導語：如何才能寫好一篇房產投資技巧，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：剖宮產；取胎兒；技巧；預防子宮切口延裂；產后出血

近年來，各種原因使剖宮產率逐年上升：其中胎兒宮內缺氧占相當大比例；巨大兒的發生率升高，較大胎頭無法入盆；第一產程中出現頭盆不稱，胎頭不下降致產程延長，以上這些因素均需剖宮產。剖宮產術中胎頭較大、胎頭位置較低、子宮下段形成差、子宮切口過小、麻醉效果較差導致取胎頭較困難，易出現子宮切口延裂導致產后出血。產后出血是產科嚴重的并發癥，也是產婦死亡的重要原因之一。所以有效的預防產后出血，是降低產婦死亡的關鍵。現對4年來剖宮產術中手取胎頭技巧預防子宮切口延裂進行回顧性分析，共觀察產婦323例，效果良好，現報告如下。

1 資料與方法

1.1  一般資料：我科于2001年3月開始實行新式剖宮產術。選取2006年1月～2009年12月在我科住院手術分娩產婦共753例，其中初產婦473例，經產婦197例，二次剖宮產83例。孕周35～43周，平均39+5周；年齡21～39歲，平均30歲。其中有娩頭困難的頭位剖宮產323例，如：胎頭高浮，且胎頭雙頂徑≥9.7 cm；胎頭先露較低，低于棘下2 cm；估計胎兒體重≥3 750 g等，均采用徒手娩頭法。

1.2  方法：采用回顧性資料分析方法。手術方式均參照北京大學第一臨床醫院報道的方法，麻醉均采用連續性硬膜外麻醉[1]。娩頭技巧：①腹壁切口根據胎頭雙頂徑，估計可娩出胎頭即可，切口無需太大（因為皮膚有彈性），子宮下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐漸減少的過程中，盡量使胎頭抵達子宮切口：胎頭高浮時，助手在宮底加壓；胎頭位置較低時，上提胎肩或自陰道上推胎頭；③娩胎頭時，術者的手不進入宮腔，先用四指將子宮切口下緣向胎頭下方頂、推，助手在宮底加壓，讓胎頭自然滑出子宮切口進入術者掌心，然后輕托胎頭帶出腹腔，完成娩頭動作；④娩胎頭時，子宮縱軸要直，助手壓宮底部位很關鍵，要使胎頭自行滑出子宮切口，再手托胎頭娩出；⑤無論胎頭是何種胎方位，都不用旋轉胎頭，均可徒手娩出胎兒。

2 結果

本組323例頭位剖宮產，術中均采用徒手娩胎頭法。娩頭時間最長不超過90 s，均娩頭成功，無一例子宮切口延裂致產后出血。無論胎兒是枕前位、枕后位、枕橫位，均無需轉動胎頭。新生兒評分≤6分共8例，評分≤4分共2例，均復蘇成功，無一例新生兒產傷或死亡。

本組323例剖宮產手術，手取胎頭困難的主要因素分析如下：其中胎頭高浮102例；胎頭雙頂徑≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宮口開全改剖宮產）；胎兒體重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宮下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎頭成功。

娩頭困難原因所占比例：①胎頭高浮102例占31.5%；②胎頭較大97例占30%；③巨大胎兒31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宮下段形成差19例占5.9%；其他如子宮切口過小5例占2%。

3 討論

剖宮產是解決難產的有效手段之一，取出健康無損傷的活嬰是手術的目的，成功娩出胎頭是手術最關鍵的步驟，若處理不當，則可導致子宮切口延裂，周圍臟器損傷，新生兒窒息甚至新生兒損傷，嚴重者可引起新生兒死亡[2]。近年來，剖宮產率上升，巨大兒等因素導致娩頭困難的發生率亦增多，為避免子宮切口延裂的發生，術前應對孕產婦進行詳細的資料分析，包括病史、查體、胎兒大小估計、胎頭雙頂徑、胎頭位置高低、臨產時間的長短等全面了解，做到術前心中有數。

在娩頭困難的原因中，胎頭高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎頭較大97例占30%。在娩胎頭時，無論胎頭是哪種情況，都不要急于托頭，首先盡量使胎頭貼近子宮切口后方，再用頂、推子宮切口下緣的方法娩出胎頭。胎頭位置較低者，術者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎頭脫出盆底，然后術者左手固定胎頭，右手采用推、頂子宮切口下緣的方法娩出胎頭。對于子宮下段形成較差者，可于子宮切口上、下緣行2～3處縱型小切口，長1～1.5 cm，胎兒娩出后，子宮收縮，小切口不需單獨縫合。巨大兒，必須在術前充分估計胎兒大小，腹壁切口與子宮切口必須足夠大，僅3例子宮切口向倆側延裂1.5 cm，未傷及子宮血管，所以無大出血發生。麻醉效果不理想，導致腹壁橫切口梗阻，可于腹直肌處注入局部麻醉藥，使肌肉松弛，情況危急時可離斷一側腹直肌。原因不明的娩頭困難，可能為助手與術者的熟練操作和默契配合，二者應充分溝通和協作，使剖宮產娩頭困難系數降低，避免人為的娩頭困難。

總之，通過這種手取胎頭技巧觀察，剖宮產術中利用推、頂子宮切口下緣、滑出胎頭法手取胎兒，可以有效防止子宮切口延裂導致的產后出血。

4 參考文獻

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論文摘要：本文基于工作實踐，分析了目前房地產銷售隊伍管理中存在的問題，并著重介紹了房地產企業應該加強銷售隊伍的專業知識培訓，積極樹立良好的房地產銷售服務態度，提高房產銷售的營銷策略和技巧等具體的解決措施。希望有關人員加以借鑒和參考，從而探討出更加行之有效的方案去完善房地產銷售隊伍的管理工作，提高房地產行業的效益。

近些年來，房地產成為了人們生活中關注的主要熱點之一。由于房地產正在如火如荼的建設當中，房地產的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關注。房產銷售隊伍的管理問題直接關系到房產企業的利潤和信譽，針對目前房地產銷售隊伍管理中普遍存在的不足之處，房產企業應該采取積極有效的措施，進而能夠促進房地產銷售額的提高，增大企業效益。

1 房地產銷售隊伍管理存在的問題

1.1 銷售人員專業知識不強

很多房產公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業的學生，對具體的房地產知識沒有一個深入的研究和了解，這樣就造成了銷售人員專業知識不夠全面的現狀。這種情況下，銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產產品有一個系統的介紹和展示，沒法讓客戶掌握產品的信息。銷售人員專業知識不強可能會直接導致整個房產企業的形象下降，對于房產企業的聲譽也會造成一定程度上的消極影響。

1.2 銷售過程中服務態度不好

房產銷售過程中，很多企業的銷售人員服務態度不好，缺乏足夠的耐心和親和力，這樣讓很多的看房和買房者極度反感，對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產企業在銷售人員的培訓過程中，缺乏相關的心理素質培訓。由于銷售人員沒有意識到房地產銷售的特殊性，因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態度，使得銷售過程中他們的心理狀態表現的不夠成熟，進而會出現一些服務耐心度不夠甚至與客戶產生矛盾之類的現象。

1.3 營銷方面技巧單薄

營銷技巧是任何銷售隊伍都必須掌握和研究的。然而，很多的房地產銷售人員對于相應的房地產營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中，很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進行具體的分析，去研究消費者的消費心理以及了解他們在買房時所具體看中的信息，這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外，房產企業沒有在銷售培訓中針對營銷技巧進行專業的培訓和考核工作，無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。

1.4 銷售管理制度混亂

第一，資料管理混亂。有些知名項目的樣板間，堆著認購書和客戶簽署的購房合同，雜亂無章，根本無法準時查閱客戶的履約情況。實際上這種常規的資料管理很容易做到。

第二，員工管理混亂。在有些房地產公司，不同的銷售小組由于和總監的關系有遠有近，折扣也有大有小，容易造成壓低折扣搶客戶的現象，這嚴重損害了公司的利益。當公司面對員工投訴時，沒有任何相應管理措施，導致銷售工作混亂無序，銷售人員亂給折扣，讓客戶對項目失去信心不敢下訂單。 轉貼于

第三，銷售部和其他部門溝通無序。許多項目的銷售部門與工程、財務等其他部門的溝通不足，某公司因此出現過嚴重違約事件。國內某知名房地產公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當天，發現9套房屋與樓書說明不一致。負責銷售的副總經理當時驚出一身冷汗。事后經查明，原來工程部因設計變更直接取消了原有陽臺，而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知，依然給客戶簽署了有陽臺的平面圖的預售契約，幾乎造成公司無法履約的嚴重后果。

2 加強房地產銷售隊伍管理的具體措施

2.1 加強銷售隊伍的專業知識培訓

針對目前很多房地產企業的銷售隊伍專業知識不強的現狀，為了提升房產企業的銷售份額，加強銷售隊伍的專業知識培訓顯得尤為必要。首先，應該加強銷售人員對具體的房地產產品的知識的了解。比如說，銷售人員對商品房的戶型特點、房產合同的具體注意事項、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費者的具體情況作出一系列的房產介紹，提升銷售環節的效率，使消費者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次，銷售人員還應該掌握一些樓盤的大致銷售規律。數據顯示，新盤開市后，許多的消費者因為地理位置、升值空間和投資效益等問題，會購買40%到60%的商品房，這段時期也是房地產銷售的高速增長階段，此后房產企業會進入一個較為平穩的銷售階段。房產銷售人員掌握了大致的銷售規律，就能在銷售過程中，針對不同的銷售時期做好相應的銷售安排，避免銷售進程顯得盲目的情況，最大程度的保障商品房的銷售份額。最后，房產企業還應該提高銷售人員的具體的內部裝修知識，這樣就能夠在很大程度上幫助消費者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議。總而言之，在房產銷售過程中，房產企業應該加強相關的房產專業知識培訓，才能形成一個具有專業知識和專業素養的銷售隊伍。

2.2 積極樹立良好的房地產銷售服務態度

一個良好的銷售服務態度是房產企業高信譽高水平的體現，但是很多房產企業的銷售隊伍對于銷售人員的工作服務態度沒有給予足夠的重視。為了讓消費者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務環境，房產企業應該積極樹立良好的房地產銷售服務態度。培養銷售人員的耐心和親和力，是為消費者提供貼心服務的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應該保持良好的工作形象，微笑待人，這樣就能讓消費者在選房買房過程中感覺親切。同時，銷售人員對于一些房產的細節應該進行耐心的講解，不能夠因為一些消費者的繁瑣問題而不耐煩，進而出現反感等問題。此外，對于一些在銷售環節中銷售人員與消費者產生的矛盾，銷售管理部門應該要找出來進行相關的心理指導，對于情節惡劣的人員，企業應該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中，銷售人員應該時刻謹記消費者就是上帝的原則，通過成熟的心理狀態和良好的服務態度為銷售工作作出更多的努力和貢獻，提升房產企業的銷售水平和實力。

2.3 提高房產銷售的營銷策略和技巧

提高房產銷售的營銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個重要手段。目前，很多房產銷售人員的營銷技巧都略顯單薄，這樣對房產企業的銷售競爭力產生了不利的影響。針對房地產客戶的一些購買心理，銷售人員應該作出具體的營銷策略，采用一定的營銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說，一些消費者會專門打電話來詢問相關的房產信息，這個時候銷售人員要關注消費者具體重視的房產信息，揚長避短，作出自己的房產商品相關優點的具體介紹， 巧妙地引導消費者去關注商品房的巨大投資優勢等問題。當然最好的推銷途徑就是能夠邀請客戶來親自看房，這樣就能在具體的看房過程中進行相關的介紹了。在銷售過程中，銷售人員一方面要引導消費者去積極了解房產信息，另一方面要配合消費者去發現相關的房產細節問題，并作出具體的解說，這樣既能體現了銷售人員的真誠態度，又能不斷滿足消費者的購房需求。只有銷售人員具備隨機應變的能力，通過銷售過程中的不斷摸索，逐漸提高房產銷售的營銷策略和技巧，才能夠提升整個銷售隊伍的水平。

3 總結

總之，目前房地產的銷售隊伍管理中還是存在很多的不足之處，房產企業應該努力提高銷售人員的相關專業知識，樹立一個良好的服務態度，不斷提升銷售人員的營銷技巧，才能形成一個高水平的房地產銷售管理隊伍，為企業帶來更多的效益。

參考文獻：

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住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩人卡利爾吉布蘭所說：“是你更大的軀體”。買房子是人生大事，購房前首付款的籌備與購房后貸款償還的負擔，對家庭現金流量、生活水準的影響長達十年甚至幾十年。

房產投資規劃的正確與否將對家庭資產負債狀況與現金流量產生重要影響。因此，在進行房產投資規劃過程中，購房者需要在詳細分析自身的家庭狀況、財務狀態和職業生涯目標等信息的基礎上，明確自身的房產投資目標和風險屬性，分析和評估自身的財務狀態，最終確定合適的房產投資策略，以實現財務上的自由。

首次置業：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財務狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。此外，由于職業生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風險。

因此，此類購房者的房產投資目標首先需要考慮財務上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質等問題。

首先，在購房之前將更多的資金投資于股票或成長型的股票型基金，以期獲得較高的預期收益，從而使你的凈資產盡快增長。

其次，在計劃購房到交首付款期間需要逐漸提高資產的流動性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國債上面，從而降低流動性風險、利率風險和再投資風險；同時，需要選擇合適的市場時機，尤其是當房地產價格面臨拐點的時候。

再次，選擇能夠節省上下班時間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產現在夠用；另一方面，將來再次購房時能更容易的租售出去。

此外，首次購房貸款的月還款額不宜超過30%。因為，除了每月的還款額外，還需要支付物業費、采暖費、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現金支付能力。同時，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過購買適當的債券投資組合實現對月還款額的免疫，并在此基礎上保持適當的現金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產。

中年人置業升級：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長階段，子女已出生但還沒有就業，而且支出隨著家庭成員數的固定趨于穩定，可積累的凈資產也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學，學雜費用負擔便會加重，因此儲蓄在子女上大學前是逐漸增加的。另外，此時，購房者的職業生涯正處于穩定階段，更需要適當控制風險。

建議此類購房者進行置業升級首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質，最后才考慮財務上的承受能力。

首先，根據轉讓所有權一次性獲得買賣價差和通過出租使用權分期獲得租金收益的投資收益率來確定應該選用哪一種方式。假如你預測長期房地產的價格將下跌，則你應該選擇盡早出手轉讓多余的房產，以節省其他房產的融資成本，防止房產交易損失；如果你預測房地產價格始終看漲或短期看跌、中長期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產，以租金收入償還另一套房產的月分期還款，即所謂的“以房養房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動的影響，規避利率風險。例如，中國這兩年的存款準備金率持續上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購房者的收益水平，抑制房產投資行為；在房產租售決策中，利率調高的趨勢將進一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據利率變動對房地產投資市場的負面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報項目和沒有大額開支計劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計劃的方式來減輕后期子女的大學學雜費用等大額支出導致的負擔。

最后，這個階段的剩余資金投資于股票或成長型股票基金的比例應該適當減小，以控制風險。

老年人置業升級：首選房屋品質

為追求更高居住與生活質量而準備再次置業的老年人具有以下特點：家庭處于成熟階段，子女已經就業；財務狀況最好，可積累的凈資產將達到最高點，而且支出隨著家庭成員數的減少而下降，此時是儲蓄準備退休金的黃金時期；此外，由于拿退休工資，收入穩定不變，此時需要更多的控制來降低風險。

建議此類購房者進行置業升級首先需要考慮房屋的自身品質，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財務上的承受能力。

第一，通過將多余的住房在適當的時候套現，然后將套現的錢用于一次性支付購房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當的投資于收益型股票基金上，以期獲得穩定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據每一個時間段的財務支出情況來適當的選擇短期債券、中期債券和長期債券，從而獲得既定風險情況下的最大收益。

房產投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執行的是一年調整一次的政策，如果預期存貸款利率將上調，應該提早辦理貸款手續，從而貸款利率相應較低；

（2）購房者首先應考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；

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日本東京的地鐵小戶型很有投資潛力。近日，一位在日本旅居多年的人士向記者詳細介紹了東京地鐵小戶型的投資前景，以及諸多投資技巧。據介紹，目前這種小戶型的長期投資回報率可達到8％左右，最高可達10％，這相對于國內一線城市的小戶型3％左右的投資回報來說，要合算得多。

與此同時，日本房地產市場已經經歷長達十余年的低迷時期，與上個世紀90年代高峰時期相比，存在不小的差距。而專家分析認為，隨著金融危機影響的消退，以及日本經濟形勢的改善，房地產市場將會逐漸走出低迷期，因此目前介入，可以實現“抄底”。

投資日本房產，與在國內投資房產還是存在許多不一樣的地方，那么，如何玩轉日本房產投資呢?記者對此進行了采訪。

日本房產受關注

日本的房產受到了國內投資者的關注。上海的張女士聽了朋友的介紹，專程到日本東京考察了一次，回來之后便決定在那里購買一套房產。張女士認為，在最近幾年里，日本的房地產市場一直在低迷狀態徘徊，至今還沒有真正走出低谷，因此現在是介入的最佳時機。

Jchere日本株式會社上海分公司經理陳達俊告訴本刊記者，目前以長三角、珠三角以及環渤海灣地區居民對日本房產比較感興趣。目前有意向在日本投資的客戶分為兩類：一類是個人客戶，另一類以房產相關民營企業、投資型基金為主。這兩類客戶對金融危機下入股境遇不佳的日本房產公司，抄底日本房產項目，都有著濃厚的興趣。

也有日本的房產經紀公司從中發現了商機。據了解，在2009年，就有來自日本的房產經紀公司專程來到山西、浙江、上海等地舉辦了日本房產投資咨詢活動，或者有經紀機構在國內設立常駐機構，專門為有投資意向的國內居民提供服務。

“抄底”機會顯現

國內投資者為何對日本的房產感興趣呢?專家分析認為良好的投資前景是主要原因。

據介紹，目前在日本購置不動產，除了子女留學等原因之外，有很大一部分是出于投資考慮。據了解，日本房地產市場還處于低迷時期。

雖然日本經濟在2009年第二季度就開始好轉了，但現在日本的房價還處于最近10年的新谷底。據日本野村不動產調查公司在2009年底發表的調查報告顯示，以東京為中心的日本首都圈的公寓樓住宅10月份平均價格比去年同期下跌了8％，而東京郊外的一些住宅下降幅度更是達到了20％以上。現在，東京、大阪、名古屋等大城市的二手房售價也在持續走低，一般一套實際使用面積70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售價為3000萬日元左右，約合220萬元人民幣，大致相當于北京2環內二手房的房價。

雖然該調查被解讀為日本房價仍然處于頹勢，不知何時反彈。但對于有經驗的投資者來說，卻可能意味著“抄底”機會來臨。據了解，在2005年日本的房地產市場有過明顯的回暖跡象，只是后來受到金融風暴為主因的綜合因素的影響，才沒能形成上升通道，而這被業內專家看作是次貸危機制造的一個底部。

日本房價的變化與低價走勢息息相關。根據記者獲取的一份資料顯示，在1991年前后，東京都市圈房價達到最高，隨后便一直處于跌勢，直到2005年才出現反彈跡象。但反彈趨勢在2008年遭到次貸危機的“狙擊”，又反轉而下(具體可見圖)。

此外，從政策面來看，目前投資日本房產也可謂恰逢其時。據了解，為了應對房地產市場的長期低迷，日本政府推出了諸多刺激房地產市場的政策。在2008年補充預算中實施了史上最大規模的購房款減稅措施，并在2009年補充預算中下調首付比例。雖然從目前來看，這些具體“救市”措施發揮作用有限，并未幫助日本房地產市場真正走出低谷。但只要日本的經濟形勢得到改善，日本房市扭轉立即會成為現實。

選擇房源有講究

那么，在這種背景下，哪種物業更加具有投資價值呢?業內人士表示，投資房產無非是享受兩種投資收益，其一是房價上漲之后產生的資本利得，另一種則是通過租金而產生的長期收益。考慮到目前日本房產上漲乏力，因此業內人士建議應該從租金收益方面來考慮進行投資。

那么，日本目前哪一類房產最適合投資呢?有熟知日本樓市的人士表示，位于東京的小面積軌道房性價比最高。在日本旅居多年的上海人李偉國對日本樓市可謂是知根知底，他建議投資者盡量選擇總價低的小戶型軌道房。

之所以要把投資地點選擇在東京，李偉國表示這里面有講究。他給記者講了一個小故事。在10年前，他的一個日本朋友在熱河以4000萬日元的價格購買了一套公寓，最近朋友以1300萬日元的價格將其轉手。問及緣由，雖然從熱河乘坐新干線只需半個多小時即可達到東京，但沒人來這里租住，與其空關，還不如套現。因此他認為，在目前極為注重租金回報的時候，盡量尋找租賃市場需求較為旺盛的城市，而東京則為最佳選擇。

小戶型軌道房的優點集中表現在哪幾個方面呢?首先是這種物業的出租率極高。李偉國告訴記者，日本的軌道交通系統非常發達，是日本最為重要的出行方式，“上班族”對軌道交通的依賴程度很高，一般情況下都會選擇地鐵或者有軌電車上下班，因此“上班族”們喜歡租住在軌道交通站附近。而恰恰正是這種現象，造成軌道房在租賃市場上極為搶手，一般情況下這種物業在前一個租客退出之后會立即有人接著租住。

其次是小面積軌道房的租金回報率也非常理想，甚至比市中心高檔公寓還要高。據李偉國介紹，目前東京小面積軌道房的租金回報率達到8％左右，而上海同類物業租金回報率只有它的三分之一強。

李偉國向記者提供了一個正在掛牌出售的二手房，這套物業登記面積為19平方米(實用面積)，距離JR總武線東中野站只有4分鐘的步行距離，售價為980萬日元(約合72.4萬元人民幣)，目前這套房子還處于租賃期間，租金約為72000日元，租金回報率可達8.81％。

當然，由于軌道交通所經過的區域，以及經營性質的不同，日本民眾對其接受程度不一，因此會影響到出租。李偉國提醒說，日本的軌道交通不同于國內，既有國營性質的，也有私營性質的，考慮到國營軌道交通規模較大，而且各條線路之間可以自由換乘，而私營軌道線路則無法做到，因此他建議盡量選擇國營軌道交通站點周邊的物業。而對于軌道交通線路來說，也盡量選擇主要交通干線如JR山手線、JR中央本線、JR總武線等主要交通干線。他特別提到了JR山手線，這條相當于上海軌道交通4號線的環線連接廣新宿、原宿、代代木、澀谷、品川、上野、池袋等主要大型樞紐站，換乘極為便捷；

同時還經過諸如新宿、澀谷等著名的商業中心，是東京最為繁忙的一條交通線路。

此外，物業距離軌道交通車站距離的遠近，以及所擁有車站數量的多寡，也會在一定程度上決定其價值的大小。一般來說，距離軌道交通車站越近，附近車站越多或者經過的線路越多，物業價格越貴。但對于投資者來說，性價比最高的物業還是距離車站在8分鐘左右，周邊分布有2～3座車站，“這種房子售價比較合理，而且也極為容易出租。”李偉國說。

如一套距離JR山手線池袋站徒步13分鐘、東武東上線北池袋站徒步7分鐘的房子，總價約980萬日元，月租金達到82000元，租金回報率達到11.05％，與前一個案例比較而占，雖然其距離車站更遠一些，投資回報率更高，更適合投資。

對于房間類型的選擇也有講究，李偉國認為盡可能選擇洋室。根據室內裝修方式的不同，在日本房問有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板則是木質，軟膠地板或是地毯。如果從出租角度來看，洋室更易于出租。

管理工作需處理得當

據了解，在境外投資房產，最大的難點在于管理。比如出租、維修、租金收取、各種稅費的支付等具體工作，都必須處理得當，否則投資無從淡起。

李偉國表示，投資管理工作可以全部委托給專業的經紀服務機構，投資者只需支付一定數額的服務費用，經紀服務機構便可代替投資者完成所有工作。一般說來，當一個日本房東并不麻煩，因為所有的房產都經過裝修，一般不需房東自己操心裝修問題；此外，除了淋浴器、空調等固定設施之外，日本的租客通常會自己配置電視、電話、洗衣機、冰箱、微波爐等家電，根本無需房東耗費過多的精力。

據陳達俊介紹說，日本的房產中介服務機構服務質量非常高，他們能夠為房東提供非常完善的服務，包括出租房產、代繳各項稅費、代收房租等等，投資者完全可以將房產委托給他們來管理。而投資者只需將賬戶提供給服務機構，就可以按時收到租金。

在日本投資房產，會涉及到哪些稅費呢?李偉國介紹說，首次購買時主要會涉及到中介費、消費稅、登記費用、固定資產稅精算金、管理費精算金等。中介費按照物業總價的多少收取，標準在3.15％～5.25％不等，而其他費用則根據具體情況來收入。如購買一套總價約1000萬日元的公寓，所有稅費加起來約60萬日元，占總價的6％左右。

此外，在養房過程中還會涉及到一些費用，如管理費和修繕積立金(相對于維修基金)以及固定資產稅，前兩項費用按月收取，這兩項費用并無統一的收取標準，視具體情況而定。固定資產稅每隔一段時間會發生變化。由政府公布具體的收取金額。不過一般情況下，對于一套年租金收益可達100萬日元的公寓來說，這三兩項費用約20萬日元，約占租金收入的20％。

投資風險要當心

在日本投資房產，也需要注意風險。諸如房價下跌的風險、對風俗以及購房習慣缺乏必要了解等問題，以及匯率的波動，特別是房產政策的變化甚至國際關系的變化等，都會對房產投資形成影響。

投資者一定要對近期的匯率波動有所了解，如果預期人民幣升值，則可等待一段時日再說。因為隨著人民幣的升值，在海外投資的資產以人民幣結算的話，價值會縮水從而導致變相貶值，這其實是不太劃算的。

其次是要了解日本的房產政策變化等。目前日本政府在繼續刺激房地產市場，對非本國人士購房行為限制較少。而一旦政策發生變化，則應該及時拿出應對措施做出調整。

篇5

會否理財看個人“財商”

許多白領每月工資達七八千元甚至上萬元，但到了月底卻成了所剩無幾的“月光一族”，幾年下來也存不下多少錢。相反，有些人工資并不高，但開源節流、生財有道，幾年下來資產快速增長。正所謂“你不理財，財不理你”，專家認為，資產的多少與個人的收入、學歷無關，而與是否擅于理財，即“財商”有關。

專家認為，做好理財有三要素。一是“天時”，即了解金融和投資的產品；二是“地利”，即了解社會和經濟環境；三是“人和”，即了解個人現在和未來的目標。

掌理財要訣，享豐盛人生

要做好理財，首先要對所處的經濟環境(“天時”)有個把握，即把握大的趨勢。判斷宏觀經濟可抓住“五率”，即稅率、利率、通貨膨脹率、經濟增長率、匯率、專家認為，目前中國的市場經濟體系已基本形成，政治經濟形勢穩定，經濟已進入快車道，未來中國經濟仍將保持高速發展，社會經濟生活逐漸與全球接軌。在這種環境下，個人進行投資盈利的可能性就大。

那么，投資渠道(“地利”)有哪些呢?專家認為有四大類：一是金融投資，包括貨幣、股票、債券、基金投資等；二是房地產投資，包括房產投資、地產投資，個人一般是投資于房產；三是實業股權投資，如自辦企業，加盟特許經營，參股，獲得期權或股權；四是邊緣投資，如郵幣卡等收藏品投資。

專家認為，選擇投資渠道應按照先后順序，一般是先選金融、房產、股權，最后是邊緣投資。一項對國際富人投資資產安排比例的調查顯示，富人的金融投資占了70％，其中股票35％，債券23％，貨幣12％；房地產投資占17％：邊緣投資占13％。

關于股票投資，最重要的是選擇正確的股票，今后個股分化的趨勢會更明顯，關鍵是挖掘真正的藍籌股。對于基金投資，其優勢是專家理財、省時省力，建議應該定期定量地買，例如將每月工資的固定一部分買入基金。買基金最好是長期持有，不到急于用錢時不賣，分享經濟高速增長的成果。

如何合理安排支出與投資?在支出投資順序方面也是大有講究的。專家建議，首先是拿出5％～10％的收入存到退休賬戶，償還債務(如按揭)的比例要低于收入的35％，用低于10％的收入購買商業保險，還要預留生活備用金以應急，以上這些是保證未來生活安全無憂，必須優先安排。其次，用20％～30％的收入進行投資組合，以實現資產增值。最后才是安排當月家庭開支，以及興趣愛好開銷、奢侈消費等。

篇6

墨爾本 自然的饋贈

如果您喜歡莊園這種寬闊而又安靜的環境，同時又還想有那種地方社區的感覺，那么在惠特爾西莊園別墅，你完全可以享受到這樣的生活方式。

惠特爾西莊園別墅位于澳大利亞的墨爾本市。這里的民眾來自200多個國家，會講230多種語言和方言，信奉120多種，無論您來自何處，都能在此找到與自己背景相同的當地社區。

在維多利亞州這樣一個開放式的社會里，尊重和感謝不同背景之民眾所做出的貢獻，尊重和感謝他們為整個社區與社會增添了豐富色彩。

墨爾本是澳大利亞的運動之都。這里舉辦了很多世界級體育賽事，包括澳大利亞網球公開賽（1月）、澳大利亞一級方程式大獎賽（3月）、澳式足球聯賽（3月至9月）以及包括墨爾本杯賽的春季賽馬嘉年華（10月/11月）。澳大利亞10座頂級高爾夫球場中，有5座位于墨爾本及其周邊地區。項目地處山地和森林公園的獨特位置，讓您身心在騎行至于得到完全放松。

這里的精品房就是以在寬敞的大房子中生活，周圍有優美又狹長的街道和大片的山脈做背景的理念設計的。未來在這里生活，您有足夠的空間活動，新鮮的空氣呼吸，同時還有您可能會需要的一切。在惠爾特西市區，擁有充滿活力的零售購物與餐飲區，從市中心開始，無論您青睞大品牌時裝，或是想淘點便宜貨，都必能滿載而歸。

Whittlesea Manor

值得品味的莊園別墅

建筑設計師是人類靈魂的工程師，作為Simonds莊園別墅的設計，追求天人合一的設計是他們追求的目標。在此，您可以感受到澳洲人對生活的理解和對自然的尊重。當然，簡潔和舒適，非你莫屬的尊榮讓您的靈魂升華。

品牌鑄就品質，莊園別墅選材范圍遍及澳洲知名品牌，裝點不一樣的生活品質。360°精裝造就的高品質生活無一不擁有澳洲獨特的文化底蘊，精品衛具裝點你對生活的態度，不僅如此，莊園別墅建筑材料采用澳洲天然木材，盡顯高品質生活水準。工藝的鬼斧神工和嚴格的施工管理，每一處都品質非凡。

百畝生活區，包羅萬象。莊園別墅生活區覆蓋百畝土地，每戶至少4000平米土地的專屬領地，使尊貴的您有足夠的空間享受澳洲所能帶給您的一切，除了Simonds莊園別墅，您可以升級配置私屬網球場、游泳館、SPA健身房等。豪華的配套注定了惠特爾莊園別墅的非凡血統。

獨特地理，盡顯上品生活品質。惠特爾西莊園別墅位于坡地弧度上，居高地勢，享受居高臨下之態勢，惠特西市風情和生態美景一覽無余，便捷交通讓繁華都市觸手可及，成熟的教育配套使您的子女教育勝券在握。惠特爾西莊園周邊別墅林立，風景如畫，居住指數達85分，可以與墨爾本東區相媲美！

潛力無限 海外投資的首選之地

中西方不同的生活習俗、消費習慣、法律法規，不同的市場規律與經濟環境，造成中西方房地產投資的衡量指標及購房技巧也截然不同。

在海外購房，一定要用當地人的思維判斷這個房子是否值得購買。在這里，個人喜好和位置已經不再是決定房產投資成功的因素之內。租售比、收入與房價比、失業率、空置率、租金回報率才是投資者需要考慮的幾個關鍵問題。

租售比是判斷樓市是否存在泡沫的重要因素，通常安全范圍值是1：250至1：200之間，澳大利亞的租售比是1：250，在這個安全范圍值內。在澳洲，6年的家庭年收入能購買該區域中等價位的房產。綜合過去五年數據顯示，在計入資本增值及租金收入回報后，澳大利亞房價整體趨勢繼續向上增長。其中，墨爾本以12.5%的增幅領跑各大城市。

在全球經濟衰退浪潮中，澳大利亞房產市場并沒有如其他國家般大幅下挫，而且澳大利亞失業率一直偏低，目前僅為5.2%（低于5%即為勞動力缺乏）。另外，澳大利亞通脹亦得到有效控制，原因是政府利率調控政策得宜以及澳元高企。現時澳大利亞的通脹率為3.6%，符合政府的目標范圍，并且與歐美國家深陷債務危機形成鮮明對比。

篇7

90年代末，智能小區、智能化樓宇等智能化小區開始迅猛發展，同時針對每個家庭的智能家居產品開始出現，智能生活已成為時展不可阻擋的新潮流，智能家居市場巨大，商機無限，誰先捷足先登，誰就先占領市場份額，所以，如何更快、更好的營銷這個巨大市場是擺在每一個智能家居營銷商面前的最大的課題。據目前全國各智能家居營銷商的成功營銷模式，現總結為如下七大成功營銷模式：

一、房產合作

(放長線才能釣大魚)

房產合作營銷方式又分為：精裝修房產項目合作、樣品房項目合作、樓盤交房定時展示合作三大營銷方式：

精裝修房產項目合作

主要是指針對那些比較高檔的精裝修房產項目，把智能家居這一塊納入房產預算中，這樣對房產商來說，既可以讓智能家居成為樓盤的一個很好的“賣點”，又是一個贏利點，這種銷售方式，一般要在房產立項預算前進行。

銷售模式的特點：利潤最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。

貨款結算方式：跟房產商分期結算貨款

樣品房項目合作

主要在房產樓盤造樣板房時，跟房產商合作，作為樣板房的一部分，這樣對房產商來說，既是一個宣傳點，又是一個贏利點，這種銷售方式一般在房產打樁時，就要立即考慮跟房產商的樣板房合作事宜。

銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、資金回收快。

貨款結算方式：跟房產商成交單數定額分享利潤或比例分享利潤，直接跟戶主結算貨款。

樓盤交房定點展示合作

主要在樓盤準備交房給戶主時，人住樓盤兩至三個月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設點展示，演示智能家居，因這段時間為裝修高峰期。對房產商來說這是一個贏利點。

銷售模式的特點：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實用、最有效、最直接、最經濟的銷售方式。

貨款結算方式：跟房產商可以交場地費、月租費；跟戶主是直接結算貨款。

二、裝修合作

(讓別人為您推銷產品的最佳方法)

跟各裝修公司合作，利潤共享，由商來負責安裝及售后服務，對各裝修公司設計人員進行集中培訓，由裝修公司來負責產品推薦。

銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經濟快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結算方式：跟裝修公司分享利潤；跟戶主直接結算貨款。

跟裝修公司合作應注意以下幾個要點：

利潤分配：

一定要把更多的利潤點讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產品，一般宜在分享20％以上的利潤點。

智能設計培訓：

一定要對裝修公司的設計人員進行集中培訓，培訓XlO智能家居的特點、銷售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方設法讓裝修設計人員培訓成您產品的推銷員。

尋找更多的裝修公司：

如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓更多的智能家居設計師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產品，這是最重要和省力的銷售方式。

三、系統集成商合作

(最佳的合作是更大成功的前提)

尋找裝修相關類合作商，分享利潤，共同推銷智能家居產品，主要是一些安防產品銷售商、建材銷售商、電子產品銷售商、電器燈具銷售商等，對它們來說，智能家居產品既是一個配套銷售的產品，又是一個利潤點，所以，會比較樂意去經銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。

銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經濟快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結算方式：跟系統集成商分享利潤；跟戶主直接結算貨款。

四、設立下一級經銷商

(分享賺錢的方法，才能獲得更多的財富)

通過做地方性的招商廣告來尋找下一級及經銷商，分享智能家居的樂趣與投資商機，一定要做到統一的政策。

五、專業市場設點

(把力用在刀刃上，才能事半功倍)

通過在專業市場設點來宣傳和銷售智能家居產品，例如大型建材市場、燈具電器市場、專業電子市場等，因為到這些地方來的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準客戶。

銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經濟而且穩定的銷售方式。

貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。

六、智能家居專賣店

(最親切的服務、最專業的品牌效應)

通過設立專業的智能家居形象店，一方面來銷售智能家居產品，另一方面也是無形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產品真正貼近老百姓的生活。

銷售模式的特點：影響面比較大、是比較穩健、經濟的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。

貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。

七、超市式銷售

(貼近生活、貼近百姓，讓智能走進千家萬戶)

通過超市等開鋪式銷售門面，來大量銷售產品，當然，這種方式主要用在產品比較成熟期時，但在初期，可以通過展板演示和促銷員講解，來達到宣傳和更直接、更大范圍的讓普通老百姓接受智能家居生活方式：

篇8

一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小

稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風避雨，可以供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據這個定義，我們可以區別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產，不征房產稅。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。”

關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題，財稅地字[1987]28號文件規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產原值。

二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬

無形資產準則第21條規定，“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。”該規定不僅適用于房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。

根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。這里應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。

這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業應當以對應房產占用的土地面積按比例結轉，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。例如，某企業于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）

興建一號廠房。相關賬務處理為：

1.取得土地使用權時：

借：無形資產——土地使用權5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費用——無形資產攤銷8333.33

貸：無形資產——土地使用權8333.33

3.2002年6月初，“無形資產——土地使用權”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應結轉至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號廠房373125.03

貸：無形資產——土地使用權373125.03

4.本月應攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費用——無形資產攤銷7708.33

貸：無形資產——土地使用權7708.33

篇9

大家都在觀望，這其實預示著購房時機已經到來。專家表示，在觀望期內，不管是新房還是二手房，購房者都有可能得到優惠；同時對于購房者來說，由于不會產生因為追漲而造成的焦慮心情，因此在下決定時會理性得多。

在股市有過有過投資經驗的人都明白這樣一個道理，不可能完全做到抄底。這個道理在樓市中同樣適用，當樓市處于觀望期時，房價會出現波動，對購房者來說，也不可能在最低價位買進，因此在這個時期買房，尤其要講究技巧。

觀望期購房更加理性

在觀望時期，主動權掌握在買方手中，因此對于買方來說，做出來的決策將會更加理性。

專家表示，在市場上升階段，處于賣方市場，賣方處于強勢地位，因而對于喪失了主動權的購房者來說，做出來的選擇往往是被動的，有時甚至是錯誤的。

家住上海南站附近的章建明就曾經親身經歷過瘋狂追價的過程，在去年那個火熱的夏天，他得到的只有無奈。在去年6月份，房地產市場逐漸轉暖，他發現周圍朋友又在開始討論房產，諸如誰誰買的房子漲了多少，哪里的房價又開始漲了。他一直準備換套大房，但是沒有找到合適的房子而未能如愿。當他聽到這些以后，心里更是有些著急了。

當樓市處于瘋狂上漲階段時，似乎漲價根本不需要理由。6月底，章先生在盧灣區某小區內看了一套140平方米的三房，樓層、朝向、小區環境等都不錯，但就是房型有些缺陷，客廳和臥室不太規則，難以擺放家具，于是當時沒有給予明確地答復。此后他又看了幾套房，但總不太滿意，于是一個星期之后便有折回來準備與這個房東再商量一下幾個，但得到的答復卻讓他大吃一驚，因為中介告訴他，提價20萬元，有原來的290萬元提高到330萬元。

猶豫了兩天之后，章先生看到房價的確在大幅攀升，于是打電話過去表示接受這個報價，但是更令他吃驚的是，中介告訴他房東又提過價了，報價達到360萬元，接不接受這個價格?章先生心里很是矛盾。一個月后的一天，他路過這家中介公司時，業務員告訴他這套房子掛牌價已經達到390萬元，也就是說，在短短一個月的時間內，這套房子的價格如同坐上了火箭一般直往上竄，這回他徹底死了心，決心放棄。

當樓市處于上升通道時，購房者往往會因為盲目追漲而喪失理性。章先生坦承，自己當初就差點接受房東第三次360萬元的報價，“我看到周邊的房價的確是漲了，而且當初給我的感覺就是如果不買的話，下回就沒有機會了，所以心里感到非常著急。”他說。正是因為內心的焦慮，使得章先生自亂陣腳，若不是因為房東提價太快，他肯定會在高位買進。

對此，專家表示，如果在觀望期買房的話，就不會出現這樣的情形，因為在這個時期，價格變化不會太快，這會給購房者留下充足的考慮時間，全面考慮到各個因素，而不至于因為追漲而在極短的時間內匆匆做出選擇。

有了更多的選擇空間

根據以往的經驗來看，在觀望期房價會出現松動，因此購房者可以獲得更多的優惠。就新房來說，開發商為了盡快回籠資金，往往在這個時期會想方設法吸引購房者的注意，打折讓利以及買房送禮等促銷將會層出不窮，購房者由此會享受到更多的優惠。而這在房價上漲階段是不大可能碰到，因為在房價上漲時，開發商手中的房子如同皇帝的女兒――不愁嫁，不少樓盤尚未開盤，就被預訂一空，而在開盤前幾天，就有人開始排隊認購，在這種情況下，開發商只會提價，而不會考慮讓利優惠。

而對于二手房市場來說，在觀望期也能淘到物美價廉的房子。在二手房市場，當市場趨冷時，有不少投資者出于解套考慮，往往會以低于市場價的價格水平拋售手中的物業，以求落袋為安，因此這時候如果耐心“淘房”，可謂放長線釣大魚，很有可能會遇到很好的機會。

當然，在觀望期購房者也要規避一些風險，業內人士分析認為，有些泡沫成分比較大的樓盤最好不要去碰，否則會在調整時期致使自己的利益受損。上海中原物業有限公司副總經理唐振東告訴記者，對于目前一些投資性比重較大的樓盤，因為此前的炒作，房價中的泡沫成分較大，如果購買這樣的房產，可能會遭遇資金縮水的尷尬局面。同時，對于政府準備建設“限價房”的板塊也不要去碰，因為有了限價的預期存在，區域內的價格在限價房出現后被拉低，這也會造成價格縮水。

至于哪些樓盤可以選擇呢?唐振東表示已經發展成熟的居住小區是首選。對于那些配套完善、居住氛圍濃郁的樓盤，市場認知度較高，因此其保值功能也相應較強，即使是此后市場還要再次深度盤整，但對于成熟的居住小區來說，其影響不會很大。

量力而行是首要前提

換房也需要講究量力而行。換房是出于改善生活品質，因此不少人往往會盡量考慮“到位”。如何到位呢?即房型足夠大，配套足夠完善等等，但專家表示，其實這種想法還是有欠妥當的地方。

專家表示，在人的一生，換房至少可以分兩次進行，第一次是“以小換大”，即小面積住房換大面積住宅，改善居住品質；第二次才是“以大換優”，追求精神層面的享受。對于第一次換房不提倡一步換到位，而對第二換房的情形，則提倡適可而止。

如何“以小換大”?專家分析認為可以根據自己的財力，選擇在配套較為完善的區域內置業，如上海中環線附近，因為相對市中心核心來說，這些區域內房價水平相對較為低廉一些。對于這種類型的購房者，切莫貪大求全，否則就會失去換房的意義。若是因為換房而致使自己背上沉重的經濟負擔，甚至變成“房奴”，這肯定得不償失了。

而對于“以大換優”的購房者，這需要較強的經濟實力做支撐。對于這樣的購房者來說，可能房價已經不是他們所要考慮的主要因素，因此在換房時，考慮的主要是心理上的感受，因此可以選擇在各個城市的高尚地段置業，以求與自身身份的匹配，如北京的燕莎附近、上海的陸家嘴(600663行情，股吧)、廣州的珠江新城(新城博客，新城新聞，新城說吧)等，都是“富人區”。但專家提醒說，對于“以大換優”的購房者則需講究適可而止，目前市場上豪宅有不少，頂級的一套三、五千萬，因此選擇在進駐哪個小區，也要仔細篩選，買房容易養房難，搬進“富人區”過窮人的日子，這還不如不換的好。

舊房賣不賣需要細思量

原來的房子是保留，還是賣掉?專家表示，這需要根據實際情況來判斷。

湖南來上海發展的趙博在一家IT公司上班，來上海之前，他已經在長沙購買了一套兩房，在上海打拼了4年之后，手頭又積攢了一筆錢，考慮到在長期發展，于是他在莘莊又購買了一套兩房。是否要出售長沙那套房產，已減輕自己的還貸壓力?對于這個問題趙先生考慮了許久，他最終還是沒有出售長沙那套房產，因為他覺得自己雖然要多貸一些房款，但根據他的收入水平，可以承受，因此長沙的那套房產可以當作投資等待升值。

篇10

在成熟的房地產市場投資房產，要特別關注細節。在過去的一年，美國爆發金融危機，絕大多數房產價格出現不同程度的下跌，但在紐約，有些公寓卻表現得異常頑強，價格并未明顯下挫。這是為什么呢?還有，紐約哪些類型的公寓具有較強的保值功能?如何發現它們?……帶著諸多問題，記者采訪到了紐約居房地產有限公司現任總裁托馬斯?格斯(Thomas cuss)。這位出生在奧地利的“揀房大師”幫助來自中國大陸等眾多全世界各地的投資者，在紐約成功置業并獲得很理想的回報，而他自己也有著20多年從業經歷，尤其是對投資新樓盤方面，更是有著深入的了解和廣泛的經驗。

在紐約投資房地產，公寓是首選。成熟的房地產市場增值速度相對比較穩定，而為了獲得更高的投資回報，唯一能做的就是在細節上下功夫。正可謂是集腋成裘，如每個可能增值的地方都有意外收獲，當然總體結果也就更理想了。而格斯提到的細節，包括公寓產權形式、購買時機、面積大小、是否能夠分割以及管理費高低等方面。購入時間有講究

“告訴你一個小秘密，在紐約購買公寓，越早買人價格越實惠。在你們中國有句占話，叫作先下手為強，這句話同樣適用于在紐約投資公寓。”格斯說。

格斯說：“我見過很多發展商為了能吸引到購房者的注意，會先拿出幾套公寓以低于市場平均水平的價格出售。”他舉例說，假如某區域內公寓的均價為1400美元／平方(約合15000美元／平方米)，發展商可能將最初推出的幾套公寓定價在1200美元／平方(約合12900美元／平方米)。

格斯表示，紐約有不少有經驗的投資者往往會買這樣的公寓用來出租。這些投資者不會介意這幾套公寓是不是大樓里樓層最佳或者房型最好的。而這些公寓在租賃市場上的表現往往也不會讓人失望。

當然，還可以選擇某些特殊的時間節點來購買，說不定會得到意外收獲。比如在發展商決定開始做公寓移交手續時購買，此時發展商要銷售掉一定數量的公寓之后才能開始辦理，比如最少要賣掉50套，而當購房者剛好是第49位，說不定發展商會給一個小甜頭讓購房者盡快做出決定。

盡量選擇小戶型

一次性吃進兩套相鄰的小戶型，這在格斯看來，絕對是一筆劃算的買賣。對此格斯解釋說，之所以讓客戶堅持購買兩套小戶型，這是因為從投資角度來說，購買兩套小戶型比購買一套大房要合算得多。首先是小戶型公寓在租賃市場的表現要好于大房。另一方面，日后轉手出售，如果將兩套公寓打通合并在一起，單價也會隨著面積的變大而提高。

格斯說：“一般情況下，如果資金實力夠大，有能力購買多套公寓，或者有兩個彼此熟知的投資者一起買房，我會建議他們盡量購買相鄰的公寓，這樣做轉讓之前先行合并，以便能賣出更高的價格。”

當然，將兩套公寓打通合并成為一套大房是一個長期的過程，因為這其中會涉及到向大樓管理公司備案并通過。而其前提是房子必須具備可改性，所以在選購房產時，應該仔細研究房型圖。

當然，那些帶大露臺或者視野開闊的公寓并不適合投資。因為大露臺或者別的戶外空間，以及良好的視野，這些都需為此付出更高的投資成本，而此類物業在租賃市場上并無特別優勢可言。

新樓升值潛力大

“并不是我對其他形式的房產有偏見，紐約的新樓盤真的是最好的投資品種。”格斯這樣告訴記者。雖然目前美國正在遭受金融危機的影響，但是紐約的公寓價格變化幅度并不大，不像人們所想象的那樣出現大幅下跌的情形。對此，格斯表示，這正是最能體現紐約公寓投資價值的地方。

格斯解釋說，他之所以把新樓盤作為投資首選，是因為幾乎所有的新樓盤都是自擁產權公寓，這種產權形式會讓投資變得更為輕松。另一方面，公寓在租賃市場的表現，以及近年來價格始終保持穩定的增長速度，這會為投資帶來穩定的回報。“我在剛剛過去的一年里，還幫助投資者挑選了曼哈頓的公寓。雖然美國很多地方的房產價格都下跌了，但是這些物業都顯示了很強的保值功能。”他說。

為了讓記者理解自擁產權公寓投資的便利性，他給記者講了個小故事。在紐約，有太多名人被共擁權公寓大樓業主委員會拒絕過。如麥當娜曾被中央公園西街的一幢戰前公寓大樓San Remo的大樓委員會拒絕；同樣坐落在中央公園西街的Dakota大樓也拒絕了兩位名人；甚至連理查德?尼克松在他下臺之后，也遭到第五大道上一套共擁產權公寓的大樓委員會拒絕。雖然有些遭到拒絕的購房者會鬧上法庭，但這都是徒勞。因為根據1959年紐約上訴法庭關于此類案件做出的一項判決，至今有效：共擁產權公寓的業主們在自愿的前提下無需任何理由做出他們不愿與他人分享大樓內的電梯、過道以及其他設施的決定，不允許他人參加他們的股東大會，解決他們在管理大樓中產生的問題、責任以及分享他們自己的家的決定。這也就是所謂的第一優先拒絕權。

但這種情形在自擁產權大樓里幾乎不可能出現。格斯表示，在紐約，從來沒有看到有自擁產權大樓委員會會做出拒絕新買家的決定。而購買新樓則更為簡單，因為大樓還在建造過程中，大樓委員會尚未成立。

此外，自擁產權大樓在紐約是稀缺品。格斯表示，有統計數據表明，在紐約200萬套公寓中，自擁產權公寓只有7萬套左右，然而，曼哈頓房屋交易量中，有40％～60％的份額為自擁產權公寓，這說明自擁產權公寓很受市場歡迎。“雖然未來自擁產權公寓的數量會上升，但其在整個市場的比例中還依然很小。”格斯如此認為。

管理費用越低越好

有一次，一個朋友向格斯抱怨說，他接到一紙通知，需要支付1250美元的特別評估費。雖然他很不情愿，但是也毫無辦法。

格斯對此解釋說，在紐約擁有住房，一定要關心擁有住房的成本。就評估費而言，是由大樓管理委員會評估并按照相應的比例分配到每個業主身上，并按月繳納。分配比例是按照業主所占公共利益的百分比來確定。在紐約，所有的住宅樓都有維持費(相當于物業維修基金)，用于維修和其他方面的開銷。但如果維修的費用超過了儲備金額，大樓委員會通常會以評估費的形式來彌補額外的開銷。

格斯建議投資者應該注意一個概念，即產權總費用概念。總費用包括房貸款、公寓管理費和每月的房地產稅等。在紐約，有一個比較特殊的現象，即每月支出越少，公寓的升值率就越高，這是因為買家更愿意掏錢購買管理費用較低的房產。

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