導語：如何才能寫好一篇房地產投資項目分析方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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“十三五”推進供給側結構性改革，其對房地產市場起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國房地產市場出現嚴重的產能過剩、供求不平衡的問題。對于房地產企業的投資項目，如何科學地去庫存、改善供求關系，成為一大難題。根據分析，房地產出現產能過剩，會導致房地產新投資減少最后導致GDP負增長。我國房地產的空置房無論過多或者過少，都對國民經濟有著巨大的負面影響。所以，這更需要我國對房地產企業進行供給側改革，根據不同地區的經濟規模、人口數量等現實因素，進行科學的合理預算估測，從而推動我國經濟的增長。

2房地產開發項目投資的影響因素

2.1通貨膨脹

如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預期商品的價格會更加持續地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時較長，需要很長一段的開發建立時間，這一系列原因最終導致房子的貨物量供不應求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費者對于房子的需求在短時間并不會減少，而且在供應方面，供應房的數量也不會在短時間內劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因導致了房子價格不斷上漲，往往直接導致了房地產的開發投資規模。所以，通貨膨脹間接導致了房地產投資開發規模。

2.2城市化進程

如何說城市化進程影響房地產的投資開發規模。這要從城市化進程代表一個城市的經濟發展水平，是一個城市的整體水平的標志。如果一個城市城市化進程較快，城市化水平高，這個城市就有許多的人口，居民數量極多，人口多導致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動供給，因此供應端不斷地完善，大城市的房地產的硬件設備都比較完善，例如物業公園等設施，價值決定價格，同時大城市的房地產價格水平也普遍比小城市的房地產水平較高，如此又促進了房地產的投資規模，如此不斷地往復。當然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設使用，因此，城市只好向周邊地區不斷推進，不斷利用周邊農村的土地資源，導致居住在農村的農民失去了土地，政府和開發商為了安撫農民需要支付安置費用或者一些用來安置農民住處的安置房，如此又使房地產投資開發的成本不斷地上升，最后影響了房地產投資開發規模。還有另外一個原因，城市相比農村，工資高，許多農民為了謀圖發展，從農村來到城市謀求工作，農民工進來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導致房地產的需求上升。最后，還有一大堆的畢業大學生在畢業之后，為了更好的未來，選擇在城市發展，安家落戶，因此一大波的畢業生對住房的需求量提升了城市的房地產的需求，影響了房地產企業的開發投資規模。

2.3財務現狀

房地產企業建設的費用主要包括銷售、財務、管理三個方面。雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產企業來說，其開發的費用產生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規模進行控制。如此，可以從根源上對財務的成本費用進行更好地控制。財務的良好控制現狀，可以促進對房地產的投資規模的改善。房地產企業的資金究竟運用到哪些領域，每個環節分別占用多少的份額。因此房地產企業建筑開發需要加強其財務資金成本的使用范圍的準控。在市場經濟下，一個產業往往會帶動產業鏈的發展。房地產企業進行建筑項目的開發，其資金會流動到多個部分環節，包括:一是房地產建筑項目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費;二是建筑項目的工程建設的成本費用;三是建筑成型時后期軟安裝所需的成本費用;四是房地產建筑項目給未來居民的一些公共基礎設施建設的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設建筑項目所需且發生的直接費用。當然，這些各個部分所發生占用的比例經常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標或者過少。因此，房地產企業應該嚴格督促財務部門對當前建設項目的審計監督。因此財務的現狀會影響房地產企業的投資規模。

2.4第三產業的發展水平

第三產業是服務產業，需要一大堆的勞動力。其發展水平能代表一個區域或者一個國家的經濟發展水平。第三產業發展較好的地區都是勞動密集型地區，其對勞動力有極大的需求。因此第三產業是影響我國房地產投資與規模的極其重要因素。比如第一、第二產業的勞動力極其容易被大機器、科學技術所代替。相反，第三產業的服務行業其勞動力的需求量極大，且短期內不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房，帶動房地產的投資開發規模。第三產業的發展水平較高的地方，城市的居民人數也高，往往聚集在一片的地區，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產業發展水平高的地方，其商業化的水平也是相當高的，交通水平也是相當之高，因此帶動周邊房價上漲，呈直線上升。第三產業對房地產的開發投資有相當大的影響。

3結論與相關建議

3.1結論

城市化進程、第三產業和居民消費指數增長率都會影響房地產的投資規模，未來城市化進程規模、速度、規劃以及基礎設施建設都對房地產投資規模起巨大推動作用且帶動經濟的發展，因此城市化率對其影響最為顯著。從行業相關數據分析，房地產行業產量嚴重過剩、庫存積壓是如今的主要問題之一，解決問題的一大關鍵在于從供給側改革，減少產量，解放生產力在生產端提高競爭力促進經濟發展。綜上所述，我國房地產投資規模增長速度可能會在整體上有所下滑。

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【關鍵詞】房地產；投資項目；可行性研究

房地產投資項目的可行性研究是在房地產投資項目決策階段，對項目的投資環境和條件等內容進行較為深入的調查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術性和經濟合理性。房地產投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據之一。房地產投資項目一般具有投入多、風險大等特點，對房地產投資項目進行科學合理的可行性研究，是控制投資風險、確保合理開發的基礎性條件，甚至關系到房地產投資項目的盈虧成敗。

一、房地產投資項目可行性研究的作用

（1）作為項目投資方的決策依據。可行性研究是房地產投資項目開發的第一個環節，根據可行性研究的研究分析結論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據。房地產開發企業應就擬投資的房地產項目編制申請報告，報送項目審批核準機關申請審核批準。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關是否批準該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學、合法、合理，是否具有理想的經濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產投資項目一般是高投入高風險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業、投資公司等財務戰略投資者是在承擔的風險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據。項目的前期工作包括規劃設計、人員招聘、施工準備等，在房地產投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應根據該計劃行事。

二、房地產投資項目可行性研究階段的劃分

（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區內，根據有關法律法規和政策，同時結合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結果允許誤差在30%之內，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產項目投資中一些重要環節和關鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結論；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結果允許誤差在20%之內，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎和關鍵步驟。其主要是對項目從技術和財務等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結果允許誤差在10%之內，研究費用占投資總額的比例根據項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內。另外，根據有關規定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經有權審批的單位委托有資質的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設。其主要內容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數選擇是否正確；從企業、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業的評價意見。

三、房地產投資項目可行性研究的基本內容

根據房地產投資項目的性質、規模和復雜程度的不同，可行性研究的內容各有側重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當地的經濟發展狀況。具體可從當地的地理位置、交通情況、人口數量、生產總值、固定資產投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數據的收集，以作為項目開發的基礎背景資料。第二部分是DQ當地的地產行業市場分析。具體可從房地產市場宏觀的政策法規和市場行情，結合DQ當地房地產市場的供給和需求進行理論和數據分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權屬人及相關方、項目的地理位置和現狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規劃設計及建設方案的選擇。根據上述當地的地產行業市場分析、項目概述和規劃要點，進行市場供求現狀分析及預測，服務對象分析，房地產產品價格預測并最終制定規劃設計方案，選擇并確定商住、商業或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規模、項目構成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經濟及社會效益評價。一是根據規劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率（ROI），內含報酬率（IRR），凈現值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經濟效益的依據。可從國民經濟評價、項目環境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現金流量以及資金籌措。主要包括：現金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發思路和項目實施進度。主要包括開發項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優秀的房地產投資項目可行性研究報告應是編制依據真實可靠、結構內容豐富完整；報告文本格式要規范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產投資項目可行性研究中的關鍵問題

1.市場定位。房地產投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規劃和定位。一個房地產投資項目一般需要兩年以上，這段時間內的法律政策、市場環境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產市場調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業戰略發展方向保持一致，企業發展戰略包括品牌戰略、管理戰略和經營戰略等。房地產投資項目必須以企業發展戰略為基礎，進行準確的市場定位，發揮企業核心競爭力，體現企業競爭優勢，構建并發揚壯大所屬企業和產品的品牌，以實現企業的發展戰略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產市場處在不斷地變化之中，房地產投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據所在區域、地塊特性、項目規模和優勢來分析開發和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態與靜態分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經濟評價指標并確定項目的可行性。

2.風險管理。房地產投資項目開發是一個動態的過程，它具有開發周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經濟評價中的數據有很大一部分來自對未來的估算，使得依據這些數據計算出的經濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統的、動態的方法進行風險控制，以減少項目開發過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現預定的租售價格，是房地產投資項目的關鍵。

3.財務效益評價。財務效益評價是指根據國家的財務、稅收等制度，對房地產投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態評價指標和動態評價指標兩種。靜態評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用。現在比較常見的靜態分析指標主要有：投資利潤率、靜態投資回收期等。動態評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產投資項目的財務效益指標，因而在房地產投資項目分析的應用較為普遍。現在比較常用的動態評價指標主要有：凈現值、內部回報率、動態投資回收期和盈利指數等。

參 考 文 獻

[1]譚術魁.房地產開發與經營[M].上海：復旦大學出版社，2006

[2]陳弘.房地產投資風險分析[J].經濟評論.2004（2）

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關鍵詞：房地產；房地產營銷策劃；開發商

1、房地產營銷策劃的目的和意義

在我國房地產行業中很多經營理念跟不上其發展的速度，房地產企業要想在行業占有一席之地，關鍵在于它能提供客服所需要的產品，所以，房地產開發商必須要從根本上了解房地產市場，要根據市場的需求去有建設性的開發產品，從而獲取利潤并占領市場。房地產營銷策劃能夠保證企業決策的正確性，使項目盡量不偏離初始目標，并且能夠提高房地產開發項目的競爭力和創新管理能力。目前有許多開發商都不能開發出客戶所需求的產品，而房地產營銷策劃就是滿足市場需求和開發產品之前的中間環節，在策劃中可以包含有利于產品銷售方案，合適的銷售手段，客戶的需求情況等等。一個合適的營銷策劃對于房地產開發經營尤為重要。

1.1防止盲目投資，提高項目投資的準確性

雖然說房地產投資的收益是非常高的，但在房地產前景不明朗的情況下，其中存在的風險也是大的。然而有許多開發商只追求眼前的利益，而盲目投資，隨意的決策房地產項目的建設造成重大的損失。所以可以通過房地產營銷策劃分析，作出有利于投資方案的決策，列出不利投資的情況，從各方面去分析項目投資，這樣可以大大減少投資風險，避免開發商本能的做法，客觀的提供方案并作出對項目評價，從而提高項目投資的準確性。

1.2提高投資決策的合理性和全面性

房地產項目投資是一個非常復雜的過程，因為它受地域、材料、政策、價格等多方面的影響，所以房地產項目需要多方面的人才進行全方面的分析和調研。然而，在許多一般的房地產公司缺乏這樣的人才，所以對房地產項目分析過于表面，深度不足。如果通過專業的房地產策劃機構就可以詳細的全方面進行分析，避免了以上的問題。所以說營銷策劃可以提高投資決策的全面性和合理性。

1.3拓寬開發商的投資思路

隨著房地產項目的不斷發展和人民生活水準的不斷提升，我們的投資思路不能再局限于以前，我們要努力通過各種有效手段和方法，著重對房地產投資策劃的不斷創新使房地產充滿活力和吸引力，這樣才能快速占領市場，真正的知道人們需要的是什么，從而達到企業目標。

1.4提高資源利用率，降低投資成本

資源是一個企業生存和發展的根本，包括資金、技術、原材料、能源、信息以及時間等等。房地產策劃必須根據企業當前經營狀態和資源狀況合理有序的進行。企業對該項目注入資源的利用率，將對企業在項目上的效益產生重大影響，并且與最終的利潤率高低直接掛鉤。對企業影響非常大。所以如何將企業的有限資源利用好而換取更多的效益則是房地產策劃必須嚴謹考慮的重要因素。策劃方案必須以現實有效資源為根據，提供資源合理配置和使用的方案，從而減少資源的浪費和無效使用。也就變相的為項目增加了效益，提高了項目的收益率，增強了企業的市場競爭力。

2、房地產營銷策劃的作用

（1）企業的某個決策將直接影響到整個項目的效益。房地產營銷策劃則能給項目決策者提供正確的思維方式，排除決策者思維的片面性，是項目決策更加客觀有效，更加準確，從而避免整個項目在某些環節中運作出現較大偏差，間接的提高了項目的準確性和效率。

（2）房地產開發項目的各方面競爭能力決定了項目盈利與否和效益高低。房地產營銷策劃這在方面能很好發揮它的特長，在日趨激烈的競爭中，給項目提供穩定的動力，增強項目在同等條件下的競爭力，為企業項目的銷售打好堅實的基礎。

（3）項目整體的正常有效地運作離不開科學的企業管理，項目管理。營銷策劃能增強企業的管理創新能力，能使企業管理更加系統化，全面化。從開發項目的各個問題入手，逐個解決項目管理問題。是項目運行更流暢有效。

（4）房地產項目資源的整合是投資項目著重考慮的要素。房地產營銷策劃能將各種資源如觀念、社會、人力等等融會貫通，理清其中關系，逐個分解它們的功能所在。使之形成項目優勢。

3、房地產營銷策劃的誤區

隨著時代的進步，房地產行業發展也越來越迅速，其市場競爭也愈發激烈，相應地，房地產行業的營銷策劃越來越受到廣泛人的關注，業界大量的人才都對其有深入的研究，盡管它從雜亂無章趨向規范有序，但里面仍有許多值得考慮和深思的地方。正確有效的營銷策劃不僅可以降低投資成本，還可以最大可能的避免營銷風險。在當今房地產市場競爭中，營銷策劃之間的較量很有可能就決定公司能否在競爭上占領優勢。我們必須反對盲目迷信的策劃，要采用一切有效的辦法避免營銷走向誤區。

誤區一：過度夸大營銷策劃的作用

近年來，由于沒有專業的房地產營銷指導，許多人對于營銷都一知半解，使得大家都過度的相信營銷策劃的作用。策劃人為自己的樓盤精心包裝，這是可以理解的，但是如果夸大事實，無中生有，過度迷信營銷策劃，這樣反而會誤入歧途。營銷策劃只是房地產資源配置的無形資產，并不是全部資產，雖然營銷策劃越來越受關注和歡迎，但如果客觀的認為營銷策劃能包治百病，解決所有問題，達到所有目的，這不得不說這是一個誤區。

誤區二：忽視營銷策劃的作用

過度夸大對房地產項目進行營銷策劃的作用，是一個誤區，但也不得完全拋開營銷策劃。它能給企業策劃者提供準確的思維，避免整個項目在某些環節出現很大的偏差，可以提高項目的準確性和效率。恰當的營銷策劃不僅能夠降低成本，還可以有效的避免營銷風險。所以我們既要避免過度迷信營銷策劃的作用，又要走出“忽視營銷策劃的作用”這個誤區。

誤區三：對產品理解淺薄

房地產項目產品與普通的產品是不同的，因為在房地產中每一個產品都是不同的，沒有兩個是完全一樣的。在消費者眼中，對于樓層，面積，景觀，地理位置都有一定的的差異性，任何兩個產品的價值都是絕對不一樣的。然而，開發商并沒有太過注重這方面，只是粗略的根據對方型分分類，然后再根據總均價加點系數來做最后的定價。我們應該根據消費者的需求和差異來分類，而不是根據房型的不同，定價也不能用簡單的加權平均，而可以用類別加權平均的方法。

4、房地產營銷策劃的未來趨勢

因為房地產的投資巨大、周期較短、有貨幣功能、可以升值、可以閉口銷售、品質幾乎無法再提高、入市價格較低、樓盤多、競爭激烈等等，因此它與一般商品不同。在越來越激烈的房地產市場中，更多的企業開始意識到營銷策劃的重要性，并且在營銷策劃上推陳出新是企業獲得成功的必要手段。總體而言，房地產營銷策劃在以下幾個方面有所變化：看重效益和品牌的觀念，策劃組織方向轉變，策劃理論轉變，策劃信息轉變等等。

結束語