導語：如何才能寫好一篇房地產企業稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；理論基礎；必要性；存在問題；解決對策

0 前言

房地產企業涉及的業務面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負壓力。如果不進行精心的稅收籌劃，房地產企業很可能陷入較大的稅務風險。尤其是我國稅務稽查工作正式開展以來，房地產企業更是面臨著更為復雜的稅收環境。因此，房地產企業必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應對不斷變化的外部環境與稅收調控政策。

1 房地產企業稅收籌劃的理論基礎

（一）稅收籌劃的基本內涵

稅收籌劃這個詞匯來源于國外，它經歷了一個發展的過程。我們國內對于稅收籌劃還沒有一個定論。本文綜合了國內外學者的建議，認為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動，它遵守了稅收法律與法規，而且是一種事前行為，屬于納稅義務產生以前的合理合法行為。

（二）房地產企業進行稅收籌劃的影響因素

（1）新企業所得稅法。我國自從2008年元月開始實施新企業所得稅法，它把稅前扣除項目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優惠政策。這就使得房地產企業必須對稅收項目進行重新選擇與適當安排。房地產企業應該在收入不變的情況下，盡可能的減少計稅基礎。這就是新企業所得稅法對稅收籌劃的影響所在。

（2）新企業會計準則。根據新會計準則，房地產企業的毛利會產生一定的波動。房地產企業應該采取正確的應對方法，否則將會大大增加自己的稅負。這是因為在取消或限制存貨后進先出的計價方法之后，房地產企業的當期損益就會受到直接影響，進而對企業的稅金與利潤空間產生影響。此外，新會計準則還增加了一項針對投資性房地產的規定。它引入了公允價值計量模式，有利于企業對房地產企業持有的房地產進行科學且合理的分類。但是，如果房地產企業不能正確運用該項規定的話，很可能會導致房地產企業的稅負增加。

2 房地產企業進行稅收籌劃的必要性

（1）有助于減輕企業稅收負擔。房地產企業涉及的資金面廣，稅負較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會增加企業的稅收負擔，久而久之就會造成極其不利的后果。因此，房地產企業必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業的稅收負擔，大大提高企業的獲利能力，最終提升企業的市場競爭力。

（2）強化了合法納稅意識。房地產企業進行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識，逐步實現涉稅零風險。這里的涉稅零風險就是指納稅人繳納的稅款及時且足額，就不會面臨稅收方面的任何風險，或者說風險極小可以忽略不計。雖然說涉稅零風險并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經濟利益。

（3）改善企業的財務管理工作。房地產企業的稅收籌劃實際上屬于一種財務管理手段，它可以大大降低企業的稅收支出，改善企業的現金流，讓房地產企業更快的實現財務管理戰略目標。當然，稅收籌劃是一項高水平活動，它需要高素質人才來進行配合，因此，房地產企業要做好稅收籌劃工作，就必然會聘用高水平財務人員，這就客觀上提高了自身的會計核算水平。

3 房地產企業稅收籌劃中存在的問題分析

（1）稅收籌劃意識仍然不夠強。盡管說我國已經明確的稅法規定，但是，由于房地產企業涉稅金額較大，常常會有偷稅或漏稅的思想存在。這是因為不少房地產企業認為稅收籌劃并不實用，反而偷漏稅會帶來更大的經濟收益。因此，一些房地產企業就開始做假賬。實際上，這種薄弱的稅收籌劃意識反而給房地產企業帶來了更大的稅收風險，一旦被查處，不但會繳納所欠稅款，同時還會遭遇較大的稅務罰款，并直接影響到企業聲譽，得不償失。

（2）稅收籌劃的組織機構不健全。當前，房地產企業進行稅收籌劃的組織機構還不夠健全。具體來說，我國不少房地產企業迄今為止仍然沒有設立專門的稅務管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產企業只是把稅收籌劃工作交由財務部門進行負責處理，而這難以實現其工作的專業性與有效性，很難達到稅收籌劃的實際目標。因此，房地產企業應該盡快設立專門的稅收籌劃組織機構。

（3）稅收籌劃的內部管理工作不到位。房地產企業面臨的業務多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復雜性與系統性。這就需要房地產企業內部形成一個較為完善的內部管理體制，并在各個不同部門之間建立一個良好的溝通機制。但是，現實情況卻是很多房地產企業的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業內部各個環節的實際經營狀況，進而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。

4 房地產企業稅收籌劃問題的解決對策

當前，國家對于房地產企業的稅收管理工作變得愈發嚴格，這就使得房地產企業面臨著更為復雜的涉稅環境。因此，房地產企業要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對性的應對措施，解決目前房地產企業面臨的稅收籌劃實際問題。

（1）樹立起科學的稅收籌劃觀念。我國市場經濟體制日益完善，稅收法律法規也在不斷的完善之中。作為在我國國民經濟發展中起到支柱性作用的房地產企業來說，它們如果還想通過傳統的偷稅或漏稅手段來進行節稅的話，負面效應是巨大的，甚至會帶來意想不到的后果。因此，房地產企業應該盡快適應現代企業制度的發展要求，并認真理解與嚴格遵守新稅收法律法規，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國家機關和相關部門可以通過電視、網絡或其他新媒體方式來強化對稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產企業展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對原來的那種偷漏稅違法行為有一個更為清晰且到位的認知，進而在我國建立起一個正確的稅收籌劃理論框架，并引導房地產企業把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護自身的權益。

（2）設置專業的稅收籌劃組織機構。由于我國當前的房地產企業內部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機構，因此，房地產企業目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業指導的問題。因此，房地產企業必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機構，并把它作為企業內部一個獨立的管理機構，讓其專門負責房地產企業的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產企業讓自己的財務部門兼職負責稅收籌劃工作。這樣，房地產企業就需要為這個專門的稅收籌劃部門配備專業的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實施。首先，房地產企業需要建立不同部門間的溝通機制，讓稅收籌劃部門可以更為準確且及時的掌握企業內部的各種信息，并據此設計出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產企業還應該切實提升稅收籌劃人員的地位，并為其營造良好的工作環境。這樣，房地產企業的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。

（3）強化稅收法律與政策方面的研究工作。我國稅收法律政策是一種動態變化的狀態，尤其是在我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策會有著較大的變動。因此，房地產企業要想做好稅收籌劃工作，就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，并隨時更新企業自身的稅收籌劃規劃，盡可能的分散稅收籌劃風險。此外，房地產企業還需要設置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業工作人員來實施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。

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[關鍵詞]房地產企業 稅收籌劃 必要性 策略

一、引言

伴隨著我國社會主義市場經濟的飛速發展,我國房地產行業也發展迅速。但是房地產行業的競爭也日趨激烈,稅收是房地產項目開發成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業成本,如何進行科學有效的稅收籌劃引起了廣大房地產企業的關注,因此,本文就房地產企業的稅收籌劃問題展開論述。

二、房地產企業稅收籌劃的必要性分析

(一)涉及稅種范圍較廣,在開發成本中所占比例較大

就我國當前的稅收體制來看,涉及到房地產企業的稅種數量非常多,房地產企業作為納稅人難以在短時間內使我國的稅收體制發生變化,面對各項繁多的稅種,房地產企業只能通過科學有效的稅收籌劃來實現企業稅收負擔的減輕。只有這樣才能夠使房地產企業在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力。

(二)房地產市場競爭日趨激烈

由于房地產行業在我國的起步較晚,因此,我國關于房地產行業的稅收政策法規也相對不是十分健全,這在一定程度上為我國房地產企業的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產企業能夠抓住我國當前稅收政策的不完善之處,將會極大的提高其進行稅收籌劃的水平。

(三)我國稅收環境不斷改善

伴隨著我國稅收法制的不斷健全,我國正在逐步走向依法治稅的新環境。企業減免稅的程序更加規范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現象日益得到控制。這種健康的稅收環境為我國當前各項稅收優惠政策的貫徹落實提供了良好的基礎,也為房地產企業科學合理的稅收籌劃措施的實現提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地產企業加強自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產企業各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國當前的稅收制度來看,我國房地產企業應當繳納的稅種主要有以下八個類別:營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅以及印花稅。其中,營業稅、土地增值稅、房產稅和企業所得稅是房地產企業應納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進行分別論述與分析:

(一)營業稅

營業稅是房地產企業所應繳納的一個主要稅種,房地產企業在營業稅的稅收籌劃策略應當從以下幾個方面進行:

首先,有效運用企業相關合同。由于房地產企業同建筑施工單位之間簽訂的合同性質不同,因此也會產生不同的稅收結果。如果簽訂的是服務業的合同,其營業稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營業稅稅率則為3%。這一差異為房地產企業的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業有一個在2010年進行的建筑項目,工程價款為2000萬元,但是由于某種原因需將該項目全部外包給乙建筑單位實施,甲企業負責其技術咨詢服務,乙企業支付給甲企業200萬元的服務費。基于這一事實,在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時候,倘若簽訂的是技術服務性質的合同,那么甲企業應當繳納的營業稅額為200*5%=10萬元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業應當繳納的營業稅額則為200*3%=6萬元。

其次,科學確定納稅主體。我國稅法明確規定,房地產開發企業代收項目也應當一并計入該房地產企業的營業額進行營業稅的計算繳納。然而,我國稅法對服務性質的企業卻沒有類似規定。這樣一來,房地產企業可以通過設置專門的獨立核算的物業公司進行收費,以此實現企業營業稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業開發了兩處商品房,并且已經全部售出,這兩處商品房的物業管理費按照每平方米1元錢的標準收取。甲企業將物業費放到了“其他業務收入”科目中進行核算。2009年全年收入共計200萬元,在此基礎上按照代收款項的3%收取手續費,手續費共計6萬元。基于這一現實,如果甲企業不設置獨立核算的物業管理企業,那么代收款項及手續費都應當合并計入甲企業的營業額計算營業稅,甲企業應繳納的營業稅額為(200+6)*5%=10.3萬元;如果甲企業設置了專門的獨立核算的物業公司的話,那么該物業公司只需就手續費收入繳納營業稅即可,應繳納的營業稅額為6*5%=0.3萬元。

(二)土地增值稅

房地產企業關于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點進行稅收籌劃。對土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實行的是累進稅制,只要稅基發生變化,就會對納稅額產生明顯的影響。房地產企業土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定:“納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額的20%時,應就其全部增值額按規定征稅。”這樣就有可能出現因增值額僅稍高于起征點就造成稅負大幅度增加,導致稅后收入降低的現象出現,這也就是稅收籌劃要研究的重要環節。

稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉讓的,應繳納土地增值稅。例如,房地產企業自身擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產開發公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

(三)房產稅

房產稅是以房產為征稅對象,按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入,向產權所有人征收的一種稅。房產稅的計算方法有從價計征和從租計征兩種形式。從價計征房產稅的,依照房產原值,一次減除10%-30%后的余值作為計稅依據,按照1.2%的稅率計算征稅;從租計征的,以房產租金收入為計稅依據,按12%的稅率計征。房產稅存在兩種計征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

(四)企業所得稅

企業所得稅是對企業生產經營所得和其他所得征收的一個稅種,對企業凈利潤的影響是十分巨大的。所以,房地產企業所得稅的稅收籌劃是整個企業稅收籌劃鏈條中的一個重要環節,本文認為應當從分析影響應納稅所得額的因素入手探討企業所得稅的稅收籌劃策略。

企業所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說涉及到企業財務核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產折舊方法、及時、靈活地計提存貨準備金、選擇不同的存貨計價方法等等,同其他企業的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。

四、結束語

通過上述幾個部分的分析論述,可以看到,運用一定的稅收籌劃措施能夠科學、合法、有效的降低房地產企業的應納稅款,增強房地產企業的流動資金,最大限度的擴展企業的經營利潤空間,為房地產企業日后的持續健康發展奠定了堅實的基礎。

參考文獻:

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[3]周天海.房地產開發企業的稅收特點與籌劃措施[J].中國鄉鎮企業會計,2010;4

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關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。

一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀

誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。

過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”許多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。

誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。

在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。

誤區三：預售購房款掛在往來賬面。

將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。

誤區四：不按照合同約定的時間確認收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。

誤區五：隨意調整稅款申報數額

有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。

二、房地產稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。

2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。

“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。

4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。

7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。

三、結語

房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.

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【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。

一、相關借款利息的籌劃實務

由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據10萬元，合理降低稅負。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產開發成本，是企業在該扣除項目納稅籌劃時的首選。

二、利用建房方式的籌劃實務

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實務

一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。

四、優化收入結構的籌劃實務

隨著居民生活水準的提高，逐漸對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經營收入分散，就能節省不少土地增值稅，增加企業收益。在實際操作時，房地產開發企業可設立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產初步完工時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經營收入分散，稅基和稅率減少，可節省稅款。案例：某房地產開發企業銷售個性化裝修商品房，售價為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計算增值額扣除項目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業應繳納的營業稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購房者應繳納的契稅=11500×3%（假設稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業應繳納的營業稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購房者應繳納的契稅=10000×3%（假設稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發現，方式1比方式2企業需多支出稅金583.30元/㎡，而購房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業在營銷實踐中常許諾為客戶贈送裝修、家私等支出，對于發生于竣工驗收日后的裝修、家私等支出的稅務會計核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價的抵減，降低售房價格以少營業稅支出，而且不必外購商品，索取發票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對于銷售時收取的維修基金，應盡量從銷售收入中剝離出來，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關稅金。另外，根據工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規定：若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業3%的稅率；否則，適用服務業5%的稅率。可以用收取的轉分包管理費的方式取代原先收取工程居間介紹費，可以降低適用稅率，達到節稅效果。

五、置業房地產大修理支出的籌劃

置業房地產是指房地產經營企業進行置業投資時所購入的用于生產經營或出租等用途的房地產。由于這部分房地產在使用一段年限后，會發生一些大修理支出，這些支出經常金額較大、大修理時間較長，所以按照規定發生的支出必須區分是資本化還是費用化。《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號）第三十一條：納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出,如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值;如有關固定資產己提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(一)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上：(二)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上；(三)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。此規定(一)在實踐中具有很強的可籌劃操作性。案例：長青公司為改善辦公條件擬斥資140萬對原值500萬的辦公樓進行裝修改造，原計劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規定該項支出140萬無法直接計入本期費用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時加大了房產稅的稅基，使房產稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個工期，分別支出40萬、40和60萬。這樣，首先增加了當年費用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬，假設以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬；再次，增加了凈現金流量，假設公司投資回報率8%，方案二下，維修費用沖減2005年、2006年所得稅費用折現為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復利現值系數）=44.73萬，而方案一下累計折舊折現140÷14×33%×8.5598（14年期年金現值系數）=25.19萬，增加凈現金流量44.73－25.19=19.54萬。可以看出，籌劃效果非常明顯。

六、配套設施開發成本的籌劃選擇

商品房住宅開發項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設計有經規劃部門批準的為業主、租客提供休閑、娛樂及商業服務的配套設施，通稱“配套設施”。“配套設施”的權屬應當由開發商和購房人在商品房預（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設施”所有權歸開發商。“配套設施”的建造成本不單獨核算，而是通過“開發成本”科目并入可售房產總成本內核算，竣工驗收計入“開發產品”并隨房產銷售收入的實現，結轉銷售成本。“配套設施”雖由開發企業管理控制，但無償提供給小業主或租客使用，開發企業推遲辦理或不辦理其產權登記，會計核算上反映為產權不明的賬外資產。采用此法，配套設施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項目，而且可以足額抵減應納稅所得額。由于開發商賬面既不反映“固定資產——配套設施”，也未反映空置的“開發產品——配套設施”，在產權不明的管理階段，更談不上將開發產品轉作經營性固定資產的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產稅的問題，開發企業總體稅負最輕。

七、不同住宅項目分別核算的籌劃

即通過對不同住宅項目分別設立建筑成本項目來核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產開發公司，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。（1）不分開核算時企業應繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬元。（2）分開核算時應繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應納稅額：(10000－80000)×30%=600萬元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應納稅合計：1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因為普通標準住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃還可通過適當銷售價格使普通住宅的增值率控制在20%以內，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價格。方案一：售價為2057元/㎡，扣除項目金額共計1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項目金額的27.75%，應繳納土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅133元/㎡，營業利潤為311元/㎡/㎡。方案二：售價為1927元/㎡，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營業利潤為321元/㎡。

通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產企業可根據實際情況靈活運用。但其前提應是在合法、合理的情況下節稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業價值最大化。

【參考文獻】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財經學院學報，2004，（2）．

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關鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。怎樣運用稅收政策在合法、合理的范圍內盡量做到使企業在保持較高售價的前提下獲得較高的收益，是稅務籌劃人員所要考慮和解決的問題。當然稅收籌劃也是一個綜合學科，它不僅包括稅法知識、經濟法知識還包括會計知識、財務知識等。怎樣運用這些知識為企業服務，實現企業的價值最大化是我們學習和探討的話題。本文針對土地增值稅相關政策和計算內容做出以下簡要分析：

一、房產定價策略分析

根據國稅函發〔1995〕110號文件精神規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20% 的，應對其全部增值額計稅。我們可以根據這一規定，充分利用20%這一指標，找出合理的售價的平衡點，進而達到稅收籌劃目的。

設某市一房地產開發企業甲建造一批普通商品房待售，設房價總收入為T，相應的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為B。如果利用平衡點的決策分析，則最高售價只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業的這一價格水平在保證企業利潤最大化的同時可享受起征點的優惠政策。

例如，房地產開發公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價款為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價格定在1800萬元；方案2：房屋銷售價格定在1900萬元。兩個方案下哪個能使用企業價值最大化，既保證總售價又保證企業利潤呢，現籌劃分析如下：

方案1：

（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬元）

（2）增值額=1800-1529=271萬元。

（3）土地增值稅=0

（4）利潤總額=1800-1529=271萬元。

方案2：

（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬元）。

（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬元。

（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬元。

（4）利潤總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬元。

為保證公司價值最大化，取得最佳銷售和利潤業績，則最高售價按（公式二）應為：T=1430×1.2848= 1837.264萬元，此時利潤額為306.2萬元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過以上分析超過平衡點銷售額利潤增加但現金流出較多，而低于平衡點時利潤降低但現金流出較少，而要取得較好的利潤和現金流量就要將售價定在平衡點越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開核算分析

在激烈市場環境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現在較流行的一種房產銷售策略。在出售之前進行簡單的裝修和維護，安裝一些必備的設施和設備。如果將房地產的裝修、維護以及設施設備的安裝作為企業一項單獨的業務進行獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格，從而控制房地產的增值率，減輕土地增值稅負擔；二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業稅，而分開核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產總售價為350萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同300萬元及裝修合同50萬元，假設全部準予扣除項目總額為200萬元。方案1：全部視為房產銷售收入；方案2：分開單獨核算收入。

方案1：

（1）增值額=350-200=150萬元。

（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬元。

方案2：

（1）增值額=300-200=100萬元。

（2）土地增值稅=100×30%=30萬元。

在考慮營業稅的情況下綜合稅負依然是方案1高于方案2，因此通過以上分析得出，方案2為最佳方案。

三、拆遷補償費用扣除項目分析

國稅發[2006]187號第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

例如甲房地產開發公司銷售2500平方商品房單價為8000元，另外開發500平方為拆遷安置使用。土地價款200萬元，開發成本中除拆遷安置費外為750萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。

方案1：房地產企業用建造的該項目安置回遷戶

（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬元）

（2）增值額=2400-1887=513萬元。

（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬元。

方案2：直接支付貨幣400萬元安置

（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬元）

（2）增值額=2000-1865=135萬元。

（3）土地增值稅=0萬元。

由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費較合適，如果考慮房屋平均售價與實際銷售總價因素，則方案1扣除項目將降低，土地增值稅相應增加，方案2更具優勢。當然如果考慮企業利潤，還要在售價與扣除金額上尋找平衡點，以達企業價值最大化。

四、加計20%扣除政策分析

《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

加計扣除是政府給予的一項優惠政策，但必須合理運用方能取得良好效果，否則會得不償失。如企業購置一塊土地共計花費200萬元，如果進行開發或者是生地變熟地后出售，支出50萬元，則享受土地支出的20%加計扣除優惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬的加扣回報。而如果企業未進行任何開發就銷售，則不得進行任何項目的加計扣除，使企業無法享受到回扣回報。因此這是房地產開發企業要重視和考慮的一個問題。

五、房產銷售中代收費用分析

財稅字[1995]048號第六款規定如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不能作為加計20%扣除的基數。根據以上規定現做如下籌劃。

例甲房地產開發公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬元，并按當地政府的要求，在銷售商品房時代收了300萬元的各項費用。甲企業開發該商品房的支出如下：支付地價款300萬元，房屋開發成本為700萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。方案1：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；方案2：在房價之外向購買方單獨收取。

方案1：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬元。

增值額=4000+300-1800=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬元。

方案2：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬元。

增值額=4000-1500=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬元。

由此得出在增值額不變的情況下，扣除項目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無法使用速算扣除系數，則享受不到扣除增加帶來的好處。

六、利息支出項目分析

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：房地產企業的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。籌劃分析：如果企業預計利息費用較高，房地產開發項目主要是負債籌資，利息支出所占比例較高，則可計算應分攤的利息并能提供金融機構證明，則據實扣除；反之，主要是權益資本籌資，預計利息支出較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。

參考文獻：

[1]《國家稅務總局關于印發的通知》

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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。

一、房地產企業的經營特點及稅負情況

（一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）房地產公司稅負情況

從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發階段涉及的稅種

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如

果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。

（二）企業所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

（三）營業稅的籌劃

1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。

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[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學出版社，2006.

張卓，王紅春.房地產企業稅收籌劃和可行性研究[j].應用能源技術，2007，(11).

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一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。

二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經營活動

實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。

三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議

“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：

（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。

房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。

（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。

房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。

由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。

（四）加強對增值稅發票的管理

房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。

（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法

企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。

四、結語

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我國房地產行業的稅負高于其他行業，特別是在行業快速發展的那些年表現的更為明顯，相關數據顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產行業稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產行業經營的主要特點，對企業涉稅業務進行稅收籌劃有利于企業的資金循環，在符合法律規定的前提下，企業應充分利用國家稅收法規政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產企業整體稅負偏高，并且涉及營業稅、土地增值稅、房產稅等多個稅種，企業客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業經營壓力；第二，行業競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產企業控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力；第三，近些年來，地產行業的快速發展使其成為稅務機關征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產企業稅務風險，規避違法行為的發生。

二、房地產企業稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關法律法規在不斷的完善，并且呈現出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規定，缺乏對稅法殊規定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業無法對自身的涉稅業務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經驗均存在不足，這使得很多企業沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業偷漏、漏稅的情況時有發生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業的長遠發展，而實際上企業是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。例如：某地產公司同時開發兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業稅及附加%56萬元；B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業將這兩處房地產項目命名為同一小區，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業稅及附加140萬元，相比之下便可節稅20萬元，可見企業應具有稅收籌劃意識，它與企業的經濟利益息息相關。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產企業稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業財務人員在辦理納稅業務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業生產經營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業經營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業很多業務都由企業決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業人才，顯然是不合理、不科學的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業的后知后覺，通常都是在事后發現稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規沖突，這也是房地產企業稅收方面經常出現偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業的納稅義務一旦發生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規、政策動態及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業各部門開展業務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規，全面掌握國家稅收政策動態，提升自己的法律意識及納稅成本節約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產企業稅收籌劃負責人的專業能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規學習，不斷更新專業知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業的各種經營風險。在外聯工作上，企業應加強和主管稅務機關的溝通，了解稅務機關的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業務的處理，一定要得到稅務機關的認可后再實際操作。如果企業存在一些內部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業做顧問，例如注冊稅務師、理財規劃師等，這樣可以大大的提高企業稅收籌劃工作的權威性且降低操作風險。

（三）強調做好事前籌劃

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關鍵詞:稅收籌劃;房地產開發企業;財務管理;應用

一、引言

房地產開發行業是近年來發展迅速的行業之一，房地產開發企業面臨著嚴重的市場競爭問題，而涉稅問題屬于法律層面的重要問題，如何合理繳稅、合理節稅避稅成為房地產開發企業管理人的共同問題。房地產開發本身屬于運行周期比較長的項目，企業盈利浮動空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產開發企業就不得不面對優惠政策享受不到、多繳稅、稅務風險高的一系列問題，納稅支出也將成為企業運行成本提升的主要原因。

二、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指企業在不違反國家稅法規定的前提下，通過事先籌劃的方式來合理避稅、節稅來達到涉稅零風險的行為，使企業自主完成的內部管理活動，能夠有效為企業控制運行成本、擴大利潤空間提供推動力，是現代企業重要的內部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國家稅法立法意圖的企業行為，有助于企業的可持續發展，也有助于國家經濟的穩定發展。

三、稅收籌劃在房地產開發企業財務管理中的特點和必要性

(一)房地產開發企業財務管理稅收籌劃的特點

第一，稅收籌劃具有合法性。這一點房地產開發企業稅收籌劃也不例外，房地產開發企業在進行稅收籌劃時必須以國家稅法為基礎，遵循國家稅法的要求，否則，就會將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會增加企業的稅務風險，影響企業的正常生存和發展。第二，稅收籌劃符合房地產開發企業的運行需求。房地產開發企業進行的稅收籌劃，是為了在應交所得稅產生之前根據稅法要求、新會計準則要求、行業和自身發展需求進行合理調整，對不必要的涉稅行為進行規避，節約納稅金額，合理規避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業生產經營行為的合法、科學水平，控制成本支出，提高經濟效益。第三，稅收籌劃具有準確性。房地產開發企業所進行的稅收籌劃涉及企業的每一個部門，影響到各個部門的傳統資金運轉方式、貨物采購方式、人員調動方式，牽一發而動全身。房地產開發企業進行稅收籌劃時，必須要提高籌劃的準確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤的分配合理化，保證財務報告中數據的準確性，保證稅收籌劃方案準確落實于企業部門中，得到順利地開展。

(二)房地產開發企業財務管理中進行稅收籌劃的必要性

1．稅收籌劃能夠提升企業的財務管理效率

在房地產開發企業的日常運行中，投融資、項目推進、應付款項支出、應收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財務管理問題，也都牽涉納稅問題，即使不牽涉企業納稅問題也會涉及員工個人所得稅繳納問題，可以說，幾乎所有的財務管理都與稅收籌劃有關聯。因此，房地產開發企業財務管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財務管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時間、用在正確的地方，切實提高企業資金利用率。

2．稅收籌劃有助于企業實現戰略性發展目標

房地產開發企業的戰略性發展目標歸結到底就是追逐最大的利潤，在此過程中，企業必須從控制成本、提高經濟效益兩方面入手。稅收籌劃是關系到企業稅務成本支出的重要管理活動，企業稅務管理人員進行稅收籌劃的最終目標是合理的節稅、避稅，最大程度上利用納稅優惠政策，在法律允許的范圍內減少納稅總額，降低企業在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關系到企業的稅務風險問題，若稅收籌劃工作不到位，企業沒有合法納稅或避稅方式不合法，都會給企業帶來更大的稅務風險，影響企業的正常運行，影響企業經濟效益的創造。從這兩方面來看，稅收籌劃是企業實現戰略性發展目標的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動企業盡快實現發展目標。

四、稅收籌劃在房地產開發企業財務管理中的具體應用措施

(一)提高稅收籌劃方案的可行性

房地產開發項目的開發過程中始終存在許多的不確定因素，項目的變更、國家某一方面政策的變化、市場價格的變動都會影響項目的推進和最終經濟效益。因此，房地產開發企業必須在投資項目前進行合理的評估，從土地成本、建設成本、項目收益等方面評估企業能夠從中獲取的利潤空間，提高項目的可行性。對于房地產開發企業來講，房地產開發項目是他們涉稅的大頭，項目的投資、負債、收益都會牽扯到企業的納稅金額變化，這也是房地產開發企業稅務管理人員必須聯合財務管理人員進行可行性評估的主要原因。在完成項目的評估后，稅務管理人員還要進行稅收籌劃方案的可行性評估，根據項目的融資模式、投資方式來籌劃合理的投融資時間點、方式、結算渠道，合理降低企業在此過程中的稅負。除此外，房地產開發項目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國家在此方面往往有一定的優惠政策，稅務管理人員要根據國家優惠政策調整投融資方式，盡可能多的享受優惠，盡可能在合法合理范圍內降低企業的納稅金額。

(二)強化對稅金風險的管控力度

稅金是指房地產開發企業財務賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進行專項管理，專款專用，不可隨意調用。房地產開發企業的稅務管理人員的稅務籌劃工作，包括事前風險評估、事中管理、事后監督等工作都會在稅金的應用上得到一定的體現。因此，企業財務人員要做好對稅金的監控工作，全面開展預算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進行稅金使用情況的分析和報告，為接下來的稅務籌劃工作提供基礎數據支持，最大程度上避免稅金風險。

(三)加強增值稅發票管理

增值稅發票是企業納稅申報、享受優惠政策的重要工具，必須引起稅務管理人員的重視。增值稅發票與傳統的營業稅發票有較大的不同，房地產開發企業稅務管理人員要做好票據的管理，保證每一張發票的開具名目、細節準確，保證增值稅發票能夠在抵稅、享受優惠時真正發揮出作用。房地產開發企業在關于資金支出的方面要尋找好的合作伙伴，確保合作伙伴能夠在資金支出后出具正確的增值稅發票，保證己方享受優惠政策，保證成本的降低。

篇10

關鍵詞：房地產；企業所得稅；稅收籌劃；實證

前言：

房地產企業涉及的稅收種類相對較多，其中房地產行業企業所得稅是房地產企業繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產企業繳稅情況進行調查我們發現，我國大部分房地產企業在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業納稅的成本。但是由于房地產企業在進行籌劃的過程中缺乏系統的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產行業企業所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。

1.房地產行業涉稅特點

房地產行業的發展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產企業的發展十分的重視。房地產企業的納稅情況與房地產企業的運營有著密切的關系，并且對房地產企業的經濟效益以及發展方向等都會產生影響。通過對房地產企業的納稅情況進行研究，我們發現房地產企業在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產企業在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產企業進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產企業在進行稅款繳納的過程中，大多數的稅種都按照正常的繳稅方式進行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經營效益良好的房地產企業，在進行房地產開發的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業所得稅籌劃的方式，對企業將要繳納的企業所得稅進行控制，在合法的范圍內將企業需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優的房地產企業稅收籌劃方案。

通過對日常生活中企業所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業所得稅的繳納與企業的借款有著密切的關系，并且隨著企業借款的不斷提升，個人所得稅的數額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產企業進行企業所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發現不同的資金借貸方法產生的企業所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產企業所重視。

3.房地產行業企業所得稅稅收籌劃

對上述案例進行分析我們可以得出，房地產行業可以通過對企業所得稅進行籌劃，降低企業所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發現上述案例只是房地產企業進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產企業可以針對不同的經營階段進行不同的企業所得稅稅收籌劃。

3.1準備階段

我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產企業在進行企業設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內容的了解，完善稅收籌劃的依據。其次，房地產企業應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業的組建形式不僅關系著企業的運營模式，經濟發展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產企業在準備階段應從稅收以及企業發展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業所得稅方面進行了區分的規定。因此，房地產企業在進行分支機構建立的過程中，應用發展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。

3.2開發階段

房地產的開發是一個比較復雜的過程，對房地產開發過程進行合理的把握對于控制企業所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產企業在開發階段首先，應嚴格按照國家相關規定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產企業應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產企業經營過程中的重要環節，為了可以對房地產開發的經濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產企業在進行房地產開發的過程中都會進行房地產的預售工作。因此一般在對房地產銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產的預售部分而言，房地產企業需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業所得稅的繳納。而對于現售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現的經濟收入以及經營過程中的資本支出以及經濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現象出現。

4.總結：

綜上所述，房地產行業在進行發展的過程中，應從多個角度出發對企業內部的資金支出進行控制。通過加強房地產行業企業所得稅稅收籌劃質量的方式，對房地產企業的納稅額進行合理的控制，促進房地產企業的發展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業技術學院）

參考文獻：

[1] 杜敏.房地產企業的稅收籌劃分析[J].當代經濟，2012，13（14）：56-57