導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財務報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：財務報告舞弊 房地產(chǎn) Logistic回歸模型

我國的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀80年代中期，是一個成長性很高的行業(yè)。如今，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟生活中已有舉足輕重的地位，但由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、基礎差，其企業(yè)缺乏規(guī)范性管理，企業(yè)的財務狀況也面臨會計核算體系不健全、缺乏有效的內(nèi)部控制制度等問題，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務報告舞弊的風險加大。本文結合房地產(chǎn)企業(yè)的相關運營特點和財務特征，在國內(nèi)外財務報告舞弊現(xiàn)有的研究基礎上建立一套適合我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務報告舞弊的識別模型。同時找出識別房地產(chǎn)企業(yè)財務報告舞弊的關鍵指標，為各有關信息使用者的決策提供依據(jù)。

一、文獻綜述

（一）國外文獻 西方國家資本市場產(chǎn)生時間較長，國外學術界較早地進行了上市公司財務報告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列舉的方式對財務報告舞弊作了定義。在他們看來，財務報告舞弊就是系統(tǒng)性的利潤操縱。霍華德.R達維亞（2004）認為財務報表舞弊指的是在企業(yè)向外界披露財務報表時有意將財務報表上的一項或多項余額虛報的一種欺詐。在Michael R.Young看來，只有違規(guī)的財務報表被用于決策并造成損失時，這種違規(guī)才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等從行業(yè)、董事會特征、財務指標等方面對財務舞弊公司的征兆做了進一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）運用財務指標建立Logistic模型，Beneish（1997）通過建立Probit模型來識別財務報告舞弊現(xiàn)象。

（二）國內(nèi)文獻 與西方國家相比，我國證券市場建立時間相對較晚，所以我國學者對上市公司財務報告舞弊現(xiàn)象主要進行規(guī)范研究。阮錦勤（2003）以48家被公開實施舞弊的上市公司為樣本，對財務報告舞弊的現(xiàn)狀進行了多角度的考察，并通過反映舞弊征兆和舞弊特征的兩類指標建立Logistic回歸模型，結果表明調整后每股現(xiàn)金和應收賬款與收入比兩個指標可以識別財務報告舞弊公司。明（2006）以8個財務指標為變量進行研究，最終建立了一個由應收賬款周轉率、毛利率指數(shù)和資產(chǎn)質量指數(shù)為變量的舞弊識別模型。陳國欣、呂占甲、何峰（2007）研究回歸模型表明：實際上只需要盈利能力、管理層持股比例、獨立董事規(guī)模、審計意見四個變量就可以較好地識別預測上市公司財務報告舞弊，而且通過Logistic 回歸技術建立的模型整體識別正確率已達95.1%，可以說效果相當顯著。梁杰、任茜（2009）在我國上市公司財務報告舞弊信號的審計與識別一文中從公司管理層、關系對象、公司治理結構及內(nèi)部控制制度等方面揭示了財務舞弊的跡象。

二、研究設計

（一）研究假設 本文以我國上市房地產(chǎn)企業(yè)財務報告為樣本，通過綜合考察上市房地產(chǎn)企業(yè)公開的財務數(shù)據(jù)，尋求舞弊房地產(chǎn)企業(yè)在財務指標上共有的，能區(qū)別于未舞弊公司的特征，從而建立一個由多方面指標反映的識別模型。由此，本文提出以下假設：

假設1：:所有可以公開獲得的財務報表數(shù)據(jù)是真實、公允的

假設2：被中國證監(jiān)會公開進行行政處罰的上市房地產(chǎn)公司均為有舞弊行為的公司

假設3：未受行政處罰的房地產(chǎn)公司均為財務報告正常的公司（即非舞弊公司）

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計內(nèi)控制度；措施

中圖分類號：F23文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2012）12-0121-02

1 內(nèi)控制度的概述

內(nèi)部控制是企業(yè)對會計業(yè)務活動進行組織、制約和考核的程序和措施，并且明確企業(yè)內(nèi)部職能部門的職責和權限，相互之間形成緊密聯(lián)系、相互協(xié)調和相互制約的控制系統(tǒng)，從而保證企業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營管理目標。內(nèi)控制度可以根據(jù)不同的控制目的，分為兩大類會計控制和管理控制。會計控制的主要目的就是保護企業(yè)資產(chǎn)和物資的安全性，保證企業(yè)會計信息的真實性和完整性，合理的控制企業(yè)的財務活動；管理控制的主要作用是保證企業(yè)的經(jīng)營方針和企業(yè)決策的貫徹執(zhí)行，促進企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的經(jīng)濟性和效率性。內(nèi)部控制的主要母的是確保企業(yè)資產(chǎn)的安全性，企業(yè)財務信息和財務報告的可靠性。

內(nèi)部控制對企業(yè)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的合法性；（2）有助于實現(xiàn)管理層的經(jīng)營方針和目標；（3）保護企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，以免企業(yè)資產(chǎn)流失；（4）保證企業(yè)會計業(yè)務和會計信息資料的真實性和完整性。房地產(chǎn)企業(yè)具有高投資、高風險和周期長的特點，防范企業(yè)財務風險是企業(yè)財務管理的首要目標，而完善的內(nèi)控制度能夠充分保證房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。近年來，國家不斷對房地產(chǎn)企業(yè)進行調控，房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度也日漸完善。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度，對于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益有著非常重要的意義。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的建設原則

房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)控制度的建設需要符合以下幾個原則：（1）內(nèi)控制度的合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度必須要符合國家的法律法規(guī)，還要符合相關政府監(jiān)管部門對企業(yè)的監(jiān)管要求；（2）內(nèi)控制度的全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制涵蓋了房企業(yè)所有的財務活動，內(nèi)控制度應該滲透到企業(yè)財務活動的決策，財務的執(zhí)行，財務的監(jiān)督和財務反饋等環(huán)節(jié)，避免在企業(yè)的財務活動中企業(yè)的內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞；（3）內(nèi)控制度的重要性原則。企業(yè)的內(nèi)部控制應當突出重點，針對企業(yè)財務中重要、高風險的事項和環(huán)節(jié)采取積極有效的控制措施，避免企業(yè)財務的重大缺陷存在；（4）內(nèi)控制度的有效性原則。內(nèi)部控制需要保證能夠實現(xiàn)企業(yè)的內(nèi)部控制目標。房地產(chǎn)企業(yè)的員工必須嚴格執(zhí)行內(nèi)控制，及時的處理企業(yè)內(nèi)部控制在建立和實施的過程中變現(xiàn)出來的問題； （5）內(nèi)控制度的適應性原則。企業(yè)的內(nèi)部控制應該要體現(xiàn)出企業(yè)財務活動的規(guī)模、特點和財務風險狀況，還需要不斷改進和完善房地產(chǎn)企業(yè)項目環(huán)境和企業(yè)管理要求；（6）內(nèi)控制度的成本效益原則。內(nèi)部控制應合理的權衡企業(yè)成本和企業(yè)效益的關系，充分體現(xiàn)出內(nèi)控制度的有效性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控制度的現(xiàn)狀

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控制度有待進一步完善

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度在某些方面都不夠完善，例如內(nèi)部環(huán)境、風險評估、控制系統(tǒng)、信息與溝通以及內(nèi)部監(jiān)督等。造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不完整的原因，一方面是在制定過程中沒有充分考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；另一方面就是沒有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，盲目地構建內(nèi)控制度，沒有系統(tǒng)化，使得內(nèi)控只停留在分散的制度文字編制的層面上，缺乏與之配套的操作流程，使得失去了實用性和可操作性。

3.2 房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境復雜

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控缺乏具有可操作性、規(guī)范化的文件。有的企業(yè)根本沒有制定相應的制度與規(guī)范，而有的企業(yè)即使有相關的制度與規(guī)范，但是又沒有可操作性，缺乏一個制定具體規(guī)范的計劃；行使內(nèi)控行為主體素質有待提高，不能完全滿足實際工作需要；存在著比較嚴重的多頭管理、各自為政的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度在客觀上大大增加了。

3.3 外部環(huán)境的影響

隨著經(jīng)濟全球化趨勢的日益加劇，現(xiàn)代企業(yè)的外部環(huán)境變得日益復雜，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國內(nèi)企業(yè)的競爭，還要面臨國際企業(yè)帶來的壓力和挑戰(zhàn)。再加上房地產(chǎn)行業(yè)其本身的特殊性，資金投入大，風險高，控制難度大等等。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性也是導致內(nèi)控復雜的主要因素，在會計核算方面，房地產(chǎn)企業(yè)不可能，也沒有必要去進行各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本的計算。

4 加強房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的措施

4.1 建立科學合理的員工績效考核體系

房地產(chǎn)企業(yè)建立科學合理的員工績效考核體系需要從以下幾個方面方面著手：（1）做好企業(yè)績效考核前的準備工作。推行績效考核最強大的動力來源于公司決策層的支持，做好企業(yè)的宣傳和動員工作，策劃好企業(yè)考核工作的執(zhí)行方案，例如：成立企業(yè)績效考核工作小組，明確工作人員的工作職責和任務；（2）制定完整的崗位說明書，這是做好企業(yè)績效考核工作的前提條件，企業(yè)的績效考核的目的就是考察企業(yè)員工的崗位職責和員工工作任務的完成情況；（3）企業(yè)經(jīng)營目標的分解。企業(yè)的戰(zhàn)略計劃可以分解為企業(yè)的年度經(jīng)營指標，企業(yè)的年度指標又可以分解程企業(yè)的季度經(jīng)營指標和企業(yè)個人年度任務指標；（4）持續(xù)改進考核體系。企業(yè)績效考核的組織者，應充分了解廣大員工對企業(yè)的意見和提議，在實踐過程中不斷的完善，這樣企業(yè)的績效考核工作才能進一步的進行；（5）做好企業(yè)的考核績效計劃和考核反饋工作。在進行績效考核之前，企業(yè)的主管人員要與員工進行有效的溝通，制定良好的績效計劃，讓企業(yè)和員工一起共同確認績效考核指標和績效考核標準。

4.2 健全房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控有關規(guī)章制度

一個企業(yè)的規(guī)章制度是企業(yè)行為的標準和基礎，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有法可依，有章可循。健全房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控相關制度主要要做好以下幾個方面的工作：（1）要做到房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理有章可循，有法可依，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要建立起一系列完善的規(guī)章制度，但這些制度要以《會計法》、《公司法》和《會計基礎工作規(guī)范》為依據(jù)，并且要根據(jù)企業(yè)的實際情況，還要符合企業(yè)的財務管理體制，企業(yè)的固定資產(chǎn)管理制度，企業(yè)的利潤分配管理制度，不斷的完善規(guī)章制度，提高企業(yè)規(guī)章制度的科學性；（2）企業(yè)還需要明確規(guī)定企業(yè)的每個員工每天必須做什么，針對具體的情況應該怎樣做等，從而保證責任制的實施，讓企業(yè)的每位員工都能清楚的認識到自己應該承擔的責任，保證每位員工都能自覺遵守，還要針對員工建立起有效的激勵機制和企業(yè)監(jiān)督約束機制。在日常工作過程中，嚴格執(zhí)行規(guī)章制度，增強企業(yè)規(guī)章制度的執(zhí)行力度。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)要真正落實各項財務管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)真正落實財務管理工作的前提條件就是要明確各崗位職責，明確責任制，各負其責。房地產(chǎn)企業(yè)落實財務管理工作要做好以下幾個方面工作：（1）企業(yè)應完善法人治理結構,健全企業(yè)各項財務管理職能，完善各企業(yè)之間資金往來的財務手續(xù)，搞好企業(yè)的利潤分配管理，避免企業(yè)財務風險；（2）企業(yè)會計基礎工作的統(tǒng)化和規(guī)范化，會計人員要根據(jù)企業(yè)會計基礎工作的要求，建立企業(yè)會計賬冊，嚴格辦理會計手續(xù)，仔細的進行會計核算；（3）會計人員要加強企業(yè)會計原始憑證的審核和企業(yè)財務收支的監(jiān)督工作；（4）定期核對企業(yè)會計賬簿數(shù)據(jù)和企業(yè)庫存現(xiàn)金和實物以及各企業(yè)之間的往來賬款，確保企業(yè)的賬目清晰和準確；（5）會計人員要嚴格編制會計報表，為企業(yè)財務會計報告信息的準確性和真實性提供最基本的保障。

5 結語

房地產(chǎn)企業(yè)的建設周期很長，消耗量也很大。建立完善的會計內(nèi)控制度，對于房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)只有建立科學的內(nèi)控制度，才能讓房地產(chǎn)項目實現(xiàn)成本最小化，達到經(jīng)濟效益最大化的目的，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會經(jīng)濟效益。

參考文獻

［1］楊文.房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的建立與實施［J］.新財經(jīng)（理論版）,2011,（2）:276.

［2］馮自臣.淺談企業(yè)會計電算化條件下的內(nèi)部控制［J］.華章,2009,（11）:8-17.

［3］袁濤.內(nèi)控制度對企業(yè)的重要性［J］.時代經(jīng)貿(mào)（學術版）,2008,6（23）:222-225.

篇3

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會計信息質量 會計準則

一、前言

當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關注,房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實施新企業(yè)財務會計準則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質量存在的問題

(1)風險信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業(yè)項目開發(fā)風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風險性的特點,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關風險的企業(yè)財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。

(2)會計核算準則指引不夠完善,業(yè)績評價信息不夠客觀

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認收入往往要經(jīng)歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善

當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系不規(guī)范,收入確認制度有待改善

當前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關的財務會計體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業(yè)簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發(fā)票確認收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權過戶手續(xù)時確認收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認情況企業(yè)年報信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報由于當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現(xiàn)在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業(yè)自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會計信息質量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業(yè)的預售政策以及相應的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預售政策不同,往往會對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預售政策規(guī)定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業(yè)還應當在財務報告附注中增加相關分項目現(xiàn)金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個項目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關費用,而且在企業(yè)當期的資產(chǎn)負債表中也增加等額的負債,這就會對企業(yè)當期的財務狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計

針對當前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度的問題,相關企業(yè)必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點以及相關的管理要求而制定的內(nèi)部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內(nèi)部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的財務會計規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計,通過進一步完善內(nèi)部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規(guī)范進行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當前房地產(chǎn)會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認方法。

四、結束語

由于我國當前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計準則與相關制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻:

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篇4

以前，我國房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人昨舌，房地產(chǎn)企業(yè)利用會計準則漏洞操縱利潤的大有人在．這極大的擾亂了國家正常的市場經(jīng)濟秩序。2006年2月15日，財政部了39項企業(yè)會計準則，2007年1月1日．新會計準則在我國地產(chǎn)類上市公司實施．新的會計準則的實施對我國當今房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理與經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。

本文將新舊會計準則進行對比，從涉及當今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā)，重點探討了新會計準則對我國當今房地產(chǎn)企業(yè)的影響．結合我國實際情況分析其應用的積極之處以及存在的問題，并對新會計準則進行了思考，提出了相關對策分析，以期為促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。

二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關的會計處理上的主要變化

1、《投資性房地產(chǎn)》準則的引入在舊的會計準則中。以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算的，并且投資性房地產(chǎn)是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。新準則體系增加‘T《投資性房地產(chǎn)》準則，對投資性房地產(chǎn)做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

2、《收入》準則的變化以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結算賬單提交買受人并得到認可作為房地產(chǎn)收入確認的依據(jù)．雖然比較簡單而便于會計實務操作，但其未能反映銷售的實質，且理論上缺乏合理性。新《收入》準則以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標志，雖然要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力．但理論上更具有合理性。

3、《資產(chǎn)減值》準則的變化及其意義以前，上市公司“盈利上升，多計提跌價準備；盈利下滑，再將跌價準備沖回”，運用資產(chǎn)減值準備的計提和沖回來操縱企業(yè)利潤，調節(jié)盈利。實施新會計準則后，上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備和按成本計量的投資性房地產(chǎn)的減值準備，使得利潤操縱的這一主要途徑被封死。

4、《借款費用》的變化及其意義借款費用準則的變化有以下幾方面：擴大了借款費用資本化的資產(chǎn)范圍；擴大可以資本化的借款范圍；借款費用扣除項目規(guī)定更加嚴謹科學。

首先，借款費用可資本化范圍的擴大，將使生產(chǎn)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對借款費用中應予資本化的利息金額，扣除了尚未動用的借款資金存人銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益。其次，新準則還要求披露資本化率和利息資本化金額，這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。

三、新會計準則對當今房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)恼嬗绊?/p>

1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價值企業(yè)從采用成本模式轉換為公允價值模式．視為會計政策的變更，根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定進行處理。因此．在采用新會計準則公允價值模式的首年，各相關上市公司將會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量．其影響結果是．這些上市公司的上年度的資本公積f其他資本公積1將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。同時，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)時．公允價值大于原賬面價值的差額也將計人所有者權益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn)，達到更好地披露其真實價值的目的。

2、增強會計信息真實性和可靠性新會計準則引入公允價值的后續(xù)計量模式，可以反映出房地產(chǎn)隨時間變化的真實價值，提高了會計信息的真實性和可靠性。同時，新準則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，需要單獨披露其種類、金額和計量模式，還有兩種計量模式下的詳細信息。新準則下的財務報告相當于一份詳細的調查報告，信息披露更加規(guī)范、詳細，這大大增強了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的真實性和可靠性，從而使企業(yè)信息披露更加透明．利用資本市場融資更加便利。

四、新會計準則對當今房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)呢撁嬗绊?/p>

1、加大了會計槽算的工作量新的會計準則體系對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細規(guī)定。對不同房地產(chǎn)類型的明細劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認．以便向財務會計報告使用者提供與企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關的會計信息．在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。

2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績波動新準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量．但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的．可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計人當期損益。這勢必會影響到。房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期問財務狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。

3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的．所以人們除了關注企業(yè)的盈利狀況外，會更加關注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價值計量投資性房地產(chǎn)．使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值．但沒有形成實質性的現(xiàn)金流人。新會計準則并沒有對其價值重估帶來的當期損益稅收安排做出明確解釋，如果按照現(xiàn)行的評估增值會計處理方式，雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款．不影響當期應計稅款，但由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，使得企業(yè)利潤提前實現(xiàn)．就要繳納相應的所得稅，反而導致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出

五、應對新準則不利影響的措施

作為房地產(chǎn)企業(yè)而言．一方面要積極利用新會計準則的利好政策促進企業(yè)的發(fā)展：另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對性的采取措施，盡量避免其帶來的不利影響

1、調整資金來源結構針對新會計準則的出臺導致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問題．房地產(chǎn)企業(yè)必須調整資金結構，擴大資金來源。對當今房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能過分依賴銀行貸款，而要重點注意實現(xiàn)資金的多元化來源渠道。

2、加強企業(yè)成本控制新會計準則的出臺．必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)利潤最大化．必須加強成本控制。包括明確成本控制]：作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機構、貫徹成本控制思想等。

3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉為投資性房地產(chǎn)的時機是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)?這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉讓，并且比較容易實現(xiàn)轉讓的情況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨；在不打算近期轉讓的情況下．公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)。

4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計價模式新會計準則雖然引入『公允價值計量模式，但對于這一模式的運用尚有一定的保留。因而采用公允價值模式對企業(yè)也存在著某些不利因素。因此，即使對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式應該相機選擇

5、加強人員培訓新會計準則的實施．對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術操作能力提出了更高要求．財務方面的改革將不斷加重公司財務總監(jiān)的工作量。這樣對于房地產(chǎn)企業(yè)來說應特別注意管理人員是否對新會計準則的精神做了正確的傳達，財務人員是否真正了解領會了新會計準則的精髓、要點和內(nèi)容，以及是否能做好新會計準則的銜接工作。要想讓財會人員盡快熟悉新制度的運作，就必須重視對財務人員的繼續(xù)教育，這樣不僅能使我們財務人員最快、最準確的學習和掌握不同時期的制度，也能大大減少企業(yè)成本，降低企業(yè)財務風險。

篇5

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計核算；問題；對策；分析

一、房地產(chǎn)會計核算的基本內(nèi)容

通過對相關文獻研究以及結合筆者工作實踐來看，會計財務核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：

（一）現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算

對房地產(chǎn)財物核算工作來說，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實踐來看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業(yè)務。除了這項基本業(yè)務外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確保現(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。

（二）建筑用材核算

建筑用材核算是房地產(chǎn)會計財務核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預處理和儲備保管這三項內(nèi)容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據(jù)所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。

（三）房地產(chǎn)運營成本核算

房地產(chǎn)運營成本核算上，其會計財務工作內(nèi)容主要涉及以下幾個方面：一是建設與經(jīng)營成本支付安排，并依據(jù)相關規(guī)范做好這兩項工作中監(jiān)督管理；二是各項建設運營費用地調整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設與開發(fā)成本核算，并對開發(fā)期間所投入各項資金予以評估與測驗。

（四）經(jīng)營單位營銷利潤核算

經(jīng)營單位營銷利潤核算是房地產(chǎn)會計財務核算最后一項工作內(nèi)容，結合工作實踐來看，此項會計財務核算重點在于計算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營所得利潤、已售現(xiàn)房總量以及應繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財務人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤目標制定中去。另外，經(jīng)營單位營銷利潤核算工作中還應做好以下兩點工作：首先，財務人員需要特別注意做好財務賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅實基礎。其次，結合本房地產(chǎn)企業(yè)會計財務工作實際，構建或完善財務管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學合理運用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的意義

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會計核算的任務主要在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動進行財務核算， 通過及時、準確的統(tǒng)計企業(yè)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過核算與審核所得數(shù)據(jù)后來給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供會計各類財務報表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學的發(fā)展策略。然而隨著國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進行調控， 抑制房價的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，進而降低企業(yè)的財務風險，對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題

（一）會計核算科學設置過于繁雜

會計科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會計核算目標、任務或是房地產(chǎn)經(jīng)營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會計業(yè)務運作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會計活動情況，企業(yè)必須要嚴格依照國家有關規(guī)章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設置會計科目時也應當依照相關法規(guī)來進行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業(yè)賬目處理變得復雜，而且還會與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實際情況不相符，從而導致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

（二）收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產(chǎn)生財務費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產(chǎn)預售許可證來開展相關市場銷售活動，且收取一定的預訂保證金。此時大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預收暫時款當做其收入來源。然而，在專業(yè)角度看來，這預收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實際到賬時才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。

（三）會計核算工作內(nèi)容繁復缺乏配比性

不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務類型比較繁雜，且經(jīng)濟活動也具有一定的復雜性。房地a行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

四、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目即合理分類與簡化有關規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應當根據(jù)企業(yè)的實際規(guī)模以及項目的具體情況來進行。其次，應優(yōu)先考慮項目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關工作人員必須要進行實地調查工作，并將核算重點放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級科目。在核算時開發(fā)成本過程中，應當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據(jù)實際項目開發(fā)時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產(chǎn)企業(yè)運營時所產(chǎn)生的資金進行核算時，應當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財務情況。

（二）加強收入、費用等核算工作的落實開展

確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應當明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴格按照房地產(chǎn)企業(yè)實際擁有商品房、土地面積和有關配套設施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業(yè)按揭貸款以及預先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當中，房地產(chǎn)企業(yè)務必要依據(jù)實際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應當要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務信息披露的質量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項項目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動中的信息，從而有效提升企業(yè)財務信息的有效性與實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應當根據(jù)自身發(fā)展特點以及管理模式來建立起完善的財務管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預收到的暫時款，做到專款專用。

（三）確保房地產(chǎn)會計核算工作具有配比性

因為房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領域，所以其會計核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應當要確保務人數(shù)充足，從而可以確保可以對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓工作，確保企業(yè)財務人員的專業(yè)素質和我國市場發(fā)展相適應。其次，應當大力引進以及應用現(xiàn)代化技術來開展會計核算工作。積極應用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術促進能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關數(shù)據(jù)的精準性，提升會計核算效率。再者，應當做好各類會計基礎工作，并將相關監(jiān)管工作落實到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項基本建設項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內(nèi)向各級部門提供系統(tǒng)、準確、詳細的財務報告。此外，應當形成社會、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監(jiān)管工作。

五、結束語

總而言之，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過程中依舊會有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關財會人員全面掌握會計核算的內(nèi)容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質量，進而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

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[5] 詹卉. 房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進方法總結[J]. 低碳世界， 2015（17）：159-160.

篇6

    關鍵詞：金融危機；房地產(chǎn)企業(yè)；公允價值

    公允價值的概念最早是由上世紀七十年代成立的美國財務會計準則委員會提出的，并開始應用于一些非貨幣性資產(chǎn)和債務的案例之中。至八十年代，美國發(fā)生了儲蓄和貸款危機，人們對歷史成本會計產(chǎn)生了懷疑，將目光轉向了公允價值計量模式。自此，公允價值計量模式得到了廣泛的應用和不斷的擴展。但是，公允價值的探索與應用并不是一帆風順的，2008年9月在美國全面爆發(fā)的金融危機就是一次深刻的教訓。

    一、金融危機的爆發(fā)

2008年9月爆發(fā)的金融危機與房地產(chǎn)企業(yè)及公允價值計量模式有著密切聯(lián)系。它從本質上來說，就是美國的房地產(chǎn)次級抵押貸款引發(fā)的。

    在此之前，美國的房地產(chǎn)市場供

不應求，銀行、金融機構為獲得高額的利息收入，開始向還款能力比較低的人提供房屋貸款。但是這種貸款能夠確保收回是有前提的，一是房地產(chǎn)價格要不斷上漲，確保貸款人無法償還貸款的情況下，有足以償還房貸的不動產(chǎn)作抵押；二是有相應的監(jiān)管部門保證該貸款的質量。

    而顯然，當時美國的金融監(jiān)管能

力已經(jīng)無法跟上金融衍生產(chǎn)品發(fā)展的步伐。加之，2007年開始房地產(chǎn)價格急速下降，次級抵押貸款無力償還，導致了次貸危機，并引起一系列金融衍生產(chǎn)品的價格下跌，從而爆發(fā)了全球金融危機。

    二、公允價值視角下的金融危機

公允價值的確定來源有三個：1、活躍市場上的公開報價；2、最近市場上的交易價格；3、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

    美國房地產(chǎn)使用的就是公允價值的計量模式。當房地產(chǎn)價格處于連續(xù)上漲階段，其公允價值遠高于歷史成本，因此，這類企業(yè)就需要確認大量的未實現(xiàn)的增值額，而這些全部計入了企業(yè)當然的凈利潤。而當房地產(chǎn)價格下跌時，又因其公允價值急速下滑，導致以前未實現(xiàn)的公允價值變動損益一夕之間就要轉回，并確認相應的變動損失。這就導致了一個原本看起來優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)，短時間內(nèi)就可能面臨財務破產(chǎn)的命運。這也是金融危機來勢如此迅猛的一個原因。所以，在當時曾有人將公允價值計量模式看作是金融危機的罪魁禍首。

    其實不然，公允價值的應用是有條件的。在一個金融市場比較平穩(wěn)的條件下，公允價值計量模式不僅能真實、公允地反映一個企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果，而且不會引起資產(chǎn)、收益的大幅波動。在金融危機的背景下，公允價值只是起了放大鏡的作用，使得這種市場變化效應在一定程度上被放大，引起市場的恐慌，促使房地產(chǎn)及相關金融產(chǎn)品的進一步下跌，從而導致了危機的加劇。但這并不能說是公允價值這一計量模式的問題，關鍵還在于美國的金融監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)泡沫嚴重，以及當時的市場環(huán)境已經(jīng)不適用于公允價值。

    三、公允價值在我國房地產(chǎn)企業(yè)應用中存在的問題2006年新會計準則頒布，擴大了公允價值的使用范圍，其中對投資性房地產(chǎn)的初始確認、后續(xù)計量、計量模式的轉變以及投資性房地產(chǎn)的轉換、處置等都作出了明確規(guī)定。但這只是一些條文規(guī)定，實際應用時仍存在著一定難度。

    （一）房屋估價問題。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會對土地的需求增加，而土地的總量有限，從而導致土地價格的大幅上漲。利益的驅使，導致大部分企業(yè)、個人紛紛投入房地產(chǎn)這一行業(yè)，加速了其價格的上漲。結果使得根據(jù)當前市場環(huán)境對房地產(chǎn)作出的評估價格遠高于其實際的價值。

    （二）財務報告數(shù)據(jù)的可比性受到損害。投資性房地產(chǎn)公允價值的確認依據(jù)，新準則要求以同類或類似房地產(chǎn)在活躍的交易市場中的價格為參考。而現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格還與其他好多因素相關。例如，同樣一處房產(chǎn)在一線城市就比在二線城市的價格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁華地段比市郊也要高出許多。這些對房地產(chǎn)價格影響很大的因素，報表使用者無法從企業(yè)的財務信息披露中獲得，從而無法判斷企業(yè)所采用的計量模式，這就損害了公允價值計量的可比性。

    （三）企業(yè)凈利潤的大幅波動。對于一些“暴漲”的投資性房地產(chǎn)以公允價值計量，那么企業(yè)會將其公允價值變動的增值額全部計入當年的凈利潤，造成企業(yè)凈利潤的大幅波動。對于投資者來說，必須正確評價這部分增值所帶來的利潤才能做出有利的投資決策。

   778論文在線

    四、金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的啟示采用公允價值計量模式對我國的投資性房地產(chǎn)進行計量，不僅能增強會計信息的相關性、真實反映企業(yè)的價值，而且有利于企業(yè)的融資，從某一程度上來說，能夠增加我國上市公司數(shù)量，同時也可以提高我國資本市場的活躍程度。對于我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，我們可以類比金融危機發(fā)生以前的情況。

    （一）我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了連續(xù)幾年突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)價格一路狂飆。而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，基于資金短缺以及轉嫁風險的需要，其資金來源主要是銀行貸款。這就出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)、資產(chǎn)價格與信貸增加如影隨形的局面。從另一個方面說明了公允價值是順經(jīng)濟周期的。在公允價值的作用下，當房地產(chǎn)價格上漲時，企業(yè)資本總量以及利潤都會迅速增加。

    而對于提供貸款的銀行來說，為中國的房地產(chǎn)企業(yè)投入資金以及為房產(chǎn)購買者房貸都是有著相當可觀的利益動機的。

    首先，我國居民的儲蓄率比較高，因此銀行必須支付高額的利息費用，而要獲得收益就要放貸。其次，我國銀行實施的是資本充足率管理，要求達到8%的資本充足率，而這一指標在我國銀行中普遍沒有達到。所以，在我國目前投資渠道相對較少、房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的當下，銀行資金很容易流入預期收益相對較高、風險相對較小的房地產(chǎn)行業(yè)。

    資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)造成投資過度，加上國家宏觀調控失利時，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。而一旦企業(yè)選擇公允價值的計量模式，資產(chǎn)的入賬價值就會隨著市場的變化而波動。當房地產(chǎn)價格長期增長的勢頭逆轉，出現(xiàn)大幅下跌，可能就會出現(xiàn)又一次由房地產(chǎn)企業(yè)引發(fā)的危機。

    （二）金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的啟示。我們要慎重對待我國現(xiàn)在面臨的局面，采取必要的宏觀調控措施，轉變我國經(jīng)濟發(fā)展的重點。除此之外，還要正確對待公允價值在資產(chǎn)計量中的應用。借鑒美國金融危機的教訓，完善我國的金融監(jiān)管機制；在與國際趨同的同時，結合中國的國情，制定相應的準則。企業(yè)也要謹慎使用公允價值計量屬性，正確估計自己所在的經(jīng)濟環(huán)境，一旦自己所處的經(jīng)濟環(huán)境不再適用公允價值計量時，要結合歷史成本進行計量，有效防止公允價值對不利情況和經(jīng)濟泡沫的放大。此外，在企業(yè)對外財務報告披露中，可以以歷史成本計量屬性為基礎進行表內(nèi)確認，將其公允價值及其期間變動作為附注進行表外披露。

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篇7

關鍵詞：財務預算；企業(yè)管理；重要性

正如著名管理學家戴維?奧利所說的，全面預算管理是為數(shù)不多的幾個能把企業(yè)的所有關鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。財務預算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)預計現(xiàn)金收支、經(jīng)營成果和財務狀況等價值指標的各種預算的總稱。具體成果以一套預計財務報告的形式體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)金預算、預計利潤表和預計資產(chǎn)負債表等內(nèi)容[1]。本研究將以M房地產(chǎn)企業(yè)為實證對象，研究其在低碳經(jīng)濟下企業(yè)預算管理。

1.財務預算在企業(yè)管理中的重要性

全面預算是企業(yè)治理結構下投資者與管理層之間的“游戲規(guī)則”。企業(yè)通過編制、落實全面預算使各個職能部門和管理人員明確在經(jīng)營期內(nèi)應該干什么及如何干，以保證各部門任務按計劃完成，從而促使整個企業(yè)工作順利進行。全面預算是各級各部門工作的奮斗目標、協(xié)調工具、控制標準、考核依據(jù)，在經(jīng)營管理中發(fā)揮重大作用。全面預算管理是企業(yè)戰(zhàn)略實施的保障與支持系統(tǒng)，它是配置資源的基礎，是監(jiān)測業(yè)務運行過程、使其向現(xiàn)實長期戰(zhàn)略目標推進的工具。企業(yè)的目標是多重的，不能用唯一的數(shù)量指標來表達。因此，需要通過預算分門別類、有層次地表達企業(yè)的各種目標，包括銷售、生產(chǎn)、成本和費用、收入和利潤等。這些企業(yè)的總目標，通過預算被分解成各級各部門的具體目標。它們根據(jù)預算安排各自的活動，如果各級各部門都完成了自己的具體目標，企業(yè)的總目標也就有了保障。全面預算是涉及全方位、全過程和全員的一種整合性管理系統(tǒng)，體現(xiàn)出經(jīng)營者與其下屬員工之間的權力、責任安排，即在實現(xiàn)整體利益的目標下，明確各單位的權力與責任區(qū)間，具有全面控制和約束力。控制過程包括經(jīng)濟活動狀態(tài)的計量，實際狀態(tài)和標準的比較以及兩者差異的確定和分析等。通過預算編制，可以實現(xiàn)事前控制、事中控制、事后控制[2]。

2.企業(yè)財務預算分析存在的問題――以M房地產(chǎn)企業(yè)為例

2.1財務預測、分析、控制及參與決策的能力欠缺

近幾年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)市場比較活躍，包括企業(yè)財務重組，規(guī)模快速擴張。這些重組業(yè)務均涉及到企業(yè)財務預算分析的問題，按照目前相關稅法規(guī)定，企業(yè)分為一般性財務處理規(guī)定和特殊性財務處理規(guī)定，不同的處理方式對各方繳納的企業(yè)所得稅影響自然不同。對于M房地產(chǎn)企業(yè)而言，對財務預測、分析、控制及參與決策等都比較欠缺。

2.2集中采購有名無實，銷售價格管理機制不靈活

例如對于M房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務預測、分析，采購環(huán)節(jié)以及和財務關系等方面都需要對預算管理有極高的要求。譬如設備處負責企業(yè)設備采購，當某項目部提出設備采購申請時，在其審批權限內(nèi)的采購事項，他可以不用過多考慮企業(yè)投入與產(chǎn)出、投資效益之類的相關經(jīng)濟事項。而反過來，如果實行事權與財權適當分開或相互制約。又如：設備處只負責收集匯施工項目過程中設備采購申請，至于購或不購，如何采購，則由企業(yè)負責設備購置的主管部門與負責企業(yè)經(jīng)濟管理工作的領導層等組織專門人員進行科學論證并最終決策，這會比部門或個人單獨決策更民主、更科學、也更公平。當然如果事無巨細都通過高層領導，甚至專門委員會討論的決策模式往往也會使企業(yè)工作陷入低效狀態(tài)[3]。

2.3企業(yè)用工數(shù)量多，綜合素質不高，管理能力欠佳

對于M房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)不合規(guī)的問題。這就要求企業(yè)必須具有一批通曉財務的管理人才。此外，在房地產(chǎn)業(yè)務中保持與財務部門的良好溝通也是必不可少的，在業(yè)務處理中遇到不明白不清楚的問題，及時與財務部門溝通如何處理，可以將風險化解在事前。

2.4財務關系不清、權責不明，費用控制缺乏彈性

M房地產(chǎn)部門與部門之間，從準備，合并意向形成，企業(yè)業(yè)務具體執(zhí)行一直到合并后特定期限內(nèi)，都需要關注相關的財務風險因素及其變化，并及時評估后果并根據(jù)情況作出相應調整。主觀上使得一些管理措施難以推行和落實[4]。

3.低碳經(jīng)濟下規(guī)范企業(yè)財務預算分析的路徑

3.1規(guī)范企業(yè)內(nèi)部核算制度，建立責任會計體系

集中采購和銷售機制存在的問題則需從多方面入手，其中規(guī)范內(nèi)部核算制度，建立責任會計體系是必不可少的措施。企業(yè)預算管理是一項重大業(yè)務，需要整合的資源多，涉及的范圍廣，有時需要跨越多個年度，因此需要企業(yè)在預算管理的每個環(huán)節(jié)都要注意相關的財務處理要求和規(guī)定，并根據(jù)業(yè)務的變化和程序的變動不斷更新、完善相關財務資料，防止意外操作或疏忽遺漏必要的環(huán)節(jié)而給企業(yè)帶來財務風險或由此帶來損失。從準備，合并意向形成，企業(yè)預算管理業(yè)務具體執(zhí)行一直到合并后特定期限內(nèi)，都需要關注相關的財務風險因素及其變化，并及時評估后果并根據(jù)情況作出相應調整。

3.2創(chuàng)新財務預算分析手段，重視財務預算分析

企業(yè)應自上而下形成重視財務預算分析的風尚，重視財務預算、營運資金管理、財務控制等工作，緊緊圍繞企業(yè)目標，這樣才能逐漸解決企業(yè)財務預算分析所面臨的各方面的問題。被企業(yè)通常處在經(jīng)營不佳、財務困難的情況下被其他企業(yè)合并，此時可能存在瞞稅、漏稅問題。而在特殊性財務處理方式下，被企業(yè)合并前的相關所得稅事項是由企業(yè)來承繼的，這意味著被企業(yè)納稅義務履行狀況可能會給企業(yè)帶來不良影響。如果被企業(yè)存在規(guī)模較大的未盡應盡稅額，則后續(xù)企業(yè)存在較大的財務風險。

3.3構建和企業(yè)實際情況相適應的全面預算管理

預算控制是全面預算管理中的核心步驟，控制是落實預算、保障預算實現(xiàn)的有效措施，它的實施效果最終決定著預算管理所發(fā)揮的作用，也是與傳統(tǒng)預算管理最大的區(qū)別。預算編制完成以后，預算目標即成為企業(yè)、部門以及員工的行動目標，執(zhí)行過程必須以預算為標準實行嚴格的控制。控制系統(tǒng)的功能主要是在預算期間對ERP系統(tǒng)的各業(yè)務子系統(tǒng)采用一定的控制方法，對預先設定的預算項目進行控制，并提供相應的預算控制報告。模型全面預算管理是由一系列預算構成的體系，各項預算之間相互聯(lián)系，關系比較復雜，構建信息化全面預算管理體系，首先是要規(guī)劃好建立在ERP系統(tǒng)平臺上的預算管理模型。預算管理模型必須與企業(yè)的財務系統(tǒng)、計劃系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、生產(chǎn)系統(tǒng)等和預算管理體系密切相關的子系統(tǒng)相匹配，并結合企業(yè)自身情況，在對預算管理流程進行深入調查分析的基礎上，應用業(yè)務流程重組等先進的理論和方法來設計信息化的全面預算管理模型。

結論

低碳經(jīng)濟下全面預算管理信息系統(tǒng)在實施中要以預算管理的通用流程為基礎，以低碳經(jīng)濟下系統(tǒng)的建設為指導，通過計劃、組織、控制、協(xié)調與職能一體化來實現(xiàn)企業(yè)資源的最佳配置和降低成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟資源的使用效率、經(jīng)營決策和籌資決策提供重要的科學依據(jù)。總之，21世紀是信息化時代，隨著企業(yè)財務制度的實施，企業(yè)的發(fā)展需要信息化，而財務管理網(wǎng)絡化是實現(xiàn)企業(yè)全面信息化不可缺少的部分。企業(yè)實施財務管理網(wǎng)絡化，可以使得各部門之間的信息傳輸更加現(xiàn)實。（作者單位：陜西省煤炭運銷（集團）有限責任公司）

參考文獻：

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篇8

關鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 財務管理

營改增稅制下對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，應從營業(yè)稅及增值稅的本質上進行分析。營業(yè)稅的計稅原理及特點為價內(nèi)稅，全額計稅，重復納稅，不涉及進項稅，發(fā)票開具不分普票及專票，征管特點簡單易行。而增值稅的計稅原理及特點為價外稅，對新增價值征稅，“以票控稅”，在規(guī)定時間內(nèi)認證抵扣，稅票為普通及專用發(fā)票，其稅控全國聯(lián)網(wǎng)，相比營業(yè)稅而言，增值稅的計征復雜、征管嚴格、法律責任大。

房地產(chǎn)企業(yè)需要了解稅收改制后企業(yè)自身財務所面臨的挑戰(zhàn)，做好營改增后的財務管理的各項準備工作，及完善各項應對措施。

一、營改增政策背景

2012年1月1日，我國在上海啟動了營改增的試點，主要是在交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)當中實施。2012年9月，試點范圍擴大至8個省市。2013年8月，營改增的試點已經(jīng)擴大到全國范圍，實現(xiàn)了全覆蓋。2014年，鐵路運輸業(yè)、郵政業(yè)和電信業(yè)也實行了營改增，增值稅的稅制得到進一步完善。2016年，房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務業(yè)也實行了新的增值稅稅制。從2012年到2016年，我國的營改增實行了“五步走”的戰(zhàn)略，第一步是逐步擴大營改增實施范圍；第二步是基本實現(xiàn)營改增的全覆蓋；第三步是進一步完善增值稅的稅制改革；第四步是完善增值稅中央和地方分配體制；第五步是實行增值稅立法。隨著營改增不斷地深入，作為實行營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)，需要調整自身的財務管理模式，以應對新稅制下的挑戰(zhàn)。該改革目的為進一步減輕企業(yè)負擔，避免重復征稅，降低企業(yè)稅收負擔。對于行業(yè)競爭趨于白日化的房地產(chǎn)企業(yè)，稅負的高低直接影響企業(yè)的競爭力。

二、營改增后面臨的挑戰(zhàn)

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要有：征稅方式的選擇；增值稅發(fā)票的管理；稅負的實時監(jiān)控。

（一）征稅方式的選擇

基于營改增過渡性政策，針對4月30日前開工的老項目，可在簡易征收和一般計稅征收方式中選一。簡易征收方式下，稅率為5%，進項發(fā)票不可抵扣。一般計稅征收方式下，稅率為11%，進項可進行抵扣。單從稅率的角度上看，簡易征收方式稅率最低，看似為首選征收方式，但是從應納稅額的角度上進行比較，簡易征收：應繳稅額=銷售價款/（1+5%）*5%，一般計稅方式：應繳稅額=銷售價款/（1+11%）*11%-已認證進項稅額，從以上公式可見，一般計稅征稅方式下有個未知數(shù)，即進項稅額，進項稅額越高，企業(yè)應繳增值稅稅額越低。由此可見，簡易征收與一般計稅征收方式的稅負孰高，不能簡單從稅率上確認，而是要綜合項目的具體情況進行具體分析。

（二）增值稅發(fā)票管理及其合規(guī)性

營改增稅制下，對于一直以簡單計征方式繳營業(yè)稅的房地產(chǎn)企業(yè)的來講，對增值稅的實際操作還處于摸索階段，而在 “以票控稅”的增值稅體制下，發(fā)票管理以及發(fā)票的合規(guī)性審核，都將直接影響著企業(yè)的稅負。此外，房地產(chǎn)企業(yè)項目中的小工程小項目，無法避免由個體戶和小規(guī)模納稅戶承接工程，對抵扣鏈條的完善性需在合同談判時進行明確。綜合以上原因，發(fā)票的管理及其合規(guī)性直接影響著企業(yè)稅負的高低，基于增值稅發(fā)票計征復雜、征管嚴格、法律責任大，由此發(fā)票管理及其合規(guī)性審核給房地產(chǎn)企業(yè)的財管管理工作帶來前所未有的挑戰(zhàn)。

（三）稅負的實時監(jiān)控

稅制改革的前后對比，營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳營業(yè)稅，即價內(nèi)稅，計稅基礎為價稅合計，全額按5%征稅。在營改增后，由原營業(yè)稅改為增值稅，即價外稅，計稅基礎為不含稅價，且進項稅可以進行抵扣，當月應繳稅額=銷項-已認證進項。在增值稅“以票控稅”的稅制下，稅負的高低，需結合進項稅票的取得進行實時監(jiān)控測算，方能達到最優(yōu)稅負效果。而進項的取得則存在多方面的因素，如供應商稅負轉嫁、合作建房的方式、拆遷補償及貸款服務不可抵稅等原因，都將直接影響企業(yè)的稅負。如何盡可能得到更多的進項，如何及時、充分抵扣進項，都離不開財務數(shù)據(jù)的實時監(jiān)控，新稅制下，財務管理工作需積極做出應對措施，以應對新稅制下的挑戰(zhàn)。

三、營改增后應對措施

（一）征稅方式的選擇依據(jù)

對于稅負的高低測算，首先應綜合考慮項目所處開發(fā)階段，是否接近完工。其次，應對進項的取得進行數(shù)據(jù)的收集統(tǒng)計，為征稅方式的選擇方式奠定基礎。對于進項方面，應考慮采購、建安等上游企業(yè)是否具備一般納稅人資格，土地價款所占比重，拆遷補償金額的大小，利息的高低等，這些都是項目進項來源的重要支持。另外，對于銷項方面，客戶群體的定位對稅負及現(xiàn)金流也產(chǎn)生直接的影響，應根據(jù)項目市場調研結果的比重進行測試，即客戶群體個人、企業(yè)各占的比重。相同價款下，企業(yè)客戶取得稅率為11%發(fā)票比5%稅率的發(fā)票成本更低，抵稅效應更大，企業(yè)客戶更傾向選擇稅率高的項目。此時選擇一般納稅方式下有利于項目銷售，以及資金的回籠。對以上數(shù)據(jù)進行收集后，在兩種征稅方式下（簡易征收VS.一般計稅方式）下測算稅負的高低，根據(jù)稅負測算結果進行分析，現(xiàn)金流最大，稅負最低的為最優(yōu)稅收征收方式。

（二）增值稅發(fā)票管理及其合規(guī)性管理

為保證抵扣鏈條的完整，以及完善增值稅的核算、申報、發(fā)票管理等內(nèi)容。企業(yè)財稅人員應積極參加增值稅操作及涉稅相關培訓課程，加強增值稅操作流程知識的儲備，以保證業(yè)務前端順利開票，順利完成增值稅申報，并保證會計核算與財務報告準確。在此基礎上，需重點對進項發(fā)票進行管理，對業(yè)務人員的發(fā)票取得及傳遞進行規(guī)范，加強業(yè)務人員對增值稅 “三流合一”的認知，并在合同談判方面，選擇可提供高稅率的采購、建安企業(yè)，以保證進項收取的發(fā)票合規(guī)，并且抵稅效應最大。在發(fā)票管理上，應首重加強企業(yè)內(nèi)部控制，建立《發(fā)票管理規(guī)范》、增值稅發(fā)票操作手冊，由專人進行增值稅發(fā)票的管理。在發(fā)票的傳遞和作廢等環(huán)節(jié)中，建立發(fā)票傳遞臺帳，保證發(fā)票的完整性，避免發(fā)票遺失風險。并應對增值稅發(fā)票知識的普及，對項目開展人員、房屋銷售人員等進行發(fā)票使用的培訓工作，規(guī)范發(fā)票開具的流程，防止因為漏開、虛開、認證不及時等失職行為給企業(yè)帶來的損失。

（三）稅負的監(jiān)控措施

在新稅制下，稅負的監(jiān)控需嵌入到各個業(yè)務環(huán)節(jié)。首先，在項目取得的前期，應對合作建房模式進行談判，以股東各方利益最大化為原則，采取風險共擔、利潤共享的分配方式進行投資合作，避免由投資方式的選擇而產(chǎn)生應稅行為，降低稅務成本，增加合作凈利潤。其次，在項目的開發(fā)建設期采購合同中談判優(yōu)為重要，應重視稅額承擔方確認，合同價款應標明（含稅不含稅），并明確注明開票類型、開票方式、開票時點，同時約定如果存在銷售退回的情況對增值稅承擔方在合同中明確，以最大額度取得進項發(fā)票，為企業(yè)稅負轉嫁奠定基礎。最后，在項目的銷售階段，客戶群體的定位也關乎到銷項稅額的高低，同時更關乎到企業(yè)的現(xiàn)金流入，為此，在銷售階段需對客戶群體進行動態(tài)的監(jiān)測，準確及時把握市場動態(tài)，并同步擴展銷售渠道，爭取最大的現(xiàn)金流入量為企業(yè)運營提供強大的支持。

四、結束語

綜合本文以上的結論得知，在營改增稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)稅制的變化給財務管理帶來的挑戰(zhàn)，不僅僅在稅務抵扣鏈條的管理方面，而是牽一發(fā)而動全身涉及到各個業(yè)務環(huán)節(jié)并貫穿整個項目。從項目合作方式的選擇，業(yè)務部門對新稅制的認知，客戶群體的定位等等，都影響著企業(yè)的稅負，而稅負的高低直接影響著產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品成本的高低是企業(yè)競爭力的核心。基于此，作為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理一員，我們?nèi)沃氐肋h，我們要用辯證的眼光去看待稅收的變化導致財務管理的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理上關注稅制政策變化的同時，調整自身的經(jīng)營模式，為自身未來的發(fā)展擴展更大的空間。

參考文獻：

[1]李娥.淺談營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理重點及難點[J].財經(jīng)界（學術版），2016

篇9

關鍵詞：財務戰(zhàn)略模型；選擇；應用；支撐

基金項目：本文為海口經(jīng)濟學院2010年青年基金項目“房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果（項目批準號：Hjk10-13）

中圖分類號：F23文獻標識碼：A

房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略可以分為以“高負債、低收益、少分配”特征的快速擴張型財務戰(zhàn)略、以“低負債、高收益、中分配”為特征的穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和以“高負債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰(zhàn)略等三類，由于社會經(jīng)濟環(huán)境的復雜性及多變性，再加上企業(yè)自身的原因，我們在選擇和運用房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型時必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產(chǎn)公司為例來分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型的實際應用，以及在應用過程中應注意的問題。

一、財務戰(zhàn)略模型的建立

根據(jù)影響財務戰(zhàn)略選擇的因素，結合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，某房地產(chǎn)公司初步制定財務戰(zhàn)略選擇模型：包括戰(zhàn)略選擇及企業(yè)能力評價兩部分。該模型筆者已在《現(xiàn)代營銷》2011年2月期刊上發(fā)表的論文《基于海南房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力評價的財務戰(zhàn)略管理模型》中進行了詳細的闡述，在這里就不再重復。

二、房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略模型實際運用及選擇

（一）影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力體系的實際運用。根據(jù)影響財務戰(zhàn)略選擇的綜合能力評價體系，并選取市場占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對某房地產(chǎn)公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評分如表1所示。（表1）可以看出：

1、負債比率：某房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率與樣本公司相當，但資本負債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產(chǎn)公司承擔同等負債的同時，凈資產(chǎn)規(guī)模遠遠小于樣本公司（按承擔同等負債計算，凈資產(chǎn)只占樣本公司的60%），同時，某房地產(chǎn)公司期末現(xiàn)金余額遠遠小于樣本公司平均數(shù)（現(xiàn)金余額及現(xiàn)金占到期債務的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負債比率來看，某房地產(chǎn)公司的財務風險非常高。

2、償債能力：由于某房地產(chǎn)公司2008～2009年整體現(xiàn)金均為凈流出，相對各項債務均保障程度非常低，這也是一個比較危險的信號。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現(xiàn)金凈流入，對到期債務的償債水平保持在30%左右。

3、發(fā)展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產(chǎn)公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產(chǎn)公司的快速擴張速度；從凈資產(chǎn)增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權融資規(guī)模相對較小，以及2008年未再進行股權融資的影響。

4、變現(xiàn)能力：某房地產(chǎn)公司2008年變現(xiàn)能力指標較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動負債進一步上升，同時存貨占流動資產(chǎn)的比例增加致使速動比率進一步下降。

5、財務彈性：同償債能力，由于現(xiàn)金凈流量為負數(shù)，對利息及分紅的保障能力比較差，同時，營運指數(shù)為負也反映了企業(yè)利潤也不能表現(xiàn)為現(xiàn)金的取得，收益質量不高。

6、現(xiàn)金結構：經(jīng)營現(xiàn)金結構比以及籌資現(xiàn)金結構比與樣本公司基本一致，反映某房地產(chǎn)公司與樣本公司在現(xiàn)金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經(jīng)營活動流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產(chǎn)公司存貨投資上較樣本公司更為激進，經(jīng)營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權融資，實際凈增銀行貸款要遠遠高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動結構上的不平衡。

綜上所述，根據(jù)影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評分體系，某房地產(chǎn)公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評分原則，某房地產(chǎn)公司影響企業(yè)財務戰(zhàn)略選擇的綜合能力最終評價為：弱。

（二）結合企業(yè)外部環(huán)境做出財務戰(zhàn)略選擇

1、2010年8月份的財務戰(zhàn)略選擇。從公司面臨的外部經(jīng)濟周期來看，中國經(jīng)濟長期向好的趨勢沒有改變，國民經(jīng)濟已經(jīng)見底企穩(wěn)，初步判斷目前仍處于經(jīng)濟繁榮階段。同時，考慮到下半年信貸政策可能會縮緊，類似上半年大規(guī)模的財政刺激將不可持續(xù)，經(jīng)濟復蘇也存在不確定性因素。

從公司面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，由于2009年國際金融危機，國家為刺激經(jīng)濟復蘇，頻繁出臺各項政策，包括寬松的信貸政策（下調貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個人房產(chǎn)交易的營業(yè)稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產(chǎn)投資資金比例，取消外資投資房地產(chǎn)限制）等，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨相對寬松的政策環(huán)境。值得注意的是，如果下階段房地產(chǎn)市場繼續(xù)高漲，相應的行業(yè)政策可能會逐步偏緊。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點（94.74）以后，自4月份開始連續(xù)4個月上升，直至7月份的98.01，反映房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步回暖。從影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008～2009年的財務報告數(shù)據(jù)，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結合以上分析，某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之前建立的財務戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經(jīng)濟繁榮階段，行業(yè)政策相對寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖的趨勢明顯，結合某房地產(chǎn)公司企業(yè)發(fā)展目標，某房地產(chǎn)公司的財務戰(zhàn)略選擇應當是：擴張型和穩(wěn)健發(fā)展型相結合的財務戰(zhàn)略。但倘若行業(yè)政策一旦收緊，或是經(jīng)濟明顯下滑，財務戰(zhàn)略目標應當迅速調整為穩(wěn)健發(fā)展型，甚至是防御收縮型。

2、2009年8月份的財務戰(zhàn)略選擇簡要回顧。假設我們使用該模型，在面臨一年前的經(jīng)濟環(huán)境和內(nèi)部條件，簡要地進行回顧及依據(jù)模型進行財務戰(zhàn)略的選擇。

從當時的外部經(jīng)濟周期來看，國內(nèi)經(jīng)濟受國際金融危機的影響，經(jīng)濟增速放緩，但仍然保持了平穩(wěn)較快的增長，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經(jīng)濟周期上仍然處于經(jīng)濟的繁榮階段。從當時的角度來看，如果經(jīng)濟在之后有明顯和長時間的持續(xù)下滑，則需要考慮是否進入了經(jīng)濟周期的下行期間。

從公司當時面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經(jīng)多次上調存款準備金率（由年初14.5%調升至16.5%），至少在2009年8月時，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對此時行業(yè)政策環(huán)境暫時判斷為緊縮。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，2009年8月份景氣指數(shù)（101.78），已經(jīng)自2008年11月起，連續(xù)9個月出現(xiàn)持續(xù)下滑，同時房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)以及房地產(chǎn)銷售金額及面積增長率等指標均表現(xiàn)為持續(xù)下滑；顯示了房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向不景氣的方向進行調整。

從影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008年年報及2009年中報財務數(shù)據(jù)測算，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結合以上分析的某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之間建立的財務戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經(jīng)濟繁榮階段，緊縮的行業(yè)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑趨勢明顯，結合某房地產(chǎn)公司自身財務狀況，某房地產(chǎn)公司的財務戰(zhàn)略選擇應當是：防御收縮的財務戰(zhàn)略。

三、房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略模型的其他支撐

財務戰(zhàn)略管理是動態(tài)管理過程，在經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境和企業(yè)自身情況發(fā)生變化時，我們要及時對財務戰(zhàn)略進行相應的評估和調整，以避免堅持原有不合時宜的財務戰(zhàn)略導致的經(jīng)營失誤。在這個過程中，我們可以通過建立財務預警機制及實施全面預算管理，為財務戰(zhàn)略模型提供強有力的支撐。

（一）建立財務預警機制。財務預警就是利用財務指標度量企業(yè)財務狀況偏離預警線的強弱程度，進而發(fā)出財務警戒信號的過程。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營容易發(fā)生財務危機，即因經(jīng)營決策失誤或者外部環(huán)境惡化導致企業(yè)無力支付到期債務或費用，導致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難甚至破產(chǎn)的各種情況。企業(yè)財務危機盡管形成的原因有多種，結果的嚴重程度也不相同，但基本上都有一個產(chǎn)生、逐步惡化和爆發(fā)的過程。因此，企業(yè)應該及早發(fā)現(xiàn)財務危機信號，預測并化解可能的財務危機，這就是實施財務預警的意義所在。

財務預警機制對財務戰(zhàn)略的重要意義在于財務預警機制能為財務戰(zhàn)略的實施提供強有力的保障，能及時發(fā)現(xiàn)、監(jiān)測、診斷財務戰(zhàn)略具體實施過程出現(xiàn)的各種隱形決策失誤，同時財務預警機制提供的信息為企業(yè)及時修正財務戰(zhàn)略帶來了強有力的技術支撐。

（二）實施全面預算管理。全面預算管理是指企業(yè)對未來的經(jīng)營活動和相應財務結果進行充分全面的預測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實際完成情況與預算目標不斷對照分析，從而及時指導經(jīng)營活動的改善和調整。

由此可見，全面預算管理是財務戰(zhàn)略實施的重要支撐，財務戰(zhàn)略具體實施后的完成結果，需要通過與預算目標進行對比和分析，從而考察財務戰(zhàn)略是否達到預期目標，發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，進而調整、改善財務戰(zhàn)略制定和實施流程。

（作者單位：海口經(jīng)濟學院經(jīng)濟貿(mào)易學院）

主要參考文獻：

[1]曹艷宏，梁迎昕著.房地產(chǎn)公司財務戰(zhàn)略環(huán)境分析.現(xiàn)代審計與會計，2006.12.

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篇10

[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 008

[中圖分類號] F275.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02

0 引 言

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最重要的環(huán)節(jié)就是成本控制，加強成本控制不僅可以減少甚至杜絕企業(yè)的浪費問題，還可以整合社會與經(jīng)濟資源。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國屬于一種新型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展環(huán)境還不是很成熟，存在很多的問題。而在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，只有加強對成本的控制才有利于房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的進一步完善。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的特點

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的經(jīng)營管理模式是有差別的，開發(fā)周期長是房地產(chǎn)項目的顯著特點。項目申請土地使用權的過程最快的也需要1～2年的時間，甚至3～5年，而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對于會計核算也是與其他行業(yè)有差別的。無論是在項目的開發(fā)成本、收入還是稅息利率方面都是有差別的，下面針對會計核算方面的問題進行詳細的介紹。

1.1 對開發(fā)成本的相關核算

會計核算對象的復雜性與重復性是房地產(chǎn)企業(yè)在成本預算過程中不可避免的問題。針對會計核算對象的復雜性進行詳細的分析，房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到的土地使用權方面轉讓費用、居民獲得的拆遷費等是一筆巨大的經(jīng)濟支出，工程設計規(guī)劃與可行性方案的制訂都需要經(jīng)費。在進行項目工程的建設時需要預算的總成本費用、基礎設施費用以及項目開發(fā)過程中征收的稅費、開發(fā)過程中存有的隱形消費全部在成本核算之內(nèi)，因此根據(jù)上述所列出的費用不難看出房地產(chǎn)行業(yè)中的會計核算是比較復雜的。會計核算中重復性是指需要在項目開發(fā)的過程中進行兩次的成本核算。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)投資金額高且面臨高風險性，因此科學性與可行性的方案就成為項目開發(fā)成功的重要因素。為了降低高風險，項目在進行開發(fā)之前需要專業(yè)的財會人員針對項目的成本進行估算，而在項目正式的實施之后，專業(yè)的財會人員就會根據(jù)項目開發(fā)進程的成本再次進行及時的核算，這次核算要客觀、科學，得出一個準確的成本核算數(shù)值。

（2）在房地產(chǎn)項目投資核算完以后，專業(yè)的財會人員還需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的方法進行項目的成本核算，項目開發(fā)過程中所涉及到相關的直接開發(fā)費用與間接開發(fā)費用都要進行詳細的核算并且登記入賬。項目開發(fā)完成后還要進行如實的成本核算以及結轉。根據(jù)登記入賬的明細將資金轉入相應的賬戶，從而完成項目開發(fā)的全部會計核算。

1.2 對收入成本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的收入來源有很多，其中最主要的還是房屋銷售。不過房屋銷售收入在房地產(chǎn)行業(yè)中具有特殊性。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售方面主要是采用預售的方式，其根本在于房地產(chǎn)在項目工程開發(fā)到結束同時面臨著高風險與高價值。想要實現(xiàn)商品的預售不僅需要房屋銷售許可證與預售許可證，還需要簽訂相關的手續(xù)合同，當開發(fā)的項目工程質檢通過后，還需要跟客戶簽訂一份正式的銷售合同，獲取應有的房屋款，在辦理完房屋產(chǎn)權過戶等相關手續(xù)后，房屋才算是真正售出。

由此可以看出，與平常的企業(yè)在收入確認方式方面相比，房地產(chǎn)行業(yè)就有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認存有的特殊性不僅加大了會計工作人員對成本核算的工作量，也成為會計人員在后期預售房屋時款項的錄入方向最大的難題。雖然在企業(yè)產(chǎn)品銷售收入中將風險與價值的轉移作為標準，而房地產(chǎn)行業(yè)在此制度上與其他企業(yè)還是存有一定差別的，雖然企業(yè)都按照相應標準進行收入確認，但是企業(yè)在實際操作的過程中還是不能達成統(tǒng)一的共識。因此，會計工作人員都會根據(jù)企業(yè)性質對企業(yè)內(nèi)部的成本進行核算，關鍵在于收入風險和報酬轉移。

1.3 對應繳稅款的相關核算

在前面提到，預售方式是我國各大房產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的主要方式，而預售與客戶簽訂的合同以及客戶預交的房款都是同時進行的。不過我國的稅法中明確規(guī)定，納稅人采用預收款行為對產(chǎn)品進行轉讓或者是銷售時，那么在收到預付款后就需要履行納稅人的義務，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅款是按照預收款進行計算的，不過在會計記賬時對于預收款項的稅金是不計算的，而是將款項在應交賬戶中的借方體現(xiàn)。通常房地產(chǎn)企業(yè)的收入是在年末時達到確認條件的預收款項，并且根據(jù)收入比例計算稅金的數(shù)額，然后會計人員進行分錄，按照會計人員的錄入方式，房地產(chǎn)企業(yè)中的稅金繳納與利潤表中的稅金金額是不一致的，這也證實了房地產(chǎn)企業(yè)在稅金繳納方面與其他企業(yè)存有一定的差異。

1.4 對利息支出的相關核算

根據(jù)我國稅法相關條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在從事相關開發(fā)行為的過程中，所有通過借入方式獲取的資金而產(chǎn)生的利息費用，以及在工程完成之前所產(chǎn)生的一切利息費用都屬于開發(fā)成本；不過現(xiàn)行會計財務模式下，此類利息費用屬于企業(yè)財務費用支出。所以總體看來，兩者是有區(qū)別的，如何找尋來兩者的結合點，最重要的是如何準確、嚴格、統(tǒng)一劃分房地產(chǎn)的開發(fā)項目是否已經(jīng)完全竣工，對此并沒有明確的參考標準，于是此類利息支出也就不好嚴格區(qū)分，極容易歸入企業(yè)的財務費用支出類別中，也極容易歸入成本費用類別中，此舉就給相關財務會計人員的核算工作增添了難度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中所存在的問題

2.1 對成本控制這一概念認知有誤

現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)基本上不會對成本控制這一方面投入太多的精力，只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)做到了這一點。其實有很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制這一概念認知有誤，有的房地產(chǎn)企業(yè)認為只需要在設計這一環(huán)節(jié)上注重成本控制即可，其他階段可有可無；有的房地產(chǎn)企業(yè)則認為材料、設備支出是企業(yè)耗費的最大成本。根據(jù)目前發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的未來建設之路所涉及的層面愈來愈廣，無論大小，所有成本都應該計算在內(nèi)，此外，在職員工所開展的一切活動所消耗的費用也都應該計算在成本控制之內(nèi)。

2.2 缺乏成熟、科學的成本控制方法

房地產(chǎn)行業(yè)的有些企業(yè)對成本控制方面的認知只是來源于財務部門所提交的財務報告，由于各種原因，此報告時效性低，與當前的成本耗費信息相脫節(jié)，于是在此模式下也就無法充分發(fā)揮出成本控制的效用。在整個成本控制中，缺乏成熟、科學的成本控制方法，比如事前預測方法和過程控制方法，此類模式與我國現(xiàn)行成本控制方式還有很大的差距，如果不能夠及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，容易對企業(yè)的發(fā)展帶來很大的阻礙。

2.3 成本控制制度體系不成熟、不規(guī)范

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成熟、規(guī)范的成本控制制度體系，即使有的發(fā)展比較好的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對比較完善、比較規(guī)范的成本控制制度體系，但是在實際運行過程中卻只是起到花瓶的作用。此外由于相關管理制度的不完善，在員工工作過程中沒有明確的獎勵、懲罰措施，干得多的與干得少的，拿同樣的工資，并且很多管理者出于個人私情，對應該得到處罰的人沒有進行相關處理，這樣就大大地挫傷了員工的工作積極性，從而潛移默化中給企業(yè)的發(fā)展與建設帶來巨大損失。

3 搞好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的方略

3.1 科學管理，規(guī)范工作

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門員工工作任務要清晰，因為成本管理的效果就體現(xiàn)在管理上，不僅在項目工程方面做好成本的管理，還要深化企業(yè)員工成本管理理念，企業(yè)內(nèi)的每個員工都要肩負起成本管理工作的重擔，每個員工都積極地參與到成本管理工作上來，針對不合理的成本設計以及管理方法，員工可以提出具有建設性的方案，便于工程項目成本管理有條不紊地進行；房地產(chǎn)企業(yè)各個部門要做好配合工作，由于項目工程的成本控制的實現(xiàn)是通過工程的載體，所以需要各個部門間的有效配合，從而實現(xiàn)項目進度管理與成本管理以及資金管理三者間的有效整合，取得最大的經(jīng)濟效益；各個部門對于成本管理要進行及時的監(jiān)控，便于應對風險問題。

3.2 分別制定切實可行的成本目標

房產(chǎn)企業(yè)的目標成本按照內(nèi)部制定的成本結構進行層次性分解，企業(yè)各個部門按照預算計劃進行工作的分配，員工在執(zhí)行成本預算的過程中要將數(shù)據(jù)與原先制定的目標數(shù)據(jù)進行對比，找出兩者間存在的差異，針對存在的問題進行深入的分析，并且制訂出應對方案與措施。制定目標的目的就是要激發(fā)員工工作的熱情，由于此項與員工的績效相關，所以更容易調動員工的積極性。

3.3 靜態(tài)、動態(tài)控制方法雙管齊下

動態(tài)控制法的順利實現(xiàn)需建立一個特殊的模型，充分考慮具有關聯(lián)性任務的影響因素，其中一個任務的成本出現(xiàn)了變動，那么該項目就會根據(jù)變動的數(shù)據(jù)進行及時的更新與修改，項目成本預算隨時進行更新與測算，通過成本預算與目標成本進行對比就可以清楚地了解項目成本控制的有效范圍。企業(yè)內(nèi)的多個項目在同時進行時，企業(yè)利潤的預算就可以根據(jù)市場狀況進行及時的調控，從而有效地為企業(yè)發(fā)展制定方向。所謂的靜態(tài)控制法就是企業(yè)內(nèi)的各個項目成本預算值嚴格按照市場行情進行準確的制定，成本預算主要包括額定成本、最高成本以及最低成本，判斷成本是否在可控制的范圍，關鍵是要任何一個任務的時間進度規(guī)劃同時滿足最高、最低的成本要求。需要針對每個子項任務的成本按照實際情況進行成本的準確制定，任何一個子項任務的時間進度規(guī)劃同時滿足最高、最低的成本要求就是在可控制的范圍。

3.4 應用科學合理的成本控制技術

清單報價模式的主要作用就是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平，房地產(chǎn)企業(yè)的真實成本的消費通常是在定額模式下進行的預算，具體預算結果每個部門都會看到。工程量清單是一種能夠適應市場經(jīng)濟并且能夠與國際接軌的計價模式。每一個單位對于同一個項目工程的預算價格是不同的，進一步體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理控制方面是存有差異的，只要加強對成本的控制，才能提高成本管理的水平，從而利于清單計價模式的正常運行。企業(yè)全局作為企業(yè)成本控制策略的重要對象，制定的成本控制戰(zhàn)略主要是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為中心。在成本戰(zhàn)略運行的過程中都會體現(xiàn)成本信息，不僅對公司的成本結構與行為進行全面的了解，還可以進行提升與完善，從而具備最大的競爭優(yōu)勢。將企業(yè)內(nèi)部管理結構與外部環(huán)境相結合， 反映了企業(yè)內(nèi)部自身創(chuàng)造價值與企業(yè)外部價值轉移的企業(yè)價值鏈。根據(jù)企業(yè)所處于的競爭環(huán)境制定戰(zhàn)略成本規(guī)劃控制，對企業(yè)內(nèi)外部的價值鏈以及競爭對手的價值鏈都需要進一步的分析，只有知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，而企業(yè)內(nèi)的各種戰(zhàn)略也是這樣制定的。