

第七章附則

篇4

1.1地理位置的不可移動性

房地產企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產企業(yè)在選擇或開發(fā)項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業(yè)運作所需要的交通、市場、經濟和文化等需求。

1.2項目的投資風險大

房地產不同于其他商品，它自身的特點決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現在以下2點：①由于房地產項目的開發(fā)時間長，所以，可能會受到一段時間內市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。

1.3投資建設的成本高

眾所周知，房地產開發(fā)項目是一項資金密集型產業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產市場中立足的。此外，由于房地產項目開發(fā)的風險比較高，如果企業(yè)沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。

1.4項目開發(fā)建設的周期長

房地產投資開發(fā)項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發(fā)周期。

1.5項目開發(fā)建設的環(huán)節(jié)多

目前，在我國實行的房地產開發(fā)建設管理制度中，將房地產管理部門與其他的社會管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設房地產項目時，必須協(xié)調處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6項目建設資金的周轉速度較慢

房地產項目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環(huán)節(jié)都是獨立的，資金的周轉速度下降，對項目的開發(fā)造成了一定的消極影響。

1.7受國家政策因素的影響較大

房地產企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調控，所以，任何房地產企業(yè)，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。

2房地產項目經營管理的問題

2.1缺乏項目建設的成本管理意識

大多數房地產企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對房地產企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現鋪張浪費的情況，對企業(yè)內部的資金運轉造成一定的阻礙。

2.2企業(yè)內部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數的房地產企業(yè)開始重視企業(yè)內部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質量監(jiān)督管理方面表現得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進而出現了企業(yè)內部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。

2.3缺乏對歷史經驗的分析和總結

房地產市場需求的變化性是極大的，許多房地產企業(yè)由于受到了市場、經濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業(yè)要想在房地產市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態(tài)，總結歷史經驗和教訓，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。

2.4沒有準確掌握各方面的動態(tài)信息

企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經濟環(huán)境和政治環(huán)境等，及時了解各方面的信息動態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準確掌握信息的動態(tài)，大多數企業(yè)仍然處于消極被動的地位。

3經營管理的原則

3.1堅持可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產企業(yè)，在項目開發(fā)和經營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經濟效益，又要注重該項目的環(huán)境效益、社會效益，不能以損害環(huán)境和社會的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。

3.2堅持創(chuàng)新性原則

隨著社會經濟的發(fā)展和科技的進步，創(chuàng)新已經成為了現代社會發(fā)展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創(chuàng)新。對于房地產企業(yè)，應該從產品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實現企業(yè)的長足發(fā)展。

3.3堅持科學定位的原則

市場是一個不斷變化的動態(tài)因素，任何企業(yè)在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產企業(yè)更是如此，為了應對變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態(tài)的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風險，提高企業(yè)的競爭力。

3.4堅持動態(tài)管理和優(yōu)化組合相結合原則

房地產企業(yè)要想實現動態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個內部信息管理系統(tǒng)，安排專業(yè)的內部信息管理人員負責掌控企業(yè)市場運作的所有數據和信息，并根據市場動態(tài)信息的反饋及時調整企業(yè)的開發(fā)和管理策略，對影響企業(yè)運作的環(huán)境因素進行優(yōu)化、組合、調配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

4經營管理的方法

4.1培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應

企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質的人才作為支撐。對于我國的房地產企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應加大對企業(yè)職工的考核力度，經常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質進行培訓。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質的員工。

4.2加強對內外部風險的控制

企業(yè)的經營風險是指企業(yè)為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業(yè)內部風險和外部風險；按照內容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業(yè)的經營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發(fā)生的概率。要做到這點，企業(yè)就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業(yè)的防范風險的體系。

4.3適應新形勢，實行戰(zhàn)略轉型

面對越來越嚴峻的國內外宏觀經濟形勢，房地產企業(yè)必須及時調整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標決策方面實行戰(zhàn)略轉型，進而提高目標定位的準確性和決策的規(guī)范性，實施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經營理念。

5結束語

篇5

關鍵詞：房地產開發(fā)經營管理協(xié)調分析

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：

在我國，房地產開發(fā)經營就是企業(yè)以完成項目為前提，在公司內部對各個部門進行協(xié)調、組織、管理等工作，這些部門包括人事部、工程部、財務部、銷售部等等。對這些部門要加強管理，使其發(fā)揮最大的能力，實現成功的規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理。下面就簡單介紹幾個部門。

財務部：財務部應該是一個企業(yè)中較為重要的部門，顧名思義它主要是負責資金的管理，并定期的將財務狀況制成報表供單位領導查驗，在房地產開發(fā)經營中主要負責融資、工程款的發(fā)放等問題。

工程部：工程部是在房地產開發(fā)企業(yè)中核心的部門，主要負責物料采購、庫存，與施工企業(yè)的協(xié)調，對施工質量進行監(jiān)控，并管理相關合同等一系列問題。

人事部：主要負責人事招聘、調配等各個方面，對項目開發(fā)相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。

一、房地產開發(fā)經營存在的問題及原因

在房地產企業(yè)中，近幾年問題不斷頻發(fā)，但是在市場、經濟體制的不斷完善下已經有所進步了，房地產開發(fā)經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面：

1.1 觀念危機

觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機主要表現在以下三個方面：

(1)在市場意識方面較為被動。在房地產開發(fā)中存在著普遍的想法，比如認為計劃經濟、政府行政規(guī)劃就可以取代市場經濟、還有的認為市場體制不完善，就鉆市場的空子，導致存在一些負面思想，例如破壞市場機制、競爭不均，信心不足，怨天尤人等，這些現象的存在一部分是源于政府和行政主管部門，還有一部分源于開發(fā)企業(yè)。

(2)在市場中盲目開發(fā)。有些開發(fā)商盲目進行，簡單的認為房地產單單靠引進外商、外資，就能帶動開發(fā)，并且獲得很好的經濟利益，從而帶動社會和經濟的發(fā)展。抱有這種觀念的開發(fā)商一般都只是追求政治上的業(yè)績，而不重視市場的發(fā)展，不按市場上的規(guī)律要求來進行開發(fā)。

(3)在市場中經濟意識狹隘、目光短淺。在進行房地產開發(fā)時認為市場經濟初期可以投機取巧利用制度的不完善來進行房地產的開發(fā)，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，為了謀求短期內獲得的利益，不顧市場環(huán)境的秩序、誠信和規(guī)范。

1.2 市場秩序不規(guī)范

房地產開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產管理相關制度的支持，還要有房地產開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。

1.3 企業(yè)規(guī)模小、整體實力弱

在房地產行業(yè)中新進企業(yè)不斷涌現，雖然給此行業(yè)注入了許多新鮮血液，但是由于初期規(guī)模較小所以企業(yè)實力就較弱。在計劃經濟時期組建的開發(fā)企業(yè)到現在為止已經成長為老資格了，這些企業(yè)人員多、負擔重，市場競爭力不強。當然后期也存在一些股份制企業(yè)但是這些企業(yè)大多是民營企業(yè)，組建時間短，經驗和實力都不足，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員，無經營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術含量的單體項目經營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。

1.4 房地產開發(fā)的資源配置不合理

一些人看到房地產行業(yè)有很大的利潤，就紛紛的涌入進來，這樣卻導致了低級企業(yè)過多，人財物配置不合理、資源浪費、市場秩序混亂、不良競爭等諸多問題。這就需要加大行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度，減少不正之風。

二、房地產開發(fā)經營績效的影響因素

2.1 房地產開發(fā)經營規(guī)劃設計

房地產開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設計，規(guī)劃設計一個關鍵的概念是要根據購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設計、建造之間的良好聯(lián)系。

2.2 房地產開發(fā)經營施工質量

施工質量是眾多建筑企業(yè)中首要強調的，也是近幾年國家尤為重視的，施工質量說白了就是要求施工單位按照實際設計方案，嚴格執(zhí)行，不得偷工減料，降低成本從中賺取更高經濟利益，由于施工質量的檢驗是漫長的過程，可能會在竣工后的很長一段時間才能表現出來，這就恰恰是一個可以鉆的空子，一旦發(fā)生質量問題時施工單位絕對不會拆除重建，也只能通過修補、重構等形式加以改進，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產生重大影響。因此，質量的合理性以及長期效益是建筑施工質量的基本要求。具體評價可以從工程結構質量、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比、開發(fā)進度、效率等方面考慮。

2.3 房地產開發(fā)經營營銷策劃

房地產企業(yè)中銷售是必不可少的，如何做好營銷是一個成功的房地產開發(fā)企業(yè)尤為重視的方面，一個好的產品營銷策劃是產品從企業(yè)到達客戶的途徑和橋梁，是產品到貨幣、利潤的過程。此工程蘊含在企業(yè)生產開發(fā)經營的所有過程中，處處可見，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內容，在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據市場調查，確定房地產開發(fā)的消費客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。

三、房地產開發(fā)經營管理、規(guī)劃設計管理與施工管理之間的相互協(xié)調與促進

房地產開發(fā)經營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此，協(xié)調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門不能和設計單位溝通達成理解和協(xié)凋，不少建筑竣工后和規(guī)劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

(1)開發(fā)商的大力支持做后盾。作為投資者，開發(fā)商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。

(2)實施計劃要盡早。在一個房地產開發(fā)項目的初期，項目決策中的成本是少之又少的，但這些決策的提出卻可以對后期項目成本多少產生重要的影響，可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。

(3)項目施工要持續(xù)開展研究。在開發(fā)時，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。

結語

每個企業(yè)無一例外的成立都是想要獲利的，都想獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產開發(fā)企業(yè)也是這樣。要想達到這些目標，就需要房產商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產開發(fā)經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續(xù)改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻

篇6

第一條為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發(fā)經營應當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。

【章名】第二章房地產開發(fā)企業(yè)

第五條設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。

第七條設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

?第九條房地產開發(fā)主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產開發(fā)建設

第十條確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。第十一條確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。第十二條房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產開發(fā)主管部門備案。

【章名】第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發(fā)經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

【章名】第六章附則

篇7

第二條在*市區(qū)(包括德城區(qū)、*經濟開發(fā)區(qū)、運河經濟開發(fā)區(qū))和縣(市)人民政府所在地城市規(guī)劃區(qū)內從事房地產開發(fā)經營活動,均應遵守本辦法。

第三條市建設行政主管部門負責全市《房地產開發(fā)經營權證明》的管理工作,由市城市建設綜合開發(fā)房屋拆遷管理辦公室具體負責實施。縣(市)建設行政主管部門負責本轄區(qū)《房地產開發(fā)經營權證明》的管理工作。

第四條房地產開發(fā)企業(yè)必須持有關合法證件,到房地產開發(fā)主管部門申請領取《房地產開發(fā)經營權證明》,方可進行房地產開發(fā)經營。《房地產開發(fā)經營權證明》是開發(fā)企業(yè)依法取得開發(fā)項目經營權的法律憑證。

第五條開發(fā)企業(yè)申請《房地產開發(fā)經營權證明》必須提供下列證件:(一)房地產開發(fā)經營權證明申請書;(二)房地產開發(fā)合同和開發(fā)項目手冊;(三)《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》副本;(四)交繳開發(fā)項目價款憑證;(五)開發(fā)項目情況簡介和總平面圖;(六)規(guī)劃、國土部門的意見和有關證明文件;(七)開發(fā)主管部門認為應當提供的其他證件。

第六條房地產開發(fā)主管部門接到開發(fā)企業(yè)申請后,應當在15日內按有關規(guī)定進行審查。符合條件的,應當簽發(fā)《房地產開發(fā)經營權證明》;不符合條件的,應當告知該申請企業(yè)原因,并退回有關申請材料。

第七條開發(fā)企業(yè)申領《房地產開發(fā)經營權證明》后,方可到有關部門辦理開發(fā)項目開工手續(xù)。

第八條《房地產開發(fā)經營權證明》實行一項一證制度,必須發(fā)到項目。未經房地產開發(fā)主管部門批準,任何單位和個人不得擅自更改、轉讓和借用。

第九條開發(fā)企業(yè)依法轉讓開發(fā)項目,應當與受讓人持開發(fā)項目轉讓合同到開發(fā)主管部門辦理《房地產開發(fā)經營權證明》變更手續(xù)。

第十條開發(fā)企業(yè)預(銷)售商品房時,必須出示《房地產開發(fā)經營權證明》并標明其編號。開發(fā)項目建筑工程公示牌、規(guī)劃公示牌應注明《房地產開發(fā)經營權證明》編號等內容。

第十一條《房地產開發(fā)經營權證明》的內容、規(guī)格、式樣,由市建設行政主管部門負責統(tǒng)一制定,*市城市建設綜合開發(fā)房屋拆遷管理辦公室和縣(市)建設行政主管部門負責組織發(fā)放、使用、監(jiān)督和管理。

第十二條違反本辦法,未取得《房地產開發(fā)經營權證明》,擅自進行開發(fā)經營或轉讓開發(fā)項目的,由建設行政主管部門按照《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》進行處罰。

第十三條建設行政主管部門的工作人員在實施房地產開發(fā)經營管理等工作中,、、的,按管理權限由其所在單位或者有關部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

篇8

近年來，隨著城市化進程的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，人口不斷增加，房地產業(yè)也在蓬勃發(fā)展并呈現出相當的上升趨勢，已經形成了嶄新的大經濟發(fā)展門類，帶動了建材業(yè)和其他相關行業(yè)的發(fā)展。然而與此同時，這也給城市和城市周圍的環(huán)境產生了很大影響，使之面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

隨著人民環(huán)境意識的提高，小區(qū)居民因對周圍環(huán)境質量特別是大氣環(huán)境和聲環(huán)境不滿意引發(fā)的投訴事件有日益增多的趨勢。因此，我們在進行房地產項目的環(huán)境影響評價時，不僅要對房屋建設過程及房屋建設后使用過程對環(huán)境和人類健康產生的影響及造成的環(huán)境變化進行系統(tǒng)的分析和評估，還要提出減少這些影響的對策和措施。

2房地產開發(fā)項目中主要環(huán)境影響分析房地產項目的環(huán)境影響主要分為施工期和營運期(即居住使用期)兩類，只要在項目的起始階段進行合理規(guī)劃，在項目的實施階段對影響環(huán)境的因素進行有效監(jiān)控，就能取得滿意的效果。

2.1房地產項目施工期主要環(huán)境影響及防治措施

2.1.1廢氣污染房地產建設項目由于施工過程中會產生大量揚塵，即使有防塵措施，也不可避免地會產生對大氣的污染;建筑垃圾長期的也會產生大量粉塵，造成大氣污染。環(huán)境影響評價中要明確施工期揚塵污染防治措施，及時清運，適量灑水。

2.1.2廢水污染房地產項目施工期廢水污染主要有施工區(qū)地面清洗和施工機械、建材沖洗產生的廢水以及施工人員產生的生活污水，施工時在低洼地設置臨時廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，經沉淀作為施工用水的一部分重復使用。

2.1.3噪聲污染在房地產的施工進程中，不可避免地會產生噪聲，而由于防止噪聲的設備簡陋甚至是缺乏，不能很好地防止建筑噪聲的產生，給施工現場周圍居民的生活帶來了巨大的影響。并且由于房地產施工的長期性，使得周圍的居民長期處于不間斷的環(huán)境噪聲的污染之下。也引起了房地產開發(fā)單位和周圍居民的糾紛，所以要確定建設項目施工期噪聲對環(huán)境保護目標產生影響的防治措施，采用合理布局、吸聲、消聲、減震等方法減少噪聲污染。

2.1.4固體廢物污染由于缺少相關的規(guī)范，在房地產的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對城市的景觀有消極的影響，而且對周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質量。所以應該在施工前采用類比分析法估計固廢產生量從而確定固廢排放去向，免除在施工過程中對周邊環(huán)境造成破壞。

2.2房地產項目運營期主要環(huán)境影響及防治措施

2.2.1生活污水廢水主要為居民洗浴、沖廁、餐飲等生活污水、商業(yè)污水和停車場沖洗廢水等，生活及商業(yè)污水就地處理后匯同沉砂隔油后的停車場沖洗廢水排入市政污水管，經市政管網送污水處理廠。

2.2.2生活垃圾生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設施。

2.2.3大氣污染物及噪聲大氣污染物主要是來自停車場產生的汽車尾氣，地下車庫設送、排風系統(tǒng)，小區(qū)內噪聲主要來自于配電房、水泵房等設備產生的噪聲，種植綠化隔離帶，增大綠地率，合理配置綠化，增大綠樹率，可以減少氣體及噪聲的污染，營造良好的小區(qū)域氣候環(huán)境。

篇9

關鍵詞:管理會計 房地產企業(yè) 財務管理

企業(yè)財務預算管理是企業(yè)對現有財務進行權力控制管理的一種運行機制，是規(guī)定企業(yè)各部門必須按照規(guī)定嚴格執(zhí)行的各種章程和規(guī)則。預算并不是真正意義上針對財務進行核算，而是體現企業(yè)對各種權力進行控制的力度和方式。預算有助于各部門職責以細化表格的形式進行體現，這種權責分配，以不失去各部門最低控制及執(zhí)行力為限度，同時它也是權力控制通過固有方式衍生的合理方式，只有這樣，預算的本質意義才能夠得到各部門的認可，從而使各部門對企業(yè)財務預算有新的認識，從而真正使財務預算的功能落到實處，而不會成為一種形式上的財務報表。

一、地產企業(yè)財務預算管理作用與意義

(一)有利于企業(yè)實時全面控制

企業(yè)財務預算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業(yè)進行財務預算的最根本需求，是企業(yè)針對生產、銷售等環(huán)節(jié)的全面管理，是通過預算編制對企業(yè)各個部門的職責進行監(jiān)督與事前控制，是一種通過監(jiān)督控制模式對各項工作與控制要求所產生偏差的實時控制管理，是企業(yè)確保利益及生產正常運轉的前提。企業(yè)通過財務預算管理對企業(yè)經營活動的各階段進行權衡和把握，通過不斷的分析總結，對企業(yè)財務管理在整個經營過程中的作用進行考評，并對各部門的職責進行考核，進一步落實部門責任制，確保企業(yè)整個經營活動可控制與可管理，保障企業(yè)的經營利益。

(二)有利于企業(yè)分散財務風險

企業(yè)財務管理在某種程度上是決策人員針對市場運營情況進行的主觀判斷及管理經驗的預估，這種策略的嚴謹性取決于決策人員對市場情況的把握及管理經驗的積累情況，這為企業(yè)實時全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業(yè)財務預算的財務管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來的負面影響，是通過對企業(yè)經營數據進行合理全面分析，對企業(yè)經營市場進行全面調查，在數理統(tǒng)計的基礎上對企業(yè)預算成本及經營管理狀況進行控制和把握，對企業(yè)在經營過程中可能出現的風險及相應的處理措施進行合理安排，并全面評估企業(yè)在未來經營過程中可能會遇到的困難，并詳細地進行處理方案的策略分析，有助于企業(yè)靈活處理財務管理中出現的各種情況，使企業(yè)財務管理機制有良好的健壯性。

(三)有利于企業(yè)健全激勵機制

企業(yè)財務預算管理從預算編制指標上來講就是企業(yè)各部門應該按照進度完成的各項預算目標，企業(yè)各個部門明確了具體的預算目標，然后將具體責任明確到每一個員工，這樣員工具有明確的任務目標及在規(guī)定時間內完成任務目標所應獲得的薪酬，以及獎懲制度等，使企業(yè)員工以個人為單位對財務預算目標進行達標檢查，同時明確只有部門整體預算目標的達標，個人利益才能獲得認可和執(zhí)行，進一步推動了企業(yè)員工相互協(xié)作、自我技能提升的工作能力，促進了企業(yè)激勵機制的健全，提高了企業(yè)員工的凝聚力。

(四)有利于企業(yè)提升經濟效益

企業(yè)財務預算管理在進行財務預算時需要認真分析企業(yè)的財務實情及市場需求，并且合理配置人力資源，以實現企業(yè)目標利潤的最大化為宗旨，同時在進行企業(yè)財務預算時以降低成本為目標，對企業(yè)各生產流程中的資源進行成本控制，為企業(yè)的市場競爭力打下了基礎。企業(yè)財務預算管理同時實現了各任務落實到責任人，并且對各個任務的進度進行進度控制，為企業(yè)產品的按時生產及優(yōu)質生產打下了基礎。企業(yè)財務預算管理從傳統(tǒng)的業(yè)務進行后延伸到企業(yè)產品的整個生產環(huán)節(jié)中，為企業(yè)的全面控制打下了基礎。因此企業(yè)進行財務預算管理有利于企業(yè)經濟目標的實現，并且有利于各產品任務的進度把握與宏觀調控，同時落實了產品品質與責任人制度，提高了產品的生產效率，為企業(yè)經濟效益的全面提升提供了條件。

二、房地產企業(yè)財務管理的現狀

(一)財務管理意識淡薄

房地產企業(yè)的經營者大多不精通財務管理，投資決策經常出于個人主觀判斷，缺乏財務理念。很多房地產企業(yè)的技術部和銷售部建設往往高于財務部，忽視了財務管理在企業(yè)管理中的核心地位。

(二)財務制度不健全

房地產企業(yè)大多屬于家族式經營，沒有設置健全的財務管理組織機構，沒有內部控制制度，在生產經營活動中缺乏財務管理和必要的會計監(jiān)督，制度的不健全定然要造成財務管理的混亂，這必然為以后企業(yè)的發(fā)展和壯大留下隱患。

(三)企業(yè)融資困難

房地產企業(yè)的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創(chuàng)業(yè)階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場融資。中小企在財務管理中存在的諸多問題，使其提供給社會的財務信息很難取信于人，這就使房地產企業(yè)從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場融資更是無從談起，資本的短缺是房地產企業(yè)發(fā)展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產企業(yè)的進一步發(fā)展壯大。

三、信息化環(huán)境下管理會計開展的思路

(一)按照管理會計的要求，規(guī)范信息系統(tǒng)應用

調整會計核算資料必須對會計信息標準和業(yè)務信息標準進行規(guī)范統(tǒng)一，使得各類業(yè)務數據滿足管理會計的要求。隨著信息化應用范圍的擴展，目前的數據庫多已由最初的關系型數據庫進化到多維數據庫。其維度的設置，包括數據類別及其內涵必須有統(tǒng)一的標準，數據表、字段等的設置也要在這一標準下統(tǒng)一。如在業(yè)務系統(tǒng)中，一般來講，成本管理本身較之會計核算對于成本數據的要求要詳細很多。在信息系統(tǒng)初始化階段，必須對兩大系統(tǒng)科目內涵及對應關系進行科學合理的設計，避免出現多重交叉導致后期的數據無法關聯(lián)。

(二)應用信息化手段，實現全面預算的實時控制

全面預算是管理會計的重要內容，企業(yè)可以通過手工方式也可通過信息系統(tǒng)開展全面預算的編制，但在預算的執(zhí)行監(jiān)控上，特別是控制類預算，如費用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達到理想的效果。利用流程化管理，把數據嵌入企業(yè)的信息系統(tǒng)，在業(yè)務發(fā)生的同時即可進行實時的進度監(jiān)控和支出控制。控制策略可以采用強控制，凡超預算項目嚴禁生成憑證，也可采用預警方式，控制類項目支出達到一定金額或比例即進行自動提示。對于收入類預算，同樣也可及時采集相關數據予以展現。

在業(yè)務系統(tǒng)普遍信息化的條件下，更可以在財務預算的基礎上，對業(yè)務預算的執(zhí)行開展控制。

四、管理會計在房地產企業(yè)中運用的方法和觀點

管理會計是新興的會計分支，目前在我國房地產企業(yè)廣泛應用的方法和觀點如下。

(一)作業(yè)成本法

該方法是從成本發(fā)生的經濟原因（表現為特定的經濟活動或作業(yè)）來認識成本。通過作業(yè)來確認生產費用，再依據產品確認其耗用的作業(yè)，從而實現了以作業(yè)為中心的成本計量目標。

(二)目標成本法

該方法是以同行業(yè)或競爭性的產品價格作為新產品售價的上限；根據期望的產品銷售數量，決定利潤目標；以預計的具有競爭性的售價減去目標利潤，確定產品生產的目標成本；運用“成本筑入”的思想，在成品產出的同時，將成本一并“筑入”。新產品的目標成本一旦確定，就應當為以后的生產、銷售、售后服務等環(huán)節(jié)建立各自相關的目標成本，各部門都要為其目標成本承擔相應的責任。

五、結束語

房地產企業(yè)要建立現代企業(yè)制度，實行所有權和經營權分離，提升企業(yè)財務管理的層次，把財務管理人員置于管理者地位。在財務人員的任用上，要培養(yǎng)、引進、選拔高素質的人才，敢于讓家族外人才擔任財務管理崗位，不能任人唯親。如果強調產品生產前各階段（特別是產品設計階段）對目標制定及實施的影響，就應采用目標成本法；如果從成本發(fā)生的經濟原因角度認識成本，宜采用目標成本法，通過提高作業(yè)效率和減少不必要、無效率的作業(yè)來達到降低成本的目的。

房地產企業(yè)在應用管理會計時，應該以財務會計為基礎，努力拓寬管理會計所需資料、信息的來源渠道，規(guī)范財務會計信息的提供，保證財務會計信息真實、有效，使財務會計提供的信息能夠直接應用到管理會計中，為房地產企業(yè)投、融資活動創(chuàng)造良好的氛圍。由于我國管理會計理論體系和實踐都有待完善，房地產企業(yè)自身的弱點也使管理會計很難盡快得到應用，因此政府有關部門應幫助房地產企業(yè)應用管理會計，提高企業(yè)經營管理的整體水平，促進房地產企業(yè)經濟快速、健康、協(xié)調發(fā)展。

參考文獻：

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【關鍵詞】 房地產開發(fā)企業(yè) 負債經營 資本結構 負債結構

負債經營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經營的內涵從資本經營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業(yè)來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。但是，負債經營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產開發(fā)企業(yè)負債經營現狀

據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業(yè)的宏觀調控，房地產開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產企業(yè)的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業(yè)普遍采用的重要的經營方式。

二、房地產開發(fā)企業(yè)負債經營中存在的問題

負債經營模式已成為房地產企業(yè)目前重要的經營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務危機。

1、負債經營會加大房地產開發(fā)企業(yè)風險

從理論上來講，企業(yè)經營風險和財務風險構成了企業(yè)經營的總風險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業(yè)破產，負債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業(yè)的經營成本增加，導致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業(yè)的財務風險增加還會使企業(yè)的經營風險增加。

2、房地產開發(fā)企業(yè)的資本結構不合理

權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業(yè)一定要做到適度負債經營。企業(yè)負債經營是否適度，是指企業(yè)的資金結構是否合理，即企業(yè)負債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應，企業(yè)應根據自身企業(yè)的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業(yè)資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。

3、房地產開發(fā)企業(yè)負債結構不合理

負債結構是指企業(yè)負債數量的比例關系，各種負債業(yè)務（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業(yè)的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負債結構。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發(fā)揮債務的最大經濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發(fā)財務危機。企業(yè)長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業(yè)負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負債結構。

三、房地產開發(fā)企業(yè)負債經營存在問題的治理措施

1、應樹立風險意識，建立有效的財務風險防范機制