導語：如何才能寫好一篇房地產宣傳方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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策劃的立足點：任何一項活動影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點關注。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟花都人居新時代

新花都、新人居

區位優勢：新區商居中心地段，名校（云山中學）、名園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊成熟配套。

個性優勢：獨特人性化居住環境、文化社區、東南亞風情。

二、活動策劃要旨

五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。

*花園的社區定位明確以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。

讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受*花園的魅力優勢并產生知名度、美譽度及產生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。

以書畫文化藝術為活動形式（謂之形），以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現（謂之體），以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的（謂之用）。

活動策劃具體形式：以描繪人居環境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節（簡稱：首屆“*花園”書畫藝術節）

三、主題廣告語

*花園“描繪花都寫意人居”

四、活動框架

1、時間：20*年5月1日至7日

2、活動地點：*花園現場及售樓部

3、活動內容

（1）、兒童書法繪畫現場表演并比賽----1日

（2）、青少年書法繪畫現場表演并比賽---2日

（3）、花都區書法畫家現場表演-----------3日

（4）、書畫家作品點評、藝術酒會沙龍---3日

（5）、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈

------4日至7日

4、活動組織

主辦（樓盤促銷現場安排、經費支出）：*花園開發商

（組織書畫家參與）：區書畫家協會

協辦：（組織學生參與）區青少年宮

區一幼、圓玄幼、圓玄小學、五小、云山中學等

策劃承辦：祥業廣告公司（整個活動具體組織、布置、協調）

媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產》

5、促銷配合

1）參觀樣板房、派發宣傳資料

2）優惠購房折扣

3）購房贈送書畫作品

4）義賣書畫作品捐贈青少年宮

6、經費預算

1）、活動組織、策劃、資料：--------------------5800元

2）、現場布置：（空飄/4個、彩旗/300桿、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元

3）、禮品及紀念品、獎品------------------20000元

4）、書畫家及有關嘉賓、媒體利市-------------16000元

5）、前期廣告宣傳（宣傳海報或單頁、電視臺、花都新聞）---------------------10000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥業廣告與房地產—--房地產，我們最自信的舞臺！

祥業廣告公司是大型房地產公司衍生的專業子公司，對房地

產的理解高于同行。核心策劃設計人員有豐富的房地產專業經驗，服務過花都眾多品牌樓盤。曾服務樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、云港花園等

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產》，我公司受花都房地產業協會委托承辦的區域專業雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業雜志。

3、我們對房地產客戶的工作方式

在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發其購房欲望達成購買行為。

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關鍵詞：房地產；營銷策劃；市場營銷

房地產營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內容非常廣泛，主要是通過對房地產項目所處的內外環境進行詳細分析的基礎上，對房地產開發項目在一段時間之內的營銷工作的具體目標、戰略以及具體的實施方案等進行的設計和規劃，這是房地產項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產營銷中發揮著非常重要的作用。

一、房地產營銷策劃中存在的問題

（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告

當前我國房地產企業過于重視銷售業績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產項目的知名度，但是實際在房產銷售方面發揮的作用并不樂觀。

（二）營銷策劃缺乏特色性

在房地產營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區的房型、周圍環境以及物業管理服務等，這些都是籠統性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發現本項目的特點和優勢，這就導致很難真正實現營銷的目的，對于房地產項目的銷量會造成一定的不良影響。

（三）市場調研不足

許多房地產公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調查就用來當做營銷策劃的依據，甚至一些房產營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產銷售市場中的發展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產開發項目的實際銷售量和企業的整體競爭力。

（四）營銷策劃方案缺乏新意

房地產營銷策劃中的創新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創新型的房地產營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現房地產項目營銷的目的，實現房地產項目銷量的增長。但是目前多數的房地產營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數都是按照統一的模板，將其中的數據和其他信息換成本房產項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優勢可言。

二、完善房地產營銷策劃的對策

（一）創新廣告形式

廣告是房地產營銷中不可缺少的一項重要內容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產項目賣點的基礎上做出更有針對性的廣告創意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現虛假宣傳等，這對于房地產企業的品牌形象建設和房地產項目的市場營銷都有著重要的意義。

（二）認清消費需求

房地產營銷策劃的最終目的就是提高房地產項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現市場營銷的目的。

（三）加強市場調研

市場調研是房地產企業中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調研的基礎上的，所以必須重視市場調研工作。在進行市場調研之前首先必須明確市場調研的目的和目標，并運用科學的調查方法去房地產市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結論，得出房地產市場中的真實信息，這些都是房地產公司發展的重要資料，也是房地產營銷策劃方案制定的依據。

（四）實現營銷策劃的創新

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一、活動基本情況

1.瞻前考慮，全面發動組織宣傳

首先，精心設計方案，確保競賽活動的可行性和實用性。在汲取2007、2008年成功舉辦《物權法》、《房屋登記辦法》知識競賽活動的基礎上，主辦方對此次活動的競賽題型、評分規則、獎項設置等方面進一步完善和優化，使討論修改后的競賽實施方案更為細致縝密。競賽內容以《房地產登記技術規程》為主，兼涉《物權法》、《房屋登記辦法》等法律法規，題目務求準確、實用，與房地產登記操作規程密切相關。競賽題型和評分規則借鑒全國房屋登記官考試，試題采用單選、多選、判斷、綜合分析四種形式，既注重基礎性，又注重靈活性和實踐性。在獎項設置方面，提高了個人獎項的獎金，并第一次由中國房地產研究會房地產產權產籍和測量委員會發文表彰獲獎單位和個人，進一步提高活動的層次，激發各行各業人員的積極性。

其次，多角度宣傳發動，擴大活動的參與面。主辦方通過網絡和雜志等平臺宣傳本次競賽活動。“中國房地產產權網”和“無錫房地產市場網”在最醒目的地方競賽實施方案、競賽試題和競賽須知；《中國房地產》也于5月、6月連續兩期在封面、封底等重要位置競賽相關信息。在全國性《規程》培訓班動員講話上，沈建忠司長也對競賽活動作了動員，有關教員對競賽活動作了簡要介紹，盡可能讓更多的人了解活動的目的和意義。競賽活動從2012年5月1日起至7月1日持續兩個月。此外，主辦方還邀請了10位司法界、登記界、學界的專家成立專家評委組，為競賽活動提供了有力的學術、理論支持，吸引各界人士踴躍參加。

2.集中力量，做好答卷統計工作

今年5月，競賽活動實施方案后，在兩個月時間內，參賽者可以通過網上或書面兩種方式參與答題。承辦單位共收到有效網上答題和書面答題總計3538份，覆蓋了27個省、自治區、直轄市，209個縣、市。在參賽單位中，除了有338家房產管理部門參與外，還有來自高校、研究所、房地產經紀公司等非房產管理部門60家單位。和2007、2008年“無錫產監杯”《物權法》、《房屋登記辦法》知識競賽相比，此次競賽涉及的省份最多，參與的行業部門也更為廣泛。

據統計，在全部的競賽答卷中，登記機構參賽人員有3421人，占參賽總數的96.7%。其中，江蘇省共有42家單位參賽，在所有參與省份中最多，13個地級市全部參與，其次為安徽省。除承辦單位外，杭州市房產交易產權登記管理中心共有154人參賽，成為參賽人數最多的單位。江陰市住房保障和房產管理局產權監理處的參賽平均分達108.8分，在各參賽單位中位列第一，72分以上（達及格分數線）的占總參與人數的93.7%。從得分情況看，參賽選手答題都較為認真，不少參與者對《房地產登記技術規程》有較好的認識和較深的理解，具有一定的法律認知能力和實踐工作能力。但部分題目也反映出登記人員在實踐操作和法律知識上還存在誤區和盲點，需要在今后的工作中加強學習和實際應用。

二、競賽活動特點

1.部司及相關領導高度重視，確保競賽活動順利開展

沈建忠司長在全國《規程》骨干培訓班上給予本次知識競賽活動高度評價和充分肯定，并對競賽作了積極動員；相關領導對競賽方案進行認真修改，并提煉出貼切而響亮的主題。專家組的其他成員也對如何出好試題作了重要指導，提出了很多寶貴的修改意見。

2.參賽者熱情高漲，競賽受到廣泛支持

競賽方案、競賽試題刊登不久，各參賽單位就迅速行動起來，精心組織、積極發動單位職工參與競賽。由于《規程》是我國首部房地產行業標準，必須嚴格執行，因此，房屋登記部門及各行各業對此次競賽都表現出極大的熱情。競賽過程中，主辦方經常接到參賽者的來電，詢問答題事宜，商討某些細節問題，相互溝通交流。在答題時間截止后，還有不少單位、個人致電咨詢試題答案的公布時間等相關問題。

3.競賽試題難度適中，高分段人數居多

《規程》出臺是為了規范房地產登記業務，維護房地產交易安全，自今年6月1日頒布以來，各地已積極貫徹實施。本次競賽活動試題主要考查的是《規程》中的各個知識點，如可列入銷毀的紙質檔案的保存年數；受理、審核、登簿、質量管理等崗位的工作要求和流程；合并申請的具體類型等。競賽的目的是讓大家以答題的方式細細品讀《規程》。由于不少題目的答案可以直接在《規程》的原文中找到，因而此次競賽的難度設計并不高，出現了高分段人數“扎堆”現象。由于考題的難易較符合大眾口味，因此，吸引了100多名非登記機構工作人員的積極參與，擴大和增強了《規程》的普及范圍和輻射作用。

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【關鍵詞】房地產開發；經濟效應；成本分析

社會主義市場經濟興興向榮的發展，投資環境的轉變與改善，房地產行業得到了長足的發展與進步。房地產投資商為了獲取利益而把資金、設備、人力、物力、技術等生產要素投入到房地產行業。投資的行為是市場經濟發展的基礎。投資行為包括投資主體、客體、投資目標和方式。

經濟效應指的是投資行為發生后產生的收益和投資行為所消耗的成本之比。所消耗的資源包括物質資源和人力資源，我們稱之為“投入”，生產經營所得的物質資源和經濟利益為“產出”。投入/產出=經濟效應。

一、投資經濟效應的基本原則

任何投資行為的最終目的都是為投資者帶來豐厚的經濟利益，這是項目投資的前提，所以首先要遵循以經濟效應為主的原則，同時兼顧社會應。同時，直接獲得的利益固然重要，同時也要看重隱形的經濟效應，例如：通過投資給企業塑造了良好的形象，提高了企業的知名度，改善了公司的工作氛圍等隱性投資。由于房地產投資一般投資建設周期長，所以，同時要考慮資金時間價值。

二、影響經濟效應的幾點因素

（一）地點條件的限制

房地產項目位置的好壞直接影響物業有效需求的不同，不同位置要求的物業類型的不同。

當房地產項目項目位置確定后，我們要按照城市發展的總體規劃和具體要求，有關部門統籌該項目的土地利用、建筑容積率、綠化率、建筑高度和間距，這些限制條件都影響到該土地到底能建什么類型的物業、數量的多少、建筑的樣型高度等。這對物業產出的數量有著至關重要的作用，同時對物業價格有著重大影響。

（二）規劃方案和設計方案的實施

根據選定的選址場地的基礎，開發商的具體設計要求，結合客觀的氣象、水文地理條件和環境影響，以及政府具體規劃和法律法規的限制條件，科學合理的規劃項目中建筑物的位置、道路的開鑿、綠地的覆蓋等。這具有極強的政策性、目的性和技術性。建筑的規劃設計要結合具體的功能，以經濟、舒適、美觀、安全為原則，注重自身特點的發展。現代社會，人們對居住環境的要求越來越高，人們購置物業時想的更多的是家居環境帶來的安全舒適綠色環保。注重居民消費訴求，對于需求數量、需求價格水平有著較大影響。

（三）地產周邊配套設施和居住環境的影響

居住環境主要是：該地區的經濟發展水平、交通發展水平、環境狀況、自然人文設施。配套設施是指：水、電、通訊、煤氣天然氣管道、暖網的配套設施和相關的教育、醫療設施和方便居民生活生產的購物地段。類型的不同，其相關的物業要求也就不同，商業服務為目的的比較重視該地區的經濟發展程度和交通便捷程度，這有利于商業服務的集體效應和購物的便利程度。而已住宅為目的的物業建筑群更重視交通，人文、醫療、當地基礎設施的建立。

（四）施工水平和開發商的信譽

房地產項目，的施工水平體現的是開發商的信譽。施工水平高、口碑好的房地產開放商更受消費者歡迎，帶來的經濟效應更好。而相反，施工水平不高，房產質量不好，開發商形象不好，就很難有消費者親睞，銷售困難，導致有效需求數量價格無法保證。

（五）建筑施工標準的擬定

明確的定位是房地產開發的重要環節，不同檔次的物業要設置不同的建筑標準。高檔物業應該采用智能化更高的標準建立，如高級住宅、別墅和寫字樓等。隨著信息化技術的逐步提高，高度智能化更受到人們的喜愛和追捧。配套的電子監控、防盜設計、車位系統、電子LED系統等。

（六）給力的宣傳活動

在房地產開發的伊始和建設過程中，媒體的廣告宣傳和活動，可以極大的提高房地產項目的認知度，為企業樹立良好正面的形象，提高了物業的知名度，有著更好的市場前景。

三、提高房地產開發投資經濟效應的具體策略

在前期研究過項目開發的可行性后，慎重的決策、確定開發項目，理性的選擇建設位置，這是提高房地產開發投資相應的先決條件。

（一）建立并完善設計方案的招標競標機制，擇優選擇

為了保證建筑設計規劃的質量，提高安全性和經濟性，擇優選擇是一個優秀的決絕辦法。開展招標競標活動，雖然需要花費一定的實踐、人力物力財力，但是，所取得的后果卻是難以估量的，同時也為企業形象的確立提供了有利支持。開發商可以博采眾長，綜合各個設計方案的優點、取精華去糟粕，融合成適合的設計方案，通過公開招標的方式選擇設計和施工隊伍。它有利于提升設計單位的經濟責任感，節約了工程設計中的成本和提高了工程設計的質量，加快了工程設計的進度。

（二）授權委托相關部門對建設項目實行嚴格的檢查制度

1、在設計階段，相關監理單位要和業主積極溝通協調，具體的工作內容為：提出明確設計任務計劃，評選優秀設計方案；協助各單位部門簽署合同并委任實施；嚴格審核工程概預算。

2、在施工招標時期，工作主要內容為：準備招標原文件和副本，協助招標過程，提出決標意見；幫助甲乙雙方簽訂工程合同。

3、在工程施工時的主要任務為：協助甲乙雙方編寫工作報告；審查施工設計方案、施工進度，并給出具體的整改意見；檢查工程質量，對已經完成的項目驗收；審核工程結算；處理其他工地問題。

4、在項目保修階段明確問題責任，督導保修。

（三）優化結構，提高土地使用率，降低運營成本

1、盡量通過協調出讓土地的方式來獲取土地資源，在城市規劃擬改造的地段、工企較少的地段其轉讓費用一般相對較低

2、對于城內環境污染企業的搬遷地段，業主可以在外購置相同地段并給與一定經濟補償，把無償劃撥的土地通過經濟運作的方式購得，節約了土地購買成本。

3、和原有土地使用權單位合作開發，通過補交部分地款變相得到土地使用權，使得開發商、原土地所有單位均能獲得較大利益。

參考文獻：

[1]王亞洲 房地產開發投資經濟效益的探析 [N] 經濟技術協作信息 2004（6）

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一、房地產開發企業項目管理中存在的問題

（一）項目方案方面存在問題

項目方案的確定對房地產企業日后的發展起決定的作用。一般來說，房地產開發商對項目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應的規章制度進行，導致這方面的工作做得不足，主要體現在以下幾個方面：第一，沒有深入市場進行調研。很多房地產開發企業在得到項目后，想要快速獲得經濟效益，在沒有進行市場調查的情況下，就盲目確定了開發的方案，只考慮什么賺錢，就開發什么樣的產品，過分的效仿別人，所以導致開發的產品沒有特色，缺少吸引力。第二，因為缺少市場調查這一過程，所以導致決策層在方案的決策階段會出現失誤，從而增加企業的風險。第三，沒有樹立品牌意識。房地產開發企業過分的追求經濟利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個項目中賺到更多的錢，而沒有重視產品的品牌意識和形象，而一個企業要想可持續發展，就要樹立品牌意識，否則企業將無法生存。第四，項目開發投資估算報告缺乏，這一過程如果不嚴謹，會導致項目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會出現投資成本大于計劃成本的現象，造成嚴重的經濟損失。

（二）施工設計方面存在問題

很多房地產開發企業在圖紙設計階段做的工作很少，甚至沒有，開發商認為圖紙設計不是他們的事情，只要交給專業的設計單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質量控制，忽略設計階段的成本和質量控制。一些企業為了盡快的得到圖紙進行項目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設計單位進行設計工作，這樣就會導致設計的圖紙在功能和使用方面存在問題，如果在施工的過程中發現問題，就要進行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業對設計單位圖紙設計的過程缺乏監督和管理，使得圖紙在投資控制方面不明確，企業無法有效的進行成本控制。

（三）合同管理方面問題

目前，還有很多房地產開發企業缺乏法制觀念，導致在合同管理方面存在問題。企業在合同簽訂的過程中，大多是經過雙方友好協商簽訂的，但如果合同的內容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協商不成就會產生糾紛。很多企業合同管理存在的問題有以下幾點：第一，開發項目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標準合同的要求，合同的內容不全面、不嚴謹，存在漏洞，往往會因一字之差給企業帶來經濟損失。第二，合作雙方都不嚴格遵守合同的內容予以執行，存在隨意更改合同的現象，這樣就會導致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發生。第三，在發生糾紛時，往往采取一些不恰當的手段進行解決，而不用法律武器來維護自身的權益。

二、房地產開發企業提高項目管理的措施

（一）深入市場進行調研

房地產開發企業要重視項目的市場定位，根據市場的需求研究項目產品。首先，企業要了解國家和地區的政策和法規，明確政府對房地產企業的政策取向，如果政府對這一行業持支持的態度，就會在各方面給予幫助，這樣企業就會減小投資的風險，所以企業要清楚了解開發的項目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業要根據自身的發展情況和特點，積極深入市場進行調查，明確該項目的消費群眾，掌握消費群眾的生活水平、居住環境、設施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產品。最后，開發商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設計、價格、銷售面積、開發商的實力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業的競爭力。

（二）重視品牌建設

房地產企業的競爭越來越激烈，企業要想在激烈的市場競爭中生存和發展，就要重視品牌建設，樹立品牌意識。企業要在為市場提供優等的產品和優良服務的情況下，進行科學的策劃宣傳活動。可以利用媒體廣告進行宣傳，要保證廣告的真實性，不要自我吹噓。房地產企業品牌建設和形象的樹立要經過長期的積累，例如：萬科地產、綠地地產等，它們都是經過了多年的經驗積累才獲得知名度的。

（三）加強項目合同管理

合同是房地產企業順利開展的關鍵，首先，房地產企業要做好基礎工作，其中包括：明確國家的政策、行業的發展情況、項目所需要的材料、設備和投資等。其次，在合同制定的過程中要走相應的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發生糾紛時，做到有法可依。最后，在施工的過程中，要嚴格按照合同的內容進行，避免隨意修改合同的現象出現，保證工程的質量和進度。

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3.1房地產策劃員職業功能;工作內容;技能要求;1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息;

一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研;

(二)信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;

(一)開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細;

二、房地產;3.房地產策劃師工作的要求

3.1 房地產策劃員職業功能

工作內容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作

(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息

一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研究

(二) 信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類

1.能夠進行市場細分資料整理

(一) 開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細分調研總整理

二、房地產

3.能夠進行消費者心理與行為調查

項目定位

(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規劃信息規劃設計資料2.能夠匯總項目規劃設計資料

1.能夠對項目投資環境進行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規

產投資環境資料三、房地產

項目投資策劃

(二)房地產投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環境資料分類

2.能夠對投資科目進行分類

1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調查表

(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產 項目 整1.能夠根據項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監控料

3.能夠監控廣告投放實施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現場銷售過程匯總2.能夠對現場銷售情況進行匯總

相 關 知 識

1.市場調查的作用、特點2.市場調查訪問法3.市場供求的知識4.統計數據收集知識1.調研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費者調查與分析的知識規劃設計資料分析匯總的方法1.房地產項目投資環境要素2.政策法規收集的范圍與內容3.投資估算知識

1.項目總投資構成的知識

2.地塊影響因素分析的內容與方法1.數據統計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關知識

1.廣告投放的主要形式與內容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點的相關

內容

2.銷售情況日報表的撰寫方法

3.2 助理房地產策劃師

職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識

1.市場調查的原則

2.市場調查問卷的制定方法1.項目概況調查與分析的方法2.市場宏觀調查的內容與方法3.競爭對手資料分析內容與方法4.市場需求估算方法與內容5.消費者行為的分析方法1.房地產市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規劃與建筑知識

2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環境的內容

2.房地產項目投資環境的影響要素1. 房地產項目投資成本費用的構成2.投資估算方法

3.房地產相關經營稅費內容

1.房地產營銷的機會威脅分析方法2.房地產營銷環境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內容

1.能夠確定調研范圍與流程

(一) 制定市場2.能夠設計調查表和調研問卷調研計劃

3.能夠組織策劃員開展調研工作1.能夠評定調研信息，剔除誤差信

一、房地產息

2.能夠對項目概況進行分析項目市場調

查研究(二) 市場調研3.能夠對市場宏觀調查進行分析

內容分析

4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠對消費者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃

(一)制定市場

2.能夠制定項目細分參數

細分計劃

二、房地產3.能夠進行項目競爭性分析項目定位

1.能夠進行產品分類分析

(二)產品分析2.能夠進行競爭產品的分析和判別(一)分析房地1.能夠對投資環境進行分類產投資決策的影

2.能夠對投資環境要素進行分析三、房地產項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用

(二)房地產項劃

2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場消費群體的構成

(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經濟發展狀分析況和消費人群分布情況

3.能夠進行目標客戶群定位分析

1.能夠進行媒體的選擇和組合

四、房地產

項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠對廣告設計工作進行指導

4.能夠組織和實施公共宣傳現場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見表

五、房地產1.能夠收集項目周邊物業管理資料項目售后服(二) 項目物業

務和物業管管理資料準備2.能夠編繪物業管理流程示意圖理

3.能夠進行物業公司的初步篩選

1.能夠對物業管理前期介入中提出

三)確定項目物合理建議業管理合同文本

2.能夠指導編寫物業管理合同書

(三)營銷準備

1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業管理的內容與業務范圍2.物業工作流程示意圖的編制方法

1.物業管理前期介入的概念

2.物業管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產策劃師職業功能

工作內容

技 能 要 求

相 關 知 識

職業功能工作內容技 能 要 求

1.能夠確定調查的主題和內容

相 關 知 識

1.市場調查的流程與方法2.市場調查組織方法

1.房地產市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環境分析的內容2.商務環境分析的方法房地產市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內容與方法1.項目規劃設計的概念2.規劃設計要則

3.項目用地的功能性質分類方法1.房地產項目財務評價概述2.總成本的構成容內

3.房地產投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法

3.投資風險防范對策的相關知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產 項目 市

場 調查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究

3.能夠對房地產市場進行預測

(三)商務環境1.能夠針對社會、經濟狀況進行分

析分析2.能夠對法規、政策等軟環境進行

1.能夠確定市場細分的內容和目的

(一)確定目標

2.能夠進行市場現狀與趨勢分析

市場

二、房 地3.能夠對項目進行市場定位分析產 項 目

1.能夠對產品進行定位定 位

(二)項目規劃

2.能夠提出項目方案規劃

建議

3.能夠制定設計任務書

1.能夠對項目成本進行估算

(一)項目效益2.能夠對項目投資收益進行靜態與

動態評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃

1.能夠確認投資風險因素三、房 地

(二)項目風險

產 項目 投2.能夠評估投資風險

評估

資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策

1.能夠編制商業建議書

(三) 編制商業2.能夠編制預期現金流量表

計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告

4.能夠撰寫可行性報告

(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略

1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項目銷售推廣費用

四、房 地推廣計劃

3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產 項目 整

合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃

2.能夠制定各階段營銷控制實施方

(三)營銷管理案

3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓

4.能夠提出營銷組織構架建議

(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關策略(二)選擇物業1.能夠確定項目物業管理要求管理方案2.能夠選擇物業管理方案

(一)組織市場

2.能夠選擇市場調研方法

調查

3.能夠組織實施市場調研活動

1.價格形成的原理2.產品定價方法

1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業管理成本構成2.現代物業管理發展趨勢

五、房 地產 項目 售后 服務 和物 業管 理

3.4 高級房地產策劃師

職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識

1.房地產項目的影響因素的內容2.市場調研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標

6.財務評價中主要變量分析方法

1.能夠分析市場宏觀環境、微觀環

(一) 制定市場境對項目的影響調研策略2.能夠制定市場調研的目標

1.能夠進行項目土地價值分析

2.能夠制定市場定位策略一、房 地

產 項目 市

3.能夠審定項目功能設計方案

場 調查 研

(二)市場定位策4.能夠根據市場調研報告作出項目究

劃投資機會分析

5.能夠進行市場投資預測

6.能夠進行房地產項目財務分析

7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產品1.能夠制定產品設計方案定位2.能夠制定產品定位策略

1.能夠制定項目概念設計方案

二、房地產(二) 項目形象

2.能夠制定項目品牌策略

項目定位定位

1.產品定位的流程與內容2.產品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念

(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略

(一)房地產投1.能夠制定項目投資資金來源與運

三、房地產資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策

(二)房地產投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃

資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價方法，確定基本價

(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產

項目整合營

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營銷推廣

的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案

1.能夠制定和實施物業管理團隊組(一)物業管理機建和招聘計劃構組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃

五、房 地

產 項目 售(二)全程物業管1.能夠策劃全程物業管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業管理模式物 業管 理

1.能夠制訂物業管理綜合經營模式

(三)綜合經營模策劃式策劃2.能夠進行物業管理品牌策劃

項目價格定位的原則

1.房地產項目資本結構知識

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調整策略的相關知識

2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法

1.物業管理組織與人員架構的知識2.物業管理人員培訓計劃的制定方法1.物業管理模式的制定方法

篇7

論文摘要：房地產市場營銷是房地產企業開發過程的重要組成部分，對提高房地產企業競爭力起著至關重要的作用。本文通過對房地產市場營銷的涵義、目前房地產營銷存在的主要問題以及提高房地產市場營銷策劃水平的策略進行了探析，以期有效解決房地產市場營銷策劃中面臨的困難和問題。

隨著全球化的到來，我國的房地產市場逐步壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產行業為了求生存和謀發展，必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一，越來越收到開發商們的重視，但目前房地產行業在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產業相似，房地產的獲利能力也是由行業競爭格局決定的。在這樣的新形勢下，如何有效提高房地產市場營銷策劃水平已成為房地產企業亟待解決的問題之一。筆者根據自身經歷，對此有以下三點認識：

一、房地產市場營銷的涵義 房地產市場營銷作為市場營銷的一個分支概念，它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進行概括。從廣義上講，房地產市場營銷的涵義是指房地產企業通過創造住房產品及其相關價值，與客戶進行等價交換，實現房地產企業經營目標的一個過程；從狹義上講，房地產市場營銷是指房地產企業運用各種促銷手段，將房地產產品和服務銷售給買房客戶的整體過程。

二、目前房地產營銷存在的主要問題

(一)缺乏有效的市場考察

任何一個企業的發展，都是從市場中來，到市場中去。一個優秀的企業，始終是依托于市場這個大，去謀求發展。科學地考察市場的當前形勢和未來發展前景，把握好企業發展的方向，才能使企業有更好的生存和發展條件。房地產企業開展營銷策劃的最重要的依據就是進行市場考察，但是目前許多房地產企業在開展市場考察的時候，考察力度不夠深入，注重表面資料數據，未進行深入分析，從而導致企業決策者在制定項目市場營銷方案時，做的營銷方案過時，缺乏時效性，未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發，導致市場營銷未達到預期的效果，從而影響企業經營效益的實現。

(二)目標市場的定位不準確

我國消費者群體是一個龐大的社會群體，他們在收入、水平、消費觀上存在著明顯的差異，因此消費者在對房地產產品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產企業忽略了消費者對產品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側重對高檔產品的定位，以致最后效益不佳。出現這種現象的原因就是因為企業沒有確定這批項目主要針對什么群體消費者，市場定位的不準確不但對房地產企業產生不良影響，而且導致整體房地產結構的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。

(三)廣告投入過度

許多房地產企業寄希望于廣告的作用，來提升本企業品牌效益。房產廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時期內使銷售業績有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會，消費者通過網絡、、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說，房產、家電、促銷活動等廣告，早已形成一定的疲勞。房產廣告對吸引消費者的作用已不大，在這樣的形勢下，還去過度投入廣告，加大市場營銷顯然是不明智的。

(四)企劃創意不合理

房地產企劃創意是為了達到項目預期的效果而采用的一種方向性決策，更是一種創造性活動。許多房地產企業在策劃過程中，不是一味地去追求“新”與“奇”，而沒有真正地創新思維，就成了標新立異；就是采用過于保守的營銷策劃策略，這樣就成了墨守成規、因循守舊；無法實現創意與實際操作的有機結合；還有就是在整個企劃創意過程中，并沒有將各種因素進行綜合考慮，更無法進行有機整合，致使最終房地產產品無法使消費者有眼前一亮的感覺。

三、提高房地產營銷策劃水平的策略

(一)高度重視市場考察，增強市場預測科學性

市場考察對于房地產市場營銷策劃起著十分重要的作用，因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數據。房地產企業在進行市場考察前，要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理。房地產市場營銷貫穿房地產從選址、設計、施工、銷售以及物業的始終，這需要深入市場進行考察，并根據大量的數據材料作出科學的預測，并經過專業的人士的反復論證，才做最終的工作。

(二)明確目標市場

房地產市場營銷需根據不同消費者的需求去，將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照因素、水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體，比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后，就能決定采用適合的形式進行市場營銷，比如市場集中化、選擇專業化，科學地選擇目標市場，不但可以平衡市場供求，還可以促進房地產企業實現經營目標。

(三)適宜地進行誠信宣傳

房地產廣告要起到預期效果，在宣傳過程中，一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業廣告投入的基礎之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸，廣告內容上以真實有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業的信用度，形成一定的好感；在廣告表現形式上可以進行適當的加工，給客戶以想象的空間，激發人們的發散思維。

(四)企劃創意設計科學化與藝術化相結合

篇8

關鍵詞：房地產開發管理；產品設計；完善措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著新世紀的到來，科學技術的不斷發展，帶來了經濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業的理念不斷更新，房地產行業也不例外。傳統的房地產行業之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學技術和人們理念的不斷創新，房地產行業面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現代社會中房地產的規劃和設計在整個房地產企業中起著關鍵作用，是現代房地產開發行業的靈魂。

1 產品定位的步驟

在現代房地產開發過程中，房地產產品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產品定位在最具有需求的目標市場。設計定位指的是根據客戶對產品外觀及其他功能的要求進行精心的設計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環節中怎樣將產品進行推廣，是使產品得到廣大消費者的支持。

1.1房地產行業產品定位的步驟

在整個房地產公司的運行過程中，在公司產品定位工作的實施過程中主要有地產的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產策劃部門針對公司的運營狀況及市場調研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結合之后，同時將自有或公建的經營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結合設計部門的設計理念和結論，將產品定位建議書編制好。

1.2流程設計最優化

（1）產品定位組織結構的創新化。在現代房地產行業的管理中采用矩陣式管理模式，在現有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規定的時間要求之內做好該項目工作。在該項目工作結束之后，將小組成員調回原來的部門。采用矩陣結構管理模式能夠改善房地產行業人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產企業的工作效率。（2）市場調研方式創新化。在現代房地產企業的市場調研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應對房地產的需求，必須采用新的調研方式改進現代房地產行業中的問卷調查和訪問調查模式。比如由房地產行業的設計部門設計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環結果，及時反饋信息。在房地產企業的工作中，項目策劃工作的主要目標之一是對產品進行準確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產品，最后形成產品定位的詳細策劃書，并請相關的專業人員對策劃書進行評定，形成一個閉環結果，同時對設計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監控。

2創新產品

在現代房地產企業工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結合在一起，分析和提煉國內某些項目產品及市場，采用差異化競爭策略，創新各類新產品。

2.1規劃與戶型創新化

在現代房地產工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環境做到詳細的了解，尋找出項目的最優建設地理優勢，建設出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環繞的小鎮，在關于該小鎮的開發和建設過程中就要突出小鎮的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產企業中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創新點。如在某住宅小區中花園洋房的設計中，改變了傳統別墅建設中多層的概念，引入空中院落的設計理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創新化

傳統的建筑設計強調立面的設計主題，在立面外面標注特殊符號，如古典、西式等。在現代房屋的規劃設計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統一風格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區房屋的建設中，采用清新典雅的古典風，形成各種獨特風韻的建筑群體，在面料的設計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應。

在現代建筑中所追求的創新主要指的是在景觀設計上的創新，建設不同格局風味的景觀。在園林景觀的設計中可以采用不同的建設風格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風情等，這些不同風情的創造和設計均是房地產企業在園林景觀設計中獨具匠心的設計。此外，在建筑的設計過程中必須針對不同的地理環境設計不同風格的建筑。如某房地產商在關于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發過程中，就將原來的池塘留存，整個小區的景觀圍繞著池塘展開，設計者在對原始池塘進行專業化的設計和改造之后，將它建設成一個原生態的水域，其主題以原生態水景為最佳創意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。

2.3技術創新化

在房地產行業中技術創新是各種新東西的使用和開發，比如開發新產品、新技術等。隨著現代社會的不斷發展以及人們生活水平的提高，我國房地產必須面向節能、環保以及可持續方向發展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術和成果，在材料使用過程中，采用各種環保性能較好的材料。在現代房地產中技術創新主要表現在兩個方面：一、科學技術的創新；二新材料、產品升級以及新設備的改良等方面。如太陽能新技術的使用等，在無錫某小區的建設過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現裂縫的毛病。在南京某小區的建設中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術即采用樓板的采暖和制冷技術，最終取得良好的銷售效果。

3設計過程中成本控制化

在現代建筑的設計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術、產品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設計過程的成本得到控制。

3.1 設計準備工作控制化

設計師在準備設計工作的過程中必須按照設計說明書及限額進行設計，在設計環節中注意成本控制意識的培養。如關于室內的設計必須規定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設計施工合同中要確定一些比較硬的經濟指標，避免在建筑過程中過分強調安全性而忽略經濟性。如在現代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節約60-100元/m2。在項目的建設中按一定數目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節約達到了300萬元以上500萬元以下。

3.2 設計階段的優化

在現代建筑的設計施工過程中，必須優化整個設計施工方案，尤其是對方案的中的技術必須進行一定程度的優化。設計施工的主要方面在基礎、結構、節能設計、人防方案以及對飾面材料的優化。如在某一個住宅區中人防方案的設計中，丟棄機械停車方案。不但節約初期關于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環節中的銷售和運營成本。同時在施工設計過程中對基礎形式進行進一步的論證，是在施工設計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節省資源，加快工期。在節能環節使用動態權衡法代替七項指標法，綜合使用多項節能措施，確定最佳的經濟方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現代房地產的建設過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設計中進行優化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質和成本結合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內和景觀所用的材料時必須綜合權衡，選擇最佳方案。

4結語

總之，產品設計管理是房地產企業的核心之一，是房地產開發的靈魂。因此，房地產開發過程中必須對成本、工期、質量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產的規劃設計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產開發管理中的各項措施，從而加強產品的核心競爭力，打造房地產開發項目的品牌質量。

參考文獻：

[1]張穎,沈杰.關于房地產創新問題的探討[J].山西建筑,2004,（4）：67.

[2]王照順.房地產開發規劃設計品牌質量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.

篇9

關鍵詞：房地產；項目管理；成本控制

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

由于我國經濟的迅速發展，所用時間較短，我國房地產行業起步較晚，房地產項目管理相對于國際先進水平還有一段距離。房地產項目管理是自房地產項目開始至項目完成,通過項目策劃和項目控制,以使項目的投資目標、進度目標和質量目標得以實現。房地產項目管理的核心任務是項目的目標控制。在項目的不同階段, 對各目標的控制也會有所側重。如在項目前期, 具有較大的節省投資的可能,應以成本目標的控制為重點;在項目后期,大量資金已投入,工期延誤將造成重大經濟損失,應以進度目標控制為重。

大量的房地產項目管理實踐證明:項目管理不同階段對項目成本影響的程度是不同的,對項目成本影響最大的是項目決策階段和工程設計階段。在決策階段, 出資人確定投資方向和投資項目,決定項目建設規模,提出項目成本控制目標是進行項目成本控制的前提;在工程設計階段,通過優化比選確定項目工程建設方案是進行項目成本控制的基礎。從房地產項目管理的全過程看,在項目投資決策階段,工程設計階段和工程承發包階段,項目業主在項目成本管理和控制工作中擁有充分的自和決策權,是項目業主進行成本控制的重點。

1 在項目決策階段的成本控制

1.1 房地產項目市場定位合理 ,經濟指標明確

搞好市場預測,準確把握市場脈絡,合理確定項目的開發建設標準,切實找準房地產的消費目標市場, 合適確定建筑特點、價格水平、營銷策略、項目經營方案、開發計劃等內容, 擬定合理可行的項目投資規模、工程數量、項目成本、投資效益等經濟指標,減少低效的成本投入,避免多余成本投入。

低效的成本投入,避免多余成本投入。許多房地產項目存在著價值低的情況,其表現是多方面的。比如功能不合理, 投資效益低,成本過高,質量低下等,其根本原因是市場定位錯位。

1.2 優化房地產項目規劃設計,為決策提供可靠保障

項目規劃設計是實現房地產項目品質的決定性環節。高品質規劃設計要求從環境、景觀入手,努力營造推窗見綠、戶戶有景的花園社區、康居社區。住宅戶型設計中要充分結合當地的氣候特點、居住習慣以及市場要求,提出功能合理、面積緊湊的戶型方案以及多種創新戶型產品。建筑造型設計中充分挖掘地域文化特質;規劃布局從景觀出發,充分結合周邊的景觀資源,每塊用地規劃布局各具特色。針對項目的氣候條件和房地產產品市場定位的要求,整合一套低成本、易實施的工程技術以求以最少的投入獲得最大的投資回報。

2 在項目設計階段的成本控制

工程設計階段是決定成本控制目標的關鍵階段,是正確處理技術與經濟關系,確定和控制

項目成本的關鍵環節。工程設計是否經濟合理,對控制項目成本是有十分重要的意義。

2.1 優選方案和設計單位

房地產項目工程設計的質量和水平,對項目成本控制有決定性的影響。采用方案設計競選和工程設計招標的方式來獲得優秀的設計方案和選擇優秀的工程設計單位,其目的是促使工程設計單位為實現確定的項目功能目標、質量目標、工期目標、成本控制目標和效益目標,采用先進和適用技術,降低工程造價,提高投資效益。

2.2 優化設計方案

在工程設計進程中,進行多方案經濟比選,從中選擇既能滿足建設項目功能需要,又能降低工程造價的方案是設計階段成本控制的重要手段。如房地產項目方案中, 采用東西向或圍合式,追求建筑形態的新、奇、特,一味追求視覺效果,設計出許多異形建筑,這些建筑的復雜輪廓線不僅不利于結構安全,而且無形中擴大建筑外表面積,從而增加工程結構成本和節能成本。開展方案論證和比選, 在滿足房地產項目本身功能、結構抗震、節能等要求基礎上, 獲得最合理造價的優化方案。建筑物形式、建筑結構體系、規劃布局的選擇,建筑材料標準的確定,設計標準的選用等與項目成本有直接關系,應認真研究確定,并充分應用價值工程。

2.3 采用標準化設計和限額設計

房地產項目應適應建筑產業化的發展趨勢和國家技術要求, 對項目的構件、配件、零部件等,只要有條件,都應該實施標準化設計。廣泛采用標準化設計,可以節省設計力量,縮短設計周期,提高勞動生產率,有利于保證施工質量和降低工程造價,加快工程建設進程。

限額設計是采用投資估算和設計任務書,控制施工圖設計, 確保合理確定設計標準、造價指標,在實施階段自我控制設計變更和優化處理方案,防止設計深度不夠、設計標準選用不當的問題和層層加大設計安全系數的傾向。

3 在項目實施階段的成本控制

在一般情況下,房地產項目實施階段成本控制糾偏的調節范圍不會太大。在該階段,通過技術經濟措施節約投資的可能性只有 5% －10%。如果方案不完善,建筑內容不齊全,缺項漏項多,概算、預算編制的深度、精度差,必然會出現較大的成本缺口。這是無法通過實施階段的成本控制來解決,其結果必然是投資成本控制失控,管理失效。在實施階段爭取有效措施加強工程造價管理,管好用好資金。對項目成本控制目標的實現有很重要的意義。

3.1 做好項目施工招標,材料采購招標和合同管理工作

(1) 項目建立完善的成本控制組織機構和規范的成本控制流程。項目運作中確立投資預算、概算、施工圖預算的三者間動態控制方法。

(2) 夯實項目施工招標,材料采購招標和合同管理的基礎。全面建立動態材料和設備價格信息庫,建立常用材料、設備或專業分包工程的指導價制度(如鋁合金、商品混凝土、防水、綠化苗木等),以指導工程建設中的核價工作。充分做好材料市場的分析;招標階段把預算做細,選擇水平高的編制單位;采購階段把好價格關,合理分包和進行甲供材料;供應階段把好質量關。

(3) 正確選擇工程造價的計價方法和合同計價方式。合適、易運作計價方式, 對項目成本控制和管理至關重要。

3.2 加強項目工程施工的現場管理

加強工程變更和簽證的管理。嚴格管理,規范操作,保證變更和簽證的及時性和合理性,是現場成本控制和管理的基本工作準則。一般工程變更簽證的目標值控制在合同價格的5% 以內。工程量簽證或經濟費用簽證實施會簽制度, 同時建立限額簽證制度。

(2)派駐合格的現場甲方代表和建立規范現場管理工作流程。加強對現場工程質量、工期和成本管理,深化預算管理,嚴格預算制度, 保證預算計劃在施工中進行。強化施工過程的施工隊伍管理。

(3)及時、真實地開展工程結算工作。

結語

我國房地產行業起步較晚，房地產項目管理相對于國際先進水平還有一段距離，要想實現我國房地產行業的新發展，必須嚴格控制房地產項目中的成本，房地產項目中的成本控制是整個管理的核心任務，有效降低成本與企業經濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠少甚至杜絕房地產企業中的資金浪費現象，對促進社會與經濟資源的節約意義重大。但是由于我國房地產項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創新手段加強控制，才能促進房地產企業在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

參考文獻：

[1]中國監理協會.建設工程投資控制.北京:中國建筑工業出版社,2004.

篇10

（一）籌劃思路 房地產開發行業作為國家宏觀調控的對象，對房地產開發企業的企業所得稅的稅收優惠政策很少，新企業所得稅的稅率為25%，相比其他稅種稅負較重。

企業所得稅的計算公式為：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額。從中可以看出影響應納稅額有四個因素。

從稅率角度分析，房地產開發企業享受低稅率政策的機會很少。這樣就限制了稅務籌劃的范圍。從所得額的角度分析，稅務籌劃的基本思路是盡量降低應納稅所得額。主要有以下三種方法：

（1）利潤轉移法。利潤轉移法是指通過總公司及分公司之間的關聯交易將利潤轉移到具有稅收優惠政策的關聯企業中去的一種稅務籌劃方法。但是采用該稅務籌劃方法的前提是與其交易的關聯公司能夠享受某些稅收優惠。也就是說房地產開發企業針對企業所得稅的優惠政策設立一些為房地產開發企業服務的公司，例如建筑、規劃設計公司、裝修公司、運輸公司、物業管理公司、營銷策劃公司等關聯企業，然后通過內部轉移價格將房地產開發企業的利潤轉移到這些企業中去。

（2）收入調節法。收入調節法是研究與分析收入的確認條件、確認時間及金額的計算，還應分清是“征稅收入”、“不征稅收入”、“免稅收入”。例如：房地產開發企業可以通過對自留物業的處理不同進行稅務籌劃。通過是否屬于臨時性出租的選擇來決定是否需要視同銷售確認收入。另外還可通過對銷售收入結算方式的選擇來調節收入確認的時間等。

（3）會計政策和會計估計選擇法。會計政策和會計估計選擇法就是通過選擇恰當的會計政策和會計估計，使得企業所得稅的稅負最小化或者使企業效益（價值）最大化的一種稅務籌劃方法。

另外，稅務籌劃人還應充分考慮稅收優惠而減免的稅額以及境外所得的抵免。

（二）企業所得稅籌劃策略進行企業所得稅的稅務籌劃是房地產企業的稅務籌劃應重點分析影響應納所得稅額的因素。可以通過選擇以下方法來進行企業所得稅稅務籌劃：

（1）固定資產稅務籌劃。房地產企業中固定資產的比重很大，對固定資產的稅務籌劃是企業稅務籌劃人的重點考慮。新企業所得稅法對折舊方法作了限制性規定，即固定資產按照直線法計算的折舊準予扣除。因此對固定資產的稅務籌劃只能從折舊年限的預計凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限。折舊年限的縮短可以使后期成本費用向前移，從而使前期會計利潤減少，有利于加速資本的回收。在稅率不變的情況下，所得稅的延遲繳納，相當于從國家財政取得了一筆無息貸款。二是合理預計凈殘值。新的會計制度及稅法，對固定資產的預計凈殘值沒有做出具體的規定，只要求企業根據固定資產的性質和消耗方式，合理確定固定資產的預計凈殘值，只要是“合理的”就是可以的。

（2）收入稅務籌劃。具體有以下兩種：一是推遲收入確認的時間。企業銷售結算方式的不同，稅法對其收入的確認時間也不同，一般情況下，企業一旦確認收入，無論是否收回資金，都要計算繳納所得稅款。另外房地產企業占用資金大，單項銷售額也大，所以房地產企業應根據自身的實際情況來選擇適當的銷售結算方式，盡量推遲確認收入的時間，從而延緩納稅，這樣不僅避免先墊支稅款，同時也能占用資金、爭取較大的資金時間價值。稅法規定房地產開發企業可以按當年實際利潤分季（或分月）預繳企業所得稅。房地產企業可以充分利用這一規定從預售收入和預計利潤率方面進行稅務籌劃。二是盡量投資免稅收入。新企業所得稅法規定：將國債利息收入、權益性投資收益和非營利組織的收入作為“免稅收入”，不計入應納稅所得額。因此，當企業出現閑置資金時，可以與其他投資項目進行比較，準確估計計算每個投資項目的收益率，在取得同等收益率的情況下優先購買國債和權益性投資。

（3）扣除項目籌劃。主要有以下幾種：

一是工資薪金籌劃。新《企業所得稅法》取消了計稅工資制度，規定企業當年實際發生的合理的職工工資薪金都準予在稅前扣除，即工資從限額扣除轉變為全額扣除。但是與之相關的工會經費、職工福利費和職工教育經費還是限額扣除。這就意味者房地產企業要盡量多列支工資薪金支出來擴大稅前扣除，通常可以采用以下措施：提高職工工資，把超出標準的其他費用以工資形式發放；如果職工持內部職工股則把向職工發放的股利改為績效工資或年終獎金；將公司監事、董事等兼任管理人員的報酬計人工資總額；將職工教育、培訓的費用也以工資的形式發放等。但是在實際運用時防止出現因企業所得稅的減少而導致個人所得稅的增加，必要時可采用增加職工人數，提高養老費和住房公積金的計提比例、增加職工福利等替代方案。

二是廣告費、業務宣傳費和業務招待費籌劃。新企業所得稅法規定企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5％。即業務招待費的扣除標準有所下降，并且規定了超支部分不得向以后年度結轉，因此籌劃時要特別關注業務招待費的發生額。在實際經營活動中，業務招待費與業務宣傳費的部分內容有時可以相互替代。

三是利息費用的稅務籌劃。由于房地產企業占用資金量大，利息費用占企業的支出比例也大，稅法上對利息支出按性質的不同，有不同的處理方法，有的可以資本化，有的可以費用化。不同的處理方法對所得稅的處理也有不同的結果。在進行稅務籌劃時應注意以下問題：第一，當企業在享受免稅期間、虧損發生年度以及有前5年虧損可延續彌補時，借款費用應盡量予以資本化。第二，當企業處于獲利年度，借款費用應盡量予以費用化，盡量費用最大化，從而達到減輕稅收負擔的目的。第三，注意利息支出的合法性，不合法的利息支出不允許稅前扣除。第四，因為稅法規定了企業金融機構以外的借款，利率如果超過同期同類商業銀行貸款利率部分利息不準稅前扣除，所以房地產企業盡量向金融機構貸款，而不要向金融機構以外其他單位和個人貸款，以免增加納稅調整額。

（4）存貨計價方法策劃。房地產企業的存貨量較大，且受宏觀調控的影響價格波動較大，一般通過影響企業的主營業務成本來影響企業的應納稅所得額，進而影響企業的應納稅額的計算。存貨的計價方法有先進先出法、加權平均法、移動平均法和個別計價法等多種方法可供選擇。不同的計價方法對企業營業成本的影響不同，造成的應納稅額也就不同，特別是在存貨的市場價格波動較大時，這幾種方法對成本影響乃至應納稅額更大，無疑增加了稅務籌劃空間。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃案例剖析

（一）案例1匯豐置業房地產開發公司，購置了價值300萬元的建設專用設備，預計資產殘值率為2%，估計使用年限為6~10年。直線法計提折舊。

方案1:按10年的折舊期限計算，則計提折舊額如下:

300萬元×（1一2%）÷10=29.4萬元

假定該企業資金成本為10%，則折舊節約所得稅支出折合為現值如下:

29.4萬元×25%×6.145=45.17

公式中6.154是指期數為10、利率為10%的年金現值系數。

方案2:按6年的折舊期限計算，則年計提折舊額為:

300萬元×（1一2%）÷6=49萬元

因折舊而節約所得稅支出折合現值為:

49萬元×25%×4.355=53.35萬元

公式中4.355是指期數為6、利率為10%的年金現值系數。

盡管折舊期限的改變并未從數字上影響到企業所得稅稅負的總和，但考慮到資金的時間價值，前者比后者節約所得稅支出折合現值8.18萬元，對企業更為有利。經過比較，公司應選擇了按6年期的折舊期限.

（二）案例2匯豐置業房地產開發公司在2008年8月先后進貨兩批材料，第一批單價5萬元，數量20噸，第二批單價6萬，數量10噸，無期初余額，前半月領用材料10噸，后半月領用材料15噸。

方案1:采用加權平均法計算發貨成本。

存貨發出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進先出法計算發貨成本。

存貨發出成本=10×5+10×5+5×6=130萬元

方案2比方案1銷貨成本減少3.25萬元，企業所得稅增加8125元。

假如第一批單價6萬元，第二批單價5萬元。

方案1:采用加權平均法計算發貨成本。

存貨發出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進先出法計算發貨成本。

存貨發出成本=10×6+10×6+5×5=145萬元

方案2比方案1銷貨成本增加11.75萬元，企業所得稅增加29375元。

在存貨實際成本計算方法下，企業可以在個別計價法、先進先出法、加權平均法、移動平均法等方法中任選一種。計價方法一經選用，不得隨意改變。在價格變動的情況下不同的計價方法，所計算的銷貨成本不同，從而應交的企業所得稅也不同。通過本案例可看出：在物價上漲的情況下，先進先出法比加權平均法的銷貨成本小，應交企業所得稅多，反之在物價下降的情況下，先進先出法比加權平均法的銷貨成本大，應交企業所得稅少。