導語：如何才能寫好一篇房地產合同法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、合作方式。甲、乙雙方共同以乙方名義在 進行房地產項目開發，項目名稱暫定為 。

二、合作條件：

1、甲方提供待開發土地的使用權，乙方提供本房地產合作開發所需的全部資金。

2、乙方保證對外提供全套的房地產開發企業資質等房地產開發企業所需資料，保證本企業注冊真實、合法，經營范圍符合房地產開發要求。

3、由乙方辦理房地產開發的各種證照手續及房地產開發所需的各種行政審批事項，甲方積極予以協助。

4、房地產開發過程，乙方選任設計施工企業應有符合國家標準的資質證書及安全生產條件。

5、房地產開發的樓盤設計，建筑面積，樣式，經甲、乙雙方共同協商確定，未經甲方同意，乙方不得單方更改。

三、甲方提供本房地產合作開發所需土地的土地使用權，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權為出讓取得，無抵押，不受其它權利人追究。如因房產經營銷售需要辦理該土地使用權轉讓手續，由乙方出資并辦理，甲方予以協助。

四、本房地產開發項目自本合同簽訂之日起啟動，自 年月 日竣工，合作開發終止。乙方負責日常的工程施工管理工作，因工程質量、安全生產造成的糾紛由乙方負責處理，并承擔相應的法律責任。

五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會計，共同負責樓房的銷售資金。甲方按開發房地產的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產合作開發的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開發房地產銷售至一半支付 元，開發樓房工程完工乙方結清甲方全部收益。

六、違約責任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產開發設計資金的10% 賠償乙方。

2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產開發設計資金的10% 賠償甲方損失。

3、因乙方經營、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應支付甲方收益的10%賠償甲方損失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

年 月 日

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關鍵詞：房地產企業；合同管理體系；建立；完善；風險防范

合同管理滲透在房地產開發和施工的全過程中，能夠有效保障房地產建設項目的成本、進度、安全和質量，使建設過程中的風險顯著降低。隨著建筑行業的不斷發展，合同管理的重要性也逐步被人們重視，并試圖希望通過科學方法進行合同管理，從而保障房地產建設項目的經濟效益和社會效益。

一、合同管理的特點

1.具有長期性

房地產開發是一個長期的過程，包含著非常復雜的流程，既要對房地產開發的可行性進行分析、，對施工規模、地點和圖紙進行規劃和設計、，對施工中所需要的材料、人員、設備等進行準備，還要對施工中的各種要素進行科學控制和管理，。大部分房地產建設項目都需要數年才能夠完成，因此其中的合同管理也具有長期、連續的特點。

2.內容龐大

由于合同管理涉及到施工的方方面面，因此在房地產開發的過程中，涉及到的內容非常多的內容，如土地合同、人力合同、材料合同、資金合同、設計合同、及監理合同等等，。這些合同的內容都不同，并且涉及到很多專業知識，關系著各個單位之間的協調性，因此內容非常復雜、龐大，需要專業的管理人員和完善的管理體系，才能夠有效降低合同管理中的風險。

3.存在很大的合同風險

由于房地產開發過程過長，在其中存在著很多因素，將會出現合同風險，例如，如果施工中出現雨雪、冰雹等重大自然災害天氣，施工就會停止，使影響施工進度受到耽誤，使施工無法按照合同上執行，從而存在著違約、罰款等風險。同時，國家的政策會出現不同程度的變化，有可能今年獲得審批的項目明年就受到政策影響而停工整頓，房地產企業要按照合同給施工單位或業主進行一定的賠償索賠，給房地產開發企業帶來重大的損失。

二、完善房地產企業合同管理體系的有效途徑

1.對合同管理制度進行完善

由于房地產建設項目的各個環節都需要合同管理的參與，因此，為了能夠確保每個流程的科學、合理性，便于控制和管理，在施工的各個環節建立可操作的制度，對介紹信的開具、信息的跟蹤、合同的草擬、洽談、評審、用印、交底、責任分解、履約跟蹤、變更、索賠、違約、解除、及終止等環節進行科學管理和嚴格監控，通過完善的制度來使每個單位都能夠分工明確、互相配合，從而使建設項目順利實施。

2.完善合同管理信息系統

當前，科學技術的發展也帶動了房地產建設項目中各項技術的發展，尤其是信息技術，得到了迅猛發展，應用在房地產建設的檔案管理、信息等多個環節中，有效提升了工作效率。在合同管理的過程中，我們應在房地產企業內部建立合同管理信息系統，使施工中的各項動態都能夠得到及時的交流，及時傳遞合同文件、變更記錄、補充協議、會議紀要、和各方的來往函件等文件，使合同管理能夠借助互聯網的優勢，得到科學管理。

3.完善合同管理組織體系

為了能夠使合同管理貫穿在房地產開發的每個環節中，應加強對合同管理組織體系的建設，在總公司、分公司和各個項目單位都設置合同管理崗位、合同管理小組等機構，讓合同管理能夠滲透在房地產企業的各項工作中，深入到每名員工的內心，使所有員工都能認識到合同管理的重要性，并嚴格對經手的每一份合同進行檢查和修訂，防止其中存在的問題。同時，應對所有合同管理人員進行培訓和教育，使其嚴格對企業中所有合同進行監督，并掌握采取科學的措施，防范對合同中存在的風險進行防范，并具備解決合同糾紛的能力。

4.完善合同管理的有關法律法規

完善和健全法律法規是確保建筑市場正常運行的首要前提，是工程項目合同管理的基礎依據。制定從項目可行性研究至工程交工驗收全過程的一系列法律法規，將工程建設整個過程納入法制軌道進行規范和管理，對于規范建筑市場主體行為、維護建筑市場秩序、增強各方主體的法制觀念具有重要意義。針對建筑市場中的信用缺失、合同履約率等問題，要及時進行研究和，探索創新制度創新，制定新的更規范的法律法規，矯正市場運行中的種種偏差，遏制消極因素，規范各方行為。同時，對不斷出現的新問題要制定相應的更具操作性的法律法規，促進建筑市場的健康和可持續發展，為建設工程項目合同管理創造更好的宏觀環境。

三、結語

綜上所述，隨著人們風險防范意識的不斷提升，合同管理受到了房地產企業的重視，希望通過科學的合同管理，能夠規避房地產建設項目中的風險，避免不必要的資金、物資損失，確保房地產企業的經濟效益和社會效益。

參考文獻：

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【關健詞】建設工程；工程項目；合同管理

一、房地產工程項目合同概述

房地產建設工程合同屬于經濟合同，是發包單位和承包單位為了完成其所商定的工程建設目標，明確雙方相互權利、義務關系的協議。合同管理則是建設行政主管部門、工商行政部門、建設單位、監理單位、承包單位等依照法律、行政法規及規章制度，采取法律的、行政的手段，對合同關系進行組織指導、協調和監督，從而保護合同當事人的合法權益，處理合同糾紛防止、制裁違法違規行為，確保合同條款實施的一系列活動。

合同管理直接為工程總目標和建筑企業總目標服務，保證工程總目標和建筑企業總目標的雙重實現。具體而言，大致包括以下幾個方面的內容：第一，保證工程三大目標的實現，即確保整個工程所預期的成本目標、工期目標及工程質量目標的全面實現。通過科學嚴謹的合同管理，可以保證項目的各個方面都能嚴格履行合同責任，進而保證項目的順利實施。第二，一個成功的合同管理需要合同各方面能互相協調，在工程結束時使雙方都達到各自的目標。解決工程問題要求公平合理，符合國際與國內慣例。

二、 項目合同管理現狀及存在問題

雖然當前出臺了一系列法律法規來強調要按合同來管理項目，來規范項目的合同管理，但是，目前房地產工程項目合同管理的重要性還遠未得到應有的重視，管理水平與國際慣例要求相比更是差異巨大。本文欲通過一個實際案例分析，來了解當前工程合同管理的現狀及存在問題。

1、案例分析

某高層寫字樓建設工程項目按招標文件規定，幕墻工程是主承包的分包。根據地方建設行政主管部門規定，主承包方計取的主承包管理費和配合服務費為幕墻工程造價的2.5%，但地方建設行政主管部門對管理、配合、服務的內容沒有明確界定。由此引起分包合同簽訂糾紛，導致分包合同遲遲無法簽訂。糾紛的焦點是幕墻安裝所需要的腳手架費用由哪一方來承擔。業主認為自己承擔2.5% 的主承包管理費和配合費，主承包方應承擔管理、配合、服務以及腳手架費用，直至幕墻工程全部安裝完成；主承包方認為自己計取2.5% 管理費、配合費，已搭設腳手架僅供幕墻分包單位使用到主體工程完成為止，而幕墻工程安裝需要繼續使用腳手架的費用，應另外增加；幕墻分包方認為幕墻招標文件中未提到幕墻投標應考慮腳手架費用，而腳手架費用應由主承包方提供，費用糾紛是業主與主承包方之間的事。最終經過多次協商，結合實際相互讓步的原則，由業主承擔兩個有腳手架費用，其余均由主承包商承擔幕墻合同工期內的全部費用。

造成這種費用糾紛的原因有兩個方面：第一方面是招標文件對幕墻工程所需腳手架費用未明確描述，是由主承包投標報價還是由幕墻分包投標報價；第二方面是該環節被迫變相的實行工程量清單招投標，名譽上是實行工程量清單招投標，實際上是一種不成熟的工程量清單報價方式，甚至有的工程造價咨詢單位對工程量清單報價中的零星工作項目都沒能弄清。由本案例可見，房地產建設項目合同管理的效果還差強人意。正是由于對招標文件的審查、評審這一合同管理要點的忽視，直接影響了合同簽約與履行。

2、存在問題

（1）合同管理意識淡薄。首先在合同簽訂上，“陰陽合同”、“口頭協議”、“私下合同” 等屢禁不止。由于建筑市場競爭激烈的現實，造成業務承攬上的激烈競爭，不少承包商經常為了迎合業主，委曲求全地簽訂不正規的合同，從一開始就埋下了許多合同風險，導致合同履行紛爭不斷。其次，在合同履行過程中，常常不按合同辦事。在項目實施中遇到利益糾紛時，許多承包商往往不是按照合同條款尋求問題的解決，而是拋開合同，依靠“關系網”、“人情網”等來“擺平”事情。

（2）合同不規范、不嚴謹。由于房建工程項目合同種類多，合同條款多，相關文件多，其中用詞錯誤、矛盾及二義性問題等常常難免，導致合同履約率低。實際工作中，承包商往往是根據示范文本草擬合同協議條款，經業主認可后簽署，常需要幾經確認，這一過程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標文件中相應的條款相差很遠，有時甚至是人為的用詞錯誤、矛盾，設置二義性問題以留待事后“溝通”。

（3）重施工階段合同管理輕設計階段合同管理。設計階段是投資控制的重要環節，但實踐中設計階段合同管理卻不如施工階段合同管理受重視。設計方往往對投資控制、工期、投資增加和浪費漠不關心，設計思想保守，僅考慮工程項目的可靠性、安全性、實用性，安全系數采用保守，導致工程項目投資加大；另外，由于設計質量差，造成施工無法順利進行而需要補充、變更、修改設計等，從而導致投資增加，工期拖延。通過合同管理解決設計階段普遍存在的上述問題，可以起到事半功倍的效果。

三、對策及建議

1、進一步完善和健全建設工程合同法律法規

合同管理貫穿房地產建設工程項目管理的始終，是實現房地產項目投資、進度、質量、安全等控制目標的基礎，是項目管理的靈魂。通過合同的規范、調整、保護和制約，可以維持項目建設各方的良好合作關系，保證各方合法權益，促進房地產項目建設順利進行。由于房地產工程項目體系日益龐大，結構日趨復雜，技術標準和質量標準不斷提高，這一切加大了合同的風險，對合同管理提出了更高的要求。

2、建立符合國際慣例的合同管理制度

根據國際慣例，我國的《合同法》和相關的法律法規以及工程項目實際情況，建立國際化的、“全過程”、“全方位” 的合同管理制度。“全過程”是指合同管理應覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場預測和資信審查，后端有合同管理的總結、考核、建檔的延續。“全方位”是指合同管理要覆蓋企業的每個層次每個部門，延伸到各個角落。具體的制度設計方面要建立合同交底制度、責任分解制度、每日工作報送制度、進度款的審查批準制度等。

3、建立以計算機和互聯網為主的合同信息管理系統，加強合同的動態控制

建立以計算機和互聯網為核心的合同信息管理系統，實行信息共享，隨時掌握合同的簽訂、履約及糾紛情況，對建設工程項目合同形成真正的信息管理和動態管理。

4、大力培養專業合同管理人才和建筑業內專業律師，提高合同管理人員的素質和水平建設工程項目的合同管理是一項復雜的系統工程，涉及到建筑業各專業技術、經濟、法律、法規等方方面面，是一種全過程、全方位、科學系統的管理工作。要提高當前建設工程合同管理水平，任重道遠，需要我們不斷探索和不斷實踐。

參考文獻：

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關鍵詞：商品房預售;登記備案;預告登記

一、我國現有法律對商品房預售登記的法律規定

隨著土地有償轉讓制度在我國的實施，房地產市場得以迅速發展，商品房預售作為一種售房制度也由之產生。為規范商品房預售市場，目前我國相關商品房預售的法律規定主要如下：《城市房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與預購方簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”第13條還規定：“開發企業未按本辦法預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可以處以已收取的預付款1%以下的罰款。”《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款也規定：“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”上述這些條款是我國法律對商品房預售登記備案的相關規定，面對新興的房地產業，法律法規之所以如此規定，毋庸置疑是為了規范房地產交易市場，保護預購人的合法權利，因為在商品房預售買賣中，預購人和預售人因信息不對稱而導致地位的不對等，預售方向來處于強勢地位，預購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護預購人免遭預售房“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等侵害預購人權利的現象出現，法律法規規定了商品房預售登記備案制度，但是對商品房預售登記備案性質如何、以及預售登記備案到底對預售合同雙方當事人權利義務有何影響并未作出明確規定，這使得在現實的房地產交易中，預售方“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等違約現象并未減少，預購人的權利從而也沒有充分得到保護。

二、商品房預售登記備案的法律性質

登記備案是個關聯詞組。登記，其含義是當事人把有關事項向主管機關提出申請，以得到明確解決，是一個法定程序的過程。備案，其含義是向主管機關報告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經過法定程序的有關處理事項存案歸檔，以備考察[1]。

目前我國的法律法規、規章僅規定了開發商在預售商品房時負有對商品房預售合同的登記義務，卻并未規定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預售合同的效力在實踐操作中也是各不相同，難以達成統一的認識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規之中。如《廣州市商品房預售管理實施辦法》第14條規定：“開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。”《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成預售合同無效……”《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利文件，當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人。”[2]《廣東省高級人民法院關于〈合同法〉施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力。但雙方當事人約定以辦理登記備案手續為合同生效條件的，從其約定。”[3]由此可見，實踐中對商品房預售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預售合同的生效要件，非經登記，商品房預售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預售合同的對抗要件，非經登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當事人自由意志的選擇，視當事人的約定而確定商品房預售合同的法律效力。轉貼于

筆者認為，雖然地方性法規規定了登記備案對商品房預售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規定登記備案的法律性質及其對商品房預售合同效力的影響，致使實踐中莫衷一是。從分析我國法律法規及規章對商品房預售合同登記備案的現有規定來看，筆者認為商品房登記備案具有很強的公法色彩，是行政機關為了方便對房地產市場的行政管理而作此規定，其和私法上的登記行為有著根本的區別，主要體現在以下四個方面：

首先從登記主體來看，目前我國法律法規及規章將登記備案義務作為預售方的一項法定義務，預售方與預購人簽訂商品房預售合同后，預售方即負有將商品房預售合同到法定部門登記的義務，這與民事權利登記有著根本的不同。民事權利登記建立在當事人協商的基礎之上，登記的主體是民事權利主體，經過雙方的協商，任何一方都有可能成為登記的權利主體，而商品房預售合同的登記主體法律則規定只是預售方的義務，排除了預購人要求進行登記的權利，這和民事登記是不相符合的。

其次，從意思表示上來看，民法上的登記發端于當事人自由意志的表達，雙方通過自由協商來確定登記的行使，而商品房預售登記備案是由法律強行規定，使開發商負擔此種義務，并非預購人與開發商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。

再次，從登記的對象上來看，在私法效果上的登記，是一種不動產物權的公示方法，登記作為不動產物權產生、變更、消滅的一項公示制度，其對象是權利人業已存在或者即將享有或取得的不動產物權，所公示的是對物上的權利，“是以一定方式確認和表現物權權屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況并對此負有不作為義務的原則”[4]。但商品房預售登記備案制度的登記對象是商品房預售合同，并未明確此種登記是對預購人將來獲得房屋所有權權利的一種保全與確認。

最后，從權利效果上來看，私法上的登記確認了靜態上的權利歸屬和權利內容，起著公示和警戒風險作用，以期維護交易安全，保護權利穩定。縱觀我國法律法規及規章，并未確定預售登記備案對預購人權利是否有確定、保護的效力，也沒有明確權利的歸屬，只是將其作為開發商的一項法定義務，所謂沒有救濟的權利不能稱之為權利，因此從權利的效果來看，同樣很難認定商品房預售登記備案具有私法性質。

綜合上述四個方面，筆者認為商品房預售登記備案不具備私法上登記所有的保全權利、確認權利等意義，僅僅是商品房預售行政管理的一種對預售方資格的審查，是國家行政機關為規范商品房預售市場的一項行政措施。

三、商品房預售登記的缺陷

由于我國相關法律法規及司法解釋都只賦予商品房預售登記行政管理上的意義，并未賦予其私法上權利保護的意義，該制度本身只具有行政法上的備案性質，而非一種物權登記，致使商品房預售登記成為了一個“擺設”，缺乏公示、風險警示力，導致出現類似商品房的“一房二賣”、“一房多賣”和商品房抵押與預售的沖突等情況的發生，無法起到真正保護購房人的權益，維護財產交易安全的功能與作用。因此，從某種意義上說，登記備案效力的缺失，是商品房預售登記制度最大的缺陷。當違反商品房預售登記備案僅僅由預售方承擔一定的行政責任而告終，對違反此種登記下預購人的權利未有任何確保規定時，它是不完善的，甚至是脆弱的，這樣，預購方的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免，也正是因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更多的利潤，于是商品房一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，此種情況下，雖然預購人可以向開發商主張違約之訴以取得救濟，但是這與預購人的交易目的是相違背的，預購人之所以簽訂商品房預售合同是為了在將來獲得房屋所有權，而非違約救濟金，可以說在沒有對預購人相應權利確保機制的情況下嚴重損害了購房人的合法權益，使得商品房預售中的風險擴大，并影響到整個房地產業的健康有序的發展。

四、商品房預售登記的完善

首先，賦予商品房預售登記預告登記的法律效力，而非行政管理意義上的登記備案性質。傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，商品房預售，即期房，開發商向購房人銷售的是在建設中的房屋，當事人雙方簽訂預售合同時，房屋還不現實存在，在開發商開工建設直至房屋建設竣工前，房屋一直處于開發商的實際控制之下，預購人僅僅是根據商品房預售合同享有債權請求權，即請求開發商將現房轉讓并辦理過戶手續。眾所周知，債權具有平等性，不具有對抗性，因此，在開發商控制房屋的情況下，其完全有可能將房屋再出售給第三人，尤其是在房價上漲時。因此，為保護預購人的合法權利，實現其交易目的，筆者認為應該改變現有商品房預售登記備案的行政管理色彩，賦予其預告登記的效力，因為預告登記保護尚未成為物權的權利而將物權特有的公示方法，即登記適用于債權法上的請求權。根據《物權法》第20條的規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”因此在商品房預售法律制度構建上，賦予商品房預售登記以預告登記的效力，使得預購人請求開發商到期轉讓房屋并辦理過戶手續的債權得以物權化，這樣才能使商品房預售登記具有保全權利、對抗第三人的法律效力，也才能有效控制預售方的再出售行為，保護預購人的合法權益。

其次，完善登記機構的職責，保障登記信息公開。《城市房地產管理法》實施后，對登記部門、登記部門的職權及登記程序都加以法定化，筆者認為在確定統一的登記機構后，應強化登記機構的職責，并將登記信息采取網絡化管理，將登記信息公開，在登記機構的監管之下，方便當事人查詢，防止惡意開發商的欺詐行為。

總之，賦予商品房預售登記以預告登記的效力，完善登記機構的職責和對登記信息的管理，加強房地產開發企業與購房者的法律意識，使其簽訂商品房預售合同之后必須到相關部門辦理商品房預售合同登記，使商品房預售登記產生公示效力，對抗第三人的購房行為和不良開發商的欺詐行為，從而真正保護預購人的合法權益，減少商品房預售糾紛，促使房地產開發市場健康有序的發展。

參考文獻

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關鍵詞：房地產企業；融資困難；治理對策

房地產企業是典型的資金密集型企業，其投資量十分巨大。國務院在2009年公布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例通知》中，普通商品住房開發項目的最低資本金比例不得低于項目總金額的20%，非商品房開發項目資金不得低于總金額的30%，這就要求房地產開發企業事前需要大量的資金投入。根據中國商情網的統計報告顯示，2014年1-6月份，我國房地產開發企業資金來源達到58913億元，其中國內貸款11292.9億元，銀行貸款金額為9825.0億，和上一年度相比，都有不同程度的上升。

一、房地產企業融資困境分析

1.過于依賴銀行貸款融資

由于資金需要巨大，房地產開發建設從開始拿地到銷售都需要銀行貸款資金的幫助，對銀行的依賴很強。在我國資本市場不夠發達的情況下，房地產企業的融資渠道很狹窄，據相關的機構統計，我國房地產企業開發樓盤時所使用的資金20%以上來自銀行的貸款，一些中小型的企業對銀行貸款的依賴程度更高，甚至超過25%。雖然在政府相關政策的引導下，房地產開發企業從銀行直接獲取資金的比重有所降低，但是房地產項目的資金中，超過60%的資金還是來源于銀行，只不過方式更為隱蔽，這樣比例遠遠高于國際平均10%的水平。此外，資金過度的依賴銀行，將導致銀行風險過高，一旦房地產行業出現大的下滑，將給銀行帶來極大的風險。2014年以來數家規模較大的地方性房地產企業倒閉，為當地的銀行帶來了較大的風險。

2.股權融資難度增大，中小型房地產企業難以上市融資

在我國的證券市場中，對于企業上市的要求較高，但是房地產企業由于其特殊性，資本金比率通常比較低，一般在35%以下，與此對應的資產負責率卻很高，尤其是一些規模不大的房地產企業，負債率更高。基于這一因素，很多的房地產企業達不到上市要求，企業的股權融資渠道被阻斷。據筆者統計，目前在我國證券市場中上市的房地產企業規模都較大，且具有國企背景，還有一些房地產企業在境外上市，這些通常都是規模較大，背景深厚的企業，而中小型的房地產企業，基本無法在證券市場上市融資。據統計，我國證券市場中目前僅有房地產企業102家，但是我國的房地產企業超過5萬家，上市房地產企業在房地產行業中的比重只有2%左右。

房地產企業的另外一個融資渠道是發行債券，但是我國的債券市場很不發達，目前市場上主要還是國債，企業債券很少。基本上房地產企業無法在我國債券市場中發現債券，極少一部分房地產企業在大陸之外發行了一部分的債券，但是規模也很小。我國的相關法律明確規定了能夠發行企業債券的主體，如國有獨資公司、上市公司等才有資格發行企業債券，并且在資產負債率、盈利能力、擔保等都有著十分嚴格的要求。而由于房地產企業風險較高，資產負債率、資本金等無法達到要求，基本上無法在國內發行債券融資。國內的一些大型上市房地產企業，為了緩解資金鏈緊張的狀況，也計劃著發行債券融資，如萬科、金地等，但是僅僅只是極少數的幾家發行了企業債券。隨著房地產行業出現下滑，房地產企業想通過發行債券融資基本不可能，這樣融資渠道也被阻斷。

3.信托發展緩慢，缺乏創新產品

由于房地產股權融資、債券融資等十分困難，而銀行貸款也越來越難，尤其是中小型的房地產企業，銀行對其放款的要求很高。一些房地產企業把目光放到了信托上面，信托具有發行靈活、限制較少等優點，十分適合房地產企業的融資要求。但是信托在我國發展的時間較短，很多的信托產品都還不成熟，發行信托產品成本要高于銀行貸款，很多的信托產品缺乏創新，對于客戶沒有很好的吸引力，造成信托產品的發行不順利。此外信托由于風險較高，房地產企業發行信托產品融資面臨的風險也很高，這在一定程度上限制了房地產企業通過這一方式進行融資。

4.融資相關的法律法規有待完善

目前，我國房地產融資方面的法律法規還有很多不健全的地方，用于房地產融資方面的法律主要是《擔保法》，但是這一法律對于抵押貸款方面的規定不夠詳細，對于房地產企業通過開發項目進行抵押貸款的要求不夠明細，導致一些房地產企業在貸款時無法找到合適、準確的法律依據。目前我國房地產融資相關政策、法規不健全，沒有形成一套科學、有效的管理體系，不同法律法規之間銜接不完善，缺乏――致性和協調性，在實際的操作中很困難，嚴重的影響了房地產企業融資的正常進行。

二、房地產企業走出融資困境的對策

1.健全資本市場融資體系

不僅僅是房地產企業融資困難，其他行業的企業也存在著同樣的問題，中小企業融資難已經是目前市場中普遍存在的問題，嚴重的制約了經濟的發展，很多的中小企業也因資金困難而倒閉。為此政府需要在資本市場創造良好的融資環境，完善市場融資體系，在法律法規方面進行完善之外，還需要相關的監管部門進行實際的協調、監督管理。一些市場自行調節的部分，則由市場自行調節，減少行政干預，逐步完善我國的融資市場，為房地產企業提供一個良好的融資環境，提供更為廣泛的融資渠道。此外，可以適當的引導國外資金，增加對房地產企業的資金供給，為更多的房地產企業提供資金的幫助。通過這些舉措，逐步的推動資本市場的完善。

2.培育專業化機構投資者

國內目前資本市場發展還不成熟，缺乏真正的市場化機構投資者，在美國等發達國家中，房地產的資金來源中，很大一部分是機構投資者的資金，如保險基金、養老基金、專業投資基金等機構投資者，這些基金資金量大、信息充分，不僅能夠為房地產市場提供穩定的資金，而且還可以分散投資風險。2004年2月，國務院批準了保險基金可以直接進入股票市場。2006年1月，國務院正式批準保險資金可以投資于基礎性建設和渤海產業基金，擴寬了保險基金的投資方向。這些都是國家逐步培育我國機構投資者的積極信號。

3.健全金融市場法律體系

要有一個系統性的監管體系，防范各種違法違規行為的發生。一是要完善《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法規，適當的修訂與房地產金融條款相關的法律法規，通過立法來規范房地產企業的融資、投資行為；二是合理的增加與房地產行業相關的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》和《違反房地產信貸管理辦罰條例》等，通過法律法規的制度，來明確房地產企業的權利和義務，使房地產企業嚴格按照法律的規范從事相關的融資行為，從而建立良好的信用保證；三是嚴格執法，良好的法律法規需要嚴格的執行，相關執法部門要依法辦事，嚴厲查處提供假資料、騙取貸款的開發商，嚴重的追究其法律責任，追回已發放的貸款。

4.拓寬融資渠道引入多樣化融資模式

在目前房地產日益與國際接軌的情況下，要引入多樣化融資模式，努力拓寬融資渠。從西方發達國家房地產企業融資模式來看，我國應逐步引入房地產信托、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金和商業房地產抵押貸款支持證券等模式。

（1）房地產信托：相對于房地產企業上市、債券融資等渠道，通過信托方式進行融資具有更多的優點，如操作靈活、運作周期短等。目前，國內房地產資金信托比較多的，是主要的房地產企業通過信托融資方式，信托機構和房地產企業之間可以通過深度的合作，開發出更具創新的信托產品，吸引更多的投資者，從而融入更多的資金。

（2）房地產投資信托基金：房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金，該基金通過發行股票，募集投資者的資金，由專業機構負責基金的運作，通過投資不同地區、不同類型房地產項目，降低市場的非系統風險，經營收入以派息的方式分配給投資者，為投資者提供穩健的收益。作為房地產融資的超級替補，信托公司正逐漸躍升至舞臺中央，特別在2010年房地產信貸和資本市場融資愈趨嚴格的形勢下，面臨機制和產品的雙重機遇，全國化信托公司和地方信托公司已呈現出明顯的業務分化，其業務競爭策略和重點也漸漸清晰。

（3）房地產產業投資基金：房地產投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設立是專門用于房地產開發項目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產領域。通過這一基金的設立，可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產的融資，也便利了中小投資者。房地產投資基金可以獲得較高的規模效益，從而促進房地產市場的持續發展。目前該基金在夠沒發達國家較為普遍，在我國還處于發展階段，隨著市場的逐漸健全，這一基金的規模也將逐漸壯大。

（4）商業房地產抵押貸款支持證券：這一方式是抵押貸款支持證券的一種。根據打包資產的不同，MBS可分為個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）和商業房地產抵押貸款支持證券。第一種是商業銀行資產證券化的形式，第二種則是房地產企業的一種債務性融資方式，將房地產企業的抵押貸款打包為一個自稱組合，以證券化的方式向投資者發行。兩者都屬于債務性融資，主要是這樣方式的運作更為復雜，對于專業技能要求更高。

為房地產企業構建多元化并且符合我國特有國情的融資渠道，除了政策方面的引導、支持之外，還要健全資本市場，培育發展房地產信托業務，通過建立不同的融資渠道，為房地產企業提供更多的融資可能。在證券市場中，為房地產發行債券提供一定的便利，促進房地產企業通過公司債券的方式融資，通過多種方式的結合，拓寬房地產企業的融資渠道，減少相關的限制。

當然，規模一般的房地產企業要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力能，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資。房地產企業的財務部門制度更為精細的預算，根據企業的投資計劃和融資計劃，制度合理的預算方案，降低財務風險，避免為企業帶來不必要的負擔。房地產企業的融資難問題在我國的市場中十分普遍，房地產老板跑路等新聞屢見不鮮，究其原因，處理市場機制不健全外，房地產發展市場的不規范、過于盲目等式重要原因，因此，房地產企業在選擇投資項目時要經過慎重的考慮，合理確定投資項目，避免出現盲目的開發。最后，對于房地產企業的融資，除了筆者上述的方式外，還要大膽嘗試新的融資工具，加強企業內部治理結構，拓展和完善多元化的房地產融資渠道。

參考文獻：

[1]徐勇謀，王仁濤，董旭操.房地產金融學-房地產投融資分析[M].中國建筑工業出版社，2008：36.

[2]王春華.解決我國房地產融資困境之我見[J].金融博覽論壇，2010（3）：24-25.

篇6

一、商品房預售登記備案制度的法律基礎

1、《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。

第13條還規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現行法律對商品房預售進行登記備案的規定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規定并未予以明確。那么，地方性法規對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規定進行分析，發現目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；……當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效……”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。

3、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第38條規定：“房地產開發商應當按房地產登記機關的規定將預售房地產的買賣合同向房地產登記機關備案”。第61條還規定：“房地產開發商預售房地產，未按規定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產開發資質證的，可視情節輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產開發資質證的處罰”，可見，其認為未經登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發商應承擔相應的行政處罰責任。

二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規定的。

一直以來，我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發生競合時，同樣應由這兩種法律規范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規調整民事法律關系，從而混淆了兩種規范的分工界限。從法理上來講，行政法律規范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規明確規定，違反了這種強制性規范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規進行相應的行政處罰或經濟制裁。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

三、商品房預售登記備案的制度缺陷與補救正是由于相關法律法規和司法解釋都只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免了。

也正因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，不久前在深圳發生的“香珠花園”事件，開發商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發生的“天天花園”事件，279套房產被開發商賣了600多次，一套房產竟重復賣了7家；還有被數百業主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態第一盤”的“廣地花園”事件，開發商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元……

篇7

出租方（以下簡稱甲方）：_________

身份證號碼：_________

出租方人：_________

身份證號碼：_________

承租方（以下簡稱乙方）：_________

身份證號碼：_________

承租方人：_________

身份證號碼：_________

中介服務方（以下簡稱丙方）：_________

工商注冊號：_________

備案證號碼：_________

根據《中華人民共和國合同法》、房地產交易有關法律法規及福州市有關規定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實信用原則，經協商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗租賃房產狀況：

1．房屋位置：甲方房產座落于_________市_________區。

2．建筑面積：_________平方米（其中：單元面積為：_________㎡、附屬間面積為_________㎡）（詳見權屬證明），租賃用途：_________。

3．租金及支付方式：甲、乙雙方議定該房產（含裝修及附屬配套設施）的租金為_________（幣種）大寫：_________元整（￥_________）。

支付方式：［現金支付］、［轉帳支付］

開戶行：_________

戶名：_________

賬號：_________

付款時間為：公歷每個月_________日前支付。

4．租賃期限：

自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，共計_________個月時間。

5．配套及附屬：

（1）配套：_________。

（2）家電：_________。

（3）家具：_________。

（4）其他：_________。

（5）固定裝修：甲方明確固定裝修指構成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發光體、廚衛設施等，此等固定裝修經拆除將破壞設施的完整性。乙方租賃期滿，應保證配套及附屬設施的完整性并歸還業主。

第二條　委托中介事項：

丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方租賃房產一事，提供中介服務。

第三條　中介及行為的承諾：

1．丙方的服務行為符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《經紀人管理辦法》和《城市房地產中介服務管理規定》等法律、法規及規章規定；

2．丙方已取得工商局營業執照等合法的經營資格；

3．丙方保證誠信服務，不收取合同外的任何費用（不包含其他服務）。

第四條　中介服務范圍：

選擇下列第［_________］項服務。

1．為甲、乙雙方提供房產政策及法律咨詢服務；

2．向甲、乙雙方提供交易機會，協助雙方簽訂本合同并促成交易成功；

3．協助甲、乙雙方完成房屋及房產配套設施的交接；

4．其他_________。

第五條　中介服務段落：

丙方提供的中介服務自接受甲、乙雙方委托時起到甲、乙雙方達成本協議之日起結束。

第六條　中介服務傭金：

自甲、乙雙方簽訂本合同后，丙方按政府有關規定向甲、乙雙方收取中介服務傭金。

1．丙方向甲方收取中介服務傭金為_________（幣種）（大寫）_________（￥_________）。

2．丙方向乙方收取中介服務傭金為_________（幣種）（大寫）_________（￥_________）。

第七條　當事人配合與保密：

對交易過程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務承擔保密義務，未經甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時，甲、乙雙方對丙方所提供的信息、成交機會等商業秘密也負有保密義務，未經丙方書面同意不得擅自披露。

第八條　中介權益說明：

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，且丙方無過錯，甲、乙雙方仍應全額支付丙方的中介服務傭金。

第九條　丙方的權利義務：

1．丙方在從事房地產經紀活動時，應出示工商局營業執照等國家相關資格證明；

2．丙方應按照甲、乙雙方的委托，據實介紹房地產信息及房地產交易價格；

3．丙方對甲、乙雙方提交的文件資料進行核實并出具收件清單，對甲方提供的信息進行現場勘察和到相關部門查驗；

4．丙方應配合乙方到現場勘察房地產狀況，并如實告知房屋管道不通等瑕疵和房地產權利受限制等情況；

5．丙方應告知甲、乙雙方房地產租賃業務所涉及政府相關部門應收取的各項稅費及其他費用；

6．丙方應配合甲、乙雙方簽訂房地產租賃合同；

7．在合同履行期間，丙方應當積極告知相關當事人履行合同并提醒應注意的事項及瑕疵。

第十條　甲方的權利義務：

1．甲方提供真實、合法、準確的房地產租賃信息，并保證該房屋符合國家及地方政府房屋出租的有關法律、法規和政策規定；

2．甲方保證房屋產權明晰，并在簽訂合同時向丙方提供下列資料：

（1）身份證復印件；

（2）房屋權屬證書；

（3）土地使用權證；

（4）其它相關資料：_________。

3．甲方應配合丙方到相關部門查驗有關資料和到現場勘察房地產現狀，并告知房屋有無漏水、管道不通等瑕疵和房地產權利受限制等情況，不得隱瞞；

4．甲方向乙方收取_________（幣種）（大寫）_________（￥_________），作為有關費用，如水、電、電信、物業等等的押金（無息），待本合同期滿或終止時，甲、乙雙方結清一切費用后，由甲方返還乙方；

5．除甲、乙方另有約定之外，甲方應當履行房屋維修義務，以確保房屋正常使用；甲方未及時進行房屋維修，乙方可以自行維修，維修費用由甲方承擔；

6．甲方如出售該房產，應提前_________日書面告知乙方，在同等的條件下，乙方有優先購買該房屋的權利。甲方如抵押該房產，應書面告知乙方。

第十一條　乙方的權利義務：

1．乙方有權查閱租賃房屋的是否符合國家及地方政府有關房屋出租的規定，如各類批文、許可證、權屬證明等文件；

2．乙方有權知曉房屋是否權利受限制相關情況；

3．房地產租賃期間，未經甲方同意，乙方不得擅自將房地產整體或支解分割進行轉租、轉讓、轉借、抵押；

4．房地產租賃期間，未經甲方書面同意，乙方不得擅自對房屋進行裝修或其他形式的改造，經甲方同意的裝修或改造，在租賃期屆滿后，可根據甲方的要求或修復原樣歸還或保持裝修、改造后的狀況進行交接，不得擅自毀損；

5．乙方應當按約定及時交納租金，否則每拖欠一日按月租金的_________％支付違約金，逾期_________日不繳納租金的，甲方有權解除本合同；

6．乙方應當嚴格遵守國家和地方政府的法規和政策規定，辦理暫住證等相關證件，搞好計劃生育和防火防盜等相關事項，不得存放易燃易爆等危險物品，不得利用租賃房屋進行各類違法活動；

7．乙方按約定按時交納水、電、煤氣、有線電視、電話、物業等相關費用；若_________個月內未繳清相關費用的，甲方有權解除本合同。

8．租賃期屆滿，在同等條件下，甲方享有優先續租權。

第十二條　違約責任：

1．依照《中華人民共和國合同法》的規定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應按照約定履行，否則屬違約行為，應當支付違約金_________。違約金不足賠償損失的，還應賠償守約方相關損失；

2．甲方保證上述房產產權清楚，若發生與甲方有關的產權糾紛或債務糾紛由甲方負責，如果丙方在促成交易過程中有提供虛假信息或誤導等等過錯的，由此而造成甲、乙方經濟損失，由丙方承擔賠償責任；

3．丙方作為中介及服務方應以國家法律法規政策及行業協會行規為準則為委托方（甲、乙雙方）提供誠信服務的義務，若因丙方服務不當行為造成甲、乙雙方損失的，丙方承擔損害賠償責任；

4．除合同另有約定外，任何一方需提前終止本合同的，應提前_________日書面告知對方，并支付違約金_________；

5．丙方有責任督促甲乙雙方嚴格遵守本協議的所有條款，保障甲乙雙方的交易安全，并協助甲乙雙方辦理該房產租賃登記手續及房、款交接手續，因丙方原因給甲乙雙方造成損失，丙方做相應賠償。

第十三條　因不可抗力或國家政策的改變因素導致本合同無法履行的，甲、乙、丙三方免責，但當事人應當履行及時告知義務。

第十四條　合同爭議解決方式：

本合同在履行中發生爭議，由甲、乙、丙三方協商解決，協商不成的，可以選擇下列第［_________］項解決：

1．向_________仲裁委員會提請仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

第十五條　生效條款：

本合同及補充協議經甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當事人可以達成補充協議，補充協議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補充協議未規定的事項，均遵守國家有關法律、法規、政策執行。

本合同和補充協議共_________頁，一式_________份，甲、乙雙方各執一份，丙方_________份，具有同等法律效力。

第十六條　其它事項：

_________。

甲方（簽字）：_________乙方（簽字）：_________

聯系電話：_________聯系電話：_________

聯系地址：_________聯系地址：_________

郵編：_________郵編：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

丙方（蓋章）：_________

簽約代表（簽字）：_________

經紀人資格證號碼：_________

聯系電話：_________

_________年____月____日

簽訂地點：_________

附件

一、合同文本空格［］中選擇內容，可由當事人根據實際情況自行選擇，并應將選擇事項的序號大寫（壹、貳……）填入［］；對不選擇的內容，用橫線將其劃除。

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    [論文關鍵詞]產權式酒店;信貸風險;法律規制

    產權式酒店發端于20世紀60年代中期法國的阿爾卑斯地區,由“時權酒店(Timeshare Hotel)”演變而來,最先由瑞士企業家亞歷山大耐提出,后在世界范圍內得到迅速發展,成為風靡全球的休閑旅游度假方式。產權式酒店是指建設單位開發建設后將客房產權分割出售,酒店配套經營性用房及設施由建設單位或酒店產權人所有并由其統一經營管理的酒店,它是房地產業與酒店業、旅游業相互融合的創新型的投資產品,已成為一種投資時尚。

    投資產權式酒店可以通過貸款抵押的方式進行。貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余購房款,將所購商品房抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為付款方式。由于產權式酒店銷售方式、投資回報承諾等有違規之嫌,加之存在信息不對稱,開發商、酒店管理者追求各自利益,產生道德風險,這些風險都會導致銀行產生信貸風險。在國內,產權式酒店業在短短的時間內已開發了200余家,新的紛爭也伴隨而起,中國農業銀行桂林分行訴朱某、陳某、陽朔縣某房地產旅游公司金融借貸糾紛一案就是最好的例證。目前,成都多家銀行已暫停對產權式酒店貸款,究其原因,與其說是銀行收縮銀根,還不如說是為了保障銀行信貸資金安全。

    然而,在學術研究領域,關于產權式酒店的研究剛起步,學者們對產權式酒店的研究多數集中在經濟和管理領域,而且主要是從風險管理的角度研究,從法律領域研究比較少,且有待進一步深入。在法律研究領域,主要是以保護投資者的利益為視角,提出了相關法律法規的完善,在銀行利益保護角度,無論是經濟還是法律方面,學者們都還未涉足。所以,本文擬以保護融資方銀行的利益為視角,探討對產權式酒店信貸風險的規制,以期銀行業、酒店業和旅游業能呈健康而有序的良好發展態勢。

    一、產權式酒店法律規制的缺陷

    在國外,分時度假產品比較發達,對分時度假產品購買者、消費者等相關利益者保護較為完善。如歐洲的《歐洲聯盟分時度假指令》,要求成員國必須頒布分時度假產品的法律法規,并對“冷靜期”制度、事先告知、標準合同文本等作詳細規定。馬來西亞的《旅游分時度假政策指南和要求》,要求每半年對外公開財務報表,實行強制信托制度。美國的《分時度假房產法案》,限制違規經營者,規范分時度假市場。但是,在對銀行利益方面,仍然是空白。

    在我國,目前關于產權式酒店的專門法律法規,僅有《海口市產權式酒店管理暫行辦法》,該辦法是我國第一部關于產權式酒店管理的規范性法規,明確了用地性質、建設銷售流程及產權登記等問題。但該辦法是一部地方性法規,不具有普適性,全國性的法律法規還處于空白階段。融資方所涉及的法律問題主要是依據《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《中國銀行業監督管理法》、《商業銀行房地產信貸風險管理指引》、《合同法》、《擔保法》、《商品房銷售辦法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《廣告法》等等。

    然而,產權式酒店作為一種“舶來品”,投資方式、法律性質等突破了傳統房產的內容,由于法律的滯后性,并未對此作出區分,導致產權式酒店信貸風險遠遠高于傳統地產。如:《商品房銷售辦法》第11條規定:“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但在我國,產權式酒店的開發商大多數是高投資高回報率吸引顧客,承諾的投資回報率高達5%-12%不等。所以,開發商承諾的固定回報是有違反國家法律的強制性規定,這可能會導致買賣合同無效或撤銷。同時,《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定:“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持”,該規定大大降低了買賣合同與貸款合同之間的獨立性,將買賣合同與貸款合同在效力上做一定程度的結合,使得買賣合同的無效或解除將直接導致貸款合同的解除。所以,一旦出現法律糾紛,銀行的合法權益很難得到有效維護。又如,根據《房地產廣告暫行規定》的規定:“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有固定投資回報的承諾”。由此可見,開發商以固定回報承諾吸引投資者,違反了國家相關金融監管規定的要求,可能會導致合同無效,承諾固定回報將無法得到法律保護,這就必然會直接影響到銀行如期收到還款,導致信貸風險的提高。

    二、產權式酒店信貸風險法律規制的完善

    雖然產權式酒店在國外發展已經比較成熟,制度比較完善,但在我國仍屬于新生事物,需與我國現行的法律制度進一步磨合。產權式酒店涉及利益主體眾多,法律關系錯綜復雜,因此,對產權式酒店信貸風險的法律規制,不能簡簡單單地按照一般房產信貸風險規制。鑒于此,本文提出一些膚淺的建議,希望能引起相關實務部門的關注,以達到拋磚引玉之用。

    (一)商業銀行應建立嚴格的風險控制體系

    以2004年銀監會公布的《商業銀行房地產信貸風險管理指引》為指導,實施貸前調查貸后監控相結合的風險控制體系。商業銀行貸前應嚴格審查,對貸款人的房屋買賣合同、有關償債能力以及其提供的一系列證明文件嚴格審查并作詳細調查,實行嚴格的審批責任制度,避免發生因房屋買賣合同無效而導致貸款合同無效的情況。同時,銀行在對貸款進行審批時,也應將開發商、酒店管理公司的資信作為考察對象,是否具有足夠的資金實力、信譽狀況、經營能力等等,因為這些會影響到借款人日后的還款資金來源問題。貸后應加強對項目資金的監管,加強跟蹤管理,及時發現風險因素,積極采取有效措施應對,以保證銀行信貸資金安全。

    (二)產權式酒店開發模式:開發商、酒店經營管理公司聯合

    產權式酒店突破傳統的經營模式,委托經營關系中,一方面,酒店經營管理公司是開發商事先選定的,開發商作為理性的經濟人,目標是利潤最大化,且酒店的經營業績無利益牽連,所以開發商在選酒店管理公司時,僅以酒店銷售業績為終極目標,不考慮于酒店經營能力。另一方面,產權式酒店的性質決定了投資者不參與公司運營,酒店的經營利潤除了受所處的地理環境、配套設施外,更重要的是經營者的經營管理能力,對于涉及到具有專業色彩的市場定位、經營方向、經營戰略、經營策略以及管理方案等內容完全由管理者判斷和決定。然而,投資者對這些因素無法監督,加之酒店必須整體經營,投資者眾多且比較分散,投資者想退出或更換酒店管理者都比較困難,從而產生較大的風險。

    在該行業發達的歐美國家,酒店經管成功的重要原因是開發商本身就是在酒店行業富有經驗的經營者,因此我國可以借鑒他們的成功經驗,采取開發商與經營管理商聯合開發的模式,這樣具有以下優勢:1.開發商在酒店修建規劃時,會把精力主要集中在影響酒店經營因素上,如:地段、周邊的商務環境、配套設施等。2.經營管理公司參與酒店開發,可以把開發商、酒店經營管理公司和投資者利益捆綁在一起,避免三方因利益目標不一致給酒店經營帶來的不利影響。3.由于開發商與酒店的經營業績有著利益關系,開發商少不了會監督酒店的經營管理和支持酒店發展,使之符合星級酒店標準。這樣才能使產權式酒店發揮真正優勢,才能保證兌現對投資者的回報承諾,進而保證銀行還款來源。

    (三)擔保公司為還款來源提供擔保

    通過抵押貸款方式支付房款的投資者,還款資金的主要來源是投資收益。投資者在投資的頭幾年獲得的收益,由房開商或酒店經營管理公司統一扣除并打入還款賬戶,以作為投資者對銀行的還款。產權式酒店經營管理公司向投資者承諾的回報率,通常是80%—100%的出租率來計算的,然而,根據中國旅游業統計公報顯示:2011年全國飯店出租率為61.07%,2010年全國飯店出租率為60.28%,2009年全國飯店出租率為57.88%。產權式酒店經營狀況更為不理想,平均入住率僅有40%,整體收益率偏低,高投資回報率的承諾能否兌現,將是一個未知數。

    所有權與經營權分離的性質決定了投資者不參加酒店的實際經營,無法對之進行監督,一旦酒店經營出現問題,投資回報承諾將無法兌現,必然會影響到銀行信貸資金安全。因此,銀行在放貸過程中,應把投資收益是否進行強制擔保作為先決條件,且該責任是無限連帶的擔保責任。實行強制擔保,可以監督開發商或酒店經營著按時并按照約定實現投資者的權利,當酒店經營管理公司或開發商無法實現購買者權利時,擔保人承擔擔保責任,向投資者支付一定的賠償金,從而更能保護投資者的利益。

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一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

我國的按揭業務參考的是香港的作法，按揭實際是為幫助房地產開發商和購房者完成樓宇買 賣而由銀行提供抵押貸款的融資業務活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件，海口市新華區法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。

1.受理的基本情況

該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當年受理這類案件26件，訴訟標的額最小的為 17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標的額最小的為3.6 萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標的數 最小的為3萬余元，訴訟標的額最大的為219萬元。

從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產商承擔連帶保證責任。的理由均為購房者與房地產商違約， 未按期償還按揭貸款及承擔保證責任，判決結果一般為確認購房者與房地產商未按期償還借 款，應負違約責任，購房者應償還尚欠的本息。但對房地產商所應承擔的保證責任及購房者 以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認識及判決結果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點

（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設銀行海南 住房城建支行，部分為省工商銀行營業部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產 信貸部改建而成，原建行海南省房地產信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業務，放貸后因追 索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件，除個別案件標的額超300萬元 的以 外，都訴至新華法院，因此，海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

（2）被告均有兩個，一被告為個人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯系；另一被告為售房方的房地產開發商， 房地產開發商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

（3）被告下落不明、不應訴者多。作為房地產開發商的被告均出庭應訴，但作為個人購房 者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應訴的購房者只有4個人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯系，法院查找無著，無法直接送達，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的 規定，按下落不明公告送達。有一方當事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%.

（4）個案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不 同、期限不同，對擔保合同關系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結果亦 有所不同。

3.產生訴訟的主要原因

從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數量上升較快，經初步分析，產生糾紛引訟的原因主要有以下幾個方面：

（1）因購房者與房地產商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產商簽訂了買賣合同，為了購 房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個法律關系，一為購房者與房地產商的房屋買賣合同關系，另一個法律關系為購房者與銀行、房地產商 的按揭關系，所涉及的兩種合同關系密切，但屬不同法律性質。而購房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的 時間、質量等與房地產商發生糾紛，購房者就以房地產商違反房屋買賣合同為由，不履行按 揭還款義務。

（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因對海南的經濟環境不 滿意，而離開海南到別處發展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。

（3）因房地產行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產尚有余溫，房價在當時看來不算高， 但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等 額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉而另行以低價購買其認為質 量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題

1.注意區分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系。

從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購 房與房地產商發生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發 生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發生的抵押 關系，第四個法律關系是房地產商為保證按揭人清償貸款與銀行發生的保證關系，第五個法 律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發生的保險關系，第六個法 律關 系是按揭人不能按規定向銀行償還本息，由房地產商將房屋回購的關系。參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。

2.注意根據住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則。

為適應建立和發展社會主義市場經濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內容的合同、同樣 的事由，其法律的適用與處理原則可能完全不同。

（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經濟合同法》及最高法院1994年頒布 的《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關規定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經濟合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關合同履行一章的規定。

（2）關于處理原則

①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規規 定，一般認定為有效的民事法律行為。

②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關 規定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規規定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據我國《城市房地產管理法》第61條、《擔保法》第41條的規定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個性質不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規定 等，自始就不具備法律約束力。

③房地產商作為保證人是否承擔責任、承擔何種責任，審判實踐中有不同的認識。筆者認為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的 責任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔的是一般保證還是連帶責任保證責任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應適用的有關法律法規、司法解釋來確定，如適用最高法院《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》第七條的規定，保證人承擔的 是賠償責任，如適用《擔保法》第十九條的規定，則保證人承擔連帶責任保證。對于保證人擔保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務承擔保證責任；應適用《擔保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應注意根據該法第二十八條 第一款的規定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人只對物的擔保以外的債務承擔保 證責任。

三、住房按揭貸款有關問題的分析

（一）住房按揭貸款合同與傳統按揭的異同：

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關銀行所辦理的住房按揭貸款業務與傳 統的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進而促使購房者與房地產商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔保貸款條件嚴格。以香港法律為例，房地產商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；見許合 進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第2期，第34頁。而中國人民銀行 于1997年4月28日頒發的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發的《個人住房擔保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規定。

現住房按揭貸款合同與傳統按揭的不同之處在于：

（1）傳統的按揭一般是約定樓宇所有權不直接轉讓給購房者，而是由購房者充當按揭人，把樓宇作按揭標的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權轉讓給銀行（購房者保留贖回權），待銀行收回貸款本息后，按揭權人即銀行才將樓宇所有權讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質押外，房地產商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產商在房屋買賣合 同和住房按揭貸款合同中，均未規定樓宇所有權的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉讓給 購房者。

（2）傳統的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購 樓宇等按揭標的物），而現開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房 者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》中有明 文規定。

（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：

（1）按揭期限普遍太短。從我國的經濟發展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房 款的能力并不高，在已按規定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉型期，個 人的收入起伏較大，大部分當被告的個人購房者系無力連續每月支付較高的貸款本息而違約的。

（2）按揭人（購房者）與按揭權人（銀行）大都未辦理房產抵押登記手續。其原因在于銀 行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結果可能導致抵押合同未生效，銀行無法行使優先受償權。

（3）對保證人（房地產商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確 定保證人應承擔的責任。《擔保法》規定保證方式有一般保證和連帶責任保證，而產生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規定保證的具體方式，而代之以“無條件擔保責任”、“不可撤銷擔保責任”等字眼，以致訴訟中當事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或屬于哪一種保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機制的對策

為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產，解決空置房屋多，而居民購買能力不足 的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發展房地產業的一個重要的方面。

（1）合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸 款的需求，即使銀行發放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業 務的發展受到影響。從國外按揭業務的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的 情況比較普遍。 （參見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第6期。）適當延長按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與 居民的承受能力相適應，從而激發居民對按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀 行按揭貸款業務的長期、健康的發展。中國人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》第五 條規定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規定：最長貸款期 限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭，增大了對購房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此，銀行應合理確定按揭貸款期和比例，國家有關部門對按揭期限、比例的規定 應再適當放寬。

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(一)外部風險

1、開發商的信用風險

(1)開發商選擇的項目是沒有市場前途的，或者該項目本身就存在問題。

(2)開發商將購房款入賬后，開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成爛尾，不能按時交樓，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。

(3)購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行按揭貸款協議。借款人和銀行的利益都將受到了侵害。

2、道德風險：

道德風險由合同發生后交易雙方的信息不對稱所引起，即貸款合同發生后，銀行無法隨時掌握借款人的經濟條件的變化，無法觀察到借款人的行為，借款人有可能出現違約的問題。

3、購房人的道德風險

(1)購房人辦理貸款業務后，故意不還貸，給銀行造成壞賬。

(2)購房人自己有資金需要，為了獲得貸款，借款人利用銀行的信息不完全性，故意捏造虛假的身份證明，收入證明，健康證明以騙取銀行的住房貸款挪作他用。有的資金自用并按月還貸，但也有只騙取貸款，并無償還意愿。

(3)購房人與開發商勾結，將自己的個人信息提供給開發商，以幫助開發商獲取資金，并由開發商幫助償還月供。

4、開發商的道德風險

(1)開發商通過個人虛假購房套取貸款。開發商以其親屬、內部員工、關聯企業員工按揭購房，套取銀行貸款用于自身資金周轉，并負責按月償還貸款，甚至挪作他用。

(2)開發商虛構購房行為或偽造相關手續套取貸款。通過偽造借款人身份證或購房合同向銀行申請按揭貸款，或以偽造的產權證明作抵押進行虛假按揭。

(3)開發商與購房人或銀行員工串通套取貸款。通過購房者套取銀行信貸資金，并分期向購房者歸還超出真實房價的貸款本息。

5、房貸中介的道德風險。

近來，房貸中介在我國房貸尤其是二手房貸款業務中的作用越來越大，但其也存在著數量眾多、品質良莠不齊、道德素質普遍不高的問題。他們只要借款人獲得了貸款，就可以拿到傭金，毫無動力關心借款入提供的信息是否準確以及獲得的貸款是否合適。也就是說，房貸中介對于房貸合同的履行沒有利益，無論借款人的信息是否對稱，無論手續是否完備，無論貸款是否合適，他們只要的是中介的費用，如果借款人違約，也與他們無關。

(二)銀行內部風險

1、行業風險

個人住房貸款業務是商業銀行信貸業務的重點，已成為各銀行競爭的焦點。為了爭奪房地產信貸市場份額,各家銀行在簡化手續，提高服務質量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采取各種優惠措施。這一系列舉措使得同業間競爭日趨激烈,款的成本自然將會加大，盈利空間也將會減小，從而相對增大了風險。

2、流動性風險

目前個人住房貸款業務的資金來源基本上依賴于一般儲蓄。而個人住房貸款一般都屬于中長期貸款，還款期限較長。一般儲蓄的資金很難滿足住房信貸數量大、期限長的要求。這就給個人住房貸款業務的進一步發展背上巨大的包袱，孕育著較大的風險。外加上其他風險的影響，如果銀行持有大量住房貸款的債權，必將對造成資金周轉不靈，流動性減弱，加大住房貸款的風險也影響銀行的盈利。

3、個人資信系統風險

由于個人資信體系尚未完善, 銀行在短期內對借款人的資信調查難以準確獲知。目前, 銀行辦理個人住房貸款過程中, 對貸款人的貸前調查僅以身份證、職業、個人收入證明為依據, 對個人信用做出客觀的判斷有一定的片面性, 加之個人住房貸款期限長, 借款人未來經濟狀況的不確定性, 銀行難以對借款人的財務狀況持續監控, 使銀行信貸資金充滿了風險。

4、合規化風險

由于銀行內部控制制度不嚴，缺乏有效的風險防范機制而造成的，主要有以下具體表現：

(1)貸款操作不注意貸前調查、貸中審查和貸后檢查，對貸款使用或償還不能做到定期或不定期地檢查和跟進，使貸款大量逾期，未能及時催收，導致貸款風險失控。

(2)信貸人員的法律保護意識淡薄，在簽署借款、擔保合同時主要條款出現疏漏或合同要素不全、追償已過時效等，導致鍛行合法債權褥不到有效保護。

(3)檔案管理不規范，對借款合同和有價證券等重要法律文件和質押品不按規定保管，出現工作失誤或使不法分子有機可乘。

(4)有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產公司和收入較為穩定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關房地產信貸的政策和規定。

這些違法違規、無序競爭的行為都給房地產信貸業務帶來了諸多潛在風險。

二、我國商業銀行個人住房貸款風險成因分析

(一)從銀行方面來講：銀行管理不善,形成不良貸款

1、經營理念存在偏差，激勵考核機制扭曲。

某些銀行一味追求盈利，追求在同行業之間獲得競爭的優勢，忽視了合規文化的建設和合規意識的培養，放松了對經辦人員行為的管理和監督，使內控制度形同虛設。客觀上縱容了假個貸等違規問題的發生。盲目地激勵有關人員為創業績，達到考核的目標，不追求質量和過程。

2、對第一還款來源不夠重視。

一般銀行認為，只要有抵押物的存在，還款就一定會有保障，銀行只重視抵押物的升值空間和升值的大小，并不十分關注借款人的第一還款來源，尤其是借款人的收入的穩定性。

3、風險識別的能力不足。

銀行的計算機系統無法實現對風險的及時識別和預警。計算機內并沒有有效地資信系統，對于借款人的借款情況，家庭負債情況，是否在他行有不良信用記錄，是否在他行存在貸款業務，承擔還款壓力;對于擔保人的素質水平，擔保能力，經濟條件，社會地位并沒有清晰地呈現。

4、內部從業人員合規管理意識不強。

貸前審查經辦人風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料的真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在問題的資料不深入調查核實。某些銀行從業人員還無視制度法規，制造虛假借款信息，幫助借款人輕易獲得貸款，對于借款人的各方面信息不給予嚴格的審查。

5、內部審計監督工作不到位。

銀行內審及相關職能部門一方面對貸款業務檢查的深度、廣度不夠，另一方面對信貸工作人員的工作情況的監督力度不到位。不同程度地存在查而不深、查而不報，查而不糾的問題，難以發揮應有的監督、制約作用。

(二)從貸款人方面來講:購房人違約,形成不良貸款

1、某些購房者，利用銀行和借款人之間的信息不對稱的漏洞，在不同的銀行虛假按揭或多重按揭，以獲得足夠的資金。一方面因為客觀因素的影響，如社會，家庭，單位，使其流動資金不足，收入水平下降，從而無力償還貸款。另一方面，或者購房者虛假借款僅為投資，投資失敗也必將嚴重影響其還貸的能力。

2、某些開發商，資金實力有限、資信評價較差，為了緩解資金壓力便會采取虛假按揭和多重按揭等手法套取商業銀行的信貸資金，使房地產開發和融資的風險向個人住房貸款轉移。

(三)從社會的方面來講：潛在因素增加風險

我國國民經濟的迅速發展，通貨膨脹加劇，國家宏觀調控政策不斷地實施，通過調節存貸利率，存款準備金率，住房公積金率等等，對房地產市場，對銀行信貸業務，都不免產生影響。然而各地區都有地方保護政策，也有不同的住房政策，更呼應國家大形勢的發展，對房產市場和信貸市場也會有一定的影響。

個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭,潛在著不確定的風險。個人信貸市場并不規范，諸多環節都有待勘察審核。個人住房貸款安全保障制度尚未建立，個人住房貸款作為推動經濟發展的啟動器，已經讓大多數居民接受，但我國還缺乏政府和商業的保障制度。而且我國并沒有個人住房貸款的專項法律，相關制度和法律法規不健全，給各方經濟主體都有機會投機，以加大社會的風險系數。

(四)從房地產市場方面來講：周期波動影響風險

房地產信貸對經濟周期有著高度的敏感性。作為房地產金融風險的主要表現形式的個人住房信貸風險是一種具有高度周期敏感性的風險。房地產周期波動會引起個人住房信貸風險周期性的積累與釋放：在房地產經濟擴張階段，潛在的個人住房信貸風險呈逐步積累的趨勢，當房地產經濟轉入收縮階段后，這種潛在的風險開始全面凸顯，轉變為現實的風險，并可能引起信貸的收縮和其與房地產業互為拖累的惡性循環。當然，由于經濟活動的復雜性以及影響兩者的因素有所不同，個人住房信貸并不只是被動地受房地產周期波動的影響，它會在一定程度上反作用于房地產經濟，或多或少地影響后者的波動幅度和周期時間以及表現形式。

三、個人住房貸款業務風險防范方法及管理措施

(一)完善個人征信系統，建立個人信用制度

個人住房按揭貸款業務的對象應該是信用狀況良好、還款能力較強的人群，但由于信息不對稱等因素的存在，商業銀行不可能完全知道貸款申請人的全部信息，這就需要健全個人信用體系。雖然目前我國個人信用體系已經初具規模，主要涵蓋了個人銀行信息，包括個人基本信息、信用卡信息、貸款信息等，但許多隔熱重要信用信息如個人交稅記錄、個人房產信息等都沒有納入進來，我國個人信用體系依然很單薄。通過完善個人征信系統，可以改變商業銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對稱的現實狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監督管理，把貸款風險控制到最低。同時，也應加強對信貸人員的監督管理，制定切實有效地管理辦法，杜絕虛假按揭。充分利用現有的個人征信系統查詢貸款申請人的信用狀況，并根據信用狀況確定其按揭成數、貸款利率，重視貸款人的第一還款來源，從而提高個人房貸質量。

然而，加快個人信用制度的建設必須做到以下四點：

1、要建立個人信用檔案制度。個人信用檔案制度主要利用銀行的計算機聯網技術，包括銀行、房地產、證券、保險、商業、醫療、交通等方面的數據，并且分階段的把個人信用檔案匯集存檔。

2、要建立科學嚴謹的信用數據評價體系。該信用數據評價體系應該是以政府部門為主、一個多層次的個人信用調查與評估制度，它將使政府、個人信用調查機構與銀行實現系統資源的共享。

3、需要建立個人信用監督管理體系。通過對該體系的設置，在使居民的不良信用行為在銀行的監控機制上表現外，這種負面信用記錄還會對個人求職、提薪和信用消費等方面都首先不利的影響。

(二)強信貸管理，做好風險預測

1、加強貸前審查，審查個人信貸的真實性。

要重點審查借款人是否具有貸款資格、條件，是否存在開發商假借個人名義套貸;要重點審查借款人的信息的可靠性，是否存在假按揭和借款人與實際用款人不一致情況;要重點審查借款人的負債情況，是否存在他行貸款或者抵押物重復抵押的狀況;要重點核查擔保人的擔保能力，是否存在借款人和擔保人合伙騙貸的現象... 借鑒先進的風險管理經驗，如個人業務風險評估5c原則----嚴格審查借款人的品德、能力、資本、擔保品、行業環境，以確定借款人經濟收入的穩定程度，及時發現問題，及早采取防范措施。

2、加強貸中檢查，檢查個人信貸管理制度是否嚴格執行。

要確保貸款業務辦理過程，嚴格按照貸款流程，認真填寫核對貸款信息，確保貸款資料檔案齊全，杜絕信息不全，流程缺失;要確保貸款審批環節，保證審批人的審批資格，嚴格按照規定操作程序辦理，杜絕一切投機狀況;要確保各崗位的有效性，嚴格履行崗位職責，對不相容崗位進行有效分離，杜絕內部人員徇私舞弊的行為。

(三)建立住房貸款風險轉移機制

銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立。一是借款人所購房屋的財產保險。給所購房屋買個保障，同時也是給銀行買個保障，一旦借款人所購的房屋因某些不可預料的因素發生損壞影響其價值變化的，銀行可優先受償。二是購房人的人壽保險。將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保。可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。

(四)完善相關法律法規，加大個人房貸的監管力度