導語：如何才能寫好一篇房地產業務稅務籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞] 房地產企業；節稅；稅務籌劃

[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B

房地產業作為新興的經濟增長點，日益成為國民經濟的支柱產業。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產市場愈加活躍，房地產企業也越來越受到政府和公眾的關注。房地產業涉稅事項和涉稅環節較多，稅收負擔相對較重，這就決定了房地產企業的稅務籌劃空間廣闊，節稅潛力巨大。因此，對房地產企業進行稅務籌劃就顯得十分必要。

一、稅務籌劃概述

稅務籌劃是指在法律規定許可的范圍之內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，以達到稅收負擔最小化、經濟效益最大化為目的的一系列經濟活動。稅務籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業帶來重大稅務風險。而稅務籌劃則是利用現行稅法優惠來進行合理的稅務安排，是一種正常的商業動機和稅收行為，是企業達到“涉稅零風險”的最有效途徑。

稅務籌劃的特點主要表現在：（1）時間的超前性。（2）內容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業的稅收成本最小。一般來說，稅務籌劃“節稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結果都是降低稅收成本。

二、房地產企業涉及的稅種與稅務籌劃基本方法

（一）房地產企業在不同階段涉及的稅種

1.開發建設階段涉及的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。

2.出售出租階段涉及的稅種

在房地產交易環節，房地產企業需要繳納營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業收入額的5%繳納營業稅；城市維護建設稅按照繳納的營業稅稅額計算，市區稅率為7%、縣鎮稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業稅稅額的3%計算；企業所得稅按照企業凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產交易金額的0.5‰的稅率征收。

3.保有階段涉及的稅種

房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。其中自用的按房產原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應繳稅額。

（二）房地產企業稅務籌劃基本方法

1.不予征稅技術

不予征稅技術是指選擇國家稅收法律、法規或政策規定不予征稅的經營、投資、理財等活動的方案以減輕稅負的方法。房地產企業在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節稅的目的。

2.減免稅技術

減免稅技術就是利用稅法規定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據各項條款盡量創造條件以享受減免稅的優惠。比如國家對新辦企業一般都給予一定的免稅期，企業可以加以合理利用。

3.分割技術

分割技術是通過分割應納稅所得，從而減少應繳納稅費的技術。房地產企業的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經營的項目應充分利用權責發生制原則和配比原則來進行籌劃，根據企業不同情況可將所發生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當期確認的損失則應及時確認，選擇有利于企業的成本分配方法。

4.稅率差異技術

稅率差異技術是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節減稅收的稅務籌劃技術。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現國家的稅收鼓勵政策，這就給企業利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產建筑安裝業適用3%的稅率，而房地產銷售則適用5%的稅率，所以房地產企業要分清核算對象，分別適用不同的稅率。

5.延期納稅技術

延期納稅技術是指依據國家稅法規定，將經營、投資等活動的當期應納稅額延期繳納，以實現相對減輕稅負的方法。納稅人延期納稅不能減少應納稅總額，但推遲的應稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負擔，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。

三、房地產企業主要稅種的稅務籌劃策略

（一）土地增值稅的籌劃

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產企業可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應就其全部增值額按規定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產企業應根據整個市場的情況，適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，合理制定房產價格。

3.合理利用土地增值稅的征稅領域進行籌劃

稅法確定了土地增值稅的納稅領域和征稅準則，房地產企業可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯營等形式實施房屋開發。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。

（二）營業稅的籌劃

1.有效運用企業合同制度，按業務類別分別簽訂合同

因為房地產企業簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質不同，相應的稅收結果自然也會不同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，這一區別為房地產企業的稅務籌劃提供了較大的可操作空間。

2.科學確定納稅主體，合理劃分相關代收代繳稅費

房地產企業在銷售過程中，通常代為收繳業主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規定這些費用也應統一歸為房地產銷售收入，計算繳納營業稅，這樣房地產企業的稅收負擔也就增加了。因此，房地產企業可通過設立獨立核算的物業公司來實施統一收費，將類似服務性質的業務從房地產企業單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業務按照不同的營業稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產企業營業稅的稅額。

（三）企業所得稅的籌劃

1.充分利用稅法規定的稅前扣除項目

我國稅法規定，房地產企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，房地產企業在納稅時，應合理分配這些成本費用支出，以增加準予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

2.推遲收入確認期限，合理延緩納稅時間

納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業資金周轉的負擔，相應的起到了稅務籌劃的效果。當房地產的權屬出現變更時，銷售收入才可以最終確認。房地產開發企業可以通過延遲房地產權屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業所得稅，以緩解企業資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認有不一樣的時期，只要收入確認，不論資金有沒有回籠，都應該上繳應繳的稅款。因此，企業可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認收入，實現遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業稅后利潤。

[參 考 文 獻]

[1]胡芳，羅鳴.房地產企業稅收籌劃[J].特區經濟，2011（3）

[2]張新紅.試論房地產企業的稅收籌劃[J].北方經貿，2011（7）

[3]陳惠萍.房地產開發企業內部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）

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關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用

房地產業連續數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，每年被查出偷稅金額巨大。商業類房地產企業稅務籌劃不是簡單的問題，需要統籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業類房地產規劃、建設施工、銷售的每一個環節。稅務籌劃在商業類房地產企業中的發展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業類房地產企業稅務籌劃管理問題進行分析，

一、商業類房地產企業稅務籌劃界定和特征分析

（一）商業類房地產企業稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業類房地產企業稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業類房地產企業稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業類房地產企業稅務籌劃也是房地產企業對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業財務管理的戰略；而且商業類房地產企業稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業類房地產企業稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規定。等到經濟業務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態，稅收政策變化較快，這就要求企業時刻關注會計、稅務等相關政策法規的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業收益的長期穩定增長和企業的長遠發展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯系。從理論上說，房地產企業減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規，違反了國家的立法意圖。企業運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。

（二）商業類房地產企業稅務籌劃的特殊性 商業類房地產企業稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業類房地產企業的財務特征。第一，商業類房地產企業稅務籌劃需要滿足房地產企業精細財務管理的需要。房地產企業經營業務多元化，主要開發、經營活動包括：設計規劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業管理、保修服務等。商業類房地產橫跨商業和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業的各項業務做全盤的考慮，與企業規范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業類房地產企業籌資環節的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發行股票等渠道來籌集資金。企業在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業類房地產企業稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業成本、費用龐大，房地產開發成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業類房地產企業稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環節，籌劃時間長。房地產企業開發周期長，回收資金時間長。從最初規劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業的稅務籌劃具有持續性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業類房地產企業稅務籌劃涉及開發、交易、占用、所得分配等多個納稅環節，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業。房地產企業稅務籌劃的重點主要是針對營業稅、土地增值或、企業所得稅三大稅。對商業類房地產企業涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業類房地產企業稅務籌劃存在問題分析

（一）商業類房地產業稅務籌劃風險偏高 房地產業尤其是商業類房地產業是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業類房地產企業一個項目所獲得收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業比任何一個其他行業的企業更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規的邊緣操作，這就會造成商業類房地產企業的稅務籌劃風險遠高于其他行業。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業類房地產稅務籌劃環境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業類房地產企業的稅務籌劃是要立足于企業自身的實際情況，選擇有利于自身發展的稅收政策，規避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發生變動。企業如果沒有及時運用新的、適用于本企業的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業原本依據的稅收政策發生了變化甚至取消，企業在不知道的情況下繼續執行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業稅務籌劃的風險，使企業對稅務籌劃持保守、謹慎的態度。二是商業類房地產企業自身經營業務的多變性。雖然房地產企業只是建設施工并處理自己的開發產品，但這個過程中企業可以有多種業務的選擇。對于開發產品的處理，企業可以選擇銷售或自持；對于開發商品的轉讓，企業可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發展、突發的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執行的困難，增加了稅務籌劃的風險。

（二）企業會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業類房地產企業復雜的業務需要精細的財務管理，很多企業沒有復雜而精細的企業會計制度與之相匹配。在商業類房地產企業會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業類房地產企業常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額；將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。

（三）企業人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業享受的相關稅收優惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業陷入偷稅、漏稅境地。此外企業人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業發展。

（四）稅務行政執法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執行稅收政策。一些稅收優惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執行。因此，稅務籌劃能否執行、執行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執行效果不能達到方案制定者的初衷。

三、商業類房地產企業稅務籌劃的對策

（一）全面防范稅收風險因素 無論商業類房地產企業的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業經營環境和房地產業稅收政策。對于商業類房地產企業而言，營業稅、土地增值稅以及企業所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業總體稅務風險的深刻反映。企業在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響營業稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對開發產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業選擇對外銷售則應繳納營業稅，而持有開發產品，則無需繳納開發環節的營業稅。二是開發產品的銷售價格。營業稅是按銷售收入作為計稅依據。企業確定的銷售價格越高，企業繳納的營業稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業稅；受托代建方式，即房產企業受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業稅；投資人入股方式，即房產企業將開發完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業。根據規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業稅。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。對于在營業稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發產品的成本。開發產品的成本越低，企業取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業同時擁有銷售物業和經營性物業的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業成本的大小，從而決定了銷售物業土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業所得稅納稅風險分析。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。因此，開發產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業所得稅稅負產生影響。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業最終企業所得稅總額的大小。總之，企業所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發產品的銷售價格和成本。企業確定的銷售價格越高，開發產品的成本越小，企業的經營所得就越大，繳納的企業所得稅也就越多。二是開發產品的預售時間和進度。開發產品預售時間越早，按預售收入預繳企業所得稅的時間就越早。同樣，開發產品預售收入越大，預繳的企業所得稅也就越多。三是開發產品的竣工時間。稅法規定，開發產品竣工后，企業應對預繳的企業所得稅進行清算，一般情況下，企業在清算時要補交很大一筆企業所得稅。因此，開發產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。

（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業法律、法規種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規就會過時，從而為企業的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。

（三）提升企業稅務籌劃人員素養 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養。在處理企業與國家利益時，堅持應有的職業道德。任何稅務籌劃方案的制定和執行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業領導提出的某些違反稅收法律、法規的籌劃要求，要進行規勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業素養。稅務籌劃的專業性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業的涉稅業務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。

再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發揮作用。一是企業要咨詢當地稅務機關對相關法規政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。

參考文獻：

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【關鍵詞】 房地產企業； 房屋租賃； 納稅籌劃； 房產稅

中國指數研究院2012年5月2日報告稱，4月份中國房價跌至14個月最低點，該公司跟蹤的100個城市中71個城市房價下跌。同期萬得資訊數據顯示，一季度房地產公司業績同比下滑，存貨仍在繼續攀升。房屋租賃已成為當下房地產公司提振業績、降低空置率的主要措施之一，但房屋租賃所面臨的營業稅、房產稅等相關稅費無疑使得房地產企業本已吃緊的現金流更顯捉襟見肘，因此怎樣進行納稅籌劃才能更合理合規又能減輕房地產企業的稅負，在目前市場上愈發突顯其重要性。

租賃與聯營的選擇、合理分解租金收入、改出租為轉租、變租賃為倉儲是當下房地產企業房屋租賃業務納稅籌劃所涉及的四個主要領域，本文將根據前期在西安市區的調研數據，分別針對這四個領域進行分析。

一、租賃與聯營的選擇

房地產企業利用閑置的房產進行投資已成為一種普遍的投資形式，其投資方式不外乎有兩種，一是對外出租取得租金收入，二是入股聯營從聯營企業分得利潤。但這兩種方式所涉及的稅種以及承擔的稅負各不相同。那么考慮兩種方式所承擔的稅負，哪一種投資方式對持有閑置房地產的企業更有利呢?在此建立一個簡單模型進行分析：

假設位于西安市區的某房地產開發企業有一處空置房產，其原值為K。如果對外租賃每年可取得租金收入為X1，如用于入股聯營，預期每年該企業從聯營企業分回利潤為X2。該企業適用企業所得稅率為33%。

（一）采取對外租賃方式承擔的稅負

營業稅：房屋租賃屬于服務業，按租金收入5％計算繳納，則為5％X1；

房產稅：房產稅依照租金收入的12％計算繳納，則為12％X1；

城建稅：該企業所在地為市區，按其所繳納的營業稅稅額7％計算繳納，則為：7％×5％X1=0.35％X1；

教育費附加：3％×5％X1=0.15％X1；

印花稅：對外出租房地產在訂立租賃合同時須按租賃金額的1‰貼花，則為：0.1％X1；

所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加、房產稅、印花稅均可在稅前扣除，因此，所得稅稅負為（X1-5％X1-12％X1-0.35％X1-0.15％X1-0.1％X1）×33％=27.192％X1。

該企業采用對外租賃方式應承擔的總稅負=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=44.792％X1

（二）采取入股聯營方式承擔的稅負

房產稅：房產稅依據房地產原值一次性扣除10％~30％的余值計算，稅率為1.2％，以西安市為例，按30％扣除，則為（1-30％）K×1.2％=0.84％K；

土地使用稅：此稅種從量定額計征，各地標準不一，以西安市區二環以內為例，其標準為：20元/平方米（年），假設該房地產使用面積為L平方米，則為20L；

所得稅：聯營利潤所得應繳納所得稅為33％X2

該企業采用入股聯營方式應承擔的總稅負=房產稅+土地使用稅+所得稅=0.84％K+20L+33％X2

（三）兩種投資方式的比較分析

由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商議確定，而影響聯營收入的因素較多，不確定性大，因此可以用租金來預測聯營收入。假設兩種投資方式承擔的稅負相等，則令：

44.792％X1=0.84％K+20L+33％X2

X2=（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％

也就是當預期收入為（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％時，兩種投資方式承擔的稅負是相等的。在X1、K、L為固定值時，經過附值測算，其基本結論是：如果預期聯營收入X2＜（44.792％-0.84％K-20L）÷33％，那么該項房產采取聯營方式承擔的稅負小于出租方式承擔的稅負，從稅收的角度考慮宜采用入股聯營方式；反之，則應采取租賃方式。

例如甲房地產企業在西安繁華地帶有一處空置房產，該房產原值為1 000萬元，實際使用面積為400平方米，如果對外出租每年可獲取租金收入120萬元，采用入股聯營方式，甲企業每年可從被聯營企業分回利潤300萬元。

利用上述函數測算出預期收入X2=（120×44.792％-0.84％×1 000-0.002×400）÷33％≈135（萬元）

因300＞135（萬元），故采用出租方式稅負較低。

在此分別核算出兩種投資方式各自稅負：

對外租賃所承擔稅負：120×44.792％=53.7504（萬元）

入股聯營所承擔稅負：0.84％×1 000+0.002×400+33％×300=108.2（萬元）

通過計算可見，甲企業采用入股聯營方式承擔的稅負明顯過重。因此從稅收角度考慮，宜采用對外租賃。

值得注意的是，企業利用房地產進行投資還涉及其他眾多因素，因此必須考慮實際投資前景、投資環境、客戶信用以及風險等，不能僅從稅收方面著眼。

二、合理分解租金收入

房地產企業房屋租賃業務所應繳納的營業稅、房產稅等都以租金收入為稅基，因此租金收入的高低直接決定企業所承擔的稅負，企業如將租金收入合理分解為其他收入形式便能有效減輕企業稅負。

例如甲企業是西安一房地產開發企業，該企業2011年將位于市中心區的商品房一幢出租給乙公司作寫字樓，租金為每年6 000萬元。租金中包含水電費一并收取，甲企業當年為出租房支付水費160萬元（不含稅價）、電費240萬元（不含稅價）。則甲企業2011年應付水電費為461.6萬元[160×（1+13％）+240×（1+17％）]，房屋租賃行為繳納營業稅300萬元（6 000×5％），繳納房產稅720萬元（6 000×12％），繳納城市維護建設稅和教育費附加30萬元[300×（7％+3％）]，繳納印花稅6萬元（6 000×1‰）。假定房屋年使用成本為C，則甲企業當年房屋出租成本=房屋年使用成本+水電費+應納營業稅+應納房產稅+城市維護建設稅和教育費附加+應納印花稅=C+1 517.6（萬元），因此甲企業房屋出租業務稅前收益=6 000-（C+1 517.6）=4 482.4-C（萬元）。

納稅籌劃方案：甲企業與乙公司約定水電費由乙公司自行承擔，但由甲企業代為繳納，按水電費的30％收取服務費。并在與乙企業簽訂房屋租賃合同中分別注明租賃費用和代收代繳水電費金額，對以上業務分別核算。當年乙公司承擔水費180.8萬元[160×（1+13％）]，甲企業向乙公司收取水費服務費54.24萬元。當年乙公司承擔電費280.8萬元[240×（1+17％）]，甲企業向乙公司收取電費服務費84.24萬元。以上項目收取費用后，為保證租賃方和承租方雙方的利益，房屋租賃價格按前述6 000萬元扣除以上費用后收取，以使承租方總支出不變。

新方案下，房屋租賃價格5 399.92萬元[6 000-（180.8+54.24）-（280.8+84.24）]。則甲企業房屋租賃業務應納營業稅269.996萬元（5 399.92×5％），水電費服務費收入應納營業稅6.924萬元[（54.24+84.24）×5％]，應納房產稅647.9904萬元（5 399.92×12％），應納城市維護建設稅和教育費附加27.692萬元[（269.996+6.924）×（3%+7％）]，應納印花稅5.39992萬元（5 399.92×1‰）。則：甲企業房屋出租成本=房屋年使用成本+應納營業稅+應納房產稅+應納城市維護建設稅和教育費附加+印花稅=C+958.00232（萬元），出租及服務的相關收入=5 399.92+54.24+84.24= 5 538.4（萬元），因此甲企業房屋出租業務稅前收益=5 538.4-（C+958.00232）=4 580.39768-C（萬元）。

從以上兩種方案的對比中可以看出，原方案中，甲企業與乙公司簽訂的房屋租賃合同租金收入包含了水電費，租賃價格高，故甲企業承擔了較高的營業稅、房產稅、城市維護建設稅和教育費附加及印花稅。籌劃后的方案中甲企業將水電費與房屋租金收入分開核算，在實際收入不變的情況下，降低了房屋出租的名義收入，從而降低了相關應納稅費。從效果看，籌劃后的方案減輕了企業的稅負，企業的稅前收益增加了97.99768萬元（4 580.39768-4 482.4），提升了2.14%。

三、改出租為轉租

依據《房產稅暫行條例》規定，房產稅由產權所有人繳納，則不論是從價計征還是從租計征，其前提是針對房產所有人征稅。因此房地產開發企業擬將已經出租的陳舊房產翻修改造，重新用于租賃時，可以考慮將裝修前的房產出租給關聯方，由關聯方裝修后利用轉租的方式，可達到綜合籌劃減輕總體稅負的目的。

例如甲房地產開發企業位于西安市中心區有一處專門用于對外租賃的兩層樓房。因該房屋建于九十年代，設施陳舊，每年只能收取租金80萬元。2011年，甲企業預算700萬元對房屋進行重新裝修改造，預計裝修改造后，每年可收取租金300萬元。裝修改造前的稅費負擔情況：應繳營業稅4萬元（80×5%），應繳房產稅9.6萬元（80×12%），應繳城市維護建設稅和教育費附加0.4萬元[4×（7%+3%）]，應繳納印花稅0.08萬元（80×1‰），合計稅負為14.08萬元。裝修改造后的稅費負擔情況：應繳營業稅15萬元（300×5%），應繳房產稅36萬元（300×12%），應繳城市維護建設稅和教育費附加1.5萬元[15×（7%+3%）]，應繳納印花稅0.3萬元（300×1‰），合計稅負為52.8萬元，則裝修后比裝修前稅負增加38.72萬元（52.8-14.08）。

納稅籌劃方案：甲企業先將裝修前的房產出租給關聯方乙公司，并簽訂一個期限較長的房屋租賃合同。租賃期為10年，每年收取租金80萬元。然后由乙企業出資700萬元對此房產進行裝修改造，之后對外轉租，每年依然收取租金300萬元。

新方案下：甲企業負擔的稅負不變，仍為14.08萬元。乙公司應負擔營業稅15萬元，城市維護建設稅和教育費附加1.5萬元，印花稅0.3萬元。但由于乙公司不是該房產的產權所有人，不需要繳納房產稅，這樣合計應納稅費為16.8萬元。甲企業和乙公司的稅負合計為30.88萬元（14.08+16.8）。

經過以上分析看出，產權所有人是甲企業，乙公司只是房產轉租人，而不是產權所有人，因此不存在房產稅納稅義務。這樣新方案比籌劃前可少負擔稅費21.92萬元（52.8-30.88），10年就可節省219.2萬元，節稅幅度高達42%。但需要注意的是，此過程中甲企業將房產出租給關聯方乙公司應當按照正常交易價格收取租金，如果甲企業為了降低稅負，向乙公司收取的租金明顯偏低且無正當理由，主管稅務機關有權根據《稅收征管法》等相關規定進行調整。

四、變租賃為倉儲

房產稅的征稅標準分為從價計征（稅率1.2%）和從租計征（稅率12%）兩種，兩者稅率相差10倍。房屋租賃由出租人按租金繳納房產稅，而倉儲由保管人按房產原值繳納房產稅。在房產稅從價計征稅負明顯低于從租計征的情況下，出租人可以考慮變房屋租賃合同為倉儲保管合同，以達到少繳房產稅的目的。

例如甲房地產開發公司2009年在西安市郊突擊開發大片房屋，目前造成大量閑置。為了盤活存量資產，決定將這些房屋改作庫房對外出租。2011年乙公司與甲房地產公司協商，承租十棟庫房，價值28 000萬元。年租金4 700萬元，租賃期限5年。則甲公司2011年繳納營業稅為235萬元（4 700×5％），繳納房產稅564萬元（4 700×12％），繳納城市維護建設費和教育費附加23.5萬元[235×（3%+7%）]，繳納印花稅4.7萬元（4 700×1‰）。整個租賃業務的各種稅金合計為827.2萬元。

納稅籌劃方案：甲公司與客戶進行友好協商，繼續利用庫房為乙公司存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，并且配備保管人員，為客戶提供24小時服務。假設提供倉儲服務的收入仍為每年4 700萬元不變。

新方案下，甲公司2011年繳納房產稅時稅負發生了變化，根據《房產稅暫行條例》從價計征房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。則繳納房產稅為235.2萬元[28 000×（1-30%）×1.2％）]，繳納營業稅為235萬元 （4 700×5％），繳納城市維護建設費和教育費附加23.5萬元[235×（3%+7%）]，繳納印花稅4.7萬元（4 700×1‰）。整個租賃業務的各種稅金合計為498.4萬元。

可以看出，將房屋租賃變為倉儲之后甲公司每年可節稅328.8萬元，5年可以節約稅收合計1 644萬元，節稅幅度高達40%。但同時要注意，公司在變租賃為倉儲方案下需要增加額外經營成本，如保管人員的工資費用和其他管理費用等。這樣甲公司可以進行綜合性納稅籌劃，對于公司的倉儲管理員，技術要求不高，公司可以雇用遵章守紀、責任心強的下崗職工，而錄用下崗職工又有其他相關稅收優惠。采取此方案，房地產企業在房屋降低空置率的同時，也降低了稅收成本。

從國家的房地產行業數據指標可以看出，無論是從銷售、新開工還是投資數據來看，房地產行業都處于基本面加速下行時期，中央仍對房地產行業采取趨緊政策，而地方層面則無法沖破限購和限貸的束縛，房地產企業如何處理存貨將直接關系到其在下一輪供應高峰的表現。在現今資金緊張的環境下，房地產企業在房屋租賃納稅籌劃過程中，如何應對相關稅收政策將成為一項至關重要的課題。

【參考文獻】

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關鍵詞:房地產;集團企業;稅收籌劃

稅收籌劃,是指納稅人通過充分利用各種有利的稅收政策,對投資、經營、理財等各項經濟活動進行事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負,以實現稅后利益最大化為目標的涉稅經濟行為。

房地產開發具有開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大、稅負比重高等特性,企業可針對其經營特點,通過充分利用稅收優惠政策、選擇有利經營方式、合理選擇會計處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額,以達到稅收籌劃的目的。

一、集團納稅主體籌劃

房地產企業集團主要有跨地區布局發展的專業化住宅開發集團模式,和持有商業、酒店、寫字樓等租賃商業物業的多元化運營集團模式,他們在開發一個新項目時都會面臨選擇設立分支機構還是子公司的問題。原內資企業所得稅是以獨立經濟核算三個條件確定納稅主體,新企業所得稅法以法人作為界定納稅人的標準。子公司是獨立的法人實體,應當獨立繳納企業所得稅,而對不具有法人資格的分支機構,按國稅發[2008]28號文《國家稅務總局關于印發〈跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》規定,由總機構統一計算、匯總清算企業所得稅。

如果預計設立的分支機構在開辦后的前幾年會發生虧損,那么設立分支機構較設立子公司更有利,因為總機構匯總清算時,分支機構的虧損可以直接抵減總機構的盈利,減少整個集團的稅負;反之,如果有較好的業績預期,則設立子公司較好,因為子公司屬獨立的法人實體,一般會得到當地政府對新辦企業的稅收及其他方面的優惠。

二、集團資本結構籌劃

房地產企業的資本通常是由股權融資和債權融資兩部分組成。這兩種融資方式對企業的稅務影響不盡相同,借款人支付給債權人的利息支出可作為費用稅前列支,而支付給股東的股息卻不能作為稅前扣除,只能在交納所得稅后的收益中分配。

房地產行業是典型的資金密集型產業,因此集團在對下屬公司資本結構進行規劃時,應充分考慮利息的抵稅作用和財務杠桿的作用,在上述法規的債務權益率范圍內,提高債務融資比率,增加稅前列支、降低稅收負擔。

企業在實際操作除了要同時考慮負債增加帶來的財務危機成本外,還要符合國家對資本結構的相關法規規定,如針對外資房地產注投比的規定《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]171號)文規定的外商投資房地產企業注冊資本不得低于投資總額的50%;規范房地產開發項目的最低資本金比例――2009年5月27日《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2009]27號)保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

三、集團關聯方關系籌劃

對于擁有完整房地產價值鏈的大型綜合性房地產集團,從稅務的角度考慮可以將其設計、監理、材料采購、建筑、銷售、物業管理等利潤中心有選擇性的剝離出來,在有稅收優惠政策的區域注冊成立公司,通過轉移定價,將收入和費用分別在低稅率和高稅率地區實現。這樣做對集團稅負有兩個好處:一方面設計費、材料費、建安費可在開發成本中列支,同時在計算土地增值稅時可享受加計20%的扣除,對降低所得稅和土地增值稅都有益處,另一方面又可享受地區稅收優惠政策。

通過關聯企業進行納稅籌劃時,轉讓定價是重要的環節。集團應當從研發、生產、營銷、管理服務等各個方面詳細分析各關聯企業所承擔的職能和風險,參照市場可比企業的利潤水平和企業自身的市場議價能力,確定合理的轉讓定價方法和利潤水平指標。

根據現行稅法規定轉移定價應當遵循獨立交易原則。新企業所得稅法第四十一條規定了“企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。”

四、具體開發項目的稅收籌劃

1.房產銷售收入的籌劃

企業可以通過選擇銷售收入的確認時間、收入的合理分解等途徑對銷售收入進行稅收籌劃:

(1)根據項目預繳利潤和實際利潤的差別,提前或推遲確認收入

根據國稅發[2009]31號文,房產企業預售房產是按規定的計稅毛利率算出預計毛利額進行預交所得稅,如經測算項目實際利潤要大大超過預交稅款對應的利潤額,在可能的情況下推遲達到確認完工開發成品條件,延緩成本決算補交所得稅款;如項目是為了形象工程,經營利潤低于預計毛利額,那就抓緊成本決算,從將多交的稅款退回或轉到下一個項目中進行抵減。

(2)將精裝房總收入分解為裝修收入和出售毛胚房收入

當房產市場處于賣方市場,商品房好出售的前提下,將裝修費用與毛胚房銷售單獨分別簽訂合同后收款。這樣做在裝修費用上就可減少2.2%的營業稅稅率差(開發商按5.5%交營業稅,建筑裝潢按3.3%交營業稅)。另外若將裝修費用計入總房價,房地產企業還要多交土地增值稅,客戶要多交契稅。

2.成本對象的籌劃

國稅發[2009]31號文規定“成本對象由企業在開工之前合理確定,并報稅務機關備案。成本對象一經確定,不能隨意更改或相互混淆”。對面積較大的住宅項目,房地產企業往往分片分期開發,如何組合成本對象才能實現稅務收益最大呢?假如項目預計利潤率高于預征點(如15%),則應盡可能擴大“成本對象”,拖延匯算時間,如以整個項目作為成本核算對象;若項目預計利潤率低于預征點,則盡量縮小“成本核算對象”,爭取盡早匯算,如以棟號為成本核算對象,實現用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。

同時大型住宅項目中往往包含多種功能形態的建筑,例如多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅、沿街商鋪、車庫等,這些類型不同的項目的成本和利潤率也有較大差別。通常商業用房的售價較住宅高,將利潤率低的住宅與其并入“成本對象”,可稀釋一部分增值額,對計算土地增值稅時可減少土地增值率。

3.共同成本和間接成本分配方法的籌劃

國稅發[2009]31號文規定了共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比原則分配至各成本對象,具體分配時企業可以利用文件對土地成本、間接成本分攤方法的多樣性及可選性(占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法),從而實現在利潤額高的分項項目中多分配成本費用,在利潤額低的分項項目中少分配成本費用,使企業總體稅負最低。

4.公建配套的籌劃

國稅發[2009]31號文規定公共配套設施尚未建造或尚未完工的,經中介機構鑒證后可按預算造價合理預提建造費用。房地產企業同一項目分期先后滾動開發的,經常會發生前面開發的產品已經銷售,而整個項目的基礎設施、配套設施等尚未全部竣工的情況。此時,基礎設施、配套設施建設費根據權責發生制原則可以依預算預提并分攤,房地產企業據此范圍內充分預提未完工公共配套,延緩企業所得稅的繳納時間。

5.利息費用的籌劃

國稅發[2009]31號規定“企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的,借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。”

因此集團性房地產企業可以利用在總部層面統一借貸資金,根據各個項目的資金需求和利潤水平,靈活向項目分攤合理利息費用,調劑項目的利潤,減少項目納稅。

但在操作過程中需注意從關聯方取得借款的利息費用存在一定的扣除標準,新企業所得稅法第第四十六條規定了“企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定標準而發生的利息支出,不得在計算應納稅所得額時扣除。”同時財稅[2008]121號文《關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》規定“企業實際支付給關聯方的利息支出,其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為:除金融企業外的其他企業,為2:1。”

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關鍵詞：房地產，稅務籌劃，稅率

稅收籌劃對企業具有重要的作用。對企業而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利于減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，使自身價值達到最大化，促進企業良性發展。房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。從項目立項到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產企業稅收現狀

在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅，房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

二、房地產開發企業稅收籌劃技術

房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一）規避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。

（二）投資轉化技術

房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術

房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

三、房地產稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行房地產稅收籌劃。

（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的房地產稅收籌劃空間。

1、采取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房產租賃屬于服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設**房地產開發公司位于市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

2、采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。

四、結語

以上討論了房地產企業稅收籌劃的技術及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應考慮其對別的稅種的影響，以達到降低企業整體稅負的效果。

參考文獻：

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（一）積極影響

首先，在實施營改增以后，所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。企業新建或是購買辦公用房及廠房，以及廠房修繕、道路綠化等都可以作為進項稅抵扣，這有助于加速各個行業對不動產投資改造的步伐，激發對于商業地產購買的需求，有利于商業地產的去庫存化。對從事商業地產開發的企業來說，便于向下家轉移稅負，從而降低自身稅負水平。

其次，營改增的實施有助于房地產企業在經營過程中，對重復征稅現象進行避免。增值稅在征稅過程中，是以不同環節增值額作為依據的，而征稅過程中以銷售額為依據是營業稅的主要特點。房地產企業經營過程中，由于會涉及到大量的土地、建筑材料等成本內容，而材料成本事實上已經繳納過稅收，如果房地產企業在進行銷售的過程中，還需要繼續繳納這部分稅負，則將產生嚴重的重復征稅現象。營改增的有效實施，可以避免這一問題的產生。房地產企業只需要依據自身生產經營各個環節進行繳稅即可，同時抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值稅發票中實現，因此能夠極大地避免重復征稅問題的發生。

再次，在實施營改增的過程中，對于明晰房地產企業財務與業務部門之間的職責分工具有重要意義。在原有營業稅的基礎上，業務部門人員將取得的發票單據交由財務部門進行報銷，并不對單據進行審核及歸類，導致財務部門工作人員在日常工作中需要承擔繁重的工作任務及較大的風險。如果企業經營過程中，產生了重大的項目金額，那么會擁有相對簡單的財務數據形式存在于財務部門中，但是，卻擁有雜亂無章的內容。在營改增有效落實的基礎上，在報銷過程中由于只有取得進項稅發票的支出才能抵扣，這就要求業務人員對普通發票和增值稅專用發票進行歸類審核，促使業務人員在與業務單位往來過程中更加注重票據的合規性和及時性，在這一過程中，房地產企業的財務部門僅需審核增值稅發票的真實性和準確性即可。由此可見，房地產企業在經營過程中，通過深入落實營改增，實現科學整合業務財務票據的目的。

（二）消極影響

首先，營改增在實施過程中，有可能對房地產企業稅負產生一定的影響。一方面，在計算企業所得稅時，原營業稅作為價內稅可以作為營業稅稅金及附加在計算企業所得稅時進行扣除。而在實施營改增以后，由于增值稅是價外稅，無法在企業所得稅前扣除。另一方面，營改增后，房地產開發企業的增值稅率確定為11%，雖然理論上相應的進項稅額可以抵扣，但是只有與一般納稅人合作才能取得足額的增值稅專用發票進行抵扣，一定程度上限制了合作公司的選擇范圍。同時也面臨著上游建安公司向房地產企業轉移稅負提高價格的問題，此外房地產開發成本中也有很大一部分支出無法取得增值稅專用發票進行抵扣，如勞務費等，由于不能獲得足額有效的進項抵扣，加之稅率升高，一定程度上增加了房地產開發企業的實際稅負。

其次，消極影響產生于營改增下的財務報表中。首先，資產負債表在實施營改增以前，購置不動產支付的價款全額計入固定資產的入賬價值，而在實施營改增以后，購置的不動產支付的價款需要價稅分離，相應的增值稅進項稅額是能夠進行抵扣的，從而導致固定資產入賬價值的降低，并使企業資產負債率提高，對企業融資產生一定的負面影響。

二、“營改增”后房地產開發土地成本稅務籌劃的必要性

（1）土地成本占房地產企業開發總成本比重大，進行稅務籌劃符合企業收益最大化原則。伴隨房地產行業市場競爭愈演愈烈的趨勢，各地不斷涌現新的“地王”，巨額的土地成本已經成為房地產企業經營成敗的關鍵因素之一。增值稅下，企業支付政府部門土地價款高低，最終會以杠桿原理的形式影?項目開發經營的整體稅負。因此，土地成本稅務籌劃工作必然是房地產企業內部管理的重點。

（2）基于財政部、國稅總局的財稅[2016]36號及國稅總局的2016年第18號公告等文件，各地國稅局相繼出臺具體實施辦法，基本上明確了房地產企業增值稅銷售額計算中允許扣除的土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實際操作中企業支付政府部門的市政配套費、政府主導收取并統一支付拆遷戶的拆遷費等其他成本費用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財政部監制的資金往來結算票據或地方政府（非稅收入）票據，增值稅下無法取得進項抵扣或銷項抵減，造成企業實際稅負仍然很高。

三、增值稅下房地產開發土地成本核算會計分錄設計及實務案例

土地成本依據“價稅分離”原則核算入賬。根據國家稅務總局2016年18號文件規定：適用一般計稅方法計稅的房地產企業，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據財政部的《關于印發的通知》（財會[2012]13號）規定：一般納稅人提供應稅服務，試點期間按照營業稅改征增值稅有關規定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應在“應交稅費-應交增值稅”科目下增設“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業因按規定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業務成本”等相關科目應按照經營業務種類進行明細核算。

（1）支付政府土地價款時。房地產企業支付政府土地價款時，按規定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發成本-土地購置成本-土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。

案例1：甲房地產企業2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業、住宅混合型開發，并取得財政部監制的資金往來結算票據，該房地產企業采用一般計稅方法計稅，會計分錄處理如下：因土地價款抵減銷項稅=35000÷（1+11%）×11%=3468.47萬元，開發成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬元；借：開發成本/土地購置成本/土地出讓金31531.53；其他應收款/營改增抵減銷項稅額3468.47；貸：銀行存款/人民幣35000。

（2）企業當期結轉并確認收入時。根據國家稅務總局公告2016年第18號規定，項目結轉當期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”，貸記“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”科目；期末，當期銷項稅額扣減當期允許抵減銷項稅額和預繳稅款后的凈值大于當期允許抵扣進項稅額，則借記“應價稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）”，貸記“應交稅費-未交增值稅”。

案例2續案例1，甲房地產企業2016年11月達到預售條件時，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計取得可抵扣增值稅專用發票進項稅額200萬元。11月份預售建筑面積為1200平米，預售價款5550萬元，預繳增值稅額150萬元，均未開增值稅發票。2016年12月25日將11月份預售的房屋交房，當月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發票進項稅額50萬元。稅務處理及會計處理如下：①交房結轉收入并確認銷項稅額=5550÷（1+11%）×11%=550萬元，收入金額=5550-550=5000萬元。借：預收賬款5550；貸：主營業務收入5000；應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）550。②根據結轉收入對應建筑面積，確認當期允許扣除土地價款抵減的銷項稅=1200÷120000×3468.47=34.68萬元；借：應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）34.68；貸：其他應收款-營改增抵減銷項稅額34.68。③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬元；借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32；貸：應交稅費-未交增值稅115.32。④2017年申報交納上期未交增值稅；借：應交稅費-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

（3）土地成本核算不考慮“價稅分離”。根據國家稅務總局2016年18號文件規定：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統一規范企業“營改增”后會計處理的唯一文件，時間較早，參考價值有限，有關房地產企業“營改增”后會計分錄的設計空間仍然較大。在滿足項目結轉確認收入時，僅按照對應比例確認當期允許抵減的土地價款而計算當期銷項稅，不再使用“應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”、“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環節。

綜上案例1、案例2，稅務處理及會計處理如下：①支付政府土地價款：借：開發成本-土地購置成本（土地出讓金）23000；貸：銀行存款23000。②項目結轉并確認收入，計算當期銷項稅=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32萬元，當期確認收入金額5034.69=5550-515.32；借：預收賬款5550；貸：主營業務收入5034.69；應交稅費-應交增值稅（銷項稅）515.32。③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）115.32萬元=515.32-200-50-150。借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32；貸：應交稅費-未交增值稅115.32。④2017年申報交納上期未交增值稅：借：應交稅費-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

四、增值稅下房地產開發土地成本稅務籌劃實施方案及建議

（一）實際談判中，擴大“營改增”政策中“支付土地價款”的界定范圍

根據2011年1月21日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規定，“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”。因此，有關拆遷系列成本費用納入目前增值稅下只允?S銷項抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業在簽訂土地出讓合同時，應爭取將涉及項目有關拆遷的費用一并納入“土地價款”合計金額中，加大了未來增值稅下銷項扣除基數，從而合法有效地降低企業稅負。

（二）合理控制拿地成本在開發總成本中的比例，收窄企業收益流失范圍

財稅[2016]36號文件中明確規定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項稅，據此模擬測算，若企業在同樣開發規模、同樣設計規劃條件下，獲取不同價格的土地，企業可根據自身發展戰略不同做出合理選擇：

（1）追求營業收入規模最大化的企業，在同樣售價水平下，合理利用土地價款杠桿作用，將因此所抵減的銷項稅轉化為營業收入。根據國稅總局2016年第18號文件，銷項稅=（全部價款和價外費用-允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%，從而可確認營業收入=全部價款和價外費用-銷項稅，相比提供貨物銷售行業，房地產企業核算所確認的收入中因土地價款抵減銷項稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）×11%）。

（2）兼顧收入、利潤規模雙贏的企業，應優先選擇供不應求的市場獲取土地，同時應考慮市場環境中客戶積極接受因土地價格轉移到銷售價格的能力，如果可消化價格差，應優先在該市場拿地。由于土地價款將所抵減的增值稅銷項稅轉化為營業收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤扣除項。因此，企業在獲取較高價格土地的同時，可以較低增長幅度提高銷售價格，同樣可以在不減少利潤總量的情況下，獲得收入、利潤規模雙贏的效果。

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關鍵詞:房地產企業 稅務管理 避稅措施 涉稅管理

我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。

一、房地產企業稅務管理的原理及現狀

企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。

從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。

二、房地產企業常用的避稅措施

房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。

(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設立關聯的公司，進行流程再造。

(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。

三、房地產企業涉稅管理

房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。

(一)代收款項的稅務處理

1、營業稅

根據《營業稅暫行條例及其實施細則》的規定，房地產企業轉讓土地使用權或者銷售不動產，營業額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業性收費。準確區分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：

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關鍵詞：“營改增” 房地產企業 稅負

隨著市場經濟發展步伐不斷加快，近些年我國進入了經濟發展新常態，各行各業競爭日益激烈。房地產企業也不例外，經營管理壓力日益增加，據國家統計局數據顯示，2015年我國房地產企業銷售利潤增速較往年相比明顯下降。同時，政府為了能夠加強對房地產企業的稅收調控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產企業的運營壓力。據普華永道會計師事務所提供的20家房地產企業稅務相關數據顯示，“營改增”全面推行之后這些房地產企業中的九成稅負不降反升，而且接近四成的企業認為稅負會明顯上升。對此，房地產企業必須審時度勢積極進行稅收籌劃，合理避稅，為企業穩健發展提供保障。

一、“營改增”對房地產企業的影響

（一）上游企業稅負轉嫁的影響

全面實施“營改增”之后，不僅是房地產企業，其他相關行業也會受到一定影響，與房地產企業聯系緊密的一些企業，諸如建筑業、金融業、服務業等上游企業為了能夠減輕自身稅負勢必會采取一定措施將稅負轉嫁給處于下游的房地產企業，難免會給房地產企業帶來一定的沖擊。尤其是建筑業相對于其他行業來說受到的影響相對較大，并且建筑業與房地產業密不可分，直接會給房地產企業造成巨大影響。2016年5月1日起“營改增”實施之后，建筑行業的新舊項目就會出現一道分水嶺，對于一些“營改增”實施之前的老項目，相關部門允許建筑企業采取簡易計稅方法進行稅務核算，對于這些項目企業稅負會得到一定程度上的減輕；而“營改增”實施之后的項目則不可以運用以上方式進行稅務核算、申報，必須先選用11%的增值稅稅率核算銷項額，再減去可抵扣的進項額進而核算出實際需要繳納的增值稅額。但是，建筑行業在開展項目過程中一部分人工費、管理費用等很難獲取相應的發票，無法進行進項稅額的抵扣，這樣一來有可能造成一部分建筑企業的稅負不降反升的情況。一些建筑企業為了能夠保護自身利潤不得不將稅負轉嫁給下游的房地產企業。

（二）對房地產企業建設材料采購造成的影響

房地產企業在開展項目過程中建設費用支出金額非常巨大，在各種支出費用中鋼筋、水泥以及各類小型材料等建設材料費用占有很大的比重，從一些企業財務所披露的財務報表中可以看出，材料成本約占建筑業工程結算成本的60%。房地產企業在采購建設材料過程中不僅要考慮工程項目質量，而且還要考慮自身利潤，對于一些大型建筑材料的選擇通常較為謹慎，一般都會選擇一些規模較大、資質較好的材料供應商，這類供應商通常能夠為房地產企業通過增值稅專用發票。但是一部分房地產企業在輔助材料的選擇上為了能夠降低成本則選擇一些個體工商戶、私營業主和其他小規模納稅人為其提供材料，這些材料供應商在銷售材料過程中銷售價格相對低廉，但是無法開具增值稅專用發票。一般來說，水泥、鋼筋的增值稅率是17%，沙、土、石料的增值稅率為3%，混凝土的增值稅率為6%，木材的增值稅率是13%，如果材料無法抵扣的話，“營改增”后房地產企業需要繳納11%的增值稅額，直接導致房地產企業稅負增加。

（三）對房地產企業建筑勞務成本的影響

房地產企業建設成本除了材料成本之外還有另一個重要組成部分，那就是勞務成本。從一些企業所披露的財務信息數據中可以看出，一個工程項目勞務成本能夠占到總成本的30%，而從事此項工作的人員通常為勞務公司派遣人員和農村的農民工。勞務公司在運營過程中沒有進項稅抵扣其所產生的銷項稅，只能將稅負轉嫁給房地產企業。同時，農民工由于處于零散狀態更不可能為房地產企業提供進項稅，這樣一來就會導致房地產企業稅負增加。

（四）對其他費用抵扣的影響

政府行政性事業收費是否可以抵扣增值稅以及抵扣幅度都直接影響著房地產企業的稅負。雖然一部分管理費用以及銷售費用可以抵扣，但是抵扣金額具有一定的局限性，諸如交際應酬費、差旅費等都是抵扣不了的。同時，諸如資金利息拆遷補償費等規費也是不能抵扣的，所以房地產企業可以抵扣的增值稅進項稅額占銷售收入的比例就不會太大。特別是一些一二線大城市，由于這些城市的房價相對較高，而且費用抵扣也存在局限性，根本不能起到降低稅負的作用，“營改增”在房地產業全面實施之后房地產企業稅負出現不降反升的情況。

雖然全面實施“營改增”對房地產行業造成一定消極影響，但是也起到了一定積極作用，稅制改革在一定程度上推進了企業稅收制度的進一步完善，使以往企業重復征稅情況大幅度減少，促進房地產企業市場行為更加規范，有利于社會整體經濟效益的提高。

二、“營改增”下的稅務籌劃建議

（一）房地產企業應加強對“營改增”的重視程度

房地產企業要想在這個競爭激烈的大環境下脫穎而出穩健運營必須緊跟國家稅制改革步伐，重視“營改增”這一政策。首先，房地產企業應當加強對“營改增”的宣傳力度，不僅要使財務部門了解和認識到“營改增”與企業發展的關聯性，而且還要通過各種宣傳方式促進各個部門配合財務部門的工作，為財務部門反饋更加準確、全面的信息數據，為企業稅務籌劃工作奠定堅實基礎；其次，房地產企業要重視稅務籌劃的崗位設置，安排專人負責稅務籌劃工作，合理選擇計稅方法，對2016年4月30日之前的老項目進行認真的測算，確定是采用簡易計稅方法還是一般計稅方法。同時，財務人員還要對自身業務流程進行梳理整合，確認和分析房地產企業運營中各個環節的稅收支出，及時反饋給領導層，共同商議稅收籌劃對策進行合理避稅，進而達到降低企業稅負，提升企業利潤空間，提高企業市場競爭力的目的。

（二）完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額的抵扣

全面實施“營改增”之后能夠從根本上降低房地產企業稅負的方法還是進項稅額抵扣。對此，房地產企業必須完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額抵扣力度。首先，房地產企業應當采取一定措施控制上游企業稅負轉嫁情況的方式，企業在提出此問題時難免會引起上游企業的不滿。這時企業應當加強與上游企業之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業的稅收負擔和開發商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進項稅發票進行抵扣。其次，企業在“營改增”大環境下應當合理選擇建設材料供應商，不僅要嚴格要求大型建筑材料供應商的資質，而且還要重視五金電器等輔助材料供應商的資質，摸清供應商的性質，到底是小規模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質量的基礎上盡量選擇一些能開具增值稅專用發票的供應商進行合作，實現企業進項稅抵扣，減輕企業稅負。再次，房地產企業與其他行業存在著一定不同，其項目不僅成本巨大，而且開發時間過長。對此，房地產企業應當在工程項目實施期間對工程建設成本進行合理分攤處理，保持稅負平穩，將所發生的增值稅均勻的分攤到各個會計期間中去。這樣在一定程度上能夠更好地控制和防范財務風險的發生，有利于企業穩健發展；最后，房地產企業還應當重視勞務成本的合理籌劃，可以通過公開招標的方式與一些能夠繳納勞務支出稅款的正規勞務公司進行合作，盡可能地降低建設支出。

（三）積極開展稅收籌劃工作，提高財務人員的工作能力

“營改增”全面實施之后，房地產企業要想合理納稅必須積極開展稅收籌劃工作，而稅收籌劃工作是否能夠順利進行與財務人員的工作能力有著密切的關系。首先，房地產企業應當重視對財務人員的選聘工作，不僅要在學歷上對其進行嚴格要求，而且還要通過筆試、面試等方式對其實務能力進行考核，盡可能地選擇一些理論知識和實務能力都較強的人員擔任相應職務；其次，房地產企業應當積極完善財務管理相關規章制度，明確權責，一旦出現問題能夠落實到個人，并將財務人員工作情況與其績效相掛鉤，對于一些稅收籌劃工作完成出色人員要給予一定獎勵，對于一些工作上經常出錯的人員要給予一些懲罰，督促其重視此項工作；最后，房地產企業應當加強對財務人員繼續教育培訓力度，邀請一些權威人士到企業中來進行有針對性的指導，及時糾正企業財務人員工作不當之處。同時，企業還可以組織一些繼續教育培訓課程，提高財務人員對“營改增”最新法律法規的了解和認識，間接提升企業稅收籌劃工作質量，為企業能夠合理避稅提供一定保障。

三、結束語

“營改增”的全面實施對房地產業造成了一些積極和消極影響，企業不僅要合理利用有利于自身發展的政策內容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來消除對企業發展的不利影響，充分提升企業的市場競爭力，保證企業健康發展。

參考文獻：

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[2]王h菡.淺析營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].財經界，2016（7）.

[3]毛蒼龍.“營改增”改革對房地產企業的影響及對策分析[J].現代交際，2015（8）.

篇9

關鍵詞：營業稅 增值稅 營改增 房地產

營業稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業稅重復征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經濟特別是第三產業的健康發展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運輸業和部分現代服務業進行試點，并逐步推廣到其他地區和行業。2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開“營改增”試點，房地產業、建筑業、金融業、生活服務業等納入試點范圍，至此“營改增”全面推開。

一、房地產企業“營改增”政策分析

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》及其他有關規定，國家稅務總局制定并下發了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規定房地產企業適應增值稅基本稅率為11%。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選用簡易計稅方法計稅，以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額為取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額。小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。

二、“營改增”給房地產企業的帶來的挑戰

房地產“營改增”的推進，長期開看，將有效調節房地產企業稅負水平、對改善房地產行業經營環境和提升企業積極投資開發的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產企業帶來一定的挑戰。

（一）房地產企業稅負短期或上升

我國推行“營改增”的目標是通過完善流轉稅體系，避免營業稅所帶來的重復征稅問題，從而實現企業稅負的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進行“營改增”的企業所反饋的意見來看，大部分的企業的稅負水平有所下降，但也有一部分企業出現了稅負增加的情況，出現這一情況的原因主要是企業生產的周期性、可抵扣增值稅進項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產業的上游產業包括建筑業、金融業等，這些行業或因“營改增”稅負水平不同程度的上升，將成本轉嫁到下游的房地產企業，因此，部分房地產企業稅負水平短期內不降反升或將不可避免。

（二）賬務處理難度增加

“營改增”初期，房地產企業財務人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發票管理、具體業務核算方法發生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計核算的難度。營業稅的計算簡便，需要設置的會計科目較少，會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復雜，當期應納稅額等于銷項稅額減去當期準予抵扣的進項稅額，且需要設置的會計科目較多，會計核算更為復雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產企業的稅金會計核算體系發生了改變，同時發票的開具、發票的認證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發生了重大變化，財務人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規定正確處理，否則將給房地產企業帶來風險。

三、房地產企業應對“營改增”的有效措施

（一）抓緊評估“營改增”對企業的影響

房地產企業財務人員應當將“營改增”相關政策研究透徹，并結合本企業的實際情況，科學測算和評估“營改增”對企業稅負水平、盈利水平、現金流等各個方面產生的影響，以便對企業的經營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據。

（二）加大財務人員培訓

“營改增”對房地產企業的會計核算、納稅申報等方面產生巨大的影響，企業財務人員將面臨業務會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰，房地產企業的財務人員有必要通過自學和參加培訓班等形式，積極學習相關的政策，充分掌握“營改增”后房地產企業增稅稅核算、申報繳納、發票管理等業務處理。相關部門和領導對財務人員的學習、培訓也應當予以必要的支持和配合。

（三）適時轉變開發模式

隨著行業競爭不斷加劇，房地產業逐漸走向了強調品質和差異化的階段。精裝的品質和產品的創新都成為消費者考量產品的重要因素。“營改增”后，建筑安裝成本的進項稅額可以抵扣，因此該項成本占比越高將越利于企業稅負抵扣。高檔住宅、商業、辦公樓等產品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高，進項稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產企業可以考慮由簡單開發銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉變。

篇10

關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃應用 企業發展

我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。

（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。

（三）利用收入結構進行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進行稅收籌劃

根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。

因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。

二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程

房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。

三、結語

綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。

參考文獻：