導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，稅務(wù)籌劃，稅率

稅收籌劃對企業(yè)具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資額大，建設(shè)周期長等特點。從項目立項到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀

在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資額大，建設(shè)周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現(xiàn)技術(shù)

主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進(jìn)行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃。

（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的房地產(chǎn)稅收籌劃空間。

1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)**房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負(fù)T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。

總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負(fù)均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評估收入的實現(xiàn)，對估計價款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價款只將收回部分確認(rèn)為收入。

四、結(jié)語

以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的技術(shù)及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯(lián)系。所以我們在對某一稅種進(jìn)行籌劃時，應(yīng)考慮其對別的稅種的影響，以達(dá)到降低企業(yè)整體稅負(fù)的效果。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產(chǎn)行業(yè)

近些年，為防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，我國頒布各種關(guān)于土地增值稅的通知及政策法規(guī)，限制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)虛增，發(fā)揮政府調(diào)控能力，即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊熱度不減。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管涉及對營業(yè)稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業(yè)稅負(fù)降到最低程度。稅收籌劃工作是企業(yè)財務(wù)人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的一項舉措。如何認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)繳納土地增值稅的現(xiàn)實狀況，才能采取恰當(dāng)?shù)亩愂诊L(fēng)險規(guī)避措施，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，提升在行業(yè)中的競爭力。

一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)征收土地增值稅的現(xiàn)狀分析

由于我國房產(chǎn)價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現(xiàn)國家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。我國實行超額累進(jìn)稅率對土地增值稅進(jìn)行征收，對于嚴(yán)格的政策調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均產(chǎn)生危機(jī)意識，但現(xiàn)實工作中仍有各種不合理狀況產(chǎn)生。

首先，在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗周期長，核定步驟、內(nèi)容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務(wù)部門規(guī)定的四級稅率要低，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)實際繳納的土地增值稅金額數(shù)目并不顯著，對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售形勢并未產(chǎn)生影響。在巨大的銷售額面前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產(chǎn)生高度重視。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現(xiàn)象時有發(fā)生。由于國家關(guān)于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，一些企業(yè)為降低稅收成本，實現(xiàn)更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現(xiàn)在對國家稅收優(yōu)惠政策的運用，如合作建房有暫免征收的優(yōu)惠，代建費用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規(guī)定方面，利息費用的合理扣除，期間費用的有效轉(zhuǎn)移等都是企業(yè)關(guān)注的重要內(nèi)容。再者，房地產(chǎn)的銷售收入方面的控制，合理控制房產(chǎn)銷售，減少房產(chǎn)增值額，進(jìn)而使得適用稅率降低，稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大減輕。以上幾點都是房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常需要籌劃的降低應(yīng)交稅款的指標(biāo)，如果合理有效籌劃，則對企業(yè)發(fā)展起著極大的促進(jìn)作用，能大幅度節(jié)約企業(yè)成本，增強(qiáng)核心競爭力。但過猶不及，一旦企業(yè)發(fā)生過分追求稅負(fù)的降低，則很可能走向節(jié)稅的彎路，面臨違規(guī)風(fēng)險。因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立有效的審計和評估、預(yù)防機(jī)制，防止稅收籌劃風(fēng)險的發(fā)生，但現(xiàn)行狀況下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能對此產(chǎn)生足夠重視。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對土地增值稅稅收籌劃具體舉措

（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風(fēng)險意識

納稅籌劃的目的是通過相關(guān)法紀(jì)和科學(xué)計算方法的運用，對企業(yè)稅款實施繳納，為企業(yè)爭取更大的利潤增長空間。因此企業(yè)必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業(yè)在稅款繳納方向走彎路，要建立風(fēng)險評估體系，樹立風(fēng)險意識，對土地增值稅的繳納工作產(chǎn)生高度重視。企業(yè)納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能，把握國家政策變動，及時采取應(yīng)對措施，不斷進(jìn)行土地增值稅相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。對于企業(yè)來說，納稅風(fēng)險多種多樣，只有針對企業(yè)自身業(yè)務(wù)狀況，才能制定適合自己企業(yè)發(fā)展的納稅管理體系。這要求企業(yè)在增強(qiáng)業(yè)務(wù)人員稅務(wù)知識專業(yè)性的同時，協(xié)調(diào)好與稅務(wù)主管部門的關(guān)系，遇到納稅問題及時處理，避免產(chǎn)生風(fēng)險和糾紛，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

（二）對土地增值稅的優(yōu)惠政策及時關(guān)注，瞄準(zhǔn)籌劃方向

近年來，我國關(guān)于土地增值稅的政策不斷調(diào)整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應(yīng)及時關(guān)注，瞄準(zhǔn)納稅籌劃方向。現(xiàn)階段主要有兩種稅收優(yōu)惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉(zhuǎn)讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運用這一政策，減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。還有房地產(chǎn)運用土地進(jìn)行投資和聯(lián)營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費用不需繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)合理運用國家政策，確保企業(yè)納稅籌劃科學(xué)合理，使得利潤的有了上升的空間。

（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準(zhǔn)確

土地增值稅涉及的主要項目有利息費用的扣除和期間費用的扣除，還有針對開發(fā)商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃措施時，首先對開發(fā)成本高度重視，這其中包含著多項實際發(fā)生，并可以按照規(guī)定合理扣除的方面。也要對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格予以關(guān)注，對允許扣除的項目進(jìn)行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發(fā)過程中產(chǎn)生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業(yè)的利息扣除方法。或通過銀行貸款，使得利息費用比例增高，可以計入房產(chǎn)開發(fā)成本，予以扣除。此外對于期間費用，如財務(wù)費用、管理費用等項目，合理計算分?jǐn)偅唧w細(xì)化，最終能計入開發(fā)成本，則能實現(xiàn)據(jù)實扣除。對于不同開發(fā)項目，還應(yīng)按比例進(jìn)行費用的分?jǐn)偅@樣能有效節(jié)省稅務(wù)開支。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理定價，將房產(chǎn)分批銷售，控制房產(chǎn)銷售收入，減少房產(chǎn)增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業(yè)減少稅負(fù)的一種籌劃措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊勐.淺談房地產(chǎn)項目土地增值稅的納稅籌劃[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013

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關(guān)鍵詞：建筑工程 房地產(chǎn) 建安企業(yè) 稅收征管

我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展我為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。由于建筑安裝企業(yè)存在施工時間長、投資大的特點，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來，我國的稅收法律法規(guī)日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場經(jīng)濟(jì)的競爭環(huán)境中，如何通過稅務(wù)籌劃，達(dá)到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業(yè)面前的一道難題。部分企業(yè)使用違法違規(guī)的手段進(jìn)行稅務(wù)籌劃，因此，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管。

一、我國建安企業(yè)稅收征管存在的問題

受到金融危機(jī)的沖擊，我國的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來強(qiáng)勢發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)的企業(yè)所得稅征收卻十分困難，在各行業(yè)稅收管理中，基本處于末項的位置。如何在金融危機(jī)的形勢下引導(dǎo)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，依法進(jìn)行納稅，是亟待解決的重大難題。我國房地產(chǎn)與建安企業(yè)在稅收征管中存在的問題如下：

（一）隱瞞預(yù)售收入

部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將預(yù)售購房的金額掛名在其他金額往來上，或者記錄在短期借貸項目中，在賬面上沒有真是的反應(yīng)。不僅如此，部分企業(yè)私下制作憑證，預(yù)售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預(yù)售收入，企圖逃脫所得稅。

（二）隱瞞銷售收入

由于 目前的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢處于低迷狀態(tài)，各地的房地產(chǎn)銷售量大幅下降，銷售價格也降低，導(dǎo)致銷售收入的減少。在經(jīng)濟(jì)勢頭較差的情況下，部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。

（三）混淆應(yīng)稅收入

部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應(yīng)稅收入，不主動向稅務(wù)部門申報。如果被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，再確認(rèn)聯(lián)系。

（四）屬地納稅意識低

建安企業(yè)的流動性較強(qiáng)，由于部分注冊的企業(yè)實際施工地址與注冊地址并不一致，多數(shù)企業(yè)的屬地納稅意識薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊地納稅的事件屢見不鮮。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)及建安企業(yè)實施稅收征管的意義

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國的房地產(chǎn)以及建安行業(yè)得到了快速的發(fā)展，與此同時，房地產(chǎn)的行業(yè)稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)的稅收已經(jīng)成為我國的財政稅收的一個重要的來源部分。

自從新的《營業(yè)稅條例》、《增值稅條例》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實施以來，關(guān)于預(yù)收款項、甲供材等政策的變化較大，確定我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)中關(guān)于預(yù)收款項以及自產(chǎn)貨物的納稅義務(wù)，以及其稅款的計算成為了重點和難點所在，在相關(guān)業(yè)務(wù)處理中，應(yīng)該保持高度的重視。在此基礎(chǔ)上，深入研究探析我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問題，提出進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管的政策與措施，有著至關(guān)重要的意義。

（一）深入探析房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題，有利于分析影響稅收收入的因素

房地產(chǎn)業(yè)和建安企業(yè)歷來是稅收管理的重點，同時也是十分棘手的難點。由于影響稅收的主要因素是經(jīng)濟(jì)因素、政治因素以及稅收征管因素。通過對于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征收問題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實例分析稅收征管因素的影響力。

（二）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于完善稅收政策

隨著我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產(chǎn)行業(yè)在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的突出位置日益顯現(xiàn)。通過對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題的深入研究，尤其歸納整理是針對開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)等稅款征收管理方面的建議，對于完善我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收政策有著重要的意義。

（三）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于開展同業(yè)稅負(fù)分析

稅收負(fù)擔(dān)作為納稅人繳納的稅款占營業(yè)收入的比重，在同同一行業(yè)中，數(shù)值相差不大。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過開展同行業(yè)的稅負(fù)分析研究，根據(jù)各個地區(qū)的不同情況，確定出房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)，根據(jù)稅負(fù)企業(yè)進(jìn)行納稅評估，開展監(jiān)督活動，有利于提高稅收的征管水平。

（四）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于考核稅收征管力度

通過對于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問題的研究分析，在考核評價稅收征管力度、測算地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)之后，可以從稅務(wù)機(jī)關(guān)的另一個角度去分析研究各類稅種的稅收負(fù)擔(dān)情況，考核稅收征管力度，不斷改進(jìn)稅收征管的措施方法，進(jìn)一步提高稅收征管的水平。

（五）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于建立稅收預(yù)警機(jī)制

由于近年來國家實行住房制度和用地制度的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用日益體現(xiàn)出來。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，加強(qiáng)研究探討房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的問題，對房地產(chǎn)及建安企業(yè)與稅收有關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，有利于稅收機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收收入的變化情況，對于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)控、避免稅收漏洞、建立稅收預(yù)警機(jī)制、促進(jìn)稅收征管水平有著積極的意義。

強(qiáng)化房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業(yè)稅負(fù)分析，考核評價稅收征管力度，建立相應(yīng)的稅收預(yù)警機(jī)制，對于促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn)：

篇4

我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點，對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力;第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識，法律意識的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。

例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財務(wù)部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認(rèn)識上的錯誤。企業(yè)財務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實會與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財務(wù)部門獨立負(fù)責(zé)，又沒有給財務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識，以及對此項工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時才要求財務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務(wù)部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當(dāng)激勵手段來鼓勵財務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風(fēng)險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務(wù)師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金 合同 成本 稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，但要想繼續(xù)收獲高額利潤已經(jīng)不可能，如何在現(xiàn)有形勢下保持不敗之地，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)需解決的棘手問題。筆者現(xiàn)就所服務(wù)的某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司如何從加強(qiáng)財務(wù)管理和稅務(wù)籌劃作為制勝點來進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風(fēng)險高、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，可從以下四點著手：

一、加強(qiáng)資金管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期調(diào)研到產(chǎn)品開發(fā)至可預(yù)售狀態(tài)歷時較長，巨額的地價和房屋工程造價，需要投入的資金數(shù)量較大，要使開發(fā)項目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司在拿地前就進(jìn)行了深入的項目可行性研究，對項目總投資作出合理的資金預(yù)算。因為項目開發(fā)的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個開發(fā)項目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時就預(yù)先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達(dá)到項目總投資的40%，以便于后續(xù)向銀行爭取項目開發(fā)貸款。

2、資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產(chǎn)公司財務(wù)部每年第四季度就著手編制下一年度資金預(yù)算，平時配合和協(xié)助各業(yè)務(wù)部門編制各部門的月度、中期資金計劃。每月計劃匯總后對資金作出平衡，嚴(yán)格根據(jù)資金計劃進(jìn)行付款。合同付款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)公司最重要的資金管理環(huán)節(jié)，為嚴(yán)格把好項目用款關(guān)，財務(wù)部對每筆付款尤其是工程施工大額款項，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負(fù)責(zé)人與分管項目的公司副經(jīng)理審核簽字，經(jīng)財務(wù)審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進(jìn)度嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，經(jīng)得起審計檢查。每月末編制"資金月度計劃執(zhí)行反饋表"，對每月資金使用情況進(jìn)行反饋和檢查分析。

二、加強(qiáng)合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的又一重要環(huán)節(jié)。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購合同、設(shè)計咨詢合同等等），作為支付房地產(chǎn)公司各項目用款的依據(jù)。為使合同管理和項目資金的使用更加規(guī)范化、高效化、合理化。

三、加強(qiáng)成本管理

1、成本核算既是企業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費、規(guī)劃設(shè)計費、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費等進(jìn)行了整體測算，進(jìn)而編制項目總投資預(yù)算，并結(jié)合實際工程進(jìn)度情況適時修訂編制"項目投資流量預(yù)算"（自項目開發(fā)原始投入起到項目竣工止），并從靜態(tài)和動態(tài)方面都加以測算，靜態(tài)方面主要測算：股東投資回報率、回收期、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動態(tài)方面主要測算：內(nèi)含報酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)、動態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

該公司非常重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環(huán)節(jié)上都要求員工既從自身做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財務(wù)部準(zhǔn)確地進(jìn)行成本核算打好基礎(chǔ)。

2、在充分掌握各項稅收政策和會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費用，否則將帶來經(jīng)營階段和清算階段的稽查風(fēng)險、稅收風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。在正確按成本對象核算成本的同時，還應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費與開發(fā)費用（即期間費用），這不僅關(guān)系到會計核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)會重點清算和稽查，對已列入開發(fā)間接費中的不合理的部分（包括不合理的借款費用等）予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計算開發(fā)費用和加計扣除部分。 堅持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

四、提高財務(wù)人員素質(zhì)

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性，財務(wù)管理人員不僅要具備專業(yè)財務(wù)知識，同時也要學(xué)習(xí)相關(guān)知識內(nèi)容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經(jīng)常對財務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷更新財務(wù)管理理念，學(xué)習(xí)掌握最前沿的房地產(chǎn)理論知識，鼓勵財務(wù)人員保持刻苦鉆研、循序漸進(jìn)、精益求精、的工作作風(fēng)，以加快財務(wù)管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時準(zhǔn)確的決策信息。

五、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃

1、該公司通過增加扣除項目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產(chǎn)公司可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

2、相關(guān)借款利息的籌劃

由于該房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費用多。所以針對開發(fā)完工之后發(fā)生的利息費用，通過按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分別計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，使其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，據(jù)實扣除，對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

3、銷售房產(chǎn)時的稅收籌劃

該房產(chǎn)公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負(fù)。該房產(chǎn)公司設(shè)立了銷售公司作為分公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時間

篇6

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)

中圖分類號：F812 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8省（市）郵政服務(wù)業(yè)等部分領(lǐng)域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區(qū)，并將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存量高，現(xiàn)已出臺了系列政策法規(guī)解決房地產(chǎn)行業(yè)的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規(guī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響后，提出房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

依據(jù)財稅[2013]36號文件有關(guān)規(guī)定，在現(xiàn)行增值稅17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行業(yè)適用增值稅一般計稅方法；金融保險業(yè)和生活業(yè)則適用于增值稅簡易計稅方法。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅按照銷項稅額減去進(jìn)項稅額方式征收，“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)某項目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費用等房產(chǎn)項目開發(fā)成本為C，在17%的進(jìn)項稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前的稅負(fù)負(fù)擔(dān)為5%*R，“營改增”后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產(chǎn)開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進(jìn)項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕，反之則稅負(fù)加重。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。

第一，代開虛開發(fā)票問題。“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)通過大量虛開代開建材供應(yīng)發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關(guān)法律對于非法購買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴(yán)厲的處罰規(guī)定，這對傳統(tǒng)依賴于代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)而言帶來了不小的法律隱患。

第二，抵扣進(jìn)項不夠問題。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長且各類成本投入復(fù)雜、可抵扣項目少的特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進(jìn)項不夠問題得不到解決，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)成本必定會增加。

第三，公司財務(wù)管理難度增加問題。“營改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進(jìn)項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進(jìn)行稅務(wù)計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)提出了較高要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略

（一）加大財務(wù)人才隊伍建設(shè)力度

“營改增”政策實施后對于企業(yè)的會計核算、保稅等財務(wù)行為提出了更高的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，迎接“營改增”到來需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識和技能的財務(wù)人才，并且做好年輕財務(wù)人員的培育工作，夯實企業(yè)財務(wù)人才隊伍建設(shè)。

（二）改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式

“營改增”后，有關(guān)政策規(guī)定建筑安裝成本的進(jìn)項稅額能夠抵抗，因此房地a企業(yè)可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設(shè)施的投入一方面提高商品房的品質(zhì)和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進(jìn)項稅額，最終達(dá)到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務(wù)的進(jìn)項稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)抓住這一有利政策，積極進(jìn)行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務(wù)時，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項稅額能予以抵扣。

四、結(jié)語

綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來了諸多機(jī)遇。現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動積極性，做好房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本在一個企業(yè)的運行之中扮演著至關(guān)重要的角色，是一個企業(yè)必須面對、不可忽視的問題。因此，合理健康的房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃必須擺在首要位置。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題，也提出了一些具體方法，并且分析了它的重要意義。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險意識較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險，這種風(fēng)險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負(fù)債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項目的應(yīng)稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進(jìn)行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭

在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機(jī)會。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務(wù)管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

(三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時,也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅務(wù)管理;企業(yè)管理;企業(yè)財

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，而稅負(fù)關(guān)系企業(yè)經(jīng)營收益，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在通過各種方式降低稅負(fù)，但這種行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的納稅環(huán)節(jié)多，稅務(wù)管理復(fù)雜性強(qiáng)，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象。但當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅務(wù)管理效能發(fā)揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創(chuàng)新。因此，我國應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理作為稅務(wù)管理的重點內(nèi)容來考慮，制定明確稅務(wù)管理目標(biāo)和策略，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理目的

二十一世紀(jì)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰，帶動了一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個領(lǐng)域，是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民生產(chǎn)總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過各種手段來規(guī)避稅負(fù)，從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，來實現(xiàn)利益最大化。而這種行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，不利于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，維護(hù)市場秩序，應(yīng)積極采取稅務(wù)管理措施，解決房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中各類矛盾問題。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況

通過前文分析不難看出加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要性和必要性。然而，在當(dāng)前的實際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進(jìn)，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點來分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況：

（一）少報現(xiàn)象突出

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)多，項目開發(fā)方式多樣化，與我國稅務(wù)管理上有較大差異，這便給一些房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅制造了可乘之機(jī)[1]。一部分房地產(chǎn)企業(yè)便通過各種手段，少報銷售收入，達(dá)到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經(jīng)濟(jì)適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務(wù)進(jìn)行申報，從而免于承擔(dān)稅負(fù)。此外，還有一部分企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓或贈與房產(chǎn)方式來實現(xiàn)逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。

（二）申報不實

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在計算營業(yè)額申報過程中有意縮減，所申報的數(shù)據(jù)不真實、不準(zhǔn)確性。例如：產(chǎn)品銷售過程中，不對房產(chǎn)以外的各項費用與收入進(jìn)行收錄，如物業(yè)費用、管理費用、有線費用等，從而使?fàn)I業(yè)額得到減少，達(dá)到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業(yè)利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業(yè)通過款項挪用偽造虛假報賬。

（三）掛靠開發(fā)項目稅收流失嚴(yán)重

就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面掛靠開發(fā)項目稅收流失非常嚴(yán)重。在實際房地產(chǎn)企業(yè)稅收過程中本該納入財政核算的款項，卻完全沒有納入財政核算當(dāng)中，并且這些掛靠也沒有建立相應(yīng)賬目，開發(fā)項目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴(yán)重流失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）督促企業(yè)及時申報

通過前文分析可知道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)狀并不理想，偷稅漏稅現(xiàn)象較為突出，非常不利于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此，我國應(yīng)積極采取房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化措施，提升管理效能。下面通過幾點來分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施:督促企業(yè)及時申報想要控制房地產(chǎn)企業(yè)少報行為，避免企業(yè)通過各種手段少報銷售收入，稅務(wù)部門必須要督促企業(yè)及時申報，采取有效監(jiān)督管理措施，對企業(yè)房產(chǎn)項目進(jìn)行檢查，監(jiān)督銷售申報情況，控制企業(yè)申報過程，對銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，要求企業(yè)據(jù)實申報，并將勘察實際情況與申報銷售情況進(jìn)行逐步分析，避免企業(yè)弄虛作假。

（二）監(jiān)控評估和稽查有機(jī)結(jié)合

想要切實有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平，應(yīng)將監(jiān)控評估與稽查有機(jī)結(jié)合，從而彌補以往房地產(chǎn)稅務(wù)管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監(jiān)控評估與稽查來監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況，搞好納稅評估，對應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補征。

（三）加大處罰力度

目前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業(yè)有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應(yīng)加大處罰力度，制定明確的處罰機(jī)制，通過法律威懾作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結(jié)束語：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動國民經(jīng)濟(jì)的源動力。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低經(jīng)營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟(jì)秩序，妨礙了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，我國應(yīng)采取相應(yīng)優(yōu)化措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，要求相關(guān)企業(yè)按量納稅。

作者:林先梅 單位:宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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（西安市房地產(chǎn)經(jīng)營二公司，陜西 西安 710003）

[摘要]隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了很大了發(fā)展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)要點。

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關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)；企業(yè)納稅；企業(yè)稅；稅率

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們住房需求的提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大了發(fā)展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。

1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概念

土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

我國土地增值稅自從開始征收到現(xiàn)在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據(jù)有關(guān)資料調(diào)查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當(dāng)前大環(huán)境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務(wù)總局相繼出臺了一些相關(guān)的稅收政策，使得與房地產(chǎn)企業(yè)相互配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

（1） 眾所周知，過去我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是采用設(shè)立項目公司方式進(jìn)行經(jīng)營，為了達(dá)到躲避稅收目的，往往采用土地進(jìn)行投資或聯(lián)營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規(guī)，其中就有明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

（2） 第二個普遍運用的籌劃方式就是一些房地產(chǎn)單位利用借款費用資本化進(jìn)行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），根據(jù)規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

（3） 第三類房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發(fā)的一部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于商業(yè)型地產(chǎn)之后，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)通過關(guān)系辦到自己名下，從而達(dá)到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應(yīng)的法規(guī)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31 號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展

在我國，企業(yè)的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認(rèn)識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點。同時，我國企業(yè)層次不均，企業(yè)財務(wù)管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業(yè)稅收的籌劃發(fā)展受到嚴(yán)重制約。所以，在一定程度上影響了企業(yè)競爭能力的提高。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業(yè)稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，稅收的現(xiàn)金流及稅收成本很大程度上影響到企業(yè)的利潤，稅收籌劃也成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容之一。另外隨著跨國房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入中國市場，這給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀(jì)初更是發(fā)展迅速。

在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費水平的不斷提升，這為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了一個很好的一個機(jī)會。另一方面，在我國大環(huán)境的影響下，國家對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控也使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)暴利的年代已經(jīng)一去不返了，所以運用稅收籌劃科學(xué)合法的降低稅收負(fù)擔(dān)，，通過科學(xué)的稅收籌劃避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險和實現(xiàn)利潤最大化，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)自身競爭力的重要手段之一。

4進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策

4.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀

將稅收籌劃認(rèn)識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產(chǎn)企業(yè)納稅應(yīng)是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在做決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，千萬不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時，企業(yè)管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，而且還要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個方面。

4.2加強(qiáng)稅務(wù)學(xué)習(xí)、做好培訓(xùn)

企業(yè)在發(fā)展過程中，我們知道在大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關(guān)系。在現(xiàn)代企業(yè)中，有一大部分員工對稅法是有些了解的。可絕大多數(shù)企業(yè)職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業(yè)要定期的對員工進(jìn)行稅法宣傳和稅務(wù)培訓(xùn)。根據(jù)經(jīng)驗，通常我們對職工進(jìn)行培訓(xùn)要經(jīng)過這三個方面：（1）針對全體財務(wù)人員要進(jìn)行定期的稅法培訓(xùn)，一般每季度進(jìn)行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業(yè)管理層的稅法培訓(xùn)，一般每年進(jìn)行兩到三次，強(qiáng)化管理層的稅務(wù)理念；（3）針對企業(yè)全體員工的不定期的稅法知識普及培訓(xùn)。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務(wù)管理人員或者財務(wù)人員的事，而需要企業(yè)全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務(wù)籌劃。

4.3樹立依法納稅理念

以法律為準(zhǔn)繩。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在國家法律條文的允許下結(jié)合相關(guān)稅收法規(guī)政策根據(jù)自身的情況進(jìn)行合理籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有風(fēng)險意識，注重稅收籌劃風(fēng)險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規(guī)的前提條件下，要通過對自身經(jīng)營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業(yè)納稅行為發(fā)生之前進(jìn)行財務(wù)預(yù)算，正確計算稅額以及合理規(guī)劃完稅期間，以達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化企業(yè)，強(qiáng)化稅收籌劃不是進(jìn)行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復(fù)繳稅，進(jìn)而達(dá)到合理避稅的程度。

5房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規(guī)劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規(guī)劃繳稅期間，企業(yè)將會負(fù)擔(dān)很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現(xiàn)了一些宏觀調(diào)控的政策，在這樣的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產(chǎn)企業(yè)因為資金鏈斷裂已經(jīng)破產(chǎn)，產(chǎn)生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營熱情，使得房地產(chǎn)企業(yè)即能增加利潤，實現(xiàn)利潤最大化，又能依法納稅，承擔(dān)社會責(zé)任，使得企業(yè)良性發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實意義，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。

參考文獻(xiàn)：